Gebieds- en infrastructurele functies binnen één plangebied worden
geïntegreerd.
Gebieds- en infrastructurele functies versterken elkaar. Voordelen van een
bepaalde vorm van ruimtegebruik worden benut om de kwaliteit van een
andere vorm van ruimtegebruik te vergroten, dan wel de nadelen van de
ander te verkleinen.
Gebieds- en infrastructurele functies binnen één plangebied worden op elkaar
aangepast.
Zowel binnenplans als bovenplans een volledige ruimtelijke vervlechting;
esthetische belevingswaarde is optimaal.
1
2
3
4
5
6
Één functie binnen het plangebied. Nieuwe infrastructuur gebaseerd op de
‘behoeften’ van het verkeers- en vervoersnetwerk of nieuwe ruimtelijke
ontwikkelingen op basis van ‘behoeften’ vastgoed.
opbrengsten. De resultaten uit het onderzoek bevestigen de wederzijdse afhankelijkheid tussen commerciële functies en niet-commerciële functies. De aantrekkelijkheid van de commerciële functies wordt vergroot door investeringen in infrastrucuur. Andersom geldt hetzelfde, de aantrekkelijkheid van de niet-commerciële functies wordt eveneens versterkt door de aanwezigheid van commerciële functies. Deze wederzijdse afhankelijkheid komt tot uiting in (vrijwillige) verevening. Ondanks dat er geen instrumenten voorhanden zijn om de waardestijging van vastgoed te gebruiken voor de financiering van bovenlokale infrastructuur, is een deel van de waardestijging door middel van onderhandelingen afgeroomd. Voor beiden is er een win-win situatie; Jernhusen profiteert van de overdekking en de verbeterde bereikbaarheid en draagt in ruil daarvoor bij aan de investeringen in infrastructuur. De bijdrage van Jernhusen leidt tot een halvering van de kosten voor het regionale bestuursorgaan en de National Rail Administration. Beiden ontwikkelingen hebben overigens wel een eigen begroting. In het geval van de busterminal is een innovatieve constructie opgezet: het consortium was verantwoordelijk voor de realisering van zowel het vastgoed als de busterminal.
Voor Stockholm City West geldt dat er sprake is van een hoge mate van financiële vervlechting. De risico’s worden gedeeld, er zijn door de actoren toezeggingen gedaan, intentieovereenkomsten gesloten en ontwikkelovereenkomsten getekend. Daarmee worden door de betrokken actoren garanties afgegeven en wordt het risico voor de actoren beperkt. De kosten van infrastructurele ontwikkelingen worden letterlijk en figuurlijk gedeeld. Jernhusen draagt naar verwachting 50% bij in de totale kosten van de infrastructuur. De bijdrage aan de investeringen in infrastructuur is afkomstig uit de opbrengsten uit de vastgoedontwikkeling. Oftewel, de mate van financiële vervlechting in Stockholm City West is hoog te noemen. De risico’s, kosten en opbrengsten zijn door de deelnemende partijen gedeeld. Er is echter geen gemeenschappelijke begroting voor de infrastructuur en gebiedsontwikkeling. Dit resulteert in de volgende financiële vervlechtingsladder:
6.5 Leerlessen?
In de komende paragraaf staan de leerlessen voor de Nederlandse ontwikkelpraktijk centraal. Hetgeen in Stockholm City West heeft geleid tot een hoge mate van vervlechting, leidt overigens niet per definitie tot een hoge mate van vervlechting in Nederlandse ruimtelijke investeringsprojecten. De succesfactoren geven wel een inzicht in de mogelijke oorzaken daarvan. Stockholm City West behelst de herontwikkeling van een stationslocatie. Dit binnenstedelijk herontwikkelingsproject wordt gekenmerkt door een hoge mate van complexiteit, een gefaseerde ontwikkeling en een diversiteit aan functies, zowel functies gerelateerd aan gebiedsontwikkeling alsook aan infrastructuur.
In Stockholm City West hebben private partijen het voortouw genomen. De overheid heeft hierbij op de achtergrond geacteerd en vooral zorg gedragen voor het bepalen en vaststellen van het speelveld en de spelregels. Ook hier hebben de actoren zich bezig gehouden met hetgeen waar ze goed in zijn. Allereerst is voor iedere ontwikkeling grond nodig. De mate van gerealiseerde vervlechting is dan ook in belangrijke mate afhankelijk van de aard van het ruimtelijk middel grond. De economische waarde en potentie van het gebied is groot, maar de mogelijkheden om deze te benutten beperkt. Hier dient echter een kanttekening bij geplaatst te worden. In grote en aantrekkelijke
De risico’s van gebieds- en infrastructurele ontwikkelingen worden gedeeld.
De kosten (en risico’s) van gebieds- en infrastructurele ontwikkelingen
worden gedeeld.
2
3
4
5
De opbrengsten (en kosten en risico’s) van gebieds- en infrastructurele
ontwikkelingen worden gedeeld.
Volledige financiële vervlechting van gebieds- en infrastructurele
ontwikkelingen; er is één exploitatie.
1
Gebieds- en infrastructurele ontwikkelingen hebben een gescheiden
projecten is het betrekken van private partijen geen probleem, maar in de periferie kan dit voor problemen zorgen: “In the end we have to be profitable”, aldus Wiberg (2009). Jernhusen is op het creatieve idee gekomen om de infrastructuur te overdekken en de vrijgekomen grond daarboven te ontwikkelen. Ten tweede is de inbreng van Jernhusen van significante invloed op het eindresultaat. Jernhusen is de belangrijkste speler bij de herontwikkeling van stationslocaties en bezit veel expertise, marktkennis en ervaring. Ten derde heeft het besef van wederzijdse afhankelijkheid de intensiteit van de samenwerking doen toenemen. De actoren beseften dat zij op autarkische wijze hun doelen niet konden en kunnen behalen, maar door samen te werken er een win-win situatie kan ontstaan. Zowel vanuit de overheid als private partijen was er het besef dat het verdelen van de risico’s, kosten en opbrengsten noodzakelijk was voor de voortgang en het succes van het project. De publiek-private samenwerking vertoond daarnaast een hoge mate van commitment en wederzijds vertrouwen. Het project illustreert de Zweedse ontwikkelpraktijk met betrekking tot stationslocaties. Private partijen komen met een initiatief, nemen het voortouw en dienen ontwikkelplannen in. Deze voortrekkersrol is essentieel. Het succes in de zin van de gerealiseerde en nog te realiseren vervlechting is hier dan ook grotendeels aan toe te schrijven. De economische locatiewaarde heeft hier ook een belangrijke rol in gespeeld. De bereidheid tot investeren, zowel vanuit de overheid als private partijen is daardoor hoog. Stockholm City West is het knooppunt in Zweden wat betreft transport en commerciële activiteiten. SCW laat de voordelen zien van het betrekken van de markt bij de vervlechtingspraktijk. Ruimtelijke ontwikkeling kan dan ook niet meer los van infrastructuur en de daaraan gelieerde bereikbaarheid worden gezien. Het nastreven van een meer holistische planningsbenadering is daarbij van essentieel belang. Het is zaak op zoek te gaan naar synergiën, waarbij samenwerking leidt tot een betere output dan dat ieder het op autarkische wijze zou volbrengen: