De verplichtingen vermeld in de Vlaamse Codex Wonen

pagina 92 van 166 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 1.03.2022

De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die zich buiten zijn schuld hebben voorgedaan.

De huurder moet het goed teruggeven zoals hij het, volgens de plaatsbeschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd en met uitzondering van hetgeen herstellingen behoeft die ten laste zijn van de verhuurder.

5.9.2 De verplichtingen vermeld in de Vlaamse Codex Wonen

5.9.2.1 In de woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er zich domiciliëren

De huurders van een sociale huurwoning moeten in de sociale huurwoning hun hoofdverblijfplaats hebben en er zich domiciliëren. (art. 6.20, eerste lid 1° VCW)

Tekortkomingen aan die huurdersverplichtingen worden gelijkgesteld aan een ernstige inbreuk die de opzeg van de huurovereenkomst tot gevolg kan hebben. (art. 6.33, eerste lid VCW)

5.9.2.2 Alleen toestaan dat een persoon in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats vestigt als de bijwoonst niet leidt tot een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de minimale bezettingsnormen (art. 3.1, §1, vierde lid, VCW) en die bijwoonst melden aan de verhuurder

De huurder mag alleen toestaan dat een persoon zijn hoofdverblijfplaats in de sociale huurwoning vestigt (duurzame en tijdelijke bijwoonst) als de bijwoonst niet leidt tot een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de minimale bezettingsnormen (art. 3.1, §1, vierde lid VCW). Hij dient die bijwoonst te melden aan de verhuurder. (art. 6.20, eerste lid, 2° VCW)

Tekortkomingen aan die huurdersverplichtingen worden gelijkgesteld aan een ernstige inbreuk die de opzeg van de huurovereenkomst tot gevolg kan hebben. (art. 6.33, eerste lid VCW)

5.9.2.3 Alleen toestaan dat zijn echtgenoot of wettelijke samenwoner komt inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden

Zowel de echtgenoot als de persoon die wettelijk wenst samen te wonen met de referentiehuurder na de aanvang van de huurovereenkomst, kunnen slechts komen bijwonen in de sociale huurwoning als ze samen aan de toelatingsvoorwaarden voldoen. (art. 6.20, eerste lid, 3° VCW)

Als dat het geval is, zullen ze van rechtswege huurder worden. Is dat niet het geval zullen ze de woning moeten verlaten, zo niet zal de huurovereenkomst van de referentiehuurder moeten worden opgezegd. (art.

6.11, derde lid VCW)

De referentiehuurder mag immers niet toelaten dat de persoon die niet voldoet aan de voorwaarden, blijft bijwonen. (art. 6.20, eerste lid, 3° VCW)

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

1.03.2022 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 pagina 93 van 166

5.9.2.4 Alleen toestaan dat zijn feitelijke partner blijft inwonen als ze samen voldoen aan de toelatingsvoorwaarden

Een feitelijke partner die na de aanvang van de huurovereenkomst komt bijwonen, zal na 1 jaar feitelijk samenwonen, samen met de referentiehuurder moeten voldoen aan de toelatingsvoorwaarden om te kunnen blijven wonen. (art. 6.20, eerste lid, 3° VCW)

Als dat het geval is, zal hij ook van rechtswege huurder worden (persoon met eigen woonrecht). Is dat niet het geval zal hij de woning moeten verlaten, zo niet zal de huurovereenkomst van de referentiehuurder moeten worden opgezegd. (art. 6.11, vierde lid VCW)

De referentiehuurder mag immers niet toelaten dat de persoon die niet voldoet aan de voorwaarden, blijft bijwonen. (art. 6.20, eerste lid, 3° VCW)

5.9.2.5 De elementen meedelen die nodig zijn voor de huurprijsberekening als de verhuurder hierom verzoekt

Om een correcte huurprijs te berekenen, is de huurder verplicht de elementen die nodig zijn voor de huurprijsberekening mee te delen als de verhuurder hierom verzoekt Doet de huurder dit niet, dan wordt aan hem maximaal de basishuurprijs aangerekend tot op het moment dat de verhuurder een correcte huurprijs kan berekenen. (art. 6.46, derde lid BVCW) De verhuurder dient wel eerst zelf de noodzakelijke gegevens op te vragen bij de bevoegde diensten. Zo kan de verhuurder zicht krijgen op het inkomen en de gezinssamenstelling van de huurder. (art. 6.20, eerste lid, 4° VCW)

