Het onderzoek heeft inzicht verschaft in de theoretische en praktische werking van een bruikbaar instrument om de maatschappelijke resultaten van een woningcorporatie inzichtelijk te maken. Deze bruikbaarheid is getoetst binnen Woningcorporatie Welkom. Over de bruikbaarheid van dit instrument binnen andere corporaties mag pas iets gezegd worden wanneer daar gedegen onderzoek naar wordt verricht.
Aanbeveling 1)
Toepassing van het instrument binnen andere corporaties om de bruikbaarheid in een bredere context te onderzoeken.
In verband met een aantal randvoorwaarden (beschikbare gegevens en tijd) is gekozen voor een beperkte vorm van de RCT; de ‘open’ variant. In de toekomst is het interessant om de andere toepassingsmogelijkheden van de RCT-methodiek te onderzoeken.
Aanbeveling 2)
Bredere toepassing van de RCT-methodiek, met inbegrip van de ‘blinde’ variant.
Nagedacht moet worden over de inbedding van het instrument in de bestaande bedrijfsvoering. Het instrument is een goede aanvulling op de methodiek die Aedex/IPD volgt (zie bijlage 1). Het vormt letterlijk de ontbrekende schakel in het bepalen van het rendement op de maatschappelijke investering.
Aanbeveling 3)
Inbedding van het instrument in de bestaande bedrijfsvoering. Mogelijk in combinatie met de Aedex/IPD-methodiek.
Binnen Woningcorporatie Welkom heeft de toepassing van het instrument uitgewezen dat het bruikbaar is om de resultaten van een interventie te bepalen. De bruikbaarheid moet getest
controlegroep geen gemiddelde is, maar woonkernen waar geen interventie plaatsvindt. Deze test moet een longitudinaal karakter krijgen om de in de literatuur gemelde problemen met betrekking tot ‘korte termijn denken’ en ‘lange termijn effecten’ van interventies te ondervangen.
Aanbeveling 4)
Een longitudinaal onderzoek naar resultaten van meerdere interventies binnen Woningcorporatie Welkom.
Het inzicht in de resultaten van de interventies dient gebruikt te worden om een norm te bepalen voor de resultaten en de offers. De normering van de resultaten kan gebruikt worden om toekomstige interventies te beoordelen op de werkelijke effectiviteit. Bij norm-offers geldt hetzelfde, in dit geval voor de verbetering van efficiëntie. Hoe meer bevindingen worden gebruikt bij het vaststellen van deze ‘norm’ hoe betrouwbaarder deze norm zal blijken. Deze normering kan worden gebruikt bij het maken van afwegingen over alternatieve aanwending (tactiek) en het maken van beleid op het gebied van ‘leefbaarheid’ (strategie).
Aanbeveling 5)
Het gebruiken van resultaten van maatschappelijke interventies bij het bepalen van norm-resultaten (effectiviteit) en norm-offers (efficiëntie) ter ondersteuning van tactische en strategische afwegingen.
Bronnen
• Algemene rekenkamer, (2003), Handreiking meten van doelmatigheid, Den Haag, Algemene rekenkamer.
• Bebbington, J., Gray, R., en Owen, D., (1999), Seeing the wood for the trees: Taking the pulse of social and environmental accounting, Accounting, Auditing and Accountability Journal, Vol 12 (1), pp. 47-51.
• Blokland, G., (2003), De jeugd heeft de toekomst, Utrecht, NIZW/GGD Nederland. • Chassin, M.R., (1998), Is healthcare ready for Six Sigma quality? The Milbank
Quarterly, 76, 517-563.
• Dam, F. en Visser, P., (2006), De prijs van de plek, Woningomgeving en woningprijs, Rotterdam, NAi uitgevers.
• Depla, S. en Crone, J., (2005), Herpositionering woningcorporaties: voor buurten en bewonders, Tijdschrift Openbaar Bestuur, Maart 2005.
• Doorten, I. en Rouw, R., (2006), Opbrengsten van sociale investeringen, Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling, Amsterdam, Uitgeverij SWP.
• Doorten, I. en Rouw, R., (2006), Wat kost een mensenleven?, Verstandiger beleid met meer kosten-batenanalyses, Tijdschrift voor Sociale Vraagstukken, april 2006.
• Eskinasi, M., (2006), Corporaties en Vastgoedsturing, Almere, Nestas Communicatie. • Emerson, J., (2003), The Blended Value Proposition; integrating social end Financial
returns, California Management Review, vol. 45, nr. 4.
• Farrington, D.P. en Welsh, B.C., (2005), Het belang van experimentele evaluaties in de criminologie, Justitiële verkenningen, 31, 11-41.
• Gair, C., (2003), A report from the Good Ship SROI, San Francisco, REDF.
• Graaf, K. de en Laverman, W, (2005), Het gebied staat voorop. In: Building Business, december 2005.
• Helleman, G. en Heijer, D., (2004) Optimaliseren van de sociaal-fysieke wijkaanpak. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, april 2004.
• In ’t Veld, J., (2003), Analyse van Organisatieproblemen, een toepassing van denken in systemen en processen, Amsterdam, Wolters-Noordhoff B.V.
• Johnson, G., Scholes, K. en Whittington, R., (2007) Exploring Corporate Strategy, 7e druk, Amsterdam, Pearson Education Benelux.
• Junger, M. (2006), Naar een kosteneffectief beleid ter voorkoming van antisociaal gedrag, Hst. 3 van Opbrengsten van sociale investeringen, RMO, Uitgeverij SWP. • KAW, architecten en adviseurs, Woningbehoefte Onderzoek Fryslân 2003.
• KAW, architecten en adviseurs, Woningbehoefte Onderzoek Fryslân 2007.
• Kromhout, S. en Wilkens, L., (2007), Woningcorporaties in actie voor de leefbaarheid, leefbaarheidsactiviteiten in 2005, Amsterdam, RIGO Research en Advies BV.
• Laan, van der, P. (2004), Over straffen, effectiviteit en erkenning, in Justitiële Verkenningen, jaargang 30, nr.5, 2004.
• Lachin, J., Matts, J. en Wei L. (1988), Randomization in Clinical Trials: Conclusions and Recommendations. Controlled Clinical Trials nr. 9 (4): 365-74.
• Leeuw, A. C. J., (2003), Bedrijfskundige Methodolgie, management van onderzoek, Assen, Koninklijke Van Gorcum.
• Lingane, A. en Olsen, S. (2003), Social Return on Investment: Standard Guidelines, Holland Management Review, nr. 98, 2004, pp. 59-73.
• Makridakis, S., (1990), Forecasting, Planning, and Strategy for the 21st Century, New York, Free Press.
• Marlet, G. en Woerkens, C., (2004), De maatschappelijke baten van een veilige stad, Breukelen, Nyfer.
• Miller, N.G., (1982), Residential property hedonic pricing model: a review, Greenwich, JAI Press Inc.
• Ministerie van VROM, (2005), Besluit Beheer Sociale Huursector, Staatsbladen 215 en 220.
• Mintzberg, H., (1990), The Rise and Fall of Strategic Planning, New York, Free Press. • Moore, M. H., (1995), Creating Public Value; Strategic management in government,
Cambridge, Massachusetts, Harvard University Press.
• New Economics Foundation, (1998), Briefing paper on Social Auditing, London, New Economics Foundation.
• Os, P. van, (2007), Mensen, Stenen, Geld, het beleidsproces bij woningcorporaties, Amsterdam, RIGO.
• Postma, M., Rutten W. en Vries C. de, (2001), Farmaco-economisch onderzoek. Pharmaceutisch Weekblad 2001; 136: 542-5.
• Provinsje Fryslân (2003), Diagnose van de woningmarkt in Fryslân 2003-2015, Amsterdam, RIGO Research en Advies BV.
• Provinsje Fryslân (2007), Prognose Bevolking en Woningbehoefte, Trendvarianten 2007.
• Provinsje Fryslân (2007), De woningmarkt in Fryslân 2007-2016, Amsterdam, RIGO Research en Advies BV.
