Bestemmingsplan Westerheul IV
Plan
Definitief
Gemeente De Ronde Venen
Grontmij Nederland bv
Waddinxveen, 15 oktober 2007
Verantwoording
Titel : Bestemmingsplan Westerheul IV
Subtitel : Plan
Projectnummer : 201629
Referentienummer : 99073783-La Fors/MB
Revisie : C1
Datum : 15 oktober 2007
Auteur(s) : G.J.B. La Fors; D. 't Hoen E-mail adres : gilbert.lafors@grontmij.nl Gecontroleerd door : G.J.B. La Fors
Paraaf gecontroleerd :
Goedgekeurd door : F.B.H. Dercksen Paraaf goedgekeurd :
Contact : Coenecoop 55
2741 PH Waddinxveen Postbus 190
2740 AD Waddinxveen T +31 182 62 55 00 F +31 182 62 55 10 E midwest@grontmij.nl I www.grontmij.nl
Inhoudsopgave
1 Inleiding... 5
1.1 Aanleiding... 5
1.2 Doel... 6
1.3 Plangebied... 6
1.4 Vigerende plannen ... 7
2 Beleidskader ... 9
2.1 Algemeen ... 9
2.2 Rijks- en Provinciaal beleid... 9
2.3 Regionaal en gemeentelijk beleid ... 12
2.4 Conclusie ... 17
3 Planbeschrijving ... 19
3.1 Inleiding... 19
3.2 Uitgangspunten voor het ontwerp... 19
3.3 Structuurschets... 21
3.4 Plangebied in groter perspectief ... 21
3.5 Inrichtingsschets ... 22
4 Milieu... 29
4.1 Algemeen ... 29
4.2 Cultuurhistorie en archeologie... 29
4.3 Bodemverontreiniging ... 29
4.4 Waterhuishouding... 31
4.5 Flora en fauna ... 33
4.6 Verkeer en Geluid... 35
4.7 Lucht ... 37
4.8 Kabels en leidingen... 39
4.9 Externe veiligheid ... 39
4.10 Veiligheid t.a.v. water... 41
5 Juridische planopzet... 43
5.1 Algemeen ... 43
5.2 Opbouw planvoorschriften ... 44
5.3 Plankaart ... 45
6 Uitvoerbaarheid ... 47
6.1 Economische uitvoerbaarheid... 47
6.2 Handhaafbaarheid ... 47
7 Procedure ... 49
7.1 Stappen ... 49
7.2 Resultaten overleg ex artikel 10 en inspraak ... 49
7.3 Ontwerpbestemmingsplan ... 50
Inhoudsopgave (vervolg)
Bijlage 1: Notulen inspraakavond Nota van Uitgangspunten, d.d. 8 juni 2005
Bijlage 2: Informatieavond, d.d. 1 september 2005 betreffende ophoging Westerheul IV Bijlage 3: Commentaar op de inspraakreacties op de Nota van Uitgangspunten
Bijlage 4: Risico-analyse hogedruk aardgasleiding
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De locatie Westerheul IV in de gemeente De Ronde Venen ligt ten zuiden van de kern Vinke- veen, tussen de huidige bebouwingsgrens van Westerheul III en het bedrijventerrein Voorbanc- ken.
Om te voorzien in de gemeentelijke woningbehoefte en de wens om met woningbouw het draagvlak te behouden voor de gemeentelijke voorzieningen, is in de gemeente behoefte aan een groot aantal nieuwbouwwoningen. Op de locatie Westerheul IV kan hierin worden voorzien. Op deze locatie wordt gestreefd naar een woningbouwplan met een relatief hoge dorpse dichtheid tussen de 35 en 45 woningen per hectare binnen het te ontwikkelen gebied. Deze hoge bebou- wingsdichtheid wordt door de volgende zaken ingegeven:
• het volkshuisvestingsprogramma heeft voor een groot deel betrekking op (gestapelde) huis- vesting voor ouderen en starters;
• de wens de door provinciaal beleid beperkt beschikbare ruimte voor woningbouw efficiënt te benutten en;
• de doelstelling uit deze relatief eenvoudig te ontwikkelen locatie middelen te genereren voor moeilijker locaties binnen de kernen en voor bovenwijkse voorzieningen zoals verbetering van het wegen- en padennet, natuur-, recreatie- en maatschappelijke ontwikkeling;
• de beperkte behoefte aan groen binnen het woongebied, gezien de plannen om in de nabije toekomstnatuurgebied rondom deze locatie in te richten.
Om de hierboven genoemde doelstelling te verwezenlijken is de locatie Westerheul IV aange- wezen als locatie voor woningbouw. Vanwege de excentrische ligging wordt zeer beperkte ruimte voor voorzieningen gecreëerd in het gebied. Voor het ontwikkelen van de locatie is in juni 2005 door de gemeente De Ronde Venen een Nota van Uitgangspunten opgesteld. Deze Nota van Uitgangspunten is op 14 juni 2005 in de raadscommissie ruimtelijke ordening behan- deld. De Gemeenteraad heeft daarop besloten om de Nota van Uitgangspunten vast te stellen als beleidskader voor de ontwikkeling van de locatie Westerheul IV.
Tevens is in die vergadering besloten onder de daarbij geformuleerde en vastgestelde voorwaar- den te starten met het treffen van voorbereidingen voor het opstellen van een globaal bestem- mingsplan voor deze locatie overeenkomstig de Nota van Uitgangspunten.
Op 13 december 2004 hebben Provinciale Staten van Utrecht het Streekplan 2005-2015 vastge- steld, waarin voor de locatie Westerheul IV de mogelijkheden wordt geboden tot het realiseren van een nieuwe woningbouwlocatie.
Voor de gemeente was het van groot belang om snel door te gaan met het opstellen van een Ontwerp-Bestemmingsplan, dit om zo snel mogelijk de woningproductie op gang te brengen.
De gemeente heeft hiervoor de gronden reeds in bezit en tracht in 2010 de eerste woningen op te leveren, of eerder als minder zettingstijd voor de ophoging nodig is.
Inleiding
1.2 Doel
Aangezien de gewenste ontwikkeling niet past binnen de vigerende bestemmingsplannen (para- graaf 1.4) voor dit gebied, is een herziening van deze bestemmingsplannen noodzakelijk. Met het voorliggende bestemmingsplan Westerheul IV wordt inhoud gegeven aan deze herziening.
Dit plan biedt als zodanig de benodigde juridische basis voor de gewenste ruimtelijke ontwikke- ling in het plangebied Westerheul IV.
Het voorliggende bestemmingsplan is globaal van opzet. Het betreft een zogeheten moederplan met een uitwerkingsbevoegdheid. Hiervoor is gekozen om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen. In het voorliggende plan is gekozen voor een uit te werken bestemming woondoeleinden en het bestemmen van de bestaande functies die worden opgenomen in dit be- stemmingsplan met een eindbestemming.
Met een uit te werken bestemming houdt de gemeente de regie over de planontwikkeling in het plangebied. Bouwvergunningen kunnen namelijk niet worden verleend, vanwege het ontbreken van een eindbestemming met bouwtitel. Op het moment dat de plannen meer zijn uitgekristalli- seerd zowel qua inhoud als proces (realisatietraject) worden ze via het uitwerkingsplan nader ingevuld. Hiertoe zijn in dit moederplan uitwerkingsregels met betrekking tot de aard en om- vang van de bebouwing en inrichting van het woongebied opgenomen.
Het plan maakt de realisering van maximaal 270 woningen mogelijk. In het plan worden be- perkte (maatschappelijke) voorzieningen opgenomen om in te spelen op eventuele behoeften in combinatie met woningbouw.
Afbeelding 1.1 Situering plangebied Westerheul IV
Van het bestemmingsplan zijn de voorschriften en de plankaart bindend. Uit oogpunt van rechtszekerheid is de toelichting ook van belang. In de toelichting staan immers de beweegrede- nen en onderbouwing die geleid hebben tot de gekozen bestemmingen, alsmede de interpretatie en betekenis van de bestemming. In hoofdstuk 5 van deze toelichting wordt nader ingegaan op de juridische planopzet van dit bestemmingsplan en de te volgen procedure met betrekking tot het op te stellen uitwerkingsplan.
1.3 Plangebied
De locatie Westerheul IV in de gemeente De Ronde Venen ligt ten zuiden van de kern Vinke- veen, tussen de huidige bebouwingsgrens van Westerheul III en het bedrijventerrein Voorbanc- ken.
Plangebied Westerheul IV
Vinkeveen
Inleiding
De exacte grenzen van het plangebied zijn het gemeentelijk eigendom op de gras- en bomenper- celen tot aan de oever van de spoordijk, tot aan de percelen van bedrijfsterrein Voorbancken, het perceel van de weg Voorbancken zelf tot aan de oeverlijn van de weg, de benodigde grond voor een rotonde, het perceel van de oostelijke Mijdrechtse Dwarsweg zelf tot aan de noordelijke oeverlijn of perceelsgrens aansluitend op de grens van bestemmingsplan Woonkernen (inclusief het gasdrukregel- en meetstation). Het oppervlak voor herbestemming dus exclusief de wegen en het gasstation bedraagt circa 7,7 hectare.
Afbeelding 1.2 Plangebied
1.4 Vigerende plannen
Voor het plangebied Westerheul IV zijn de volgende bestemmingsplannen vigerend. Het betreft:
• Bestemmingsplan “Landelijk gebied” (Vinkeveen), vastgesteld op 29 januari 1973 en goed- gekeurd op 31 juli 1974 (gedeeltelijk). Op 14 maart 1979 heeft goedkeuring plaatsgevonden bij de Kroon.
• Bestemmingsplan “Spoorhoek”, vastgesteld op 2 juli 1987 en goedgekeurd op 17 november 1987.
Het grootste gedeelte van het plangebied valt onder het bestemmingsplan “Landelijk ge- bied”(Vinkeveen). Voor dit deel van het plangebied ligt op dit moment een nieuw Bestem- mingsplan ter goedkeuring aan de Gedeputeerde Staten van Utrecht. Het betreft het Bestem- mingsplan “Buitengebied De Ronde Venen”, vastgesteld op 22 september 2005. In het nu nog vigerende bestemmingsplan hebben de gronden binnen het plangebied voor het grootste deel een agrarische bestemming. Daarnaast is in het noordwesten een deel aangewezen voor nuts- doeleinden (gasdrukregel- en meetstation). In het nieuwe Bestemmingsplan “Buitengebied De Ronde Venen” wordt het plangebied reeds aangeven als toekomstig wonen met uitzondering van het gasdrukregel- en meetstation.
Naast het agrarische gebied zal in het voorliggende Voorontwerp Bestemmingsplan het gehele gebied van het Bestemmingsplan “Spoorhoek” worden opgenomen. Het betreft hier de bestem- mingen nutsdoeleinden en woondoeleinden (woonwagenterrein).
Tot slot dient het nieuwe bestemmingsplan qua begrenzing aan te sluiten bij het bestemmings plan “Woonkernen” (in ontwerpfase)
Inleiding
.
2 Beleidskader
2.1 Algemeen
In het kader van dit bestemmingsplan is bezien in hoeverre de beoogde ontwikkeling past bin- nen het beleid van de verschillende overheden. Hiervoor is een aantal van toepassing zijnde be- leidsnota’s en plannen geanalyseerd. De belangrijkste aanknopingspunten en conclusies van deze analyse zijn in dit hoofdstuk opgenomen.
2.2 Rijks- en Provinciaal beleid Ruimtelijk beleid
Vanaf 17 januari 2006 geldt de Nota Ruimte als het vigerend rijksbeleid. In de Nota Ruimte is het ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020. Met de vaststelling van de Nota Ruimte vervallen de ruimtelijk relevante rijksnota’s c.q. de planologische kernbeslissingen (PKB’s), behorend bij de Vierde nota over de ruimtelijke ordening Extra (en de Actualisering daarvan in de Vinac) en het Structuurschema Groene Ruimte.
De Nota Ruimte maakt onderscheid tussen rijksverantwoordelijkheden en gedecentraliseerde verantwoordelijkheden. De basiskwaliteit in deze nota omvat de waarden die het rijk gegaran- deerd wil zien.
Over de realisatie van nieuwbouw in het buitengebied wordt in de Nota Ruimte gesteld: ‘het economisch draagvlak en de vitaliteit van de meer landelijke gebieden staan onder druk. Om deze te vergroten, wil het kabinet de mogelijkheden voor zowel hergebruik, als (vervangende) nieuwbouw in het buitengebied verruimen, gekoppeld aan ontwikkeling van de landschappelijke kwaliteit en realisatie van bijvoorbeeld nieuwe natuurgebieden of extra capaciteit voor water- berging’.
In het Streekplan Utrecht 2005 – 2015 (vastgesteld december 2004) staat onder meer vermeld dat voor de gemeente De Ronde Venen wordt uitgegaan van een woningprogramma van in to- taal 1.510 woningen. Voor Vinkeveen wordt in het streekplan gesteld: Aan de zuidwestzijde van de kern is restcapaciteit beschikbaar in het plangebied Westerheul IV. Tevens is het plangebied opgenomen binnen de rode contour van de kern Vinkeveen.
Beleidskader
Afbeelding 2.1 Rode contour streekplanvoor de kern Vinkeveen
Waterhuishoudingsbeleid
Voor de onderhavige planontwikkeling is ook het beleid van provincie en rijk met betrekking tot de waterhuishouding van belang, ondermeer verwoord in de Vierde Nota waterhuishouding (1999) en het Provinciaal Waterhuishoudingsplan (2004). Voor wat betreft de waterkwantiteit is het beleid gericht op het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Ten aanzien van de wa- terkwaliteit gelden schoonhouden, scheiden en afvoeren. In paragraaf 4.4 wordt beschreven hoe voor de planontwikkeling in het onderhavige plangebied met deze principes is omgegaan.
Flora en fauna
De Europese Unie heeft de Vogel- en Habitatrichtlijn (1992) uitgevaardigd. Deze richtlijn be- oogt de biologische diversiteit op het grondgebied van de Europese Unie te waarborgen, door het instandhouden van de natuurlijke en halfnatuurlijke leefgebieden en wilde flora en fauna. In het kader van deze richtlijnen zijn door de Nederlandse overheid gebieden aangewezen die als speciale beschermingszone worden aangemerkt (Flora en Faunawet 2002). Het plangebied Westerheul IV maakt geen deel uit van een speciale beschermingszone. Wel herbergt het na- tuurwaarden. In paragraaf 4.5 wordt hier nader op ingegaan.
Natuur en Landschap
Volgens de Europese richtlijn is het onderhavige plan niet SMB-plichtig. Op nationaal niveau is met de komst van de Nota Ruimte (2006) de Structuurschets Groene Ruimte (1995) komen te vervallen. Het beleid inzake natuur en landschap in de Nota Ruimte richt zich op borging en ontwikkeling van natuurwaarden, de ontwikkeling van landschappelijke kwaliteit, en van bij- zondere, ook internationaal erkende, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Tevens is borging van veiligheid tegen overstromingen, voorkoming van wateroverlast en watertekorten en verbetering van water- en bodemkwaliteit van groot belang. Dit beleid wordt mede vormge- geven door het aanwijzen van de Ecologische hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhan- gend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. De provincie Utrecht heeft de EHS uitgewerkt in een Provinciale EHS, welke is weergeven in het bovengenoemde streekplan.
Het plangebied valt niet binnen de Provinciale EHS.
Beleidskader
Ondanks dat het gebied niet binnen de EHS valt wordt wel beleid ontwikkeld voor een toekom- stig natuur- en recreatiegebied in de omgeving van het plangebied. Hiervoor is het landschaps- plan Marickenland in de maak. Hierop zal verder worden ingegaan bij het regionaal beleid.
Cultuurhistorie en archeologie
Het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed, kortweg ‘het ver- drag van Malta’, is op 16 januari 1992 te Valetta tot stand gekomen. Uitgangspunt van het ver- drag is het archeologisch erfgoed waar mogelijke te behouden: bij het ontwikkelen van ruimte- lijk beleid moet het archeologisch belang, beter nog het cultuurhistorisch belang, vanaf het be- gin meewegen in de besluitvorming. Deze benadering ligt ook ten grondslag aan de Nota Belve- dère (1999).
Het beleid van de provincie Utrecht is verwoord in de Hoofdnota Cultuurhistorische hoofd- structuur en beleidsvisie (2002). Het plangebied valt in deze nota onder het gebied Ronde Ve- nen. Hierover wordt gesteld: ‘de belangrijkste opgave is het inzetten van historische kwaliteiten (o.a. herkenbaar houden van ringdijken en radiale zuwes met de kerken en sluizen) als inspira- tiebron bij natuurontwikkeling en waterberging.
In paragraaf 4.2 wordt beschreven hoe in dit bestemmingsplan met cultuurhistorische en archeo- logische waarden is omgegaan.
Milieu
Door het rijk is in 2001 het vierde Nationaal Milieubeleidsplan vastgesteld. Uitgangspunt van het beleid is dat milieulasten niet meer worden afgewenteld op volgende generaties en arme landen. Verbetering van de complete milieukwaliteit (bodem, lucht en water) heeft prioriteit. Dit gezichtspunt vindt ook zijn weerslag in het Provinciaal Milieubeleidsplan (2004). In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de relevante milieuaspecten voor het plangebied.
Mobiliteit
In september 2004 is de Nota Mobiliteit gepubliceerd. Hierin is het verkeer en vervoerbeleid voor Nederland weergegeven. De visie van het rijk op de mobiliteit luidt als volgt: ‘Mobiliteit is een noodzakelijke voorwaarde voor economische groei en sociale ontwikkeling. Een goed func- tionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid zijn essentieel om de economische en internationale concurrentiepositie van Nederland te verster- ken. Dit kan alleen door extra samenhang tussen economie, ruimte en verkeer en vervoer.’
De verwachting is dat de (auto)mobiliteit gaat toenemen. Mobiliteit is namelijk de belangrijkste drager van economische groei. Mobiliteit zal daarom niet bestreden worden, maar de groei wordt in goede banen geleid. De ambitie van het rijk is het vergroten van de betrouwbaarheid en het verminderen van de reistijd. Om dit te bereiken moet er afstemming plaatsvinden tussen mobiliteit, ruimtelijke ordening en economie. De aanpak ligt in de uitbreiding en beter benutten van wegen, verbeteren van de betrouwbaarheid (robuustheid) van de netwerken, scheiden regio- naal en nationaal verkeer, stimuleren van innovatie en prijsbeleid.
Zonder goede afstemming tussen de verschillende vervoerswijzen kan openbaar vervoer niet goed functioneren. Nationaal, regionaal en lokaal openbaar vervoer moeten op elkaar worden afgestemd. Het aanbod van openbaar vervoer in stedelijk gebied moet toenemen en in het lande- lijk gebied afgestemd worden op de vraag.
