A ANDACHTSGEBIEDEN

Voor het overgrote deel van de situaties in het plangebied ontstaat er niet of nauwelijks discrepantie tussen de nieuwe regeling en de regeling uit het vigerende bestemmingsplan, dan wel via vrijstelling of ontheffing verkregen rechten. Er zijn echter drie gebieden die in dit kader nadere aandacht vragen.

Deze worden onderstaand besproken.

Situatie Terpstra Tukker

In het bestemmingsplan Bosch en Duin is goedkeuring onthouden aan de kavel Biltseweg 6, bekend onder de naam Terpstra Tukker. Het gebouw heet De Terp.

Gedeputeerde Staten hebben goedkeuring onthouden aan dit perceel, omdat het bijgebouw binnen het bouwvlak op de plankaart ontbrak. Gedeputeerde Staten melden in hun goedkeuringsbesluit dat enige uitbreiding ter plaatse niet onaanvaardbaar wordt geacht. GS stellen "het bebouwingspercentage van 50 % - zoals opgenomen voor het bebouwingsvlak van het hoofdgebouw- geeft namelijk nog slechts beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Om niet op voorhand mogelijke opties uit te sluiten onthouden wij goedkeuring aan de gehele bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden’”.

Omtrent dit perceel is veel overleg gevoerd met provincie, de omwonenden en de eigenaar. Ook in de tweede herziening van het bestemmingsplan Bosch en Duin heeft dit onderdeel de eindstreep niet gehaald en is goedkeuring

onthouden aan dit onderdeel. Gedeputeerde Staten en de Raad van State hebben de vinger gelegd bij de omvang/massa/vloeroppervlakte van de eventueel te bouwen dienstwoning. Drie keer groter dan de bestaande woning. Onder meer in verband met de ligging in de EHS (ecologische hoofdstructuur), is dit een nader punt van aandacht. Inmiddels is het provinciale beleid in deze ook aangescherpt en leert de ervaring van de recente jaren dat ingrepen in de EHS (in Bosch en Duin) gepaard moeten gaan met een zogenaamde ‘nee tenzij toets’. Hierin moet gedetailleerd ecologisch onderzoek uitwijzen dat de voorgestane ingreep (i.c. bebouwing) geen afbreuk doet aan de kernkwaliteiten van de EHS en op de juiste wijze compenserende en mitigerende maatregelen worden getroffen. In de

discussies omtrent de tweede herziening is ook gesproken over de bomenkap van een eventuele toegangsweg.

Uitgangspunt van voorliggend bestemmingsplan is dat in eerste instantie de genoemde tweede herziening Bosch en Duin en de opmerkingen van de gedeputeerde Staten en De Raad van State centraal staat. Dit betekent een bestemming ‘Maatschappelijk’ met aangeduide maximale goot- en/of bouwhoogten en een bijbehorend bebouwingspercentage. Achter de bestaande woningen aan de Biltseweg is eveneens een bestemming

‘Maatschappelijk’ opgenomen, maar mogen ter plaatse geen gebouwen worden opgericht.

Voorliggende bestemmingsregeling is het vertrekpunt voor het op te starten overleg met eigenaar en omwonenden, waarin de bebouwingsomvang, de

“nee tenzij toets” uit de EHS en de toegangsweg nader punt van uitwerking zijn.

Als met betrekking tot deze uitwerking tijdig overeenstemming kan worden bereikt, kan deze wijziging alsnog in het plan worden opgenomen. Als dat anders is moet de planologische bestemming via een separate procedure tot stand komen.

Situatie Torteltuin

Over de stedenbouwkundige invulling van dit terrein, gelegen tussen de Hezer Enkweg en Eekhoornlaan, is in het (recente) verleden veel discussie gevoerd.

Omdat de definitieve besluitvorming niet tijdig is afgerond, wordt uitgegaan van de geldende planologische regeling voor het terrein. Momenteel is er dus nog geen zicht op een ruimtelijke ontwikkeling op dit terrein. Indien in de toekomst een ruimtelijke ontwikkeling op dit perceel wordt voorgenomen dan zal de buurt daarbij betrokken worden op tenminste te wettelijk

voorgeschreven wijze.

