5. ZORGWONINGEN ALS BELEGGING
5.3 De zorgbehoevende
De zorgbehoevende pensioengerechtigde in het lage- of middensegment van de bevolking is de uiteindelijke gebruiker van de zorgwoning in het onderzoek. Om deze zorgbehoevende qua inkomen in kaart te brengen zal er gewerkt worden met een aantal scenario’s. Door deze scenario’s, aan de hand van bronmateriaal, zo goed mogelijk vast te stellen, wordt een zo goed en eerlijk mogelijk beeld gegeven van een zorgbehoevende in een bepaalde regio van Nederland. De scenario’s worden vastgesteld aan de hand van inkomsten die besproken zijn in hoofdstuk 2. In deze paragraaf wordt slechts het profiel van de zorgbehoevende besproken, de uitwerking van de verschillende scenario’s geschiedt in hoofdstuk 6. Een zorgbehoevende pensioengerechtigde kent verschillende manieren van inkomsten. Deze bestaan voornamelijk uit de AOW (zie §2.4) en het pensioen52,omdat een zorgbehoevende pensioengerechtigde in
de meeste gevallen geen verdere inkomsten heeft. Verder ontvangt deze persoon wel een zorgtoeslag en een eventuele huurtoeslag. De hoogte van deze inkomsten is echter afhankelijk van de thuissituatie van een zorgbehoevende. Door het opstellen van verschillende scenario’s is het vervolgens mogelijk om doelgroepen te specificeren, eventueel per zorgwoning.
Van deze inkomsten zullen de primaire en secundaire levensbehoeften van een zorgbehoevende afgehaald worden. Het resultaat hiervan is de maximale huur die een zorgbehoevende kan betalen voor zijn huisvesting. Zorgbehoevenden hebben echter ook vaak vermogen achter de hand in de vorm van spaargeld, beleggingen, erfenis of vastgoed (oude woning). Deze gegevens kunnen helaas niet meegenomen worden in het model, omdat het onmogelijk is een aanname te doen voor dergelijke privé zaken.
5.4
Rendement en risico
De zorgwoningmarkt is een betrekkelijk nieuwe markt waar nog weinig tot geen historische gegevens van zijn. De afweging tussen rendement en risico is om die reden nog enigszins vaag. Een verwachting ten behoeve van het rendement en de risico’s zijn:
Rendement
Voor het vaststellen van een rendementsverwachting zal in eerste instantie gekeken worden naar de markthuur van een normale woning per regio binnen Nederland. De markthuur is dermate van belang dat een zorgwoning nooit heel veel meer huur mag vragen dan een normale woning. Het bijhorende risico komt in de volgende paragraaf naar voren. In hoofdstuk 4 is al naar voren gekomen dat het direct rendement van een normale huurwoning in het jaar 2012 op 4,3 procent lag.53 Of dit een rendement is
waar dit onderzoek op gericht moet worden hangt van meerdere factoren af. Per locatie kunnen grote verschillen in markthuur, dus ook in reëel te vragen huur zitten.
52 NIBUD 2013
Risico’s
Een aantal risico’s zijn vergelijkbaar met de woningmarkt en anderen zijn specifiek voor zorgwoningen.
Verhuur- en debiteurenrisico
Dit is het risico dat een object niet verhuurd wordt door enerzijds de ligging, indeling en/of kwaliteit van het object en anderzijds het risico dat de huurder niet aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen waardoor betalingsachterstanden en/of leegstand ontstaan. Deze risico’s hebben dus voornamelijk directe gevolgen voor het rendement op de zorgwoning. Indirect kan het object in waarde dalen als gevolg van de leegstand. Deze risico’s zijn te beperken door in een vroeg stadium aandacht te besteden aan generiek vastgoed. Wanneer een zorgwoning zo wordt ontwikkeld dat deze ook geschikt is voor niet- zorgbehoevenden, wordt de alternatieve aanwendbaarheid groter wanneer de zorgfunctie vervalt in de woning. Gericht op de gebruiker is het van belang te kijken waar de zorgwoningmarkt al verzadigd is en waar nog niet, dus kan bijvoorbeeld door te kijken naar waar de populatie in zijn algemeenheid het grootste is, een indicatie hiervan is weergeven in figuur 11. Wat betreft het debiteurenrisico is het van belang dat tegenpartijen financieel gescreend worden alvorens er een samenwerking wordt aangegaan. In het geval van een directe levering van huisvesting aan zorgbehoevenden kan het matching-model bijdragen aan een inzicht in de bestedingsruimte van de betreffende persoon.
Wat opvallende is aan de figuur is dat de grijze druk in de steden veel lager is dan in de dorpen. Deze ontwikkeling kan te maken hebben
met het gehalte studenten binnen een stad. Of de urbanisering van Nederland die de laatste jaren op heeft getreden. In Noord-Brabant is naar verwachting de grijze druk per honderd 20-64 jarigen in Tilburg, Eindhoven en ’s-Hertogenbosch lang niet zo hoog als in de dorpen daaromheen.
Deze prognoses worden uiteindelijk meegewogen in de risicocomponent van het uiteindelijke matching- model. Hoe deze risicocomponent verder in elkaar steekt wordt verder uitgelegd in hoofdstuk 6.
Kostenbeheersingsrisico
Het risico op onverwachte stijging
van de exploitatiekosten,
beheerskosten en/of aanvullende
investeringen. Wanneer een
verkeerde inschatting gemaakt wordt met betrekking tot deze kosten heeft dit direct effect op het rendement en
daarmee het rendement/risico
te beperken door een extra kostenpost op de begroting op te nemen voor unieke risico’s zoals brand, extreme weersomstandigheden, vernieling door externe personen, enz.
Leegstandsrisico
Wanneer de belegger de zorgwoningen direct aan de zorgbehoevende verhuurt bestaat er een leegstandsrisico. De oorzaak hiervan kan variëren van het niet verlengen van het huurcontract t/m het wegvallen van zorgbehoevenden door overlijden. Wanneer de zorgwoningen aan de zorginstelling verhuurt worden wordt het risico overgedragen aan de zorginstelling en merkt de belegger dit dus in mindere mate. Zoals in de aanleiding al is aangegeven wordt de komende jaren een enorme groei van het aantal zorgbehoevenden verwacht. Echter geeft de prognose van de ‘grijze druk’ tevens weer dat er aan deze groei een eind komt en dus zal krimpen. De mogelijkheid bestaat dus dat aan het einde van deze groeiperiode het aanbod van zorgwoningen de vraag naar zorgwoningen overstijgt en dus leegstand ontstaat. Dit risico kan beperkt worden door, zoals eerder genoemd, levensloopbestendige woningen te ontwikkelen die tevens aantrekkelijk zijn voor niet-zorgbehoevenden en een hoge alternatieve aanwendbaarheid kennen.
Taxatierisico
Omdat extramurale zorgwoningen in een nieuwe beleggingsmarkt vallen zijn er ook nog geen openbare en actuele taxatierapporten beschikbaar van dergelijke projecten. Voor het juist taxateren van zorgwoningen zal een taxateur met dergelijke expertise ingeschakeld moeten worden. Deze taxateurs zullen een goede mix tussen zorg- en taxatie-expertise moeten hebben.
Prestatiemeting
Zorgvastgoed en zorgwoningen kennen nog geen benchmark. Aan deze benchmark wordt wel gewerkt.54
Prestaties van dergelijk vastgoed zijn daarom moeilijk te meten met andere objecten. Mogelijke manieren om zorgvastgoed wel te kunnen benchmarken kunnen zijn:
Rendementen vergelijken met concurrerende beleggers;
Het oprichten van een PEER-group waarin andere beleggers op gebied van zorgvastgoed actief zijn;
Rendementen vergelijken met die van normale woningen/appartementen.55
5.5
Samenwerking
Om tot een goed matching-model te komen, waarin de samenwerking tussen commercieel en maatschappelijk optimaal is, zal eerst in kaart gebracht moeten worden hoe huidige samenwerkingen van een te ontwikkelen zorgwoning verlopen. Vervolgens wordt gekeken wat de toekomstige knelpunten zijn en daarna zullen er een aantal toekomstscenario’s geschetst worden.
54 IPD (2013)
Oude-huidige samenwerking
Tot voor kort startte de ontwikkeling van een complex met zorgwoningen, zowel intra- als extramuraal, vanuit de vraag van een zorginstelling. Wanneer de vraag naar huisvesting en verzorging vanuit de cliënt steeg, schakelde de zorginstelling een ontwikkelaar of woningcorporatie in om het geheel te ontwikkelen. De financiering geschiedde vaak aan de hand van een hypothecaire lening en eventuele tekorten op de exploitatie werden vergoed door de overheid. De zorginstellingen hielden het vastgoed vrijwel altijd in eigen beheer en boden een compleet pakket met zorg, huisvesting en dagbesteding aan hun cliënten. Deze componenten werden voor het grootste deel betaald door de AWBZ, een hoge eigen bijdrage en vergoedingen voor het vastgoed door middel van kapitaallasten en later door het NHC tarief (normatieve huisvestingscomponent).56 In figuur 12 is de situatie schematisch weergegeven.