De fiets speelt een belangrijke rol bij verplaatsingen over een korte afstand, met name in de ste- delijke omgeving. Fietsgebruik dient gestimuleerd te worden om de kwaliteit van de leefomge- ving te verbeteren. Hierbij ligt een grote verantwoordelijkheid bij de lagere overheden.
Een reductie van het aantal verkeersslachtoffers in 2020 is het doel van de rijksoverheid. Be- oogd is in 2020 een reductie te bereiken van het aantal verkeersdoden met 40% en ziekenhuis- gewonden met 30%. Alle overheden dienen hieraan een bijdrage te leveren.
De neveneffecten van mobiliteit zoals de uitstoot van schadelijke stoffen, geluidsoverlast en de versnippering van het landschap moeten binnen de perken blijven. Aan alle (inter)nationale wet- telijke en beleidsmatige eisen moet worden voldaan.
Beleidskader
2.3 Regionaal en gemeentelijk beleid Regionaal beleid
Voor het plangebied Westerheul IV is op dit moment geen apart regionaal ruimtelijk beleid van kracht. Wel is er rondom het plangebied een gebied aangewezen voor een toekomstig natuur-, recreatie- en woongebied in de polder Groot Mijdrecht Zuid. Dit gebied is grotendeels ten wes- ten en zuiden van het plangebied gesitueerd en loopt via een smalle strook richting de kern van Vinkeveen (zie onderstaande kaart). Het gebied maakt onderdeel uit van het (nog vast te stellen) landschapsplan Marickenland (voorheen “Parklandschap”).
Afbeelding 2.2 Plankaart Marickenland
In het kader van dit bestemmingsplan is het beleid van Waternet van belang. Het beleid van Wa- ternet is verwoord in ondermeer de beleidsnota’s behorende bij de Watertoets en de nota’s Dempingen en Verhard Oppervlak en Richtlijnen lozen regen-, grond- en leidingwater. Ten be- hoeve van de watertoets voor dit bestemmingsplan zijn door Waternet in samenwerking met Grontmij eisen en uitgangspunten opgesteld. Aan de hand van deze criteria is het onderhavige plan getoetst. In de fase van de uitwerkingsplannen wordt in overleg met Waternet een Water- huishoudingsplan voor het plangebied opgesteld (zie ook paragraaf 4.4).
Gemeentelijk beleid
Door de gemeente De Ronde Venen is een eerste verkenning uitgevoerd voor een structuurvisie Vinkeveen Zuid (juli 2004). Hierin wordt voor de toekomstige woonbuurt Westerheul IV uitge- gaan van:
• Handhaving van ruimtelijke buffer tussen de bedrijvigheid en Westerheul IV.;
• Ontwikkeling van een woonbuurt in 25 tot 35 woningen per hectare (gerekend over het ex- ploitatiegebied) volgens het indicatief gemeentelijk woningbouwprogramma.
• Auto-ontsluiting vanaf de Voorbancken en in beperkte mate vanaf de Mijdrechtse Dwars- weg.
• Voet-fietsverbindingen naar Potmeer, Loopveltweg, het Parklandschap en de voormalige spoorlijn.
• Waterbergingscompensatie buiten het plangebied.
Er wordt voor Westerheul IV uitgegaan van de woningdifferentiatie voor nieuwbouwgebieden, zoals opgenomen in de Nota Van woord naar daad, verder aan de slag met wonen (gemeente De Ronde Venen, 11 juli 2005). Hierin is uitgegaan van een woningdichtheid van 35 tot 45 wo-
Beleidskader
ningen per ha binnen de uit te werken bestemming woondoeleinden. Hierbij wordt de onder- staande woningdifferentiatie aangehouden.
Huursector
Huurprijzen Aantal %
< € 486 7%
Eengezins
> € 486 3%
Subtotaal 10%
< € 317 6%
€ 317- € 486 11%
Meergezins
> € 486 8%
Subtotaal 25%
Totaal 35%
Koopsector
Koopprijzen Aantal %
< 160.000 10%
Eengezins
160.000-300.000 10%
> 300.000 20%
Subtotaal 40%
< 160.000 10%
Meergezins
> 160.000 15%
Subtotaal 25%
Totaal 65%
Tabel 2.1 Woningdifferentiatie voor nieuwbouwgebieden gemeente De Ronde Venen
Westerheul IV biedt mogelijkheden voor dit gedifferentieerde bouwprogramma, gericht op een gemêleerde wijk. Gelet op de relatief sterk vergrijsde bevolking van de kern Vinkeveen, kunnen hier de volgende accenten geplaatst worden:
• Sterkere nadruk op het bieden van alternatieven voor ouderen in Vinkeveen (mobiele oude- ren, want de voorzieningen liggen op enige afstand). Gevarieerd bouwen voor ouderen (denk ook aan het luxere koopsegment, patiowoningen).
• Bouwen van vernieuwende bouwvormen voor starters, maar zeker ook voor jonge (starten- de) gezinnen. Bijvoorbeeld maatschappelijk gebonden eigendom (MGE), cascobouw, erf- pachtconstructies en/of andere mengvormen.
• Bouwen voor doorstroming voor verschillende groepen.
• Ook aandacht voor particulier opdrachtgeverschap.
• 20% onder de € 160.000 is een verplicht gegeven om te realiseren. Uitruil met andere loca- ties is alleen mogelijk met toestemming van de gemeente en wanneer het andere project een concreet, uitvoerbaar project is dat op korte termijn gerealiseerd zal worden.
• Hetzelfde geldt qua uitruil voor de huursector.
• De gehele nieuwbouw dient in beginsel aanpasbaar te zijn. Met het oog op vergrijzing en de vermaatschappelijking van de zorg zal een aanzienlijk deel direct als nultredenwoning ge- schikt moeten zijn t.b.v. ouderen en mensen met een zorgvraag. De nultredenwoningen die- nen in de verschillende prijsklassen gerealiseerd te worden.
• Goede toegankelijkheid en levensloopbestendige plattegronden van de woningen, zodat ou- deren en mensen met een functiebeperking hier ook kunnen wonen. De meergezinswoningen dienen allemaal levensloopbestendig te zijn, met uitzondering van de koopappartementen onder de € 160.000,-- en de huurappartementen onder € 317,--. Zoveel mogelijk houden aan label Woonkeur. Wanneer het niet mogelijk is om aan alle basiseisen te voldoen, dan selectie maken van de meest belangrijke eisen.
Beleidskader
• Gemeentelijk beleid is dat een bepaald percentage van de woningen in de goedkopere cate- gorieën toebedeeld kunnen worden aan starters.
• Bouwen volgens het Politie keurmerk “Veilig Wonen”.
• Variatie in woningtype, in oppervlak, in indeling en in prijs.
• Mensen die de woningen onder de huurprijsgrens (€ 597,54) en de koopprijsgrens
(€ 181.512,--) gaan bewonen dienen in het bezit te zijn van een huisvestingsvergunning (re- gels met betrekking tot de Huisvestingsverordening De Ronde Venen).
In de Welstandsnota (2006) is aangegeven waar op gelet moet worden bij het (ver)bouwen. In de welstandsnota zijn geen welstandscriteria opgenomen voor grote (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Dergelijk welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt.
Het opstellen van welstandscriteria ten behoeve van (her)ontwikkelingsprojecten vormt een vast onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De criteria worden opgesteld door de gemeente in, overleg met de welstandscommissie (zie verder hoofdstuk 3).
In het Beleidsplan Verkeer en Vervoer (concept, 14 oktober 2005) wordt het verkeersbeleid voor de gemeente De Venen beschreven. Doelstelling van de nota is het garanderen van een be- trouwbare bereikbaarheid ten behoeve van het sociaal en economisch functioneren van de ge- meente De Ronde Venen onder respecteren van de eisen die aan leefbaarheid, milieu en ver- keersveiligheid worden gesteld.
Daarnaast wordt in deze nota gesteld dat de in de toekomst aan te leggen nieuwe verbinding op de N201 een westelijke rondweg mogelijk maakt. De nieuwe Westelijke randweg zal worden aangelegd als een 50 kilometer weg en via een rotonde worden aangesloten op de Reigerstraat.
Deze rondweg zal ver genoeg van de bebouwing moeten afliggen om geluidsoverlast te voor- komen. Verkeer uit Westerheul zal van deze nieuwe verbinding naar de N201 gebruik gaan ma- ken. Vooral de Kerklaan en de Herenweg zullen daardoor veel rustiger worden.
Voor Westerheul IV wordt in het beleidsplan gesteld dat de ontsluiting van Westerheul IV plaats dient te vinden op de Mijdrechtse Dwarsweg met een rotonde. Verder wordt voor het par- keren in nieuwe woonwijken verwezen naar de Notitie Parkeernormen (2004). Bij het opstellen van de nieuwe parkeernormen is de parkeerbehoefte gekoppeld aan het autobezit per type wo- ningen, gecategoriseerd naar marktwaarde en grootte volgens de onderstaande tabel.
Tabel 2.2 Woningcategorisering naar marktwaarde en grootte in de gemeente De Ronde Venen
Op basis van de woningcategorisering worden de parkeerkencijfers uit de ASVV 2004 gehan- teerd als basis voor de parkeernormering. Per woningcategorie is vervolgens één parkeernorm opgesteld, zonder het onderscheid naar ‘stadsdeel’. Afwijking van de normen is bij een goede motivatie mogelijk.
