6. Opmerkingen en kritische commentaren
6.1. Is het wel interessant?
In vele gevallen wordt vastgoed voor persoonlijk gebruik in de vennootschap gekocht. Dit gebeurt terwijl er geen absolute zekerheid is dat de aftrek van de kosten van het vastgoed zal aanvaard worden door de fiscus. Hieruit kan verondersteld worden dat vastgoed voor eigen gebruik met een vennootschap aankopen voordeliger is dan het gewoon in persoonlijke eigendom kopen. Ons inziens is het toch wel belangrijk om eens alle voor- en nadelen te overlopen voordat zomaar een keuze wordt gemaakt om het vastgoed met de vennootschap of privé te kopen.
Het grootste voordeel van het onroerend goed in de vennootschap aankopen is de mogelijkheid die hierdoor ontstaat om kosten die gemaakt zijn voor het onroerend goed in aftrek te brengen in de vennootschap, waaronder:
- De kosten van water en elektriciteit. Hiervoor moet dan een forfaitair voordeel alle aard in de personenbelasting betaald worden.
- De onderhouds- en herstellingskosten van het onroerend goed. - De notariskosten die bij aankoop betaald moeten worden. - De kosten van intresten op leningen.
- De onroerende voorheffing.
- Makelaarskosten bij eventuele verkoop van het onroerend goed.
- De kosten van de architect voor het ontwerp van de woning indien het een nieuwbouw is. - De afschrijving op de aankoop van het gebouw.
Daarnaast is bij een nieuwbouw de btw die betaald moet worden over de bouwwerken aftrekbaar indien de vennootschap btw-plichtig is.
Een bijkomend voordeel van de aankoop in de vennootschap is dat het in vele gevallen makkelijker is om de aankoop te financieren. In de vennootschap zit er vaak geld en middelen en is er een aantoonbare afbetalingscapaciteit. Ook wanneer het op lange termijn de bedoeling is om de woning te schenken aan de kinderen kan het interessant zijn om de woning met de vennootschap aan te kopen. De schenkbelasting op aandelen is immers maar 3%, terwijl dit bij de schenking van een onroerend goed progressief is met een hoogste tarief vanaf 450.000 euro van 27%.
Natuurlijk zijn er ook nadelen aan de aankoop met de vennootschap. Zo zal er bij verkoop van de woning opnieuw vennootschapsbelasting betaald moeten worden over de boekhoudkundige meerwaarde die gerealiseerd wordt. Indien er een grote meerwaarde verwacht wordt bij toekomstige verkoop van de woning moet dit zeker in overweging genomen worden als een belangrijk element bij de beslissing om privé of met de vennootschap te kopen.
Een tweede nadeel is het feit dat er een voordeel alle aard moet betaald worden voor de gratis terbeschikkingstelling van de woning. Dit moet jaarlijks betaald worden gedurende de hele periode dat de woning ter beschikking gesteld wordt. Wanneer de woning voor een lange periode in eigendom gehouden zal worden loopt dit op. Dit voordeel wordt berekend aan de hand van het geïndexeerde kadastrale inkomen van de woning. Er moet dus gekeken worden naar het kadastrale inkomen en niet naar de aankoopprijs om de grootteorde van deze kost te bepalen. Dit voordeel alle aard is een element die voor veel onzekerheid zorgt bij de belastingplichtige, aangezien er uit politieke hoek al geprobeerd is om dit fors duurder te maken door de vermenigvuldigingsfactor te verhogen. De duurdere regeling is echter als ongrondwettelijk verklaard aangezien deze regeling enkel van toepassing was voor terbeschikkingstelling door een vennootschap en niet door een privépersoon. Door dit verschil in behandeling werd het gelijkheidsbeginsel geschonden. Voorlopig is er dus geen groot nadeel in de berekening van het voordeel alle aard, maar een verhoging in de toekomst kan zeker niet uitgesloten worden. Wanneer een te grote verhoging ingevoerd wordt kan de belastingplichtige zich genoodzaakt zien om het vastgoed uit de vennootschap te halen, wat grote kosten met zich meebrengt.
Een derde nadeel is dat bij verhuur van een vastgoed door de vennootschap er op de werkelijke huurinkomsten belast wordt. Indien een privépersoon een onroerend goed verhuurd wordt dit belast op basis van het kadastrale inkomen van de woning, wat in veel gevallen voordeliger is. Dit kan van belang zijn wanneer er een mogelijkheid is dat het onroerend goed op termijn verhuurd zal worden.
Ook is er, zoals reeds uitvoerig besproken in de vorige punten, een grote onzekerheid of de aftrek van kosten wel zal aanvaard worden door de administratie en de rechtspraak. Indien het argument van potentiële meerwaarde op termijn van tafel wordt geveegd kan dit grote gevolgen hebben voor zaakvoerders die na hun pensionering de woning van de vennootschap willen blijven afschrijven. De bezoldigingstheorie kan dan niet meer aangehaald worden.
Naar onze mening is het dus vooral voordeliger om een onroerend goed met de vennootschap te kopen als het voor een kortere termijn is. In dit geval kunnen de kosten die gemaakt worden met betrekking tot de aankoop en verkoop van de woning en veranderingswerken aan het onroerend goed in aftrek genomen worden zonder dat er voor een hele lange termijn voordeel alle aard betaald moet worden. Ook zal er waarschijnlijk geen grote belaste meerwaarde zijn bij verkoop in dit geval.
Als het onroerend goed voor een langere termijn in de vennootschap zal blijven is het belangrijk om te kijken of de kosten die ieder jaar gemaakt moeten worden gedurende het bezit van de woning in verhouding staan met het voordeel alle aard en belasting op meerwaarde die betaald zal moeten worden. Indien de kosten van onderhoud van de woning en de onroerende voorheffing niet zo hoog zijn weegt dit voordeel waarschijnlijk niet op tegen het voordeel alle aard die betaald zal moeten worden. Volgens ons is er op lange termijn ook meer onzekerheid over de aftrekbaarheid van de kosten en welke richting het voordeel alle aard zal opgaan.
Er kan zeker niet eenduidig gezegd worden of het voordeligst is om met de vennootschap of privé te kopen. Er moet geval per geval bekeken worden welke elementen financieel het meest doorwegen om de juiste keuze te kunnen maken.