Verkoop van Stadsherstel (SV 2017, nr. 77 )
Raadsinformatiebijeenkomst 30 november 2017
Voorzitter Aline Knip
Tijd 15.30 –16.30 uur
Zaal Perskamer
Soort Bijeenkomst: Bespreken schriftelijke vraag Werkvorm bijeenkomst Regulier
Geagendeerd door: Pepijn Zwanenberg (GroenLinks), Tim Schipper (SP), Bülent Isik (PvdA)
Doel van de bijeenkomst De raad hoort graag de mening van betrokkenen en wordt graag breed geïnformeerd
Meepraters 1. Meeprater, Mitros Monumenten Huurders, 2. Meeprater, Bewonersvereniging Tuinstraat 3. Meeprater, MMH
4. Bob van Ree, directeur Stadsherstel 5. Bastiaan Staffhorst, Mitros
Portefeuillehouder(s) Paulus Jansen
Aanwezige griffiemedewerker(s) Manon Leenders en Petra de Graaff
Programma Meepraters aan het woord
Vragen raadsleden
Vervolg De gemeenteraad debatteert over dit onderwerp tijdens de vergadering van de commissie: Stad & Ruimte van 14 december 2017.
Motivatie:
De fracties willen verder praten over de door Mitros voorgenomen verkoop van haar monumentale woningbezit, thans ondergebracht bij Stadsherstel Midden Nederland. GroenLinks, SP en PvdA maken zich zorgen over deze verkoop die mettertijd kan leiden tot een verdere verschraling van het aanbod sociale huurwoningen in o.a. het centrum van de stad. Daarom willen ze graag
gelegenheid geven aan Mitros, Monumentenhuurders Mitros en Stadsherstel Midden Nederland om hier hun visie over te geven en aan Stadsherstel Utrecht over hun plan tot aankoop waarbij alle sociale huurwoningen sociaal blijven. Daarna willen ze dit onderwerp graag bespreken in de commissie.
Bijdragen
Klik hier voor reacties op de Facebook pagina van de gemeenteraad Utrecht.
Meeprater, Mitros Monumenten Huurders, vereniging i.o.
Samenvatting
In Utrecht zijn panden op de vrije markt geplaatst die in de jaren 70 en 80 door de gemeente met gemeenschapsgeld (de zgn. combiregeling voor sociale woningbouw en restauratie, P 2500) zijn gerenoveerd. Deze panden worden of werden veelal als sociale huurwoning verhuurd. Veel van deze panden zijn in de loop van de tijd getransformeerd van 'beeldbepalend' naar 'monument'.
Verkoop op de vrije markt brengt mogelijk negatieve gevolgen met zich mee voor het onderhoud van de panden en voor de positie van de huurders en voor de stad. Sociale huurwoningen dreigen uit de binnenstad en Utrecht-Oost te verdwijnen. De gemeente lijkt haar eigen besluitvorming over deze kwestie te zijn vergeten.
Over Mitros Monumenten Huurders, vereniging i.o.
Sinds begin dit jaar komt een clubje Utrechtse huurders, onder de naam Mitros Monumenten Huurders, regelmatig bijeen. Dit uit bezorgdheid over de betekenis van de brief van 10 januari 2017 die zij ontvingen van beheerder Stadsherstel Midden-Nederland/SHMN over de
voorgenomen verkoop van de door hen bewoonde panden. Deze panden worden aangemerkt als 'monument'. Sommige panden zijn rijksmonument, andere panden gemeentelijk monument.
Enkele panden hebben een iconische status. Een flink aantal panden wordt sociaal verhuurd, en zijn indertijd gerenoveerd volgens de toen geldende normen voor sociale huur. Er zijn een aantal in de loop van de tijd, na vertrek van de zittende bewoners, opgewaardeerd naar de vrije sector onder de vlag 'marktconform verhuren'.
