FUNCTIONELE INFORMATIE
TABEL BETREFFENDE DE GEZINSGROOTTE VAN DE NIEUWE HUURDERS
3. FINANCIELE TOESTAND:
2.15.2.5 Eigen Haard is Goud Waard
1. RAAD VAN BESTUUR:
Voorzitter de Béthune Jean, Van Belleghemdreef 27 8510 Marke Ondervoorzitter De Praitere Dieter, Hugo Verriestraat 65 8930 Lauwe Bestuurders Helin Christiaen, H.Verrieststraat 58 8930 Lauwe Vandamme Rudi, Lauwbergstraat 146 8930 Lauwe
Vanneste Monica, Opstal 23 8930 Lauwe
Verzele Brigitte, Schonekeerstraat 164 8930 Lauwe Vervaecke Lucien, Lauwestraat 86 8930 Rekkem Delputte Joël, Moeskroensesteenweg 173 8511 Aalbeke Baert Johan, Tombroekstraat 52 8510 Rollegem
Pauwels Eric, Plantijnstraat 7 8510 Marke Segers Kathleen, Groeningebos 17 8510 Marke Delepierre Linda, Kloosterhoek 75 8930 Lauwe
Blancke Guy, Ten Dale 57 8930 Rekkem
Dewitte Bart, Dronckaertstraat 71 8930 Rekkem Devos Christine, Preisbergstraat 44c 8511 Aalbeke
Santy Filip, Bergstraat 39 8511 Aalbeke
Vercleyen Carine, Luingnestraat 31 8511 Aalbeke Vansevenant Godelieve, Rollegemkerkstr 111 8510 Rollegem Van Hauwaert Luc, Groeningebosstr 14 8510 Marke
Commissaris Speleers Frans, Berglaan 46 8570 Anzegem Directeur Suestrone Geert, Dronckaertstraat 58 8930 Rekkem
2. WERKING:
In het voorbije werkjaar 2008 werden 11 vergaderingen van de raad van bestuur gehouden De vergaderingen bevatten hoofdzakelijk volgende agendapunten:
1. Toekenning van woningen 2. Huurherziening 2008
3. Bouwbedrijvigheid
4. Herstellings- en renovatiewerken 5. Algemeen beleid
6. Financieel beleid Toewijzing van woningen
In 2008 werden 34 woongelegenheden toegekend op een totaal van 773 verhuurde eenheden.
- Lauwe : 4 gezinswoningen
1 seniorenflat
2 seniorenwoningen
- flats voor jonge gezinnen
- Rekkem : 10 gezinswoningen 1 seniorenwoning
- seniorenflats
Toelaatbare inkomstengrenzen voor een sociale woning:
Jaar Maximuminkomen alleenstaande
Maximuminkomen gezin Verhoging per bijkomende persoon ten laste 2007
2008 16.984 € / 685.133 Bfr.
17.900 € / 722.084 Bfr. 25.476 € / 1.027.699 Bfr
26.850 € / 1.083.126 Bfr 1.416 € / 57.121 Bfr.
1.500 € / 60.510 Bfr.
2009 18.808 € / 758.713 Bfr. 28.212 € / 1.138.069 Bfr. 1.577 € / 63.616 Bfr.
Huurherziening 2009
In voortzetting van het totaal gewijzigde huurbesluit werd de verplichte volgende stap gezet in de huurverhoging.
Een notaris bezocht 22 types diverse woningen verdeeld over onze 5 gemeenten.
De basishuren zijn nu gelinkt met huren van ongeveer gelijkaardige woningen in de private sector.
Zoals verleden jaar kon de berekening opnieuw zeer laat starten in de 2de week van december. Ingevolge enkele zeer late aanpassingen dienden de pc-programma’s in allerijl aangepast te worden.
De berekening 2009 blijft uiterst complex en is vrijwel niet uit te leggen aan de huurder.
Vaststellingen
- huurders met een lager inkomen betalen minder.
- huurders met een gezinsinkomst vanaf 35.000 € worden zwaar aangepakt.
