2 FUNCTIONELE INFORMATIE
2.16 RUIMTELIJKE ORDENING, STEDEBOUW EN HUISVESTING
2.16.2 H UISVESTING EN BOUW
2.16.2.3 B OUWMAATSCHAPPIJEN
De Stad Menen is vertegenwoordigd in volgende bouwmaatschappijen:
1. C.V. Ons Dorp, Menen
2. C.V. Eigen Haard is Goud Waard, Lauwe A C.V.ONS DORP
§ Raad van bestuur
Op 30.09.2009 bestond de maatschappij 88 jaar en was de Raad als volgt samengesteld:
Voorzitter:
De Heer Michel DUPONT bediende op rust afgevaardigde v.d. Stad
Ondervoorzitter:
De Heer Herman BEKAERT bediende afgevaardigde v.d Stad
Bestuurders:
De Heer Nico HIMPE maatschappelijk werker afgevaardigde v.d Stad
De Heer Willy UGILLE preventieadviseur afgevaardigde v.d Stad
De Heer Marc WAIGNEIN landbouwer afgevaardigde v.h O.C.M.W
De Heer Paul CHENEAU gerechtsdeurwaarder afgevaardigde v.h O.C.M.W
De Heer Claude VANCOILLIE ambtenaar afgevaardigde v.d Provincie.
De Heer Vincent DUMORTIER bediende persoonlijk
De Heer Roland CASIER bediende persoonlijk
De Heer Dirk SILEGHEM ambtenaar persoonlijk
De Heer Jean-Marie GHESQUIERE zaakvoerder persoonlijk
Mevr. Kathy SWERTVAEGHER bediende persoonlijk
Controlerende vennoten:
De Heer Eric GHEYSEN hoofdcontroleur belastingen op rust afgevaardigde v.d. Staat
(tot 31/12/2008)
Mevr. Isabelle D’HONDT postbode Mevr. Katrien DOUSY zelfstandige De Heer Thierry PROVOST bediende
§ Activiteit
Huishuren
Op 01.01.2009 werden de huishuren lichtjes aangepast naar de marktwaarden vanaf 2011.
Eind 2009 bedroeg de huurachterstal van de zittende huurders € 42.252,40. De achterstal van vertrokken huurders bedroeg € 6.717,06. Dit bedrag wordt nog als inbaar beschouwd.
Ondanks een stipte opvolging van onze diensten en dit in nauwe samenwerking met het O.C.M.W. en sociale diensten, is de achterstal in de loop van 2009 toch gestegen.
In 2009 werden 3 huurders gerechtelijk verplicht hun woning te verlaten.
TABEL ONDERVERDELING VAN HUURDERS VOLGENS INKOMEN
Inkomen Inkomen
0,00 5.000,99 29 25.001,00 30.000,99 61
5.001,00 10.000,99 149 30.001,00 35.000,99 32
10.001,00 15.000,99 429 35.001,00 40.000,99 16
15.001,00 20.000,99 183 40.001,00 45.000,99 15
20.001,00 25.000,99 82 45.001,00 49.999,99 4
50.000,00 8
TOTAAL 1008
TABEL ONDERVERDELING VAN NIEUWE HUURDERS VOLGENS INKOMEN
TABEL ONDERVERDELING VAN DE HUURDERS VOLGENS REEEL BETAALDE HUUR
Huurprijzen Huurprijzen
§ Huizen en appartementen In 2009 verkochten wij 3 huizen.
Op onze wijken kwamen er 70 woongelegenheden vrij, 50 ervan werden onmiddellijk herverhuurd.
Er werden 10 gerenoveerde huizen, 10 gerenoveerde appartementen, 1 ADL-centrum en 8 ADL woningen herverhuurd.
Op 31.12.2009 waren wij volop bezig met de renovatie van 16 huizen. Deze woongelegenheden zullen in de loop van 2010 verhuurd kunnen worden.
18 andere woongelegenheden zijn opgenomen in renovatiedossiers.
De renovatie ADL-2de fase, omvattende 4 ADL-woningen en 2 appartementen is volop bezig. In 2010 worden deze herverhuurd.
Op 31.12.2009 hadden wij 285 huisaanvragen, waarvan 21 mutatieaanvragen.