Huidige-toekomstige samenwerking
Door de regelgeving van het scheiden wonen en zorg, die reeds is besproken in dit onderzoek, gaat de bovengenoemde situatieschets niet meer op voor extramurale zorg in de categorie ZZP VV 1 t/m 4. Zorginstellingen zullen enkel nog AWBZ ontvangen voor het verlenen van de toegepaste zorg. Instellingen zullen zelf na moeten gaan denken over het opzetten van verhuurmodellen, dit om leegstand van hun complexen te voorkomen. Voor vastgoedbeleggers is dit een kans om huidige modellen voor het verhuren van woningen, te gebruiken voor het opzetten van exploitaties, voor zorgbehoevenden die wegvallen in de zorginstellingen. Waar voorheen zorginstellingen met het aanbod van zorgwoningen kwamen, zullen in de toekomst steeds meer commerciële partijen met dit aanbod komen. De ontwikkeling van het vastgoed zal in principe hetzelfde zijn als in het verleden, alleen de exploitatie en financiering zal nu door beleggers/woningcorporaties geschieden. Corporaties en vastgoedbeleggers zullen op hun beurt open moeten staan voor een maatschappelijke inbreng bij de ontwikkeling en exploitatie van de zorgwoningen. Ze hebben waarschijnlijk zelf de expertise niet om de uiteindelijke zorg, waar het allemaal om draait, te leveren. In figuur 13 en 14 is schematisch weergegeven hoe eventuele toekomstige samenwerkingen eruit kunnen zien met een belegger als extra partij.
56 Meusen-den Ouden, B. (2013)
In figuur 13 is te zien dat de belegger hier de huisvestingsrol van de zorginstelling over neemt. De huur komt rechtstreeks van de cliënt bij de belegger terecht, de zorginstelling hoeft enkel nog de zorg te verlenen, zij ontvangen hiervoor het ZZP tarief voor van de AWBZ. De eigen bijdrage van de cliënt aan de AWBZ wordt beduidend lager, dit komt, omdat de cliënt nu enkel nog een eigen bijdrage betaald voor het ontvangen van zorg en de huisvesting zelf betaald.
Figuur 14 schetst een andere manier van samenwerken, waarin de belegger zich enkel richt op het beheren en exploiteren van de woning. De zorginstelling zorgt in deze voor de huurinkomsten en draagt deze af aan de belegger. Beide manieren van samenwerken zijn mogelijk. Een derde mogelijkheid is het opzetten van een gezamenlijke BV waarin de huren verzameld worden.
Hiermee is gelijk het knelpunt geschetst wat in de praktijk heerst. Zorginstellingen werken wel samen met ontwikkelaars en ontwikkelaars met beleggers, maar de ideale driehoek om aan de maximale huisvestingslasten van de gebruiker te voldoen, is in de praktijk, vooral bij particuliere beleggers, nog niet gevonden. De figuren 13 en 14 zijn dus nog vooral theorie.57 Bij de aanbevelingen zal verder uiteengezet
worden welke manier van samenwerken de grootse efficiëntie heeft voor de meeste projecten.
57 Meusen-den Ouden, B. (2013)
Figuur 13; Toekomstige samenwerking
Stakeholdersanalyse
Om een efficiënte samenwerking te bewerkstelligen zijn hieronder de primaire en secundaire stakeholders samen met hun belangen weergeven.