5.9.2.6 Beschikken over een basistaalvaardigheid Nederlands

Vanaf 1 november 2017 maakte de taal- en inburgeringsbereidheidverplichting plaats voor de taalkennisverplichting. Nieuwe huurders moeten één jaar nadat zij huurder zijn geworden (1 jaar na aanvang van de huurovereenkomst) over een basistaalvaardigheid Nederlands beschikken, tenzij ze vrijgesteld zijn of een uitstel hebben gekregen. Met basistaalvaardigheid Nederlands wordt het niveau van Nederlands bedoeld dat overeenstemt met niveau A1 van het Europees Referentiekader voor Moderne Vreemde Talen (hetzelfde niveau dat al bij de taalbereidheidsvoorwaarde gold). (art. 6.20, eerste lid, 5° en 6° VCW)

Een huurder kan vrijgesteld zijn van de taalkennisverplichting. Die vrijstelling kan de verhuurder afleiden uit de Kruispuntbank Inburgering. (art. 6.38, derde lid BVCW)

Het gaat dan om:

• een verklaring van uitgeleerdheid

• een bewijs dat de huurder door ernstige ziekte, mentale of fysieke handicap nooit een opleiding Nederlands tweede taal moet volgen.

Een huurder kan ook vrijgesteld zijn als hij met een medisch attest aantoont dat hij door ernstige ziekte, mentale of fysieke handicap de basistaalvaardigheid Nederlands nooit kan halen.

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

pagina 94 van 166 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 1.03.2022

De huurder voldoet aan de verplichting als al bij de inschrijving of de toelating tot de woning een van de volgende voorwaarden vervuld zijn: (art. 6.38, tweede lid BVCW)

• het voldoen aan de taalkennisvereiste stond voor de verhuurder manifest vast;

• op basis van de zogenaamde sneltest heeft de verhuurder dat vastgesteld;

• op basis van de gegevens uit de Kruispuntbank Inburgering

Als dat niet het geval is, en er is er geen vrijstelling of uitstelregeling, dient de verhuurder na te gaan of op basis van de gegevens uit de Kruispuntbank kan afgeleid worden dat de huurder voldoet aan de

taalkennisvereiste. Als het niet af te leiden is, moet de huurder zelf aantonen dat hij beantwoordt aan de huurdersverplichting.

De huurder kan dat bewijzen met een van de volgende documenten (artikel 6.38, tweede lid, BVCW):

• een bewijs waaruit blijkt dat de huurder beschikt over de basistaalvaardigheid Nederlands, uitgereikt door instellingen waarin het Nederlands de onderwijstaal is, die wettelijk of decretaal erkend zijn in het vereiste niveau;

• een diploma, certificaat of ander document, behaald als bewijs van het voltooien van een opleiding die gevolgd is aan een onderwijsinstelling die gefinancierd, georganiseerd of gesubsidieerd wordt door Nederland, met uitzondering van de opleidingen gevolgd aan een onderwijsinstelling in Bonaire, Sint-Eustatius of Saba;

• een diploma, certificaat of ander document, behaald als bewijs van het voltooien van een van de door de Vlaamse Regering bepaalde Nederlandstalige opleidingen in een onderwijsinstelling in Bonaire, Sint-Eustatius, Saba, Aruba, Curaçao of Sint-Maarten of in Suriname;

• het Certificaat Nederlands als Vreemde Taal van de Nederlandse Taalunie;

• een bewijs waaruit blijkt dat de huurder beschikt over de basistaalvaardigheid Nederlands, uitgereikt door de gewestelijke diensten voor beroepsopleiding en arbeidsbemiddeling;

• een taalcertificaat, afgegeven door het Selectiebureau van de Federale Overheid (SELOR) waaruit blijkt dat de huurder beschikt over de basistaalvaardigheid Nederlands.

De huurder kan uitstel krijgen om te voldoen aan de taalkennisverplichting. (art. 6.38, vierde lid BVCW) Het uitstel kan de verhuurder afleiden uit de Kruispuntbank Inburgering en kan in twee gevallen:

• om beroepsmatige, medische of persoonlijke redenen kon de huurder de opleiding Nederlands tweede taal nog niet starten of afronden

• er was geen gepaste opleiding tijdig beschikbaar.

