DATUM BEHANDELEND AMBTENAAR AFDELING NUMMER
8 september 2017 Ruimte - Ruimtelijke Ontwikkeling B&W/17/02515
Onderwerp Uitgangspunten De Kersentuin
voorgesteld besluit 1. In 2018 een bestemmingsplan procedure op te starten voor een
bestemmingsplan wijziging voor het perceel behorende bij het complex De Kersentuin.
2. Hiervoor het schetsplan van als uitgangspunt te nemen.
3. Het mogelijk te maken dat er circa 25 zorggeschikte sociale huurwoningen op dit perceel worden gebouwd.
4. In 2017 een subsidie in het kader van Steengoed Benutten bij de provincie Gelderland aan te vragen voor een totaal van
5. beschikbaar te stellen voor cofinanciering van het project en dit budget te onttrekken aan de voorziening goedkope woningbouw.
openbaar O.R./
G.O. Voorbespreking raadsvergadering par.
Bedrijfsvoering par.
Inwonerszaken par.
Ruimte
nee 0 0 0
voorlich-
ting begr.wijz/
budgetnr. paraaf
ambtenaar afdelingshoofd concern
controller besluit burgemeester en wethouders d.d. 21 november 2017 nr.
0 Akk aant
Portefeuillehouder pfh. akkoord bespreken
J.A. de Boer MSc
S.T. Klein - de Jong x H.N. de Ronde
A.K. Benschop- van Eldik mr. I.P.C. van Wamel-Geene
Inleiding
Het complex De Kersentuin in Maurik staat al jaren leeg. De afgelopen jaren is er veel rondom het complex te doen geweest. Dit heeft veel onrust in de wijk gegeven. Daarnaast is het complex inmiddels behoorlijk vervallen wat een negatieve uitstraling op de wijk geeft. Dit is voor het
woonplezier van de buurtbewoners zeker niet bevorderlijk. wil
het pand kopen, dan slopen en er zorggeschikte sociale huurwoningen bouwen.
Op 13 januari 2017 hield u een Benen Op Tafel overleg om te onderzoeken welke ontwikkeling u de meest wenselijke achtte voor De Kersentuin. U concludeerde dat de meest wenselijke ontwikkeling was dat De Kersentuin van de eigenaar zou kopen. Het complex en de tien woningen zouden gesloopt worden en er zouden tien nieuwe woningen en een kleinschalig zorgcomplex worden terug gebouwd. In het voorjaar overlegde wethouder namens uw college met en de eigenaar, waarna deze partijen met elkaar in onderhandeling zijn gegaan.
en de eigenaar tekenden op 10 augustus 2017 een voorlopig koopcontract voor de koop van alleen het complex en het bijbehorende perceel. De tien woningen en bijbehorende percelen worden niet gekocht. Samengevat staat in het voorlopig koopcontract aangegeven dat:
- van plan is het complex te slopen en het perceel bouwrijp te maken voor de bouw van sociale huurwoningen maar dat het door voorgenomen gebruik in het huidige
bestemmingsplan niet is toegestaan.
- een bestemmingsplanwijziging zal aanvragen om de bestemming woningbouw met bijbehorende werken te realiseren en dat de eigenaar dit niet in de weg zal staan.
- Dat de koop ontbonden kan worden als uiterlijk 1 januari 2018
o Niet de overtuiging heeft dat het bestemmingsplan gewijzigd zal worden waarmee de bouw van ten minste 22 (sociale huur) woningen en bijbehorende werken mogelijk wordt gemaakt.
o Geen beschikking heeft gekregen over een subsidie van de provincie Gelderland van ten minste
o Geen toestemming heeft van de Raad van Commissarissen voor de koop en levering vroeg de gemeente om medewerking ter verkrijging van de subsidie van de provincie Gelderland en voor het wijzigen van het bestemmingsplan.
Doel / meetbaar effect
in staat te stellen om het complex De Kersentuin te slopen en op het perceel maximaal 25 zorggeschikte sociale huurwoningen te bouwen. Hiermee wordt een ruimtelijk ongewenste situatie in het dorp Maurik opgeruimd en waardevol ingevuld.
Argumenten
1.1 moet weten of de gemeente meewerkt.
In de koopovereenkomst tussen de eigenaar en staan ontbindende voorwaarden. Eén van de ontbindende voorwaarden is dat geen zekerheid heeft over de medewerking van de gemeente aan de wijziging van het bestemmingsplan voor de bouw van ten minste 22 sociale huurwoningen. Als u besluit geen bestemmingsplan wijziging in procedure te brengen, waarmee de bouw van ten minste 22 sociale huurwoningen mogelijk wordt gemaakt, zal afzien van de koop. In dit voorstel spreken we over maximaal 25 zorggeschikte sociale huurwoningen omdat de ruimtelijke studie uitwijst dat dat zorgt voor een goede invulling van de locatie.
