Gemeentelijk vastgoed; een indeling

Beleidsondersteunend

Het in bezit hebben van vastgoed heeft diverse motieven, zoals uit de verdeling is op te maken. Eén van de belangrijkste motieven is het ondersteunen van de diverse beleidsvelden.

Beleidsveld Voorbeelden type vastgoed

Welzijn Dorpshuizen, wijkcentra, jongerencentra

Zorg Opvangcentra, verzorgingstehuizen en zorgsteunpunten

Onderwijs Schoolgebouwen ten behoeve van primair en voortgezet onderwijs

Kunst / cultuur Musea, theaters, muziekschool, poppodia,

Sport / recreatie Sportzalen, sportvelden, zwembaden

Economie Bedrijfsverzamelgebouw

Openbare orde en veiligheid

Brandweerkazerne, huisvesting ten behoeve van toezicht

Tabel 4.1 Beleidsondersteunend vastgoed

Volgens MacGillavry (2006) is de ondersteuning van de beleidsvelden gebaseerd op de argumenten betaalbaarheid, symbolische functie en regiefunctie (geredeneerd vanuit kostenperspectief).

Betaalbaarheid

Op het gebied van huisvesting kunnen een aantal maatschappelijke gewenste instellingen minder betalen dan andere gebruikers van vastgoed vanwege beperkte financiële middelen Het gevolg is dat deze instellingen zich niet op het volledige (markt)aanbod kunnen richten,

maar op slechts een select aantal objecten. In veel gevallen is er zelfs geen geschikt aanbod vanuit de markt voorhanden. Gemeenten rekenen het daarom tot hun verantwoordelijkheid om de maatschappelijke gewenste instellingen huisvesting aan te bieden.

Figuur 4.1 Vraag en aanbod van maatschappelijk vastgoed (ontleend aan Van Leent)

Symbolische functie

Een monument, zoals een historisch stadhuis, klooster of stadspoort, kan een sterke symbolische functie hebben, waardoor een onlosmakelijke band ontstaat tussen object en gemeente.

Regiefunctie

De derde reden om vastgoed in bezit te hebben is de notie dat andere beleidsmiddelen ontoereikend (kunnen) zijn. Door als eigenaar/verhuurder op te treden kan namelijk invloed worden uitgeoefend op het gebruik van gebouw (middels selectiecriteria). Anderzijds volstaan instrumenten zoals het Monumentenbeleid en het vergunningenstelsel niet volledig om

vastgoed in de juiste staat te behouden of ontwikkelingen mogelijk te maken. Westerhof en Van Duijn (2004) noemen in dit kader het begrip “de stad als stakeholder”. Zij willen daarmee zeggen dat het vastgoed ook een functie vervult voor de stad als geheel, en dan met name in relatie tot wijkbeheer en wijkontwikkeling. Met accommodatiebeleid kan gestuurd worden op maatschappelijke ontwikkelingen en ruimtelijke ontwikkelingen. Door het huisvesten van maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, sportfaciliteiten en

(buitenschoolse) opvangcentra, kunnen wijken aantrekkelijker worden gemaakt. Met andere woorden het vastgoed is procesondersteunend.

Procesondersteunend

MacGillavry (2006) geeft aan dat een stad altijd in ontwikkeling is en daarbij op zoek is naar middelen om ontwikkelingen mogelijk te maken, zodoende de stad om te vormen tot een stad met de gewenste sociale en fysieke structuur. Hiertoe wordt er ruimtelijk ordeningsbeleid opgesteld en uitgevoerd. Dit beleid kan zowel conserverend zijn (toelatingsplanologie) als vormend (ontwikkelingsplanologie). Een belangrijke spil in de ruimtelijke ordening is het grondbezit en daaraan gekoppelde grondbeleid. Om te kunnen sturen op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen dient het grondbeleid aan te sluiten op het ruimtelijke

ordeningsbeleid. Daarbij kan een gemeente kiezen voor een actief of passief grondbeleid. Het gaat hier te ver om dat in dit onderzoek te bespreken.

Apparaatondersteunend

De gemeentelijke organisatie, zowel het bestuur als ambtelijk apparaat, dient zelf ook gehuisvest te worden. Deze huisvesting onderscheidt zich van de andere categorieën doordat de huisvesting ondersteunend is aan het eigen primaire proces. Hierdoor vertoont de

gemeentelijke huisvesting overeenkomsten met Corporate Real Estate (DeWulf, 2000; Van der Schaaf, 1996). Aanbod van voorzieningen (aanbod) Behoefte aan voorzieningen (vraag) Sociaal _Fysiek

Vraag naar maatschappelijk vastgoed

Aanbod van maatschappelijk vastgoed

Niet langer noodzakelijk gemeentelijk vastgoed (marktvastgoed)