Tabel 2.3 Parkeernormen in de gemeente De Ronde Venen
Beleidskader
In de wijk is conform de normen van de Nota Speelruimtebeleid behoefte aan één trapveld, één speelterrein voor de leeftijdscategorie 6- 12 en vier speelterreintjes voor de leeftijdscategorie 0- 6 jr. Het trapveld wordt gesitueerd langs de noord zuid langzaamverkeersverbinding. De speel- terreinen worden verspreid over het gebied.
Conform de Nota Jeugd- en jongerenbeleid (vastgesteld in 2004) wordt in het plangebied een plek gereserveerd voor een jongeren ontmoetingsplek (JOP). Daadwerkelijke realisatie is afhan- kelijk van gebleken behoefte.
In de Energievisie Westerheul IV en Marickenzijde De Ronde Venen (Ecofys, oktober 2005) worden randvoorwaarden en aanbevelingen gedaan omtrent de energievoorziening in Wester- heul IV. In deze visie wordt het volgende aanbevelingen gedaan:
• Voor beide locaties een optimalisatie van het stedenbouwkundig ontwerp zodanig dat de mogelijkheid voor de plaatsing van zonne-energie open blijft en sprake is van goede bezon- ning van de woningen.
• Voor Westerheul IV zijn warmtepompen een interessante optie, maar de locatie stelt beper- kingen aan de toepassing van de bodem als bron. Deze lijken oplosbaar, maar nader (litera- tuur)onderzoek en gesprekken met vergunningverleners zijn noodzakelijk. Zonder deze na- dere informatie kunnen energie- en installatiebedrijven de risico's van het project niet goed inschatten en/of een scherpe aanbieding doen.
• Na het wegnemen van deze onzekerheden kunnen energiebedrijven in een marktscan bena- derd worden om hun interesse in de projecten te peilen voor de realisatie en het beheer van de energie-infrastructuren van Westerheul IV en Marickenzijde. Vervolgens komt het besluit van de gemeente over het type infrastructuur en de realisatievorm.
• Het ambitieniveau van de gemeente De Ronde Venen komt dicht bij het eisenpakket van de Zonnewoning. Het Zonnewoningen programma van eisen toetst op energiebesparende maat- regelen, de toepassing van duurzame energie, duurzaam materiaalgebruik en wooncomfort.
Het eisenpakket kan algemeen van toepassing worden verklaard op de beide locaties. Dit be- tekent o.a. dat bij minimaal 70% van de woningen de gevel tussen het zuidwesten en het zuidoosten georiënteerd moet zijn. Het Zonnewoningen label helpt om de meerwaarde van de woningen beter over te brengen naar potentiële huurders en kopers.
• Ontwikkelaars en de woningcorporatie kunnen met het Zonnewoningen label en het te intro- duceren energie label veel beter communiceren in termen van comfort en woonlasten. De ge- ringe meerinvesteringen van de gepresenteerde concepten en mogelijk iets hogere stich- tingskosten/kale huurprijs mogen niet het bepalende criterium zijn.
Tot slot is vastgelegd dat de woningen in Westerheul IV gebouwd dienen te worden volgens de uitgangspunten van het Convenant Duurzaam Bouwen De Ronde Venen (2003). In februari 2006 heeft het college van Burgemeester en Westhouders ingestemd met de duurzaamheidsam- bitie voor bouwprojecten in De Ronde Venen.
Gemeente De Ronde Venen heeft diverse beleidsstukken die van toepassing zijn op het gebied van energie en duurzaamheid. Belangrijke zijn:
• Milieustructuurvisie ‘Van binnenuit’ 2003-2007.
• Visie duurzame stedebouw (2000).
• Doelstelling 10% duurzame energie per 2020.
• Convenant duurzaam bouwen De Ronde Venen (2003): het minimale maatregelenniveau bestaat uit de kostenbesparende en kostenneutrale maatregelen uit de Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen.
• BANS klimaatconvenant (2004).
Hierin zijn uitgangspunten en doelstellingen geformuleerd voor duurzaam bouwen en duurzame energie. Tevens volgt uit de rapporten Zonnewoningen Voormalige Veenzijdeschool De Ronde
Beleidskader
Venen (Ecofys, 2003) en Energievisie Westerheul IV en Marickenzijde (Ecofys, 2005) een na- dere uitwerking van de gemeentelijke doelstellingen voor stedelijke ontwikkelingsprojecten.
Doel en toepassing van de duurzaamheidsambitie
De duurzaamheidsambitie geeft een overzicht van de doelstellingen. Daarnaast is er aandacht voor een aantal algemene uitgangspunten voor het ontwerp van wijken en gebouwen, die bijdra- gen aan de doelstellingen voor duurzaam en toekomstgericht bouwen. Zij kunnen gezien wor- den als een nadere uitwerking van de algemene doelstellingen.
Woningbouwprojecten (zowel nieuwbouw als renovatie) kunnen bijdragen aan het behalen van die doelstellingen. Door reeds in de vroege fasen van de planvorming en het ontwerp van wij- ken en gebouwen rekening te houden met duurzaamheidsaspecten, kan al veel milieuwinst be- haald worden zonder dat er extra geld nodig is.
Met het stellen van een ambitieniveau wordt een praktische invulling gegeven aan het duurzaam bouwen convenant (artikel 5) en de milieustructuurvisie. De ambitie stelt de gemeente in staat een duidelijk en beknopt pakket van maatregelen te vragen van marktpartijen. Binnen de maat- regelen hebben marktpartijen voldoende vrijheden om te komen tot een ontwerp.
De duurzaamheidsambitie vormt geen vervanging van de eisen uit het Convenant Duurzaam Bouwen. De niet in de duurzaamheidsambitie genoemde minimumeisen uit het convenant blij- ven onverkort van toepassing.
A. Toepassen van de vaste en de kostenbesparende en kostenneutrale maatregelen uit de Nati- onale Pakketten Duurzaam Bouwen.
Energieprestatie
B. EPC= minimaal 10% scherper dan de eis uit het vigerende bouwbesluit (energieprestatie- norm).
C. EPL>=7,2. (energieprestatie op locatie).
Energiebesparend ontwerpen D. Compact bouwen.
D1: Compact bouwen.
D2: Woningdichtheid.
E. Passieve zonne-energie
E1: Zongericht verkavelen: Minimaal 70% van de wijk zongericht verkavelen.
E2: Gebouwontwerp aanpassen op optimaal gebruik passieve zonne-energie.
E3: Hellingshoek dak geschikt voor zonne-energie.
F. Goede woningisolatie Duurzame energie
G. Gebruik van minimaal één vorm van (actieve) duurzame energie.
Duurzaam materiaalgebruik
H. Gebruik duurzaam geproduceerd hout.
I. Minimaal 20% betongranulaat als grindvervanger in beton.
J. Gebruik van niet-uitlogende materialen.
Communicatie
K. Gebruikershandleiding.
L. Overleg met bouwpartijen over wenselijkheid certificering woningen met Keurmerk Zon- newoningen.
Beleidskader
2.4 Conclusie
Uit de Nota van Uitgangspunten van juni 2005, die aan de voorbereiding van dit voorontwerp ten grondslag heeft gelegen, kan worden afgeleid, dat woningbouw op de locatie Westerheul IV mogelijk is. Door de Gemeenteraad is besloten om de Nota van Uitgangspunten, waarin het ge- noemde gemeentelijke beleid is opgenomen, voor de locatie Westerheul IV voort te zetten en af te ronden overeenkomstig het raadsbesluit van 30 juni 2005.
Tevens is in die vergadering besloten onder de daarbij geformuleerde en vastgestelde voorwaar- den te starten met het treffen van voorbereidingen voor het opstellen van een globaal bestem- mingsplan voor deze locatie overeenkomstig de Nota van Uitgangspunten.
Vastgesteld kan worden, dat de voorgenomen ontwikkeling voor het plangebied Westerheul IV past binnen de kaders van het overheidsbeleid (rijk, provincie en gemeente).
Beleidskader
3 Planbeschrijving
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt allereerst het ontwerpproces beschreven. Vervolgens wordt de steden- bouwkundige hoofdopzet van het plan waarop het bestemmingsplan is gebaseerd nader uitge- werkt.
3.2 Uitgangspunten voor het ontwerp
Westerheul IV is een voortzetting van de uitbreidingstraditie van Vinkeveen, elke woonwijk vertaalt de heersende stedenbouwkundige opvattingen van die tijd. In het ontwerp wordt een benadering gehanteerd, waarbij gezocht wordt naar een samenhang voor deze uitbreidingsloca- tie, die een antwoord biedt op de hedendaagse woonwensen.
Kenmerkend voor het Vinkeveensche is de beleving van het wonen in een dorp in de polder. De kleinschalige opzet van het dorp en de ligging in de relatieve luwte van het groene hart bena- drukken dit aspect. Westerheul IV zal daarom ook een invulling geven aan het dorpse karakter van de Vinkeveen.
Modellenstudie
De Nota van Uitgangspunten, van de gemeente de Ronde Venen, geeft een beeld van een moge- lijke structuur voor Westerheul IV. Aan de hand van de concrete programmatische ambitie zijn er een aantal varianten onderzocht in de vorm van ruimtelijke modellen.
Planbeschrijving
De drie voorgelegde modellen onderzoeken het mogelijke dorpse karakter voor Westerheul IV.
Elk ruimtelijk concept geeft een extreem beeld weer van het wonen in een dorp. Hierdoor wor- den de mogelijk kwaliteiten en gevolgen, in de keuze voor een model, al in een vroeg stadium inzichtelijk.