• Quarter, J., Mook, L. en Richmond, B.J., (2003), What counts, Social accounting for nonprofits and cooperatives, New York, Prentice Hall.
• Scholten, P. (red.), (2005), Social Return on Investment, handleiding voor het meten van maatschappelijk rendement. Amstelveen, Lenthe Publishers.
• Scholten, P., (2003), Maatschappelijk Rendement Gemeten, Social Return on Investment, Amsterdam, Uitgeverij SWP.
• Senten, M., (2003), Preventie loont, tussenstand van het Programma Preventie 1992-2002, Assen, Uitgeverij van Gorcum.
• Smaal, P., (2005), Vitaal platteland; vitale kleine kernen, Evaluatie in het kader Nota Ruimte, Echt, H&S adviseurs.
• Stacey, R.D., (2007), Strategic Management and Organisational Dynamics, The Challenge of Complexity, vijfde editie, Harlow, Pearson Education Limited.
• Torenvlied, R. en Akkerman, A., (2005), Preventiebeleid: een verkennende achtergrondstudie, Den Haag, RMO.
• Tremblay, R.E., (2001), Montreal longitudinal experimental study, Prevention & Treatment, March 30, 2001. nummer 4.
• Veerman, J.T. en Yperen, T.A. van, (2005), Tussen de modder van de praktijk en de schone wetenschap. Vrijheidsgraden en graden van zekerheid in effectonderzoek. In Tijdschrift Kinder- & Jeugdpsychotherapie, nr. 32, blz. 4-23.
• Venema, E, (2004), SROI: de impact van impact meten, in FM Tijdschrift over Filantropie en Bestuur, Oktober 2004.
• Verdurmen, J., (2004), Effectiviteit van preventieve interventies gericht op jeugdigen, Utrecht, Trimbos-instituut.
• Watts, D., (2003), Six Degrees, The Science of a Connected Age, Londen, Heinemann.
Bijlagen
Blz.
1) Aedex/IPD vastgoedbenchmark 57
2) Krantenknipsel MFC Winsum 60
3) Transactiegegevens vastgoedverkoop Welkom en weging perceelgrootte 62
4) Aanvullende informatie Woningcorporatie Welkom 64
Bijlage 1) Corporatie-Vastgoedbenchmark Aedex/IPD
In de AEDEX/IPD Corporatie Vastgoedindex worden corporaties gezien als maatschappelijk gedreven investeerders (c.q. beleggers) in vastgoed. Om de juiste afwegingen te maken is inzicht in een optimale benutting van de woonportefeuille noodzakelijk. Door deze informatie te vergelijken met een grote groep andere corporaties, worden belangrijke aanwijzingen gevonden voor de mate van succes. De index is een instrument om de financiële prestaties vanuit een optiek van rendement op investeringen van een corporatie te meten. Zo wordt in dit verband het beleidseffect op de primair maatschappelijke portefeuille slechts in financieel-economische termen uitgedrukt. Dit wordt gedaan door de feitelijk behaalde rendementsprestatie af te zetten tegen hetgeen had kunnen worden bereikt ingeval de corporatie volledig marktgedreven was geweest. De meer kwalitatief beleidsmatige oogmerken van de gemaakte keuzes, worden met de index niet in beeld gebracht.
Concreet geeft de index inzicht in twee aspecten. Enerzijds is dit de puur financiële prestatie in vergelijking tot die van de marktgedreven vastgoedpartijen. Anderzijds is dit een financiële weergave van de maatschappelijke prestatie van de corporatie. In afbeelding 1 worden de verschillende componenten grafisch weergegeven.
Afb. 1 Overzicht van rendementssoorten Rendement op geïnvesteerd vermogen Direct Rendement Indirect Rendement Financieel Rendement Beleidseffect primair maatschappelijke portefeuille Direct Rendement Indirect Rendement Maatschappelijk Rendement + Totaal Rendement
Aedex/IPD beschikt over informatie ten behoeve van vastgoedobjecten die in totaal zo’n 800.000 woningen omvatten, ongeveer een derde van de sociale woningvoorraad in Nederland. Anno 2007 doen 53 woningcorporaties mee aan de benchmark. Dit is ongeveer 12% van het totaal aantal woningcorporaties. Hieruit kan geconcludeerd worden dat momenteel vooral de grotere corporaties meedoen aan de benchmark. Het gemiddeld aantal woningen per corporatie is 4300 (over de gehele sector). Het gemiddelde in de benchmark is (800.000 / 53) 15.000. Woningcorporatie Welkom is met 10.000 woningen relatief kleiner dan het gemiddelde in de benchmark.
