Centrum Ontwikkelings Maatschappij (COM)

Een van de eerste activiteiten in het kader van het traject Vast & Goed is het instellen van een Centrum Ontwikkelings Maatschappij (COM), een publiek-privaat samenwerkings-verband tussen gemeente en private partijen. Voor de private partners gelden de volgende selectiecriteria: structurele belangen in exploitatie en beheer van vastgoed in de aandachts-gebieden (in het bijzonder in Q4); wederzijds vertrouwen; expertise; financiële slagkracht; en bereidheid om ver(der)gaand risicodragend te participeren en te investeren. Gezien het langdurige traject dat de herstructurering van Q4 met zich meebrengt zoekt de gemeente duurzame investeerders, waardoor projectontwikkelaars niet in aanmerking komen. Gekozen wordt voor lange termijn partners, de beleggers Vesteda en SFB Vastgoed en de plaatselijke Woningstichting Venlo-Blerick.

Uiteindelijk stellen belegger Vesteda en Woningstichting Venlo-Blerick samen met de gemeente in mei 2001 de COM in. Als eerste dient de ontwerpfase Vast & Goed te worden uitgevoerd, waaronder het ontwikkelen van een ruimtelijk-functionele visie voor de aandachtsgebieden van Hektor. Belangrijke aspecten zijn de lopende ontwikkelingen en ontwikkelingsmogelijkheden in andere delen van de stad.

Najaar 2001 ontvangt de COM van het ministerie van VROM een subsidie van € 453.780 uit de regeling voor PPS-faciliteiten 2001. De subsidie wordt aangewend voor de

voorbereidings-, organisatie- en huisvestingskosten van het project Vast & Goed. De juridi-sche status van de COM is geformaliseerd in de overeenkomst ontwerpfase Vast & Goed. Conform het projectplan worden de activiteiten opgeknipt in twee fasen:

1. de ontwerpfase, waarin de COM de ruimtelijk-functionele visie en een financiële verkenning uitwerkt en samenwerkingscriteria opstelt voor de ontwikkelfase (periode: mei 2001 tot medio 2003);

2. de ontwikkelfase, waarin de gemeente private partijen selecteert om (onderdelen van) de visie verder uit te werken en te realiseren (periode: medio 2003 tot 2010). Uit een eerste analyse binnen Vast & Goed blijkt dat er naast drugshandel in de openbare ruimte en vanuit panden tevens sprake is van een versnelde leegstand in de zogenoemde Duitse Hoek. Bovendien doen zich er verschillende stedenbouwkundige knelpunten voor, zoals een slechte kwaliteit van de openbare ruimte, doodlopende straten en een geïsoleerde ligging van Q4. Door deze combinatie van knelpunten is met name in Q4 verwerving en herontwikkeling van groot belang. In de overige aandachtsgebieden kan gezien de problematiek met handhaven en beheersen worden volstaan.

Januari 2002 ligt er een concept intentie overeenkomst voor de ontwerpfase. Juli 2002 stemmen de private partners in met de overeenkomst ontwerpfase Vast & Goed. Deze overeenkomst regelt de samenwerkingsafspraken gedurende de ontwerpfase binnen de COM. December 2002 gaat de gemeenteraad akkoord. De geldigheidsduur van de overeenkomst loopt tot 1 juli 2003, met de mogelijkheid tot verlenging van tweemaal een half jaar. De overeenkomst beperkt zich tot samenwerkingsafspraken over de inventarisatie- en onderzoeksactiviteiten van de ontwerpfase en gaat niet in op het vervolg, de ontwikkelfase. Dit biedt de gemeenteraad maximale sturingsmogelijkheden bij de uit-eindelijke aanpak van Q4.

5.3 Ontwerpfase

In de ontwerpfase zijn diverse activiteiten verricht. Begonnen is met verschillende onderzoeken om behoeften en mogelijkheden te inventariseren. Tevens is een ruimtelijk-functionele visie opgesteld.

Voorbereidend onderzoek

In mei 2002 verschijnen de resultaten van het RIGO behoefteonderzoek voor aandachts-gebied Q4. Bij wonen wordt voornamelijk gedacht aan vervanging van de bestaande voorraad en een bescheiden uitbreiding ten behoeve van 55+, kleine huishoudens en tweeverdieners. De nieuwbouw moet in de pas lopen met de imago- en veiligheidsverbetering in de buurt. De uitbreiding van kantoren in Q4 wordt risicovol geacht. Ondanks leegstand is er wel behoefte aan buurtwinkels en aan winkels die zich onderscheiden van het kernwinkelgebied. Hierbij is eerder behoefte aan vervanging dan aan toevoeging. Bij de culturele en recreatieve functies dient goede onderlinge afstemming met geplande voorzieningen in andere plannen/projecten plaats te vinden. Ten slotte vermeldt RIGO twee uiterste scenario’s die de ingrepen per bouwblok beschrijven: een (minimaal) scenario van verbeteren en vernieuwen, dat inzet op herontwikkeling van de huidige stadskantoren en het bouwblok ten noorden van het Mgr. Nolensplein alsmede het selectief aankopen, herbestemmen, versterken en herontwikkelen van slechte plekken in de rest van Q4 (dit zal een geraamd negatief saldo van 12,5 miljoen euro ten gevolg hebben); een (maximaal) scenario van herontwikkeling, dat inzet op herontwikkeling van geheel Q4, met uitzondering van de twee noord-westelijke bouwblokken (het geraamde negatieve saldo hiervoor zal 38 miljoen euro bedragen).