Hiermee geeft MacGillavry (2006) aan dat in de gemeentelijke portefeuille vastgoed

voorkomt, terwijl de noodzaak daarvoor is verdwenen. Vaak is het bezit historisch gegroeid en wordt over de huidige bestemming of een andere bestemming van niet noodzakelijke objecten niet actief nagedacht (Westerhof en Van Duijn, 2004). Anderzijds kunnen doelstellingen verschuiven (maatschappelijk vastgoed wordt verhuurd aan commerciële partijen) en kunnen ruimtelijke ontwikkelingen worden uitgesteld of gewijzigd, waardoor strategisch verworven vastgoed niet meer zijn functie kan vervullen. MacGillavry (2006) benadrukt dat voor vastgoed dat op de commerciële markt wordt aangeboden geen gemeentelijke taak is weggelegd en dus verkocht moeten worden (met boekwinst). Op basis van de gemaakte indeling kan vervolgens volgens MacGillavry (2006) worden gekeken naar de gehele portefeuille om te kijken of de verschillende objecten voldoen aan de doelstellingen. Daarvoor worden de vier categorieën gekoppeld aan drie strategieën en aan een prestatie-indicator. Per categorie zal gekozen moeten worden welk belang (strategie) gediend wordt; het politieke belang, het huurderbelang of beleggers- of investeringsbelang. Vervolgens kan deze strategie verder worden gespecificeerd naar een prestatie-indicator; hoeveelheid, financiën of kwaliteit. Dit levert het volgende overzicht op:

Prestatie-indicatoren Doelstellingenmatrix voorbeeldgemeente Strategie Hoeveelheden Financiële doelstelling Kwaliteit Beleidsondersteunend Ondersteuning politiek belang Af te leiden uit beleidsnota’s Kosten per m²

Procesondersteunend Investeringsbelang Af te leiden uit projectplannen

Opbrengsten per m²

Apparaatondersteunend Huurderbelang Facilitaire uitgangspunten

Kosten per m²

Niet langer noodzakelijk (marktvastgoed)

Investeringsbelang Financiële uitgangspunten

Opbrengsten per m²

Totale vastgoedportefeuille Ondersteuning

gemeentelijk belang

Alleen het hoogst noodzakelijke bezit Vermogensbeslag en dekking Omschrijving technische en functionele gebouwkwaliteit, inrichtingsniveau, locatiekwaliteit, etc.

Tabel 4.2 Doelstellingenmatrix gemeentelijk vastgoed (ontleend aan MacGillavry, 2006).

De beschreven indeling van het gemeentelijk vastgoed geldt vanuit het oogpunt van beleid. Opmerkelijk is het verschil in financiële doelstelling. Beleidsondersteunend en

apparaatondersteunend vastgoed wordt vanuit een kostenperspectief geëxploiteerd. Dit betekent dat de kosten worden geminimaliseerd. Daarentegen wordt het procesondersteunend vastgoed en marktvastgoed vanuit een opbrengstenperspectief in gebruik genomen. Met andere woorden de opbrengsten worden geoptimaliseerd. Er kan daarnaast ook een meer markttechnische indeling van het vastgoed worden gemaakt, waarbij gekeken wordt naar de mate van courantheid van het vastgoed.

Courant(heid) en incourant(heid) zijn veel gebruikte termen in de vastgoedwereld, maar zijn ook termen die moeilijk te definiëren zijn. Volgens Van Dale is de definitie van courant “gangbaar” of “in omloop”. De Vastgoedbeheer Lexicon (Keeris, 2006) beschrijft courant(heid) als de aanduiding voor “het betreffende en daarmee vergelijkbare

vastgoedobject, als deel van een specifieke categorie vastgoed, gezien in de context van de positieve appreciatie van de koop- en/of huurmarkt onder de gegeven conjunctuur”.

Incourantheid is daarentegen een vastgoedobject waarvoor onvoldoende appreciatie is gezien de koop- en/of huurmarkt (afgezien van het oordeel van de betrokken eigenaar en/of

gebruiker, dan wel bij hoge uitzondering nog een enkeling daarbuiten). Het gaat hier dus om subjectieve begrippen, waartussen een groot “grijs” gebied bestaat.

Gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is in de regel incourant vastgoed; het heeft specifieke eigenschappen en wordt niet of nauwelijks verhandeld, waardoor er weinig

referentietransacties zijn. Vastgoed dat door gemeenten wordt gerealiseerd blijft geruime tijd in eigendom. In het BBV is dan ook niet voor niets een afschrijvingstermijn van 40 jaar voor opstallen opgenomen. Toch is er enig onderscheid te maken in de gehele vastgoedportefeuille. Het beleidsondersteunend deel is in de regel vaker en meer incourant dan het vastgoed voor de eigen organisatie of marktvastgoed. (Stads)kantoren en (buurt)winkels zijn normaal gesproken courant. In dit onderzoek is ook getracht om de metrages van het gemeentelijk vastgoed van de gesprekspartners inzichtelijk te maken. Op basis van de verschillende typen beleidsondersteunend vastgoed is geprobeerd het aantal m2 BVO helder te krijgen; hoeveel m2 BVO zorgvastgoed is er bijvoorbeeld in de gemeente? Hoeveel m2 is hiervan courant, dan wel incourant? Tijdens de interviews is gebleken dat gemeenten de metrages nog niet in kaart hebben gebracht, wat op zich opmerkelijk is. Een belegger heeft in principe altijd zicht op het aantal m2 waarin belegd is. De gemeenten zijn echter wel een inhaalslag aan het maken, mede geïnitieerd door de ROZ. De ROZ is op dit moment de metrages aan het verzamelen voor de Maatschappelijk Vastgoed Benchmark. Daarom is slechts het aantal vastgoedobjecten per gemeente bekend.