41. De verhuiskostenvergoeding bij renovatie van woonruimte
MR. D. DE VRIES EN J. VAN HULST
Over de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoe- ding bestond de nodige onduidelijkheid, zeker in geval- len waarin de verhuurder naast renovatiewerkzaamheden ook nog dringende (onderhouds)werkzaamheden aan het gehuurde liet uitvoeren. De Hoge Raad heeft in 2016 op een aantal prejudiciële vragen geantwoord en geoordeeld dat de regeling omtrent de verhuiskostenvergoeding dwin- gendrechtelijk van aard is. De Hoge Raad oordeelde dat afwijking van de verhuiskostenregeling niet mogelijk is.
Hoe zit het nu precies? Tijd voor een beschouwing van de uitspraak van de Hoge Raad en een analyse van de lagere rechtsspraak sindsdien.
Voor een complete weergave van de regeling omtrent de verhuiskostenvergoeding zal hierna eerst het wettelijk kader worden geschetst. Vervolgens zal de bovengenoemde uitspraak van de Hoge Raad worden weergegeven. Afslui- tend zal een blik worden geworpen op de actuele ontwik- kelingen in de lagere rechtspraak omtrent de verhuiskos- tenvergoeding.
Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst
Uit artikel 7:220 lid 1 BW volgt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gele- genheid moet geven, ‘onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huur- overeenkomst en op schadevergoeding.’ Deze dringende werkzaamheden dient de huurder dus te gedogen. Deze gedoogplicht bestaat ook ten aanzien van renovatiewerk- zaamheden aan het gehuurde. In artikel 7:220 lid 2 BW staat namelijk dat lid 1 van dat artikel van overeenkom- stige toepassing is indien de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft. De verhuurder dient in een dergelijk geval een redelijk renovatievoorstel aan de huurder te doen.
Hierbij moeten de belangen van de verhuurder enerzijds
en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders anderzijds tegen elkaar worden afgewogen. Een dergelijk renovatievoorstel dient schriftelijk te worden gedaan.
Volgens de Hoge raad is een ver- huiskostenvergoeding verschuldigd
indien sprake is van een renovatie die verhuizing noodzakelijk maakt
Het begrip renovatie is ruim; onder renovatie wordt verstaan zowel de sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.
Een renovatie is iets anders dan het uitvoeren van drin- gende werkzaamheden, maar de grens tussen deze twee is niet altijd even scherp te trekken en er kan sprake zijn van samenloop. Het begrip renovatie gaat weer niet zo ver dat slechts het uitbreiden van voorzieningen of service, zonder een fysieke wijziging aan het gehuurde, daaronder valt.
Renovatie wordt geacht te leiden tot een toename van het woongenot, terwijl dat bij dringende werkzaamheden niet altijd het geval is (maar vaak wel). Een beoordeling van alle relevante omstandigheden van het geval is nodig om te bepalen of sprake is van renovatie of dringende werkzaam- heden, dan wel een samenloop van beide.
Wat is dan vervolgens een redelijk renovatievoorstel? Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat relevante factoren om de redelijkheid te toetsen onder meer zijn: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuur- der, de (hoogte van) de huurprijsverhoging voor de huur- der, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval.
Een voorstel dat een huurprijsverhoging inhoudt kan onder omstandigheden dus redelijk zijn. Er wordt dan ook de nodige vrijheid aan de rechter overgelaten om een reno- vatievoorstel op redelijkheid te beoordelen. Onderdeel van
Het komt geregeld voor dat een huurder tijdens het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden niet in het gehuurde kan verblijven en tijdelijk elders moet verblijven. Indien een verhuurder wil renoveren, kan in dat
geval een verhuiskostenvergoeding verschuldigd zijn aan de huurder. \
een dergelijk voorstel kan ook een tijdelijke vervangende ruimte zijn of een verhuiskostenvergoeding.
Lid 5 van artikel 7:220 BW bepaalt vervolgens dat de verhuurder bijdraagt in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie van een woon- ruimte. Het moet dus gaan om een verhuizing die in verband met de voorgenomen renovatie noodzakelijk is. Dat wil zeggen dat de renovatiewerkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft.
De huurder die zelf kiest om tijdelijk in een andere woning te verblijven terwijl de renovatiewerkzaamheden verhui- zing niet noodzakelijk maken, kan aldus geen aanspraak maken op deze vergoeding. De verhuiskostenregeling is niet van toepassing bij de uitvoering van dringende werkzaam- heden op grond van artikel 7:220 lid 1 BW, ook al zou de huurder in verband daarmee de woning moeten verlaten.
Lid 6 van artikel 7:220 BW bepaalt dat de minimumbij- drage in de verhuis- en inrichtingskosten bij ministeri- ele regeling jaarlijks voor 1 maart wordt gewijzigd, voor zover daar aanleiding toe is. De huidige minimumbijdrage bedraagt vanaf 28 februari 2019 € 6.095.
Renovatie zonder voortzetting van de huurovereenkomst
Naast de hiervoor besproken verhuiskostenregeling kan een verhuurder ook in een andere situatie een verhuis- kostenvergoeding verschuldigd zijn. Op grond van artikel 7:274 lid 1 onder c BW kan een verhuurder namelijk de huurovereenkomst opzeggen indien hij aannemelijk maakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
Onder eigen gebruik wordt ook een renovatie verstaan, aldus lid 3 van datzelfde wetsartikel. Voor toewijzing van deze opzeggingsgrond zal vast moeten komen staan dat, bij afweging van alle belangen, van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder een andere passende woon- ruimte kan krijgen. Bij beëindiging van de huurovereen- komst waarbij sprake is van renovatie van een woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, draagt de verhuurder op grond van artikel 7:275 lid 3 BW bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. In artikel 7:275 lid 4 BW is aangegeven hoe deze verhuiskos- tenvergoeding wordt vastgesteld.1 Deze verhuiskostenver- goeding is dezelfde als genoemd in artikel 7:220 lid 6 BW.
1 Art. 7:275 lid 4 BW luidt: ‘De minimumbijdrage in de verhuis- en inrich- tingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart wor- den gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.’
De Hoge Raad over de
verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:220 BW
Hof Arnhem-Leeuwarden stelde prejudiciële vragen aan de Hoge Raad omtrent de hiervoor besproken verhuis- kostenregeling. In de zaak die aan de prejudiciële vragen ten grondslag lag, speelde dat een woningcorporatie zowel dringende als renovatiewerkzaamheden aan woningen van een aantal huurders verrichtte. De huurders hadden gedu- rende vier maanden in een wisselwoning gezeten waarbij zij een deel van de inboedel hadden meeverhuisd naar de wisselwoning en een deel hadden achtergelaten in hun huurwoning. De verhuizing van en naar de wisselwoning hadden de huurders zelf geregeld. De woningcorporatie had al aangegeven dat een eventuele verhuizing op eigen kosten van de huurders diende plaats te vinden. Nadat de huurders waren terugverhuisd naar de huurwoning vorder- den zij dat de woningcorporatie hun een verhuiskostenver- goeding zou betalen. De kantonrechter had deze vordering afgewezen omdat deze oordeelde dat de renovatie het niet noodzakelijk maakte dat de huurders verhuisden. Toen de zaak bij het hof kwam, heeft het hof prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld.
Bij afweging van al het voorgaande komt de Hoge raad tot de conclusie
dat sprake is van dwingend recht
In de al aangehaalde uitspraak2 uit 2016 is de Hoge Raad nog uitgegaan van artikel 11g Bbsh (Besluit beheer socia- le-huursector). Het artikel is vervallen per 1 juli 2015. Bij wet van 4 februari 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek is de in artikel 11g Bbsh neergelegde regeling overgebracht naar artikel 7:220 BW en zijn aan de tekst van laatstgenoemde bepaling de leden 5, 6 en 7 toegevoegd.
