DE VERWERVING VAN EEN HUURWONING DOOR EEN VERHUURDER

1.03.2022 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 pagina 103 van 166

Als de verhuurder en de huurder overeenkomen dat de huurder in de woning die oorspronkelijk bestemd was voor de tijdelijke huisvesting, blijft wonen, als hij die rationeel kan bezetten, wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een huurprijs voor die woning (art. 6.43, §3, vierde lid BVCW). In de nieuwe huurovereenkomst worden de huurderscategorieën overgenomen die vastgesteld waren in de vorige huurovereenkomst.

5.14.3.3.6 Tussenkomst in herhuisvestingskosten

Beleidsmatig is er voor geopteerd om geen dwingende richtlijnen op Vlaams niveau op te leggen inzake het al dan niet tussenkomen in de herhuisvestingskost door de verhuurder, bijvoorbeeld het voorzien van verhuisliften- en personeel, tijdelijke stockageruimte als de tijdelijke woning kleiner is,… . In het kader van een verdere professionalisering van de sector wordt er van uitgegaan dat de SHM het best geplaatst is om de specifieke situatie in te schatten en te beslissen of ze al dan niet tussenkomt in die kosten, en in welke mate.

De verhuurder kan wel de werkingskosten voor het behandelen van de verhuisaanvragen van de huurder die wenst te verhuizen naar een andere sociale woning zonder een beroep te doen op een voorrangsregeling, aan hem doorrekenen. (art.1, §1, tweede lid bijlage 27 BVCW)

5.15 DE VERWERVING VAN EEN HUURWONING DOOR EEN VERHUURDER

5.15.1 De woning was geen sociale huurwoning

Als de zittende huurder bij ingenottreding van de woning die verhuurd is door het Vlaams Woningfonds, een gemeente, een intergemeentelijk samenwerkingsverband, een OCMW of een welzijnsvereniging, moest voldoen aan inkomens- en eigendomsvoorwaarden, wordt hem, op het ogenblik van verwerving, een sociale huurovereenkomst aangeboden, ook al wordt die woning niet rationeel bezet. (art. 6.58, §1, tweede lid BVCW) De overgangsperiode en de berekening van de huurprijs tijdens die overgangsperiode zijn van toepassing (art.

7.51, §2 BVCW). (art. 6.58, §2, tweede lid BVCW)

Als de zittende huurder niet ingaat op het aanbod, wordt zijn huurovereenkomst opgezegd overeenkomstig de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet. (art. 6.58, §1, tweede lid BVCW)

5.15.1.2 Privaatrechtelijke huur

Als de zittende huurder bij ingenottreding van de woning aan geen woonbehoeftigheidsvoorwaarden moest voldoen, wordt hem, op het ogenblik van verwerving, als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, een sociale huurovereenkomst aangeboden, ook al wordt die woning niet rationeel bezet. (art. 6.58, §1, derde lid BVCW)

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

pagina 104 van 166 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 1.03.2022

Als de zittende huurder niet ingaat op het aanbod, wordt zijn huurovereenkomst opgezegd overeenkomstig de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet. (art. 6.58, §1, derde lid BVCW)

Als hij niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, wordt zijn huurovereenkomst opgezegd overeenkomstig de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet. (art. 6.58, §1, derde lid BVCW)

5.15.2 De woning was een sociale huurwoning

Als een verhuurder een sociale huurwoning als vermeld in artikel 1.3, §1, eerste lid, 49° van de Vlaamse Codex Wonen, met een zittende huurder verwerft, neemt hij de huurovereenkomst over en treedt hij, met behoud van de toepassing van de bepalingen m.b.t. de overgangsperiode, in alle rechten en verplichtingen van de overdrager van de huurovereenkomst. (art. 6.58, §2, eerste lid BVCW)

De overgangsperiode en de berekening van de huurprijs tijdens die overgangsperiode, zijn van toepassing (art.