2.1 Het schetsplan is positief beoordeeld.
Adviesbureau maakte in opdracht van een schetsplan voor het bouwen van 25 zorggeschikte sociale huurwoningen en werken op het perceel. Onderdeel daarvan zijn een stedenbouwkundige toelichting en een architectonische verkenning door architectenbureau
Deze stukken zijn door de afdeling Ruimte positief beoordeeld. presenteerde het plan daarna aan de direct omwonenden. Ook zij waren positief.
3.1 Met circa 25 zorggeschikte sociale huurwoningen is het plan uitvoerbaar en sluit het aan bij de beleidskaders.
wil het complex en het perceel van de eigenaar kopen om op het perceel (sociale huur)
woningen te realiseren. Zij hebben berekend dat zij hier minimaal 22 (sociale huur) woningen moeten realiseren om de exploitatie sluitend te krijgen. Adviesbureau schetste wat een goede invulling voor het perceel zou zijn. Zij kwamen op 25 zorggeschikte sociale huurwoningen. Dit past ook binnen de vastgoedstrategie van Tot slot sluit dit ook kwalitatief aan bij de gemeentelijke woonvisie.
4.1 moet weten of zij een Steengoed Benutten subsidie kunnen krijgen.
In de koopovereenkomst tussen de eigenaar en staan ontbindende voorwaarden. Eén van de ontbindende voorwaarden is dat geen subsidie van de provincie in het kader van Steengoed Benutten krijgt. Steengoed Benutten is een provinciale subsidieregeling waar de gemeente een aanvraag voor kan indienen.
maakte een exploitatieopzet. De exploitatie laat een tekort zien van . gaf aan zelf een verlies van voor haar rekening te willen nemen. Het restanttekort van
moet gedekt worden door een subsidie vanuit het programma Steengoed Benutten van en een cofinanciering van de gemeente.
We spraken al meerdere malen met de provincie Gelderland over het project De Kersentuin. Zij staan er positief tegenover en willen bijdragen aan het project.
van de gemeente een vereiste.
Zonder deze cofinanciering kan het project geen doorgang vinden.
Kanttekeningen
2.1 De 10 woningen aan de Flamingostraat blijven bestaan.
De tien woningen aan de Flamingostraat waren tot voorkort van matige kwaliteit en zouden gesloopt kunnen worden om nieuwbouw mogelijk te maken. De eigenaar begon in het najaar van 2018 met een forse renovatie van deze woningen waarna hij ze verkoopt op de particuliere markt. Hiermee krijgen de tien woningen een kwaliteitsimpuls en ontstaat een flinke ruimtelijke kwaliteitswinst waarmee sloop niet langer noodzakelijk is.
2.2 We realiseren geen kleinschalig zorgcomplex.
U heeft in het BOT overleg begin 2017 aangegeven dat het wenselijk was dat er na de sloop een kleinschalig zorgcomplex gerealiseerd zou worden. onderzocht de mogelijkheden hiervoor en kwamen tot de conclusie dat de huidige vraag maar ook zeker de gewijzigde financiering van dergelijk vastgoed maakt dat dit een niet kansrijke wens is, die op korte termijn te realiseren is.
Financiën
Naast de bovenstaande bijdrage stellen we voor de historische kosten niet in rekening brengen. Dat stellen we voor omdat die kosten zijn gemaakt in de periode voor de planvorming van . De historische kosten zijn
- voor de periode 2009-2012 - voor de periode 2015-2016
Dit heeft financieel geen gevolgen omdat de kosten zijn afgedekt in eerdere jaarstukken.
Uitvoering - Planning
Na uw besluit vragen we op zeer korte termijn de subsidie Steengoed Benutten aan. Na besluitvorming binnen starten we begin 2018 met het opstellen van het ontwerp bestemmingsplan.
- Communicatie
besprak het plan al met de omwonenden van de Kersentuin. Op basis daarvan verwachten we steun vanuit de omgeving voor de omvorming van deze locatie naar woningbouw.
- Evaluatie
Niet van toepassing Burgerparticipatie
vroeg de direct aanwonenden inmiddels hun mening te geven over het plan. De omwonenden zijn blij met het plan.
Tijdens de bestemmingsplan procedure leggen we het plan ter inzage.
Deregulering
Er is geen sprake van aanvullende regelgeving.
Achtergrondinformatie Bijlagen
- Schetsplan
- Stedenbouwkundige toelichting - Memo Van Goud
Populaire samenvatting
