6.2.2 ‘Nederland bestaat niet’
6.2.12 Het woningbezit
Op 31 december 2015 bestond het bezit van Lefier uit 32.871 eenheden, waarvan 24.852 zelfstandige wooneenheden, 4.083 onzelfstandige woon- eenheden en 3.936 niet-woongelegenheden zoals parkeervoorzieningen, maatschappelijk vastgoed en bedrijfsruimtes. De zelfstandige woon- eenheden waren verdeeld naar prijsklasse zoals opgenomen in tabel 44. Daaruit blijkt dat bij Lefier 97,5% van de zelfstandige woningen viel in de prijscategorie bedoeld voor de primaire doelgroep. Van die woningen viel 49% in de energielabel klasse A, B of C, een waarborg voor energiezuinig en duurzaam en het beperken van woonlasten.
Tabel 44
Zelfstandige wooneenheden Lefier naar prijsklasse (31-12-2015)
huurtoelagegrens
goedkoop* betaalbaar duur tot duur boven totaal
Borger-Odoorn 174 967 49 6 1.196 Emmen 1.180 7.942 452 125 9.699 Groningen 1.699 3.869 522 408 6.498 Hoogezand-Sappemeer 762 2.419 192 20 3.393 Stadskanaal 580 3.207 208 71 4.066 Totaal 4.395 18.404 1.423 630 24.852 % 17,7% 74,1% 5,7% 2,5% 100,0%
*Goedkoop < € 403,06, betaalbaar € 403,06 - € 576,87, huurtoelagegrens € 710,68.
Bron: Jaarverslag Lefier 2015, 8.
Stichting Woningbouw Slochteren (sws) en Lefier waren sinds 2013 in gesprek over een fusie, omdat zich liet aanzien dat sws de opgaven in Slochteren op termijn niet meer zelfstandig kon vervullen. Onderzoek liet zien dat een fusie de vermogenspositie en de kasstromen van Lefier slechts licht zou beïnvloeden. De fusie zou ten goede komen aan de huurders van sws maar niet ten koste gaan van de bestaande huurders en werknemers van Lefier. De huurdersorganisaties en de Autoriteit Woningcorporaties stemden in met de fusie. En ook de ondernemingsraad en de gemeenten Stadskanaal, Hoogezand-Sappemeer, Groningen en Slochteren gaven hun goedkeuring. De gemeenten Emmen en Borger- Odoorn legden aanvullende eisen op tafel en wilden goed vastgelegd gezien dat Lefier zou blijven voldoen aan de lokale afspraken over investeren, betaalbaarheid en dienstverlening. Op 1 januari 2016 kon vervolgens de fusie worden geformaliseerd.
Door de fusie ging Lefier het jaar 2016 in met ongeveer 1.200 woningen en circa 12 fte888 van sws extra, toegevoegd aan de circa 33.000 woningen en 337 fte van Lefier zelf.889
En meerhoofdig of éénhoofdig bestuursmodel, Lefier bleef de
maatschappelijk gegronde corporatie die het altijd al was geweest net als zijn rechtsvoorgangers. Een vangnet voor groepen die buiten de boot dreigden te vallen, anders van aard en optreden dan corporaties op andere plekken in Nederland. Woningcorporaties als Lefier, actief in de noordelijke provincies, zijn onvermijdelijk sociaal verantwoordelijke actoren. Ze vormen een onmisbare schakel in het sociale vangnet van de samenleving in samenwerking met vele instanties op het gebied van zorg, welzijn, educatie, leefbaarheid en veiligheid. Een organisatie die vaak het initiatief neemt in veranderingsprocessen.
Een organisatie ook waarvan de directeur-bestuurder er niet voor
terugdeinst om mee te maken wat zijn huurders ervaren in een wijk waar leegstand is voorafgaand aan sloop.