De geldende planologische regeling is gebaseerd op het bestemmingsplan Bosch en Duin e.o. 1997 (voor het oostelijke deel) en het oude

bestemmingsplan wat daarvoor van toepassing was uit 1981 (voor het westelijke deel). Beide regelingen zijn vertaald naar de standaardregels (SVBP2008, modelregels Zeist). Concreet betekent dit dat op het oostelijk deel van het terrein uitgegaan wordt van 3 bouwlagen. Een bouwlaag is in het bestemmingsplan Bosch en Duin (1997) gesteld op 3 meter. Hoewel er in het plan niet specifiek gesproken wordt over een kap en bijbehorende hoogte, is deze in theorie wel mogelijk. In dit kader is aangesloten bij soortgelijke bouwregelingen elders in Zeist. De hoogte van een kap wordt daarbij gesteld op 1,5 maal de hoogte van een bouwlaag. Dit betekent dat voor de

Biltseweg 6, Tweede herziening Bosch en Duin Biltseweg 6, uitsnede verbeelding

rest van het plangebied, uitgegaan wordt van een

maximale goothoogte van 9 meter en een maximale bouwhoogte van 13,5 meter.

Het westelijk deel heeft in dit kader een soortgelijke regeling met een goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 8,5 meter.

Situatie Baarnseweg 1b en 1e

Lang geleden liep er een spoorlijn door Bosch en Duin en lag het station in de buurt van de percelen Baarnseweg 1b en 1e. Direct na de oorlog heeft de NS, vanwege de toen heersende woningnood, op een zijspoor bij het station 6 lege wagons geplaatst, die dienst zijn gaan doen als noodwoningen voor het personeel. Na verloop van tijd, zijn er steeds meer wagons leeg komen te staan en verdwenen. Alleen 1b is al die tijd bewoond gebleven. Nummer 1e staat er ook nog steeds (maar leeg en gekraakt geweest). De rest is weg.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Bosch en Duin in 1997 is het bouwvlak aan de Baarnseweg niet goed op de plankaart opgenomen. Er was een langgerekt bouwvlak opgenomen met de bedoeling om 3 woningen te bouwen. Daarnaast lag het in de bedoeling om de iets verderop gesitueerde oude spoorwegwagon, die sinds de jaren 40 in gebruik is als woning, positief te bestemmen. Dit laatste voornemen is echter niet op de plankaart terecht gekomen. Wel is voor dit perceel een procedure als bedoeld in art 19 lid 1 WRO (oud) opgestart, maar die is echter niet afgerond. De provincie was/is van mening dat de bouw van 4 woningen in strijd is met de Ecologische Hoofdstructuur.

De gemeente is van mening, dat aan de onduidelijkheid een einde moet komen met het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan Bosch en Duin.

Op de plankaart van het bestemmingsplan wordt vastgehouden aan 3 woningen op dit perceel, omdat de vorige plankaart ook 3 woningen positief bestemde. Die drie woningen zijn 1b, 1c en 1e: 1b en 1e omdat daar nog steeds bebouwing staat en 1c omdat dit waarschijnlijk de meest recent gesloopte woning zou zijn. Conform provinciaal beleid mogen deze woningen in principe maximaal 250 m groot zijn, omdat het voormalige noodwoningen betreft. Daarom wordt deze maat ook voorgesteld voor de woningen op dit perceel. Uitzondering daarop is nummer 1b, omdat deze woning al tientallen jaren geleden zo uitgebouwd is, dat deze groter is geworden dan die

maximale maat en de woning sindsdien continu bewoond is gebleven.

Torteltuin, uitsnede verbeelding

De huidige oplossing is gebaseerd op de historische situatie. Het is ook een compromis tussen de vigerende plankaart, waarop drie woningen positief bestemd zijn, het provinciale beleid, dat woningen, die oorspronkelijk als noodwoningen zijn gebouwd ten hoogste omgezet kunnen worden in kleine woningen en de belangen van de verschillende eigenaren.

Baarnseweg 1b en 1e ,

bestemmingsplan Bosch en Duin Baarnseweg 1b en 1e , uitsnede verbeelding