Aanleiding voor de bezorgdheid van de huurders was de opmerking in de brief van 10 januari
"voorlopig verandert er niets voor u". Aanvankelijk beperkte de vragen zich tot wat betekent hier 'voorlopig' en wat verandert er dan wel op termijn?. Daarnaast waren er vragen over wie nu de werkelijke eigenaar van de panden is, SHMN, Mitros of Mitros Monumenten I en II. En wat is de rol van de gemeente in dit proces, want er was toch sprake van een verbod op verkoop?
Welke voorgeschiedenis kent dit bezit?
Mitros is in 1992 ontstaan uit de corporaties K'77, Het Woningbedrijf Utrecht en
Woningbouwvereniging Nieuwegein. Een groot deel van het monumentenbezit van Mitros komt uit het voormalige bezit van Het Woningbedrijf. Het Woningbedrijf heette vóór 1992 de Dienst
Woningbeheer van de gemeente Utrecht. Bij de verzelfstandiging van deze dienst is het
woningbezit van de gemeente overgegaan naar het Woningbedrijf Utrecht. Eén van de afspraken was dat binnen het aangekochte bezit een aantal monumenten die behoorde tot de voorraad sociale huurwoningen niet zonder toestemming van de gemeente verkocht mochten worden. Deze afspraken golden toen en gelden nog steeds.
In de tijd vóór de verzelfstandiging van de Dienst Woningbeheer zijn de monumenten om verschillende redenen in het bezit van de gemeente gekomen. Voorbeelden daarvan zijn behoud van bijzondere monumenten en verbetering van woningen t.b.v. de sociale huursector. Dit laatste geldt ook voor corporaties in Utrecht. K'77 heeft bijvoorbeeld woningen aan de Tuinstraat
gekocht, verbeterd en als sociale huurwoning op de markt gezet.
Per 2010 wordt het beheer van een deel van de Mitrosmonumenten overgedragen aan SHMN. Als argument wordt aangevoerd dat beheer van monumenten een specialisme is. Het beheer werd aanvankelijk uitgevoerd door Zinnig Beheer & Meer maar werd na twee jaar door SHMN zelf uitgevoerd 'in de hoop met deze verandering u nog beter van dienst te kunnen zijn'.
Tijdens het zoeken naar antwoorden op onze vragen vonden wij een brief van 7 november 2013 van het College van B&W van Utrecht aan de Gemeenteraad waarin de condities voor de overdracht Monumenten aan Mitros per 1 januari 1993 worden vermeld en onder welke voorwaarden de gemeente akkoord is gegaan met de onderbrenging in 2009 van het monumentale bezit van Mitros bij SHMN. Mitros blijft voor 100% eigenaar. Eén van deze voorwaarden luitdt "geen verkopen van monumentale woningen in de Binnenstad en Oost". Andere voorwaarden hebben betrekking op sociaal huurbeleid en het toewijzen van vrijkomende woningen via Woningnet. Deze brief is, naar wij aannemen, gebaseerd op besluiten van B&W van 30 juni 2009. Daarbij is o.a. sprake van een overeenkomst met Mitros voor de afspraken die gelden na de overdracht van de
verhuureenheden aan de Monumenten-BV's (Mitros I en II).
Verkoop van de Mitros Monumenten
In juli van dit jaar publiceerde SHMN een persbericht onder de titel 'Unieke kans om eigenaar te worden van monumentaal erfgoed in het midden van het land'(= Utrecht en Amersfoort). De koper, zo staat te lezen, is een liefhebber van monumentaal erfgoed."Een lange termijn visie op beheer en exploitatie van de portefeuille wordt minstens zo belangrijk geacht als het
overnamebedrag". Op 19 juli wordt geschreven dat 'de portefeuille als één geheel wordt verkocht', op 16 augustus wordt dit genuanceerd tot 'voorkeur de portefeuille als één geheel te verkopen'.
