- 70 -
Bijlage I: Probleemhebbersanalyse
(O) = Organisatie probleem (F) = Financieel probleem
cursief gedrukte tekst = Ontwikkelingen
Wegvallen financiële ondersteuning van de overheid
Druk om zelfstandig geld te genereren (F) en professioneler te handelen (O)
Zoeken naar nieuwe mogelijkheden om geld te
genereren (F)
Projectontwikkeling koopwoningen naast
huurwoningen
Exploitatie dure verhuur
Druk op de capaciteiten en kunde van de afdeling projectontwikkeling (O)
Vergroting projectportefeuille
Vraag om (risico-) beheersing MT (O)
Vraag om verbetering informatievoorziening projectontwikkeling
binnen en buiten de organisatie (O)
Vergroot belang inzicht Treasurer en Controller in geldstromen projecten
(F) + (O) Grotere geldstromen
binnen afdeling vastgoed
Potentieel Cultuurconflict
(O)
Verslechtering woningmarkt
Besturing afdeling projectontwikkeling
(O) BBSH / vpb wijzigingen (F)
Toezichthouders (CFV, WSW, RvC)
willen meer transparantie
- 71 -
Bijlage II: Onderzoeksopzet & DOV-Model
Diagnose
1. Beschrijving financiële risico’s 2. Evaluatie risicobeheersingsysteem 3. Opstellen Programma van Eisen toekomstig systeem
Probleemsituatie
Ontwerp
5. Ontwerpopzet nieuw risicobeheersingsysteem
Probleem
Verandering
6. Implementatie ontwerpopzet nieuw risicobeheersingsysteem
Verbeterde situatie
- 72 -
Bijlage III: Case Onderzoek Projecten
Er zullen in deze bijlage twee verschillende (recent) afgeronde projecten binnen Woonwaard in detail worden bekeken. Doel van dit case onderzoek is om een beter inzicht te verkrijgen in de verschillende (projectspecifieke) facetten, de verschillende soorten risico’s, en beslissingsmomenten en partijen die een rol spelen bij
projectontwikkeling, om zo tot een completer en vollediger programma van eisen te komen waaraan het toekomstige risicobeheersingsysteem moet voldoen. Ook zal zo een beter inzicht in projectontwikkeling binnen Woonwaard worden verkregen.
Bronnen van informatie zijn interne documentatie in projectmappen en andere wijze van verslaglegging (kwartaalrapportages), en persoonlijke gesprekken met betrokken projectleiders.
Bij dit case onderzoek zullen twee verschillende soorten projecten onder de loep worden genomen. Er zal een project dat in samenwerkingsverband (met partner) is gerealiseerd worden bekeken, en een project dat Woonwaard zelfstandig heeft gerealiseerd. Ook verschillen de projecten in de verhouding van koop- en
huurwoningen. Verschillende soorten projecten worden uitgezocht, om een compleet beeld te krijgen van de projecten, en de specifieke zaken die met de verschillende projecten samenhangen. Bij beide cases gaat het om projecten die niet lang geleden zijn afgerond.
De projecten zullen nu achtereenvolgens worden besproken. Hierna zal een vergelijking tussen de projecten worden gemaakt en zullen overeenkomsten en verschillen worden besproken. Een laatste stap is om aan de hand van specifieke zaken rondom deze projecten te komen met aanbevelingen om toe te voegen aan het programma van eisen waaraan het toekomstige risicobeheersingsysteem moet voldoen.
I Complex 412: t’Hoog, Vroonermeer, Alkmaar Projectvorm:
Dit project omvat de bouw van 148 huurwoningen (driekamerappartementen) in de Vroonermeer (Alkmaar). Hiervan zullen er 32 woningen worden gerealiseerd t.b.v.
verhuur aan Esdégee Reigersdaal, een zorginstelling. De bouw van dit project is verlopen via CV Hallokaties, een verbinding waarin Woonwaard met twee partijen (Vos Bouw en Amstelland) deelneemt. De projectleider bij dit project was Gerard Stet.