De onderhoud- en herstellingswerken bedroegen in 2009 € 916.329,09 De verfraaiingswerken van de groenzones bedroegen € 90.144,17 Bestaand patrimonium dd. 31/12/2009:
34 huizen wijk “Ons Dorp” (bouwjaar 1920) 2 appartementen Ontvoogdingstraat
64 bejaardenwoningen Rusthof Ter Berken, E.Vandervelde- en Geluwestraat 371 huizen Nieuwe Tuinwijk en St.Janswijk
312 appartementen Nieuwe Tuinwijk en St.Janswijk 41 huizen wijk ’t Vosken
16 appartementen Harmoniestraat
2 woningen voor gehandicapten St.Streuvelslaan 79 huizen Ter Beke
24 appartementen Ter Beke 32 huizen wijk Groenhof
12 appartementen wijk Groenhof 4 huizen Leopoldstraat 2 huizen Vlamingenstraat
2 appartementen Vlamingenstraat
22 appartementen Vlamingenstraat (vroegere alternatieve financiering) 4 appartementen Koningstraat
21 appartementen Kortrijkstraat
8 appartementen Kunstenstraat
5 appartementen/huizen Hoornwerk/Barakkenstraat 20 bejaardenwoningen Schansstraat
1.077 in totaal
+ 1 verhuring appartement Ieperstraat 17 (appartement met 1 slaapkamer) 1.078
+ 1 A.D.L.-bureel Menen, Hogeweg 141A/0001 + 1 bureel Ons Dorp Menen, Ijzerstraat 2
TABEL BETREFFENDE DE LEEFTIJD VAN DE HUURDERS
Leeftijd Aantal Leeftijd Aantal
jonger dan 21 jaar 1 van 51 tot 61 jaar 205
van 21 tot 31 jaar 75 van 61 tot 71 jaar 172
van 31 tot 41 jaar 112 van 71 tot 81 jaar 182
van 41 tot 51 jaar 157 81 jaar en ouder 104
TOTAAL 1008 TABEL BETREFFENDE DE NATIONALITEIT VAN DE HUURDERS
Nationaliteit Aantal
Belgische nationaliteit 874
niet-Belg en EU-burger 61
niet EU-burger 73
TOTAAL 1008
TABEL BETREFFENDE DE GEZINSGROOTTE VAN DE HUURDERS
Gezinnen bestaande uit Aantal Gezinnen bestaande uit Aantal
Alleenstaanden 490 6 personen 17
2 personen 282 7 personen 5
3 personen 102 8 personen 4
4 personen 65 9 personen 2
5 personen 41
TOTAAL 1008 TABEL BETREFFENDE DE GEZINSGROOTTE VAN DE NIEUWE HUURDERS
gezinnen bestaande uit Aantal Gezinnen bestaande uit Aantal
Alleenstaanden 37 5 personen 5
2 personen 9 6 personen 3
3 personen 16 7 personen 0
4 personen 6 8 personen 0
9 personen 1
TOTAAL 77
Bouwwerken in 2009:
Algemeen:
Onze hoveniers zijn volop bezig met de verfraaiing van de voortuintjes.
Door “Veerkracht IV” werden er allerlei werken uitgevoerd o.a. opkuis tuinen, vervangen voetpaden, ontruimen woningen en allerlei kleine herstellingen.
Verschillende lokale firma’s voerden voor ons onderhoud- en/of herstellingswerken uit.
Wijk Ter Beke
Vervanging van buitenschrijnwerk: alle buitenschrijnwerk werd vervangen door P.V.C.-buitenschrijnwerk.
Wijk Groenhof
Vervanging keukens: alle keukens werden vervangen.
Sint Janswijk
Vervanging keukens: de keukens van de huizen worden vernieuwd.
Wijk ’t Voske
Vervanging keukens: alle keukens werden vernieuwd.
Nieuwe Tuinwijk
- 12 A.D.L. woningen - (8 A.D.L. + 4 appartementen + bureel Hogeweg 141A) (1ste fase: de werken werden aangevat op 01/02/2008, de voorlopige oplevering ging door op 15/05/2009 en de woningen worden verhuurd.
