Grondzaken. Middeldure huur: een nieuw instrument voor de woningmarkt? en gebiedsontwikkeling. Praktijkblad

(1)

1

Jaargang 13 | februari 2018

Grondzaken

en gebiedsontwikkeling

Praktijkblad

Middeldure huur:

een nieuw instrument voor de woningmarkt?

Laat woningkrapte niet leiden tot nieuwe excessieve grondspeculatiewinsten

Kostenverhaalskeuzes via de

Crisis- en herstelwet

(2)

Met het praktische boek De Gemeentewet in eenvoudig Nederlands wordt de Gemeentewet voor iedereen toegankelijk

De Gemeentewet helder uitgelegd

Æ Voor raadsleden en andere geïnteresseerden actief in de gemeente Æ Geen juristentaal maar begrijpelijk Nederlands

Æ Voortaan bent u zeker van de juiste interpretatie van de Gemeentewet

ISBN 9789012400985, Els Boers & Douwe Brongers, 164 pagina’s

Meer weten of bestellen? Kijk op www.sdu.nl of bel 070-378 98 80

De Gemeentewet lastig te begrijpen?

Geactualiseerde

editie 201 7

(3)

INHOUD

COLOFON

6

13

10

18 5 Intro ARTIKELEN

6 Laat woningkrapte niet leiden tot nieuwe excessieve grondspeculatiewinsten

10 Middeldure huur: een nieuw instrument voor de woningmarkt?

12 Column: Het bestemmingsplan als hinderpaal voor economische ontwikkeling?

13 Kostenverhaalskeuzes via de Crisis- en herstelwet 16 Column: Voorziene krimp

17 Regeling Plankosten (Staatscourant nr. 6470)

18 Publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling sneller, beter en goedkoper

ACTUALITEITEN

20 De betekenis van de techniek van een vastgoedgetal bij de vereenvoudi- ging van de berekening inbrengwaarde gronden in een exploitatieplan 22 Grenzen trekken rond een exploitatiegebied bij een overeenkomst

6.24.1 Wro

26 Opinie: De nieuwe accountant

28 Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet RUBRIEKEN

30 Vvg Verenigingsnieuws

32 Overzicht jurisprudentie 1 november 2017 tot 1 januari 2018 36 Vraag en antwoord

38 Onderzoek en publicaties 39 Agenda

HOOFDREDACTIE/EINDREDACTIE

Mr. Tineke ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.)

HOOFDREDACTIE

Mr. Renate van der Zee (Vereniging van Grondbedrijven)

REDACTIE

Mr. M. Fokkema (Infense advocaten)

Mr. E.W. van Gelder (Vereniging van Grondbedrijven) Mr. A.B.G. Hellinga-Oving (Caraad)

Drs. H.G.M. Nijland (Newland Kennistransfer) Drs. P. Rutte MRE (NS Stations) Drs. T. Stauttener (Stad2)

EINDREDACTIE Drs. Nicole Huisman Sdu

Postbus 20025 2500 EA Den Haag e-mail: grondzaken@sdu.nl

GRONDZAKEN EN GEBIEDSONTWIKKELING ONLINE Alles over Grondzaken en gebiedsontwikkeling op:

www.grondzakenindepraktijk.nl

UITGEVER Ron Huveneers

VORMGEVING

SD Communicatie, Naaldwijk

ABONNEMENTEN

Sdu Klantenservice, Postbus 20025, 2500 EA Den Haag, tel 070 378 98 80;

E-mail: klantenservice@sdu.nl

Losse nummers: € 21,- (excl. btw, incl. verzendkosten). Abon- nementen: € 117,- (per jaar, excl. btw, incl. verzendkosten).

Verschijnt 6 maal per jaar.

Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij Sdu Klantenservice.

Vanwege de aard van de uitgave, gaat Sdu uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht.

Adreswijzigingen van VVG leden/donateurs dient u door te geven aan de VVG: Info@VVG.nl.