7.51, §2 BVCW). (art. 6.58, §2, tweede lid BVCW)

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

1.03.2022 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 pagina 105 van 166

6 DE HUURPRIJS

Het Kaderbesluit Sociale Huur (nu Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021) had onder meer als doelstelling om de veelheid aan huurprijsberekeningen in een uniform systeem onder te brengen. Ongeacht de verhuurder, zou iedere sociale huurder met eenzelfde inkomen voor een vergelijkbare woning qua kwaliteit en ligging eenzelfde huurprijs moeten betalen. Er is één uitzondering voorzien, namelijk de woningen die door een sociaal verhuurkantoor worden verhuurd of onderverhuurd.

Omdat de uniforme huurprijsberekening volgens het Kaderbesluit Sociale Huur (nu Besluit Vlaamse Codex Wonen) sterk verschilt met deze die tot 1 januari 2008 door de verschillende sociale woonorganisaties werd gehanteerd, is besloten om de inwerkingtreding gefaseerd te laten verlopen. Momenteel is dit de stand van zaken:

• De huurprijsberekening voor woningen verhuurd door de VMSW of een sociale huisvestingsmaatschappij gebeurt sinds 1 januari 2012 volgens het vooropgestelde idee van het Kaderbesluit Sociale Huur (nu Besluit Vlaamse Codex Wonen). Vanaf 1 januari 2020 wordt om de marktwaarde te berekenen, gebruik gemaakt van een schattingsmodel dat door het Agentschap Wonen-Vlaanderen via de VMSW ter beschikking wordt gesteld (de zgn. sociale huurschatter). Op hetzelfde moment wordt ook de energiecorrectie voor woningen met een beter energieverbruik van kracht en wordt met het inkomen van alle gezinsleden rekening gehouden om de huurprijs te berekenen, met uitzondering van de kinderen die nog recht op gezinsbijslag zijn en een vrijstelling voor familieleden (1^ste, 2^de en 3^de graad) met een ernstige handicap ten belope van de inkomensvervangende tegemoetkoming (categorie b).

• De huurprijsberekening voor woningen verhuurd door een lokaal bestuur is nog steeds deze die vermeld staat in hoofdstuk III van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 1994 tot reglementering van het sociaal huurstelsel.

• Het Vlaams Woningfonds stelt zelf zijn huurprijzen vast. Ze dienen wel rekening te houden, enerzijds met het inkomen en de gezinslast van de kandidaat-huurders alsmede met de hen eventueel door het Vlaamse Gewest toegekende huursubsidies, en anderzijds met de kostprijs en de huurwaarde van de woningen.

• De huurprijsberekening voor woningen die verhuurd worden met toepassing van het besluit van de Vlaamse Regering van 19 mei 1987 tot instelling van een huurcompensatie of van het besluit van de Vlaamse Regering van 4 april 1990 tot aanmoediging van de bouw van sociale huurwoningen, is nog steeds die volgens de respectievelijke besluiten, en dit zolang de huurcompensatie, vermeld in die besluiten, nog verleend wordt.

De huurprijs die de sociale huurder dient te betalen aan het sociaal verhuurkantoor hangt in de eerste plaats af van het feit of het verhuurkantoor de woning zelf dient te huren of niet.

• De huurprijs die de sociale huurder dient te betalen voor een woning die door het sociaal verhuurkantoor wordt gehuurd van een private of publieke verhuurder is in principe dezelfde als de huurprijs die het sociaal verhuurkantoor zelf moet betalen aan de private of de publieke verhuurder.

Als het sociaal verhuurkantoor van dat principe wil afwijken, moet ze dat grondig motiveren.

• De huurprijs voor een woning die het sociaal verhuurkantoor zelf in eigendom heeft of waar men krachtens een erfpacht of een ander zakelijk recht over beschikt, wordt bepaald door het sociaal

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

pagina 106 van 166 Wegwijs in het sociaal huurstelsel V.1.20 1.03.2022

verhuurkantoor zelf. Er zijn wel een aantal elementen waarmee het sociaal verhuurkantoor rekening moet houden bij het bepalen van die huurprijs.

6.1 HUURPRIJSBEREKENING SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ OF DE