- 4 A.D.L. woningen - (4 A.D.L. + 2 appartementen) (2de fase – uitbreiding 1ste fase): de werken werden aangevat na het verlof 2009. De voorlopige oplevering ging door op 26/03/2010 en de woningen werden verhuurd.
- 10 woningen (14de fase) op de Nieuwe Tuinwijk (grondige renovatie): de werken werden aangevat op 01/09/2008 en werden op 21/08/2009 voorlopig opgeleverd en verhuurd.
- 9 woningen (15de fase) op de Nieuwe Tuinwijk (grondige renovatie): werken werden aangevat op 01/02/2009 en de voorlopige oplevering ging door op 12/02/2010. De woningen werden verhuurd.
- Appartementen (6 tussenappartementen) (12de fase): de werken werden aangevat op 01/09/2008 en werden voorlopig opgeleverd op 20/05/2009.
Bouwwerken in uitvoering en vooruitzichten:
Door een zeer goede samenwerking met Stad Menen, de V.M.S.W. en het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap kwamen volgende renovatiedossiers tot stand:
Nieuwe Tuinwijk
- 7 woningen (16de fase) – (grondige renovatie):
Adressen: Vredesplein 2
Berkenlaan 24, 22, 2 en 6 Geluwestraat 27 Ijzerplein 3
Lindenlaan 22
Uitbreiding 14de fase en de werken werden aangevat op 01/09/2009. De verhuring is voorzien voor 01/05/2010.
- 8 woningen (17de fase) – (grondige renovatie):
Adressen: Gen. Lemanstraat 23 Ijzerstraat 10 Eikenlaan 40 Berkenlaan 10 en 64 Kersenlaan 30 Veurnestraat 15 Ieperstraat 263
De openbare aanbesteding ging door op 18/12/2009. De werken zullen normaal starten op 01/09/2010.
- 7 woningen (18de fase) – (grondige renovatie):
Adressen: Kersenlaan 18 Berkenlaan 11 Ijzerstraat 31 Olmenlaan 17 en 65 Acacialaan 27 Vredesplein 9
De openbare aanbesteding is voorzien op 07/05/2010. De werken zullen starten eind 2010.
- 19de fase - (grondige renovatie):
Voorlopige adressen:
Berkenlaan 17 Kersenlaan 14 en 17 Engelandstraat 3 G. Lemanstraat 55 (brand)
Uitbreiding van 17de fase en de werken zouden worden aangevat na het zomerverlof 2010.
Wijk Ter Beke
Isolatie daken 89 woningen: de werken zullen starten op 1 februari 2010 en zullen beëindigd worden tegen het zomerverlof 2010.
Wijk Groenhof
Isolatie van 38 daken: de werken zullen starten na het zomerverlof 2010.
Sint Janswijk
- Isolatie van 53 daken: de werken zullen starten op 1 maart 2010 en zullen beëindigd worden tegen het zomerverlof 2010.
- Renovatie van 17 keukens (1ste fase): de werken starten op 1 april 2010 en zullen kort na het zomerverlof beëindigd worden.
- Renovatie van 18 keukens (2de fase): de werken zullen normaal na het zomerverlof starten.
- Renovatie van 15 keukens (3de fase): de werken zullen normaal na het zomerverlof starten.
Wijk ’t Voske
Isolatie 50 daken op de wijk ’t Voske en in de Harmoniestraat: de werken zijn starten op 12 april 2010 en zullen beëindigd worden tegen het zomerverlof 2010.
E. Vandervelde
Renovatie daken en isolatie 32 huisjes: de werken zullen beëindigd worden voor het zomerverlof 2010.
Beheer
De leden van de Raad van Bestuur vergaderden 11 maal en ons Directiecomité kwam 23 maal bijeen.
Een delegatie van de C.V.B.A. ONS DORP woonde de algemene vergadering van de V.M.S.W. bij alsook de bijeenkomsten van de West-Vlaamse Bouwmaatschappijen en andere.
Een afvaardiging van het Directiecomité bezocht regelmatig de werven en hield ook regelmatig toezicht op de noodzaak van de herstellingswerken.
De huurbegeleidster, aangesteld door het O.C.M.W., bezoekt huurders met huurachterstal om hen op hun plichten te wijzen of om te helpen bij betalingsmoeilijkheden. De nieuwe bewoners worden ook bezocht.
Alle huurders worden jaarlijks bezocht om te kijken of hun woning goed wordt onderhouden en om mogelijke klachten te noteren door ons personeel.
Personeel
Het personeelsbestand van de maatschappij is als volgt samengesteld:
Directeur: Jozef Camelbeke
Boekhouder: Patrick Naessens
Bedienden: Francine Cools
Véronique Theunis
Brecht Ducastel
Arbeiders: Magda Vannoorden
Chris Swyngedauw
Patrick Billiet
Op 16.11.2009 trad de heer Sonny Ghesquière in dienst in de functie van directeur.
Gedurende de verlofperiode hielpen er jobstudenten bij onze hoveniers.
§ Financiele toestand
Op de jaarlijkse algemene vergadering der aandeelhouders van 12.05.2009 werd de jaarrekening per 31.12.2008 goedgekeurd.
Het boekjaar 2009 wordt afgesloten met een winst van € 233.371,08 als volgt bestemd:
- dotatie aan de bijzondere reserve: € 233.371,08 B EIGEN HAARD IS GOUD WAARD
§ Raad van bestuur Voorzitter:
de Béthune Jean Van Belleghemdreef 27 8510 Marke
Ondervoorzitter:
De Praitere Dieter, Hugo Verriestraat 65 8930 Lauwe
Bestuurders:
Helin Christiaen H.Verrieststraat 58 8930 Lauwe
Vandamme Rudi Lauwbergstraat 146 8930 Lauwe
Vanneste Monica Opstal 23 8930 Lauwe
Verzele Brigitte Schonekeerstraat 164 8930 Lauwe
Vervaecke Lucien Lauwestraat 86 8930 Rekkem
Delputte Joël Moeskroensesteenweg 173 8511 Aalbeke
Baert Johan Tombroekstraat 52 8510 Rollegem
Pauwels Eric Plantijnstraat 7 8510 Marke
Segers Kathleen Groeningebos 17 8510 Marke
Delepierre Linda Kloosterhoek 75 8930 Lauwe
Blancke Guy Ten Dale 57 8930 Rekkem
Dewitte Bart Dronckaertstraat 71 8930 Rekkem
Devos Christine Preisbergstraat 44c 8511 Aalbeke
Santy Filip Bergstraat 39 8511 Aalbeke
Vercleyen Carine Luingnestraat 31 8511 Aalbeke
Vansevenant Godelieve Rollegemkerkstr 111 8510 Rollegem
Van Hauwaert Luc Groeningebosstr 14 8510 Marke
Directeur:
Suestrone Geert Dronckaertstraat 58 8930 Rekkem
§ Werking
In het voorbije werkjaar 2009 werden 11 vergaderingen van de raad van bestuur gehouden.
De vergaderingen bevatten hoofdzakelijk volgende agendapunten:
1. Toekenning van woningen 2. Huurherziening 2009 3. Bouwbedrijvigheid
4. Herstellings- en renovatiewerken 5. Algemeen beleid
6. Financieel beleid
Toewijzing van woningen
In 2009 werden 17 woongelegenheden toegekend op een totaal van 372 verhuurde eenheden in Lauwe en Rekkem.
Lauwe : 4 gezinswoningen 1 seniorenflat 1 flat (jong gezin) - seniorenwoningen
Rekkem : 10 gezinswoningen 1 seniorenwoning
- seniorenflats
Toelaatbare inkomstengrenzen voor een sociale woning:
Jaar Maximuminkomen
alleenstaande Maximuminkomen gezin Verhoging per bijkomende persoon ten laste
2010 € 18.788 € 28.182 € 1.575
Huurherziening 2009
Een tweede stap van de drie werd gezet naar de basishuren die gelinkt worden met de huurprijzen van gelijkaardige woningen in de private sector.
Vaststellingen
- huurders met een lager inkomen betalen minder.
- huurders met een gezinsinkomst vanaf € 35.000 worden zwaar aangepakt.
Ondanks verscheidene protesten vanuit diverse hoeken gaan de zware verhogingen meedogenloos verder tot in 2011 de piek bereikt wordt waarbij de “hoge”? inkomsten een gelijke huur zullen betalen zoals in de private sector.