De Hoge Raad is bij zijn uitspraak uitgegaan van het oude recht (art. 11g Bbsh), omdat sprake was van een verhuizing op een datum van voor de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving omtrent dit onderwerp. Verder is een belangrijk verschil dat artikel 7:220 BW ook van toepassing is op de particuliere huursector, in tegenstelling tot artikel 11g Bbsh.
Volgens de Hoge Raad is een verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien sprake is van een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW, en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzake- lijk maakt. Geen verhuiskostenvergoeding is verschuldigd indien een verhuizing noodzakelijk is vanwege dringende werkzaamheden. Bij samenloop van dringende werkzaam- heden en een renovatie, waarbij verhuizing noodzakelijk is, stelt de Hoge Raad het volgende: ‘Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werk- zaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onder-
2 Hr 22 april 2016, EcLI:NL:Hr:2016:726.
houd’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschul- digd indien de voor de renovatie nodige werkzaamhe- den – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. (Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7).’
Dwingend of regelend recht?
Artikel 11g Bbsh zelf bepaalde niet of de verhuiskosten- regeling van dwingend dan wel regelend recht was. Dit is volgens de Hoge Raad ook niet af te leiden uit de totstand- komingsgeschiedenis van dat wetsartikel. Toch zag hij aanwijzingen dat de verhuiskostenregeling dwingendrech- telijk van aard was en daarom naar huidig recht ook is.
Artikel 49 lid 1 Bbsh, dat inmiddels dus ook geen werking meer heeft, kende de minister de bevoegdheid toe om af te wijken van het Bbsh, mits dit geschiedde ten behoeve van experimenten die naar zijn oordeel in het belang van de volkshuisvesting waren. Deze bevoegdheid om af te wijken van het Bbsh vormde volgens de Hoge Raad dus een uitzondering op de hoofdregel dat het Bbsh dwingend recht bevatte. Op deze grond moest daarom worden aangeno- men dat ook artikel 11g Bbsh een regeling van dwingend- rechtelijke aard was waar in beginsel niet van kon worden afgeweken. De Hoge Raad redeneert vervolgens door, waarbij de Hoge Raad stelt dat gezien het feit dat artikel 11g Bbsh is overgebracht naar artikel 7:220 leden 5-7 BW, de huidige verhuiskostenregeling ook van dwingend recht moet zijn. Daarnaast kan dit volgens de Hoge Raad worden afgeleid uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:220 BW, omdat daaruit voortvloeit dat een huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW. Voorts had het in de ogen van de Hoge Raad anders voor de hand gelegen in de parlementaire geschiede- nis uitdrukkelijk te vermelden dat geen sprake zou zijn van dwingend recht.
Vervolgens bespreekt de Hoge Raad argumenten die er op zouden wijzen dat de verhuiskostenregeling juist van regelend recht is. Artikel 7:242 lid 1 BW bevat namelijk een reeks artikelen waarvan niet mag worden afgeweken.
De verhuiskostenregeling van artikel 7:220 BW staat hier niet in en dit zou er daarom op duiden dat sprake is van regelend recht. In de parlementaire geschiedenis van artikel 7:242 BW wordt artikel 7:220 BW ook niet als bepaling van dwingendrechtelijke aard genoemd. De Hoge Raad ontkracht dit vervolgens door te stellen dat artikel 7:220 BW ten tijde van de totstandkoming van artikel 7:242 BW uitsluitend de huidige leden 1-4 kende, en dat de leden 5, 6 en 7 pas later zijn toegevoegd aan de tekst van artikel 7:220 BW. Dat in de parlementaire geschiedenis van artikel 7:242 BW niets wordt gezegd over het dwingendrechtelijk karakter van artikel 7:220 BW is volgens de Hoge Raad derhalve logisch.
Bij afweging van al het voorgaande komt de Hoge Raad tot de conclusie dat sprake is van dwingend recht. Daarbij wordt nog kort gewezen op het feit dat de verhuiskosten- regeling bij beëindiging van de huurovereenkomst ook van dwingendrechtelijke aard is op grond van artikel 7:274 lid 1 onder c jo. 7:275 lid 3 jo. 7:282 BW.