Model 1:
Dit model benadert de wijk met een rationele organisatie van het gewenste programma.
De woningen clusteren zich rondom een levendig parkeerdek, hier- mee verdwijnen een grootdeel van de auto’s uit het straatbeeld en kan de ruimte dubbel worden benut. De appartementen zijn gelegen aan de bossage, ten zuiden van het plangebied.
Typering van het model: Het dorpse karakter wordt ingegeven van- uit het gegeven dat men simpelweg in Vinkeveen woont.
Deze uitbreidingswijk is een voortzetting van het bestaande dorp en zal haar identiteit ontlenen aan de allerdaagse relatie met de rest van Vinkeveen.
Model 2:
Dit model suggereert een eigen dorpse identiteit, de structuur kent een informele opbouw rondom een centraal plein.
De woningen zijn dicht op elkaar gegroepeerd met korte straten en een mix aan typologieën. Het parkeren zal achter de woonclusters worden opgelost. De vrijstaande woningen zijn los verkaveld rich- ting de polder.
Typering van het model: De wijk introduceert een nieuw dorp aan de rand van Vinkeveen, deze beleving wordt geënsceneerd met de kleinschaligheid van een traditioneel dorp. De herkenbaarheid van de plek staat centraal in dit woonmilieu.
Model 3:
Dit model past landschappelijke elementen toe om de woningen te oriënteren in de vorm van lintbebouwing aan een dijk.
De woningen hechten zich langs de dijk en vormen een aantal clus- ters met een hoge dichtheid. Het parkeren bevindt zich onder de clusters en achter de woningen aan de dijk. De ruimte tussen en ach- ter de twee dijken is deels te benutten als openbaar gebied.
Typering van het model: Deze wijk verbindt twee landschapstypen, de polder en het aangrenzende veenlandschap. Het wonen aan een lint kent een dorpse kwaliteit, de dorpse kernen worden gevormd door de kleine clusters.
Planbeschrijving
Modelkeuze
De keuze voor een bepaald model wordt ingegeven door een combinatie van elementen, de af- weging betreft de structuur en de ruimtelijke kwaliteit. Hierbij wordt de mogelijkheid die de gekozen structuur biedt om aan te sluiten met de omgeving overwogen, maar ook de kansen die het biedt om het programma te realiseren. Tevens werd geoordeeld over de ruimtelijke kwaliteit die het model kan bieden na de verdere uitwerking en de gewenste ambitie die deze wijk kan uitstralen.
Keuze voor model 2
Model 2 vertegenwoordigt al deze eigenschappen en werd gekozen als uitgangspunt voor het verdere proces. De centrale groen ruimte in dit model vormt een belangrijk onderdeel van de structuur en de kwaliteit van de wijk. De ambitie om een sterke eigen identiteit te realiseren met Westerheul IV werd het meest kansrijk geacht met dit model.
Uitwerking tot structuurschets
De opgave werd nu om het gekozen model, vanuit een extreem beeld, te vertalen naar een con- crete structuur voor de wijk. De eerste stap in de doorontwikkeling van het model werd het ver- plaatsen van de hoge woondichtheid naar de polderzijde.
Een belangrijk aspect van het model zijn de doorzichten naar het omliggende landschap. Dit gaf aanleiding om te zoeken naar verbindingen met de omgeving waarbij de beslotenheid van het dorp kon worden gewaarborgd. De dorpse schaal en de beslotenheid werden onderzocht in de relatie die de openbare ruimte maakt met de bebouwing. Door korte, eindige straten en paden te gebruiken en die te begeleiden met bebouwing wordt de beleving van een intiem dorp geënsce- neerd.
De openbare ruimte werd gezien als een structuur die de hele wijk met elkaar verbindt. Een cen- trale groene ruimte, als trapveld, vormt een spin in het web dit verloop van de openbare ruimte.
Daarmee kan er, zonder de toekenning van een hiërarchie, sprake zijn van een informele struc- tuur.
De schets van de ruimtelijke structuur van Westerheul IV geeft aan hoe de toekomstige wijk zich positioneert binnen zijn omgeving. Een hoofd ontsluitingslus voor het verkeer, verbindt de wijk met de Voorbancken. Vanuit deze lus worden de woongebieden ontsloten met een stelsel aan kleinere wegen. De centraal geleden openbare ruimte verbindt de wijk met de spoordijk aan de oostzijde, het natuurlandschap aan de westzijde, de bestaande woonwijken aan de noordzijde en met de bossage aan de zuidzijde van het plangebied.
3.3 Structuurschets
De nieuwe woonwijk Westerheul IV wordt de nieuwe uitbreidingswijk van de kern Vinkeveen.
Voor het plangebied is een structuurschets (Grontmij, februari 2006) opgesteld, waarin de ruim- telijke hoofdopzet van het plangebied is uitgewerkt. In een later stadium zal deze structuurschets worden uitgewerkt tot een verkavelingsplan. De structuurschets en het verkavelingsplan worden uiteindelijk opgenomen in de notitie beeldkwaliteit.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de, voor dit bestemmingsplan relevante, ruimtelijke hoofd- opzet uit de structuurschets. Allereerst volgt ter oriëntatie een beeld van het plangebied in groter verband, waarbij ook aandacht wordt besteed aan de huidige situatie van het plangebied zelf.
3.4 Plangebied in groter perspectief
De kern Vinkeveen ligt naast een groot plassengebied, de Vinkeveense plassen. De omgeving van Vinkeveen is vooral een waterrijk gebied, met een voornamelijk agrarisch grondgebruik.
Ten noorden van de kern loopt de provinciale weg N201 die de verbinding vormt tussen Haar- lem en Hilversum en een aansluiting heeft op de rijksweg A2.
Planbeschrijving
Het plangebied komt ten zuiden te liggen van de bestaande kern van Vinkeveen. Hiermee sluit de noordelijke zijde van het plangebied aan op de bestaande woonwijk Westerheul III. De wij- ken worden gescheiden door de Mijdrechtse Dwarsweg.
Ten oosten wordt de wijk omringd door de Spoordijk. Dit is een verhoogde brede groene zone welke doorloopt in oost-westelijke richting. Achter de Spoordijk bevindt zich een veenweidege- bied met een middeleeuws verkavelingspatroon met lintbebouwing. Een onderbreking van dit patroon wordt gevormd door het buurtschap Wilgenlaan/Spoorlaan. In dit buurtschap zijn te- vens een aantal watergebonden bedrijven gevestigd. Het gebied tussen het buurtschap, Wester- heul IV en de bestaande kern van Vinkeveen kan gezien worden als ‘groene long’. Op dit mo- ment heeft dit gebied een voornamelijk agrarische functie, maar dit gebied wordt meegenomen in de planvorming van het parklandschap (zie paragraaf 2.3, landschapsplan Marickenland).
Het bedrijventerrein Voorbancken vormt de zuidelijke grens van het plangebied. Het plangebied wordt afgescheiden van dit plangebied door de handhaving van 2 bosjes ten noorden van het terrein. Het betreft een klein lokaal gebonden bedrijventerrein met lichte bedrijvigheid en een aantal bedrijfswoningen. Tevens is op het terrein een tennis en squashcentrum gevestigd.
Tot slot liggen ten westen van het plangebied droogmakerijen, welke nu nog in gebruik zijn als agrarisch gebied. Ook voor deze gebieden geldt dat deze zullen worden opgenomen in het park- landschap. Dit betekend dat dit gebied in de toekomst natuurlijke en recreatieve functies zal vervullen. Om de veiligheid met betrekking tot water te garanderen zal het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) inzetten op onder andere de versteviging van veendijken, met name dijken waarachter mensen wonen en werken (zie paragraaf 4.10)
Afbeelding 3.1 Luchtfoto omgeving plangebied Westerheul IV
3.5 Inrichtingsschets
Het plangebied is ten opzichte van de kern Vinkeveen excentrisch gelegen. In de toekomst wordt het plangebied omringd door een parklandschap met belangrijke natuurlijke en recreatie- ve functies. Dit vraagt om een zorgvuldige ontwikkeling van het gebied, op basis van de vastge- stelde Nota van Uitgangspunten, met als belangrijkste accenten:
• Realisering van maximaal 270 woningen. Vanwege de excentrische ligging van het gebied worden in het gebied geen voorzieningen opgenomen.
• Het Elzenbosje wordt gekapt en vervangen door een centraal groene ruimte in het gebied. De motivatie hiervoor is beschreven in paragraaf 4.5.
• Plangebied inrichten als woongebied met een centraal gelegen groene ruimte met speelter- rein, waarbij er zichtassen worden gecreëerd naar het omliggende groene landschap en de bestaande naastgelegen woonwijk Westerheul III.
Planbeschrijving
• Ondanks beperkte stedenbouwkundige aansluiting op de directe omgeving dient zoveel mo- gelijk gebruik gemaakt te worden van het uitzicht naar het open landschap aan de oost- en westzijde.
• Handhaven van de bossage tussen het nieuwe woongebied en bedrijventerrein de Voorbanc- ken.
• Nieuwbouw ontsluiten vanaf de Voorbancken (met uitzondering van het langzaam verkeer) en geen doorgaand verkeer in het woongebied.
• In het noorden en het zuiden van het plangebied wordt een bouwgrens opgenomen. Deze zorgt ervoor dat in het zuiden geen hoofdgebouwen binnen 50 meter vanaf het bedrijventer- rein Voorbancken komen en in het noorden wordt de grens gelegd op 5 meter vanuit de be- staande sloot.