ADVERTENTIE-ACQUISITIE Sdu

Postbus 20025 2500 EA Den Haag Tel. 070 378 05 62 E-mail: sdu.adverteren@sdu.nl www.sduadverteren.nl

Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abon- nements)overeenkomst en om u van informatie te voorzien over Sdu en andere zorgvuldig geselecteerde bedrijven. Als u geen prijs stelt op deze informatie, kunt u dit schriftelijk melden bij Sdu Klantenservice, postbus 20025, 2500 EA Den Haag. Voor informatie over leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.sdu.nl. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar.

ISSN: 1876-6838

Behoudens de door de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microﬁ lm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet 1912 wettelijk verschuldigde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Reprorecht, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 10. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet 1912 dient men zich te wenden tot de Stichting PRO, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 09. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van com- merciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden. Aangeleverde artikelen kunnen worden hergebruikt voor elektronische doeleinden.

(4)

sdu.nl/implementatieavg

Vanaf 25 mei 2018 dient elke organisatie die persoonsgegevens verzamelt en/of verwerkt compliant te zijn met de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). De AVG treft vrijwel de gehele bedrijfsvoering, van strategisch tot en met operationeel niveau.

Zo’n organisatie zal vanaf dat moment moeten kunnen aantonen dat zij de AVG correct naleeft. Deze praktische gids biedt u een gestructureerde aanpak om compliance met de AVG in uw organisatie te realiseren.

ISBN: 9789012400688 Aantal pagina’s: 124

Handleiding Algemene verordening gegevens- bescherming

Auteur:

Mr. V.W. Alting van Geusau

Een praktische gids voor

implementatie van de AVG

in organisaties

(5)

Intro

Jubeljaar

D

e eerste editie van dit tijdschrift verscheen eind 2007 toen alle gemeenten, provincies, ontwikkelaars, bouwers en vele andere ‘grondbedrijvers’ zich voorbereidden op de ‘nieuwe’ Wet ruimtelijke ordening die in 2008 in werking trad. Dus al tien jaar lang lezen vele abonnees hoog gewaardeerde artikelen van heel veel schrijvers die nuttige ervaringen uit hun dagelijkse praktijk met andere grondbedrijvers willen delen. Allen veel dank daarvoor!

Aan de vooravond van de Omgevingswet, verwacht in 2021, staan in de dagelijkse praktijk van grondbedrijvers kernbegrippen als gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie centraal.

Dus alle reden om die ontwikkelingen ook te laten doorklinken in een nieuwe titel voor dit tijdschrift: het Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling is een feit!

Ook de Grex, onderwerp van vele graag gelezen artikelen in ons praktijkblad, jubileert in 2018.

Dit tienjarig jubileum wil de redactie onderstrepen door een ‘Special Grex’ in de zomereditie.

Suggesties en andere bijdragen voor de ‘Special Grex’ ziet de redactie graag tegemoet!

Het Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling opent met een artikel van Gregor Heemskerk en Arjan Raatgever die oproepen om de grote bouwopgave niet te laten leiden tot speculatiewinsten van grondhandelaren met vervolgens slechtere gebiedsontwikkelingen ten koste van nieuwe bewoners. De auteurs vragen aandacht voor de dilemma’s waarmee overheden dan te maken hebben.

Paul Rutte beschouwt de druk op de voorraad sociale huurwoningen en de mogelijkheid hoe middeldure huur als nieuw instrument kan bijdragen aan een goed functionerende woningmarkt.

En uiteraard ook in deze editie aandacht voor kostenverhaal: Evert Jan van Baardewijk bespreekt de nieuwe mogelijkheden van kostenverhaal op grond van de 16e tranche van het Besluit uitvoering Chw.

De december-editie bevatte een publicatie met als titel ‘Regeling Plankosten exploitatieplan, enkele verhelderingen’, die redactielid Harry Nijland prikkelde tot een reflectie in het artikel Regeling Plankosten.