Sociale huren voor de werkende klasse zijn verleden tijd.
De garagehuren werden niet verhoogd evenals de gemeenschappelijke lasten van de appartementen.
Tenslotte dient vermeld te worden dat huurders recht hebben op een huurverlaging indien hun huidige inkomsten bij deze van 3 jaar terug, gedaald zijn met 20% of meer. Dit dient weerlegd te worden aan de hand van de
inkomsten van de laatste 3 maanden. De verlaging gaat in de volgende maand op deze waarin de melding door de huurder is gebeurd. In bepaalde gevallen waar een invaliditeitserkenning om administratieve redenen uitblijft, kan met terugwerkende kracht worden gewerkt.
Bouwbedrijvigheid Lauwe:
– 28 Huurwoningen / 4de fase Schonekeer
De 28 huurwoningen zijn volop in opbouw en zullen voltooid zijn eins 2010.
Twee types woningen worden voorzien: enerzijds 12 woningen met een slaapkamer op het gelijkvloers, bestemd voor senioren waaronder 4 types uitgerust voor rolstoelpatiënten en anderzijds 16 woningen met twee slaapkamers op het verdiep, bestemd voor jonge of kleine gezinnen.
- 25 Appartementen Leiestraat
De rechtzaak in het Hof van Beroep te Gent loopt stilaan op zijn einde. Tegen de erfgenamen hebben wij voor 100% gewonnen alsook de zaak tegen de aannemer (tweede koper) is vrijwel rond.
Van zodra wij de definitieve uitspraak hebben zullen de stappen worden ondernomen voor het recupereren van de ondertussen afgeschafte subsidies en verloren huurgelden ten bedrage van ongeveer € 2.800.000.
Rekkem:
-16 Woningen Kasteeldreef
Dankzij de ruil met onze collega-maatschappij de Zuid-West-Vlaamse uit Kortrijk kunnen wij 16 woningen bouwen in de gemeente Rekkem alwaar onze bouwgronden uitgeput zijn.
De wegeniswerken zijn volop in uitvoering en wij voorzien de aanbesteding in september 2010.
De voltooiing van de 16 woningen kan eind 2011 verwacht worden.
Onderhouds- renovatie- en isolatiewerken
Naast het dagelijks onderhoud van diverse aard, worden zoals de laatste jaren oudere woningen die vrijkomen, volledig gerenoveerd zodat ze opnieuw voldoen aan de huidige normen en comfort.
Ingevolge het financiële aspect werd een 3-jarenplan opgemaakt voor het plaatsen van dakisolatie in al onze woningen. de dakisolatiewerken werden gedeeltelijk uitgesteld gezien de actie van Eandis waarbij de materialen gratis verkregen kunnen worden.
Naast de dakisolatie is er uiteraard het vervangen van de resterende enkele beglazing door super isolerende beglazing.
Vervolgens hebben wij het vervangen van cv-ketels waarbij de overheid eveneens premies aanreikt voor het plaatsen van HR-ketels (hoog rendement) en condensketels. Het stelselmatig vervangen van cv-ketels wordt een zware financiële opdracht voor alle maatschappijen. Onlangs werd een aanbesteding gehouden voor het vervangen van 55 nieuwe ketels voor de wijken Ten Bulke Rekkem, Nachtegaalstraat en Scheermolenerf te Aalbeke.
Algemeen beleid
- Samenwerking met O.C.M.W.’s
Een steeds meer intensievere samenwerking met de O.C.M.W.’s van Kortrijk en Menen is aan de orde.
Naast de uitwisseling en hulp in de problematiek van huurachterstallen werd met het O.CM.W. van Kortrijk een gezamenlijk project opgestart waarbij onze maatschappij 13 aanleunwoningen kan optrekken vlakbij het
“Ouderen en welzijnscentrum” voor bejaarden te Aalbeke. De gronden werden ons aangeboden door het O.C.M.W. en werden tegen schattingsprijs aangekocht.
De grote meerwaarde van dit initiatief is dat de huurders van de 13 aanleunwoningen op hun verzoek, kunnen rekenen op een vrijwel “all-in” service vanwege het O.C.M.W. (medische verzorging, eten, e.d.).