Zoals Lex de Boer die zijn herfstvakantie in 2013 doorbracht in een sloopwoning in Nieuw-Weerdinge tussen de boze buurtbewoners die gefrustreerd waren dat hij de herstructurering had uitgesteld. Op hun uitnodiging kwam hij een week lang op een luchtbed en met een bouwkachel om warm te blijven ervaren wat het is om in zo’n buurt te leven. “Het is de beste manier om te ontdekken wat er hier leeft”. Uitleggen aan de huurders waarom beslissingen waren genomen terwijl je er een week tussen bivakkeerde… Het tekent het sociale gezicht van Noord-Nederlandse woningcorporaties en in dit geval van Lefier in het bijzonder.890
Directeur-bestuurder van Lefier Lex de Boer
7
Een
proeftuin
voor
regionalisering
van beleid
317De geschiedenis van de volkshuisvesting in Drenthe en Groningen kende deels een eigen ontwikkeling waarbij soms zelfs de toon werd gezet voor landelijke ontwikkelingen. Dit vond zijn oorsprong in regionale sociaaleconomische, demografische en ruimtelijke factoren. Daardoor bleek Haags beleid in de praktijk regelmatig te botsen met de regionale werkelijkheid. De relatieve armoede in de (voormalige) veenkoloniën vroeg vanaf het begin van de twintigste eeuw om een sociaal gezicht en eigen oplossingen van de besturen van woningbouwverenigingen en gemeentes.
Het dwingend voorschrijven van huurverhogingen ten tijde van dalende lonen en massale werkloosheid in de twintiger jaren leidde tot verzet van de noordelijke bestuurders en gemeentes. De huren werden uiteindelijk verlaagd en gedifferentieerd naar draagkracht van individuele huurders. En ook het realiseren van een dekkingsgraad van 60, 70 of zelfs 80% van de exploitatie uit de huuropbrengsten was vaak onmogelijk in het noorden. En dus werd er geld uit andere bronnen bijgepast. Het moeten voldoen aan minimumeisen voor de grootte van woningwetwoningen en het aantal kamers leidde te vaak tot het moeten bouwen van te dure woningen voor de doelgroep. En dus tot huurachterstanden
318 319 | Een proeftuin voor regionalisering van beleid en exploitatietekorten. Daarom vroeg Emmen in de jaren twintig
toestemming om te mogen afwijken van de voorschriften. Het resultaat: hier mochten kleinere, goedkopere woningen worden gebouwd.
Een ander voorbeeld van sociaal huisvestingsbeleid dat inspeelde op de specifieke regionale behoeften, waarmee Den Haag ook instemde, was een sociaal woningbouwproject in Stadskanaal. Hier werd in 1938 met ’t Hofje een seniorencomplex van liefst 28 zelfstandige eenheden door woningbouwvereniging swo gerealiseerd in een u-vorm rond een vijver. De algemeen geldende richtlijnen tot 1955 was zelfstandige woningen voor senioren bouwen in een klein rijtje tussen de rest van de bebouwing. Later zou de seniorenhuisvesting zich tot een rode draad door de geschiedenis van de noordelijke volkshuisvesting ontwikkelen. Sterker dan elders in Nederland speelde hier namelijk vergrijzing in combinatie met krimp een rol. Niet alleen werden mensen steeds ouder, in het noorden trokken meer dan elders jongeren weg op zoek naar studie en werk buiten de regio.
Waar landelijk veel grote gemeentes vanaf 1945 planvorming en de bouw van woningwetwoningen voor hun rekening namen, was dat in de stad Groningen anders van opzet. De stad deed de planvoorbereiding en droeg de verfijning en uitvoering daarvan bijna altijd direct over aan de woningbouwverenigingen. Innovatief was hoe af en toe inhoud werd gegeven aan de ‘wijkgedachte’. In de woonwijken werden voorzieningen als winkels, een openbare leeszaal, zandbakken en speelplaatsen, buurthuizen, badhuizen, fietsenbergplaatsen, hobbykelders, autoboxen en daktuinen gepland en gerealiseerd. Ook werden in complexen ruimtes onder de verzamelnaam ‘wasfabriek’ ingericht voor gemeenschappelijk gebruik met wasmachines, droogtrommels en strijkplanken. Innovatief was ook de stadsverwarming in de wijk Gorecht in Hoogezand-
Sappemeer. Dat het project na verloop van een aantal jaren veel technische problemen kende en werd afgebouwd doet daar niets aan af. En dan Emmen. In de jaren twintig nog onder curatele van het rijk gesteld, ontwikkelde de gemeente zich na aanwijzing als stimuleringsgebied in de jaren vijftig en zestig tot een centrum van industriële activiteit en stedenbouwkundige vernieuwing. Er was werk in overvloed, ecw bouwde prachtige, groene woonwijken, deels in het bos, als Angelso en Emmerhout. En er was nationale en internationale belangstelling voor de ontwikkelingen hier. Het ‘woonerf’ was een stedenbouwkundige vernieuwing die zijn oorsprong in Emmen had. Een dorpsachtig woonmilieu met de voorzieningen van een stad was de ambitie. Ook op het gebied van de huurdersparticipatie liep Emmen nationaal
voorop. Zuidoost-Drenthe kende van oudsher een sterke mate van zelforganisatie. Vanuit de in 1948 opgezette oranjecomités ontstonden in de gemeente Emmen buurt- en huurdersverenigingen. Deze huurdersverenigingen ontwikkelden zich al snel tot de
vertegenwoordigers van de huurders in gesprekken met de gemeente en woningbouwvereniging ecw. En al in 1955 hadden huurders zitting in het bestuur van ecw. Het belang dat werd gehecht aan de inspraak van huurders werd in 1957 nog eens onderstreept door een besluit van b&w van Emmen. ecw bleef als zelfstandige corporatie gehandhaafd enkel omdat op deze manier de huurders een formeel platform hadden om te participeren in het bestuur. Een grote naam in de traditie van de Emmer huurdersinspraak is Ab Haak, de (mede)grondlegger van de
Huurdersfederatie Emmen en het landelijke Nederlandse Verbond van Huurdersorganisaties.