Projectverloop:
Het haalbaarheidsonderzoek van dit project is opgestart in 1999. Vervolgens is op 29- 7-1999 een bouwaanvraag ingediend bij de gemeente Alkmaar. Deze bouwaanvraag is op 26-7-2000 weer ingetrokken. Dit had te maken met de bezwaren die
omwonenden hadden geuit op de bouw van deze woningen. De appartementen worden namelijk gebouwd op het Vroonermeerbos en de bouw zou niet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan.
20-12-2000 heeft Woonwaard een nieuw verzoek ingediend tot de bouw van 148 appartementen. Op 27/12/2000 en 3/1/2001 zijn de aanvragen voor vergunningen
- 73 -
gepubliceerd, en de gemeente heeft de procedure tot het verlenen van een
bouwvergunning op 8-02-2001 in gang gezet. Omwonenden (Huiswaard, Horn-Zuid) hebben vervolgens bedenkingen bij de bouwplannen geplaatst op 11-04-2001. Dit omdat ’t Hoog gebouwd zou worden op het Vroonermeerbos. Deze bedenkingen waren samen te vatten rondom de volgende punten:
A) Recreatief wandel-hondenlosloop-gebied voor de bewoners van de Horn-Zuid, Huiswaard-II en de toekomstige bewoners van de Vroonermeer-Zuid gaat verloren. Het bos heeft voorts een belangrijke functie voor de vogels en andere dieren in de omgeving. Het werd gezien als een ‘ecologische stapsteen voor flora en fauna in de omgeving van Alkmaar’.
B) Ondeugdelijk milieu-effectrapport
C) Het bouwplan is strijdig met het beleid van de gemeente Alkmaar, het streekplan en het conceptbestemmingsplan
D) Het is onzeker of de woningen zullen voldoen aan de geluidsnormen, omdat de huidige rekenmodellen ontoereikend zijn.
E) Het bestreden bouwplan ligt voor het grootste gedeelte binnen 150 meter van de N508 Nollenweg, waardoor er sprake kan zijn van ernstige
luchtverontreiniging wat onderzocht dient te worden.
(http://home.wxs.nl/~mjdewild/vroonermeerbos/nieuws/)
Naar aanleiding van deze bezwaren hebben er diverse onderzoeken plaatsgevonden, waarbij verschillende adviesgroepen zijn geraadpleegd. De geluidsoverlast is gemeten, en deze bleek niet buiten proporties aanwezig te zijn. Ook de andere bezwaren van omwonenden zijn door de gemeente als ongegrond verklaard.
De gemeente Alkmaar heeft op 31 Mei 2001 in een vergadering ingestemd met de realisatie van de bouwplannen en zij is akkoord gegaan met het in gang zetten van de ten behoeve van het verlenen van de bouwvergunningen benodigde procedure. De bouwplannen zijn vervolgens gepubliceerd op 13 Juni 2001, en lagen vier weken lang ter inzage, waarbij het mogelijk was vernieuwde bedenkingen te plaatsen (hiertoe moesten er dan wel nieuwe gronden zijn). Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Omdat bij ’t Hoog de plannen niet in overeenstemming waren met het bestemmingsplan, was voor het verlenen van een bouwvergunning goedkeuring van de provincie vereist. Hierop heeft de gemeente Alkmaar op 6 September 2001 een aanvraag van geen bezwaar ingediend bij de gedeputeerde staten van Noord-Holland.
De kenbaar gemaakte bedenkingen zijn door de gemeente Alkmaar als ongegrond beschouwd, en de gemeente Alkmaar heeft dit doorgegeven aan de gedeputeerde staten van Noord-Holland. Vervolgens hebben de gedeputeerde staten van Noord- Holland een verklaring van geen bezwaar afgegeven op 6 november 2001. Hierop had Woonwaard vrij baan tot de aanbouw van dit appartementencomplex.
Het management en het bestuur hebben op 18 september 2002 besloten akkoord te gaan met de ondertekening van de koop- en aannemingsovereenkomst tussen de Ontwikkelings- en exploitatiemaatschappij Hallokaties C.V. en Woonwaard Noord- Kennemerland onder de volgende bepalingen:
- 148 stuks gestapelde huurwoningen, verdeelt in twee torens, gebouwd in combinatie met een Bouwfonds-toren t.b.v. verkoop.
- Locatie is de Vroonermeer-Zuid te Alkmaar
- 74 -
- 32 appartementen worden bouwkundig aangepast t.b.v. verhuur aan cliënten van Esdégee Reigersdaal (een zorginstelling). Deze (meer-) kosten worden volledig gedekt door Esdégé Reigersdaal d.m.v. verrekening in de huur en / of extra bijdrage Esdégé Reigersdaal.
Het project is ontwikkeld in Hallokatie-verband met de basis afspraken welke vastgelegd zijn in de overeenkomst met de gemeente Alkmaar. De aanvang van de bouw van het totale project is gepland op begin Oktober 2002, bouwtijd ca. twee jaar en de bouw is uitgevoerd door BAM Wilma te Alkmaar. Woonwaard heeft bewust besloten de twee torens te bouwen nadat de eerste (identieke) toren van Bouwfonds (een andere partner in Hallokaties) was gebouwd. Op deze wijze zou Woonwaard kunnen genieten van leereffecten van de bouw van de eerste toren, wat weer positieve effecten zou kunnen hebben op de kwaliteit van de twee torens die Woonwaard laat bouwen.
Met de gemeente is afgesproken dat er een maximale huur van 412 euro per maand gerekend mag worden voor deze woningen. De gemeente stelt hiervoor 181.512 euro subsidie beschikbaar vanuit de BWS-regeling (Budgetbeheer Woninggebonden Subsidies). Deze BWS-regeling is inmiddels met de komst van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing buiten werking gesteld. Met een Bruto Aanvangs Rendement (BAR) van 6,5 % leidde dit tot een onrendabel resultaat (onrendabele top) van 39.693 euro incl. BTW per woning. Woonwaard heeft als beleid dat de onrendabele top niet hoger mag zijn dan 50.000 euro per woning.
Als toelichting op het besluit wordt voorts nog genoemd dat het huurniveau in overleg met de gemeente wellicht naar de grens betaalbaar gaat, om het onrendabele bedrag te verlagen. Verder zou het project op langere termijn verkocht kunnen worden,
waardoor het project rendabel zou kunnen worden. Dit aangezien de
verkoopappartementen van Bouwfonds (de eerste toren die gebouwd was) een gemiddelde verkoopwaarde van 130.000 euro hebben. De opbrengsten van Hallokaties in de Vroonermeer-Zuid bedragen circa 11,1 miljoen euro (Memo 18/09/2002). Omdat Woonwaard voor 45 % eigenaar is van Hallokaties, en dus ook meedeelt in de winst van Hallokaties, kan Woonwaard ook meegenieten van winsten die Hallokaties uit dit project behaalt.
Bij het bestuursbesluit betreffende de aankoop van de grond en het doorgaan van het project is een kostenoverzicht gemaakt waaruit blijkt dat de kosten per woning op 116.944 euro begroot zijn. De totale begrote kosten zullen liggen op 17.307.694 euro.
Omdat het een ‘turn-key’ project is, wijken de daadwerkelijk gemaakte kosten niet veel af van de kosten die begroot zijn. Deze bouwkosten liggen immers tevoren contractueel vast, waardoor er geen grote afwijkingen in deze kosten plaats kunnen vinden.
Tijdens de bouw hebben woningen in het bezit van Woonwaard in de omgeving van dit project (Leopoldstraat) schade opgelopen door de heiwerkzaamheden. Er is veel scheurvorming ontstaan in de woningen. Deze schade is vergoed door de bouwer, Bam Wilma.