De Rendements-prestatiemeting door Aedex/IPD
Met de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex wordt het rendement op het geïnvesteerd vermogen op twee manieren inzichtelijk gemaakt. De index geeft inzicht in het directe en indirecte rendement van het vastgoed. Met het directe rendement wordt de feitelijke kasstroom (alle inkomsten en uitgaven) in een meetperiode, in relatie tot de investering aan het begin van die meetperiode, uitgedrukt in een rendementscijfer. Door middel van het indirecte rendement wordt de waarde-ontwikkeling, gedurende een meetperiode, in relatie tot de investering aan het begin van die meetperiode, uitgedrukt in een rendementscijfer. Beide rendementscijfers bij elkaar opgeteld geeft het totale rendement over het vastgoed. De methodiek om het totale rendement te berekenen, is identiek aan die van andere IPD-prestatiemetingen. Hierdoor kan het rendement van de woningcorporatie vergeleken worden met die van een onderneming in de institutionele vastgoedwereld. Een woningcorporatie zal, wanneer het zijn sociale verplichtingen serieus neemt, altijd slechter presteren dan een institutionele vastgoedbelegger. Dit wordt in beleggersjargon een underperformance genoemd. Belangrijke reden voor de ‘underperformance’ is het verschil in beleggingsobjecten. Een institutionele vastgoedbelegger zal een hoger rendement behalen door te investeren in winkels en kantoorgebouwen. De woningcorporatie zit met zijn sociale woningen vast aan een minder aantrekkelijke portefeuille.
Een woningcorporatie verkrijgt belangrijke informatie over de mate van onderpresteren in samenhang met gegevens over de vastgoedportefeuille. Het verlies moet in ieder geval verklaard worden vanuit de maatschappelijke doelstelling van de corporatie. Wanneer dit niet het geval is, is er onnodig geld blijven liggen.
Met de Corporatie Vastgoedindex wordt getracht ook de maatschappelijke component in het functioneren van corporaties zichtbaar te maken. In de pure vorm maakt de IPD-performance standaard het financiële rendement op investeringen in vastgoed inzichtelijk. Deze beleggersbenadering geeft weinig inzicht in de consequenties van gemaakte keuzes in het kader van de maatschappelijke functie op het behaalde financiële rendement. De vastgoedindex probeert inzicht te geven in de maatschappelijke activiteiten door hun effect op financieel rendement te kwantificeren en daarmee onderling vergelijkbaar te maken. Dit onderdeel van de index is (anno 2008) in ontwikkeling.
Fig. 2 Maatschappelijk rendement, de ‘missing link’. Rendement op geïnvesteerd vermogen Direct Rendement Indirect Rendement Financieel Rendement Direct Rendement Indirect Rendement Maatschappelijk Rendement + Totaal Rendement
AEDEX/IPD
?
Beleidseffect primair maatschappelijke portefeuille60
Bijlage
2) Knipsel MFC Winsum
gebou”, zo zeggen voorzitter Bouwe van der Veer en penning-meester Piet Heslinga van de stichting. In de afgelopen jaren kwam het bestuur van Nij Dok 78 keer bij elkaar en waren er tientallen vergaderingen met an-dere instanties. “Trochsette jon-ges, dit gebou moat der komme”, was het credo.
Door Hinne Bokma
Komende vrijdagmiddag wordt het nieuwe multifunctionele centrum (mfc) in Winsum officieel ge-
het mfc heeft een multifunctionele de pelote-wedstrijden en wordt de
jaarlijkse ‘merke’ gehouden.
