Vraag nr. 47
van 28 november 1996
van de heer FRANCIS VERMEIREN Sociale woningen – Renovatiebeleid
Een aantal sociale woningen gebouwd in de jaren twintig en dertig is niet langer aangepast aan de woonbehoeften van de bevolking. Veel van deze woningen beschikken niet over het minimum aan comfort en aanpassingswerken zijn dan ook nodig. In een aantal gevallen komen deze oudere sociale woningen zelfs niet meer voor bewoning in aan-merking.
Na meer dan 60 jaar is het onvermijdelijk dat slijta-ge optreedt en dat enkel grootscheepse renovatie-werken deze sociale woningen kunnen instandhou-den.
Uiteraard kan men niet van de huurders verwach-ten dat zij zouden instaan voor de kosverwach-ten van deze r e n o v a t i e. In vele gevallen hebben zij het huis slechts bewoond gedurende de helft van de levens-duur van de sociale woning.
1. Wordt door de betrokken diensten aan een renovatieprogramma voor de oudere sociale woningen gewerkt ? Beschikt men over ramin-gen van de uitgaven nodig om deze woninramin-gen bewoonbaar te houden ?
2. Wordt een aantal oudere sociale woningen afge-broken en vervangen ?
3. Moeten de huurders bij renovatie al dan niet gedeeltelijk zelf instaan voor sommige uitgaven, zoals bijvoorbeeld het vervangen van ramen en het herstellen van de gevel ?
4. Heeft men een idee welk percentage van hun uitgaven de sociale huisvestingsmaatschappijen besteden aan de uitvoering van onderhoudswer-ken en aan de renovatie van oudere sociale woningen ?
5. Wordt, vooraleer te beslissen om sociale wonin-gen te renoveren, nagegaan of het niet voordeli-ger is om meteen tot vervanging over te gaan ?
Antwoord
l. De oudere woningen van het patrimonium van de door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (VHM) erkende vennootschappen – bedoeld wordt woningen ouder dan 40 jaar – hebben
a l l e, op enkele bekende uitzonderingen na, ingrepen ondergaan die als investering werden g e b o e k t . Over de aard van deze investeringen zijn echter geen statistische gegevens beschik-baar.
De wijze van onderhoud en renovatie werd tot nu toe altijd aan het initiatief van de erkende vennootschappen overgelaten, hoewel de VHM en de vroegere NMH (Nationale Maatschappij voor de Huisvesting) inzake onderhoud en renovatie sensibiliseringscampagnes hebben gevoerd en er in boekhoudkundige provisies werd voorzien.
In 1987 tot 1989 werd het volledige patrimoni-um van toen aan de buitenzijde doorgelicht, waarna de vennootschappen die slecht scoorden individueel werden benaderd om hun patrimo-nium op peil te brengen.
Het ligt in de bedoeling van de diensten van de VHM het patrimonium te inventariseren op een geïntegreerde wijze, dit wil zeggen dat per woning zou worden bijgehouden welke ingre-pen werden uitgevoerd en welke consequentie deze werken hadden op de huur enerzijds en op de waarde van het goed anderzijds. Over het onderscheid tussen renovatie en onderhoud/herstellingen is nu uitsluitsel gege-ven en voor de "nieuwe" renovatiewerken kun-nen eenduidige gegevens wat dat betreft, w o r-den teruggevonr-den. Het zal nog de ontwikke-ling van een informaticasysteem en een terug-koppeling naar het verleden vergen om een meer gedetailleerde en volledige, geïndividuali-seerde of totale, stand van zaken te kunnen geven.
Intussen kunnen de behoeften slechts worden geraamd aan de hand van voorbeeldcases en op basis van de ouderdomstabellen van het volledi-ge patrimonium. In theorie zou kunnen worden gesteld dat per woning per 30 jaar een renova-tie-investering nodig is die men kan ramen op 1,25 miljoen frank.Over de 120.000 woningen in patrimonium komt men dan op gemiddelde investeringskosten van 5 miljard frank per jaar. Deze som kan dan jaarlijks worden bepaald op basis van het bouwvolume van 30 jaar geleden. In praktijk blijkt nu dat deze som door beter gepland onderhoud kan worden beperkt. Onder meer om deze reden wordt momenteel een systeem uitgewerkt dat een jaarplanning beoogt van de uitgaven voor specifieke onder-h o u d s w e r k e n . Daarvoor zal op geregelde tijd-stippen informatie worden gevraagd aan de vennootschappen.
De eigen middelen van de bouwmaatschappijen worden op dit ogenblik reeds voornamelijk aan-gewend voor de renovatie en het onderhoud van het bestaande woningpatrimonium, a l s o o k voor de aanvullende financiering van gesubsi-dieerde projecten.
