Onderstaande afbeelding, kaartbijlage 1 en de foto's geven de bestaande
toestand van de directe omgeving en het plangebied van het Centrumplan Helvoirt weer.
IGL heeft een terreinmeting uitgevoerd voor het Centrumplan, zie bijlage 2. Deze terreinmeting is als onderlegger gebruikt voor de kaart bestaande toestand.
luchtfoto directe omgeving
2.3.1 Ontsluiting
Gebied ten zuiden van de Kastanjelaan
De Kastanjelaan vormt de belangrijkste ontsluiting voor het zuidelijke gebied. Al het autoverkeer ten gevolge van de Dr. Landmanschool, sportzaal De Wiekelaar en het gemeenschapshuis 't Gastenbosch wikkelt zich via deze straat af. Tevens zijn de woningen die binnen het plangebied aan het Martinipad liggen ontsloten op de Kastanjelaan.
Het autoverkeer kan het zorgcentrum De Leyenhof bereiken vanuit de
Bloeymanstraat. Dit is een rustige woonstraat van waaruit men via de Kerkstraat de Kastanjelaan kan bereiken. Via de Tilburgstraat is de Torenstraat direct bereikbaar.
Binnen het zuidelijke gebied liggen de voor autoverkeer toegankelijke, maar doodlopende Kloosterstraat en het Martinipad.
Binnen het gebied zijn naast de auto-ontsluitingen ook
langzaamverkeersverbindingen aanwezig. Zo kan men in het verlengde van de Kloosterstraat te voet of met de fiets de Bloeymanstraat bereiken. De autoroute over het Martinipad gaat over in een smal voetpad ter hoogte van het
parkeerterrein achter de sportzaal. Dit voetpad heeft aansluiting op de Torenstraat. Wat zuidelijker ligt tevens een pad voor langzaam verkeer dat aansluit op de Torenstraat. Dit pad loopt langs het zorgcentrum De Leyenhof.
Overigens lopen binnen het gebied enkele interne wandelpaden.
Gebied ten noorden van de Kastanjelaan
Door het gebied aan de noordzijde van de Kastanjelaan, tussen het spoor en de achterzijde van de bebouwing aan de Kastanjelaan, loopt de onverharde
Stationsweg. Deze sluit aan de oostkant van het gebied aan op de Torenstraat.
Aan de westzijde loopt de Stationsweg over in de verharde weg Den Hoek. Deze weg sluit langs de begraafplaats aan op de Kastanjelaan.
Plangebied fase 2
Onderhavig plangebied fase 2 wordt momenteel ontsloten via de Kloosterstraat en de Bloeymanstraat.
2.3.2 Bebouwing en functies
Het plangebied, gelegen tussen de oude linten de Achterstraat, de Kastanjelaan en de Torenstraat, is een gebied met gemengde functies. Het centrum van Helvoirt heeft zich vooral ontwikkeld rondom de kruising van de Lindelaan,
Achterstraat en Kastanjelaan. De sterke menging van wonen, detailhandel, horeca en maatschappelijke functies zorgt voor een karakteristiek, levendig en dorps karakter.
Kastanjelaan
De bebouwing langs de Kastanjelaan bestaat uit een historisch lint van
afwisselend vrijstaande woningen en bijzondere bebouwing. De woonbebouwing heeft één of twee lagen met kap. Aan de noordzijde van de Kastanjelaan bevindt zich een beeldbepalend cluster bestaande uit de kerk, de pastorie, een statige woning en de oude Landmanschool. Deze bebouwing is wat verder van de weg gelegen waardoor hier een aardige groene voorruimte ontstaat.
De lintbebouwing aan de zuidkant van de Kastanjelaan wordt onderbroken door de Dr. Landmanschool en het gemeenschapshuis 't Gastenbosch. Ook deze bebouwing is verder van de straat gesitueerd, maar hier is een rommelige, stenige voorruimte ontstaan van een lage kwaliteit.
Dr. Landmanschool
De school bestaat uit twee bouwlagen met kleine dakpartijen. Het gebouw kenmerkt zich door een sterke geleding in de gevelpartij waardoor een onrustig beeld ontstaat. Daarnaast heeft het pand geen karakteristieke, dorpse uitstraling die recht doet aan de lintbebouwing en het tegenoverliggende beeldbepalende cluster. In het kader van de voorgenomen ontwikkelingen zal de huidige Dr.
Landmanschool gesloopt worden.
Gemeenschapshuis 't Gastenbosch
Het gemeenschapshuis 't Gastenbosch bestaat uit één laag met een plat dak en heeft een sterke horizontale geleding.
Sportzaal De Wiekelaar
Achter de bebouwing in de hoek van de Kastanjelaan en de Torenstraat staat de sportzaal De Wiekelaar. Deze is bereikbaar via het Martinipad. De sportzaal is ca twee lagen hoog. Aan de entreezijde aan het Martinipad telt het gebouw één bouwlaag. Het gebouw heeft slechts enkele kleine raampartijen, straalt geen openheid uit en is niet uitnodigend, wat van een sportzaal wel verwacht mag worden. Dit gebouw zal gesloopt worden.
