‘
De beleggingswaarde en betaalbaarheid
van Nederlandse extramurale
zorgwoningen’
Een afstudeerstage naar de betaalbaarheid en beleggingswaarde van Nederlandse
extramurale zorgwoningen uitgevoerd door:
Bart Hermans & Rick Hultermans
Dit afstudeeronderzoek is uitgevoerd in opdracht van:
Certitudo Capital, ’s-Hertogenbosch
Dit afstudeeronderzoek is begeleid door:
Avans Hogeschool, Tilburg
Dit afstudeeronderzoek is uitgevoerd in de periode:
Februari 2013 t/m juni 2013
VOORWOORD
Voor u ligt onze scriptie “De beleggingswaarde en betaalbaarheid van Nederlandse zorgwoningen” die is geschreven in het kader van ons afstuderen aan de opleiding Bouwmanagement & Vastgoed, profiel vastgoed, aan de Avans Hogeschool Tilburg.
Dit onderzoek is verricht gedurende februari 2013 tot en met juni 2013 voor Certitudo Capital, te ’s-Hertogenbosch, een ontwikkelende belegger die zich richt op Nederlands vastgoed en mogelijk wil beleggen in zorgwoningen. In Certitudo Capital hebben wij een goede partner gevonden, omdat de toekomstvisie van het bedrijf goed aansloot bij het soort onderzoek wat wij uit wilden voeren.
Graag willen wij Certitudo Capital en al haar medewerkers bedanken voor de facilitering en begeleiding tijdens het onderzoek. Hierbij gaat onze dank in het bijzonder uit naar de CEO van Certitudo Capital, dhr. Peter Kuiten, voor zijn begeleiding en deskundigheid. Naast Certitudo Capital zijn er nog een aantal professionals en hun organisaties die wij willen bedanken voor hun kennis en de tijd die ze voor ons vrij gemaakt hebben, omdat zij hiermee een belangrijke bijdrage hebben geleverd aan het onderzoek. Te weten:
Mevr. Brenda Meusen AAG
Mevr. Susan Nagelmaeker Syntrus Achmea Vastgoed
Dhr. Tromp Bakker PWC
Dhr. Rob Goossens ZorgID
Dhr. Joop Kluft PWC
Dhr. Henk Sijsling TNO
Dhr. Jaques Wartna Careyn
Dhr. Cor Worms Hogeschool Rotterdam
Als laatste willen wij graag onze afstudeerbegeleiders van Avans Hogeschool bedanken, dhr. Willem Ellenbroek en dhr. Joop de Zwart, voor hun begeleiding en controle ten behoeve van het onderzoek. We hebben met plezier en enthousiasme aan het onderzoek gewerkt en hebben het ervaren als een leerzame periode. We hebben onze kennis van het vakgebied middels een gericht onderzoek kunnen toetsen op de praktijk en zijn erg tevreden met het resultaat. Mede dankzij dit onderzoek geldt voor ons beide dat onze affiniteit met de vastgoedbeleggingsmarkt alsmaar gegroeid is. Hierdoor hopen wij allebei dat we een mooie toekomst tegemoet zien in deze sector.
’s-Hertogenbosch, juni 2013
INHOUDSOPGAVE
VOORWOORD ... 2 INHOUDSOPGAVE ... 3 BEGRIPPENLIJST ... 5 SAMENVATTING ... 7 1. INLEIDING ... 9 1.1 Aanleiding ... 9 1.2 Probleemstelling ... 9 1.3 Doelstelling ...10 1.4 Onderzoeksvragen ...10 1.5 Onderzoeksmethodologie ...11 1.6 Afbakening ...12 2. ZORG IN NEDERLAND ...14 2.1 Inleiding ...14 2.2 Cure sector ...142.3 Care (langdurige zorg) ...15
2.4 Toekomstverwachting ...17 2.5 Conclusie/afbakening...18 3. ZORGVASTGOED ...19 3.1 Inleiding ...19 3.2 Maatschappelijk vastgoed ...19 3.3 Zorgvastgoed ...20 3.4 Zorgwoningen ...20 3.5 Marktwerking ...21 3.6 Toekomstverwachting ...22 3.7 Conclusie/afbakening...23 4. VASTGOEDBELEGGINGEN ...24 4.1 Inleiding ...24
4.2 Direct en indirect vastgoed ...24
4.3 Opbouw vastgoedportefeuille ...24
4.4 Rendement/risico profiel...26
4.5 Toekomstverwachting ...27
5. ZORGWONINGEN ALS BELEGGING ...29
5.1 Inleiding ...29
5.2 Correlatie met woningen ...29
5.3 De zorgbehoevende ...30 5.4 Rendement en risico ...30 5.5 Samenwerking ...32 5.6 Conclusie ...36 6. HET MATCHING-MODEL...37 6.1 Inleiding ...37 6.2 De matching-pagina ...38 6.3 De quickscan ...38 6.4 Bestedingsruimte zorgbehoevende...41 6.5 Beleggingsmodel ...42 6.6 Onderhoud model ...43 6.7 Matching-model in de praktijk ...44 6.8 Conclusie ...58 7. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN ...59 7.1 Inleiding ...59 7.2 Conclusies...59 7.3 Aanbevelingen ...62
7.4 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek ...63
BRONNENLIJST ...65
BIJLAGEN ...67
Bijlage I; interviews met professionals ...67
Bijlage II; gegevens ten behoeve van quickscan ...70
Bijlage III; het matching-model ...78
BEGRIPPENLIJST
In de begrippenlijst vindt u begrippen die terugkomen in het rapport en naar alle waarschijnlijk voor de gemiddelde lezer een extra toelichting vereisen. Hiermee is gepoogd de leesbaarheid van het rapport voor een ieder te verhogen.
Benchmark: meet, vergelijkt en verzamelt prestatiegegevens van een (onroerend) goed ten aanzien van
soortgelijke (onroerende) goederen.
Beleggingswaarde: de contante waarde van alle, op basis van een scenario geraamde, toekomstige netto
cashflows gedurende de (aangenomen) resterende exploitatieperiode, daaronder begrepen de berekende restwaarde per afsluitingsdatum van deze beschouwde periode, daarbij contant gemaakt tegen de op het moment van berekening aan te houden rendementseis, gelet op het aangenomen rendement/risicoprofiel van het betreffende object en rekening houdend met het algemeen hiervoor gestelde referentieniveau van de betreffende beleggingscategorie1.
Bruto vloer oppervlak (BVO): de oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op
vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen2.
Correlatie: de mate van samenhang tussen twee, of meer, variabelen.
DCF-methode: de DCF (Discounted Cash Flow) methode is een waarderingsmethode waarbij de vrije
toekomstige geldstromen worden gedisconteerd tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet. Deze methode geeft een goed inzicht in de waarde van de onderneming3.
Direct rendement: opbrengsten uit de exploitatie van vastgoed, afgewogen tegen de kosten, waarbij
rekening gehouden is met de tijdswaarde van het vastgoed.
Diversificatie: verscheidenheid binnen een vastgoedportefeuille aanbrengen om het specifieke risico te
reduceren.
Domotica: het woord domotica is een samentrekking van domus (woning) en telematica en staat voor
elektronische communicatie tussen allerlei elektrische toepassingen in de woning en woonomgeving ten behoeve van bewoners en dienstverleners4.
Exploiteren: middels het verhuren van vastgoed winst genereren aan de hand van huurinkomsten. Winst
wordt behaald wanneer een positief resultaat behaald is na de kosten voor beheer en onderhoud.
Extramuraal: wanneer iets buiten een instelling gebeurt. Fluctuaties: golvingen of schommelingen in waarden.
Geëermarkte gelden: gelden waarvan de bestemming vooraf is vastgesteld, ongeacht hoogte en persoon
die het ontvangt.
1 Keeris, W.G. (2001)
2 NEN (2013) 3 Driel, van A. (2010) 4 Woonwebsite (2013)
Grijze druk: de verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder en het aantal personen van 20
tot 64 jaar..
Indexaties: de waarde (jaarlijks) aanpassen aan het huidige prijspeil. Bijvoorbeeld aanpassen aan de
inflatie van een land.
Indirect rendement: een positief of negatief rendement als gevolg van waardestijging of –daling.
Institutionele belegger: Een grote instelling zoals een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds die de door hen ontvangen gelden en premies belegt.5
Intramuraal: wanneer iets binnen een instelling gebeurt.
Particuliere belegger: tegenovergestelde van een institutionele belegger. Deze belegger belegt eigen- of
vreemd vermogen met als hoofddoel de organisatie hiervan draaiende te houden, in tegenstelling tot institutionele beleggers die premies en verkregen gelden beleggen.
PEER-group: vergelijkingsgroep die wordt gebruikt om de relatieve prestaties ten opzichte van
concurrenten te meten.6
Pricing: totstandkoming van een prijs door middel van vraag en aanbod. Stakeholders: belanghebbenden die bij een project betrokken zijn. Totale rendement: optelsom van direct en indirect rendement.
Zorgvastgoed: dit is vaak specifiek vastgoed met een veelal eenduidige bestemming. De bestemming kan
zijn dan wel leveren van cure-zorg, hieronder wordt onder andere verstaan: tandarts- en huisartspraktijken, ziekenhuizen, specialistische praktijken en paramedische praktijken, of leveren van care-zorg met de bestemming: geestelijke gezondheidszorg, ouderenzorg, gehandicaptenzorg en jeugdzorg.
5 Encyclo (2013)
SAMENVATTING
De hedendaagse demografische en politieke ontwikkelingen zorgen ervoor dat de zorgmarkt continu in beweging is. De grijze druk, en daarmee de zorgvraag, zal de komende jaren blijven stijgen als gevolg van de naoorlogse ‘babyboom’. Als gevolg van verandering in wet- en regelgeving, het scheiden van wonen en zorg, zal deze groep zorgbehoevenden langer thuis gehuisvest blijven om daar voorzien te worden van de benodigde zorg. Dit resulteert in een nieuwe, kansrijke vastgoedbeleggingssector: de extramurale zorgwoningen. Omdat er nog weinig resultaten bekend zijn van deze sector, heerst er bij een deel van de institutionele en particuliere beleggers een onzekerheid. Ook het wederzijdse onbegrip en vertrouwen tussen een belegger en een zorg gerelateerde instelling speelt daarbij een rol.
Om deze onzekerheid bij beleggers weg te nemen, het Nederlandse zorgstelsel in kaart te brengen en inzicht te geven in de verschillende aspecten van een belegging in extramurale zorgwoningen, is de volgende hoofdvraag geformuleerd: “Hoe match je de huurwaarde van een extramurale zorgwoning met de maximale
huisvestingslasten van een zorgbehoevende?”. Deze vraag is beantwoord middels het opstellen van een
matching-model in Excel, waar de financiële belangen en berekeningen van de verschillende stakeholders samenkomen. Het model is een instrument ter ondersteuning van de haalbaarheidsanalyse en geeft snel en eenvoudig een overzicht van de aspecten die voor een belegging in zorgwoningen van belang zijn.
Gerelateerd aan de hoofdvraag zijn een aantal deelvragen opgesteld, die als de vier pilaren van het onderzoek kunnen worden gezien en te samen de hoofdvraag ondersteunen. Deze pilaren zijn in het kort: de bestedingsruimte van een zorgbehoevende, de efficiënte samenwerking tussen verschillende stakeholders, het rendement/risicoprofiel van een belegging in zorgwoningen en de wijze waarop de hiervoor genoemde pilaren in een matching-model aan elkaar gekoppeld kunnen worden. Voor de beantwoording van deze hoofd- en deelvragen dienen zowel theoretische als cijfermatige/financiële gegevens onderzocht te worden. Hierdoor krijgt het onderzoek kwalitatief en kwantitatief karakter. De doelgroep, waarvoor het matching-model is opgesteld, betreft de zorgbehoevende pensioengerechtigden met een zorgzwaartepakket van één tot en met vier uit het lage- en middensegment. Onderzocht wordt of deze doelgroep rendabel is en waar, afhankelijk van de huur en het object, de ondergrens ligt.
Het onderzoek is allereerst ingegaan op de werking van het Nederlandse zorgstelsel, die bestaat uit de cure en care sector. De gekozen zorgbehoevende doelgroep bevindt zich in de care sector. Deze sector is gericht op de langdurige zorg. Deze mensen zijn dankzij politieke ontwikkelingen genoodzaakt langer in hun eigen huisvesting te voorzien. Dit komt voor velen neer op het zoeken van een zorgwoning in de huursector. Dankzij het Nederlandse zorgstelsel heeft deze groep zorgbehoevenden echter wel recht op een aantal inkomsten, zoals de AOW, het pensioen, WMO en de verdwijnende AWBZ. Hierdoor voorzien zij zichzelf in deze huisvesting, zorg en andere primaire levensbehoeften. Deze gegevens, die onderhevig zijn aan politieke ontwikkelingen, worden gebruikt om de bestedingsruimte van een zorgbehoevende te berekenen ten behoeve van het matching-model. De te leveren zorg is hierbij buiten beschouwing gelaten, omdat deze deels vergoed wordt door de zorgverzekering. Enkel de eigen bijdrage is meegenomen.
Om deze groep zorgbehoevenden te voorzien in hun benodigde zorg, zijn zij afhankelijk van hun zorgverlener en de achterliggende zorginstelling. In de intramurale sector zijn zorginstellingen in sommige gevallen actief als huurder van een groot object of deel van een portefeuille. Echter is dit binnen de extramurale sector niet efficiënt vanwege het leegstandsrisico waarmee zorgwoningen te maken kunnen
krijgen. Hier zal zij een vergoeding voor verlangen in de vorm van een lagere huur. Het is van belang dat de verschillende stakeholders zich richten op hun eigen expertise binnen het proces, wat zich voor de belegger vertaalt in het aankopen/ontwikkelen van duurzame zorgwoningen met een hoge alternatieve aanwendbaarheid en deze direct te verhuren aan de zorgbehoevende. Deze alternatieve aanwendbaarheid is van groot belang wanneer de grijze druk medio het jaar 2040 weer zal afnemen, waardoor er eventueel een normale woonfunctie mogelijk moet zijn in de woning. Als de alternatieve aanwendbaarheid van het object hoog is, zal deze een sterke correlatie hebben met een belegging in normale woningen. Hierdoor kan een verwacht rendement/risico profiel van een zorgwoning opgesteld en berekend worden middels de DCF-methode.
De bovenstaande gegevens kunnen tezamen verwerkt worden tot een matching-model. Hierbij wordt de bestedingsruimte van een zorgbehoevende middels verschillende scenario’s gematcht aan de prestaties van een object/portefeuille over een looptijd van twintig jaar. Dit wordt gezien als een gangbare looptijd voor een zorgwoning in deze tijd. De zestien verschillende scenario’s zijn reeds bepaald. Echter kan de gebruiker van het model wel een keuze maken in de hoogte van het pensioen om zo tot een bepaalde doelgroep te komen. De investerings- en exploitatiekosten dienen samen met de huur door de gebruiker ingevuld te worden, waarna automatisch middels de DCF-methode een rendement wordt gegenereerd. De disconteringsvoet die hiervoor gebruikt wordt, wordt door de gebruiker opgesteld middels de risicovrije rentevoet (NL 10jr obligatie), het invullen van de quickscan en een eigen opslag. Deze quickscan bevat een aantal parameters met betrekking tot het object en de omgeving die van belang zijn voor de waardebepaling van een zorgwoning. Het behaalde rendement wordt allereerst gematcht aan het geëiste rendement en vervolgens aan de verschillende scenario’s. Als laatste is in twee grafieken en twee tabellen, met óf zonder huurtoeslag, weergegeven met welke scenario’s de gevraagde huur matcht en wat de eventuele afwijking is. De gebruiker kan, aan de hand van het resultaat, er voor kiezen om sommige waarden te veranderen. Zoals bijvoorbeeld de hoogte van de huur, zodat hij een grotere doelgroep kan bereiken, minder risico loopt of een hoger rendement kan behalen.
Het model kan op verschillende wijzen ingezet worden door zowel institutionele beleggers als particuliere beleggers. Afhankelijk van de wensen van de gebruiker. Het kan ingezet worden als (deel van een) haalbaarheidsanalyse, een onderhandelingsmiddel, een risicoscan en/of een resultatenberekening. Hierbij is het echter wel van belang dat de gebruiker, voorafgaand aan het model, reeds een analyse van het object en de omgeving heeft gedaan.
Hoewel het model generiek is in gebruik, ontkomt het niet aan onderhoud naar aanleiding van aanpassingen in wet- en regelgeving. Bij het ontwikkelen van het model is hier volledig rekening mee gehouden, waardoor onderhoud in de meeste gevallen eenvoudig toe te passen is. Daarnaast draagt dit bij aan een snel en eenvoudig gebruik van matching-model.
1. INLEIDING
1.1
Aanleiding
Hedendaagse demografische en politieke ontwikkelingen zorgen ervoor dat de zorgmarkt continu in beweging is. Aan de ene zijde zal de vergrijzing (zie figuur 1), naar verwachting, de komende jaren blijven stijgen als gevolg van de naoorlogse ‘babyboom’ en de alsmaar langer wordende levensverwachting van de mens.7 Hierdoor zal de behoefte naar zorgvastgoed de komende jaren aanzienlijk toenemen. Deze
toename wordt geraamd op 1,3 miljoen m2 per jaar.8 Aan de andere zijde hervormt de overheid het
huidige zorgstelsel door middel van (nieuwe) wet- en regelgeving. Een belangrijke verandering is het scheiden van wonen en zorg, wat van het jaar 2012 tot 2018 doorgevoerd zal worden, waarbij mensen met een Zorgzwaartepakket 1, 2, 3 en waarschijnlijk ook 4 uit de sector Verpleging & Verzorging (zie hoofdstuk 2; ZZP VV1, ZZP VV2, ZZP VV3 en ZZP VV4) langer thuis blijven wonen.9 Deze
regelgeving is nog niet volledig geconcretiseerd en zal hoogst waarschijnlijk nog in kleine mate aangepast worden. Om deze reden is bij dit onderzoek gekozen om uit te gaan van de kern van de aangegeven wet- en regelgeving.
Door deze ontwikkelingen is er een ‘nieuwe’ beleggingssector ontstaan die momenteel aan populariteit aan het toenemen is, namelijk het beleggen in zorgwoningen en bijbehorend zorgvastgoed.10 Deze biedt beleggers
diversificatie in hun vastgoedportefeuille tegen aannemelijke risico’s (zie § 5.3). Ondanks de neiging van beleggers om hun portefeuille te diversificeren en risico te spreiden zijn er, tot op heden, nog weinig grote beleggers begonnen met investeren in zorgvastgoed (zie § 3.5).
1.2
Probleemstelling
Zoals in de aanleiding naar voren komt gaan er demografische en politieke ontwikkelingen plaatsvinden met betrekking tot het zorgstelsel en bijbehorend vastgoed. Omdat zorgvastgoed een ‘breed’ begrip is zal dit onderzoek zich enkel richten op de sector zorgwoningen met in het specifiek de extramurale zorgwoningen, reden hiervoor is dat de intramurale sector te maken heeft met zeer specifiek vastgoed wat in de meeste gevallen in het bezit is van een zorginstelling.
De extramurale zorgwoningsector heeft momenteel nog niet de volledige aandacht van vastgoedbeleggers, wat te wijten is aan de onzekerheid die aanwezig is bij beleggers met betrekking tot zorgwoningen. Zo ontbreekt het nog aan kennis en cijfers met betrekking tot de zorgvastgoedmarkt, is er onduidelijkheid over de betaalbaarheid en het te verwachten rendement/risico profiel, en is er tot op heden weinig
7 RVIM (2013) 8 Elp, van e.a. (2012) 9 NZa (2012) 10 Eib (2012)
wederzijds vertrouwen tussen beleggers en zorginstellingen (‘commercieel’ & ‘maatschappelijk’). Beide kennen hun eigen expertise, maar deze wordt nog weinig gecombineerd. Wellicht dat in de praktijk blijkt dat beide expertises moeilijk te combineren zijn. Uit de praktijk blijkt tevens dat beleggers wil willen bijdragen aan het huisvestingsvraagstuk, maar dat de kennis over het wensenpatroon van een zorgbehoevende nog ontbreekt. Als gevolg van bovengenoemde ontwikkelingen binnen de zorgvastgoedsector ontstaan er steeds meer samenwerkingsverbanden tussen deze partijen, echter heerst er bij de belegger dus nog onzekerheid met betrekking tot de beleggingswaarde en betaalbaarheid van Nederlandse zorgwoningen en het aandeel van een zorginstelling daarin.
Kernachtig samengevat hebben beleggers dus nog te weinig kennis van de wensen van een zorgbehoevende, kunnen ze nog moeilijk inspelen op het bestedingspatroon van deze senioren en ontbreekt de expertise voor het leveren van zorg.
1.3
Doelstelling
Het doel van het onderzoek is om antwoord te geven op de hoofdvraag: “Hoe match je de huurwaarde van een
extramurale zorgwoning met de maximale huisvestingslasten van een zorgbehoevende?” Dit door middel van het
ontwikkelen van een matching-model (zie hoofdstuk 6). Dit model wordt opgesteld aan de hand van een kwalitatief en kwantitatief onderzoek, waarbij vanuit zowel de belegger, als de zorgbehoevende, naar de problematiek wordt gekeken. De rol van de zorginstelling zal daarna bekeken worden (hoofdstuk 5). De bedoeling van het model is om te doorgronden wat een zorgbehoevende senior met ZZP 1 t/m 4 maximaal te besteden heeft aan huisvesting, dit zal door middel van scenario’s in kaart gebracht worden. Vervolgens zal geprobeerd worden dit te koppelen aan een beleggingsmodel voor een zorgwoning. Bij het matchen van bovengenoemde zaken zal rekening gehouden worden met rendement en risico. Door alles overzichtelijk op een pagina weer te geven zou snel en overzichtelijk inzicht verkregen moeten worden in de belangrijkste haalbaarheidsfactoren.
De aanbevelingen zullen vervolgens de positie van het model in de praktijk beschrijven. Gaandeweg het onderzoek zal duidelijk moeten worden hoe het model kan bijdragen aan een betere samenwerking en een groter wederzijds begrip door verschillende stakeholders.
1.4
Onderzoeksvragen
Gerelateerd aan de hoofdvraag is een aantal deelvragen opgesteld die samen de pilaren voor het te ontwikkelen matching-model vormen en waar middels dit onderzoek antwoord op gegeven wordt.
1. Wat zijn de individueel besteedbare zorg- en huisvestingslasten van zorgbehoevenden, met een indicatie van ZZP VV 1 t/m 4, in het onder- of middensegment van de bevolking?
Met deze deelvraag wordt inzicht gegeven in het besteedbare vermogen van een zorgbehoevende met betrekking tot de zorg- en huisvestingslasten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende doelgroepen, de zwaarte van de zorgbehoeftigheid en de regelgeving vanuit de overheid.
Wanneer de bestedingsruimte van de zorgbehoevende in kaart is gebracht wordt gekeken naar de manier waarop deze persoon wordt voorzien in zijn huisvesting en welke stakeholders daaraan te pas komen (hoofdstuk 5).
2. Hoe organiseer je een efficiënte samenwerking tussen een commerciële partij (belegger) en een maatschappelijke partij (zorgaanbieder) bij het realiseren/exploiteren van zorgwoningen?
Om het matching-model te realiseren is kennis van mogelijke samenwerkingsscenario’s tussen belegger en zorgaanbieder, en ook de zorgbehoevende, van belang. Welke manieren van samenwerking zijn er mogelijk om het gezamenlijke doel, zorgbehoevenden huisvesten en voorzien van zorg, te bereiken en welke is het meest efficiënt? Er wordt gekeken naar de rol van de belegger, de zorgaanbieder en de zorgbehoevende, maar ook naar stakeholders als de gemeente/overheid en ontwikkelaars van zorgwoningen.
Wanneer de totstandkoming van de samenwerking is onderzocht wordt er gekeken naar de zorgwoningen en haar aspecten (hoofdstuk 4 en 5).
3. Wat is het rendement/risico profiel van een belegging in zorgwoningen?
Bij deze deelvraag worden de cijfermatige gegevens van zorgwoningen onderzocht zoals bouwkosten, huurkosten, exploitatiekosten, enz. en het hieruit af te leiden rendement. Daar naast wordt er gekeken naar de risico’s van het beleggen in zorgwoningen, het bijbehorend risicomanagement en de looptijd van een dergelijke belegging. Door deze aspecten naast elkaar te leggen kan er een inschatting gemaakt worden over het rendement/risico profiel van de zorgwoningen.
Als alle drie de pilaren onderzocht zijn moet onderzocht worden hoe deze bij elkaar te brengen zijn tot een werkend matching-model.
4. Hoe structureer je een beleggingsmodel voor een zorgwoning, inclusief bijbehorende kasstromen, en hoe is deze te koppelen aan de zorg- en huisvestingslasten van de zorgbehoevende (matching-model)?
Het voornaamste doel van het onderzoek is het opzetten van een bruikbaar matching-model, bij deze deelvraag wordt onderzocht op wat voor wijze een dergelijk model gestructureerd dient te worden. Hierin zullen de eerste drie deelvragen samenkomen, dus hoe worden de individuele zorg- en huisvestingslasten per ZZP aan de bouw- en exploitatiekosten van de zorgwoning gekoppeld en hoe wordt hier rekening gehouden met de samenwerking met eventuele tussenpersonen.
Door antwoordt te geven op deze vier vragen kan een werkend matching-model opgesteld worden waarmee antwoord gegeven kan worden op de hoofdvraag.
1.5
Onderzoeksmethodologie
Als onderzoeksmethode is gekozen voor een combinatie van kwalitatief- en kwantitatief onderzoek.11 Bij
het kwalitatieve onderzoek wordt het huidige zorgstelsel in kaart gebracht, wordt de samenwerking tussen de verschillende partijen (de belegger, de zorgaanbieder en de zorgbehoevende) onderzocht, wordt het risicomanagement ten aanzien van zorgwoningen onderzocht en wordt er zo reëel als mogelijk een toekomstperspectief van de zorgvastgoedmarkt en haar wet- en regelgeving gegeven. Bij het kwantitatieve onderzoek worden de cijfermatige gegevens van de eerder genoemde betrokken partijen onderzocht, zoals huisvestingslasten voor de zorgbehoevende en kasstromen en een geëist rendement voor de belegger. De
uitkomsten van deze onderzoeken zullen als basis gelden voor het matching-model. Tevens zal deze triangulatie van onderzoeksmethoden de geldigheid van het onderzoek ten goede komen.
De onderzoeksopzet bestaat uit meerdere onderdelen. Allereerst een literatuuronderzoek waarbij zoveel mogelijk artikelen en literatuur wordt verzameld met betrekking op de onderwerpen zorg, zorgvastgoed en beleggen in zorgvastgoed. Deze gegevens worden gebruikt als input voor het verslag en om een aannemelijke prognose op te stellen voor de zorgwoningmarkt en het zorgstelsel. Met deze fase wordt gestart tijdens het voorbereiden afstuderen.
Na, en gedeeltelijk tijdens, het literatuuronderzoek worden interviews gehouden met professionals die actief werkzaam zijn binnen de vakgebieden; (beleggen in) zorgvastgoed, ontwikkelen van zorgvastgoed, zorgaanbieder en/of een overkoepelende organisatie met betrekking tot zorg. Uit deze interviews wordt informatie gehaald met betrekking tot specifieke onderdelen van ons onderzoek. De interviews zullen kort samengevat worden (Bijlage II). De thema’s die behandeld zullen worden zijn als volgt:
Vastgoedbelegger: waar wordt bij een belegging in zorgvastgoed op gelet, hoe wordt de
beleggingswaarde bepaald, wat zijn de verschillen tussen beleggen in zorgwoningen en gewone woningen, risicomanagement?
Zorgvastgoed ontwikkelaar: waar wordt op gelet bij de bouw van een zorgwoning, wat zijn de
meerkosten ten opzichte van een gewone woning, wat is de looptijd van een zorgwoning en aan welke eisen moet een zorgwoning voldoen?
Zorgaanbieder: welke rol(len) speelt deze partij in het proces, stellen zij aanvullende eisen aan
het vastgoed, wat is de bestedingsruimte van zorgbehoevenden?
Het betreft een open interview waarin de spreker zoveel mogelijk vrij wordt gelaten in wat hij/zij over het onderwerp te zeggen heeft. Door middel van het aangeven van onderwerpen wordt het interview gestructureerd, waardoor de verschillende visies tussen de partijen duidelijker naar boven komen.
Vervolgens wordt de verzamelde informatie verwerkt en wordt het theoretische kader van het onderzoek bepaald. Deze zal grotendeels uitgewerkt worden aan de hand van de vooraf opgestelde deelvragen. De uitkomst hiervan zal gelden als basis voor de uiteindelijke theorie en het daaruit volgende matching-model. Dit matching-model wordt opgesteld in de vorm van een Excel bestand. Door gebruik te maken van dit model kan een inschatting gemaakt worden van de toekomstige betaalbaarheid en het te behalen rendement. Door op deze wijze de kasstromen van de zorgwoning te koppelen aan de kasstromen vanuit de zorginstelling/zorgbehoevende kan een indicatie worden gegeven van het toekomstige rendement en bijbehorend risico met betrekking tot (een pakket/portefeuille) zorgwoningen.
1.6
Afbakening
Het onderzoek betreft Nederlandse extramurale zorgwoningen, geschikt voor senioren zorgbehoevenden met ZZP 1 t/m 4. Deze sector valt binnen het Nederlandse zorgstelsel onder de care sector, die gericht is op langdurige extramurale zorg (hoofdstuk 2). Zoals aangegeven in de aanleiding is dit een markt met een hoge groeipotentie, waardoor deze interessant is voor vastgoedbeleggers.
In eerste instantie wordt er in het onderzoek uitgegaan van de doelgroep senioren, echter is het mogelijk dat naarmate het onderzoek verloopt ruimte gemaakt kan worden voor een grotere doelgroep zoals bijvoorbeeld gehandicaptenzorg.
In de onderzoeksrapportage wordt per hoofdstuk, in het kort, nog iets over de afbakening van het onderzoek geschreven om eventuele aanvullingen aan te geven en onduidelijkheden te voorkomen.
2. ZORG IN NEDERLAND
2.1
Inleiding
Het Nederlandse zorgstelsel is de laatste jaren continu onderworpen aan veranderende regelgeving. Deze regelgeving heeft invloed op het onderzoek, omdat mede dankzij deze hervormingen zich zowel nieuwe kansen als bedreigingen voordoen binnen de zorgmarkt. Deze veranderingen betreffen zowel de langdurige zorg (care), als de zorg met als doel genezing en herstel (cure). In dit onderzoek worden dit gehele speelveld belicht. De care-zijde zal wat diepgaander behandelt worden, omdat het onderzoek vooral die zijde van de zorg beslaat. Wel is van belang dat kennis vernomen wordt van de cure-zijde van het zorgstelsel zodat in dit hoofdstuk een verdere afbakening gemaakt kan worden binnen het Nederlandse zorgstelsel. Tevens is van belang in kaart te brengen welke geëermarkte gelden er door zorgbehoevenden verkregen kunnen worden. Verder in het onderzoek kan dan inzichtelijk gemaakt worden wat een huurder van een zorgwoning gemiddeld aan huisvesting kan besteden heeft.
2.2
Cure sector
Onder de cure-zijde van de zorg, valt zorg die bedoeld is voor genezing. Dit kan gaan om langdurige genezing in bijvoorbeeld een ziekenhuis (eerste-lijns) maar ook om jaarlijkse tandartsbezoeken (tweede-lijns). Onder de eerste-lijns genezingszorg vallen bijvoorbeeld huisartsen, tandartsen, fysiotherapeuten en verloskundigen. Met tweede-lijns zorg worden in deze de algemene, academische en specialistische ziekenhuizen bedoeld.12 Specialistische ziekenhuizen zijn in deze ziekenhuizen voor bijvoorbeeld kanker,
voor kinderen of voor trauma’s. In de afbeelding hieronder wordt dit nog eens schematisch weergeven.
De cure-sector kampt even als de care-sector met problematiek. Er zijn diverse plannen om marktwerking binnen de zorg te stimuleren. Deze problematiek heeft ook gevolgen voor diens vastgoed, maar vanwege de omvang wordt deze buiten beschouwing gelaten in dit onderzoek. Hoofdstuk 3 zal dieper in gaan op de relatie tussen zorg voor herstel en het vastgoed wat hiervoor bestemd is.
12 Lim, I. e.a. (2012)
2.3
Care (langdurige zorg)
De andere sector binnen het zorgstelsel is de care-sector. Deze zijde van de zorg behelst alle langdurige zorg. Hierbij moet gedacht worden aan complexen met voornamelijk woningen voor de gehandicapten-, jeugd-, GG(Geestelijke Gezondheid)- en ouderenzorg.13 De sector ouderen is het meest relevant voor dit
onderzoek en is de laatste jaren veel onderworpen aan hervormingen en herstructureringen in de wet- en regelgeving. In dit onderzoek wordt gepoogd een zo goed mogelijk beeld van de huidige care-sector en van de komende veranderingen te geven.
Zorg zwaartepakketten (ZZP’s)
Binnen deze ouderensector wordt, net als in de andere sectoren, gebruik gemaakt van zogenoemde ZZP’s (Zorg Zwaarte Pakketten). De definitie luidt als volgt:
“Een ZZP is een volledig pakket van zorg dat aansluit op de kenmerken van de cliënt en het soort zorg dat de cliënt nodig heeft. Een ZZP bestaat uit een beschrijving van het type cliënt (een cliëntprofiel), het aantal benodigde uren zorg en een beschrijving van die zorg. Aan ieder ZZP hangt een (maximale) prijs.”14
Het onderzoek richt zich op mensen met een indicatie ZZP VV 1 t/m 4. Wat wil zeggen dat de zorgbehoevende nog zelf thuis kan wonen, omdat ze nog redelijk mobiel zijn, mentaal voldoende stabiel zijn, zelf dingen kunnen ondernemen en nog sociaal contact kunnen leggen. De schalen lopen van ZZP VV 1 t/m 10. Vanaf ZZP VV 5 wordt de zorg dermate zwaar dat een zorgbehoevende in een zorginstelling gehuisvest wordt, omdat het aantal uren fysieke zorg dan te hoog wordt.15 Gezien de
politieke ontwikkelingen verdwijnen de ZZP’s 1 t/m 4. Voor de leesbaarheid van het onderzoek wordt echter nog gebruik gemaakt van deze termen om de doelgroep duidelijk te definiëren.
Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ)
In figuur 3 is goed te zien dat er met de AWBZ een hoop geldstromen gemoeid gaan voordat alle gelden op de juiste plek zijn. Iedereen met een ZZP kan een beroep doen op een AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten). Dit geldt voor de gehele care-sector, dus ook voor bijvoorbeeld gehandicapten. Het is dus een vergoeding door de overheid, mede betaald door de burger. De hoeveelheid, duur en hoogte van deze vergoedingen wordt vastgesteld door het CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg). Dit centrum stelt vast in welke categorie ZZP iemand valt en wat voor indicatie hierbij hoort. Vervolgens is het aan de zorgbehoevende zelf om hier een zorgverlener bij te zoeken. Veel zorginstellingen regelen dit echter wel voor hun cliënten.16 De hoogte is dus per zorgbehoevende verschillend. Daarnaast betaald
iedere zorgbehoevende, indien mogelijk, een eigen bijdrage aan de aan het CAK. De hoogte hiervan wordt vastgesteld door het CAK (Centraal Administratie Kantoor). De gemiddelde eigen bijdrage ligt op een procent van het bruto inkomen.17 In figuur 3 is weergegeven hoe de stromen van de gelden met
betrekking tot de AWBZ precies lopen.18
13 Baars, W. (2012) 14 RIVM (2013) 15 RIVM (2013) 16 CIZ (2013) 17 CAK (2103) 18 NZa (2012)
Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo)
Vanaf het jaar 2015 wil de overheid de AWBZ gaan decentraliseren naar de Nederlandse gemeenten. Dit willen ze gaan doen aan de hand van de Wet maatschappelijke ondersteuning, ook wel Wmo genoemd. De overheid beschrijft de Wmo als volgt:
“De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) regelt dat mensen met een beperking ondersteuning kunnen krijgen. Het kan gaan om ouderen, gehandicapten of mensen met psychische problemen. Zij krijgen bijvoorbeeld huishoudelijke hulp of een rolstoel. Dankzij de Wmo kunnen zij meedoen in de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig blijven wonen. Gemeenten voeren de Wmo uit. Iedere gemeente legt andere accenten.”19
Door het scheiden van wonen en zorg (meer daarover in §2.5) zal de Wmo vanaf het jaar 2015 steeds meer aangevraagd gaan worden. De Wmo is namelijk meer dan de AWBZ bestemd voor ondersteuning. Hierbij kan gedacht worden aan plaatselijk vervoer of maatschappelijke activiteiten. Doordat zorgbehoevende steeds minder in verzorgingstehuizen terecht kunnen, door de wet scheiden wonen en zorg, is het aanvragen van een Wmo in de toekomst steeds waarschijnlijker. De Wmo regelt daarnaast ook hulpmaterialen en financiele tegemoetkoming voor het verlenen van mantelzorg.20
19 Rijksoverheid (2013)
20 Rijksoverheid (2) (2013)
Scheiden van wonen en zorg
De belangrijkste maatregel voor dit onderzoek die de overheid heeft genomen is het scheiden van wonen en zorg. Deze hervorming maakt het in de toekomst onmogelijk voor zorgbehoevenden met een ZZP 1 t/m 3 (in de toekomst wellicht ook ZZP 4) om in een verzorgingstehuis te wonen. ZZP 1 houdt bijvoorbeeld in dat een zorgbehoevende 1 tot 4 uur per week hulp en zorg krijgt. Per ZZP wordt dit steeds intensievere zorg.21 De overheid vind dat deze ZZP’s niet meer noodzakelijk in een tehuis
verzorgd hoeven worden, maar dat deze zorgbehoevenden prima thuis, weliswaar in een aangepaste (zorg)woning, verzorgd kunnen worden.22 Deze maatregel vraagt om oplossingen. De overheid wil dat
zorginstellingen zelf concepten gaan bedenken om de voorheen voor ZZP 1 t/m 3 bestemde woningen zelf te gaan verhuren. Daarnaast wordt er gehoopt op een reactie van de commerciële sector. Deze zou een rol kunnen gaan spelen in de financiering en ontwikkeling van zorgwoningen bestemd voor ZZP 1 t/m 4. Een goede samenwerking is echter nog niet concreet binnen de huidige zorgvastgoedmarkt.23 Dit
onderzoek zal zich dan ook gaan richten op deze samenwerking en de uitwerking hiervan. De zorginstellingen zijn benoemd maar worden bij de uitwerking van het uiteindelijke model buiten beschouwing gelaten. Wellicht dat het model wel ondersteuning kan bieden aan concepten voor zorginstellingen.
Algemene ouderdomswet (AOW)
De algemene ouderdomswet is voor dit onderzoek van belang, omdat het inzicht kan geven in de inkomsten van zorgbehoevenden, in dit geval senioren. Verder in het onderzoek zullen alle inkomsten schematisch weergeven worden (zie hoofdstuk 6). Iedere 65+-er heeft recht op AOW naast eventuele gespaarde pensioengelden. De overheid verstaat onder AOW het volgende:
“De AOW is een basispensioen voor mensen die de AOW-leeftijd hebben bereikt. Woont of werkt u in Nederland, dan bent u zeer waarschijnlijk verzekerd voor de AOW.”
Dit basispensioen is weer afhankelijk van een aantal andere factoren. Er wordt gekeken naar of iemand alleenstaand is, zelf nog bijverdiend, een bedrijf heeft, een partner is verloren, kinderen onder de achtien jaar heeft of moeilijk rond kan komen. Aan de hand van deze gegevens wordt vervolgens een AOW uitgekeerd waarmee senioren zelf mogen bepalen, in tegenstelling tot bijvoorbeeld AWBZ, waar ze dit aan uitgeven.24
2.4
Toekomstverwachting
Allereerst zal in het jaar 2013 en verder in de toekomst de regel omtrent scheiden wonen en zorg verder indalen in de Nederlandse zorgwereld. De gevolgen hiervan zijn nu al zichtbaar maar deze zullen alleen maar groter worden. De verwachting is dat commerciële partijen maatschappelijk moeten gaan denken en andersom. Ook zullen vooral zorginstellingen methodes moeten vinden om zorgwoningen voor zorgbehoevenden met ZZP 1 t/m 4 zelf te gaan verhuren.
21 Inovum (2013)
22 Nza (2012) 23 Kluft, J e.a. (2013) 24 MSZW (2013)
Daarnaast zal in de toekomst (2015), zoals eerder in §2.3 beschreven, de Wet maatschappelijke ondersteuning van kracht gaan. Dit heeft gevolgen voor het inkopen van zorg door zorginstellingen maar ook voor individuele zorgbehoevenden. Of deze regelgeving ook te kort gaat doen aan de kwaliteit van de zorg zal in de toekomst blijken.
De overheid wil zich steeds minder dan vroeger gaan bemoeien met de zorg. Vooral extramurale zorg, waar al eerder over is gesproken, wil de overheid steeds meer uit handen geven en door de markt op laten pakken. Uiteraard is de overheid nog wel voor een groot deel verstrekker van de AWBZ en in de toekomst de Wmo, weliswaar via de gemeenten. Daarnaast verstrekt de overheid nog steeds AOW voor gepensioneerde. Deze is voor dit onderzoek zeker niet onbelangrijk. De AOW vormt namelijk met opgebouwde pensioenen en uitkeringen als AWBZ voor het inkomen van een 65+-er maar ook voor een zorgbehoevende. De verwachting is dat de markt het extramurale zorgvraagstuk gaat oppakken. Meer hierover valt te lezen in paragraaf 3.6.
2.5
Conclusie/afbakening
In dit hoofdstuk is vanaf het gehele Nederlandse zorgstelsel, naar vooral de care-sector en de ouderenzorg toe gewerkt. Er wordt specifiek voor ouderen gekozen, omdat vanuit demografisch en politiek oogpunt hier de grootste uitdaging ligt in de nabije toekomst. De uitkomst van dit onderzoek is dus vooral gericht op ouderen met ZZP 1 t/m 3 en in de toekomst wellicht ZZP 4. Deze ZZP’s vallen in de categorie extramurale zorg. Dit wil zeggen dat de zorgbehoevenden niet in een instelling wonen, maar bijvoorbeeld in een zorgwoning buiten het complex. De zorg wordt dan aan huis verleend.25 Dat dit onderzoek vooral
gericht is op ouderenzorg wil niet zeggen dat andere zorgbehoevenden uit andere categorieën direct uitgesloten zijn. De afbakening van dit onderzoek is weergeven is figuur 4. In hoofdstuk 5 zal de verdere link tussen zorg, vastgoed en beleggen worden gelegd.
25 Bureau HHM (2012)
3. ZORGVASTGOED
3.1
Inleiding
Dit hoofdstuk dient als kader om vast te stellen wat zorgvastgoed inhoud voor dit onderzoek. Zorgvastgoed valt onder de sector maatschappelijk vastgoed. Het zijn beide ruime begrippen die breed opgepakt kunnen worden, vandaar dat eerst het begrip maatschappelijk vastgoed behandeld wordt om vervolgens verder te trechteren naar zorgvastgoed. Uiteindelijk zal het begrip zorgwoning centraal staan. De begripsbepalingen zoals vastgesteld in dit hoofdstuk zullen gehandhaafd blijven in het verdere onderzoek.
3.2
Maatschappelijk vastgoed
In Nederland hebben we 87,9 miljoen m2 aan maatschappelijk vastgoed (incl. overheidskantoren).26 Om
tot een duidelijke eensgezinde begripsomschrijving te komen wordt in dit onderzoek maatschappelijk vastgoed als volgt gedefinieerd:
“Maatschappelijk Vastgoed omvat de gemeentelijke gebouwen en terreinen voor de functies onderwijs, cultuur, sport en welzijn. Concreet moet daarbij gedacht worden aan o.a. scholen, peuterspeelzalen, ziekenhuizen, musea, theaters, bibliotheken, muziekscholen, sociale en culturele centra, buurthuizen, wijkcentra, sportzalen, gymnastiekhallen, sportvelden, zwembaden en allerlei multifunctionele accommodaties.”27
Zorgvastgoed en vastgoed voor onderwijs zijn hierin de grootste sectoren (zie figuur 5). Zij zijn samen goed voor bij 75 procent van het totaal.28 Deze sectoren zullen onmiskenbaar ook het meeste last gaan
krijgen van de hervormingen en afschrijvingen op vastgoed die gaande zijn.29/30
Zoals in hoofdstuk 1 al is aangegeven wordt maatschappelijk vastgoed steeds interessanter voor beleggers, omdat eigenaren van scholen, gemeentehuizen, sportcomplexen, ziekenhuizen, enz. steeds meer moeite ondervinden om hun vastgoedexploitatie op orde te krijgen. Dit biedt beleggers kansen voor herfinancieringen of verschaffen van kapitaal aan beheerders van maatschappelijk vastgoed en het opzetten van nieuwe beleggingsproducten.31 26 Bouwstenen (2011) 27 VROM (2013) 28 Bouwstenen (2011) 29 Telegraaf (2013) 30 Rijksoverheid (3) (2013) 31 N. Kornegoor (2011)
3.3
Zorgvastgoed
Zorgvastgoed is samen met onroerend goed voor onderwijs de grootse post van het totale maatschappelijk vastgoed, het behelst 29,9 miljoen m2 aan bruto vloer oppervlak (BVO). Dit, vaak
specifieke, zorgvastgoed kan onderverdeeld worden in vastgoed voor de cure-sector en de care-sector. Onder vastgoed uit de cure-sector vallen onder andere tandarts- en huisartspraktijken, ziekenhuizen, specialistische praktijken en paramedische praktijken. Onder vastgoed uit de care-sector vallen gebouwen bestemd voor langdurige zorg, dit zijn onder andere panden voor geestelijke gezondheidszorg, ouderenzorg, gehandicaptenzorg en jeugdzorg. Dit zijn dus tot op heden vrij specifieke gebouwen met één bestemming waar langdurig zorg geleverd kan worden.
De grootste post is voor de rekening van ziekenhuizen, gevolgd door gebouwen gericht op ouderenzorg.32 Dit zijn tevens
de 2 sectoren die het meest te kampen hebben met vastgoed gerelateerde problemen. Ziekenhuizen zijn heel specifiek vastgoed. Ze draaien vaak verliezen op de exploitatie van het vastgoed. Vroeger sprong de overheid dan nog bij, dit is tegenwoordig ook niet meer aan de orde.33 In figuur 6 ziet u de
verdere verdeling.
In de ouderenzorg gaat de problematiek van het scheiden van wonen en zorg een steeds grotere rol spelen in de toekomst.34 Deze problematiek zal in dit onderzoek uitgebreid aan de orde komen. In de volgende
paragraaf zullen zorgwoningen verder uitgelicht worden.
3.4
Zorgwoningen
Door de eerder genoemde maatregel omtrent het scheiden van wonen en zorg, wordt het begrip zorgwoningen steeds actueler. In deze paragraaf wordt het begrip zorgwoning, zoals dat in het verdere onderzoek gebruikt wordt, zo helder mogelijk gedefinieerd.
Het begrip ‘zorgwoningen’ omvat woningen binnen (intramuraal) en buiten (extramuraal) een instelling. Momenteel betreft het grootste gedeelte (56%) intramurale woningen, maar in verband met de te verwachten overheidsmaatregelen is de prognose dat extramuralisering een trend gaat worden en deze deelsector procentueel zal toenemen de komende vijftien jaar.35
32 Bouwstenen (2011)
33 Deloitte (2011) 34 Woonbond (2012) 35 Elp, van e.a. (2012)
Onder het begrip ‘zorgwoning’ wordt het volgende verstaan:
“Zelfstandige woningen waar intensieve zorgverlening mogelijk is; de woningen zijn geschikt voor rolstoelgebruik, eventueel voorzien van domotica en/of tilliften in de slaapkamer en er is zorg op afroep of 24-uurs zorg beschikbaar vanuit een verpleeg- of verzorgingshuis, woon-zorgcentrum of bijvoorbeeld een dienstencentrum.”
Deze definitie is toe te passen voor zowel intra- als extramurale zorgwoningen. Met name extramurale zorgwoningen binnen de bovenstaande definitie zijn er nog te weinig. Momenteel bestaat dit vastgoed uit 12,3 miljoen m2, echter zal de behoefte naar deze woningen vermoedelijk tot het jaar 2030 alleen maar
blijven stijgen.36
3.5
Marktwerking
Zoals reeds besproken wordt er binnen de zorg over marktwerking gesproken, echter wanneer er specifiek naar vastgoed wordt gekeken is er nog niet echt sprake van marktwerking. Beleggers zijn momenteel nog terughoudend met het beleggen in zorgwoningen en -zorgvastgoed. Dit komt, omdat de zorgvastgoedmarkt nog geen ‘volwassen’ markt is voor beleggers.37
Dat er nog weinig sprake is van markwerking komt onder andere door de volgende oorzaken:
Er worden weinig investeringen gedaan in zorgvastgoed; hiermee wordt bedoeld dat beleggers nog maar in beperkte mate ondersteuning bieden bij de financiering van zorgvastgoed.
Er is geen specifieke benchmark met betrekking tot zorgvastgoed38; IPD bepaalt ieder jaar per
sector wat het gemiddelde gewogen totale rendement was voor die sector. Voor beleggingen in winkels was dat in het jaar 2012: 4,2%. Voor zorgvastgoed is een soortgelijke benchmark nog niet in het leven geroepen. Dit hangt af van meerdere factoren, onder andere het aantal zorgobjecten waarin belegd wordt, maar ook de vrijwilligheid van beleggers om de resultaten te delen met IPD.39
Er zijn nog maar weinig spelers op de markt van zorgvastgoed; naast Achmea en Annexum zijn er nog weinig grote partijen die het aan durven om te gaan beleggen in zorgvastgoed. Er heerst wel een bepaald gevoel binnen de markt maar het komt nog niet concreet tot uiting.40
Zorgvastgoed is een ‘developing market’. Er is sprake van belangstelling voor de markt vanuit de vraagzijde, maar er zijn nog geen transactierapporten en/of benchmarks.41 Indien er een markt ontstaat
voor zorgwoningen zal deze niet meer onder maatschappelijk vastgoed vallen, maar zal het een combinatie worden van commercieel vastgoed met maatschappelijke kenmerken. De maatschappelijke kenmerken betreffen in dat geval de zorg die aan huis verleent wordt door de zorgverlener.
36 Elp, van e.a. (2012)
37 Lim, I e.a. (2012) 38 IPD (2012) 39 IPD (2) (2012) 40 Kluft, J. e.a. (2013) 41 Baum. A. (§10.2) (2009)
3.6
Toekomstverwachting
Voor zowel de zorg als voor het zorgvastgoed geldt dat de toekomst er onzeker uitziet. Door verschillende, eerder genoemde, maatregelen zoals het scheiden van wonen en zorg zullen er binnen het zorgvastgoed nog meer verschuivingen plaats gaan vinden. Zo lopen zorginstellingen door de scheidingsmaatregel het risico dat straks delen van het vastgoed wat zij beheren leeg komt te staan. Zij zullen een manier moeten vinden om hun vastgoed te gaan verhuren aan zorgbehoevenden met een ZZP tot maximaal niveau 4.42 Dit is echter niet zo maar mogelijk, omdat zorgbehoevenden niet altijd in staat
zijn hun AWBZ te gebruiken voor het financieren van hun eigen huisvesting.
Door deze verschuivingen zullen steeds meer beleggers zich verdiepen in de zorgvastgoedmarkt. Beleggers zullen zich meer maatschappelijk moeten opstellen. Zij kunnen namelijk een belangrijke rol spelen in het financieren van nieuwbouw- of herbestemprojecten voor zorgwoningen.43 Dit zal leiden tot meer
marktwerking binnen het zorgvastgoed. Doordat er vanuit beleggers meer vraag komt naar zorgvastgoed zal dit gevolgen hebben voor de ‘pricing’ van het zorgvastgoed. De cyclus van prijsvorming binnen commercieel vastgoed zal dan op gang komen zoals in figuur 7 te zien is. Of deze cyclus ook toepasbaar is voor zorgvastgoed zal in het verdere onderzoek blijken.
Figuur 7; Prijsvorming vastgoed
De oranje lijn geeft de cyclus weer als er sprake is van een stijgende vraag naar vastgoed in een bepaalde sector. Door de stijgende vraag (V), zullen huurprijzen (H) per m2 stijgen, vervolgens stijgt de prijs per m2
42 Meusen-den Ouden, B. (2013) 43 Kluft, J. e.a. (2013)
(P) die een belegger betaald, de ontwikkelmarkt zal een impuls krijgen (B), wat uiteindelijke resulteert in een stijging van het aanbod (A).
3.7
Conclusie/afbakening
De toekomst van zorgvastgoed en zorgwoningen ziet er erg onzeker uit. De overheid heeft een aantal maatregelen aangekondigd maar deze zijn nog erg onduidelijk of niet volledig doorgevoerd. Dit maakt het voor zorginstellingen, ontwikkelaars, woningcorporaties en beleggers erg lastig om een richting te kiezen binnen zorgvastgoed voor toekomst. Zoals eerder beschreven is speelt er in het gehele speelveld van maatschappelijk vastgoed problematiek, maar de problematiek rondom extramuraal zorgvastgoed biedt grote kansen voor beleggers. Tevens heeft deze sector het meest behoefte aan passende oplossingen. Een groot dreigement binnen de sector is dat zorginstellingen met veel leegstand te maken krijgen, door het wegvallen van zorg voor zorgbehoevenden met ZZP’s tot en met niveau 4. Wellicht kan een goede samenwerking tussen commerciële en maatschappelijk partijen, ook uitkomsten bieden voor zorginstellingen die met deze problematiek te kampen krijgen. Deze kwesties zullen dus nauwlettend in de gaten gehouden worden. In de basis richt de uitkomst van dit onderzoek zich op extramuraal zorgvastgoed voor senioren zoals in figuur 8 is weergegeven. Dit wil niet zeggen dat de uitkomsten van dit onderzoek gebruikt kunnen worden voor het oplossen van kwesties in andere sectoren binnen het zorgvastgoed. In hoofdstuk 5 zal het vastgoed gekoppeld worden aan de zorg en aan het beleggen in zorgwoningen.
4. VASTGOEDBELEGGINGEN
4.1
Inleiding
Om de beleggingswaarde van zorgwoningen te kunnen bepalen is een duidelijk beeld van een vastgoedbelegging noodzakelijk. Beleggen in vastgoed wordt gedaan door zowel particuliere als institutionele beleggers. Beide hebben een andere kijk op rendementsdoelstellingen, deze komen verder in dit hoofdstuk aan bod. Onder een beleggen in vastgoed wordt verstaan:
“Het, direct dan wel indirect (zie §4.2), vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren”.44
Omdat het begrip vastgoedbelegging vrij breed is, mede ten gevolge van verschillen in sectoren en manieren van beleggen, wordt in dit hoofdstuk een kader gesteld voor het uiteindelijke matching-model. Dit hoofdstuk zal tevens als input gelden voor hoofdstuk 5.
4.2
Direct en indirect vastgoed
Binnen vastgoedbeleggingen kan onderscheid gemaakt worden in twee verschillende vormen. Er kan belegt worden in direct vastgoed, dit wil zeggen dat men direct belegt in grond (inclusief water) en alles wat daarop of daarin gebouwd is. Traditionele voorbeelden hiervan zijn beleggingen in winkels, appartementen (woningen), kantoorruimtes en bedrijfsruimten. Een belegger koopt bij deze vorm een pand en exploiteert dit pand met als doel het genereren van kasstromen (huur) waaruit de belegger een voor zichzelf vastgesteld rendement haalt. Bij direct beleggen is er altijd sprake van direct (uit huur) en indirect (door waardestijging) rendement. Dit rendement kan ook negatief zijn.
Met beleggen in indirect vastgoed wordt bedoeld het beleggen in aandelen van bijvoorbeeld een vastgoedfonds. De belegger is dan niet direct eigenaar van het vastgoed, maar van een aantal aandelen, met als onderliggende waarde vastgoed. Kortom wordt er geïnvesteerd in fondsen die het gezamenlijke vermogen vastleggen in onroerendgoedmarkten. Binnen het beleggen in indirect vastgoed kan onderscheid gemaakt worden in beurs genoteerde en niet beurs genoteerde fondsen. Rendement wordt behaald door waardestijging van de aandelen en eventueel het ontvangen van dividend. Dit onderzoek zal enkel gaan over beleggen in direct vastgoed, ofwel beleggen ‘in stenen’.45
4.3
Opbouw vastgoedportefeuille
Beleggen in vastgoed wordt gedaan door zowel particuliere als institutionele beleggers. Voor particuliere beleggers zijn de inkomsten uit beleggingen in vastgoed vaak het belangrijkste voor de onderneming. Uit deze inkomsten worden de kosten van het bedrijf gedekt en hiermee wordt tevens de uiteindelijke winst behaald.
44 Gool, van e.a. (hs. 1) (2007)
Voor institutionele beleggers is vastgoed en vorm van beleggen om uiteindelijke te voldoen aan de verplichtingen die de onderneming heeft. Hier zijn bepaalde theorieën voor, deze worden verder in de paragraaf behandeld. Het belangrijkste voorbeeld is die van pensioenfondsen. Deze fondsen hebben vaak een hoop kapitaal. Dit kapitaal kan op een spaarrekening bewaard worden tegen een rentepercentage van bijvoorbeeld 2%, maar door dit kapitaal voor een klein deel te beleggen in bijvoorbeeld vastgoed kan er een hoger percentage rendement gegenereerd worden. Daarnaast wordt door bijvoorbeeld pensioenfondsen het grootste deel van het kapitaal belegd in aandelen en obligaties. Meer over het rendementsaspect valt te lezen in §4.4.
De opbouw van de beleggingsportefeuilles geschiedt dus voor beide partijen verschillend. Een particuliere belegger durft in de praktijk meer risico te nemen dan een institutionele belegger. Dit heeft te maken met het feit dat institutionele beleggers investeringen doen met pensioengelden van pensioengerechtigden en hiermee dus voorzichtig moeten zijn. In de praktijk geschiedt het proces van de totstandkoming van een portefeuille voor beide partijen hetzelfde. Veel beleggers kiezen voor het beleggen in verschillende sectoren (segmentatie), dit kan de diversificatie (aanbrengen van verscheidenheid) van de portefeuille verhogen. Andere beleggers kiezen vanuit verschillende overtuigingen weer voor beleggen in dezelfde sector. De traditionele sectoren in de huidige markt zijn winkels, woningen, kantoren en bedrijfsruimten. Een toevoeging, van de laatste jaren en in de toekomst, is zorgvastgoed. Daarnaast wordt er een afweging gemaakt voor het beleggen op bepaalde locaties (geomix).46 Een goede locatie is van essentieel belang bij
een directe vastgoedbelegging. De totstandkoming van een portefeuille of veranderingen hierin is uiteengezet in figuur 9.47
Er bestaan een aantal strategieën voor het aandeel vastgoed in een portefeuille, deze zijn voor institutionele beleggers meer van belang dan voor particuliere beleggers:
Asset only: deze strategie benadert enkel de afweging tussen rendement en risico binnen de
beleggingsportefeuille.
Asset Liability Management: ook wel integrale balansbenadering genoemd. Deze strategie maakt een
afweging tussen de positie van de gehele vastgoedportefeuille ten opzichte van de toekomstige verplichtingen. Dit kan dus uitkeren van pensioengelden zijn maar ook het dekken van kosten of het behalen van winst.
46 Driel, van (2010)
47 Baum, A. (2009)
Sector
Totaal rendement Direct rendement Indirect rendement
%
%
%
1 jaar
1 jaar
1 jaar
Alle objecten
1,2
5,4
-4,0
Winkels
4,2
6,1
-1,7
Kantoren
-2,7
6,6
-8,8
Bedrijfsruimten
1,5
6,5
-4,8
Woningen
0,6
4,3
-3,6
Overig
4,3
6,6
-2
Liability Driven Investing: deze strategie verbind een beleggingscategorie aan het dekken van een
vaste verplichting of het behalen van extra rendement.48
4.4
Rendement/risico profiel
Een belegger stelt voor de aankoop van een object vast wat voor rendement de belegger wil halen om bijvoorbeeld aan verplichtingen te voldoen of om een bepaalde winstdoelstelling te halen. Tijdens en aan het einde van de exploitatie wordt steeds gekeken wat het behaalde rendement van de belegging is. Het behaalde rendement bestaat uit twee componenten, direct rendement, dit is rendement wat wordt behaald uit netto huurinkomsten. Dit rendement is afhankelijk van kortlopende invloeden zoals afgesproken hoogte van de huur en langlopende invloeden zoals opgenomen indexaties in het contract en de looptijd van het contract. Daarnaast is er sprake van een indirect rendement, dit is een rendement op basis van een waardestijging of -daling van een object. Dit rendement kan alleen op basis van inschattingen vastgesteld worden.
Een rendement wordt vaak bepaald aan de hand van in te schatten risico’s. In de praktijk geldt, hoe hoger het risico, hoe hoger het rendement. Hoe meer fluctuaties worden verwacht in het rendement, hoe hoger het risico. Risico’s binnen het direct vastgoedbeleggen zijn bijvoorbeeld de betrouwbaarheid van de huurder, de staat, het energieverbruik, de ligging en de vorige prestaties van een object, de hoogte van de aanschafprijs en het overige aanbod op de markt.49 Ook verscheelt het per sector wat voor rendement er
behaald wordt. Dit valt goed terug te zien in figuur 10.50 Bijvoorbeeld: een monumentaal pand, met een
goed energielabel en een stabiele huurder, in het centrum van Amsterdam, kent een laag risico, maar daar tegenover staat een laag rendement.
In figuur 10is duidelijk te zien dat de directe rendementen binnen de sectoren aardig overeenkomen. De totale rendementen schelen echter wel fors. Kanttekening hierbij is dat de index waarop de cijfers gebaseerd zijn uit 4521 objecten bestaat. Dit zijn lang niet alle vastgoedbeleggingsobjecten in Nederland, maar de IPD geeft over het algemeen een reëel beeld van de gemiddeld behaalde rendementen binnen de Nederlandse vastgoedmarkt.