De beroepsmatige, medische of persoonlijke redenen worden verder verduidelijkt in artikel 3 van het MB algemene uitvoering.

Als de huurder niet voldoet aan de huurdersverplichting en er geldt geen vrijstellings- of uitstelregeling, moet de verhuurder de toezichthouder verwittigen (art. 6.38, vijfde lid BVCW) die conform artikel 6.37 van de Vlaamse Codex Wonen een administratieve geldboete kan opleggen. Als de toezichthouder een administratieve geldboete heeft opgelegd, zal hij als dat nodig is een nieuwe redelijke termijn bepalen waarbinnen de huurdersverplichting alsnog moet zijn nagekomen. De boete werkt immers niet bevrijdend.

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

1.03.2022 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 pagina 95 van 166

5.9.2.7 De leefbaarheid niet in het gedrang brengen

Iedere huurder moet ervoor zorgen dat de sociale huurwoning op zodanige wijze bewoont wordt dat de leefbaarheid niet in het gedrang komt en dat er geen overmatige hinder wordt veroorzaakt voor de buren en de naaste omgeving. (art. 6.20, eerste lid, 7° VCW)

5.9.2.8 De begeleidingsovereenkomst respecteren

Voor zover de huurder een begeleidingsovereenkomst heeft ondertekend in het kader van zijn toewijzing, moet hij de afspraken naleven die opgenomen zijn in die overeenkomst. (art. 6.20, eerste lid, 8° VCW)

5.9.2.9 Instemmen met een verhuizing

De huurder moet instemmen met een verhuizing naar een andere sociale huurwoning in de volgende gevallen (art. 6.20, eerste lid, 9° VCW):

• als de verhuurder dat wegens renovatie-, aanpassings- of sloopwerkzaamheden aan de bewoonde sociale huurwoning noodzakelijk acht of als de sociale huurwoning wordt verkocht;

• als de huurder een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de minimale bezettingsnormen (art. 3.1, §1, vierde lid, VCW) bewoont;

• als de sociale huurwoning die aangepast is aan de fysieke mogelijkheden van personen met een handicap, niet langer wordt bewoond door een persoon die daar nood aan heeft, tenzij de verhuurder een gemotiveerde afwijking toestaat;

• als de sociale huurwoning een sociale assistentiewoning is, en niet langer wordt bewoond door een persoon die minstens 65 jaar oud is, tenzij de verhuurder een gemotiveerde afwijking toestaat;

• Als de huurder een huurder is van een sociale assistentiewoning, instemmen met een verhuizing naar een meer passende zorgvoorziening als naar het oordeel van de behandelende arts, na overleg met de huurder, de familie van de huurder en andere betrokken zorgverleners, de lichamelijke of geestelijke gezondheidstoestand van de huurder van die aard is dat een opname in een meer passende zorgvoorziening noodzakelijk is, op voorwaarde dat de beheersinstantie als bepaald door de Vlaamse Regering, in overleg met de huurder en zijn familie of mantelzorgers, dat passend verblijf voorziet.

5.9.2.10 De huurder van een ADL-woning moet de afspraken naleven die opgenomen zijn in de zorg- en dienstverleningsovereenkomst

De huurder van een sociale assistentiewoning, of een ADL-woning moet de afspraken naleven die opgenomen zijn in de zorg- en dienstverleningsovereenkomst. (art. 6.20, eerste lid, 10° VCW).

5.10 DE WAARBORG

De huurder moet bij de toewijzing van de sociale huurwoning een waarborg ter nakoming van zijn verbintenissen stellen.(art. 6.26 VCW) De opbrengst van de waarborg is bestemd voor de huurder. De basis

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

pagina 96 van 166 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 1.03.2022

voor de berekening van de waarborgsom is steeds de basishuurprijs voor de sociale huurwoningen die worden verhuurd door een sociale huisvestingsmaatschappij en de contractuele huurprijs voor de sociale verhuurkantoren. (art. 6.61, §1, eerste lid BVCW) Voor het Vlaams Woningfonds is dat in afwachting van de inwerkingtreding van de huurprijsbepalingen, de contractuele huurprijs en tenslotte voor de OCMW’s en de gemeenten is dat de normale huurwaarde zoals gedefinieerd in het besluit van de Vlaamse regering van 29 september 1994.

In document WEGWIJS IN HET SOCIAAL HUURSTELSEL (pagina 92-96)