Bloeymanstraat
De Bloeymanstraat is een rustige woonstraat met vrijstaande en
twee-onder-een-kap-woningen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit twee lagen met een kap. Van de kleinschalige bebouwingstypologie in de Bloeymanstraat wordt afgeweken door de grootschalige, haast stedelijke bouw van het
zorgcentrum De Leyenhof. De bij dit zorgcentrum behorende zorgappartementen liggen deels aan de Bloeymanstraat en deels in het gebied tussen de bebouwing van de Bloeymanstraat en de Torenstraat. Daarnaast staan langs de
Bloeymanstraat twee appartementengebouwen in verschillende bouwstijlen. Het ene bestaat uit drie lagen met een plat dak, het andere is gebouwd in twee bouwlagen met een zadeldak. Dit tweede gebouw zal gesloopt worden.
Zorgcentrum De Leyenhof
Het zorgcentrum De Leyenhof is een bestaand bejaardencentrum waarvoor een herontwikkeling is voorzien. Voor dit plan wordt een separate procedure voor een omgevingsvergunning doorlopen.
Plangebied fase 2
Op de kaart bestaande toestand is te zien dat het plangebied fase 2 momenteel grotendeels braak ligt. Het wordt omsloten door de achtertuinen van een aantal woningen aan de Kerkstraat, de achtertuinen van een aantal panden aan de Kastanjelaan, de Kloosterstraat en een stuk open terrein achter de appartementen aan de Bloeymanstraat, die ook binnen het plangebied vallen. Deze
appartementen zullen gesloopt worden.
2.3.3 Beplanting
Bureau Poppe uit Duiven heeft een bomeninventarisatie uitgevoerd. De resultaten zijn weergegeven op de kaart 'inmeting bestaande situatie', d.d. 12 maart 2007, nr.
BP.011.011, zie bijlage 3. Op de kaart is aangegeven welke bomen eventueel behouden moeten blijven.
Binnen het plangebied van fase 2 bevinden zich volgens de inventarisatie geen bomen die behouden dienen te worden.
Gebied ten zuiden van de Kastanjelaan
Binnen het gebied ten zuiden van de Kastanjelaan staan volgens de
bomeninventarisatie 148 bomen, waarvan er zeker 44 aangemerkt zijn als 'te handhaven'. Daarnaast bestaat de beplanting in dit gebied voornamelijk uit struikgewas en onderbegroeiing. Voorts bestaat een groot deel van het gebied uit grasvelden. Buiten de geïnventariseerde 'te handhaven' bomen is er geen
waardevolle beplanting aanwezig.
Gebied ten noorden van de Kastanjelaan
Het gebied langs de spoorlijn Tilburg - 's-Hertogenbosch is niet meegenomen in de genoemde bomeninventarisatie. Op de kaart Bestaande toestand, zie bijlage 1, zijn de bomen in dit deelgebied indicatief weergegeven. Ook hier geldt dat de beplanting naast de bomen voornamelijk uit struiken en lage begroeiing bestaat, zie onderstaande foto (groen Stationsweg met kerk).
2.3.4 Technische infrastructuur
Op 26 februari 2010 is een Klic-melding uitgevoerd. Voor de exacte ligging van de kabels en leidingen wordt verwezen naar de leidinggegevens van de diverse leidingbeheerders.
Analyse
Binnen het plangebied fase 2 liggen diverse kabels en leidingen:
datatransportleidingen (van KPN, Eurofiber, GC PEC, Ziggo);
gasleidingen (van Enexis, Intergas);
laag- en middenspanningsleidingen (van Enexis);
rioolleidingen vrijverval (van de gemeente Haaren);
waterleidingen (van Brabant Water).
Dit betreffen geen leidingen die een belemmering voor het plan vormen of waarvoor een medebestemming opgenomen dient te worden.
Conclusie
Voor de onderhavige ontwikkelingen vormen de kabels en leidingen geen belemmering.
2.3.5 Bestaande beeldkwaliteiten
Het straatbeeld wordt gekenmerkt door een sterke differentiatie gevormd door de afwisseling van vrijstaande villa’s en boerderijtjes. Opvallende historische
gebouwen binnen de linten zijn de kerken, het voormalige raadhuis en de
voormalige herbergen en cafés. De moderne bedrijven aan de Torenstraat vormen een sterk contrast met de historische bebouwing.
In het onderhavig plangebied staat momenteel een appartementengebouw dat gesloopt zal worden. Overigens is het een braakliggend terrein begroeid met gras dat deels wordt omsloten door achterkanten van percelen en deels door openbare ruimte. Het plangebied fase 2 heeft geen bijzondere beeldkwaliteit, die eventueel behouden zou moeten worden.