Energiebesparingsbeleid van Woonconcept

Woonconcept is een woningcorporatie in Zuidwest-Drente die in kernen als Meppel, Steenwijk en Hoogeveen actief is. Laatste jaren krijgt Woonconcept meer vastgoed in Assen in bezit. De woningvoorraad bestaat uit ruim 12500 woningen, de meeste woningen hiervan hebben een C of D label. De gemiddelde leeftijd van de voorraad is 4 jaar ouder dan het Nederlandse gemiddelde doordat een substantieel deel van de woningvoorraad gebouwd is tussen 1918 en 1960.

Voor 2012

Woonconcept (2007) stuurt op milieudoelstellingen met beleid. Voor de uitgebreide case study wordt de lezer verwezen naar element B van appendix E. Woonconcept werkt binnen het Drentse convenant Sterk Bouwen en neemt deel aan onder andere het Platform Duurzaam Bouwen en het Energie Overleg Drenthe. In haar Milieubeleidsplan 2007-2012 stuurt

Woonconcept op de milieukwaliteit van de woning en van de woonomgeving. Het doel van het beleid is drieledig:

- structurele beperking van de belasting van het milieu; - een gezondheid binnenklimaat;

- een aangename leefomgeving.

Het beleid is opgesteld langs vier thema’s die vertaald zijn in concrete projecten. De thema’s: Milieu in uitvoering: Projecten binnen dit thema richten zich op nieuwbouw, herstructurering, renovatie of beheer en onderhoud. Bij groot onderhoud verzwaart woonconcept de wettelijk geëiste energieprestatiecoëfficiënt met 10%. In de PvE zijn de energieprestaties vastgelegd: isolatie, zonneboilers en –collectoren, warmtepompen en warmteterugwinning en zongericht bouwen. In de nieuwbouw richt Woonconcept zich op punten als energiebesparing, inzet van duurzame bouwmaterialen, hergebruik van sloopmaterialen, het aanbrengen van waterbespa-rende maatregelen, gebruik van industriële restwarmte en warmte-koudeopslag. In de bestaande voorraad is het doel het energieverbruik met 10% terug te dringen, door middel van het installeren van Hr-ketels en balansventilatie. In het beleidsplan is vermeld dat Wooncon-cept zich richt op innovaties in proefprojecten; als voorbeeld wordt het ‘nieuwe plassen’ genoemd, urine wordt gescheiden afgevoerd.

Milieu en communicatie: Woonconcept beseft zich dat de doelstellingen niet alleen door fysieke maatregelen gehaald worden, maar ook door het gedrag van huurders. De corporatie stimuleert milieubewust gedrag. Zij doen dit via communicatie: voorlichting op de website, in kranten, het organiseren van bijeenkomsten en via de woonwinkels. Milieudoelen moet begrijpelijk zijn voor bewoners, bewoners moeten weten wat ze er van beter worden en wat de resultaten van hun gedrag is. Via specifieke communicatieplannen die voor verschillende projecten ontwikkeld zijn, zal duidelijk zijn wat de doelgroepen en de milieudoelen zijn. Milieu in de eigen bedrijfsvoering: De corporatie vindt dat zij zelf een voorbeeldfunctie heeft en stimuleert milieuvriendelijk gedrag van de medewerkers, bijvoorbeeld door de milieukennis van deze medewerkers te vergroten. De kennis wordt toegepast bij de exploitatie en beheer van de gebouwen.

Milieu in commerciële activiteiten: In de commerciële activiteiten van de corporatie ziet Woonconcept duurzaam bouwen niet als kostenpost maar als toevoeging van kwaliteit aan de woning. In de planontwikkeling bij projecten zullen duurzame alternatieven in overweging genomen worden.

Na 2012/2013

Woonconcept slaat in 2012/2013 een andere weg in ten opzichte van het Milieubeleidsplan 2007-2012. Uitgangspunten van het Milieubeleidsplan 2007-2012 (Woonconcept, 2007) werden geformuleerd in percentages C02-reductie en terugdringing van huishoudelijk energieverbruik. Woonconcept laat deze punten los en zet vanaf 2012/2013 de toekomstig gewenste kwaliteit van de woning centraal. De toekomstbestendigheid van de woningvoorraad is het uitgangspunt en alle onderhoudsactiviteiten worden op de toekomstig gewenste kwaliteit afgestemd. Indien blijkt uit een herberekening van de energielabel na afronding van de activiteiten dat een labelsprong is gemaakt, dan is dit een resultaat van het onderhoud, niet een op zichzelf staand doel. Hieronder volgt een bespreking per thema. 5.4.2 Beleidsvorming en –uitvoering

Argumenten

Als argumenten voor het voeren van energiebesparingsbeleid noemen Karaji en Besselink het verlagen van woonlasten voor huurders, de urgentie om een bijdrage te leveren aan duurzaamheid in Nederland, als antwoord op de vraag van huurders, de

toekomstbestendig-heid van de voorraad te verbeteren en als onderdeel van de missie. Opvallend is dat de medewerkers van Woonconcept het behalen van milieudoelstellingen niet noemden. De verklaring hiervoor is dat binnen Woonconcept de gedachte heerst dat verbetering van de energielabel een gevolg is van kwaliteit en toekomstbestendigheid van de woning. Een ener-gielabelsprong is niet een doel op zich, maar het gevolg van de uitvoering van onderhoudsa-ctiviteiten.

