Richard Winkels ontwikkelmanager
65.000 verhuureenheden Noordvleugel van de Randstad
Beschikbaarheid als belangrijk thema
Aanleiding
• 2016
Grote aantallen statushouders op zoek naar een woning; overvolle COA’s
• Standpunt de Alliantie
Gemeenten kunnen op ons rekenen voor de huisvesting van statushouders naar rato van ons bezit
• Voorwaarden
1. Het gaat om extra woningen, zodat de kansen van reguliere woningzoekenden niet verslechteren 2. Gemengde projecten, voor statushouders als reguliere woningzoekenden
3. Kostendekkende exploitatie
4. Passend binnen de vastgoedstrategie (locatie en product)
• Betekent
1.000 extra woningen in 2016 en 2017
• Door een mix van
1. Nieuwbouw permanent (o.a. projecten met koopwoningen)
2. Transformatie van leegstaand vastgoed (kantoren, school)
3. Flexwoningen
Flexwoningen
Niet helemaal nieuw, maar toch… In gesprek met gemeenten over locaties en condities
Projecten bekijken Programma van Eisen opstellen (bijstellen)
Selectie en aanbesteding
1. Locaties vastgesteld met gemeenten: 4 stedelijke locaties (gestapeld programma) 2. Voorselectie onder leveranciers: wie ben je en wat kun je (hoe snel, hoe hoog) 3. Architect (SVP) heeft schetsplan gemaakt
4. Aanbesteding (turn key realisatie) onder de twee partijen die de beoogde aantallen aan konden
5. Zowel projecten gerealiseerd met NEZZT/de Meeuw en Jan Snel
Business case: uitgangspunten
• Over het algemeen studio’s (18 of 24 m2 GO) en tweekamerwoningen (36 m2 GO); alle zelfstandig met gemeenschappelijke woonkamer en wasmachineruimtes.
• Vaak: eerste verhuur (deels) reguliere contracten na mutatie jongerencontracten (tijdelijk).
• Investeringskosten voor 2-kamerwoningen: €65.000 en €70.000 (inclusief BTW, zonder grond).
• Grond wordt gehuurd van de gemeente voor een periode van 10 of 15 jaar.
• Apart rekenmodel met ‘eigen’ rekenregels
• Onderhoudskosten zijn relatief laag; wel hogere beheerlasten (meer aandacht, meer mutaties).
• Rendement is laag (minimale rendementseisen), maar …
• De Alliantie rekent met een exploitatietermijn (van 10 of 15 jaar); er zijn geen afspraken over een tweede termijn elders binnen de betreffende gemeente. Wij schrijven af tot inruilwaarde bij leverancier.
• 10 jaar is (vrijwel) onhaalbaar zonder bijdragen of subsidies; 15 jaar over het algemeen (net) wel.
SET, IJburg
141 eenheden; 38 woningen met twee kamers; 103 studio’s Architect: SVP
Leverancier: Jan Snel
€62.000/woning (investeringskosten), zonder grond
Afspraken met gemeente
• Programma en aantal/verhouding statushouders en reguliere woningzoekenden
• Exploitatietermijn (10 jaar). Let op goede afspraken maken over op- en afbouw.
• Grondhuur (€5,43 per m2 GO)
• Staat waarin de grond achtergelaten moet worden
• De te volgen procedure (soms regulier, soms kruimelgevallenregeling) en de vereiste onderzoeken
• Het proces: wat normaal gesproken in 5 jaar wordt gedaan, moet nu in 5 maanden gebeuren
• Planning en verwachtingen (Wat is het productiemoment?)
• Het betrekken van omwonenden en wie welke rol heeft
• Begeleiding van bewoners
• Het moment waarop je over het vervolg van gebouw en locatie in gesprek gaat (en hoe)
Contractvorming
Turn key realisatie overeenkomst:
- Architect onder vleugels van de bouwer - Totaal ander termijnschema
- Bouwen op grond van een ander - Zekerheden en bankgaranties - Teruglevercondities
- Bestelmoment