Dit project verloopt via Hallokaties. Hallokaties bouwt de woningen en Woonwaard neemt de woningen ‘turn key’ af van Hallokaties. In de projectmappen bevindt zich
- 75 -
vooral informatie over bouwkundige zaken, en niet zozeer over informatievoorziening richting het MT en besluiten die door het bestuur genomen zijn. In de projectmap zijn de bestuursbesluiten die gemaakt zijn en de momenten waarop het bestuur
beslissingen heeft gemaakt wel terug te vinden. De onderbouwing hiervan (in de vorm van informatie over projecten) ontbreekt grotendeels in de documentatiemappen van het project. Er is in de documentatiemappen voornamelijk informatie te vinden over contracten met de aannemer, bouwafspraken, en contracten over meer- en
minderwerk. Binnen dit project waren weinig bestuursbesluiten
(beslissingsmomenten), en kregen de projectleiders dus een grote mate van vrijheid om te handelen. De rol van de projectleiders bij dit project is anders dan bij projecten waarbij Woonwaard zelf de bouw op zich neemt. De projectleider was bij dit project meer controlerend van aard. De projectleider moest ervoor waken dat de
bouwkundige verrichtingen die de aannemers maakten in overeenstemming waren met het programma van eisen van Woonwaard.
De verhuur van de woningen bij ’t Hoog heeft wat problemen opgeleverd. Bij oplevering van de woningen duurde het gemiddeld drie tot vier weken voordat de woning was verhuurd. Dit was te wijten aan een slechte communicatie en coördinatie tussen de afdeling projecten en verhuurmedewerkers bij het verantwoordelijke rayonkantoor (Alkmaar Oost). Ook zijn de medewerkers op het rayonkantoor vaak niet berekend op oplevering van een dergelijke capaciteit. Het rayonkantoor heeft haar handen al vol aan de dagelijkse werkzaamheden. De organisatie rondom wordt ook bij andere projecten die Woonwaard uitvoert wel eens onderschat, maar vormt wel
degelijk een belangrijk aandachtspunt bij projectontwikkeling.
Het project ‘t Hoog kent enkele specifieke eigenschappen, vergeleken met de andere nieuwbouwprojecten. Ten eerste is dit project turn-key (kant en klaar) opgeleverd aan Woonwaard. Hierdoor hoeft de projectleider tijdens het project slechts een
controlerende rol uit te voeren. Hierbij zal de projectleider vooral aandacht besteden aan het contoleren van de bouwactiviteiten vergeleken met het programma van eisen bij Woonwaard. Wanneer dit fout dreigt te gaan, grijpt de projectleider in. In dit geval ging de controle iets verder, omdat Hallokaties (waarin Woonwaard ook deelneemt) het project uitvoerde. Hierdoor kon Woonwaard Hallokaties ook (gedeeltelijk) beïnvloeden. Bij dit project was de keuze van de lift een punt waarop de projectleider ingreep, omdat de lift die geplaatst zou worden niet voldeed aan het programma van eisen van Woonwaard. De lift voldeed niet aan de eisen die Woonwaard aan een lift stelt, en had zeer hoge onderhoudskosten. Hiervoor heeft de projectleider
toestemming van het bestuur gevraagd, omdat deze problemen zouden kunnen leiden tot een vertraging bij dit project. Uiteindelijk heeft de projectleider met de
liftleverancier overeenstemming bereikt (d.m.v. afgeleverde garanties van de liftleverancier).
Daarnaast is de afgifte van de bouwvergunning voor de bouw dit project een
belangrijk punt geweest. Het project is gerealiseerd op een voormalig bos, en hierdoor ontstond er weerstand van omwonenden. Het wachten op een bouwvergunning kan de voortgang van een project ernstig in gevaar brengen. Bij ’t Hoog viel de vertraging uiteindelijk mee, deze vertraging was niet langer dan een jaar. Het wachten op een bouwvergunning (duidelijkheid) kan veel langer (tot wel 10 jaar) duren, en vormt vaak een groot gevaar voor de voortgang van een project. Aangezien het grond tijdens
- 76 -
deze vertraging nog in het bezit was van Hallokaties, waren de (rente-)verliezen hier niet direct aanwezig voor Woonwaard.
II Complex 626: van Houtenkade, Alkmaar Projectvorm
Bij het project aan de van Houtenkade zijn drie bouwblokken gerealiseerd met daarin in totaal 82 driekamerappartementen. De woningen zijn gerealiseerd om een
zorgcentrum (Westerhout) op het terrein van een voormalig ziekenhuis (Elizabeth ziekenhuis) nabij de binnenstad van Alkmaar. Van deze 82 woningen zijn er 40 huur appartementen en 42 koopappartementen (met ondergrondse parkeergarage).