Beleidsontwikkeling

Woonconcept gaat vanaf 2012/2013 specifieker beleid voeren gericht op het verbeteren van de bestaande voorraad. Vanaf 2013 wordt een twee lijnenbeleid gevoerd. Hierbij wordt beleid opgesplitst dat gericht is op de schil van de woning en op de binnenzijde van de woning. Het verbeteren van de isolatiewaarden van het casco is projectmatig geïntegreerd in het meerjaren onderhoud. In een onderhoudscyclus van 7 jaar wordt de schil van alle woningen, waar technisch mogelijk, verbeterd. Met dit type onderhoud is geen huurverhoging gemoeid. Verbeteringen aan de binnenzijde (keuken, douche, toilet) van de woning worden vraag/klantgestuurd. Op aanvraag en initiatief van de huurder zal Woonconcept de maatregelen treffen waar de huurder om vraagt. De huurder krijgt een nieuwe huurprijs voorgesteld op basis van een herberekening aan de hand van het puntensysteem (WWS). Bij mutatie wordt altijd bekeken wat de mogelijkheden tot verduurzaming kunnen zijn en deze worden toegepast; de nieuwe huurder krijgt een aangepaste huurprijs. Woonconcept heeft anno 2012 geen specifiek beleid gericht op het verduurzamen van de bestaande voorraad, het beleid was terug te vinden in de paragraaf ‘Milieu in uitvoering’ en ‘milieu in communicatie in het Milieubeleidsplan 2007-2012’. Als strategie⁸ had Woonconcept ‘het plukken van het laaghangend fruit’ kunnen kiezen, maar volgens Besselink en Karaji hanteert Woonconcept dit niet omdat alle complexen in de 7-jaars cyclus aan bod komen en dan van een verbeterde schilisolatie voorzien worden.

Beleidskader/instrumenten

Woonconcept maakt alleen prestatieafspraken die naar haar mening haalbaar zijn. De energiebesparingsambitie is een afgeleide van de financiële mogelijkheden van de corporatie, de technische mogelijkheden van de woningvoorraad en de lange termijnsplannen die zijn beschreven in de vastgoedsturing van de afdeling Markt & Strategie die het strategische voorraadbeleid ontwikkelt. Woonconcept maakt anno 2012 geen gebruik van subsidies om investeringen (deels) te financieren. Wel hebben zij medewerkers in dienst die mogelijkheden tot subsidies bekijken. Woonconcept heeft een eigen investeringsmodel ontwikkeld waarin verschillende afwegingen worden gemaakt. Jaarlijks wordt bij de bespreking van de begroting bekeken welke investeringen gedaan kunnen worden. Deze beslissing is afhankelijk van de plannen van de vastgoedsturing (sloop, nieuwbouw of renovatie), de resterende exploitatieduur, de technische beperkingen van complexen en de financiële mogelijkheden van de corporatie. Binnen het communicatieve kader hanteert de corporatie een strategie waarbij verschillende middelen worden ingezet, zoals modelwoningen en informatievoorziening via diverse kanalen. Woonconcept ondervindt weinig tot geen weerstand van huurders. De communicatiestrategie is afgestemd op de doelgroep, zo wordt bijvoorbeeld bij groot onderhoud van een seniorencomplex rekening gehouden met de dagbesteding en slaaptijden van ouderen door bijeenkomsten en afspraken overdag te plannen.

8

De strategie van het plukken van het laaghangend fruit houdt in dat de corporatie eerst de complexen en woonblokken aanpakt met de laagste energielabel in haar woningvoorraad.

Kennis/ervaringen

Besselink en Karaji noemen dat Woonconcept geen experimenten uitvoert om ervaringen op te doen met de technische toepasbaarheid van verduurzamingsmaatregelen. Zij zijn van mening dat binnen de corporatie genoeg ervaring en technische deskundigheid bij monteurs, installateurs en beleidsmakers aanwezig is. Medewerkers van Woonconcept hebben door het jarenlang uitvoeren van projecten veel kennis en routine opgebouwd. Verduurzamings-maatregelen zijn deels binnen het planmatig onderhoud gestandaardiseerd, door casco-maatregelen hierin op te nemen, de binnenzijde valt hier buiten. De woningstichting experimenteert met innovaties, zoals in de Helios-flat in Hoogeveen (Woonconcept, 2011), waar het gebouw volledig is voorzien met LED-verlichting en ervaringen hiermee worden binnen enkele jaren geëvalueerd en gedeeld. Ook is een experiment in wooncomplex de Kroon in Hoogeveen uitgevoerd betreffende het thema ‘toekomstbestendig’; ervaringen zijn via Agentschap.nl (2011c) gedeeld.

5.4.3 Beperkende factoren