Tim (44) en Nicole (42) gaan voor het eerst (ongehuwd) samenwonen en hebben een woning gekocht. Tim heeft zijn huidige koopwoning onlangs verkocht. De verkoop passeert op 28 december 2020 bij de notaris. Nicole is starter op de woningmarkt. De nieuwe woning betrekken Tim en Nicole op 15 december 2020.
Gegevens oude woning en financiering Tim
Tim heeft zijn huidige woning gekocht in 1999. Deze woning is destijds gefinancierd met een spaarhypotheek van
€100.000 en een aflossingsvrije hypotheek van €62.000. De opgebouwde waarde in de KEW is momenteel €40.000 en de maandelijkse inleg is €150. Het garantiekapitaal op de einddatum is €100.000. Bij overlijden keert de KEW direct €100.000 uit.
Tim heeft zijn woning nu verkocht voor €250.000. De makelaarskosten die hij moet betalen bedragen €2.000.
Gegevens nieuwe woning Tim en Nicole
Tim en Nicole kopen samen de nieuwe woning voor €400.000. Dit is ook de getaxeerde marktwaarde en WOZ-waarde. Er komen nog €12.000 aan kosten koper bij.
Overige gegevens Tim en Nicole
-Tim is volledig en duurzaam arbeidsongeschikt.
-Hij ontvangt een IVA uitkering van €10.000 bruto per jaar inclusief vakantiegeld.
-Nicole verdient €3.750 per maand (exclusief vakantiegeld).
-Het te bereiken ouderdomspensioen van Nicole is €29.400.
-Het nabestaandenpensioen voor Tim bij overlijden van Nicole voor de pensioendatum is €27.500.
-Tim en Nicole hebben €50.000 aan vrij besteedbaar vermogen.
Wensen van Tim en Nicole
-Tim wil de spaarhypotheek voortzetten als dat mogelijk is.
-Ze willen zo min mogelijk eigen geld investeren, ze willen in elk geval minimaal €30.000 overhouden voor onvoorziene uitgaven.
-Ze willen daarom maximaal financieren, maar alleen voor zover de rente aftrekbaar is -Ze willen de rente vastzetten voor twintig jaar. De rente is dan 2,5%.
-Tim en Nicole vinden het belangrijk dat de ander in de woning kan blijven wonen wanneer één van hen overlijdt.
Vraag 1
Hoe ziet de eigenwoningschuld er uit voor Tim en Nicole, rekening houdend met hun wensen?
Antwoord vraag 1
Tim koopt voor €206.000 (50% van €400.000 + €12.000). Om zijn maximale eigenwoningschuld te berekenen moet hij zijn eigenwoningreserve inbrengen. Deze bedraagt: €250.000 -/- €2.000 -/- €162.000 = €86.000. Maximale EWS Tim €206.000 -/- €86.000 = €120.000. Dit bedrag valt volledig onder overgangsrecht. Tim kan de spaarhypotheek voortzetten en €20.000 aflossingsvrij lenen (NB: fiscaal mag hij ook €120.000 aflossingsvrij lenen, op een lening onder overgangsrecht rust geen fiscale aflosplicht).
Maximale EWS Nicole is €206.000. Ze moet dit bedrag in maximaal 360 maanden tenminste annuitair aflossen.
Toetsterm 3.1 een passende hypotheekconstructie opstellen
Vraag 2
Tim en Nicole vertellen aan de adviseur Hypothecair krediet dat ze ergens hebben gelezen dat het verstandig zou zijn om een ‘interne draagplichtovereenkomst’ op te stellen. Ze vragen de adviseur wat zo’n overeenkomst als voordeel heeft.
Welk antwoord van de adviseur op deze vraag van Tim en Nicole is inhoudelijk correct?
A. Door het opstellen van zo’n overeenkomst wordt het eigenwoningverleden van Tim voor 50% aan Nicole toegerekend. Hierdoor kunnen jullie meer aflossingsvrij lenen.
B. Door het opstellen van zo’n overeenkomst voorkomen jullie dat de hypotheekrente over een deel van de leningen niet aftrekbaar is.
C. Door het opstellen van zo’n overeenkomst beloven jullie aan elkaar samen de lasten te zullen dragen voor alle leningen die jullie samen afsluiten.