Ondanks verscheidene protesten vanuit diverse hoeken gaan de zware verhogingen meedogenloos verder tot in 2011 de piek bereikt wordt waarbij de hoge inkomsten een gelijke huur zullen betalen zoals in de private sector. Sociale huren voor de werkende klasse zijn verleden tijd.
De garagehuren werden niet verhoogd evenals de gemeenschappelijke lasten van de appartementen.
Tenslotte dient vermeld te worden dat huurders recht hebben op een huurverlaging indien hun huidige inkomsten bij deze van 3 jaar terug, gedaald zijn met 20% of meer.
Dit dient weerlegd te worden aan de hand van de inkomsten van de laatste 3 maanden.
De verlaging gaat in de volgende maand op deze waarin de melding door de huurder is gebeurd.
In bepaalde gevallen waar een invaliditeitserkenning om administratieve redenen uitblijft, kan met terugwerkende kracht worden gewerkt.
Bouwbedrijvigheid
Lauwe – 28 Huurwoningen / 4de fase Schonekeer
In samenwerking met onze collega-maatschappij, de “Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij” uit Kortrijk, werd een ruil van gronden gedaan waarbij de Z-W-Vl. maatschappij op onze gronden Schonekeer Lauwe 15 koopwoningen kan verwezenlijken en waarbij onze maatschappij 16 huurwoningen kan optrekken op de huidige gronden van de Z-W-Vl. in de Kasteeldreef te Rekkem. Gezien wij over géén bouwgronden meer beschikken in Rekkem is dit uiteraard een goede deal.
De Wegenis is recentelijk afgewerkt en de aannemer voor de opbouw van de 28 huurwoningen is gekend. De bouwvergunning van de 28 woningen is binnen.
Wij wachten nog op het akkoord van de VMSW inzake nazicht van de offertes, om de werken te laten starten.
Er is een uitvoeringstermijn voorzien van 500 kalenderdagen.
Het project van EHiGW voorziet 2 types woningen. Enerzijds 12 woningen met een slaapkamer op het gelijkvloers meer bestemd voor senioren waaronder 4 types uitgerust voor rolstoelpatiënten en anderzijds 16 woningen met twee slaapkamers op het verdiep, meer bestemd voor jonge of kleine gezinnen. Wij hopen de 28 woningen te kunnen opstarten rond juni 2009 om te voltooien eind 2010.
In een volgende fase hebben wij 27-tal woningen voorzien waarbij opnieuw een ruil met de Zuid-West-Vlaamse Kortrijk mogelijk is van een klein perceel dat wij zouden bekomen in Rekkem dat aanvankelijk voor het O.C.M.W. Menen was bestemd.
- 25 Appartementen Leiestraat
Ondertussen hebben wij de recthzaak tegen de erfgenamen en vervolgens tegen de aannemer voor 100%
gewonnen op de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk. Het vonnis voorschrijf een “in de plaats stelling”. Dit betekent dat de eerdere verkoop nietig wordt verklaard en dat onze maatschappij in de plaats treed van deze eerste koper, zijnde Terra Nostra (Fournier).
De aannemer heeft een verzoekschrift tot hoger berope neergelegd op 03.11.2008. Ondertussen werden de conclusies van beide partijen ingediend op 14.04.2009. Komt het einde in zicht?
Rekkem -16 Woningen Kasteeldreef
Dankzij de ruil met onze collega-maatschappij de Zuid-West-Vlaamse uit Kortrijk kunnen wij 16 woningen bouwen in de gemeente Rekkem alwaar onze bouwgronden uitgeput zijn.
De wegeniswerken zijn uitgesteld omwille van een archeologisch onderzoek dat momenteel op de gronden wort verricht. Ondertussen werd opdracht gegeven aan de architect om de bouwvergunning aan te vragen in Stedenbouw Brugge.
Voor de ruil met de Z.-W.-Vl. Maatschappij van Kortrijk, dat een 6-tal kleinere woningen toelaat, wordt afgewacht op het urbanisatieplan Lauwe omtrent de exacte oppervlakten.