Dit laatste kunnen we alleen begrijpen als verkoop van de Utrechtse panden afzonderlijk van de Amersfoortse panden mogelijk is.
Onze twijfels, angsten, vragen, boosheid
Ons wordt verteld dat voor ieder monument twee sociale huurwoningen aan de rand van de stad gebouwd kunnen worden en dat onderhoud van monumenten twee keer zoveel kost als een 'gewone' woning. Vergeten wordt dat er voor de monumenten geen oprichtingskosten,
investeringskosten of dergelijke waren, omdat Mitros de panden cadeau heeft gekregen van de gemeente. Zelfs met een bedrag van 30 miljoen gulden (voor het totaal) om de panden budgettair neutraal te exploiteren en een financiële reserve op te bouwen.
Ons wordt voorgehouden dat het helemaal niet erg is dat sociale verhuur uit de binnenstad verdwijnt. Maar er wordt telkens gesproken over de stenen: de mensen worden nauwelijks genoemd anders dan met de vaststelling dat de zittende huurders hun rechten behouden.
Vooralsnog zien wij dat als een sprookje. Maar vooral ook zien we gebeuren wat er elders in de stad gebeurt en in Amsterdam inmiddels betreurd wordt, nl. de gentrificatie van de binnenstad.
Met verschraling van de binnenstadscultuur als gevolg. "Wie bepaalt de sfeer in de stad? '.
Dit alles overzien blijven wij ons afvragen waarom de mantra 'monumenten beheren is geen
kerntaak voor corporaties' als hét argument om de panden te verkopen telkens weer opgevoerd en klakkeloos herhaald wordt. Op zich klopt het wel, maar in ons geval, zeker voor de sociale
huurwoningen, klopt het niet. Er staat nergens beschreven dat monumenten geen sociale
huurwoningen kunnen zijn, andersom evenmin. De nadruk wordt op 'monumenten' gelegd i.p.v.
op 'woningen.'
Utrecht loopt nu de kans om haar monumentale bezit, voornamelijk verkregen met
gemeenschapsgeld, te verliezen aan investeerders die vooral de belangen van de aandeelhouders behartigen. En, we hebben vooral de wrange vraag 'laat de gemeente zomaar toe dat haar eerder genomen besluiten volledig opzij worden gezet, genegeerd alsof ze er niet toe doen?' Nogmaals,
"wie bepaalt de sfeer in de stad?''
Bewoner van de Tuinstraat, Bewonersvereniging Tuinstraat Geachte leden van de raad en andere aanwezigen,
Mijn naam is ... Ik spreek namens de Bewonersvereniging Tuinstraat. Ook wij willen dat de monumentale panden voor de sociale huursector behouden blijven.
Voor ónze huisjes gelden zelfs speciale argumenten om niet te verkopen. Ze zijn namelijk pas gebouwd in 1987. Van extra hoge onderhoudskosten voor monumenten is daarom geen sprake.
In de jaren '80 steunde het Utrechts Monumenten Fonds een groep vrijwilligers die 20 oude arbeiderswoninkjes wilden redden van de sloop. Zij knapten er één op en overtuigden daarmee de gemeente dat restauratie de moeite waard was. De gemeente schonk de huisjes voor een luttel bedrag aan Mitros' voorloper K'77, die ze uiteindelijk geheel opnieuw liet bouwen.
Dit is een foto uit 1987:
(FOTO)
U ziet: achter de nu historisch ogende stuclaag schuilt goedkope betonnen nieuwbouw.
Dat ze na de bouw het predicaat Gemeentelijk Monument kregen, was omdat ze een kopie zijn van woningen uit 1826, althans de voorgevel ervan. De nieuwbouwhuisjes geven volgens het
Monumenten Fonds een goed beeld "van de manier waarop in de 19de eeuw de arbeiders waren gehuisvest".