Het verhaal van het mfc begint hal-
Van een mfc was toen nog geen tafel komen, er moest ook overlegd worden met de caféhouder. De
ûnderút helle”, zo zegt hij. Heslinga
drukken dat het multifunctioneel
Platencontract en
Bijlage 3) Transactiegegevens
Jirnsum
Datum Adres Koopsom Grootte perceel
2-11-2004 Douwemastrjitte 29 € 101.650,-- 205 m² 10-11-2004 Douwemastrjitte 31 € 90.950,-- 135 m² 7-2-2005 Douwemastrjitte 27 € 112.500,-- 265 m² 2-3-2005 Douwemastrjitte 21 € 97.500,-- 135 m² 22-11-2005 Douwemastrjitte 35 € 104.894,-- 195 m² 6-2-2006 Douwemastrjitte 43 € 110.500,-- 135 m² 10-7-2006 Douwemastrjitte 33 € 119.000,-- 265 m² 19-10-2006 Douwemastrjitte 23 € 110.000,-- 265 m² 13-4-2007 Douwemastrjitte 25 € 106.609,-- 200 m² 29-10-2007 Douwemastrjitte 3 € 117.000,-- 155 m² Winsum
Datum Adres Koopsom Grootte perceel
13-10-2004 Mied’igge 17 € 107.000,-- 205 m²
20-7-2004 Mied’igge 21 € 113.955,-- 285 m²
30-11-2005 Mied’igge 30 € 110.000,-- 225 m²
19-9-2006 Mied’igge 32 € 117.500,-- 255 m²
Weging van perceelgrootte
Gewogen Gemiddelde Huis# Koopsom Perceel Afwijking Koopsom per jaar
Stijging % Winsum, Mied'igge 2004 17 107000 205 42 113300 110777,5 21 113955 285 -38 108255 2005 30 110000 220 27 114050 114050 2,95 2006 32 117500 255 -8 116300 116300 1,97 2007 23 124000 270 -23 120550 120550 3,65 Gemiddelde 247 Jirnsum, Douwemastrjitte 2004 31 90950 135 61 100100 100200 29 101650 205 -9 100300 2005 21 97500 125 71 108150 105114,7 4,90 27 112500 265 -69 102150 35 104894 195 1 105044 2006 23 110000 265 -69 99650 109316,7 4,00 33 119000 265 -69 108650 43 110500 135 61 119650 2007 3 117000 170 26 120900 113454,5 3,79 25 106609 200 -4 106009 Gemiddelde 196
Bijlage 4) Aanvullende informatie Woningcorporatie Welkom
Woningcorporatie Welkom
Woningcorporatie Welkom heeft een strategie ontwikkeld waarin een sterke ambitie tot groei wordt uitgesproken. De corporatie is nu werkzaam in de centrale as van Fryslan, grofweg van Makkum aan het IJsselmeer tot en met Beetsterzwaag aan de grens met Groningen. De corporatie wil vooral een bijdrage leveren aan de woonkwaliteit in kleine tot middelgrote dorpen (Strategisch kader, 2005). Dit betekent concreet dat Welkom:
• zich richt op kleine en middelgrote dorpskernen (tot 10.000 inwoners) in Noord-Nederland;
• vanuit haar visie op wonen in dorpskernen een integraal woon- en leefconcept wil aanbieden en daarbij samenwerkt met lokale overheden, dorpsbelangen, huurders etc. op gebieden als, welzijn, zorg en vitaliteit.
Welkom richt zich in haar kleine en middelgrote kernen (zie voor een overzicht bijlage 5) op een goede huisvesting en de aanwezigheid en/of bereikbaarheid van voorzieningen zoals (medische) zorg, winkels, openbaar vervoer en scholen. Voor de klanten van Welkom betekent deze strategie dat zij kunnen (blijven) wonen in de middelgrote en kleine dorpen in kwalitatief goede en voor de doelgroep geschikte woningen en dat de nodige voorzieningen aanwezig, dan wel goed bereikbaar zijn.
