Stedelijk wonen in Almelo. Stec Groep, 18 september 2018 Peter van Geffen

(1)

Stedelijk wonen in Almelo

Stec Groep, 18 september 2018 Peter van Geffen

(2)

Wonen in de Netwerkstad

1. RWP: regio-afstemming, Ladder-proof 2. Ontwikkelperspectieven suburbaan NT

(groen- stedelijk, dorps, landelijk wonen) 1. Ontwikkelperspectieven stedelijk wonen NT

“Wie kiest wordt gekozen!”

(3)

2012: Ladder als laatste Rijksbelang RO (nr.13), sinds medio 2017 een nieuwe Ladder

‘Oude’ Ladder

(4)

a) er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een

actuele regionale behoefte;

b) indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte

binnen het bestaand stedelijk gebied

van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

c) indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling

niet binnen het bestaand stedelijk gebied

van de betreffende regio kan

plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer,

passend ontsloten

zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een

beschrijving van de behoefte

^{aan die}

ontwikkeling,

en

, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt

buiten het bestaand stedelijk gebied

^{, een}

motivering

waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

+

Indien in het bestemmingsplan toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij het bestemmingsplan worden bepaald dat het tweede lid niet van toepassing is op de toelichting bij het bestemmingplan maar eerst op de toelichting bij het

wijziging- of uitwerkingsplan

^als

bedoeld in dat artikel.

Ministerie van Infrastructuur en Milieu

Sinds 1 juli 2017 een (nieuwe) Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

‘Oud’ (vóór 1 juli 2017) ‘Nieuw’ (vanaf 1 juli 2017)

(5)

RWP’s (Regionale Woon Programmering) in Overijssel gebaseerd op Ladder

• Kader voor woonprogrammering in Overijssel met gezamenlijke

uitgangspunten

• Gebaseerd op het concept en afwegingskader van de Ladder voor duurzame verstedelijking

• Basis voor regionale afstemming in Twente en bouwsteen

onderbouwing BP’s

(6)

Kwantitatieve groei neemt af, kwalitatieve omslag (en kansen)

0%

50%

100%

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037

Alleenstaanden/stellen 75+ jaar Alleenstaanden/stellen 35 t/m 74 jaar Gezinnen

Alleenstaanden/stellen t/m 34 jaar

Sterke toename van het aantal eenpersoonshuishoudens, op (middel)lange termijn afname aantal gezinnen

30.500 31.000 31.500 32.000 32.500 33.000 33.500 34.000

2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039

(7)

PBL: volop ruimte voor inbreiding, ook bij

hoog scenario

(8)

Strategisch kwalitatief programmeren &

lange termijn versterking Netwerkstad

Gezamenlijk ontwikkelperspectief NT op woonlocaties

1. Stedelijke appartementen

2. Grondgebonden stedelijk wonen 3. Stedelijk wonen bij transformatie

4. Suburbaan wonen binnen BSG (inbreiden) 5. Suburbaan wonen buiten BSG (aan de randen) 6. Exclusief suburbaan wonen

‘stedelijk wonen’

‘suburbaan wonen’

In Almelo: 40-55% urbaan, 45-60% suburbaan

(9)

Voorbeelden ontwikkelperspectieven

Urbaan

Suburbaan

2

4

3 5 6

1

(10)

• Betere aansluiting woningmarkt

• Versterken stedelijke structuur / stedelijk wonen

• Versterken aantrekkelijkheid Netwerkstad

• Complementaire (onderscheidende) woonmilieus

• Inspelen op trends: trek naar stad, eenpersoons- huishoudens, middeninkomens en vergrijzing

• Meer mensen in binnenstad: voorzieningen, ontmoeten, draagvlak

Er valt veel te winnen voor Almelo met

beter kwalitatief programmeren

(11)

Gouden regels voor stedelijk wonen

(12)

1: Kies

• Geen historisch centrum

• Geen gespannen woningmarkt

• Ontbreken duidelijke structuren (rivieren, grachten bv)

• Weinig autonome sturing op marktstructurering

(13)

2: Varieer extreem, smaakjes

(14)

Denkmodel: (extra) doelgroepen voor stedelijk wonen

Doelgroep kernwoorden mogelijk extra

vraag

doorstroming uit bestaande voorraad

wisselwerking met suburbaan wonen Jonge

(on)zelfstandigen

Betaalbaar bij de dynamiek, delen Stedelijk mobielen High-traffic en

verbonden Economisch

nomaden

Flexibiliteit

Hippe gezinnen Veilig, gezellig en praktisch

City-life jongeren Sociaal, dynamisch, avontuur

Dynamische ouderen

Contact, comfort en privacy

Community-zoeker Vernieuwend en gemeenschappelijk Lokale starter Betaalbaar en

voldoende ruimte Stedelijke

middenklasse

Prijs vs. kwaliteit Dinkies (en YUP’s) Comfort en dynamiek Stedelijke elite Exclusief, top of

market

(15)

3: Kritisch bij transformatie

• Wachten loont

• Niet alles klein! Relatie met ‘elastiekje’

• Kwalitatief hoogwaardig (goede buitenruimten, uitzicht, etc.)

• Transformatie kan ook naar bovenkant markt: exclusief

(16)

4: Meer middenhuur toevoegen

(17)

Voorbeelden middenhuur in Almelo

(18)

5: Ook exclusief stedelijk wonen

(19)

Gouden regels toegepast op Almelo

(20)

Focus op binnenstad, veel BSG-plekken

kunnen naar groenstedelijk wonen

(21)

Hoe worden binnenstad en stadhuis top

voor stedelijk wonen?

(22)

Welke locaties grondgebonden stedelijk wonen?

En welke naar

groenstedelijk

binnen BSG?

(23)

Stedelijk wonen in Almelo. Stec Groep, 18 september 2018 Peter van Geffen