Een terrein waarop Groningen en Drenthe in de jaren tachtig zeker ook voorliepen op de rest van het land was de herstructurering van de naoorlogse wijken ten behoeve van de leefbaarheid. Zo werd in de stad Groningen voor de Korrewegwijk besloten over te gaan tot de sloop van hele woonblokken om de monotone sociale structuur van de wijk te doorbreken. In Hoogezand gebeurde hetzelfde in de jaren negentig met het pas twintig jaar eerder gebouwde Woldwijck. Maar niet nadat er eerst uitgebreid verantwoording moest worden afgelegd in Den Haag over het waarom van deze kapitaalvernietiging van met overheidsvoorschotten gebouwde woningen. Hetzelfde gebeurde preventief met het grote project Emmen Revisited. In alle gevallen was er sprake van een sociale herstructurering door stedenbouwkundige ingrepen. Pas decennia later, in 2001, werd door de minister ‘het bevorderen van de leefbaarheid’ opgenomen als een van de speerpunten voor woningcorporaties. Het is ook de tijd van het inrichten van ‘woonwinkels’ om op de
ontspannen woningmarkt van het noorden als corporatie ‘woondiensten’ te kunnen slijten aan ‘woonconsumenten’. Ook dit is een ontwikkeling waarop in het noorden veel eerder dan in het westen met zijn krappe markt moest worden geanticipeerd.
En toen in Zuid- en Oost- en West-Nederland corporaties zich in risico- volle, commerciële projecten stortten en diverse corporatiedirecteuren vanwege zelfverrijking werden aangeklaagd sloten 49 noordelijke corporaties in 2005 het zogenaamde ‘Convenant van het Noorden’ onder voorzitterschap van Wooncom Emmen. Met dit convenant wilden de samenwerkende noordelijke corporaties laten zien dat zij wél leverden, transparant waren en jaarlijks publiek verantwoording aflegden.
320 321 | Een proeftuin voor regionalisering van beleid Maar het meest typerende voor de context van de sociale woningbouw in
Zuidoost-Drenthe en Zuidoost-Groningen was ook in de eenentwintigste eeuw helaas nog steeds de relatieve armoede van de bevolking. Een onderzoek uit 2007 van de Woonbond liet wat dat betreft geen twijfel bestaan. Het gemiddeld besteedbare maandinkomen van de huurders van
Wooncom bedroeg € 1.322,- tegenover landelijk € 1.717,-. Het besteedbare
inkomen lag 30% lager en het percentage uitkeringsgerechtigden onder de huurders bleef maar stijgen. Corporaties in het noorden hadden daardoor een veel sterkere vangnetfunctie dan elders. Hierdoor was er een nauwere vervlechting met instellingen op het gebied van zorg, welzijn, veiligheid en educatie in de regio. Deze specifieke context, gekoppeld aan de krimpproblematiek leidde ertoe dat een aantal noordelijke corporaties een onderzoek liet uitvoeren. Doel was te onderbouwen dat, zoals hen in de praktijk was gebleken, er een specifiek Noord- Nederlandse problematiek bestond die om eigen oplossingsrichtingen vroeg. Het rapport dat naar aanleiding hiervan in 2010 verscheen leidde ertoe dat de eigenheid van de volkshuisvesting in het Noorden ook door de minister werd onderkend. Minister Donner stemde er mee in om van het Noorden een proeftuin te maken voor regionalisering van het volkshuisvestingsbeleid.