Onderhouds- renovatie- en isolatiewerken
Naaste het dagelijks onderhoud van diverse aard, worden zoals de laatste jaren oudere woningen die vrijkomen, volledig gerenoveerd zodat ze opnieuw voldoen aan de huidige normen en comfort.
Ingevolge het financiële aspect werd een 3-jarenplan opgemaakt voor het plaatsen van dakisolatie in al onze woningen. Deze werken zullen half 2010 voltooid zijn.
Enkel de groepen woningen vanaf 1982 waren voorzien van dakisolatie. Ondertussen kwamen alle woningen in Lauwe aan de beurt. Bij de oudste woningen gingen de isolatiewerken gepaard met het afnemen van alle pannen om “onderdakplaten’ (menuiseriet) te kunnen plaatsen. Waar nodig werden nieuwe pannen gelegd. De oude stevige (niet gebroken) pannen werden gerecupereerd.
Momenteel wordt voor dakisolatie een ernstige inspanning geleverd van de overheid inzake premies waarbij € 500 per woning wordt gegeven. De premie van Eandis bedraagt € 4/m².
Gezien op vandagg alle mogelijke toestanden van isoleren zich éénsklaps manifesteren, wordt in onze werkgroep een meerfasenplan uitgewert gericht op de financiële draagkracht van onze maatschappij.
Naast de dakisolatie is er uiteraard het vervangen van de resterende enkele beglazing door super isolerende beglazing. Bij het uitkomen van het gewoon dubbel glas werd in de keuken veelal een ruit gestoken in enkel glas om condensproblemen te voorkomen, evenals in de slaapkamers en badkamer. Wel kan gesteld worden dat alle livings van onze woningen van dubbel glas voorzien zijn.
Vervolgens hebben wij het vervangen van cv-ketels waarbij de overheid eveneens premies aanreikt voor het plaatsen van HR-ketels (hoog rendement) en condensketels. Het stelselmatig vervangen van cv-ketels wordt een zware financiële opdracht voor alle maatschappijen.
Algemeen beleid
- Samenwerking met O.C.M.W.’s
Een steeds meer intensievere samenwerking met de O.C.M.W.’s van Kortrijk en Menen is aan de orde.
Naast de uitwisseling en hulp in de problematiek van huurachterstallen werd met het O.CM.W. van Kortrijk een gezamenlijk project opgestart waarbij onze maatschappij 13 aanleunwoningen kan optrekken vlakbij het
“Ouderen en welzijnscentrum” voor bejaarden te Aalbeke. De gronden werden ons aangeboden door het O.C.M.W. en werden tegen schattingsprijs aangekocht.
De grote meerwaarde van dit initiatief is dat de huurders van de 13 aanleunwoningen op hun verzoek, kunnen rekenen op een vrijwel “all-in” service vanwege het O.C.M.W. (medische verzorging, eten, e.d.).
Ook voor de gemeente Rollegem waar wij een reeks woningen voor senioren zullen optrekken in vervanging van de oude gemeenteschool, hebben wij hieromtrent een overeenkomst met het O.C.M.W.
Via het O.C.M.W. van Menen werd aan onze maatschappij gevraagd om een maandelijkse zitdag te houden in het vernieuwde gemeentehuis te Rekkem.
Het is de bedoeling dat de huurders van een sociale woning of kandidaat huurders er terecht kunnen met al hun vragen.
Verder dient vermeld te worden dat de O.C.M.W’s een meer en meer belangrijkere rol spelen in het helpen oplossen van ernstige huurachterstallen.
- Leefbaarheid en wijkwerking
Gezien de leefbaarheid een essentieel onderdeel vormt van een goede sfeer in onze wijken wordt veel aandacht besteed aan dit belangrijk item.
Uitzetting
Een thema dat wij liever niet aan bod brengen, doch nood breekt wet.
In het afgelopen jaar 2008 hadden wij een minder goede ervaring waarbij onze maatschappij een keuze diende te maken tussen het uitzetten van een kinderrijk gezin of het terugbrengen van de leefbaarheid in de wijk.