Woonwaard heeft de bouw van de appartementen zelfstandig op zich genomen, zonder partners erbij te betrekken. Dit project stond onder leiding van Fred Godijn, die zich vooral met de bouwkundige aspecten bemoeide. De verkoop van de woningen in project is uitbesteed (aan makelaars) en de coördinatie hiervan is grotendeels voor rekening van Marnette Vroegop (een andere projectleider van Woonwaard) gekomen.
Projectverloop:
De bouwgrond waar de van Houtenkade is gerealiseerd, was eigendom van de stichting Westerhout. Naast de woningen t.b.v. Woonwaard, is er ook een
zorgcentrum gerealiseerd voor de stichting Westerhout. Dit project is gerealiseerd in de binnenstad van Alkmaar, waardoor bij dit project de inspraak en bedenkingen van omwonenden van belang waren.
Bij het ontwerp waren een aantal gebouwen te hoog vergeleken met de toegestane bouwhoogte, waardoor er vrijstelling van de gemeente nodig was. Aangezien deze verhoging niet meer dan 10 % van de maximaal toegestane hoogte was, kon deze vrijstelling door de gemeente worden verleend. Bij dit project zijn bedenkingen geplaatst bij het verlenen van de bouwvergunning door omwonenden en
belanghebbenden. Deze bedenkingen hadden voornamelijk betrekking op het ontwerp (de architectuur). Het ontwerp zou horizonvervuilend en onacceptabel hoog zijn. Ook zou het monument (de kapel van het voormalige ziekenhuis) er niet goed meer
uitkomen na deze bebouwing. Een ander bezwaar was dat de verkeer- en parkeerdruk op het gebied toenemen.
Na meerdere keren het plan besproken te hebben heeft de welstands- en monumentencommissie zich in hoofdlijnen met het plan kunnen verenigen.
Vervolgens is op 27 november 2001 de bouwvergunning aangevraagd en deze aanvraag is behandeld in haar vergadering van 7 december 2001. In een
vervolgvergadering op 18 januari 2002 is de welstandscommissie akkoord gegaan met de bouwplannen. De rijksdienst voor de monumentenzorg heeft zich al op 14 juni 2000 kunnen verenigen met de realisering van het bouwplan.
Vervolgens heeft de raadscommissie in haar vergadering van 26 februari 2002 kunnen instemmen met de realisering van het bouwplan, en is die commissie akkoord gegaan met het in gang zetten van de ten behoeve van het verlenen van de bouwvergunning benodigde procedure. Hiertoe zijn er weer nieuwe bedenkingen door betrokkenen geuit, welke ook voornamelijk over het ontwerp van dit project gingen. Er werd
- 77 -
gevreesd dat woningen in de omgeving in waarde zouden dalen, en dat voor
omwonenden de kwaliteit van wonen naar beneden zou gaan. De gemeente woog de belangen van deze nieuwbouw (en zorgwoningen) hierbij af, en verzocht de Raad van State een verklaring van geen bezwaar af te geven. Dit was op 7 mei 2002.
Bij bestuursbesluit van 21 mei 2002 heeft het bestuur van Woonwaard ingestemd met de aankoop van grond ten behoeve van de nieuwbouw aan de van Houtenkade in Alkmaar. De van Houtenkade zal (voor Woonwaard) 82 appartementen bevatten, 42 huur en 40 koopappartementen inclusief een parkeerkelder. Woonwaard bouwt en blijft eigenaar van de huurwoningen. Uitgangspunt voor instemming met de bouw is de begroting en een dekkende huurprijs c.q. verkoopprijs (voor de 40 appartementen).
De grond is gekocht van zorgcentrum Westerhout, die op deze locatie een voormalig ziekenhuis in haar bezit had. Op het terrein werden naast de woningen van
Woonwaard ook 222 zorgplaatsen in zorgwoningen voor stichting Westerhout gebouwd.
