Huurbeleid Passend toewijzen

WSN is verplicht om ’passend’ toe te wijzen. Passend toe-wijzen houdt in dat de huurprijs van de woning past bij het inkomen van de kandidaat huurder. Hiermee wil de over-heid er voor zorgen dat mensen niet in een te dure woning gaan wonen en het beroep dat op de huurtoeslag gedaan moet worden wordt ingeperkt.

WSN heeft een huurprijsbeleid en aanbodstrategie voor haar woningbezit, dat er voor zorgt dat na mutatie (opzeg-ging) voldoende aanbod blijft bestaan voor huishoudens met een lager inkomen. WSN past een systeem toe van twee-huren beleid; de huurprijs van de woning is daarmee afhankelijk van het inkomen van de kandidaat die als eerste in aanmerking komt voor de woning.

Op één verhuring na hebben alle verhuringen van sociale huurwoningen passend plaatsgevonden. Daarmee zijn we binnen de wettelijke norm van minimaal 95% passend toe-wijzen gebleven.

Europa norm

Naast het passend toewijzen dient WSN ook te voldoen aan de inkomenstoets volgens de Europa norm. WSN dient minimaal 80% van de sociale huurwoningen toe te wijzen aan de primaire doelgroep, dit zijn huishoudens met een inkomen lager dan 1 38.035. Van de resterende 20% mag maximaal 10% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomens tot 1 42.436 (de zogenaamde middeninko-mens). In 2019 heeft WSN 97,3% toegewezen aan de pri-maire doelgroep en 2,7% aan de middeninkomens.

2.5.1 Gemiddelde huurprijs

De gemiddelde huurprijs van onze sociale huurwoningen (DAEB) eind 2019 is 67,8% van de maximaal redelijke huur welke volgens de puntentelling van het Woningwaarde-ringssysteem (WWS) is toegestaan. Het gaat hier alleen om de zelfstandige woningen. Voor de zelfstandige huurwo-ningen uit de niet-DAEB tak geldt dat de huurprijs gemid-deld op 87,7% van het WWS zit. Met de scheiding tussen een DAEB en een niet-DAEB voorraad worden deze percen-tages nu apart benoemd.

2.5.2 Ontwikkeling vastgoed-woning-portefeuille

Onderstaand is een overzicht van de ontwikkeling en de samenstelling van de vastgoedwoning-portefeuille naar huurklasse opgenomen (tabel 8).

WSN heeft tevens 86 niet-woongelegenheden in haar vast-goedportefeuille.

2.5.3 Huurverhoging

Ieder jaar worden per 1 juli de huren verhoogd. De huur-verhoging is nodig om de stijging in bouw en onderhouds-kosten op te vangen. Maar de huurinkomsten worden ook gebruikt om investeringen te kunnen doen, bijvoorbeeld in duurzaamheid, woningverbetering of nieuwbouw.

Huurders met een inkomen onder de 1 42.436 kregen in 2019 een huurverhoging van inflatie + 0,6% (1,6%+0,6%) als huurverhoging, waarbij werd afgetopt op de liberalisa-tiegrens van 1 720,42.

Huurders met een inkomen boven de 1 42.436, ook wel scheefwoners genoemd, kregen een inkomensafhankelij-ke huurverhoging. Uiteraard werden huishoudens met de pensioengerechtigde leeftijd, grote gezinnen (vanaf vier personen) en gehandicapten hierop uitgezonderd, zoals de wet voorschrijft.

WSN koos ervoor om huishoudens in geliberaliseerde wo-ningen een huurverhoging te geven die gelijk is aan huis-houdens met een gereguleerd contract, namelijk 2,2%.

Daarmee kwam WSN tegemoet aan de wens van de HBV om alle huurders van WSN zoveel mogelijk hetzelfde per-centage huurverhoging te geven. Bij de geliberaliseerde contracten werd afgetopt op 1 800 wanneer een huurprijs daar reeds onder zat (betaalbare vrije sector huur).

