Het weigeren door de verhuurder van een toewijzing

pagina 76 van 166 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 1.03.2022

Dat verzoek kan op ieder moment gedaan worden, ofwel naar aanleiding van een aanbod van een sociale huurwoning. De kandidaat-huurder kan op ieder moment vragen om terug in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning.

Als blijkt dat de verhuurder ingaat op verzoeken die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat gedurende maximaal een jaar elk verzoek aan hem wordt voorgelegd. Het is belangrijk dat deze uitzondering objectief geschiedt. De motivatie is immers van belang omdat een eerste ongegronde weigering een verlies van recht op huurpremie tot gevolg heeft en een tweede ongegronde weigering een schrapping uit het inschrijvingsregister (SHM-systeem) of een verlies aan punten (SVK-systeem). (art. 6.10, vijfde lid BVCW)

3.5.6 Het weigeren door de verhuurder van een toewijzing

De verhuurder kan in bepaalde gevallen weigeren om een woning toe te wijzen aan een kandidaat-huurder die batig gerangschikt staat, namelijk aan de kandidaat-huurder die huurder van de verhuurder is of geweest is en: (art. 6.24, eerste lid BVCW)

- van wie de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van artikel 6.33, eerste lid, 20 van de Vlaamse Codex Wonen;

- die de woning van de verhuurder bewoont of heeft verlaten voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is.

In uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder de toewijzing van een woning ook weigeren aan een kandidaat-huurder als wordt aangetoond dat de toewijzing een ernstige bedreiging vormt voor de fysieke of psychische integriteit van de bewoners. (art. 6.24, derde lid BVCW)

Specifiek voor een sociaal verhuurkantoor is ook voorzien dat de toewijzing kan geweigerd worden als het vaststelt dat het inkomen van de kandidaat-huurder niet in verhouding staat tot de hoogte van de huurprijs.

(art. 6.21, eerste lid BVCW)

Die bevoegdheid moet door de verhuurder in overeenstemming met het grondrecht op wonen en haar opdracht van algemeen belang worden uitgeoefend. Elke beslissing tot weigering van een toewijzing moet door de verhuurder worden gemotiveerd. Bij betwisting moet het optreden van de verhuurder hier aan afgetoetst worden. (art. 6.24, vijfde lid BVCW)

Artikel 6.24 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen voorziet een getrapt systeem alvorens de verhuurder een toewijzing mag weigeren. Die bepaling van het Besluit Vlaamse Codex Wonen moet immers grondwetsconform worden ingevuld, d.w.z. zo min mogelijk afbreuk doende aan het grondrecht op een behoorlijke huisvesting. In de eerste plaats moet de verhuurder overwegen of aan de kandidaat-huurder begeleidende maatregelen zal worden opgelegd i.p.v. een toewijzing te weigeren. (art. 6.24, vierde lid BVCW) De verhuurder heeft dan immers de mogelijkheid om de betrokkene op te zeggen als de begeleidingsovereenkomst niet wordt nageleefd. Art. 6.20, eerste lid, 8° van de Vlaamse Codex Wonen stelt dat het niet naleven van de afspraken die opgenomen zijn in die overeenkomst een huurdersverplichting is en op grond van art. 6.33, eerste lid, 2° van de Vlaamse Codex Wonen kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen bij een ernstige of blijvende tekortkoming van de huurder van een sociale huurwoning met

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

1.03.2022 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 pagina 77 van 166

betrekking tot zijn verplichtingen. Het behoud van de sociale huurwoning wordt op die manier de verantwoordelijkheid van de betrokkene.

Als een toewijzing geweigerd wordt, kan de verhuurder eveneens beslissen om de toewijzing van een volgende woning met maximaal een jaar op te schorten. (art. 6.24, zesde lid BVCW)

De kandidaat-huurder kan een verhaal indienen als hem een toewijzing wordt geweigerd. De verhuurder is dan ook op straffe van nietigheid verplicht om binnen de veertien dagen na de beslissing de gemotiveerde weigering aan de kandidaat-huurder te bezorgen, met vermelding van het verhaalrecht. (art. 6.24, vijfde lid BVCW)

3.5.6.1 Weigering op basis van een tekortkoming met betrekking tot de huurdersverplichtingen

Als de kandidaat-huurder eerder bij de verhuurder huurder was, kan de toewijzing geweigerd worden als de verhuurder de huurovereenkomst heeft moeten beëindigen op basis van ernstige of blijvende tekortkomingen aan de huurdersverplichtingen. Wat wanbetaling betreft, is er een specifieke regeling (zie punt 3.5.6.2) (art.

6.24, eerste lid BVCW)

De toewijzing kan ook geweigerd worden als de kandidaat-huurder de woning bewoont of heeft verlaten voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is, zonder dat de verhuurder het initiatief heeft genomen om de huurovereenkomst te beëindigen. (art. 6.24, eerste lid BVCW) De verhuurder dient zijn beslissing te motiveren. (art. 6.24, vijfde lid BVCW)

Alle vormen van domiciliefraude vallen hieronder.

3.5.6.2 Weigering op basis van openstaande schulden bij de verhuurder

Als een huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan de verhuurder, kan de verhuurder de toewijzing van een woning weigeren als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden nog niet heeft afgelost. (art. 6.24, tweede lid BVCW)

Als de kandidaat-huurder echter in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, kan de sociale verhuurder de toewijzing slechts weigeren als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de schulden bij de verhuurder zijn afgelost. (art. 6.24, tweede lid BVCW)

De toewijzing kan hoe dan ook niet worden geweigerd als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling, overeenkomstig artikel 1675/6 van het Gerechtelijk Wetboek, en er een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling is opgesteld. (art. 6.24, tweede lid BVCW)

3.5.6.3 Weigering op basis van de leefbaarheid

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

pagina 78 van 166 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 1.03.2022

In uitzonderlijke gevallen wordt de toewijzing geweigerd als de toewijzing aantoonbaar een ernstige bedreiging vormt voor de fysieke of psychische integriteit van de bewoners. (art. 6.24, derde lid BVCW) Als blijkt dat de verhuurder toewijzingen weigert omwille van de leefbaarheid die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat gedurende maximaal een jaar elke beslissing tot weigering aan hem wordt voorgelegd. (art. 6.24, vijfde lid BVCW)

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

1.03.2022 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 pagina 79 van 166