Een voorzichtige tussenconclusie kan dan zijn dat indien renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd die verhui- zing noodzakelijk maken, de verhuurder een verhuiskosten- vergoeding verschuldigd is op grond van artikel 7:220 lid 6 BW. Omdat in lid 6 wordt gesproken over een minimum- bijdrage lijkt het erop dat een huurder in een dergelijk geval recht heeft op minimaal het in dat artikellid genoemde bedrag.
Recente ontwikkelingen in de lagere rechtspraak
Verschuldigdheid
Hoewel de Hoge Raad standvastig is over de dwingend- rechtelijke aard van de verhuiskostenregeling in de zin van artikel 7:220 BW, hebben zich recent gevallen voorgedaan waarbij rechters oordeelden dat geen verhuiskostenvergoe- ding verschuldigd was, dan wel een lager bedrag dan het in artikel 7:220 lid 6 BW genoemde bedrag. Hieronder wordt een aantal van deze uitspraken besproken.
De eerste betreft een uitspraak van de kantonrechter van Rechtbank Midden-Nederland.3 De woning van de huur- der in deze zaak was op verschillende vlakken gerenoveerd.
Verhuurder stelde om niet een logeerwoning ter beschik- king in de buurt van het gehuurde waarin de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden kon verblijven. Deze logeerwoning was volledig ingericht en huurder hoefde enkel eigen lakens, dekbedden, hoofdkussens en handdoe- ken mee te nemen. De huurder heeft vervolgens tijdens de renovatiewerkzaamheden twee weken in de logeerwo- ning verbleven en vorderde achteraf de minimumbijdrage in de verhuiskostenvergoeding in de zin van artikel 7:220 lid 6 BW, destijds een bedrag van € 5.892. De kantonrech- ter oordeelde dat geen sprake was van een noodzakelijke verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Huur- der heeft slechts de hierboven genoemde zaken mee hoeven nemen en niet de gehele woning hoeven ontruimen. Daar- naast hoefde de tijdelijke woning niet ingericht te worden, dit was immers al volledig gebeurd. Dat de huurder een deel van de inboedel in het gehuurde heeft moeten verplaatsen voorafgaand aan de renovatiewerkzaamheden mag van een goed huurder worden verwacht en kan niet worden gelijk- gesteld aan hetgeen in artikel 7:220 lid 5 BW onder verhui- zing wordt verstaan. Dit alles leidde tot afwijzing van de vordering door de kantonrechter.
3 rb. Midden-Nederland 17 oktober 2018, EcLI:NL:rBMNE:2018:5040.
Zeer recent oordeelde een kantonrechter van eveneens Rechtbank Midden-Nederland op een zelfde wijze.4 De omstandigheden in deze zaak waren vergelijkbaar met die van de hiervoor besproken zaak. Geen sprake was van een noodzakelijke verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 en 6 BW en de huurder had gebruik gemaakt van de door de verhuurder aangeboden (volledig ingerichte) logeerwo- ning tijdens de renovatiewerkzaamheden. Als een (soort van) overweging ten overvloede merkt de kantonrechter in r.o. 2.11 op:
‘Er is nog een andere reden waarom de verhuiskostenver- goeding niet kan worden toegewezen. Mitros heeft [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een tijdelijke logeerwoning aangebo- den. Eerst heeft Mitros die logeerwoning aangeboden voor twee weken, maar inmiddels heeft Mitros [eiser sub 1] en [eiser sub 2] die logeerwoning aangeboden voor de duur van zes weken. In die logeerwoning staan meubels. Het is daarom voor [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet nodig om te verhuizen met al hun spullen. Zij kunnen hun eigen huis tijdelijk verlaten. In hun eigen huis moeten wat meubels worden verschoven, maar voor de rest hoeft er aan het huis niets gedaan te worden. Ook om die reden kan geen verhuiskostenvergoeding worden toegewezen: er is name- lijk geen sprake van een verhuizing.’