Wij pleiten ervoor dat Mitros de Tuinstraat terug in beheer neemt. Er is geen sprake van hoge onderhoudskosten. En... het uit de sociale sector halen doet afbreuk aan de geschiedenis van onze huisjes; ooit speciaal gebouwd en later herbouwd voor mensen met een smalle beurs.
Ik dank u wel.
Meeprater.
Goedemiddag,
Al 33 jaar woon ik op een bovenhuis aan de Springweg, achter een aardige gevel, maar overigens zonder marmeren vloeren, eikenhouten trappen en geornamenteerde plafonds.
Ter voorbereiding van de deze vergadering heb ik u namens Mitros Monumenten Huurders een achtergrondverhaal gestuurd waarin de feiten staan vermeld rond de voorgenomen verkoop van Stadsherstel Midden-Nederland.
Nu wil ik u in het kort vertellen hoe ik dit beleef.
De titel van dit agendapunt ‘Verkoop Stadsherstel’ is te beperkt. Dat zou moeten zijn
‘Voorgenomen verkoop van Stadsherstel en de door haar beheerde panden’. Zoals in een interview met hun directeur in het AD van 7 januari jl. staat te lezen “hoeft er niet tot elke prijs verkocht te worden. Het gaat om een verkenning waarvoor ik een jaar de tijd heb gekregen. Als blijkt dat er geen geschikte partij te vinden is, dan dwingt de Woningwet geen gedwongen verkoop af.” Omdat Stadsherstel dit artikel nadrukkelijk op haar website heeft geplaatst, neem ik aan dat dit geen journalistiek verzinsel is!. Daarom is het fijn dat we nu de kans hebben gekregen om u te
overtuigen de besluitvorming over dit onderwerp uit te stellen totdat alles goed is uitgezocht. Of alles voldoet aan de normen die het gemeentebestuur eerder heeft gesteld.
De voorwaarden die Stadsherstel stelt in haar uitnodiging van juli om interesse voor de aankoop van 152 panden in Utrecht en Amersfoort kenbaar te maken, zijn ‘De koper is een liefhebber van monumentaal erfgoed aan wie wij de zorg over onze monumenten en huurders met een gerust hart kunnen overlaten. De lange termijn visie van de toekomstige koper op beheer en exploitatie van de portefeuille is voor ons minstens zo belangrijk als het overnamebedrag.’ Toch bereiken ons geruchten dat vooral commerciële investeerders met een flinke zak geld in de race voor een
definitief bod zijn. Hoe overigens die commerciële investeerders aan de genoemde voorwaarden kunnen voldoen is mij een raadsel. En in feite krijgen zij de zgn. bruidsschat in handen gespeeld.
De panden worden immers verhuurd verkocht. Als deze leeg komen, worden ze fiks meer geld waard.
Hoe is Mitros of Stadsherstel op het bedrag van 100 miljoen euro gekomen? Hebben de raadsleden inzicht in de taxatierapporten? Welk deel van dit gedrag is voor Mitros en welk deel voor de
Alliantie in Amersfoort? En welke invloed heeft het uit de verkoopportefeuille schrappen van de panden van de Tuinstraat op dit geheel?
We lazen in de brief van 10 januari jl. dat het verhuren, onderhouden en restaureren van monumenten een specialisme is. Dat maakt het anders dan ‘gewone’’ gebouwen van een corporatie. Nou dat is vreemd: 2 keer hebben Louis en ik bezwaar aangetekend bij de
Huurcommissie tegen de huurverhoging omdat deze over de grens ging. Beide keren werden we in het gelijk gesteld omdat de verhuurder niet kon aantonen dat hij extra investeringen had gedaan voor het in standhouden van de beeldbepalende gevel. Huurverhoging is op grond van de woningkwaliteit niet redelijk oordeelde de Huurcommissie. Anders dan gewoon onderhoud heeft het pand niet gehad. Ook is sinds een paar jaar het abonnement met de Monumentenwacht opgezegd. Iets daarvoor in de plaats kwam er niet. Niet belangrijk kennelijk. Dus wat is er zo speciaal?
