Een nieuw rechtsfiguur?
Bijlage 1 Interview Arie Mes
Op 23 augustus 2018 heb ik een interview gehouden met mr. Arie Mes. Arie Mes is als kandidaat-notaris werkzaam bij Triplaw te Groningen. Tevens is hij als buitenpromovendus verbonden aan de Rijksuniversiteit Groningen, waar hij onderzoek doet naar
driedimensionaal eigendom.
KH: Kunt u aangeven waarom de instrumenten die er nu zijn volgens u niet voldoende werken in de praktijk?
AM: Het is niet per se dat het niet voldoende werkt. In veel situaties voldoet het prima, ook al
kunnen sommige situaties wel wat eenvoudiger worden gemaakt. In de toekomst zullen echter steeds meer dingen gaan wringen, gelet op alle ontwikkelingen zoals modulair bouwen. Of bijvoorbeeld de circulaire economie. Dat zijn ontwikkelingen waarbij veel meer naar gebruik wordt gekeken. De vraag komt dan op of je bijvoorbeeld eigenaar kan zijn van de voorgevel van iemand anders of van de badkamer van iemand anders. Als je over dat soort concepten gaat nadenken loop je tegen de juridische muur aan. Je hebt het eenheidsbeginsel, de bestanddeelvorming, de natrekking enzovoort. Alle leuke dingen die in de economie of maatschappij ontstaan lopen vaak op het juridische vast. Dat is een van de aspecten waarom het interessant is om te kijken of een vorm van 3D-eigendom meer mogelijk zou kunnen maken.
KH: Dus de huidige instrumenten zijn niet modern genoeg?
AM: Ik denk dat je daar inderdaad tegen aan gaat lopen. Appartementsrechten zijn in veel
gevallen makkelijk, vooral met de ondersplitsing erbij. Je zit gelijk in een gemeenschap. Maar dat is niet in alle gevallen gewenst. Veel beleggers hebben dat liever niet. Een appartementsrecht-light zou misschien beter werken in bepaalde situaties.
KH: Dus dan hebben we het over een overlegstructuur die minder ver gaat?
AM: Ja. Je moet altijd een overlegstructuur hebben als je met elkaar woont of werkt, maar een
2 een verplichte inschrijving en reservefonds te ver. Dat moet ook op een minder strenge en meer flexibelere manier kunnen.
KH: En deze minder vergaande overlegstructuur zou de beleggers niet afschrikken?
AM: Ik denk dat als je het minder zwaar en meer flexibel maakt niet. Je moet natuurlijk zekere
randvoorwaarden hebben, de rechtszekerheid en de openbaarheid zijn belangrijk. Dat zijn uitgangspunten waar je niet aan moet tornen. Maar misschien moet je iets meer vrijheid geven of kan je bepaalde constructies verbeteren of makkelijker maken. Misschien dat er dan dingen van de grond komen die nu niet van de grond komen. De instrumenten van nu, vooral het appartementsrecht, zijn niet altijd even overzichtelijk. Misschien voor juristen, maar voor particulieren niet. Die zijn zich niet bewust van wat er allemaal geregeld moeten worden. Of het flexibeler kan, is nog maar de vraag gelet op alle principes en beginselen.
KH: Over wat voor principes hebben we het dan?
AM: Bijvoorbeeld de verticale natrekking. Dat kennen we al sinds het Romeinse recht. Ook het
gesloten stelsel van de beperkte rechten is een belangrijk principe. Daarnaast de openbaarheid en de derdenwerking. Misschien zijn die principes wel anders in te vullen. De principes kunnen we wel houden, maar we kunnen er een andere invulling aan geven. Natrekking is maar een uitgangspunt. Als we morgen bepalen dat we een ander uitgangspunt hanteren kan dat ook.
KH: Bijvoorbeeld dat het een vermoeden wordt?
AM: Dat is het Franse systeem. Dat zou kunnen. Maar je kan ook zeggen dat bijvoorbeeld
hetgeen met de meeste waarde of de grootste volume natrekt, of dat mensen het zelf mogen bepalen. Ik denk niet dat dat wenselijk is, maar er zijn wel alternatieven. Het lijkt alsof het niet anders meer kan omdat we deze uitgangspunten al zo lang hebben. In de geschiedenis zijn er echter periodes geweest waarin er helemaal geen natrekkingsregel was. Degene die bouwt was gewoon eigenaar. Dat geeft aan dat het wel anders kan. Wat echt van belang is, is de rechtszekerheid en een stukje waardebehoud. Dat heeft met elkaar te maken. Op het moment dat je niet meer weet wie eigenaar is van welk stukje vastgoed of volume, dan is het in de praktijk niets meer waard. Dat gaat ook niet werken. Dat is dus heel belangrijk. Het moet ook
3 goed raadpleegbaar zijn voor iedereen. Dan zit je met een stukje techniek. Maar we zijn inmiddels een stuk verder dan honderd jaar terug, dus ook daarvan heb ik hoge verwachtingen. Interessant is ook wat er in andere landen gebeurt. Moeten we wel erfpachtrechten en opstalrechten hebben? Kunnen we het niet beter afschaffen? Of bundelen? Veel dingen zijn op een bepaalde manier ontstaan, dus daar ga je maar vanuit. Maar het kan ook anders.
KH: Loopt u zelf vaak aan tegen de bezwaren tegen bijvoorbeeld erfpachtrechten of appartementsrechten?
AM: Ja, vooral appartementsrechten. Het is complex en tijdrovend, vooral het wijzigen ervan.
Bij opstalrecht lopen we wel aan tegen de vraag of iets wel valt onder het begrip werk of gebouw. Is een verdieping een werk of gebouw? Als je als notaris een hypotheekrecht moet vestigen, komt het er wel op aan of het opstalrecht wel rechtsgeldig is.
KH: Zou een systeem van erfpachtrechten met een verplichte lichte overlegstructuur werken?
AM: Dat zou best kunnen, ja. Het zou zomaar kunnen dat ik in mijn onderzoek uiteindelijk ook
uitkom op een systeem van een soort erfpachtrechten met een verplichte overlegstructuur. Een soort reglement voor je onder- en bovenburen. Dat bepaalde regels vastgezet moeten worden, daar ontkom je niet aan.
KH: Een soort grondwet van het gebouw?
AM: Ja, precies. Sommige dingen moeten dwingend zijn, sommige dingen optioneel.
KH: Met erfpachtrechten loop je dan nog wel tegen rangordeproblemen aan als de erfpachtrechten niet gelijktijdig gevestigd worden.
AM: Dat klopt. Dat is ook de vraag bij 3D-eigendom. Hoe vestig je 3D-eigendom en hoe
verhoudt zich dat tot de buren? Ik hoop dat de rangorde dan losgelaten kan worden.
KH: Welke beroepsgroepen lopen allemaal tegen de bezwaren aan? Denkt u dat invoering van 3D-eigendom in elke beroepsgroep zal worden toegejuicht?
4
AM: Als ik dit met projectontwikkelaars of architecten, de creatievelingen, bespreek, dan
vragen ze me waarom het eigenlijk nog niet bestaat. Ze juichen het zeker toe.
KH: Waar lopen zij dan tegenaan bij de huidige instrumenten?
AM: Soms hebben ze een creatief idee en dan komen ze bij een jurist of advocaat om het verder
uit te werken en krijgen ze te horen dat het juridisch niet kan. Of dat er nog een hoop moet gebeuren en geregeld moet worden voordat zo’n idee uitgevoerd kan worden. Ze lopen tegen een hoop belemmeringen aan. Niet dat alle belemmeringen fout zijn. Als je boven iemands grond bouwt, moet je natuurlijk iets regelen, maar daar wordt de creativiteit wel mee ingebonden. Bij drijvend wonen concepten loop je ook vaak tegen de wet- en regelgeving aan. De Hoge Raad heeft bepaald dat wanneer iets drijft het in principe een schip is. Dan zit je opeens in een heel ander regime. Er wordt ook nagedacht over drijvende steden of een drijvende woonwijk, maar daar loop je vaak tegen het juridische aan.
Maar ook in een eventueel nieuw systeem zal je regels moeten hebben. Die regels hoeven echter niet zo ver te gaan. Het systeem van nu is niet altijd even goed uit te leggen. Juristen lopen vaak achter de feiten aan. Achter de ontwikkelingen van de maatschappij aan. Maar juristen zijn over het algemeen conservatief. Ik verwacht daar dus wat meer weerstand. Praktijkjuristen zijn geneigd om te zeggen: ‘Het lukt toch wel met de huidige instrumenten? Waarom aanpassen?’ Maar we bedenken steeds meer constructies puur om aan bepaalde beginselen vast te houden. Je kan niet verdedigen dat het een perfect systeem is. Dogmatisch klopt het ook niet altijd helemaal.
KH: U bedoelt constructies als footprint eigendom?
AM: Ja, precies. Je gebruikt de bestaande regels en beginselen. Maar er zijn ook mensen die er
helemaal tegen zijn. Die zeggen dat het echt niet kan. Ik denk dat het wel kan, maar het geeft wel aan dat we allerlei bijzondere dingen bedenken om het huidige systeem maar te laten werken. Ook in combinatie met het kadaster is het lastig. Je ziet alleen maar stipjes in het kadaster van de footprint. Daar wordt niet heel duidelijk van waar je nu recht op hebt. Los daarvan kan het lang niet altijd gebruikt worden natuurlijk.
5 KH: Hoe worden gemeenschappelijk onderhoud, aansprakelijkheden, verzekeringen, etc. in het buitenland geregeld waar 3D-eigendom is? Is daar ook een verplichte overlegstructuur?
AM: Dat verschilt per land, maar ze werken wel allemaal met bepaalde reglementen. Het werkt
echter overal anders. In sommige landen kennen ze wel een kadaster en in andere niet, sommige landen hebben een notaris, anderen niet. Je kan het niet één op één met Nederland vergelijken, maar dat je iets moet regelen is duidelijk. Op welke manier dat gebeurt verschilt van land tot land.
KH: Wie bekostigt de gemeenschappelijke dingen? Moet er in de minimale overlegstructuur ook een reservefonds komen?
AM: Ik denk dat je daar wel afspraken over kan maken. Het verschilt natuurlijk of je het over
een boven- en benedenwoning hebt of dat je het hebt over een gigantisch complex met veel verschillende gebruikers. Je kan je afvragen waarom iemand die alleen een benedenverdieping heeft, moet meebetalen aan het dak of aan de lift. Misschien dat daar flexibelere afspraken over gemaakt kunnen worden. Natuurlijk moet de boel goed onderhouden worden, dus op zich ben ik het er mee eens dat daar een soort reservefonds voor moet zijn. Maar stel je hebt een belegger met een parkeergarage, een andere belegger met winkels, en weer een andere belegger met woningen, dan schuurt dat wel op een gegeven moment. Iedereen heeft zijn eigen belang. Misschien dat je het beter in kan kleden. Dat iedereen betaalt naar zijn belang. Vraag is ook waarom je van alles moet regelen als je boven of onder elkaar woont. Als je een rijtjeshuis hebt loop je in principe tegen hetzelfde aan. Je baalt dan ook als je buurman zijn gevel niet geverfd heeft en jij wel alles keurig in de verf hebt zitten. Daar heb je burenrecht voor. Misschien moet je het burenrecht wat meer driedimensionaal maken, zodat je daar meer bij kan aansluiten. Boven elkaar wonen is een stuk ingewikkelder dan naast elkaar wonen, terwijl als je uitzoomt en naar de situatie kijkt het wel overeen komt.
KH: Maar zou dan bij gestapelde bouw degene die de bovenste verdieping in gebruik heeft het herstel van het dak moeten bekostigen? Dan wordt de bovenste verdieping een stuk minder waard.
6
AM: Ja, maar dat is op zich gewoon marktwerking. Het appartement boven is dan minder duur
in de aanschaf, maar je hebt hogere kosten om het in stand te houden. Dat zou een uitkomst kunnen zijn. Ik weet niet of dat moet, maar het zou kunnen. Hetzelfde geldt voor de begane grond met een lift. De gebruiker op de begane grond maakt hier geen gebruik van. In de praktijk hoor ik het vaak: ‘Waarom moeten wij daaraan mee betalen?’.
KH: Maar hoe ga je zoiets vormgeven? Wie bepaalt wie aan wat mee moet betalen?
AM: Bepaalde regels zoals aansprakelijkheden en verzekeringen moet je misschien wel
dwingend regelen. Maar bij andersoortige regels kan je wel wat meer vrijheid bieden. Maar dat is dus ook heel erg afhankelijk van de situatie. Heb je twee gebruikers of zijn het er twintig? Zijn het particulieren of niet?
KH: De situaties kunnen inderdaad heel erg uiteen lopen. Is het mogelijk om een systeem te bedenken die op alle situaties van toepassing kan zijn?
AM: In het buitenland zie je vaak dat er bij wooneenheden strengere regels zijn dan bijvoorbeeld
bij bedrijfsruimtes. Je kan kijken naar de gebruiker en dan kijkt wat voor regels daarbij passen.
KH: Dus je zou een onderscheid kunnen maken zoals er in huurrecht gemaakt wordt?
AM: Ja, bijvoorbeeld. Ik zeg niet dat dat de oplossing is, maar het is wel een interessante
gedachte.
KH: Hoe zou het 3D-eigendom vormgegeven kunnen worden in de wet? Vervangt het 3D- eigendom de huidige rechten of kan het naast elkaar bestaan?
AM: Ik denk dat het een combinatie wordt van opstal-, erfpacht- en appartementsrecht. Het
hangt er ook vanaf hoe je het invult. Ik sluit niet uit dat het naast elkaar kan bestaan, maar ik kan het ook niet bevestigen.
KH: Stel het 3D-eigendom wordt niet ingevoerd. Bent u wel van mening dat er in ieder geval iets aangepast moet worden in de wet? Bijvoorbeeld een versoepeling van het appartementsrecht of het introduceren van een overlegstructuur bij erfpacht?
7
AM: Ja, ik sluit ook niet uit dat dat een van mijn aanbevelingen wordt. Als we
1