Omwonenden durfden er ’s avonds niet meer buiten staan om wat rustig te praten, men haalde er ’s middags de post uit de brievenbus uit schrik voor een confrontatie met de huurder in kwestie. Kinderen werden door de ouders rechtstreeks van de schoolbus vergezeld tot thuis. Kortom, de leefbaarheid was er totaal zoek.
De raad van bestuur besliste om uit te zetten en gezien het hier een kroostrijk gezin betreft, werd door de vrederechter, zeer uitzonderlijk, een getuigenverhoor afgenomen van alle omwonenden. De vonnissen zowel van het vredegerecht als later in hoger beroep, bevestigden de genomen stelling van onze maatschappij waarin wij in beide zaken voor 100% in het gelijk werden gesteld.
Sinds de uitdrijving herleeft de wijk opnieuw.
Wijkwerking
De afgelopen jaren is een buurtwerking ontstaan die geleid wordt door mensen van het gebiedsteam Kortrijk, voor de gmeenten Aalbeke, Rollegem en Marke. Voor Lauwe en Rekkem (Menen) wordt deze taak door de bewoners zelf ter harte genomen in de vorm van een wijkcomité.
Men organiseerde diverse bevragingen over de wijk in zijn ruime context en over eventuele interesses van wijkgebonden activiteiten. Ook de actuele problematiek van isoleren en hoe gebruiksvriendelijk om te gaan met energie werd aan de huurders van enkele gemeenten nader toegelicht. Hierbij werden een aantal gezinnen gesensibiliseerd om een energiescan in hun woning te laten uitvoeren.
Verder vertaalt de wijkwerking zich in de vorm van gezinsvriendelijke, kinder- en jongerenactiviteiten met een gezellig samenzijn in de vorm van een kersthappening, wijkbarbecue met kinderanimatie en spelen voor jong en oud, een gezellige drink met hapjes in een ontmoetingcentrum enz.
Laatst kregen wij nieuws vanwege een pas opgericht wijkcomité uit de nieuwe wijk van 77 woningen te Lauwe.
Ter kennismaking van alle nieuwe bewoners wordt een zomerfeestmenu met kinderanimatie georganiseerd.
Het gebeuren vindt plaats centraal in de wijk zelf, en is bedoeld voor alle bewoners van de twee verkavelingen en de nieuwe groep huurders. Daarnaast werd al voetbalmatch gespeeld met jongeren uit de buurgemeente Rekkem.
Een belangrijk en noodzakelijk gegeven hierbij is het financieel kostenplaatje waarbij onze maatschappij een belangrijke bijdrage levert. Dit is tevens een stimulans voor de gebiedswerkers en vrijwillers die het succesvolle gebeuren waarmaken.
Het is overduidelijk dat dergelijke initiatieven de mesen opnieuw dichter bij elkaar brengen wat uiteraard de sociale leefbaarheid in de wijken ten goede komt.
- Samenwerking tussen 10 bouwmaatschappijen, vereniging “SWZW”
Reeds een 20-tal jaren wordt er maandelijks vergaderd met 10 bouwmaatschappijen die zich situeren binnen het arrondissement Kortrijk. In 2005 werd onder de groep een samenwerkingsprotocol ondertekend en werd een site geopend op het internet on de naam “SWZW”.
Belangrijk bij deze samenwerking is het streven naar administratieve uniformiseringsprocessen (huurcontracten, plaatsbeschrijvingen, reglementen van inwendige orde e.d.), aanpakken van diverse problemen
(huurachterstallen, bouwmisdrijven, domciliefraud e.d.) en het nastreven van gemeenschappelijke standpunten m.b.t. materies die onze maatschappijen collectief kunnen behagen.
Enkele vergaderingen werden speciaal voor het personeel van de 10 maatschappijen belged, inzake specifieke thema’s rond nieuwe reglementereingen, huuradministratie, boekhouding, registers kandidaten, technische werking, e.d.
Deze samenwerking resulteer o.a. dat de koopmaatschappij uit Kortrijk voor de eerste maal in Lauwe, op de verkaveling Schonekeer 16 koopwoningen kan realiseren. Gezien de bouwgronden in de gemeente Rekkem zijn uitgeput, kan onze maatschappij door deze uitwisseling een reeks van 16 huurwoningen verwezenlijken te Rekkem in de Kasteeldreef.