Het contract met de (hoofd) aannemer is op 20 Mei 2003 ondertekend, waarbij de totale bouwkosten op 8.974.058 euro (excl. BTW) komen te liggen. In de begroting (van 6-9-2002) was hiervoor 9.314.864 opgenomen. De aannemer moest een
bankgarantie verstrekken van 5 % van de aanneemsom, 533.956 euro inclusief BTW.
De bouw ging van start in april 2003, en zou rond oktober 2004 afgerond zijn.
Het project aan de van Houtenkade was het eerste project waarbij Woonwaard de woningen zelfstandig verkocht. De verkoop verliep via twee makelaars, namelijk Broekman makelaars en Toon Roijers makelaardij. Verder werd het (verkoop) proces begeleid door een kopersbegeleider. Deze kopersbegeleider was van het
makelaardijkantoor Reus & Leeuwenkamp. De kopersbegeleider begeleidt kopers bij het opstellen van optielijsten bij de woningen en andere zaken. Deze begeleiding verliep bij de van Houtenkade niet vloeiend, omdat de kopersbegeleider niet de ervaring en competentie had die hiervan werd verwacht.
De makelaars hadden de verkoopprijzen van de koopappartementen voorgesteld, welke vervolgens door Woonwaard nog enigszins werden verhoogd. De verkoop van de woningen aan de van Houtenkade verliep zeer spoedig, ondanks dat de woningen in het duurdere segment van appartementencomplexen zaten. Deze voorspoedige verkoop was deels te wijten aan de samenwerking met stichting Westerhout. Met Westerhout was overeenstemming bereikt over de levering van zorgdiensten aan de toekomstige bewoners van het appartementencomplex. Dit zorgde ervoor dat de woningen geliefd werden bij de wat oudere mensen. Er wonen dan ook veelal oudere mensen (vanaf 50 jaar) in dit appartementencomplex.
De keuze voor de realisatie van koopwoningen is bij dit project erg laat gevallen, pas nadat de eerste paal was geslagen werd besloten om 40 woningen te verkopen en werd er besloten welke woningen verkocht zouden worden. Door deze late keuze konden kopers laat worden benaderd, en was de inspraak van kopers tijdens het bouwproces beperkt. Hierdoor werden er renteverliezen geleden, en werd het risico genomen dat de woningen niet allemaal verkocht zouden worden (vaak begint de bouw bij verkoop van 60% van de woningen). Reden voor deze late keuze lag in de besluitvorming bij het bestuur en onenigheid binnen het MT maar is niet geheel duidelijk. Deze late keuze tot verkoop heeft uiteindelijk geen negatieve gevolgen gehad voor de verkoop,
- 78 -
alle koopwoningen werden spoedig verkocht en precies op het moment van oplevering waren alle koopwoningen verkocht.
Een ander nieuw aspect bij dit project, was de samenwerking tussen de afdeling projecten en de financiële administratie op het gebied van de facturering van de termijnbetalingen naar de kopers. Hier werd bij de eindnota een fout gemaakt, omdat hierbij het meer- & minderwerk nog niet was meegenomen in deze factuur. Dit heeft voor onduidelijkheid bij kopers geleid, en heeft Woonwaard extra werk opgeleverd.
Het aansluiten van het gas / water en licht was bij de van Houtenkade een ander probleem. Nuon kon dit pas op het laatste moment voor elkaar krijgen, wat tot (onnodige) vertraging heeft geleid, en onder de bewoners die hun woning wilde betrekken spanningen veroorzaakte. Hierop heeft Woonwaard geen invloed en hiervan is Woonwaard dus afhankelijk. Woonwaard wordt hier echter wel op aangekeken door de kopers.
Kopers zijn kritischere consumenten dan huurders, en dan zeker wanneer de kopers in de hogere leeftijdscategorie zitten zoals bij de van Houtenkade. Het betrof hier
immers ouderen, waarvoor deze aankoop een gewichtige keuze was. Het zal voor velen de laatste aankoop van een woning zijn, nadat er (vaak) na lange tijd een huis werd verlaten. Hierdoor was enige vorm van kritiek vanuit de kopers wel te
verwachten.