Maar er is nog iets. Er was toch zo iets als een verbod op verkoop van de monumentale
huurpanden in de binnenstad? Zoeken op internet leverde het volgende op. Een besluitenlijst van het College van B&W van 30 juni 2009 o.a. over ‘Restant verkooptraject Mitros-binnenstad en Oost en Overdracht ’. En ook een brief van het College van B&W aan de Gemeenteraad, gedateerd 7 november 2013.
Hierin wordt, zoals in de achtergrondinformatie geschetst, het verkoopverbod en aanvullende voorwaarden uit 1993 en 2009 herhaald. O.a. de regel dat Stadsherstel geen monumentale woningen in de wijken Binnenstad en Oost mag verkopen.
Het gemeentebestuur heeft iets besloten. Maar een besluit tot intrekking daarvan kunnen we niet vinden. Ook raadsleden niet die we hierover spraken. En toch worden de panden in de verkoop gedaan. Zijn er dossiers zoek of heeft er iemand of meerdere personen zitten slapen? Hoe is dit toch mogelijk?!
Wij pleiten hartstochtelijk voor behoud van de monumenten voor de stad zelf én voor behoud van de sociale huurwoningen in de binnenstad en oost. Diversiteit in de binnenstad is van belang.
Denk aan wat er gebeurt in de eenzijdig samengestelde banlieues van Parijs, en aan de verloedering van de eens zo mooie wijken van Londen doordat oliesjeiks en giga rijke Russen panden opkopen en deze vervolgens niet bewonen noch onderhouden. Denk aan Amsterdam waarin de gentrificatie van de binnenstad inmiddels zwaar wordt betreurd en nu eerder huurbeleid, met veel moeite en geld wordt teruggedraaid.
Utrecht moet trendsetter worden i.p.v. trendvolger!
Dank u wel.
Meeprater
Beste raadsleden, Ik huur sinds 1994.
Wij, Mitros Monumenten Huurders zijn voor een binnenstad die bewoonbaar is voor iedereen en willen een stop op de verkoop, er zijn nog veel zaken onduidelijk.
Voor de duidelijkheid, ik spreek over Mitros daar wij allen de huur betalen aan Mitros Monumenten.
29 November heeft Mitros aan de huurders van de Tuinstraat kenbaar gemaakt dat deze woningen toch niet worden verkocht en behouden blijven als woningen in de sociale sector en dat men bij de gemeente toestemming heeft aangevraagd om deze woningen niet mee te verkopen.
Hoezo toestemming vragen bij de gemeente?
Er ligt een brief d.d. 7-11-2013, deze refereert aan een eerder gemaakte afspraak van B&W met Mitros, de monumenten mogen niet worden verkocht zonder toestemming van de gemeente.
Deze afspraak is tot op de dag van vandaag geldig.
Wij hebben de informatie ontvangen van huurders Tuinstraat, het was netjes geweest als Mitros ook ons hierover had geïnformeerd.
Bovendien vinden wij het op opmerkelijk dat Mitros over gaat tot verkoop van monumentale panden die per ongeluk dan toch geen monumentale panden blijken te zijn.
Geldt dit alleen voor de Tuinstraat? Of zijn er meer woningen die door Mitros als monument, dat bijzondere zorg vereist, zijn bestempeld die misschien dan toch niet …………
Het lijkt ons belangrijk dat Mitros haar zaken eerst goed op orde brengt.
Huurders geven aan dat zij achter een monumentale gevel wonen, maar dat de binnenbouw in het geheel niet voldoet aan wat men zich voorstelt bij een monumentaal pand.
Zijn de 152 monumentale panden wel allemaal monument?
Wat zijn de criteria voor een monumentaal pand?
Wie controleert deze criteria?
