Conclusies Nieuw Amsterdam Conclusies Klanttevredenheid

Tevredenheid over wonen bij Nieuw Amsterdam is niet lager dan bij andere huis-houdens in de Bijlmermeer.

Huurders bij Nieuw Amsterdam zijn in de onderzoeksperiode minder tevreden over het wonen dan de overige huurders maar het verschil is wel kleiner gewor-den. Ten aanzien van het oordeel over verschillende aspecten van het wonen lij-ken de verhuurders van Nieuw Amsterdam juist positiever te zijn dan de overige huurders.

Huurders van Nieuw Amsterdam zijn tevreden over hun woongenot.

Alhoewel het moeilijk is een consistente uitspraak te doen op basis van de be-schikbare cijfers lijkt de tevredenheid over het woongenot van beide typen huur-ders dicht bij elkaar te liggen. De sterke overeenkomsten tussen beide typen huurders vertaalt zich in een vergelijkbaar grote verhuiswens. Ongeveer de helft van beide typen huurders geeft aan zeker of misschien te willen verhuizen.

Conclusies Exploitatie

Mutatiegraad niet hoger dan het gemiddeld Amsterdams peil.

De mutatiegraad van Nieuw Amsterdam is de afgelopen jaren weer gestegen en ligt nu duidelijk boven het stedelijk gemiddelde.

Aantal mutaties gelijk aan aantal verhuringen.

Het aantal verhuringen lag in de periode 1999-2003 boven het aantal mutaties wat betekent dat de gemiddelde leegstand zou moeten zijn afgenomen. Daarmee zou dit subdoel dus gehaald zijn. Vanaf 2004 wordt door Nieuw Amsterdam geen onderscheid meer gemaakt tussen verhuringen en mutaties.

Daling leegstand (niet verbeterde woningvoorraad naar 2,5%, verbeterde/ nieuwe woningen naar 1%).

De gemiddelde leegstand niet verbeterde hoogbouwwoningen ligt met 2,6% net boven de grens van 2,5% waardoor het subdoel nog steeds in zicht is. De ge-middelde leegstand wel verbeterde hoogbouwwoningen zit met 1,6% een stuk boven het streefniveau van 1% waardoor het subdoel verder weg is geraakt.

Instroom nieuwe huurders vormt een afspiegeling van de vraag in de regio.

Dit doel is met ingang van 2000 moeilijk meetbaar geworden. Afgaand op het demografische / etnografische profiel van de Bijlmermeer uit hoofdstuk 3 blijkt echter dat het vernieuwingsgebied een beeld vertoont dat steeds meer afwijkt van die van Amsterdam. Aangezien Nieuw Amsterdam het grootste deel van de woningvoorraad bezit lijkt de conclusie gerechtvaardigd dat dit subdoel nog niet gehaald is.

Onderhoudsuitgaven op gemiddeld Amsterdams peil.

De gemiddelde onderhoudsuitgaven liggen onder het Amsterdamse gemiddelde van 1999.

Huurderving door wanbetaling van 2,1% naar 1% van de 'moethuur'.

Het beschikbare getal drukt niet de aanwas aan van de huurderving maar het totale openstaande bedrag aan huurderving. Er wordt dus niet afgeschreven, waardoor het openstaande bedrag een slechte indicatie geeft over de prestaties in een bepaald jaar.

Nieuw Amsterdam wordt een structureel gezonde woningverhuurder.

De financiële situatie van Nieuw Amsterdam kent een grillig verloop. In 2004 is een record negatief resultaat behaald. Dit hangt enerzijds samen met een daling van het jaarresultaat en anderzijds met een stijging van de buitengewone lasten.

De onderhoudskosten als percentage van de huren en vergoedingen zijn wel sterk gedaald en onder het stadsgemiddelde gekomen.

De mutatiecijfers voor de woningstichting zijn een stuk lager dan in het begin van onderzoeksperiode maar liggen wel boven het gemiddelde van de Amsterdamse woningcorporaties. Aangezien het percentage mutaties op of onder het percen-tage verhuringen ligt zou dit verschil normaliter moeten resulteren in minder leegstand. De cijfers lijken deze aanname niet te bevestigen.