Met deze overweging lijkt de kantonrechter de definitie van
‘verhuizing’ op scherp te willen zetten. In de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad had de Hoge Raad namelijk niet aangegeven wat onder een ‘verhuizing’ moest worden verstaan. De Hoge Raad had namelijk in r.o. 3.4.3. uitslui- tend als volgt geoordeeld: ‘Ingevolge art. 11g lid 1 Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 lid 5 BW, is de verhuis- kostenvergoeding slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2 bedoelde zin, en de werk- zaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzakelijk maken.’ De kantonrechter wees derhalve de vordering tot vergoeding van de verhuiskosten af.
Matiging
Op 4 januari 2017 oordeelde een kantonrechter van Recht- bank Midden-Nederland eveneens in een zaak waarbij de huurder de minimumbijdrage in de verhuiskostenvergoe- ding vorderde.5 Aan de vordering werd ten grondslag gelegd dat, in verband met de operatie van de zoon van de huur- der en in het kader van zijn genezing, de noodzaak bestond om te verhuizen tijdens de renovatie van de woning, welke verhuizing ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. De verhuurder betwistte dat de verhuizing noodzakelijk was in verband met de voorgenomen renovatie. Verder was volgens de verhuurder van verhuizing geen sprake, omdat de huurder de inboedel niet heeft meegenomen. Voor de (aanzienlijke) kosten die daar normaliter uit voortvloeien is de minimale bijdrage in verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie bedoeld en die zijn er in dit geval niet volgens de
4 rb. Midden-Nederland 2 januari 2019, EcLI:NL:rBMNE:2019:66.
5 rb. Midden-Nederland 4 januari 2017, EcLI:NL:rBMNE:2017:359.
verhuurder, aldus de kantonrechter. De verhuurder deed een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW). De kantonrechter was van oordeel dat de noodzaak om te verhuizen in dit specifieke geval werd gevormd door een medische noodzaak die, in dit geval, overduidelijk aanwezig was. De verhuurder betwistte weliswaar het verband tussen noodzaak en renovatie, maar uit de parlementaire stukken blijkt dat dit verband breder moet worden gezien en dat daartoe ook bijkomende andere omstandigheden zoals gezondheid kunnen behoren. De kantonrechter oordeelde dat voldoende is aangetoond dat de huurder weliswaar kosten heeft moeten maken ter zake van de verhuizing en de inrichting van het tijdelijke verblijf, maar dat dit slechts een fractie van de kosten betreft waar- voor een minimumvergoeding ter zake van renovatie zou moeten worden toegekend van bijna € 6.000. De kanton- rechter oordeelde dat een vergoeding ter hoogte van de minimumbijdrage in gevallen als het onderhavige onaan- vaardbaar zou zijn en achtte de verhuiskostenregeling van artikel 7:220 BW niet zo hard dat er geen uitzonderingen op mogelijk zouden zijn. De kantonrechter zag derhalve reden om de verhuiskostenvergoeding in dit geval op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijk- heid in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW te matigen tot een bedrag van € 1.500.
De wetgever heeft zelfs expli- ciet overwogen dat ook als de huurder kort elders moet verblij-
ven, het minimumbedrag geldt
Vervolgens werd hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis.
Daardoor moest Hof Arnhem-Leeuwarden de in eerste aanleg door de kantonrechter toegepaste matiging van de verhuiskostenvergoeding beoordelen.6 Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en wees de vordering van de huurder tot betaling van de minimumbijdrage toe. Reden hiertoe zag het hof in de bedoeling van de wetgever. Het hof overwoog dat de wetgever heeft gekozen voor een dwin- gendrechtelijke regeling met een minimumbijdrage. Daarbij heeft zij geen onderscheid willen maken naar de duur van de verhuizing. De wetgever heeft zelfs expliciet overwogen dat ook als de huurder kort elders moet verblijven, het minimumbedrag geldt, aldus het hof. Het enkele feit dat het ging om een (relatief) korte verhuizing van drie weken was voor het hof van onvoldoende gewicht om te oordelen dat het in dit geval op grond van artikel 6:248 lid 2 BW naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn het wettelijk minimumbedrag toe te kennen.