Mitros geeft aan over te gaan tot verkoop, deze panden zijn niet rendabel;
Als je ruim 20 jaar geen onderhoud pleegt, als je vervolgens geen controle uitoefent op de onderhoudswerkzaamheden, ja dan lopen de kosten aardig op.
Wat heeft Mitros gedaan om de kosten beheersbaar te houden?
Wie is hiervoor verantwoordelijk?
Wie controleert de cijfers?
Waarom krijgen de huurders geen inzicht?
Hebben raadsleden inzicht verkregen?
Weet u dat bij een aantal woningen de WOZ waarde tot 50 % is gestegen?
Dat deze panden hierdoor in verkoopwaarde zijn gestegen en dat Mitros na het ontvangen van de bruidsschat, met gemeenschapsgeld verkregen, na het minimaal uitvoeren van onderhoud nu ook nog eens een mooie prijs voor deze panden gaat ontvangen. En vervolgens deze panden gaat verkopen aan een partij die hier na het uitponden flinke winst op kan maken over de rug van gemeentebestuur en belastingbetaler heen.
Weet u dat Mitros in een brandbrief heeft aan gegeven dat er een groot gebrek is aan bouwkavels?
Waarom dan toch deze monumentale panden afstoten, waarvan een groot deel sociale woningen!
Mitros heeft geen gebrek aan middelen er is een gebrek aan bouwlocaties
En weet u dat Mitros aan huurders heeft medegedeeld dat de spelregels zijn veranderd, dat de zaken niet meer gaan zoals eerder afgesproken?
een voorbeeld;
Huurders van Mitros Monumenten, huurders die met elkaar douche, toilet, keuken delen (er zijn meerdere panden die dat met elkaar delen) en die altijd zelf een nieuwe huurder mogen
voordragen krijgen ineens te horen dat zij geen nieuwe huurder mogen voordragen, dat het pand wordt overgeheveld naar SHMN en dat men dit appartement leeg laat staan tot alle huurders zijn vertrokken. Hoezo sociale woningbouw?
Mitros geeft toe een vergissing. Laten we hopen dat dit een vergissing is en blijft.
Mitros geeft aan dat zij zich bezig moeten houden met hun kerntaak, sociale woningbouw.
Dat is nou precies wat wij zijn.
Waarom sociale woningen afstoten om nieuwe te bouwen als er geen bouwkavels zijn?
Er zijn meer opties dan verkopen aan een 3e partij.
Is er onderzoek gedaan naar de verschillende mogelijkheden?
Waarom zijn de huurders hier niet bij betrokken?
Wij verzoeken een verkoop stop zodat wij samen met Mitros kunnen onderzoeken welke andere opties mogelijk zijn.
Ook hebben wij extra tijd nodig om onze achterban goed te kunnen informeren.
Nu rennen wij constant achter de feiten aan.
Maar wat echt steekt;
Mitros deelt deze huurders mede dat ……..
Huurders die 20 tot 30 jaar en langer een trouwe huurder zijn geweest.
Huurders die zich nu ernstige zorgen maken, sommige hebben hiervan slapeloze nachten.
Waarom heeft men in het voortraject geen contact gezocht met de huurders?
Waarom wordt er niet gekeken naar een oplossing i.s.m. de huurders?
Nogmaals er ligt een brief van B&W d.d. 7-11-2013, kenmerk REO13.092270 gericht aan de gemeenteraad: deze monumenten in Binnenstad en Oost mogen niet worden verkocht.
Deze afspraak is tot op de dag van vandaag geldig.
Kortom reden genoeg om de verkoop een halt toe te roepen en boven genoemde zaken goed te onderzoeken om daarna te kijken wat een volgende logische stap is.
Eerder hadden we begrepen dat we <s avonds zouden komen inspreken, maar helaas is dit verplaats naar deze middag. Hierdoor is het voor een grote groep huurders niet mogelijk om bij deze bijeenkomst te zijn.
Ik dank u voor u tijd.