Primaire stakeholders
Zorgbehoevende: de cliënt staat tijdens de samenwerking centraal. Niet alleen voor de exploitatie van
de belegger, maar ook voor de aanpassingen in de woning. Het doel is om het uitgavepatroon van een zorgbehoevende die moet rondkomen van een AOW plus een pensioen te koppelen aan het rendement van een belegger. Een goed inzicht in de inkomsten en uitgaven van de doelgroep is dus essentieel. Dit zal geschieden aan de hand van scenario’s;
Belegger: deze zal in moeten spelen op de wensen van de doelgroep, maar ook maatschappelijk
moeten denken. Door maatschappelijk te denken, wat wellicht meer risico’s met zich mee brengt, zal de belegger verhoudingsgewijs genoegen moeten nemen met een lager rendement. Meer hierover valt te lezen in paragraaf 4 van dit hoofdstuk;
Zorginstelling/verlener: de zorginstelling zal tegenovergesteld ten opzichte van de belegger open
moeten staan voor een samenwerking met een commerciële partij. Het hoofddoel van de zorginstelling is en blijft zorg verlenen;
Zorgontwikkelaar/adviseur: voor een goede exploitatie en een optimaal resultaat zal er een
ontwikkelaar ingeschakeld moeten worden die ervaring heeft met het bouwen van zorgwoningen. Als de belegger zelf ontwikkelt is het verstandig een ontwikkelaar met ervaring in de zorg in te schakelen voor de advisering van het geheel. Bij bestaande projecten is het raadzaam om een adviseur in te schakelen om de woning te laten voldoen aan de gestelde eisen voor een zorgwoning.
Secundaire stakeholders
Gemeente: speelt een rol bij onder andere het verlenen van vergunningen, wijzigingen in het
bestemmingsplan en goedkeuring van projecten;
Adviseurs: bijvoorbeeld voor bodemonderzoeken, geluidsmetingen, veiligheidstoetsen maar ook
voor zorgaspecten van het gehele project;
Fiscalisten: voor het opzetten van een optimale fiscale beleggingsstructuur;
Juristen: ondersteuning bij het opstellen van contracten tussen zorginstellingen en beleggers of
tussen beleggers en cliënten;
Banken: voor eventuele ondersteuning bij financiering en advies over financieringsstructuren;
Overige: andere doelgroepen die geïnteresseerd zijn in enkel de woning en eventueel later het
ontvangen van zorg.
In hoofdstuk 6 wordt verder ingegaan op de rol van de verschillende stakeholders en hoe deze toegepast worden in het matching-model. Wat betreft de efficiënte samenwerking tussen deze stakeholders is uit de interviews naar voren gekomen dat de meest gangbare samenwerking die van figuur 13 is. Wanneer stakeholders zich bij hun eigen expertise houden bevorderd dit de kwaliteit van het geheel. De belegger financiert de objecten en zorgt voor het beheer en onderhoudt. De zorginstelling treedt enkel op als zorgverlener.
5.6
Conclusie
Zorgwoningen als belegging hebben sterke raakvlakken met normale woningen en heeft grotendeels te maken met dezelfde risico’s. Door generiek vastgoed met een hoge alternatieve aanwendbaarheid te realiseren is het mogelijk deze risico’s te verkleinen en de waarde van het vastgoed te verhogen. In het matching-model zal rekening gehouden worden met deze component. Tevens zal hier aandacht aan besteedt worden in het uiteindelijke advies.
Het rendement/risico profiel van een zorgwoning is tevens afhankelijk van de locatie. Een analyse van de omgeving is dus noodzakelijk voor het geven van oordeel ten behoeve van het rendement/risico profiel. Dit is iets wat de gebruiker voorafgaand aan het invullen van het matching-model dient te doen.
Efficiënte samenwerking tussen verschillende stakeholders is van belang voor het realiseren van een prettige en comfortabele leefomgeving van een zorgbehoevende. Hierbij dienen stakeholders zich te richten op hun eigen expertise, wat zich vertaalt in een samenwerking als weergegeven in figuur 13. Dit zal ook terugkomen in het advies.
Het model zal middels twee casussen uit de praktijk, aangedragen vanuit Certitudo Capital, getest worden op de werking ervan.
6. HET MATCHING-MODEL
6.1
Inleiding
Het matching-model, voortgekomen uit het vooronderzoek (zie hoofdstuk 1 t/m 5), is een generiek model waarmee een belegger door middel van het invullen van een Excel-model het totale rendement op één of meerdere zorgwoningen kan bepalen over een looptijd van 20 jaar. Het model dient als een quickscan voor de belegger, waarmee de selectieprocedure voor de te acquireren zorgwoningen wordt vergemakkelijkt. Door de exploitatie samen met een quickscan (zie §6.3) te matchen aan de bestedingsruimte van een zorgbehoevende, kan een inschatting gegeven worden over de toekomstige kasstromen ten behoeve van een object.