Ook voor de gemeente Rollegem waar wij een reeks woningen voor senioren zullen optrekken in vervanging van de oude gemeenteschool, hebben wij hieromtrent een overeenkomst met het O.C.M.W.
Verder dient vermeld te worden dat de O.C.M.W’s een meer en meer belangrijkere rol spelen in het helpen oplossen van ernstige huurachterstallen.
- Leefbaarheid en wijkwerking
Gezien de leefbaarheid een essentieel onderdeel vormt van een goede sfeer in onze wijken wordt veel aandacht besteed aan dit belangrijk item.
Uitzetting
In het afgelopen jaar 2009 werden twee huurders uitgezet wegens huurachterstal.
Wijkwerking
De afgelopen jaren is een buurtwerking ontstaan die geleid wordt door mensen van het gebiedsteam Kortrijk, voor de gemeenten Aalbeke, Rollegem en Marke. Voor Lauwe en Rekkem (Menen) wordt deze taak door de bewoners zelf ter harte genomen in de vorm van een wijkcomité.
Dit vertaalt zich in de vorm van gezinsvriendelijke, kinder- en jongerenactiviteiten met een gezellig samenzijn in de vorm van een kersthappening, wijkbarbecue met kinderanimatie en spelen voor jong en oud, een gezellige drink met hapjes enz.
Een belangrijk en noodzakelijk gegeven hierbij is het financieel kostenplaatje waarbij onze maatschappij een belangrijke bijdrage levert. Dit is tevens een stimulans voor de gebiedswerkers en vrijwillers die het succesvolle gebeuren waarmaken.
Het is overduidelijk dat dergelijke initiatieven de mensen opnieuw dichter bij elkaar brengen wat uiteraard de sociale leefbaarheid in de wijken ten goede komt.
Financieel beleid
- Diverse speciale vergaderingen werden belegd met het dagelijks bestuur waarbij de agenda voornamelijk een toekomstgerichte visie ontwikkelt op vlak van grondprospecties, financiële slagkracht voor nieuwbouw, renovaties en isoleren van de woningen.
- Naarmate de stedenbouwkundige diensten het ons toelaten worden de geplande projecten afgewerkt.
Onze maatschappij beschikt over een financieel sterke onafhankelijkheid, doch gezien het wegvallen van de subsidies dient omzichtig gehandeld te worden.
De interne werking van de “denktank” via de speciale vergaderingen van het dagelijks bestuur vormt hier een noodzakelijk item in de komende jaren.
De afgeschafte subsidies leggen alle maatschappijen in de toekomst een zware beperking op hetzij voor nieuwbouw, hetzij voor belangrijke renovatiewerken.
- - Momenteel hebben wij nog één gesubsidieerd project lopende, namelijk de 28 woningen te Lauwe, Schonekeer. Alle verdere nieuwbouw wordt dus aan 100% betaald i.p.v. 40%.
De plafonds van het nieuwe systeem NFS2 (= Nieuw Financierings Systeem 2) die niet realistische maximum kostprijzen hanteren voor nieuwbouw, zijn ontoereikend waardoor de maatschappijen dan zelf moeten bijlenen aan het volle tarief.
Het staat buiten kijf dat alle nieuwe projecten zonder meer verlieslatend zijn.
De minimum huren van € 200 die betaald zullen worden door laagverdieners staan in schril contrast met de leningsaflossingen van een nieuwe woning die op vandaag ongeveer € 155.000 kost.
Zelfs de maximum huur is hiervoor nog ontoereikend.
- Ondanks het protest tegen het nieuwe kaderbesluit blijft de huurwetgeving ongewijzigd.
Studies hierover via diverse enquêtes die ons werden opgevraagd blijven zonder gevolg.
- Onze huurachterstallen overschrijden voor de eerste maal de 1% ondanks de intensieve inzet van het personeel.
De achterstal eind 2009 bedraagt € 29.182,97 op een huuromzet van € 2.399.889,39, of 1,216%.
De hogere huurachterstallen zijn een rechtsreeks gevolg van de abnormale huurverhogingen.
In 2011 wordt de laatste van de drie stappen gezet waarbij de gewone werkende klasse met een beperkt inkomen dan een gelijkaardige huur zal betalen als in de private sector.