De woonfunctie in het RIGO-onderzoek wordt vervolgens geactualiseerd door de Woonvisie en het deelonderzoek Woningmarktstudie Centrumplan Venlo van onderzoeksbureau ECORYS-Kolpron. Een belangrijke conclusie is dat er sprake is van een discrepantie tussen de samenstelling van de Venlose woningvoorraad (huur en koop) en de toekomstige vraag (woonwensen). Zo lijkt er in 2010 sprake te zijn van een groot tekort aan middeldure en dure huur- en met name koopwoningen. Verder dient voor de deelgebieden Maasboulevard, Maaswaard en Q4 een goede afstemming van woonmilieus, doelgroepen en fasering plaats te vinden. Ten slotte is de aanpak van Q4 zeer relevant. Wanneer de drugsproblematiek niet wordt opgelost, zal dat een negatieve weerslag op het gehele centrumgebied blijven houden.

Ruimtelijk-functionele visie

Uit een stedenbouwkundige analyse van het centrumgebied van Venlo blijkt dat in het aandachtsgebied Q4 naast de drugsproblematiek en de leegstand in de zogenoemde Duitse Hoek, tevens sprake is van ernstige stedenbouwkundige knelpunten. De stedenbouwkundige analyse en het behoefteonderzoek van RIGO vormen startdocumenten voor de op te stellen ruimtelijk-functionele visie met financiële verkenning. Hiervoor wordt AWG Architecten aangesteld, die samen met de partners in Vast&Goed de visie en verkenning opstelt. Tevens heeft hiervoor afstemming plaatsgevonden met de betrokken vakdisciplines, met de klankbordgroep Q4 en met de Commissie Stadskwaliteit. In maart 2004 is over de ruimtelijk-functionele visie voor Q4 een inspraakprocedure georganiseerd. In de Klankbordgroep zijn vertegenwoordigd: het Wijkoverleg Venlo Centrum; de Stichting Ondernemers Binnenstad Venlo; Horeca Nederland/afdeling Venlo; een cultureel onderneemster; bureau Wijkgerichte Aanpak; Politie/basiseenheid Venlo-Centrum; Hektor; en bureau Communicatie. Voor de Klankbordgroep Q4 is een onafhankelijk moderator en voorzitter aangesteld. In die hoedanigheid leidt hij de verschillende presentaties en vergaderingen met derden (zoals belangengroeperingen), waaronder informatieavonden en de inspraakprocedure over de ruimtelijk-functionele visie.

De visie gaat uit van het onderstaande (indicatieve) programma: verwerving en sloop van 230 objecten/eigendommen (waaronder ongeveer 100 woningen, waarvan er zo'n 50 daadwerkelijk als woning in gebruik zijn); 500 nieuwe woningen (gedifferentieerd); 4.500 m² voorzieningen (commercieel, dienstverlening, cultuur, et cetera); sloop van de bestaande stadskantoren (Peperstraat en Kwietheuvel); herinrichting van 80.000 m² openbare ruimte; toevoeging van 12.000 m² groenvoorzieningen; toevoeging 20.000 m² ondergrondse parkeervoorzieningen voor bewoners en bezoekers; en nieuwbouw van 16.000 m² stadskantoor (voor 600 werknemers) (waneer het stadskantoor naar een locatie buiten Q4 verhuist komen er 100 woningen en 1.500 m² voorzieningen extra). Het geheel zal een totale investering vragen van 144 miljoen euro (exclusief nieuwbouw stadskantoor, waarvan de kosten globaal worden geraamd op 60 miljoen euro).

Financiën

Op basis van de ruimtelijk-functionele visie Q4 is medio 2003 een financiële verkenning opgesteld, bestaande uit een indicatieve grond- en opstalexploitatie gebaseerd op het hierboven vermelde programma. Het geraamde plantekort bedraagt 30 miljoen euro (netto contante waarde 1 juli 2003). Voor dit plantekort zijn in totaal voor 16.,2 miljoen euro dekkingsmiddelen beschikbaar (NCW 1 juli 2003). Er resteert dus een ongedekt tekort van bijna 14 miljoen euro.

Naast Hektor worden ook via andere overheidskanalen (financiële) middelen beschikbaar gesteld. In 2003 geeft het ministerie van VROM een subsidie voor Q4 op grond van het Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing (IPSV) voor een bedrag van 5 miljoen euro.

In de subsidiebeschikking wordt de bijdrage voor Q4 overigens niet alleen aan realisering van de ruimtelijk-functionele visie voor Q4 gekoppeld, maar ook aan de doelstellingen van Hektor en Achilles. Daarnaast is Q4 in 2003 aangewezen als één van de 56 prioritaire wijken waarover de minister van VROM met de betrokken gemeenten verstedelijkingsafspraken wil maken in het GSB/ISV-programma voor de periode 2005 tot en met 2009. Verder maakt de gemeente Venlo binnen het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing tot en met 2004 en het budget voor de komende ISV-periode 2005 tot en met 2009 in totaal 4 miljoen euro vrij voor dekking van het plantekort voor Q4.

Overige aspecten

Tijdens de ontwerpfase is onder meer de invoering van een leefmilieuverordening onderzocht voor de aandachtsgebieden Hektor en de aangrenzende 'uitwaaigebieden'. Van invoering hiervan is afgezien, omdat dit instrument beperkte mogelijkheden biedt ten aanzien van bestaande activiteiten (overgangsrecht) en er onvoldoende handhavingcapaciteit is. Bovendien bieden de wetten Victor en BIBOB verschillende handhavingsmogelijkheden.

Wel heeft de gemeente in Q4 de volgende juridische/planologische instrumenten ingezet: voorkeursrecht gevestigd op 18 december 2002; voorbereidingsbesluit genomen op 9 juli 2003 en 4 september 2004; structuurplan medio 2004 in procedure gebracht. Maart 2005 vindt de vaststelling door de gemeenteraad plaats, evenals de bestendiging van het voorkeursrecht.