• Toepassing van het Convenant Duurzaam Bouwen De Ronde Venen.
Vanuit deze centrale uitgangspunten is een structuurschets voor het plangebied opgesteld. De essentiële kwaliteiten van deze structuurschets zijn vastgelegd in de plankaart en de voorschrif- ten van het bestemmingsplan. Aan deze voorschriften wordt een uitwerkingsplan getoetst.
Opzet structuurschets
Voor een indruk van de beoogde planontwikkeling wordt verwezen naar de in afbeelding 3.2 weergegeven structuurschets. Met deze suggestie worden overigens andere binnen het juridische deel van het voorliggende bestemmingsplan passende opties, in de zin van bijvoorbeeld een an- dere situering van bouwblokken en inrichting niet uitgesloten. Ten grondslag aan de structuur- schets ligt een afweging van drie ruimtelijke modellen voor het woongebied. Het meest gewens- te ruimtelijke model is vervolgens uitgewerkt in een structuurschets.
Zoals eerder opgemerkt dient de structuurschets voor wat betreft het woongebied nader te wor- den ingevuld in op te stellen uitwerkingsplannen met parallel daaraan een notitie beeldkwaliteit waarin bovengenoemde voorstellen met betrekking tot architectuur, beeldkwaliteit en duurzaam bouwen worden geïntegreerd.
Planbeschrijving
Afbeelding 3.2 Structuurschets Westerheul IV
Programma
Op basis van het raadsbesluit van 30 juni 2005 voor de bouw van maximaal 270 woningen wordt een verdeelsleutel van de woningen conform tabel 2.1 aangehouden.
Op basis van dit programma zijn in de structuurschets voorstellen gedaan voor een drietal woongebieden met verschillende bebouwingsdichtheden. In het centrum van de woongebieden wordt een groene ruimte ingericht.
Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de volgende beschrijving van de structuurschets qua invulling en verdeling in het verkavelingsplan definitief moet worden vastgelegd.
Drie deelgebieden
De drie gebieden verschillen van elkaar verschillen in sfeer, opzet en inrichting. In de onder- staande afbeelding 3.3 worden de deelgebieden aangeven.
Planbeschrijving
Afbeelding 3.3 Deelgebieden Westerheul IV
Balkon
Het beeld in deelgebied balkon wordt bepaald door een grote dichtheid aan woningbouw. Tus- sen de Voorbancken en de bouwblokken komt een groen ‘balkon’, wat een groene ruimte is om uit te kunnen kijken over het toekomstige natuurgebied Marickenland. Met betrekking tot de aanleg van parkeerplaatsen onder de woningen wordt als uitgangspunt gehanteerd dat deze zo- veel als mogelijk aan het zicht wordt ontrokken. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de aanleg van een grondtalud om de auto’s feitelijk aan het zicht te onttrekken.
In dit deelgebied worden twee bouwblokken gerealiseerd waarbij een doorkijk naar het weste- lijk open landschap gecreëerd wordt. In dit deelgebied is een hoogte van 17 meter toegestaan, vanwege de noodzaak van een relatief hoge dichtheid in het plangebied en de wens om vanuit veel woningen uit te kunnen kijken over het toekomstige natuurgebied. Voor het woningbouw- programma wordt in dit deelgebied gedacht aan enkele meergezinswoningen, met name in de koop sfeer. Ondergeschikt kan eventueel in dit deelgebied ruimte worden gevonden voor andere woningbouwtypes.
Dorp
Dit deelgebied wordt gekenmerkt door een viertal bouwblokken welke gesitueerd zijn rond een centrale groene ruimte. Vanuit de centrale groene ruimte worden zichtlijnen naar de buitenkant van het plangebied gerealiseerd. De bouwblokken worden informeel ten opzichte van elkaar gesitueerd, zodat een speelse structuur ontstaat met verspringende rooilijnen.
De hoogte van de bouwblokken ligt iets lager dan in het deelgebied balkon, doordat hier de meerwaarde van het uitzicht op natuur ontbreekt. Er is in dit deelgebied gestreefd naar een dichtheid tussen de 35 en 45 woningen per hectare, waarbij de hogere dichtheden aansluiten bij het deelgebied balkon. Door de lagere bouwhoogte is er in dit deelgebied ook ruimte om naast de meergezinswoningen ook rijwoningen te verwezenlijken. Hier zal gemixt worden tussen so- ciale en vrije sector woningcategorieën.
De bouwblokken in dit deelgebied worden van binnenuit ontsloten, via inritten vanuit de hoofd- ontsluiting. Hierdoor vormen de woningen naar de buitenkant toe het beeld en worden de auto’s uit het zicht onttrokken. De woningen en appartementen in de blokken hebben aan de voorzijde merendeels uitzicht op openbaar groen en liggen om de groene ruimte. Hierdoor verkrijgt dit deelgebied zijn kwaliteit.
Rand
De rand van het plangebied vormt de overgang tussen de nieuwe wijk en de nabijgelegen woonwijk Westerheul III en de spoordijk. Om deze overgang geleidelijk vorm te geven wordt
Planbeschrijving
een kleinschalige opzet gerealiseerd, met voornamelijk vrijstaande en twee-onder-
éénkapwoningen. Daarnaast worden de woningen in dit deelgebied op informele wijze verka- veld. De woningen worden ontsloten via insteken vanaf de hoofdontsluitingsroute. In dit deel- gebied wordt gestreefd naar een lagere woningdichtheid dan in de deelgebieden dorp en balkon (25 woningen per hectare).
Gasdrukregel- en meetstation/woonwagenplaatsen
Naast de bovengenoemde deelgebieden zijn binnen het plangebied een bestaand gasdrukregel- en meetstation en een drietal woonwagenplaatsen opgenomen. Voor het gasdrukregel- en meet- station geldt dat nog onderzocht wordt of deze op een andere locatie ondergebracht kan worden.
In dat geval kan op deze locatie ook woningbouw gerealiseerd worden. Deze woningbouw moet passen binnen de uitgangspunten van deelgebied rand. Voor de woonwagenplaatsen geldt dat zij conform de huidige situatie opgenomen worden in het plan.
Verkeer
De ontsluiting van de woonwijk voor autoverkeer geschiedt via een hoofdontsluitingslus welke op twee plaatsen aansluit op de Voorbancken. Vanuit deze hoofdontsluiting worden de bouw- blokken uit de verschillende deelgebieden ontsloten. Voor de deelgebieden balkon en dorp wordt per bouwblok een toegangsweg aangelegd, welke uitkomt op een soort binnenplaats.
Voor het deelgebied rand geldt dat er vanaf de hoofdontsluitingsweg insteken gemaakt worden per 4 à 5 woningen. Alle wegen binnen het plangebied worden ingericht als een 30 km weg. Dit geldt dus ook voor de bestaande weg Voorbancken en de Mijdrechtse Dwarsweg. In de toekom- stige situatie zal de kruising tussen de Mijdrechtse Dwarsweg met de Voorbancken en de Bon- kestekersweg als rotonde worden uitgevoerd.
Voor het fietsverkeer worden twee verbindingen gemaakt met de bestaande woonwijk Wester- heul III. Deze verbindingen worden ter hoogte van de woonwagenplaatsen en de Loopveltweg gerealiseerd. Hier vanuit worden fietspaden aangelegd naar de hoofdontsluitingsroute van de wijk. Daarnaast wordt een langzaam verkeersroute gerealiseerd langs de zuidelijk gelegen bos- sages en over de spoordijk.
Ten aanzien van het openbaar vervoer is mede uit overleg met de provincie en de vervoerder gebleken dat de huidige lijnvoering voorziet in een goede openbaar vervoer ontsluiting. De hui- dige busroute hoeft ten behoeve van Westerheul IV niet te worden aangepast. Indien nodig kan bekeken worden of de halteplaats op de Bonkerstekersweg iets dichter naar de geplande rotonde kan worden verplaatst. Derhalve is in de inrichtingsschets geen rekening gehouden met de in- passing van openbaar vervoer.
Parkeren
Voor het parkeren wordt uitgegaan van de notitie parkeernormen (gemeente De Ronde Venen, 2004). Voor de parkeernormen wordt onderscheid gemaakt naar woningtype. De normen zijn weergegeven in paragraaf 2.3. Omdat er in het plangebied sprake is van een relatief hoge be- bouwingsdichtheid en in de gemeente van een relatief hoge parkeernorm is het ter verhoging van de ruimtelijke kwaliteit gewenst om een groot deel van de parkeerplaatsen te onttrekken uit het zicht vanaf de openbare ruimte.
Voor Westerheul IV geldt dat voor de vrije sector grondgebonden woningen de parkeerplaatsen grotendeels op eigen terrein dienen te worden geplaatst. Voor bezoekers worden openbare par- keerplaatsen gemaakt langs de hoofdontsluiting. Dit geldt met name in het deelgebied rand. In het deelgebied dorp komen de parkeerplaatsen op de binnenterreinen van de bebouwing. Ook hier geldt dat voor de vrije sector grondgebonden woningen de parkeerplaatsen grotendeels op eigen terrein worden geplaatst. Voor de sociale woningcategorieën worden openbare parkeer- plaatsen gerealiseerd.
Groen
In het plangebied wordt een centrale groene ruimte voorzien in het deelgebied dorp. In deze centrale ruimte is ruimte voor een groot speelveld voor oudere kinderen en tevens een speel- plaats voor jongere kinderen. Vanuit deze centrale groene ruimte komen zichtlijnen naar de
Planbeschrijving
groene buitenzijde van het plangebied. Een belangrijke zichtlijn vormt de westelijke zichtlijn die via een breed groen plein en het groene balkon naar het toekomstig natuurgebied Maricken- land loopt.