322 323
Anefo: 140 Rob Mieremet; 144, 146 Bert
Verhoef; 147 Rob C. Kroes; 214 Rob Bogaerts.
ANP: 218 Herman Pieterse; 221 Evert-Jan
Daniels; 223 Phil Nijhuis; 289 Fotobureau
Dijkstra.
Aerophoto Eelde: 98, 103, 106, 119, 120, 165,
206.
Centraal Bureau voor de Genealogie: 34
collectie Veenhuizen.
CC BY 2.0: 160 ‘Gouwenaar’; 243 Erik Jansen van Galen; 295 ‘Wutsje’.
Diverse Makers: 23, 25, 66, 112, 124, 156, 157,
238, 296 Bert Bulder; 297 Stee in Stad;
128, 129, 132, 207 Marielle Hensums; 159
Wim te Brake; 216 Arjen Abbestee; 219 Roger
Dohmen / Hollandse Hoogte; 239 Rob ’t Hart;
241 Cor Krijger; 252 Bert Buiring Fotografie;
267 Ben Looijen; 263, 273, 274, 275 Jan
Appeldorn; 300 Gerard van Beek Fotografie;
305 IC4U, Hans Peter Föllmi; 312 Albert Bos,
archief Woonbond; 313 Jacomien Boonstra;
315 DvhN, Duncan Wijting. Drents Archief: 61, 110, 115. Gemeentearchief Borger-Odoorn: 113, 176, 178, 180, 181, 183, 255. Gemeentearchief Emmen: 15, 16, 75, 76, 77, 78, 80, 83, 124, 128, 131, 132, 134, 200, 202, 211;
omslag, 2, 132, 134, 136 Wouter van Heusden; Gemeentearchief Midden-Groningen:
17, 50, 57, 104, 162, 165, 167, 171, 173, 175 ; 51
Harmannus Johannes Jozefus Conens;
52 J.J. Smedes; 52 Bromografia, Digitale
fotocollectie; 103, 107 collectie A.M.
Schiltkamp; 107 Boekhandel Hoco, collectie
A.M. Schiltkamp; 107 Fa. Huizenga, collectie
A.M. Schiltkamp; 175 J. van ’t Hoff; 245, 247
Volksbelang fotocollectie.
Gemeentearchief Stadskanaal: 68, 69, 70, 73,
117, 118, 119, 121, 186.
Groninger Archieven: 14, 18, 43, 44, 45, 54,
95, 101, 119, 152, 157, 159, 226; 12 P.B. Kramer;
24 Tonnis Post, Collectie Middendorp; 20
E. Sanders; 21 M. van de Pijl; 46 H.P.J. Schut
en dr. H.P. Berlage Nz.; 47 P. van de Wint; 86,
96 Gemeentepolitie; 93, 96 Fotobedrijf Piet
Boonstra; 99, 230 K.A. Gaasendam; 100 Het
Brandpunt; 151 W.H. Folkers; 154, 230 Frank
Straatemeier; 226 Jan Willem van Vliet; 229
Robbert Fels; 232 Sjors Visscher.
Kadaster: 48, schutbladen CC-BY kadaster 2018.
Lefier, archief Emmen: 60, 62, 66, 81, 111;
archief Hoogezand: 49, 55; fotoarchief: 210,
235, 250, 268, 269, 277, 292, 302, 307, 309, 310,
312; 294 Jan Anninga.
Privéarchief Ab Haak: 143 Hub Winkens; 198,
199.
Privécollectie H. Watermulder: 56, 101.
Regionaal Historisch Centrum Eindhoven: 79
W. Janssen van Bokhoven. Spaarnestad: 27,28.
Streekhistorisch Centrum Stadskanaal: 58, 63,
69, 71, 72, 113, 117, 120, 189, 191, 193, 260, 262.
Er is veel aandacht besteed aan het achterhalen van namen van makers en/of rechthebbenden om toestemming te krijgen voor publicatie in dit boek. Indien u meent over auteursrechten te beschikken van in dit boek gebruikt, niet-toegewezen beeld, kunt u contact opnemen met de auteur.