Kenmerkend aan het project op de van Houtenkade is dus de samenwerking met een zorginstelling, en het zelfstandig bouwen van huur- en koopwoningen. Hierdoor heeft de projectleider van Woonwaard bij dit project veel zaken te regelen gehad, en veel dingen in de gaten moeten houden en moeten beheersen. Ook is de coördinatie en communicatie met de rest van de organisatie bij dit project niet goed verlopen, en dan voornamelijk de coördinatie met de afdeling administratie bij de afrekening van de koopwoningen.
Conclusie
Wanneer beide projecten met elkaar worden vergeleken, kan worden opgemerkt dat de communicatie van de afdeling projecten met de andere afdelingen binnen
Woonwaard die betrokken zijn (of zouden moeten zijn-) bij het
projectontwikkelingsproces bij beide projecten niet optimaal is verlopen. Er zijn communicatie en coördinatie problemen ontstaan. Het communiceren en coördineren tussen de afdeling projecten en de rest van de organisatie is dus voor verbetering vatbaar en vormt een bedreiging op het succes van een project. Dit verdient dan ook de aandacht te verkrijgen bij een vernieuwd risicobeheersingsysteem.
Wat hiernaast opvalt, is de grote afhankelijkheid en moeizaamheid van het verkrijgen van de benodigde bouwvergunningen van de gemeente. Bedenkingen van
omwonenden en een trage besluitvorming van de gemeente kunnen de voortgang van projecten in grote mate beïnvloeden. Bij beide projecten had dit een grote invloed op het tijdspad van het project. Dit dient dan ook een grote mate van aandacht te krijgen binnen het te ontwerpen risicobeheersingsysteem.
- 79 -
De rol van de projectleider (van Woonwaard) is bij beide projecten verschillend geweest. Bij projecten die turn-key worden opgeleverd is de rol van de projectleider meer controlerend en passief. Projecten waarbij Woonwaard de bouw (en verkoop) zelfstandig plaats laat vinden is de rol van de projectleider actiever en sturend en moet de projectleider zelf meer initiatieven nemen. De projectleider is in de huidige
organisatievorm vrij zelfstandig, en heeft vanuit de organisatie weinig ondersteuning.
Informatievoorziening richting het MT en bestuur geschiedt bij het
haalbaarheidsonderzoek op formele (schriftelijke) basis, en de informatievoorziening in de verdere fasen van het project geschiedt veelal op informele basis (wat slecht gedocumenteerd wordt en waarvoor geen standaarden zijn ontwikkeld). Deze informatievoorziening richting het MT en de informatievoorziening naar de rest van de organisatie is slechts gedeeltelijk terug te vinden in de projectdocumentatie.
De rol van projectleiders verschilt dus per project en de vormgeving van deze rol is afhankelijk van het type project dat wordt uitgevoerd.
Omdat Woonwaard veel verschillende projecten onderneemt, en de rol van de projectleider per project verschilt, ligt het voor de hand dat ook de manier van risicobeheersing (/ rapportage) per (type) project verschilt. Bij sommige projecten is beheersing van groter belang dan anderen, en ook de risico’s verschillen per project.
Bij elk project moet dan ook de risicoanalyse of risico-inventarisatie opnieuw plaatsvinden, opdat alle risicofactoren meegenomen en beheerst worden.
- 80 -
Bijlage IV: Risico’s CFV
Het CFV beoordeelt elk jaar de totale risicopositie van alle woningcorporaties, en onderscheidt en beoordeelt daarbij zes risicogebieden voor woningcorporaties (Methodiek Financiële Beoordeling CFV, 2003: blz. 10). Deze zes risicogebieden zullen achtereenvolgens worden beschreven.
“Gewone” bedrijfsuitoefening
Bij de risicobeoordeling binnen de gewone bedrijfsuitoefening wordt gekeken naar de mate waarin de prognoses fluctueren, de verkoopafhankelijkheid, overige
verhuuractiviteiten, de (prognose van-) hoogte van de bedrijfslasten, en de parameterkeuze bij de prognose.