Naast de centrale groene ruimte wordt de bestaande bossage in het zuiden van het plangebied gehandhaafd. Deze bossage vormt een buffer naar het achterliggende bedrijventerrein. Ook blijft de bestaande spoordijk, welke gezien kan worden als een groene dijk, gehandhaafd. Naar beide groene gebieden lopen zichtlijnen vanuit de groene centrale ruimte.
Water
Voor de waterhuishouding wordt variant 3 uit het rapport Geotechnisch en waterhuishoudkun- digonderzoek Westerheul IV (Grontmij, 18 mei 2005) aangehouden. Dit houdt in dat het plan- gebied in zijn geheel wordt opgehoogd met zand om voldoende drooglegging voor wegen en woningen te bereiken en te voorkomen dat de bestaande bovenste grondlaag geroerd moet wor- den, waardoor volgens het waterschap een toename van kwel zou ontstaan in het gebied. Dit betekend dat binnen het plangebied geen oppervlaktewater gesitueerd wordt. Dit heeft tot ge- volg dat het oppervlaktewater buiten het gebied gecompenseerd dient te worden. Deze compen- satie wordt verwezenlijkt door extra waterbergingscapaciteit te realiseren in het nog te ontwik- kelen natuurgebied Marickenland. Voor de afwatering blijven de bestaande sloten rondom het plangebied gehandhaafd. Aanvullend hierop wordt voorzien in een tweetal kavelsloten rondom het gasmengstation en het woonwagenterrein. Hierbij is aandacht voor het onderhoud van de watergang door te voorzien in een onderhoudstrook of door het onderhoud te laten plegen vanaf het aangrenzende openbare terrein. Om in de overgang naar de zandophoging noodzakelijk voor het verminderen van de kweldruk voldoende stabiliteit te realiseren is een aanvullende eis opge- nomen voor het talud aan de zijde van de zandophoging.
Voor verdere eisen omtrent de waterhuishouding wordt verwezen naar paragraaf 4.4.
Architectuur en beeldkwaliteit
In de structuurschets is de hoofdopzet van de inrichting van Westerheul IV opgenomen. Het verkavelingsplan is een telbare en meetbare voorbeelduitwerking, die gemaakt is op basis van de structuurschets. Het verkavelingsplan en tekeningen met de relevante aspecten van dit plan en de globale eisen voor welstand zijn in een aparte notitie Beeldkwaliteit opgenomen. Uitein- delijk worden de globale welstandsrichtlijnen uit de notitie beeldkwaliteit vertaald naar wel- standscriteria. De huidige gemeentelijke welstandsnota zal worden aangevuld met deze wel- standscriteria door vaststelling van een aanvullende gebiedswelstandsnota voor Westerheul IV.
Voor de vaststelling van de gebiedswelstandsnota zal de wettelijke voorbereidingsprocedure volgens de Algemene Wet Bestuursrecht worden gevolgd.
In de structuurschets zijn de hoofdprincipes van duurzaam bouwen ondermeer tot uiting ko- mend in een zoveel mogelijk zongerichte oriëntatie van de woningen en de mogelijkheden voor het toepassen van een gescheiden rioolstelsel. Daarnaast kan door de hogere dichtheden in de deelgebieden Balkon en Dorp en door het relatief grote aandeel van meergezinswoningen com- pact gebouwd worden. Dit heeft een positieve invloed op de energieprestaties van de toekomsti ge woningen
Planbeschrijving
.
4 Milieu
4.1 Algemeen
Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn de volgende milieukundige aspecten van belang, te weten:
• cultuurhistorie en archeologie;
• bodemverontreiniging;
• waterhuishouding;
• flora en fauna;
• verkeer en geluid;
• lucht;
• kabels en leidingen;
• externe veiligheid.
Voor de verschillende aspecten is separaat onderzoek verricht. In dit hoofdstuk wordt volstaan met de voor dit bestemmingsplan relevante conclusies.
4.2 Cultuurhistorie en archeologie
Op de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden staat het plangebied aangegeven als een gebied met zeer lage archeologische trefkans op archeologische vondsten. In dergelijke gebie- den is er geen of weinig kans op het aantreffen van terrestische archeologische resten van voor het jaar 1500 na Christus. Het betreffen jonge mariene erosiegebieden die niet voor het jaar 1500 na Christus zijn bedijkt. Daarnaast hebben deze gebieden betrekking op bodems van droogmakerijen die bestaan uit wad- en onderwaterafzettingen. Hier zijn geen of nauwelijks terrestische vondsten zoals nederzettingen daterend voor het jaar 1500 na Christus te verwach- ten.
Op basis van deze gegevens is er geen noodzaak tot nader archeologisch onderzoek. In dit kader kan derhalve worden geconcludeerd dat er geen belemmeringen aanwezig zijn voor de realisatie van de voorgenomen woningbouw.
4.3 Bodemverontreiniging
Er zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd binnen het plangebied. Hieronder wordt per uit- gevoerd bodemonderzoek kort beschreven wat aanleiding en resultaten waren. Onderzoek uit 1987 op standplaats voor woonwagens (Spoorhoek 1, 2 en 3) Voor 1987 was dit terrein onder- deel van het weidegebied. Ten behoeve van de plaatsing van woonwagens is het terreintje opge- hoogd met grond (ca. 0,5 rneter). De resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek zijn sa- mengevat in het rapport: "Indicatief bodemonderzoek woonwagenkamp Mijdrechtse Dwarsweg te Vinkeveen". De kenmerken van dit rapport zijn: Ingenieurs- en architektenburo Mabeg-van Hasselt BV, project VK-186, mei 1987. Het onderzoek is destijds uitgevoerd in opdracht van de gemeente Vinkeveen. Tijdens het bodemonderzoek zijn in het grondwater enkele verhogingen gemeten in grond en grondwater. Door het bodemadviesbureau werd geconcludeerd dat deze geen risico's voor de toekomstige gebruikers van het terrein zouden opleveren. Tijdens het indi- catieve onderzoek uitgevoerd in 1990 ten behoeve van de toekomstige woningbouwlocatie Wes- terheul IV is er bij één van de woonwagens ter plaatse van een bovengrondse olietank in de bo- vengrond een olieverontreiniging, van vermoedelijk geringe omvang, ontdekt. Het nieuwe be- stemmingsplan gaat uit van het instandhouden van dit terrein.
Milieu
Onderzoek toekomstige woningbouwlocatie Westerheul IV
In 1990 is er een indicatief bodemonderzoek uitgevoerd in opdracht van de gemeente De Ronde Venen. Kenmerken van het rapport zijn: Chemielinco, projectnr. 89123, datum 29-3-1990. Om- dat dit onderzoek sterk verouderd was is er in 2004 een nieuw bodemonderzoek uitgevoerd in verband met de toekomstige woningbouw. De kenmerken van dit rapport zijn: Grontmij, pro- jectnr. 165483, doc.nr. 13/99054326lVG, 5 januari 2005.
Bij dit onderzoek zijn de volgende onderdelen onderzocht:
• weiland/grasland (onverdacht);
• gedempte sloten (verdacht vanwege onbekend dempingsmateriaal);
• bestaande watergangen (onverdacht).
Weiland/grasland:
Uit het onderzoek is het volgende algemene beeld van de bodem- en grondwaterkwaliteit van dit deel van het onderzoeksgebied naar voren gekomen:
• de ondergrond en het grondwater zijn maximaal licht verontreinigd;
• de bovengrond (dat is de bovenste halve rneter) van het onderzoeksgebied is eveneens maximaal licht verontreinigd. De gemiddelde waarden liggen voor de onderzochte stoffen onder de normwaarden die nog acceptabel zijn voor het beoogde bodemgebruik. Voor lood ligt het gemiddelde net boven de normwaarde die in de regio Noord-West Utrecht gehan- teerd wordt bij de bodemgebruiksvorm "wonen met moestuin" (dit is vanuit risico-oogpunt het meest gevoelige bodemgebruik). Separate bodemsanerende maatregelen worden echter niet noodzakelijk geacht, omdat het gehele terrein, ten behoeve van het bouw- en woonrijp- maken, opgehoogd wordt met grond enlof zand dat voldoet aan de eisen van een "leeflaag"
en in ieder geval van betere kwaliteit is dan de ontvangende bodem. De beoogde dikte van de leeflaag is 0,8 - 1 meter na zetting. In 2005 een deel van het gebied al opgehoogd met grond afkomstig uit de wijk Proostdijland-Noord.
Dit deel van de onderzoekslocatie omvat ook een gebiedje dat vroeger in gebruik was als boom- gaard. Er is niet specifiek onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van bestrijdingsmiddelen in de bodem ter plaatse van de voormalige boomgaard, maar wel in de waterbodems van de be- staande watergangen. Hierin zijn geen bestrijdingsmiddelen gemeten. Een onderzoek naar de aanwezigheid van bestrijdingsmiddelen in de landbodem is daarom achterwege gebleven.
Aan de zuid-oost kant van het onderzoeksgebied zijn tijdens het veldwerk enkele afvalresten waargenomen. De analyseresultaten geven aan dat de kwaliteit van de grond op deze plaats niet afwijkt van die op de rest van het onderzoeksgebied. Het grondwater op deze plaats is licht ver- ontreinigd met lood. Er is geen analytisch onderzoek naar asbest gedaan, omdat hier vanuit het (historisch) vooronderzoek geen redenen voor aanwezig waren. Tijdens de veldwerkzaamheden is er zintuiglijk geen asbest aangetroffen.