Het matching-model (zie figuur 15) bestaat uit vijf hoofdcomponenten:
De zorgbehoevende: hij/zij heeft een bepaalde financiële bestedingsruimte per maand/jaar,
opgebouwd uit verschillende inkomsten waarmee in zowel primaire als secundaire levensbehoeften voorzien dient te worden;
De zorgsector: dit component bestaat uit zorg gerelateerde organisaties, zoals een zorgaanbieder of
zorgontwikkelaar, die een financiële last (kunnen) vormen binnen het proces;
Het object (of de objecten): de te beoordelen zorgwoning(en), zowel nieuwbouw als bestaande bouw,
waarvan de stichtingskoten en exploitatie berekend dienen te worden;
Wet- en regelgeving: deze component is van toepassing op alle aspecten van het model en dient
regelmatig herzien te worden om de toekomstige bruikbaarheid van het model te garanderen;
Advies: hier worden de bovenstaande componenten samengebracht tot een resultaat.
Door de financiële componenten bij elkaar te brengen, door middel van een efficiënte samenwerking (zie §5.5), kunnen het aantal scenario’s die matchen met de huur gegeven worden. De belegger kan dan op zijn beurt kiezen voor het verhogen van de huur, waarna de passende scenario’s zullen dalen, of het verlagen van de huur, waarmee hij een grotere doelgroep kan bereiken. Deze uitkomst is het advies aan de belegger, afhankelijk van de risicoafkeer van de belegger zal hij/zij vervolgens een positie in moeten nemen. In de volgende paragrafen worden de functies en werking van de verschillende componenten besproken. Daarnaast zal de praktijkwerking benaderd worden aan de hand van 2 casussen.
6.2
De matching-pagina
Op dit tabblad worden de gegevens verzameld om het model in te vullen en wordt tegelijkertijd het resultaat van het model weergegeven. De matching-pagina moet als een stappenplan doorlopen worden. De stappen (1 t/m 6) staan uitgebreid beschreven in het Excel-bestand. Deze gegevens ten behoeve van het model bestaan uit de afmetingen (per m2), de aantallen (per m2), de investeringskosten (per m2), het
percentage sociale- en liberale sector woningen, de selectie van de doelgroep, een quickscan van de omgeving ten behoeve van de disconteringsvoet en eventueel een eigen opslag voor de disconteringsvoet. Deze ingevulde gegevens worden automatisch doorgevoerd naar de betreffende rekentabbladen waar zij door middel van formules verwerkt worden en uiteindelijk onder aan de ‘matching-pagina’ resulteren in een redelijke huur en rendement. Ook is de positie die de gebruiker in kan nemen weergegeven in een grafiek, hierdoor is het mogelijk om met variabelen te spelen waarvan hij/zij direct het resultaat ziet. Op deze wijze is het model gebruiksvriendelijker voor de gebruiker en is in één oogopslag zichtbaar hoeveel scenario’s er aansluiten bij de gekozen huur.
Om het model zo generiek mogelijk te maken is het dus van belang dat de gebruiker de nodige gegevens over het object en de omgeving op voorhand geanalyseerd heeft.
6.3
De quickscan
De quickscan betreft een analyse van de omgeving die door de gebruiker zelf uitgevoerd dient te worden. Met deze quickscan worden belangrijke parameters die van invloed zijn op de waarde en het risico van het object in kaart gebracht. Aan elke parameter (zie figuur 16) kan een cijfer gegeven worden die, afhankelijk
van de parameter, op basis van objectieve of subjectieve waarneming bepaald wordt. Vervolgens is aan elke parameter een bepaalde weging gegeven op basis van het belang van de parameter. Wanneer een object/portefeuille op elke parameter de hoogste score heeft, scoort deze 100% en wordt deze dus gezien als vrijwel risicoloos. Het percentage wat een object scoort is vervolgens bepalend voor de risico opslag die wordt toegevoegd aan de disconteringsvoet. Een 100% score genereerd het cijfer 10, wat gelijk staat aan een oplage van 0,50% en dus vrijwel risicoloos is (zie figuur 17). Door verschillende interpretaties van componenten is het mogelijk dat er verschillende resultaten ontstaan bij verschillende gebruikers. Deze afwijking is echter minimaal, omdat het grootste deel van de quickscan bestaat uit absolute gegevens. Tevens is de oplage door middel van de quickscan beperkt waardoor slechts kleine verschillen in het resultaat optreden. Dit is tevens een mogelijkheid voor de gebruiker om zijn visie over het object in mee te nemen. De kwalitatieve gegevens die gebruikt kunnen worden om de quickscan in te vullen zijn terug te vinden in bijlage II van het rapport.
Tabel 1; Indicatie parameters
Tabel 2; Indicatie eindscore
Score Punten: Punten: Weging: Punten: