Postbus 200 1790 AE Den Burg
Bezoekadres Emmalaan 15 1791 AT Den Burg
T 14 0222 F 0222 – 362287 E gemeente@texel.nl I www.texel.nl
Zaaknummer 2044412 Contactpersoon
Uw aanvraag van 18 december 2019 Telefoonnummer E-mailadres
Onderwerp Besluit reguliere omgevingsvergunning
Verzenddatum 17 augustus 2020
Geachte xxx,
Wij hebben van u, via uw gemachtigde de heer J. Stapel van GeO Architecten BV, een aanvraag voor een omgevingsvergunning met de activiteit: bouwen ontvangen. De aanvraag gaat over de bouw van 14 woningen met commerciële plint aan de Kantoorstraat in Den Burg.
Wij hebben uw aanvraag tevens aangemerkt als een verzoek om af te wijken van het
bestemmingsplan (activiteit: handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening) ten behoeve van de goothoogte en de dakhelling.
Besluit
Wij besluiten de omgevingsvergunning voor de activiteiten: bouwen en handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening te verlenen. Het besluit is genomen op grond van artikel 2.1, lid 1, sub a en c, juncto artikel 2.10 en 2.12, lid 1, sub a onder 2 van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht (Wabo) in combinatie met artikel 4, lid 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht De gewaarmerkte stukken en bijlagen maken deel uit van deze omgevingsvergunning.
Overwegingen
• De aanvraag gaat over de bouw van 14 woningen met commerciële plint aan de
Kantoorstraat 7, 7A tot en met 7J, Kantoorstraat 9, Kantoorstraat 11, 11A tot en met 11C in Den Burg.
• In eerste instantie voldeed de aanvraag niet aan de indieningsvereisten uit de Regeling omgevingsrecht. Op 2 januari 2020 bent u gevraagd aanvullende gegevens aan te leveren.
Op 10 april 2020 zijn alle ontbrekende gegevens ontvangen en is de beslistermijn weer gaan lopen.
• Voor het perceel geldt het bestemmingsplan Den Burg met de bestemming Centrum – I (artikel 8), de dubbelbestemming Waarde – Archeologie 2 (artikel 35), de maatvoeringen maximum goothoogte 6 meter, maximum bouwhoogte 10 meter en minimum dakhelling 30 graden en maximum 60 graden en de functieaanduiding van horeca categorie 2.
• Het plan is in strijd met de bestemmingsplanregels voor wat betreft de voorgeschreven dakhelling en de goothoogte.
• In het bestemmingsplan is in artikel 8.3 de mogelijkheid opgenomen om af te wijken van de regels van het bestemmingsplan in die zin dat de dakhelling mag worden verlaagd en/of worden verhoogd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bebouwingsbeeld, de landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de omliggende gronden.
Het beeldkwaliteitsplan is hierbij het toetsingskader.
• Het bouwplan gaat uit van een goothoogte van 6,30 meter, waarmee de toegestane goothoogte met 0,30 meter wordt overschreden. Hiervoor kan uitsluitend medewerking worden verleend met toepassing van artikel 4, lid 1, bijlage II van het Besluit
omgevingsrecht (Bor).
• Stedenbouwkundig is de geringe overschrijding van de goothoogte akkoord voor dit totaalplan in de Kantoorstraat. Het is een gevolg vanuit de hoogte voor de
1e verdiepingsvloer ten behoeve van de commerciële plint. Doordat het bij de geringe overschrijding blijft van de goothoogte wordt er door het bouwplan stedenbouwkundig geen onevenredige afbreuk gedaan op de directe omgeving.
• Er zijn geen belemmeringen om met toepassing van een binnenplanse en buitenplanse afwijking medewerking te verlenen aan de bouw van de appartementen met een afwijkende dakhelling en goothoogte.
• In eerste instantie was het bouwplan in strijd met het Bouwbesluit, de brandveiligheid en de constructie.
• U bent, via uw gemachtigde, op 12 mei 2020 in de gelegenheid gesteld het bouwplan hierop aan te passen. Tevens hebben wij gebruik gemaakt van de wettelijke bevoegdheid om de beslistermijn van de aanvraag met 6 weken te verlengen.
• Op 5 juni 2020 hebben wij van uw gemachtigde het verzoek ontvangen om de termijn voor het indienen van de planaanpassing te verlengen.
• De planaanpassing is op 26 juni 2020 ontvangen en na beoordeling niet akkoord bevonden.
• Er is opnieuw planaanpassing geboden op 10 juli 2020, waarna uw gemachtigde op 30 juli 2020 op grond van artikel 4:15 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) opschorting van de beslistermijn heeft gevraagd.
• Op 4 augustus 2020 zijn de gevraagde stukken aangeleverd en na toetsing akkoord bevonden.
• De aanvraag voldoet aan het actuele Bouwbesluit als wordt voldaan aan de onderstaande voorschriften.
• Op grond van artikel 42 van het bestemmingsplan kan een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, niet worden gebouwd of in gebruik genomen worden wanneer op het bestemmingsvlak of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in stand wordt gehouden.
• Op basis van de Nota Parkeernormen 2015 wordt bepaald of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid.
• Uit toetsing van de aanvraag blijkt dat er niet voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of wordt gerealiseerd; er is een tekort van 23 parkeerplaatsen.
• In afwijking hiervan kan worden toegestaan dat in minder dan voldoende
parkeergelegenheid wordt voorzien, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie en wij bereid zijn hieraan toepassing te geven (artikel 42 bestemmingsplan Den Burg).
Hiertoe wordt overwogen dat:
• de locatie is gelegen in het centrum van Den Burg en er geen mogelijkheid hier is (voldoende) parkeergelegenheid te realiseren;
• in de directe nabijheid er voldoende mogelijkheid is te parkeren, namelijk op het grote parkeerterrein aan de Emmalaan in Den Burg;
• tevens werken wij aan plannen om het centrum van Den Burg autoluw te maken. In die gedachte past niet het realiseren van extra parkeerplaatsen in het centrum zelf voor
nieuwe centrumfuncties. Onze bedoeling is om elders en op loopafstand voldoende parkeerplaatsen te realiseren voor de appartementen en de centrumfuncties.
• met het aangevraagde bouwplan wordt voorzien in de bouw van 14 woningen met een commerciële plint;
• dit bouwplan een belangrijke stedenbouwkundige verbetering is voor het centrum van Den Burg, er veel vraag is naar woningen en dit bouwplan daarin voorziet;
• de mogelijkheid om af te wijken regelmatig wordt toegepast in de dorpskernen om daarmee noodzakelijke en/of gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.
• Naar ons oordeel wordt er geen onevenredig afbreuk gedaan aan de parkeersituatie en zijn wij bereid af te wijken van de geldende parkeernorm.
• Het plan is besproken in de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van 8 januari 2020 en voldoet aan redelijke eisen van welstand.
• De bevoegdheid om op omgevingsvergunningaanvragen te beslissen is gemandateerd aan de teamleider Vergunningen, Toezicht & Handhaving.
Procedure
Wij hebben de in artikel 3.7 t/m 3.9 van de Wabo omschreven reguliere procedure gevolgd.
Voorschriften Archeologie
• Vanuit het gemeentelijk beleid wordt geadviseerd om archeologie-vriendelijk te bouwen, dat wil zeggen de bodem niet te verstoren. Een archeologie-vriendelijk bouwplan kan worden getoetst door Archeologie West-Friesland en dient te worden goedgekeurd door de gemeente.
Een niet archeologie-vriendelijk bouwplan houdt in dat de huidige situatie van de bodem zal worden verstoord tijdens het bouwproces. Onder bodemverstoring wordt verstaan:
• het verwijderen van muurwerk uit de bodem, hieronder vallen ook funderingen en palen van de bestaande bebouwing vanaf de vrijstellingsdiepte gemeten vanaf het bestaande maaiveld van de archeologische vindplaats.
• vorstranden dieper dan 30 cm.
• het aanbrengen van funderingspalen, damwanden, grondverbeteringen, groutankers etc.
• bodemsaneringen, tijdelijke uitplaatsing van vervuilde grond.
• kelders, ondergrondse reservoirs, overmatige boringen voor diverse onderzoeken en bijvoorbeeld wkk installaties.
• vijvers/watercompensaties.
• sloten en andere ingravingen .
• kabels en leiding-tracés vanaf maaiveld.
Ligt het in de planning om één of meerdere van bovenstaande bodemverstorende werkzaamheden tijdens het project uit te voeren, dan wordt het bouwproject als niet archeologie-vriendelijk geclassificeerd.
Indien de geplande ingrepen benodigd voor de nieuwbouw een oppervlakte groter dan 40 m² bestrijken en niet archeologie-vriendelijk worden uitgevoerd, is op basis van de geplande nieuwbouw en de hoge archeologische waarde een archeologisch onderzoek in het kader van de AMZ-cyclus vereist. Dit archeologisch onderzoek dient te bestaan uit een vlakdekkende archeologische opgraving voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden. Als leidraad voor de opgraving dient een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen te worden opgesteld.
Archeologie West-Friesland kan een dergelijk onderzoek uitvoeren, maar het kan ook door een gecertificeerd archeologisch bedrijf worden uitgevoerd. De kosten van een dergelijk onderzoek zijn, conform de Erfgoedwet (hoofdstuk 9 § 1), voor rekening van de
initiatiefnemer.
Na het opgraven van de archeologische waarden kan het plangebied worden vrijgegeven met betrekking tot het aspect archeologie.
Gezien de hoge archeologische waarde van het perceel adviseert Archeologie West-
Friesland in een vroeg stadium overleg te plegen met de ontwikkelaar om duidelijkheid met betrekking tot de bodemroerende activiteiten te verkrijgen (de heer M. Bartels, telefonisch bereikbaar via 06-30468593).
Brandveiligheid
• Uiterlijk 4 weken voor aanvang van het gebruik dient voor elke horecavoorziening een melding brandveilig gebruik ingediend te worden (artikel 1.18/1.19 Bouwbesluit).
• De deur van de installatieruimte naast woningtype 1 dient 30 minuten brandwerend uitgevoerd te worden.
• De aansluitingen tussen de dakelementen en de brandwerende wanden dienen brandwerend afgedicht te worden (zie detail H-06). Omwille van de geluidwering en brandwerendheid dienen de dakelementen gevuld te zijn met minerale wol.
• De horecaruimten dienen te worden voorzien van noodverlichting (artikel 6.3, lid 1 Bouwbesluit).
• De bedrijfskeukens van de horecapanden dienen te worden voorzien van een blusdeken en een AF-sproeischuimblusser geschikt voor frituurbranden (artikel 6.31 Bouwbesluit).
• Nabij het begin van de Kantoorstraat (gezien vanaf de Groeneplaats) dient een extra ondergrondse brandkraan geplaatst te worden voor een effectieve brandbestrijding van het nieuw te bouwen appartementengebouw (artikel 6.30 Bouwbesluit). De ondergrondse brandkraan ligt op ten hoogste 40 meter vanaf de toegangen tot het gebouw, de locatie dient in overleg met de gemeente te worden bepaald. De kosten voor de aanleg van deze noodzakelijke voorziening zijn voor rekening van de eigenaar.
Bouwbesluit
• De verkeersruimten dienen te worden voorzien van voldoende geluidsabsorberende materialen, overeenkomstig het akoestisch adviesrapport van Metafys (afdeling 3.3 Bouwbesluit).
• De toegangsdeuren van de woningen dienen voldoende geluidwerend te zijn.
Appartementen 1 en 8 hebben een geluidsisolerende deur met bijbehorend kozijn met een Rw min. 56 dB (let op gehanteerde isolatiespectrum in de berekening van Metafys). De overige appartementen hebben een geluidsisolerende deur met bijbehorend kozijn met een Rw min. 53 dB (let op gehanteerde isolatiespectrum in de berekening van Metafys). Alle toegangsdeuren hebben extra goede dubbele kierdichting en een oploopdorpel/valdorpel van 55 dB.
• Uiterlijk 3 weken voor de oplevering dient een geluidmeetrapport van de lucht- en contactgeluidisolatie aangeleverd te worden. De geluidmeting dient in overleg met Toezicht steekproefsgewijs uitgevoerd te worden voor de geluidwering tussen de woningen onderling, tussen de woningen en de verkeersruimten en tussen de winkelruimte en de woningen. Het betreft zowel het lucht-geluidniveauverschil als het contact-geluidniveau, bepaald volgens de NEN 5077. Bij deze meting dient ook de nagalmtijd van de
verkeersruimten bepaald te worden.