Conclusie: Van de verhoogd gemeten gehalten van de onderzochte stoffen in grond en grondwa- ter binnen dit deelgebied vormt alleen lood een potentieel risico (bij wonen met moestuin). Door de geplande ophoging van het gehele gebied worden potentiële risico's weggenomen en zijn er geen bodemgebruiksbeperkingen.
Gedempte watergangen:
Bij één van de gedempte watergangen zijn in de bovengrond brokken puin aangetroffen. Uit de analyses van het bemonsterde dempingsmateriaal is gebleken dat er maximaal lichte verontrei- nigingen zijn aangetroffen. Bij een andere gedempte watergang is een lichte olieverontreiniging gemeten. Het betreft een oude dieselverontreiniging.
Conclusie: Er zijn vanuit risico-oogpunt geen bodemsanerende maatregelen nodig.
Milieu
Bestaande watergangen:
In de bestaande watergang langs de de Mijdrechtse Dwarsweg en een gedeelte van de watergang langs de Spoordijk zijn tijdens het bodemonderzoek uit 1990 licht verhoogde gehalten aan zwa- re metalen, pak (polycyclische aromatische koolwaterstoffen) en minerale olie gemeten. Uit de analyseresultaten van het onderzoek uit 2004 blijkt dat het slib uit de zuidelijke watergangen niet verontreinigd is. Het slib van de overige watergangen wordt ingedeeld in klasse 1 (licht verontreinigd). De verhoogde stoffen zijn koper, kwik, lood, zink en EOX (extraheerbare orga- nische halogeenverbindingen zoals chloor, fluor, broom en jood). Het slib mag volgens de hui- dige regelgeving, gelet op de kwaliteit, tot 2010, onder voorwaarden op de landbodem binnen de aan de watergang grenzende percelen verspreid worden.
Conclusie: De bestaande watergangen binnen het te ontwikkelen gebied zullen gedempt worden.
Uit toetsing van de kwaliteit van het slootslib aan de kwaliteit van de ontvangende bodem blijkt dat bij toepassing van het slootslib op de landbodem de kwaliteit van de ontvangende bodem niet zal verslechteren.
Registratie van de bodemverontreiniging bij de provincie:
Momenteel is de locatie Westerheul IV bij de provincie geregistreerd als: potentieel ernstig ge- val, onder de code UT 0736100251. Deze registratie zal op grond van de onderzoeksresultaten uit 2004 aangepast worden.
4.4 Waterhuishouding
In het rapport Geotechnisch en waterhuishoudkundig onderzoek Westerheul IV (Grontmij, 15 maart 2005) zijn enkele varianten uitgewerkt omtrent waterhuishoudkundige maatregelen op de ontwikkelingslocatie Westerheul IV. Bij het opstellen van de rapportage is in het kader van het proces ‘Watertoets’ overleg gevoerd met Waternet. Uiteindelijk zijn in de Nota van Uitgangs- punten Westerheul IV (gemeente De Ronde Venen, 2005) keuzes gemaakt op basis van de rap- portage. Deze keuzen hebben geresulteerd in een aantal randvoorwaarden/doelstellingen die hieronder zullen worden weergegeven. Voor een toelichting op de randvoorwaar-
den/doelstellingen wordt verwezen naar de rapportage van Grontmij. Dit is in overleg gegaan tussen Grontmij en Waternet. Laatstgenoemde kan zich vinden in de volgende gestelde rand- voorwaarden/doelstellingen:
• er dient te worden gebouwd op een droge terp; drooglegging minimaal 80-100 cm;
• voldoende ophoging ten opzichte van aanwezig maaiveld en grondwater;
• een minimale zetting na ophoging
• afvoer van hemelwater en watercompensatie niet binnen de wijk;
• geen wateroverlast binnen wijk (voldoende snelle afvoer);
• gedeeltelijke waterberging in op te brengen grond (open delen van tuinen en openbaar groen);
• geen negatieve invloed van nieuwe woonwijk op omgeving;
• geen extra waterbezwaar;
• geen extra baggervorming;
• geen waterverlies in “hoog” Vinkeveen;
• redelijke kosten voor het bouwrijp maken in relatie tot gewenst volkshuisvestingsbeleid;
• een waterkwaliteit en waterinrichting binnen de wijk (als het er komt) die voldoet aan de norm van “stedelijk water” (Waternet);
• een goed beheerbare water- en bodeminrichting;
• watercompensatie voor te dempen sloten (1:1);
• watercompensatie voor nieuwbouw/verhardingen (10 %). Ervan uitgaan dat 70% van het plangebied wordt verhard (uitgezonderd bosjes, woonwagenkamp en gasstation);
• watercompensatie dient plaats te vinden in het gebied waar de wijk op afwatert met dak en straatwater. In het geval van Westerheul en omgeving mag echter niet worden gegraven in verband met het beperken van de kwel. Derhalve moet het water worden geborgen via infil-
Milieu
tratie in het gebied zelf of door het graven van extra waterberging in natuurdeelgebied 1 van het Parklandschap in combinatie met peilverhoging ter plekke;
• dakwaterafvoer bij voorkeur infiltreren in zandbodem. Straatwaterafvoer bij voorkeur infil- treren in zandbodem met, indien nodig, voorzieningen voor voorzuivering naar oppervlak- tewater. De mogelijkheid van afvoer van dak- en straatwater naar oppervlaktewater en het graven van extra waterberging in natuurdeelgebied 1 van het Parklandschap is door het wa- terschap niet uitgesloten. In beide gevallen betekent dit dat er bij de bouw geen materialen mogen worden gebruikt die uitloging geven van lood, koper, zink en PAK’s (teer- en bitu- mineuze materialen en chemisch verduurzaamd hout);
• de aanwezige groenbuffer met het bedrijventerrein en, afhankelijk van nader onderzoek het perceel geriefhout, het woonwagenkamp en gasstation worden in hun huidige staat gehand- haafd in het stedenbouwkundig plan (geen ophoging en geen peilwijziging).
Waternet is akkoord met bovengenoemde randvoorwaarden/doelstellingen (brief 16 september 2005). In de verdere planvorming zal parallel aan het op te stellen Uitwerkingsplan in overleg met Waternet een Waterhuishoudingsplan voor het gebied worden opgesteld. Hierin wordt con- creet vorm en inhoud gegeven aan de voorzieningen ten behoeve van een goede waterhuishou- ding, verwerking hemelwater en bouwvoorschriften.
Nader onderzoek
Deze uitkomsten hebben aanleiding gegeven tot een nader onderzoek door Geodelft. Dit onder- zoek is afgerond op 31 maart 2006. Hierover heeft telefonisch overleg plaatsgevonden met AGV/Waternet.
Dit leidt tot de volgende uitgangspunten voor de toekomstige realisatie van Westerheul IV:
• Westerheul IV mag geen negatief effect hebben op de bestaande waterhuishouding, dus mag de ontwikkeling en realisatie van de woonwijk niet meer kwel veroorzaken;
• de bestaande veenlaag mag niet worden geroerd omdat hierdoor kwel toeneemt, dus geen aanleg cunetten en rioleringen en watergangen in de veenlaag;
• aanbrengen zandophoging1;
• handhaven alle randsloten rond Westerheul IV voor de waterafvoer;
• bestaande watergangen in het toekomstig stedelijk gebied dempen en het 1 op 1 compense- ren in het gebied Marickenzijde, door bestaand (blijvend)e sloten te verbreden 2;
• geen watergangen aanleggen in een zandophoging doch compenserende waterberging aan- leggen in het natuurgebied Marickenland fase 134;
• aanleg stedelijk gebied met een centraal groen gebied, kap van elzenbosje, handhaving van woonwagenkamp (met sloot er tussen) en gasstation, volgens de schets uit de nota van uit- gangspunten, die binnenkort verder wordt uitgewerkt in verkavelingsplan;
• bijna geen (max. 10 cm in 30 jaar) restzetting onder openbaar gebied;
• bijna geen restzetting onder tuinen en bouwblokken5;
• maximale zettingstijd circa 2 jaar conform rapport Grontmij;
• voldoende drooglegging (min 80 cm) voor wegen6;
1 Op basis van uitvoeringseisen Grontmij (o.a. gefaseerd ophogen, monitoren)
2 Het is nodig om ca. 2.000 m2 water te graven in Marickenzijde als compensatie voor het dempen. De verbreding zal net onder de waterlijn plaatsvinden, zodat toename van kwel minimaal is en er een natuurvriendelijke, ecologische inrichting gemaakt kan worden.
3 Met name onwenselijk vanwege de extra technische problemen in beheer en aanleg van watergangen o.a. het creë- ren van een voldoende dikke en afdichtende slootbodem opdat geen opbarsting van de onderlagen plaatsvindt , en voorts vanwege lagere kosten, meer ruimte voor en opbrengsten vanuit woningen, en het ontbreken behoefte aan veel oppervlak voor water/groen in de wijk gezien de toekomstige hoeveelheid groen/water in het natuurgebied.
4 Compenserende waterberging in Marickenland ter discussie stellen als dat vertraging geeft voor Westerheul, dan afwegen of keuze voor extra zandophoging met waterinfiltratie mogelijk is
5 Hier ook ophogen en eventueel voorbelasten
6 Conform het gemeentelijke programma van eisen voor het openbaar gebied