De VHM heeft trouwens, zoals de V l a a m s e volksvertegenwoordiger ongetwijfeld weet, i n de aanvang van 1996 op mijn aandringen beslist om in de periode 1996-1998 een investering te verrichten van 9 miljard frank voor de realisatie van een programma voor vernieuwbouw en wijkrenovatie in de stads- en dorpskernen, waarbij bijzondere aandacht zal worden besteed aan de renovatie van het eigen patrimonium van de erkende vennootschappen van de VHM. In diezelfde periode wordt bovenop die 9 mil-jard frank nog 1,56 milmil-jard frank voorbehouden voornamelijk voor herstellingswerken en reno-vaties met een kostprijs van minder dan 250.000 frank per woning die niet passen in het voor-melde kernenbeleid. Naast die officiële pro-gramma's en budgetten mogen ook de bijna dagelijkse uitgaven voor het onderhoud en de kleine herstellingen van de vennootschappen niet worden vergeten. Die lopen immers gewoon door. Ter illustratie kan worden ver-meld dat daarvoor in de loop van de afgelopen 4 à 5 jaar door die vennootschappen jaarlijks gemiddeld 1,5 miljard frank werd geïnvesteerd. Naast dat kernenbeleid en de inspanningen met eigen middelen wordt de renovatie van het patrimonium uiteraard ook gerealiseerd via diverse subsidiekanalen, zoals IKB (Inbrei-dingsgerichte Projecten in een Kansarme Buurt) en artikel 94 van de Huisvestingscode. Daarvoor worden per jaar door het V l a a m s Gewest ruim 2 miljard frank subsidies vrijge-m a a k t . Mede dank zij die subsidiëring kunnen de vennootschappen projecten realiseren ten belope van bijna 4 miljard frank, waarvan een van jaar tot jaar zeer fluctuerend deel, v o l g e n s vraag van de lokale initiatiefnemers, voor de renovatie van het eigen patrimonium wordt bestemd.
Ten slotte is er nog het "gewone" investerings-programma van de V H M , waarop in 1997 578 miljoen frank wordt ingeschreven voor renova-tie- en verbeteringswerken.
De zeer vaag gehouden verschillen tussen,en de totale vermenging in de praktijk van onder-houd- en renovatiewerken in het verleden en ook nu nog, maken het momenteel zeer
moei-lijk om over echt noodzakemoei-lijke investeringen, waarmee renovatiewerken worden bedoeld die een meerwaarde hebben,een raming naar voren te brengen. Algemeen kan worden gesteld dat de huidige inspanningen vanwege het gewest weinig aanleiding geven tot klachten bij de b o u w m a a t s c h a p p i j e n . Uitzondering hierop vor-men de problevor-men met grote appartevor-menten- appartementen-c o m p l e x e n , waarvoor onder meer in het kader van het urgentieprogramma een bijzondere inspanning werd geleverd.
Sociaal gezien is een verdere uitbouw van een onderhoudssystematiek (om "investeringen" door nalatigheid bij onderhoud te vermijden) van het grootste belang. Het is in die geest dat hieraan momenteel door de VHM wordt voort-gewerkt.
Intussen zal nog, door rondvraag of door gebruik van de interne gegevens van de VHM, worden geënquêteerd waar nog woningen zijn zonder behoorlijk sanitair, dakisolatie, goedslui-tend schrijnwerk en veilige verwarmingsinstalla-ties en elektrische voorzieningen. Hieruit kan dan verder gericht actie worden ondernomen. 2. Een aantal oudere sociale woningen wordt
inderdaad afgebroken en vervangen door nieuwbouw.
3. De maatschappij is als huisbaas verplicht de woningen in goede staat te houden en investeert in verbeteringen aan de woningen, waarvan de huurder dan ook het rechtstreekse genot heeft in de vorm van de meerwaarde en het toegeno-men comfort. Deze maatregelen worden ver-taald in een huuraanpassing van 3 tot 7, 5 % van de investering op jaarbasis (basishuur). Vo o r onderhoud of zelfs een grote herstelling kan geen huurverhoging worden aangerekend. Hier-op wordt door de VHM toegekeken. De aan-passing van de huur kan verder ook nog mede door andere factoren dan "werken" worden bepaald, zodat de erkende vennootschappen de huuraanpassingen in praktijk inderdaad laag kunnen houden.
Het is nooit de bedoeling dat de huurder bepaalde investeringen rechtstreeks zelf draagt. Tocht gebeurt het dat een huurder, meestal van een huis waarin hij/zij zeer langdurig woont,een investering doet (een keuken, een sierschouw, een veranda, ...) die niet door de erkende ven-nootschap wordt overgenomen. Voor dat geval is er een clausule in het huurcontract opgeno-men waarin wordt gesteld dat bij het verlaten van de woning de maatschappij kan vragen de woning in de oorspronkelijke staat te herstellen,
dan wel de woning in de staat waarin ze zich bevindt te laten zonder dat er overnamekosten aan de maatschappij kunnen worden aangere-kend.
4. Zonder rekening te houden met de woningen gebouwd voor de verkoop, schommelt het aan-deel investering in renovatie rond de 25 % ten opzichte van het totale pakket van het gewone investeringsprogramma van de V H M . Wa n n e e r ook rekening wordt gehouden met de inbreng van eigen middelen van de bouwmaatschappij-en bouwmaatschappij-en met andere subsidieprogramma's, d a n stijgt het voor renovatie- en onderhoudswerken voorbehouden gedeelte van het totale investe-ringsvolume tot bijna 50 % (46,5 % voor alle aanbestedingen goedgekeurd tussen 1 januari 1996 en 11 december 1996).
5. Een renovatie die in ontwerp aan de V H M wordt voorgelegd, wordt evenals elk nieuw-bouwproject getoetst aan maximum-prijsnor-men die op basis van de oppervlakte van de woningen, hun ligging, zekere moeilijkheidsfac-toren en hun uitrustingsniveau werden opge-steld. Per project wordt dus op objectieve wijze een maximumprijs berekend waarbinnen de uit-eindelijke gunningsprijs moet liggen. De maxi-mumprijs voor een renovatie werd gesteld op 80 % van het nieuwbouwequivalent.
In bijzondere gevallen, bij waardevol patrimoni-um, om redenen van vergunningen en dergelij-ke, kan mits grondige motivering van deze regel worden afgeweken.
