5. ZORGWONINGEN ALS BELEGGING
7.4 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek
Mogelijke vervolgonderzoeken naar aanleiding van dit onderzoek kunnen zijn:
Een onderzoek naar de betaalbaarheid en beleggingswaarde van buitenlandse zorgwoningen. Er kan in dat onderzoek gekeken worden naar landen separaat of binnen Europa, maar ook internationaal, dus bijvoorbeeld in de VS of in China. De aspecten als demografie, zorgstelsel, pensioenscenario’s en de wet- en regelgeving die hiermee samenhangt zijn belangrijk om nader te onderzoeken. Waarschijnlijk zijn zaken als huurtoeslag, zorgtoeslag, AWBZ en AOW in die landen anders geregeld. Ook kan de bruikbaarheid van het huidige onderzoek getoetst worden in deze landen.
Een onderzoek naar de huurtoeslag. Hoe kan dit beter en nauwkeuriger in het model verwerkt worden? De huurtoeslag wordt nu berekend aan de hand van scenario’s, waarbij de onder- en bovengrens is meegenomen, maar waar voor de tussenliggende waarden een aantal scenario’s zijn opgesteld. De formule is wel beschikbaar en kan uit de wetteksten gehaald worden, maar de formule is zo complex dat het niet mogelijk was om dit binnen het tijdsbestek van het onderzoek te volbrengen.
Een onderzoek naar de parameters binnen de quickscan. Voor de quickscan zijn een aantal parameters gebruikt die bepalend zijn voor de waarde van een object. Echter is niet bekend hoeveel invloed deze, of eventueel andere, parameters werkelijk hebben op de waarde van een object. Dit is slechts een subjectieve benadering.
Een onderzoek naar het inkomenspatroon van de zorgbehoevende. Voor het onderzoek is een statisch inkomstenpatroon van de zorgbehoevende gebruikt, over een looptijd van twintig jaar. Echter zal dit inkomstenpatroon naar alle waarschijnlijkheid niet al die tijd hetzelfde blijven. In
een vervolgonderzoek kan een meer gedetailleerde prognose opgesteld worden ten behoeve van deze gegevens. Dit kan vervolgens in het matching-model opgenomen worden.
Middels deze aanbevelingen kan het model zo aangepast worden dat het een nóg exactere benadering van het resultaat genereerd. De ambitie is om zelf aan de slag te gaan met deze vervolgonderzoeken.
BRONNENLIJST
In de bronnenlijst kunt u alle boeken, artikelen en websites die voor dit onderzoek geraadpleegd zijn terugvinden. In de het onderzoek staat onder iedere pagina de verwijzing naar de bronnen in onderstaande lijst.
Baars, W. (juni 2012) Vastgoedstrategie; voor de huisvesting van ouderen met een lage zorgbehoefte. Hogeschool Utrecht
Baum, A. (2009) Commercial Real Estate Investment; A Strategic Approach. EG Books Bouwstenen (2011) Cijfers maatschappelijk vastgoed 2011. BBN adviseurs
Bureau HHM (2012) Zorgzwaartepakketten sector Verpleging & Verzorging. Bureau HHM Buunk, H. (2009) Beleggen en financiele markten. Sdu Uitgevers bv.
Centrum indicatiestelling zorg. http://www.ciz.nl/awbz-zorg/awbz-wegwijzer (geraadpleegd in maart 2013)
Deloitte (2011) http://actueel.deloitte.nl/branches/gezondheidszorg/benchmark-zorg/benchmark- verpleeg-en-verzorgingshuizen-en-thuiszorginstellingen-%28vvt%29-2011/ (geraadpleegd in maar 2013) Driel, van (2010) Strategisch inzet van vastgoed; over duurzaam beleid en management. WEKA uitgeverij Amsterdam
Economisch instituut voor de bouw. http://www.eib.nl/nieuws/bouwen-voor-de-zorg/ (geraadpleegd in maart 2013)
Elp, van e.a. (2012) Bouwen voor de zorg; Perspectief voor de Nederlandse bouw. Economisch instituut voor de bouw
Encyclo – Online encyclopedie. http://www.encyclo.nl/lokaal/10474 (geraadpleegd in mei 2013) Financiële begrippen. http://www.financielebegrippen.com/peer-group (geraadpleegd in mei 2013) Gool, van e.a. (2007) Onroerend goed als belegging. Noordhoff Uitgevers
Goossens, R. (2013) Interview. ZorgID, Amersfoort.
Groot, de e.a. (2010) Stad en Land. Het Centraal Planbureau (CPB)
Inovum. http://www.inovum.nl/folder/verschillende-zzps?item=0#lijst-item-0 (geraadpleegd in maart 2013)
IPD. http://www.ipd.com/IPDNederland/tabid/2499/Default.aspx (geraadpleegd in april 2013) IPD (2012) IPD Nederlandse jaar vastgoedindex. IPD/MCSCI
Keeris, W.G. (2001), Vastgoedbeheer Lexicon. Noordhoff Uitgevers B.V.
Kluft, J & Bakker, T (2013) Interview. PWC, Rotterdam
Lim, I e.a. (2012) De zorgvastgoed voorraad in Nederland. Real Estate Research Quarterly Meusen- den Ouden, B. (2013) Interview. AAG, ’s-Hertogenbosch
Meusen-den Ouden, B. (2013) Scheiden van wonen en zorg doet u zo! AAG, uitgegeven in eigen beheer
Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. http://www.weethoehetzit.nl/situatie/4/ik-heb-een- aow-pensioen?utm_campaign=adwords&gclid=CNTjk-2i7bUCFW_KtAod9C8ASg (geraadpleegd in maart 2013)
Ministerie Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/ienm (geraadpleegd in maart 2013) Nagelmaker, S. (2013) Interview. Syntrus Achmea, Amsterdam
Nibud - Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. www.nibud.nl (geraadpleegd in april 2013) NEN2580. www.nen.nl (geraadpleegd in mei 2013)
Nza (september 2102) Advies Scheiden van Wonen en Zorg in de AWBZ. Nederlandse Zorgautoriteit
Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu. http://www.nationaalkompas.nl/bevolking-/vergrijzing- /toekomst/#reference_5138 (geraadpleegd in maart 2013)
Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu. (2) http://www.kiesbeter.nl/zorg-en-
kwaliteit/default.aspx (geraadpleegd in maart 2013)
Rijksoverheid. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/wet-maatschappelijke-ondersteuning-wmo
(geraadpleegd in maart 2013)
Rijksoverheid. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/wet-maatschappelijke-ondersteuning- wmo/hulp-en-ondersteuning-wmo (geraadpleegd in maart 2013)
Rijksoverheid. http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/betaalbaarheid-van-de-zorg/nieuws- /2012/09/28/clienten-met-lichte-zorgvraag-wonen-langer-thuis.html (geraadpleegd in maart 2013) Sijsling, H. (2013) Interview. Dutch Centre for Health Assets van TNO, Soesterberg
Telegraaf. http://www.telegraaf.nl/binnenland/20941997/___Onderwijs_in_geldnood___.html
(geraadpleegd in maart 2013)
Verhoeven, N. (2011) Wat is onderzoek? Methoden en technieken voor het Hoger Onderwijs. Boom Lemma Uitgevers
Wartna, J. (2013) Interview. Careyn, Utrecht
Woonbond (2012) Scheiden wonen en zorg. Nederlandse woonbond
BIJLAGEN
Bijlage I; interviews met professionals
ZorgID
Geïnterviewde: Rob Goossens
Bedrijf: ZorgID (onderdeel Volker Wessels)
Core business: Ontwikkelen van zorg gerelateerde vastgoedobjecten. Functie: Directeur
Plaats: Amersfoort Datum: 02 maart 2013
Korte samenvatting: Met de heer Goossens is het investerings- en exploitatietraject van het ontwikkelen van een zorgwoningen besproken. ZorgID bouwt voor zowel de cure- als de caresector. Vooral de verschillen tussen normale woningen en zorgwoningen zijn besproken en toegelicht door de heer Goossens aan de hand van voorbeeldprojecten. Verder heeft de heer Goossens aanbevelingen gedaan over de aanpak van het onderzoek en het belang van het betrekken van een zorgontwikkelaar bij het totale beleggingsproject.
AAG
Geïnterviewde: Brenda Meusen-den Ouden Bedrijf: AAG
Core business: Adviseren en leveren van service en expertise voor de zorg. Functie: Adviseur/Specialist Scheiden van Wonen en Zorg
Plaats: ’s-Hertogenbosch Datum: 12 april 2013
Korte samenvatting: Brenda heeft het boek: Scheiden van wonen en zorg doet u zo! uitgebracht. Dit boek biedt een handleiding aan zorginstellingen waarmee zij de regelgeving omtrent scheiden van wonen en zorg beter kunnen begrijpen en implementeren binnen de organisatie. Het interview benaderde een aantal facetten uit haar boek. Hierbij is dieper in gegaan op deze facetten. We hebben onze schematische weergave van het matching-model voorgelegd aan Brenda, ook zei heeft haar ideeën en tips meegegeven voor de verder uitwerking. Vooral ideeën over de gebruikerskant en de belangrijke aspecten hiervan hebben we van Brenda meegekregen.
Pricewaterhouse Coopers
Geïnterviewde: Joop Kluft en Tromp Bakker Bedrijf: Pricewaterhouse Coopers (PwC)
Core business: internationaal accountants- en belastingadviseursbedrijf. Functies: Juridisch- en vastgoed gerelateerd advies
Plaats: Rotterdam Datum: 12 april 2013
Korte samenvatting: Met de heren Kluft en Bakker, beide geïnteresseerd in de zorgvastgoedmarkt, is een heel open en veelzijdig gesprek ontstaan. Na uitleg van ons model zijn zonder het stellen van een enkele vraag, aan het eind van het gesprek al onze vooraf gestelde vragen beantwoord. Van de beide heren hebben we vooral veel nieuwe begrippen en benaderingen geleerd. Hierbij kan gedacht worden aan thema’s als alternatieve aanwendbaarheid, motieven om te bouwen, het opdrogen van de markt, flexibiliteit van gebouwen, benadering van de doelgroep en het inbouwen van zekerheden in plaats van onzekerheden.
Syntrus Achmea
Geïnterviewde: Susan Nagelmaker Bedrijf: Syntrus Achmea
Core business: beleggen van pensioengelden in vastgoed. Functie: sr. Beheer zorgvastgoedportefeuille
Plaats: Amsterdam Datum: 15 april 2013
Korte samenvatting: Tijdens het interview met mevrouw Nagelmaker hebben we veel gerichte vragen kunnen stellen over de samenwerking tussen commerciële en maatschappelijke partijen. Syntrus is een van de voorlopers als het gaat om beleggingen in grote zorgvastgoedprojecten. Mede dankzij haar informatie over structureringen van samenwerking en afdracht van risico’s hebben we een beter beeld gekregen van hoe deze zaken in de praktijk tot stand komen. De portefeuille van Achmea bevat vooral projecten met intramurale zorgobjecten. De samenwerkingen die Achmea is aangegaan met zorginstellingen in het kader van extramurale projecten geschiedde vooral op basis van directe contracten met huurders en daarnaast een optie voor het verkrijgen van zorg door de contractpartner van Achmea. De les hieruit was de een zorginstelling haast nooit de huurdersrisico’s op zich neemt in dergelijke projecten, zelfs niet als er een vergoeding voor betaald wordt.
TNO
Geïnterviewde: Henk Sijsling
Bedrijf: Dutch Centre for Health Assets van TNO
Core business: adviseren en onderzoek van de Nederlandse zorgvastgoedmarkt Functie: adviseur en onderzoeker
Plaats: Soesterberg Datum: 15 april 2013
Korte samenvatting: Het gesprek met de heer Sijsling was erg open en interessant. We hadden met de heer Sijsling een uur ingepland, maar na ruim twee uur waren we pas uitgepraat. Met hem hebben we de hele (zorg)vastgoedmarkt doorgesproken. Daarna heeft de heer Sijsling ons, zijn boek overhandigd. Dit boek heeft hij vervolgens toegelicht aan de hand van een presentatie. Met de heer Sijsling hebben we het over de volgende onderwerpen gehad: correlatie zorgwoning/woning, veranderingen in het zorgstelsel, effecten voor de vastgoedmarkt van deze veranderingen, tips en trucs voor ons model.
Gedurende het onderzoek is er nog eens telefonisch contact geweest met de heer Sijsling over het opzetten van een quickscan voor risico’s. Dit heeft bijgedragen aan de kwaliteit van de quickscan zoals deze in het model is verwerkt.
Careyn zorginstelling
Geïnterviewde: Jaques Wartna Bedrijf: Careyn
Core business: leveren van intramurale zorg aan senioren Functie: vastgoedmanager
Plaats: Utrecht Datum: 15 april 2013
Korte samenvatting: Het interview met een zorginstelling was voor ons belangrijk, omdat de optie van het leveren van zorg door een zorginstelling, in combinatie met een belegger, eens in de praktijk wouden polsen. De heer Wartna gaf al snel aan dat dit in de praktijk nog weinig gebeurd en dat het voor een zorginstelling ook vrij ondenkbaar is. Zorginstellingen hebben nou eenmaal geen commerciële visie, die wel nodig is voor het uitvoeren van een goede huurexploitatie in het vrije huursegment, in combinatie met zorg.
Wel hebben we dankzij de heer Wartna een keer de kant van de zorginstelling over de zorgvastgoedmarkt van nu kunnen horen. Vooral de behoeftes en zorgzwaarte van de gebruiker zijn aan bod gekomen.
Bijlage II; gegevens ten behoeve van quickscan
Ten behoeve van: Grijze druk in het jaar 2030
Bron: http://www.zorgatlas.nl/beinvloedende-factoren/demografie/levensfase/prognose-
grijze-druk-per-gemeente/ Kaart:
Ten behoeve van: Sociaaleconomische status in het jaar 2010
Bron: http://www.zorgatlas.nl/beinvloedende-factoren/sociale-
omgeving/ses/sociaaleconomische-status/ Kaart:
Ten behoeve van: Afstand tot winkelcentrum/supermarkt
Bron: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/dossiers/nederland-
regionaal/publicaties/artikelen/archief/2010/2010-3189-wm.htm Kaart:
Ten behoeve van: Afstand tot treinstation
Bron: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/verkeer-
vervoer/publicaties/artikelen/archief/2011/2011-3315-wm.htm Kaart:
Ten behoeve van: Afstand tot huisarts/medisch centrum
Bron: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/gezondheid-
welzijn/publicaties/artikelen/archief/2011/2011-afstand-huisarts-art.htm Kaart:
Ten behoeve van: Afstand tot groenvoorzieningen
Bron: http://www.compendiumvoordeleefomgeving.nl/indicatoren/nl0451-
Beschikbaarheid-van-groen-om-de-stad.html?i=13-46 Kaart:
Ten behoeve van: Veiligheid van de omgeving
Bron: http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/8E28C12B-892B-479E-9CCD-
39B9122494A7/0/2012integraleveiligheidsmonitor2011pub.pdf Kaart:
Ten behoeve van: Grondprijzen
Bron: http://www.vbowonenenzo.nl/content.asp?id=753
Bijlage III; het matching-model
In deze bijlage vind u het matching-model ter illustratie. Het matching-model is ingevuld aan de hand van een praktijkcasus, namelijk de Boschveldweg, die ook is behandeld in hoofdstuk 6. De sheets die terug komen zijn: de matching-pagina, de quickscan, bestedingsruimte van de gebruiker en bijbehorende DCF- model.
Bijlage IV; English executive summary
Today’s demographic and political developments ensure that the healthcare market is continually evolving. As a result of the post-war baby boom the rapidly increasing aging population and the demand for care that comes along with it, will continue to rise the upcoming years. Furthermore, changes in law and regulations and the separation of living and care, result in the fact that individuals dependent on care are forced to live on their own instead of at a nursing home. This, results in a new promising property investment sector: extramural assisted living facilities. As little results are known on this sector, institutional and private investors are somewhat uncertain about investing in it. Moreover, the mutual incomprehension and lack of trust between an investor and a healthcare institution plays a role in this uncertainty.
To take away this uncertainty among investors, to analyze the Dutch healthcare system and to identify the different aspects of an investment in extramural assisted living facilities, the following main research question is formulated: “How do you match the rental value of an extramural assisted living facility with the maximum housing costs of an individual dependent on care”? This question will be answered by developing a matching-model in Excel, where the financial concerns and calculations of various stakeholders come together. The model is a tool that supports feasibility analysis and provides a quick and simple overview of the relevant aspects, for an investment in assisted living facilities.
Related to the main research question four sub questions are formulated. These sub questions are the four pillars of this research: by accumulating/combining the answers to these sub questions, the main research question can be answered. The four pillars are: the disposable income of an individual dependent on care, the most effective cooperation between various stakeholders, the return/risk profile of an investment in assisted living facilities and way in which the four pillars are linked together in a matching model.
In order to answer the main research question and related sub-questions theoretical and numerical/financial data will be investigated, which gives the research a both qualitative and quantitative character. The target group, for which the matching-model is established, consists of lower- or middle class pensioners with a care intensity package ranging from one to four. It will be investigated whether this target group is profitable and, depending on the rent and the object, where the lowest limit lies.
First, this research examines the functioning of the Dutch healthcare system, which consists of the “cure” and “care” sector. The chosen target group belongs to the care sector, which focuses on long-term care. Due to political developments, people belonging to this group are compelled to provide their own housing needs, which often implies, they have to look for an assisted living facility in the rental sector. The Dutch healthcare system entitles this group of individuals dependent on care to some income such as retirement, pension, SSA (Social Support Act) (in Dutch: Wmo) and the disappearing EMEA (Exceptional Medical Expenses Act) (in Dutch: AWBZ). With this income they can provide themselves with housing, healthcare and other basic necessities. These findings are used to calculate the disposable income of an individual dependent on care for the purpose of the matching model. The specific type of care that needs to be provided to an individual is disregarded, because this care is partly reimbursed an individual’s health insurance. Therefore, only ones own contribution is included.
In order to receive the care they need, individuals are dependent on their health care provider and the health care organization. Within the intramural sector, healthcare organizations are often active as tenants of large objects or parts of a portfolio. However, this is often not efficient in the extramural sector due to the vacancy risk. To account for this risk, healthcare organizations will desire a fee in the form of a lower amount of rent. It is important that the various stakeholders focus on their own expertise within the process. For the investor, this is implies purchasing/developing sustainable assisted living facilities with
potential alternative uses and a direct lease contract with the individual dependent on care. The presence of potential alternative uses is of great importance when the “grey pressure” will decrease around 2040. The residual value will be much higher when assisted living facilities can be easily converted into ordinary homes. When alternative uses are present, this will lead to a strong correlation with investments in ordinary homes. Therefore, it is possible to calculate an expected return/risk profile of an assisted living facility by means of the DCF-method.
The above-mentioned findings can be processed together into a matching-model. Through various scenarios the disposable income of an individual dependent on care can be matched with the performance of an object/portfolio over a period of twenty years. These twenty years are considered as a common term for investing in an assisted living facility nowadays. The sixteen different scenarios are already determined, however, by determining the amount of pension the user can focus on a particular target group. When the investment- and operating costs, together with the rent, are filled out, the model automatically generates a return by means of the DCF-method. The discount rate that is used in this method results from applying a risk-free rate (NL 10yr bond), filling out the quickscan and including a private addition. This quickscan contains a number of parameters related to the object and the environment, which are important in order to determine the value of the assisted living facility. First, the calculated return is matched to the required return and second, to the different scenarios. Finally, two graphs and two tables are calculated, with or without rent allowance, which display the scenarios that match with the requested rent and what the possible deviation is. Based on the results, the user can choose to change particular values, such as the amount of rent. In this way the user can reach a larger audience, reduce risks and yield higher returns.
The model can be used in different ways by both institutional and private investors, depending on their wishes. It can be deployed as (part of) a feasibility analysis, a negotiation tool, a risk scan and/or a result calculator. However, it is important that the user made an analysis of the object and its surroundings in advance.
Although the model is generic in use, maintenance of the model in response to changes in law and regulations is inevitable. This has been taken into account as much as possible and as a result, maintenance is straightforward and easy to achieve in most cases. This contributes to a quick and convenient use of the matching model.