48 Lim, I. e.a. (2012)
49 Buunk, H. (hs. 6) (2009) 50 IPD (2012)
Rendementsmethoden
Om tot een rendementsberekening te komen, kan er gebruik gemaakt worden van verschillende methoden. Voor dit onderzoek zal een combinatie van de onderstaande gebruikt worden. Door verschillende uitvoergegevens te combineren kan een beter en realistischer beeld van de belegging verkregen worden. De methoden luiden als volgt:
Multiplier methoden: deze methode gaat uit van een vermenigvuldiging van de huur met de tijd. Op
deze manier wordt simpelweg gekeken in hoeveel tijd de investering terug te verdienen is. Deze methode wordt vaak toegepast om een eerste inschatting te maken. Voor dit onderzoek is deze methode te eenvoudig. Tevens kan deze manier van rekenen geen precieze inschatting maken van de toekomstige kasstromen.
BAR/NAR methode: BAR staat voor Bruto Aanvangs Rendement, deze berekening is bedoeld om
het rendementspercentage van het eerste verhuurde jaar te benaderen. NAR staat voor Netto Aanvangs Rendement, bij deze berekening wordt tevens rekening gehouden met gemaakte exploitatiekosten in het eerste jaar. Ook deze berekening probeert een eerste inschatting te maken. Omdat de BAR/NAR methode vooral kijkt naar de rendement in het eerste jaar is deze methode niet geschikt voor het opzetten van een exploitatie van vijf á tien jaar zoals in dit onderzoek wel zal gebeuren.
DCF-methode: deze methode is het beste als volgt te beschrijven:
“De DCF-methode (‘discounted cash flow’) is een geëigende methode om met behulp van een spreadsheetprogramma alle
toekomstige kasstromen te herleiden naar de berekening van IRR c.q. NCW. Bij deze rekenmethodiek is met name de waarde van de input van het grootste belang.”
IRR wil in deze omschrijving zeggen, de rentevoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen, inclusief de restwaarde bij verkoop, gelijk is aan de oorspronkelijke investering. Deze methode is het meest uitgebreid en benadert het beste de te verwachten kasstromen.51
4.5
Toekomstverwachting
De vastgoedmarkt heeft tussen de jaren 2000 en 2007 een flinke boost gekregen ten opzichte van de jaren daarvoor. Vanaf het jaar 2008 is de vastgoedmarkt, net als de rest van de economie, in een neerwaartse spiraal beland. Vooral de kantoren- en woningmarkt hebben een negatieve ontwikkeling doorgemaakt en deze problematiek is nog niet afgedaan. Zoals eerder in het onderzoek beschreven is zijn beleggers steeds meer dan vroeger geïnteresseerd in maatschappelijk vastgoed. Zorgwoningen blijken steeds beter in de portefeuille van een belegger te passen. Vastgoedbeleggers kunnen de zorg niet alleen ondersteunen met hun professionaliteit binnen het onroerend goed, maar ze zijn ook nog eens meer dan ooit maatschappelijk bezig. Echter kent de zorgvastgoedmarkt wel zijn eigen risico’s. Deze risico’s zullen in hoofdstuk 5 nog uitgebreid besproken worden.
De rendementsverwachting voor zorgwoningen in de toekomst zal ongeveer op de lijn van rendementen van normale appartementen liggen. Zoals in de inleiding al is beschreven is er behoefte aan een nieuwe markt. De traditionele markten lijken te stagneren terwijl beleggers continu op zoek zijn naar beleggingen met een goed en tevens stabiel rendement, die ook nog eens diversificatie bieden binnen de portefeuille.
In hoofdstuk 5 zal dieper worden ingegaan op de te verwachten rendementsontwikkeling van zorgvastgoed in de toekomst.
4.6
Conclusie/afbakening
In dit hoofdstuk is duidelijk gesteld hoe een vastgoedbelegging tot stand komt. Een verdere verdieping op een zorgwoning als belegging binnen de portefeuille van een vastgoedbelegger zal in hoofdstuk 5 uiteengezet worden. Het is wel de bedoeling dat een zorgwoning een goede diversificatie biedt voor de portefeuille van de belegger.
De uitkomst van dit onderzoek zal enkel het beleggen in direct vastgoed beslaan. Omdat er in het onderzoek vooral naar de gebruiker van de stenen (het vastgoed) wordt gekeken, is het niet relevant om vanuit beleggingsfondsen te beredeneren. Bij beleggen in fondsen staat de belegger namelijk veel verder van de eindgebruiker af.
De methode die gebruikt wordt om het uiteindelijke matching-model op te stellen zal voor een groot gedeelte de DCF-methode zijn. De andere methodes zijn minder precies en benaderen vooral eerste inzichten of rendement voor het eerste jaar. Omdat er met dit onderzoek gepoogd wordt om de toekomstige kasstromen zo goed mogelijk te benaderen is de DCF-methode het meest geschikt voor de uitwerking van dit onderzoek en voor het uiteindelijke matching-model. Zo kan inzichtelijk gemaakt worden welk rendement een belegger vermoedelijk gaat behalen. Daarnaast kan aan een zorginstelling aangetoond worden welk deel van de inkomsten bij de belegger beland en welk gedeelte eventueel besteed kan worden voor maatschappelijke doeleinden.
Nu hoofdstuk 2 (zorg), hoofdstuk 3 (vastgoed) en hoofdstuk 4 (beleggen) in kaart zijn gebracht wordt in hoofdstuk 5 de link gelegd tussen deze drie pilaren van het onderzoek en de uiteindelijke afbakening voor het matching-model.
5. ZORGWONINGEN ALS BELEGGING
5.1
Inleiding
Dit hoofdstuk zal zich richten op de karakteristieken van zorgwoningen als belegging. De verschillen tussen een belegging in zorgwoningen ten opzichte van woningen worden aangehaald, de rol van een zorginstelling wordt bekeken, er wordt gepoogd een efficiënte manier van samenwerking te bewerkstelligen en er wordt aandacht besteedt aan risicomanagement. Hierbij zullen al diverse scenario’s voor een goede samenwerking aan de orde komen. Tevens wordt er ingegaan op de cijfermatige gegevens van zorgwoningen zoals het kasstroomoverzicht, de exploitatielasten, de huurstromen, het bijbehorende rendement/risico profiel en de uiteindelijke beleggingswaarde. De onderzochte gegevens zullen als input dienen voor het matching-model.
5.2
Correlatie met woningen
De correlatie tussen woningen en zorgwoningen is betrekkelijk hoog vanwege de overeenkomende eigenschappen. Zij vervullen beide een huisvestende functie en ook in bouwkundig opzicht zijn de twee types nagenoeg hetzelfde. De verschillen tussen de sectoren hebben voornamelijk betrekking op de installatietechnische voorzieningen en de gestelde eisen aan de zorgwoning omtrent veiligheid. Het inzichtelijk maken van de verschillen is van belang om een goede inschatting te kunnen maken met betrekking tot het exploitatiemodel van de zorgwoningen.
Vanwege de beperking die zorgbehoevenden ondervinden zijn zij gebaat bij een aantal bouwkundige aanpassingen aan hun woning die de leefbaarheid van de woning vergroot. Dit betreft onder andere het niet aanbrengen of verlagen/verwijderen van drempels, de aanwezigheid van verbreedde kozijnen en gangen in verband met rolstoel en/of scootmobiel gebruikers en een aangepaste keuken (bijvoorbeeld een onderdoorrijd keukenblad). Ook zijn er een aantal installatietechnische aanpassingen die vereist zijn ten opzichte van een normale woning zoals de domotica en brandmeldinstallaties. Hierdoor liggen de investerings- en onderhoudskosten van zorgwoningen hoger dan bij gewone woningen. De extra kostenpost verschilt per zorgwoning en dient door de gebruiker van zelf ingevuld te worden.
De looptijd van de een woning is voor een belegger van groot belang, omdat deze een bepaalde mate van zekerheid aangeeft. In het geval van zorgwoningen kan de looptijd nogal uiteen lopen, omdat er verschillende wijze van verhuur mogelijk zijn. Aan de ene kant is het mogelijk de zorgwoning direct aan de zorgbehoevende te verhuren, waarbij de looptijd waarschijnlijk korter is, omdat het risico groter is dat de zorgbehoevende wegvalt. Hij/Zij zal mogelijk naar een zorginstelling verhuizen of overlijden. Aan de andere kant kan een pakket zorgwoningen als zijnde portefeuille aan een zorginstelling verhuurt worden, waarbij de looptijd langer is aangezien de zorginstelling de doorstroom van patiënten kan regelen. De meest efficiënte samenwerking is beschreven in § 5.5.
De huurprijs van een zorgwoning zal om bovenstaande redenen niet veel afwijken van de normale huurprijs. Ten behoeve van het model is het voor de belegger van groter belang dat er een doelgroep is voor een rendabele huur om zo zijn risico te verkleinen.