Diverse maatschappijen hebben dan ook grote vragen rond het gevoelig thema van “fusies” waar opnieuw sprake van is.
Een uitgebreide studie werd doodr het ministerie huisvesting opgemaakt waarbij “honderd” criteria getoetst zullen worden in iedere maatschappij, teneinde de erkenning van de bestaansduur al dan niet te verlengen.
Wat is de effectieve meerwaarde van een grote maatschappij t.o.v. een kleiner geod functionerende maatschappij?
Is men “uit de tijd” als men zich vragen stelt over de huidige trend van schaalvergroting?
Is “groot” een synoniem van “beter”?
Financieel beleid
- Diverse speciale vergaderingen werden belegd met het dagelijks bestuur waarbij de agenda voornamelijk een toekomstgerichte visie ontwikkelt op vlak van grondprospecties, financiële slagkracht voor nieuwbouw, renovaties en isoleren van de woningen.
Studies van alle noden aan het huidig patrimonium en toekomstperspectieven waarbij gestreefd wordt naar het bouwen en klaarmaken van bouwdossiers, samen voor 200 woongelegenheden in deze legislatuur, werden in een vorm van lange termijn planning gegoten.
Onze maatschappij beschikt over een financieel sterke onafhankelijkheid, doch gezien het wegvallen van de subsidies dient echter omzichtig gehandeld te worden.
De interne werking van de “denktank” via de speciale vergaderingen van het dagelijks bestuur vormt hier een noodzakelijk item in de komende jaren. De afgeschafte subsidies leggen alle maatschappijen in de toekomst een zware beperking op hetzij voor nieuwbouw, hetzij voor belangrijke renovatiewerken.
- Momenteel zijn nog twee gesubsidieerde projecten lopende, de 20 appartementen te Marke en de te bouwen 28 woningen te Lauwe, Schonekeer. Alle verdere nieuwbouw wordt dus aan 100% betaald i.p.v. 40%!
De plafonds van het nieuwe systeem NFS2 (= Nieuw Financierings Systeem 2) die niet realistische maximum kostprijsen hanteren voor nieuwbouw, zijn ontoereikend waardoor de maatschappijen dan zelf moeten bijlenen aan het volle tarief…
Het staat buiten kijf dat alle nieuwe projecten zonder meer verlieslatend worden. De halve basishuren die betaald worden door laagverdieners staan immers in schril contrast met de leningsaflossingen van de op vandaag hoge bouwprijzen, rekening houdende met de dure grondprijzen.
Worden maatschappijen met grote bouwactiviteiten in de toekomst hierop dan afgerekend wegens “slecht beleid” ingevolge ongunstige financiële resultaten?
Gelukkig beschikt onze maatschappij over een sterke financiële bumper van liquide middelen voor de komende jaren.
- Ondanks het protest tegen het nieuwe kaderbesluit blijft de huurwetgeving ongewijzigd. Als motivatie wordt gesteld dat enkel de “grote verdieners” worden aangepakt. Het betreft de huurdersgroep met een gezamenlijk BELASTBAAR inkomen vanaf 32.000 euro… De huurprijzen voor een sociale woning worden bijgevolg verder gelinkt met de huren van gelijkaardige woningen in de private sector.
- Onze huurachterstallen blijven zeer laag, onder de 1% doch oncanks de verdere intensieve inzet van het personeel kennen we een lichte stijging van het jaarsaldo. De achterstal eind 2008 bedraagt 21.247,27 euro op een huuromzet van 2.304.746,29 euro, of 0.92%. Onze huidige dure levensstandaard, huurverhogingen, energiecrisis, werklooshied enz. vergroten de druk om de achterstallen laag te houden. Een goede medewerking vanwege de O.C.M.W.’s is hier uitermate belangrijk.
Twee achterstallige huurderes dienden uitgezet te worden. Hun woning was totaal omgewoond wat gepaard ging met zware kosten vooraleer de woning opnieuw te verhuren.