Tabel 8: ontwikkeling vastgoedportefeuille

Goedkoop Betaalbaar Duur tot Duur boven Onzelfstandig Totaal

huur huur overige

toeslaggrens toeslaggrens wooneenheden

Stand 1 januari 2019 108 594 182 93 148 1.125

Nieuwbouw huur (Nieuwveen) +24 +8 +32

Verkoop aan particulieren -1* -1

Overheveling naar in

ontwikkeling (Koetshuis) -60 -60

Naar voorraad (leeg ivm verkoop) -1 -1

Overige mutaties -6 -12 +4 +14 0

Stand 31 december 2019 102 604 194 107 88 1.095

* deze verkoop betrof een woonwagen

2.5.4 Huursomstijging

De totale huursom stijging komt tot stand door de jaarlijk-se huurverhoging en door huurstijging na mutatie van een woning.

De stijging van de gemiddelde huursom mag niet meer zijn dan inflatie (2019: 1,6%) plus 1%, oftewel voor 2019 niet meer dan 2,6%. De totale huursomstijging in 2019 kwam uit op 2,54%.

2.6 Huurderving

De totale huurderving over 2019 bedraagt 0,48% van de gerealiseerde huur, DAEB en niet-DAEB (2018: 4,6%). Oor-zaak van deze opvallende daling is het feit dat het leeg-staande voormalig verzorgingshuis ‘het Koetshuis’ in ont-wikkeling is genomen en daardoor niet langer bijdraagt aan de dervingsleegstand.

2.7 Huurachterstanden

De huurachterstand is in 2019 wederom lager dan het jaar ervoor; een dalende lijn wordt voortgezet. WSN voert een actief signaleringsbeleid bij het ontstaan van een eerste huurachterstand. Bij twee of meer maanden huurachter-stand of indien een dossier naar de deurwaarder gaat, wordt ook het regionale zorgnetwerk ingeschakeld. Het zorgnetwerk bestaat uit diverse partijen waaronder maat-schappelijk werk, die samenwerken om hulp te bieden aan een huishouden en ontruiming te voorkomen. De samen-werking in het zorgnetwerk is in 2019 bekrachtigd met het ondertekenen van het schuldhulpconvenant. Daarin heb-ben partijen afspraken gemaakt hoe in het belang van de klant samengewerkt wordt om huisuitzettingen te voorko-men.

In 2019 heeft geen ontruiming plaatsgevonden.

Tabel 9: huurachterstand 2019 en voorgaande jaren

Ultimo jaar Huurachterstand Als % jaarhuur

2019 1 94.441 1,20%

In 2019 hebben we geen woningen verkocht, wel een woonwagen (roerend goed).

Terugkoopplicht

WSN heeft de plicht eerder verkochte woningen onder Koopgarant en Koopcomfort voorwaarden terug te kopen.

In 2019 werden in totaal 5 woningen teruggekocht (2018:

ook 5 woningen). De woningen zijn direct weer te koop aangeboden zonder voorwaarden. Eén in 2019 terugge-kochte woning is niet in 2019 doorverkocht, deze stond per 31 december te koop. WSN heeft eind 2019 nog 117 wo-ningen in haar portefeuille ‘verkoop onder voorwaarden’

met een terugkoopplicht. Door onze nieuwe portefeuil-lestrategie is overigens doorverkoop na terugkoop geen vanzelfsprekendheid meer. De woningen die in de porte-feuillestrategie passen, brengen we terug in verhuur.

2.9 Leefbaarheid

Naast voldoende en betaalbare sociale huurwoningen, vin-den we het ook belangrijk dat onze huurders zich prettig voelen in Nieuwkoop, zelfredzaam zijn en plezierig samen leven met anderen. We werken dan ook samen met een aantal partners om hier als WSN onze bijdrage aan te le-veren, in het bijzonder met Stichting Kulturhus Nieuwkoop (SKN).

WSN biedt aan bewoners van de Vijverhof en Aar en Am-stel in Nieuwkoop en aan de bewoners van Simon van Capelweg in Noorden een ontmoetingsruimte in hun ap-partementencomplex. Het beheer van deze ontmoetings-ruimten is in handen van de bewoners van Vijverhof en Aar en Amstel zelf. Bij Simon van Capelweg is dit in handen van Stichting Huiskamer Noorden.