10 Conclusies

In 1992 is in de Bijlmermeer een omvangrijke vernieuwingsoperatie gestart die zal voortduren tot op zijn vroegst 2011. In de afspraken die over de vernieuwingsopera-tie zijn gemaakt, werd bepaald dat de voortgang van de vernieuwing vastgelegd moet worden in een jaarlijkse monitor. In een zogenaamd ‘Programma van Eisen’

zijn doelen, subdoelen en ijkpunten uit nota’s die betrekking hebben op het vernieu-wingsgebied in de Bijlmermeer gerangschikt en zoveel mogelijk omgezet in meetba-re termen, die jaarlijks op hun voortgang onderzocht worden. Deze meetbameetba-re termen hebben betrekking op het vernieuwingsgebied in het algemeen en op woningstich-ting Nieuw Amsterdam in het bijzonder.

De vernieuwingsoperatie beoogt van de Bijlmermeer een wijk te maken die in veel opzichten vergelijkbaar is met het Amsterdamse gemiddelde. Om die reden wordt in de monitor de voortgang in het vernieuwingsgebied middels een tweevoudige verge-lijking vastgesteld. Enerzijds worden de veranderingen in de Bijlmermeer in de tijd onderzocht; anderzijds wordt de ontwikkelingen van het verschil tussen de Bijlmer-meer en de hele stad gemeten.

Door de diversiteit aan doelen zijn verschillende typen gegevens verzameld. Zo is onder meer gebruik gemaakt van bevolkingscijfers, krantenberichten en politiemate-riaal.

Een belangrijk deel van de Bijlmermonitor bestaat uit een bewonersenquête, die speciaal voor de monitor wordt gehouden. De resultaten daarvan worden vergeleken met cijfers uit de Leefbaarheidsmonitor van geheel Amsterdam.

Sinds 2001 wordt echter voor de Leefbaarheidsmonitor Amsterdam gebruik gemaakt van de zogenaamde GSB-vragenlijst. Hierdoor zijn verschillende vragen die in het verleden in Amsterdam gesteld werden, komen te vervallen. Om in het vernieu-wingsgebied de ontwikkelingen te kunnen blijven beschrijven is er voor gekozen daar door te gaan met de oude vragenlijst. Dit heeft tot gevolg dat bij verschillende onderwerpen geen recente vergelijking mogelijk is tussen het vernieuwingsgebied en Amsterdam als geheel. In die gevallen is er voor gekozen met gegevens te wer-ken van de laatste Leefbaarheidsmonitor Amsterdam, die nog gebaseerd is op de oude vragenlijst. In de praktijk komt het er dan op neer dat het resultaat van het vernieuwingsgebied van 2005 soms vergeleken wordt met het resultaat van de stad van 1999⁴⁴.

Noot 44 Omdat bij veel van de (sub)doelstellingen het stadsgemiddelde als einddoel is geformuleerd kan dat problematisch zijn. Een daling van bijvoorbeeld de waardering van de Bijlmerbewoner voor zijn buurt is pas dan een verslechtering van de situatie wanneer er zich in de stad geen verge-lijkbare trend heeft voorgedaan.

Sinds de meting van 2002 wordt binnen de bewonersenquête onderscheid gemaakt tussen het gehele vernieuwingsgebied en de 'vernieuwde Bijlmermeer'. Met dit laats-te wordt dat deel van het vernieuwingsgebied bedoeld dat ofwel bestaat uit nieuw-bouw of uit gerenoveerde nieuw-bouw die opgeleverd is in het kader van de vernieuwings-operatie. In dit samenvattende hoofdstuk wordt niet expliciet op dit onderscheid ingegaan. Enerzijds omdat bij de doelen dit onderscheid niet is aangegeven, ander-zijds omdat in vrijwel alle gevallen de vernieuwde Bijlmermeer zich in iets positieve-re zin van het gemiddelde van het vernieuwingsgebied onderscheidt. Voor de be-schrijving van de verschillen wordt de lezer naar de hoofdtekst van deze rapportage verwezen.

Vanaf de meting van 2005 is de horizon van de vernieuwingsoperatie verschoven van 2009 naar 2011. Dit heeft geen invloed op de jaarreeksen in de monitor. Wel heeft het invloed op de streefdoelen (zie paragraaf 10.4). Omdat van het vernieu-wingsgebied nu in 2011 verwacht wordt dat het op het Amsterdams gemiddelde zit (en niet in 2009), zijn de streefdoelen voor 2005 ook minder hoog. Daarom springt het vernieuwingsgebied er vanaf de Bijlmermonitor 2005 iets gunstiger uit in verge-lijking met eerdere edities van de monitor.

Vanaf 2003 verschijnt de Bijlmermonitor tweejaarlijks. De volgende rapportage zal daarom het meetjaar 2007 beschrijven.