Demografie in Welkom-kernen
Fryslan telt zeer veel kleine kernen (Smaal, P., et al., 2005). Er zijn 325 kernen met minder dan 1500 inwoners. Dit is 20% van alle kleine kernen in Nederland. Woningcorporatie Welkom is werkzaam in 76 kernen. Zij heeft veelal een monopolistische positie in de sociale huursector van deze kernen. Zestig Welkom-kernen hebben minder dan 1500 inwoners. Hiermee rekent Welkom bijna twintig procent van de kleine kernen in Fryslan tot haar werkgebied.
Kleine kernen zullen in toenemende mate worden bevolkt door de leeftijdsklasse 45-64 jaar. Deze groep mensen bevinden zich op de top van hun wooncarrière. Meer dan de helft van deze doelgroep woont in vrijstaande of half vrijstaande koopwoningen (WOBOF 2003).
Recente studies (WOBOF 2003, 2007, Prognose bevolking 2007) geven verder inzicht in de demografische verschuivingen in Fryslan. De optelsom van natuurlijke aanwas (geboorte minus sterfte), buitenlandse migratie en binnenlandse migratie laten zien dat er sprake is van een afnemende groei van de Friese bevolking. Deze zal omstreeks 2025 overgaan in krimp. Dit komt met name door de overgang van een geboorteoverschot naar een sterfteoverschot.
De naderende krimp in bewonersaantallen zal het eerst merkbaar zijn in de plattelandsgebieden en dan met name in de kleine kernen (minder dan 2.500 inwoners) (WOBOF 2007). Belangrijke redenen voor de gevoeligheid van kleine kernen voor de huidige demografische verschuivingen zijn vergrijzing, ontgroening en de toename van eenpersoonshuishoudens.
Een vergrijsde populatie zorgt op korte termijn voor een sterfteoverschot. Dit zorgt voor een afname van de populatie. Een vergrijsde populatie heeft hiernaast specifieke wensen met betrekking tot de woning en woonomgeving. Door het grote aantal koopwoningen in kleine kernen (76% in 2003, WOBOF, 2003), waarvan 54% (half)vrijstaand (WOBOF 2007), zijn ouderen veelal geneigd om te verhuizen. Deze verhuisneigingen worden met name veroorzaakt doordat de meerderheid van senioren in huurwoningen wensen te wonen en omdat er een specifieke zorgvraag ontstaat.
Ontgroening, primair veroorzaakt door het lage geboortecijfer (1,7 kind per vrouw), zorgt voor relatief grotere problemen in kleine kernen omdat daar simpelweg weinig te halen valt voor volwassenen met kinderen, jongeren en jong volwassenen. Mogelijke verklaring kunnen gevonden worden in het gebrek aan kinderopvang, basisscholen, opleidingen, vermaak en banen. Jongeren vinden er onvoldoende opleidingen en vermaak en jong volwassenen missen er de aansluiting op de arbeidsmarkt.
In kleine kernen zijn relatief minder banen beschikbaar dan de rest van Nederland. De kleinere kernen hebben grofweg 1 baan op elke 2 woningen, terwijl deze verhouding voor grotere kernen ongeveer 1:1 is. Het aantal banen in de agrarische sector, historisch een belangrijke werkgever in kleine kernen, is de afgelopen 10 jaar met bijna 40.000 afgenomen
Het CBS (Huishoudensprognose 2006-2050) geeft een prognose voor de toename van het aantal huishoudens van 7,1 miljoen in 2006 naar 8,1 miljoen in 2035. De toename wordt deels veroorzaakt door een sterke toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Wederom sluit het aanbod in kleine kernen (half)vrijstaand en koop) niet aan op de vraag.
De veranderende demografische samenstelling en de aanwezigheid van voorzieningen beïnvloeden elkaar. De exacte causale verbanden zijn hierbij moeilijk vast te stellen. Zichtbare trends in kleine kernen zijn schaalvergroting in de detailhandel en scholen en afslanken van het kantorennetwerk van banken en postkantoren. Voorzieningen zoals huisartsenpraktijken en horecagelegenheden zijn juist wat sterker vertegenwoordigd in kleine kernen in vergelijking tot grotere kernen.
Het Welkom-beleid
Woningcorporatie Welkom schat in dat het de aangeduide verschuivingen en haar gevolgen voor huisvesting in kleine kernen, niet eenzijdig kan verhelpen. Kosten noch moeite sparen om de allerkleinste kernen te behouden zoals ze vroeger waren is zinloos. Hele kleine dorpskernen (tot 500 inwoners) met een eigen kerk, sportvereniging en voldoende huisvestingsmogelijkheden voor ‘gevoelige doelgroepen’ lijken steeds vaker tot het verleden te behoren. Vrij letterlijk kwam het verdwijnen van kleine kernen in februari 2008 in het nieuws toen de bijna tweehonderd inwoners van Ganzedijk in Oost-Groningen geïnformeerd werden over de plannen van de provincie, gemeente en woningcorporatie over de sloop van het gehele dorp. De gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek over de te verwachten krimp in Oost-Groningen komen overeen met de verwachtingen voor delen van Fryslan.
Naast het faciliteren van de onvermijdbare verschuivingen is het wenselijk om een sturende rol te spelen in het vitaliseren van het platteland. Kritiek punt hierbij is om in bepaalde kernen regionale functies zoals winkels, scholen en sportverenigingen te behouden. Deze coördinerende functie vraagt om een vorm van portfoliomanagement waarbij er met name veel aandacht is voor de ‘vraagtekens’. Dit zijn de kernen die op een kritiek punt zijn aangekomen in hun voortbestaan. Zoals gesteld is het waarschijnlijk onmogelijk om alle
kernen te behouden. Welke kernen wel worden behouden en waar flinke investeringen nodig zijn om de vitaliteit te waarborgen, is een moeilijke afweging.
De kernen-portfolio
Inzicht in haar portfolio krijgt Welkom door de 76 kernen in te delen in verschillende categorieën. Voor elke categorie is er een specifiek beleid opgesteld. De kritieke kernen (de vraagtekens) zijn veelal de B-kernen. Waar de A-kernen een natuurlijke aantrekkingskracht hebben op inwoners van alle leeftijden is zichtbaar dat C-kernen vaker bewoond worden door forensen in de leeftijdsgroep 45 tot 65 jaar. De B-kernen hebben in aantallen en samenstelling van inwoners een kwetsbare positie. Door de demografische trends kunnen B-kernen of minder aantrekkelijk worden voor een brede groep inwoners een verworden tot een C-kern of een regionale functionaliteit krijgen en verworden tot een A-kern.
Woningcorporatie differentieert haar beleid naar een indeling van de verschillende dorpen waarin zij vastgoed verhuurt:
A- kernen Dorpen met meer dan 1.500 inwoners. B- kernen Dorpen met 500 tot 1.500 inwoners. C- kernen Dorpen met minder dan 500 inwoners.
Per categorie geeft de woningcorporatie een andere invulling aan het begrip ‘woonkwaliteit’. Het volgende overzicht is ontleend aan het Strategisch Voorraad beleidsplan 2006 en geeft een overzicht van deze gedifferentieerde invulling:
C-kernen
Belangrijke aanknopingspunten voor de woonkwaliteit in deze kernen zijn:
Geborgenheid, veiligheid, mogelijkheden voor ontspanning en identificatie met de omgeving. Om dit voor elkaar te krijgen richt Welkom zich op het organiseren en stimuleren van sociaal-maatschappelijke activiteiten. De belangrijkste doelgroepen in deze kernen zijn de lage- en middeninkomens (tot 1.5 x modaal). Hiernaast legt Welkom in de kernen een accent op huisvestingsmogelijkheden voor starters.
B-kernen
Belangrijke (aanvullende) aanknopingspunten voor de woonkwaliteit in deze kernen zijn: Lokale voorzieningen, bijv. gemeenschapshuis, dus de meer fysieke kant van de leefbaarheid. Welkom stimuleert als procesaanjager en ontwikkelaar de realisatie van dergelijke voorzieningen (maar niet de exploitatie). In aanvulling op de doelgroepen bij de C-dorpen, ziet Welkom bij deze kernen de ouderen als belangrijke doelgroep.