Interview Beyto Tolk

Op 5 oktober 2018 heb ik dhr. Beyko Tolk geïnterviewd. Beyko Tolk is als legal counsel werkzaam bij Bouwinvest. Bouwinvest is een Nederlandse vastgoedbelegger die in onder andere woningen, winkelcentra, kantoren en zorgvastgoed belegt.

KH: Mijn onderzoek gaat onder andere over de bezwaren die in de praktijk spelen ten aanzien

van het gebruik van appartementsrechten, erfpachtrechten en opstalrechten. Ik lees vaak dat onder andere vastgoedbeleggers bezwaren hebben tegen het gebruik deze instrumenten. Kunt u vertellen hoe u dat ervaart?

BT: In beginsel werkt wat mij betreft de splitsing in appartementsrechten aardig, maar dat komt mede doordat wij dikwijls de meerderheid binnen de VvE in een complex hebben. We kunnen de splitsingsopzet en het beheer meestal wel naar onze hand zetten. We maken veel gebruik van de splitsing in appartementsrechten Zo hebben we in 2010 de complexen in onze bestaande woningportefeuille bijna allemaal gesplitst. Alle nieuwbouw en alles wat we daarna nog aan hebben gekocht hebben we ook gelijk gesplitst. Dat doen we zelfs als we de enige eigenaar in een complex zijn. We doen dat om het op den duur te kunnen uitponden. Dat is eigenlijk de enige reden om een complex waarin je de enige eigenaar bent te splitsen, want zoals je zegt heeft het splitsen ook veel nadelen.

Een bezwaar wat wij bijvoorbeeld hebben tegen het gebruik van appartementsrechten is dat er verplicht een reservefonds moet worden aangehouden. Wij doen dat nooit in een gebouw waar we de enige eigenaar zijn. Maar zodra er een derde toetreedt, kom je daar vaak niet meer mee weg. Dan zijn we dus weer gebonden aan zo’n spaarpotje. We zijn een professionele belegger en kijken naar langlopend rendement. Daar hoort ook bij dat je je panden onderhoudt. Wij weten wanneer onze complexen gerenoveerd moeten worden en het onderhoud houden we altijd bij. Daar is altijd wel geld voor. Dat verplichte spaarpotje is niet nodig.

Verder kan het beheer ook lastig zijn in een VvE. Wij hebben er daarom voor gekozen om het beheer uit te besteden aan een externe beheerder. Op die manier worden wij ontzorgd. Dat kan omdat wij een professionele belegger zijn, maar het is niet voor iedereen mogelijk om het beheer uit te besteden. Dat kost natuurlijk geld.

2 Ook achten wij de verplichtingen die de splitsing met zich meebrengt vaak overbodig als er sprake is van een complex met bijvoorbeeld maar twee of drie eigenaren. Is het echt nodig om met zijn tweeën of drieën gedwongen te worden in een verplichte vereniging?

Daarnaast is een algemeen bezwaar dat Duitse beleggers volgens de Duitse wet maar een bepaald percentage aan appartementsrechten in hun portefeuille mogen hebben. Dat is niet bezwaarlijk voor ons, maar wel voor de economie. Veel vastgoed ging vroeger naar Duitse beleggers. De beleggers investeerden in verloederde panden, zodat ze weer bruikbaar werden. Het is niet goed voor de economie als we buitenlandse beleggers afschrikken met onze wetgeving.

KH: Hebben jullie ervaringen met het wijzigen van de splitsingsakte?

BT: Ja, vooral bij winkelcentra. Winkels worden vaak op den duur groter of kleiner gemaakt bijvoorbeeld door het samentrekken van twee winkels tot een. Dan moet de akte worden gewijzigd, omdat de juridische werkelijkheid niet meer overeenstemt met de feitelijke werkelijkheid. Wij hebben wel eens gehad dat de H&M of de Zara in een winkelcentrum wilde komen, maar alleen als ze een groot pand konden krijgen. Daarvoor moesten we winkelpanden samentrekken tot een groot pand. Die grote winkels willen veel vierkante meters hebben. Aan de samenvoeging moest iedereen meewerken, terwijl het de anderen eigenlijk weinig aan ging. Ook de banken moesten meewerken vanwege de hypotheekrechten. Al met al zijn we daar wel anderhalf jaar mee bezig geweest. Dat is gewoon zonde van de tijd.

Het komt ook wel bij wooncomplexen voor. Een voorbeeld daarvan is project de Pontsteiger in Amsterdam. Het was de bedoeling om vooral veel kleine woningen te realiseren in het gebouw. Naarmate de bouw vorderde werd duidelijk dat het gebouw veel luxer werd dan in eerste instantie was bedoeld. Er is extra geïnvesteerd in materialen van betere kwaliteit. De woningen werden daardoor ook duurder. Omdat het project was omgeslagen naar een project voor luxe woningen hebben we besloten om de woningen groter te maken. We hebben kleinere woningen samengevoegd tot grotere woningen. Daarvoor moest de splitsingsakte worden aangepast. Het lastige was dat er al een huisnummerbesluit was genomen. De kleine woningen hadden allemaal al een huisnummer gekregen. Voordat de situatie rond de huisnummers geregeld is, ben je zo weer een jaar verder. Dat is slechts één onderdeel van het wijzigen van de splitsingsakte. Het wijzigen van de splitsingsakte kost ons vaak erg veel tijd, maar je ontkomt er simpelweg niet aan. De appartementssplitsing is de enige goede optie. De nadelen nemen we

3 dan maar voor lief. We hebben wel eens een kandidaat-notaris gehad die vroeg waarom wij toch altijd wilden splitsing in appartementsrechten. Er zijn zoveel verplichtingen aan verbonden. Wij vroegen toen aan hem, wat moeten we anders?

Waar het kan, werken we trouwens met opstalrechten. Dat verdient echt de voorkeur, want we willen in principe zo min mogelijk met de andere eigenaren te maken hebben. Maar dat kan alleen als er niets gemeenschappelijks is. Als een opstalrecht wel mogelijk is, dan maken we wel altijd afspraken met de andere eigenaren wie verantwoordelijk is voor onderhoud, reparaties en vervanging van bijvoorbeeld leidingen en we regelen het een en ander met erfdienstbaarheden. Eigendom is het meest absolute recht wat er is. Dat is wat je het liefst wil hebben, in ieder geval als belegger.

KH: En wat zijn uw ervaringen met het gebruik van erfpachtrechten?

BT: In Amsterdamse gebouwen zitten we vaak met erfpachtrechten, omdat de gemeente grip wil houden op de vastgoedmarkt. Het kan voor een investeerder soms interessant zijn om te investeren in sociale huur of middensegmenthuur, maar alleen als je het op den duur mag uitponden. Wat we bijvoorbeeld in gebouwen met sociale huur doen, is het direct splitsen in appartementsrechten. De gemeente geeft dan voor elk appartementsrecht een apart erfpachtrecht uit. Een aantal jaar geleden gingen mensen echter hun losse erfpachtrechten gelijk doorverkopen voor een hoge prijs. De gemeente kon daar toen niets aan doen. Dus wat de gemeente nu doet is het splitsen in appartementsrechten in de eerste vijftien jaar verbieden. Er wordt dus één erfpachtrecht uitgegeven. In het zestiende jaar mag je dan bij de gemeente toestemming komen vragen om alsnog te mogen splitsen zodat je losse appartementen kan uitponden. Je bent dus altijd afhankelijk van de medewerking van de gemeente.

Wij splitsen liever aan het begin, zodat we er zeker van zijn dat we niet in een gebouw investeren dat we na vijftien jaar alsnog niet mogen uitponden. Het splitsen in het begin vindt de gemeente ook goed, maar ze geven voor de verschillende appartementsrechten dan maar één erfpachtrecht uit. De vraag is trouwens of dat dogmatisch wel mogelijk is. Ook in dat geval kan je niet uitponden, want je kan niet één erfpachtrecht uitponden. Dus je moet alsnog toestemming van de gemeente vragen om het erfpacht te mogen splitsen. Vaak verbinden ze daar dan weer financiële voorwaarden aan. Het wordt altijd een beetje een politiek ding. We proberen altijd van te voren de financiële voorwaarden vast te leggen, maar dat lukt niet altijd.

4

KH: In mijn scriptie onderzoek ik of driedimensionaal eigendom beter zou aansluiten op de

wensen uit de praktijk. Het houdt kortgezegd in dat eigendomsrechten gestapeld kunnen worden, dus dat daarvoor geen beperkte rechten of appartementsrechten meer nodig zijn. Tussen de eigenaren wordt een lichte vorm van de VvE geïntroduceerd, waar alleen noodzakelijke dingen in worden geregeld. Voor de rest krijgen partijen veel vrijheid om een eventuele regeling zelf vorm te geven. Hoe zouden beleggers daar tegenover staan?

BT: Het is een hele interessante gedachte. Ik heb daar nog nooit eerder over nagedacht. Het zou het voor ons wel een stuk makkelijker maken. Ik zou me wel kunnen voorstellen dat de gemeente Amsterdam daar minder positief tegenover staat, omdat zij zo misschien haar grip verliest op de vastgoedmarkt. Ook verliest de gemeente waarschijnlijk een groot deel van haar inkomsten omdat er dan geen inkomsten meer zijn uit canon of retributie. Zou het driedimensionaal eigendom de erfpachtrechten, opstalrechten en appartementsrechten vervangen of blijven die gewoon bestaan?

KH: Dat is inderdaad een vraag waar over nagedacht moet worden. Ik denk dat het naast elkaar

zou moeten kunnen bestaan.

BT: Met die instrumenten die we nu hebben kunnen we natuurlijk al best veel. Eigenlijk alles wel, maar het is niet altijd even gemakkelijk. Toch denk ik wel dat hier wel draagvlak voor is, omdat het ervoor zorgt dat we als eigenaren veel vrijheid hebben.

KH: Het klopt inderdaad dat er een hoop geregeld kan worden met de instrumenten die er nu

zijn. De vraag is echter wel of het ook toekomstbestendig is. Er ontstaan nu al problemen met het juridische waar het gaat om bijvoorbeeld modulair bouwen.

BT: Dat is zeker waar. Modulair bouwen is absoluut het nieuwe bouwen en daar moeten we juridisch gezien wat mee. Als dit mogelijk gemaakt kan worden door de invoering van driedimensionaal eigendom, dan is dat zeker een extra reden om serieus over deze rechtsfiguur na te denken.