In een andere uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden werd eveneens een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid van de hand gewezen.7 Het
6 Hof Arnhem-Leeuwarden 11 december 2018, EcLI:NL:GHArL:2018:10766.
7 Hof Arnhem-Leeuwarden 15 januari 2019, EcLI:NL:GHArL:2019:288.
hof wees hier weer op de bedoeling van de wetgever om de minimumbijdrage in de verhuiskostenvergoeding dwin- gendrechtelijk van aard te laten zijn. Verder overwoog het hof dat zelfs indien de huurder geen enkele kosten heeft gemaakt, het minimumbedrag verschuldigd is bij een nood- zakelijke verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW.
Conclusie
De Hoge Raad heeft in 2016 als antwoord op een aantal prejudiciële vragen aangegeven dat wanneer een huurder dient te verhuizen omdat een renovatie zonder verhuizing niet mogelijk is, de verhuurder een verhuiskostenvergoe- ding dient te voldoen. Daarbij heeft de Hoge Raad geoor- deeld dat er weinig keuzevrijheid is voor de verhuurder om de hoogte van die vergoeding vast te stellen aangezien de in de wet genoemde minimumbijdrage van dwingend- rechtelijke aard is en afwijking derhalve niet mogelijk is.
Een verhuurder is bij renovaties met voortzetting van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:220 BW derhalve gehouden een minimumbedrag aan verhuiskostenvergoe- ding te betalen aan de huurder, mits aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan. Deze antwoorden van de Hoge Raad leken niets aan de duidelijkheid te wensen over te laten. De discussie leek zich te verschuiven naar het begrip
‘verhuizing’. Een aantal kantonrechters leek een invulling te geven aan het begrip ‘verhuizing’ die het mogelijk leek te maken de vordering tot betaling van de verhuiskosten- vergoeding bij een gedwongen verhuizing ten gevolge van renovatie, af te wijzen. Volgens die kantonrechters kon niet gesproken worden van een verhuizing aangezien de huurders in die zaken tijdelijk gebruik konden maken van een volledig ingerichte logeerwoning die de verhuurder ter beschikking stelde. Daarnaast hebben zich gevallen voorge-
daan waarbij kantonrechters de verhuiskostenvergoeding matigden op grond van artikel 6:248 lid 2 BW.
Recentelijk heeft Hof Arnhem-Leeuwarden twee arresten gewezen die deze mogelijkheid inperken. De arresten van Hof Arnhem Leeuwarden lijken ons weer bij het uitgangs- punt van de Hoge Raad te hebben terug gebracht: als er sprake is van renovatiewerkzaamheden, die het noodzake- lijk maken dat de huurder (al dan niet tijdelijk) verhuist, dan is de verhuurder de minimum verhuiskostenvergoeding van artikel 7: 220 lid 5 en 6 BW verschuldigd. Het feit dat de verhuizing van korte duur is of de huurder nauwelijks spullen hoeft in te pakken of mee te verhuizen lijkt daarop niet van invloed te (mogen) zijn.
In sommige gevallen zal deze conclusie als schrijnend worden ervaren, zeker als een verhuurder een pakket maat- regelen aanbiedt die ervoor zorgt dat een huurder geen kosten maakt in verband met een noodzakelijke verhuizing bij renovatie (bijvoorbeeld doordat de verhuurder de kosten draagt voor verhuizing van de inboedel, inrichting van een tijdelijke woning, inrichting van de gerenoveerde woning, etc.). Wellicht dat in de toekomst niet meer centraal zal staan of de renovatie een verhuizing noodzakelijk maakt maar of de renovatie kan worden uitgevoerd terwijl de huurder er blijft wonen. Het is interessant om in de gaten te houden hoe kantonrechters met die twee laatste arresten zullen omgaan.
Over de auteurs
Mr. D. (Daniël) de Vries Advocaat bij Valegis Advocaten.
J. (Jimmy) van Hulst
Ten tijde van het schrijven van het artikel verbonden als paralegal aan Valegis advocaten.