Antwoord vraag 2
Het juiste antwoord is: door het opstellen van zo’n overeenkomst voorkomen jullie dat de hypotheekrente over een deel van de leningen niet aftrekbaar is. (B)
Als je het antwoord op vraag 1 erbij pakt, dan zou het logisch zijn als de nieuwe EWS bestaat uit €100.000 spaarhypotheek, €20.000 aflossingsvrije hypotheek en €206.000 annuïteitenhypotheek. De geldverstrekker zal op al deze leningen zowel Tim als Nicole als debiteur opnemen. Als Tim en Nicole niets doen, lopen ze het risico dat een deel van deze leningen in box 3 terechtkomt en er dus geen renteaftrek over deze delen mogelijk is.
Dit komt omdat Tim voor 50% debiteur is op de totale leensom van €326.000 (100.000 + 20.000 + 206.000). Dat is
€163.000. Maar op basis van zijn EWR mag hij maar maximaal €120.000 als EWS hebben. €43.000 valt dan in box 3.
Nicole is ook voor €163.00 debiteur. Dat is minder dan haar maximale EWS (€206.000), maar ze is wel voor €50.000 debiteur op een spaarhypotheek en voor €10.000 op een aflosvrije hypotheek, terwijl ze starter is en daarom haar volledige EWS in maximaal 360 maanden tenminste annuïtair moet aflossen. Voor haar valt dan €60.000 in box 3.
Deze beperking kan op twee manieren worden voorkomen:
-Via de belastingaangifte inkomstenbelasting doen Tim en Nicole een beroep op het goedkeurend besluit van de staatssecretaris (destijds Menno Snel) waardoor het eigenwoningverleden van Tim voor 50% aan Nicole wordt toegerekend. Hierdoor krijgt ze 50% van de EWR van Tim en 50% van het overgangsrecht. Alle leningen vallen dan in box 1. Ze zouden maximaal €162.000 aflosvrij mogen afsluiten (of €100.000 spaarhypotheek en
€62.000 aflosvrij).
-Ze kunnen een interne draagplichtovereenkomst opstellen waarbij ze naar elkaar toe verklaren de lasten te zullen dragen van de leningen die volgens het antwoord op vraag 1 aan hen toebehoren ondanks dat ze beiden hoofdelijke aansprakelijk zijn voor alle leningen. De wetgever gaat met deze oplossing akkoord. Alle leningen vallen dan in box 1. Let op: de interne draagplichtovereenkomst is niet mogelijk bij een algehele gemeenschap van goederen.
Toetsterm 3.1 een passende hypotheekconstructie opstellen
Vraag 3
Tim maakt zich zorgen over het inkomen dat hij heeft op het moment dat Nicole zou komen te overlijden. Hoeveel bedraagt het bruto jaarinkomen van Tim op het moment dat Nicole is overleden?
Antwoord vraag 3
Het juiste antwoord is: €43.523
Tim krijgt WIA (IVA): €10.000 + nabestaandenpensioen €27.500 + Anw-uitkering (€16.023 -/- €10.000) =
€43.523. Tim heeft recht op een Anw-uitkering omdat hij meer dan 45% arbeidsongeschikt is. Maar omdat de WIA-uitkering een uitkering in verband met arbeid is wordt deze volledig gekort op de Anw-uitkering. Het nabestaandenpensioen heeft geen invloed op de hoogte van de Anw-uitkering.
Toetsterm 2d.1 toekomstige inkomenssituatie vaststellen
Vraag 4
De geldverstrekker beoordeelt het bruto inkomen van Tim bij overlijden van Nicole (zie antwoord vorige vraag) als bestendig en neem dit volledig mee in de berekening van het bedrag dat Tim maximaal zou kunnen lenen als Nicole overlijdt.
Voor welk bedrag moet Tim een overlijdensrisico verzekering afsluiten op het leven van Nicole zodat hij in de woning kan blijven wonen als Nicole overlijdt? (Ga ervan uit dat ze voor de aankoop van de woning een hypotheek afsluiten van €300.000 en ga uit van een looptijd van 360 maanden over de hele hypotheek)
Antwoord vraag 4
Het juiste antwoord is: €111.825,21
Met een inkomen van €43.523 en toetsrente 2,5% is het financieringslastenpercentage 20,5%. De bijbehorende annuïteitenfactor obv 360 maanden is 253,0871. Tim kan dus maximaal financieren: (€43.523 x 20,5%) /12 x 253,0871 = €188.174.
Op de KEW is alleen Tim verzekerd dus daaruit volgt geen uitkering bij overlijden van Nicole. Als de hypotheek
€300.000 bedraagt, heeft Tim dus een ORV nodig die €111.825,21 uitkeert (€300.000 - €188.174).
Toetsterm 3c.1 een passende hypotheekconstructie opstellen