• Uiterlijk 3 weken voor aanvang van de bouwwerkzaamheden dient een aangepaste berekening van de verdunningsfactor aangeleverd te worden, waarbij rekening wordt gehouden met de ventilatiedakdoorvoeren van de woningen.
• Uiterlijk 3 weken voor aanvang van de bouwwerkzaamheden dient door de aannemer een volledig bouwveiligheidsplan met een tekening van de bouwplaatsinrichting ter beoordeling aangeleverd te worden. Het bouwveiligheidsplan dient in te gaan op de risico’s voor de omgeving en de te nemen maatregelen. Dit geldt ook voor aspecten zoals geluidhinder, trillinghinder en stofhinder. Het gebruik van de openbare weg als bouwplaats is alleen toegestaan na toestemming van de afdeling Gemeentewerken van de gemeente Texel.
Bodemonderzoeksrapport
• Uiterlijk 3 weken voor aanvang van de bouw dient er een verkennend
bodemonderzoeksrapport conform NEN 5740 van het perceel te worden overlegd.
Civiel technisch
• Elke horecagelegenheid met een keuken zal een vetvanger moeten hebben.
• Het hemelwater (HWA) en het droogweerafvoer DWA dienen gescheiden te worden aangeboden.
Constructie
• Uiterlijk 3 weken voor aanvang van de bouwwerkzaamheden dienen de draagkracht van de ondergrond met aanvullende sonderingen te worden onderzocht. Op basis van deze gegevens dient de draagkracht en de inbrengniveaus van de palen te worden bepaald. Deze gegevens dienen ter beoordeling aangeleverd te worden.
• Uiterlijk 3 weken voor aanvang van de bouwwerkzaamheden dient een gedegen
bouwkundige vooropname aangeleverd te worden. De opname dient door een onafhankelijk bureau uitgevoerd te worden. Geadviseerd wordt om het opnamerapport aan de
betrokkenen (relevante omwonenden) ter beschikking te stellen.
• Bij de gekozen funderingsmethode met stalen buispalen dienen tijdens de werkzaamheden trillingsmetingen uitgevoerd te worden door een geotechnisch bedrijf conform de SBR Trillingsrichtlijn A: Schade aan bouwwerken:2017. Zij geeft aan waar en hoeveel metingen nodig zijn en bij welke trillingsintensiteit het heiwerk moet stoppen.
Aandachtspunten
Vogels in het broedseizoen
• Als er in of direct nabij het te (ver)bouwen of aan te leggen object mogelijk vogels
broeden, adviseren wij u de werkzaamheden buiten het broedseizoen te starten dan wel uit te voeren. Het broedseizoen loopt (globaal) van half maart tot begin augustus.
Natuur
• In Nederland zijn planten- en diersoorten beschermd via de Wet natuurbescherming. De wet stelt dat beschermde diersoorten niet verstoord of gedood mogen worden en dat vaste rust- en verblijfplaatsen niet onklaar of vernield mogen worden. Als tijdens de
voorgenomen activiteit(en) beschermde soorten worden aangetroffen dan is naar alle waarschijnlijkheid een ontheffing nodig. Om te beoordelen of dit zich voordoet kan een erkende ecoloog worden ingeschakeld. Deze kan u informatie geven over mogelijk aanwezige beschermde soorten en wat u moet doen vóórdat u aan het werk gaat.
Meer informatie over de bescherming van planten- en diersoorten is te vinden op de website van de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord (OD NHN) (www.odnhn.nl) onder Wet natuurbescherming.
Gewaarmerkte stukken Bijlage 1/50 Renvooi.
Bijlage 2/50 Tekening S-100 - situatie bestaand.
Bijlage 3/50 Tekening S-101 - situatie nieuw.
Bijlage 4/50 Tekening P-200 - begane grond nieuw.
Bijlage 5/50 Tekening P-201 - 1e verdieping nieuw.
Bijlage 6/50 Tekening P-202 - 2e verdieping nieuw.
