Maarten Hoorn
Platform31 4 december 2019
Dilemma’s bij woningbouw en verstedelijking
Inhoud
• Aanleiding en opzet programma Stedelijke Transformatie
• Verschillen heden-verleden:
– Rijksbeleid – Corporaties – Grondbeleid
• Andere sturing
• Financiering
• Parkeren
Maarten Hoorn
Platform31 4 december 2019
Aanleiding programma
Van de ruim 1 miljoen woningen waaraan behoefte bestaat
• binnen bestaand bebouwd gebied
• in naar woongebied te transformeren gebied
• met aansluitende woonmilieus
• voor 2030
zijn circa 315.000 woningen te realiseren (bij aandacht voor financiering)
Aanleiding: onderzoek naar reële
transformatiepotentie
• Binnenstedelijke transformatie
• Ingekrompen organisaties
• Andere verhouding overheid-markt
• Decentralisatie
• Andere grote opgaven
• Afwezigheid budgetten
Waarom programma nodig?
1. Gemeenschappelijke problemen doorgronden en oplossen
2. Concrete transformatieprojecten versneld tot uitvoering brengen 3. Opgedane kennis verankeren in
onderwijs en opleidingen
Intensiveringsprogramma
Aangemelde gebieden
• Alkmaar (Kanaalzone)
• Amersfoort (De Hoef)
• Amsterdam (Amstel III en De Nieuwe Plantage)
• Bergen op Zoom (Plein 13 e.o.)
• Breda (Gasthuisvelden, Havenkwartier en CSM)
• Delft (Schieoevers)
• Den Haag (Binckhorst)
• Dordrecht (Amstelwijck en Spoorzone)
• Enschede (Spoorzone)
• Gorinchem (Vleugels Centrum)
• Groningen (Eemskanaalzone)
• Hattem (Bedrijventerrein ’t Veen)
• Heerhugowaard (Stationsgebied)
• Heerlen (Urban Heerlen)
• Hilversum (Spoorzone)
• Hoorn (Poort van Hoorn en Holenkwartier)
• Leeuwarden (Spoordok)
• Leiden (Leiden Noord – Kooiplein)
• Leidschendam-Voorburg (Klein Plaspoelpolder)
• Lelystad (Lelycentre)
• Leusden (Princenhof)
• Nieuwegein (Edisonbaan)
• Oosterhout (Arendplein)
• Oss (Wal Kwartier)
• Stichtse Vecht (Planetenbaan en Bisonspoor)
• Tilburg (Spoorzone)
• Utrecht (Merwedekanaalzone)
• Woerden (bedrijventerrein Middelland)
• Zaanstad (MAAK Midden/Kogerveld e.o.)
• Zwolle (spoorzone en schil centrum)
Maarten Hoorn
Platform31 4 december 2019
Verschil heden-verleden
Rijksbeleid - Vinex
Rijksbeleid - Novi
Rol corporaties
• Impact Woningwet 2015
Veel of weinig:
• Investeringsmogelijkheden
• Bezit in gebied
• Renovatieopgaven in huidige woningvoorraad
• Vraag naar sociale huurwoningen
Grondpolitiek
• Actief grondbeleid
• Grote masterplannen
• Publiek-private
samenwerkingen
Voorbeelden Woerden - Middelland
Reden andere aanpak
• Gemeenten mogen en willen steeds minder geld vastzetten
• Financieringsproblematiek
• Inflexibiliteit samenwerkingsentiteiten
• Van aanbodsturing naar vraagsturing
• Terugtrekkende overheid
Maarten Hoorn
Platform31 4 december 2019
Andere sturing
Versnipperd grondeigendom
• Ambitie: integrale gebiedsontwikkeling
• Eigendom en belangen versnipperd
• Geen grootschalige actieve verwerving door gemeente
• Dus: organisch en geleidelijk?
• Hoe kwaliteit en vaart maken?
Versnipperd eigendom
• Vier strategieën:
– Plotontwikkeling
– Organische ontwikkeling – Developing Apart Together – Samenvoeging eigendom
• Hoe stel je gezamenlijke ambitie?
Nieuwe samenwerkingen
Sturen op afstand
(representatief/generiek)
Nieuwe samenwerkingen
Sturen op afstand
(representatief/generiek)
Sturen in overleg
(participatief/specifiek)
Harde sturing
(juridisch/financieel)
Zachte sturing
(communicatief/relationeel)
Nieuwe samenwerkingen
Stimuleren:
Sturen op afstand
(representatief/generiek)
Harde sturing
(juridisch/financieel)
Verbinden:
Richting geven: Reguleren:
Zachte sturing
(communicatief/relationeel)
Communicatieve instrumenten die de keuzes van partijen
beïnvloeden
Juridische instrumenten die de mogelijkheden van partijen beperken (of
verruimen/dereguleren)
Instrumenten die de samenwerking en (zelf)organisatie van partijen bespoedigen
Financiële instrumenten die (in)direct kosten/risico’s voor
partijen verlagen
Maarten Hoorn
Platform31 4 december 2019
Financiering
Onrendabele toppen
• Onderzoek onder 18 projecten
• 26.000 woningen
• Vier verdiepende casussen
• Aantal verduidelijkende sessies
Private kosten
Ja 47%
Nee 33%
ntb 20%
Tekort?
Ja Nee ntb
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Gebouwd parkeren Sloop/ sanering Beperkt resultaat vastgoedexpl.
Boek-/ verwervingswaarde Openbare ruimte/ infra
Genoemde oorzaken/ private kosten*
Uitgaande van de 47%
die aangeeft een privaat tekort te hebben
*Ieder percentage staat voor het aantal
gemeenten dat de betreffende kostenpost heeft genoemd als (mogelijke) reden voor
Publieke kosten
Ja 78%
Nee 11%
ntb 11%
Tekort?
Ja Nee ntb
Openbare ruimte Plankosten Gebiedsinfrastructuur
Hoofdinfrastructuur Sloop/ sanering Verwerving/ uitkopen bedrijven Ondergrondse infrastructuur
Aanwezigheid hindercirkels Maatsch. voorzieningen
Genoemde oorzaken/ publieke kosten*
Uitgaande van alle casussen
*Ieder percentage staat voor het aantal gemeenten dat de betreffende kostenpost
heeft genoemd als (mogelijke/ een van de)