Fluctuerende (en dus onbetrouwbare) prognoses, duiden op een slecht inzicht in de toekomstige geldstromen. Dit leidt tot een verhoogde risicofactor, omdat het duidt op risicovolle activiteiten of een slecht functionerend management. Een grote
verkoopafhankelijkheid leidt tot een marktrisico, waardoor het risico ontstaat dat er lagere opbrengsten uit verkopen gegenereerd worden of geplande opbrengsten uit verkopen niet gerealiseerd worden. Overige verhuuractiviteiten, bijvoorbeeld tegen commerciële tarieven, leiden ook tot een vergroot (markt) risico voor de
woningcorporatie. Dit omdat de kans op leegstand hier groter is, en er bij overige verhuuractiviteiten meer concurrentie met de markt optreedt.
Treasury
Onder het risicogebied Treasury vallen beleggingen, liquiditeitenbeheer, de (over-) financiering en rente ontwikkelingen. Bij risico’s op het terrein van rente
ontwikkelingen wordt gekeken naar de spreiding in herfinancieringsdata en
renteconversiedata van leningen. Wanneer veel leningen op hetzelfde tijdstip moeten worden afgelost, ontstaat er een hogere mate van (rente-) risico voor de
woningcorporatie dan wanneer er sprake is van een redelijke mate van spreiding. Ook het WSW stelt eisen (een normering) aan de woningcorporatie over spreiding van leningen om het renterisico te verkleinen. Het WSW heeft voor normering van het renterisico een grens van 15% gesteld aan de renteconversie t.o.v. het totale bedrag aan uitstaande leningen (Woningcorporaties en het WSW, 2003: blz. 69). Het WSW hanteert deze norm meer als richtlijn dan als harde norm. In sommige gevallen zal een corporatie er verstandiger aan doen te streven naar een lager percentage, soms
tolereert het WSW een hoger percentage.
Projecten
De risico’s binnen het proces van projectontwikkeling zullen later in een aparte paragraaf in groter detail worden besproken.
Vernieuwing / herstructurering
De samenstelling van het woningbezit, en dan vooral het bezit van woningen in oude (achterstands-) wijken kan een verhoogd risico met zich meebrengen. In deze wijken moet rekening worden gehouden met nieuwe volkshuisvestelijke taken in de toekomst die hoge investeringen zullen vergen. Omdat de hoogte en vorm van deze
investeringen momenteel grotendeels onzeker zijn, is inzicht in de samenstelling van het bezit van woningcorporaties van belang voor beoordeling van de risicopositie.
- 81 - Marktpositie
Hier komt de vraag aan bod of de woningcorporatie markttechnisch gezien een verhoogd risico loopt. Het aansluiten van de huidige woningvoorraad bij de marktvraag en de ontwikkeling in de verkoopwaarde en omstandigheden op de verkoop- en verhuurmarkt van woningen is daarbij van belang. Het gaat er binnen dit risicogebied dus om of er sprake is van een verhoogd marktrisico op basis van het (huidige) woningbezit van de woningcorporatie en de marktvraag.
Organisatie
Er bevinden zich ook risico’s binnen de interne organisatie van woningcorporaties, die aanleiding kunnen geven voor een verhoogd risicoprofiel. Dit gaat dan
voornamelijk over de kwaliteit van de organisatie, en de risico’s die hieruit voort kunnen vloeien.
Op elk risicogebied bepaalt het CFV hoe hoog de risico’s zijn, en dit wordt opgeteld.
Hier komt een totaalrisico uit voort. Op basis van dit totaalrisico bepaalt het CFV het gewenste weerstandsvermogen voor elke woningcorporatie. Wanneer het huidige weerstandsvermogen van de onderzochte woningcorporatie beneden dit gewenste weerstandsvermogen ligt, dan stelt het CFV een vervolgonderzoek (dossieronderzoek) in. Hierbij worden de risico’s opnieuw bekeken en beoordeeld. Wanneer ook uit het vervolgonderzoek blijkt dat er onvoldoende weerstandsvermogen is, en er
onvoldoende maatregelen worden genomen die kunnen waarborgen voor financiële continuïteit, onderneemt het CFV actie.