Bijlage 7/50 Tekening P-203 - dakaanzicht nieuw.
Bijlage 8/50 Tekening P-400 - fundering-riolering.
Bijlage 9/50 Tekening G-200 - gevels nieuw.
Bijlage 10/50 Tekening D-200 - doorsneden A - B nieuw.
Bijlage 11/50 Tekening D-201 - doorsneden C - D – F.
Bijlage 12/50 Rapport Dt-100 – detailboek.
Bijlage 13/50 Tekening A-600 - traptekening entree.
Bijlage 14/50 Tekening A-601 - traptekening vluchttrap.
Bijlage 15/50 Tekening A-602 - traptekening vluchttrap 2 Bijlage 16/50 Tekening BB-100 – Gebruiksfuncties.
Bijlage 17/50 Tekening BB-101 - GO-VG.
Bijlage 18/50 Tekening BB-102 - Bruto vloeroppervlakte.
Bijlage 19/50 Tekening S-200 - bouwplaats inrichting.
Bijlage 20/50 Tekening V-14 – detail.
Bijlage 21/50 Tekening V-25 – detail.
Bijlage 22/50 Gevelwerk en dakpannen.
Bijlage 23/50 Kleuren en materialenstaat.
Bijlage 24/50 Tekening W100 - binnenriolering begane grond.
Bijlage 25/50 Tekening W101 - binnenriolering 1e verdieping.
Bijlage 26/50 Tekening W102 - binnenriolering 2e verdieping.
Bijlage 27/50 Tekening W103 - binnenriolering dak.
Bijlage 28/50 Tekening W200 - ventilatie - en luchtbehandelingsinstallaties.
Bijlage 29/50 Tekening Bluswater Kantoorstraat en Vismarkt.
Bijlage 30/50 Tekening C01-palenplan en betonkolom.
Bijlage 31/50 Tekening C02 - begane grondvloer en funderingsdetails.
Bijlage 32/50 Tekening C03 - constructie onder 1e verdieping en dak fietsenberging.
Bijlage 33/50 Tekening C04 - constructie onder 2e verdieping.
Bijlage 34/50 Tekening C05 - constructie onder hoge dak.
Bijlage 35/50 Checklist veilig onderhoud 2012.
Bijlage 36/50 MPG-berekening.
Bijlage 37/50 Daglichtberekening.
Bijlage 38/50 EPG-berekening appartementen.
Bijlage 39/50 Hemelwaterberekening.
Bijlage 40/50 Statische berekening bovenbouw.
Bijlage 41/50 Statische berekening onderbouw.
Bijlage 42/50 Ventilatieberekening.
Bijlage 43/50 Spuiventilatieberekening.
Bijlage 44/50 Rapport interne geluidwering en akoestiek.
Bijlage 45/50 Rapport Verdunningsfactor.
Bijlage 46/50 Rapport GeluidsAkoestiek B-1.
Bijlage 47/50 Sonderingsrapport.
Bijlage 48/50 Archeologische quickscan.
Bijlage 49/50 Brandveiligheidsrapport.
Bijlage 50/50 Productinformatie.
Kosten
Op grond van de legesverordening 2019 zijn de leges € 39.278,20. U ontvangt hiervoor een factuur.
Bezwaarclausule
De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na bekendmaking.
Tegen het besluit kunnen belanghebbenden op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen 6 weken na bekendmaking bezwaar maken bij het college van burgemeester en wethouders.
Als een bezwaarschrift is ingediend, kan in spoedeisende gevallen een ‘verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening’ worden ingediend bij de rechtbank Noord-Holland, Sectie
Bestuursrecht, Postbus 1621, 2003 BR Haarlem. Aan deze procedure zijn griffiekosten verbonden.
Brochures en informatie
Op de site www.texel.nl kunt u door te zoeken met het zoekwoord ‘omgevingsvergunning’ de brochures en formulieren inzien die van toepassing zijn op deze omgevingsvergunning.
Wij wensen u veel succes met uw bouwwerkzaamheden.
Hoogachtend,
burgemeester en wethouders van Texel, namens dezen,
de teamleider Vergunningen, Toezicht & Handhaving, mevrouw C.A.M. Dekker-Kunst