Frank ten Have beschrijft een recente publicatie over publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling met tips voor simpeler aanbesteden en een betere samenwerking die leiden tot meer snelheid en kwaliteit in gebiedsontwikkeling.

In de rubriek actualiteiten verkent Wiebe Tamminga de betekenis van de techniek van een vastgoedgetal bij de vereenvoudiging van de berekening van de inbrengwaarde van gronden in een exploitatieplan.

Het artikel van Harry Nijland en Bertold te Winkel gaat in op overeenkomsten tot kostenverhaal ex artikel 6.24.1 Wro en het belang van het trekken van een juiste exploitatiegrens en de afbakeningsvraagstukken die zich dan kunnen manifesteren.

De laatste jaren treden de grote vier accountantskantoren terug van de overheidsmarkt. In een opiniërend artikel gaat Nico Harkes in op wat er volgens hem gaande is bij de accountants, wat we kunnen verwachten en wat dit mogelijkerwijs kan betekenen voor de grondbedrijven.

Gastcolumnist Hendrik van Sandick beschouwt kritisch of de hardnekkige aanname dat bestemmingsplannen de economische groei belemmeren wel klopt. Vaste columnist Manfred Fokkema laat zien dat zwijgen over bevolkingskrimp tegenover een projectontwikkelaar tot schadeplichtigheid van de gemeente kan leiden wegens onjuiste nakoming van de gemeentelijke inspanningsplicht.

Joan Naus en Shari Sheer Mohamed tekenen weer voor de halfjaarlijkse kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondex- ploitatiewet en Frans van der Loo voor de vaste jurisprudentierubriek met een actueel overzicht van interessante uitspraken.

Wilt u een interessant onderwerp delen met de lezers van het Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling?

Zend dan een korte beschrijving aan de redactie via grondzaken@sdu.nl.

Tineke ten Have hoofdredacteur

(6)

Ar tik elen

Laat woningkrapte niet leiden tot nieuwe excessieve

grondspeculatiewinsten

Gregor Heemskerk en Arjan Raatgever¹

Woningschaarste, stijgende huizenprijzen, kopen zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring. Het gebrek aan woningpro- ductie in de crisisjaren eist zijn tol. In Cobouw waarschuwen deskundi- gen voor een crisis op de woningmarkt. Geen crisis van een tekort aan

vraag, maar van een tekort aan aanbod. ‘De bouwproductie moet fors omhoog, maar dreigt juist weer omlaag te gaan.’ Het kabinet zou met name de bouw van huizen in binnenstedelijke gebieden moeten aanja- gen met stimuleringsmaatregelen. Uit eerdere berekeningen bleek al dat er flink (subsidie)geld bij zal moeten om een substantieel deel van de woningbouwproductie binnenstedelijk te laten plaatsvinden.

Polderlandschap.

De vraag naar woningen is enorm. Het magische getal van één miljoen nieuwe woningen wordt genoemd. Daarbij woedt een hevige discussie over hoeveel daarvan in de bestaande stad kunnen worden gebouwd en hoeveel we in

‘het weiland’ kwijt moeten.

Dit artikel roept overheden op om in ieder geval actief na te denken over hun grondbeleid. Laat de grote bouwop-

gave niet leiden tot speculatiewinsten van grondhandelaren en slechtere gebiedsontwikkelingen ten koste van

nieuwe bewoners. Aan de hand van de Bloemendalerpolder, Leidsche Rijn en Zuidas worden de dilemma’s ge-

schetst waarmee overheden te maken hebben.

(7)

Ar tik elen

Weesp

Muiden

Naardermeer Am sterdam IJburg

Bloem en- dalerpolder Am sterdam

Zuid-Oost

Bloemendalerpolder

Landgebruik 1989 Bebouwd gebied

Bos, natuur en recreatiegroen Toename landgebruik 1989 - 2004

Bebouwd gebied

Bos, natuur en recreatiegroen

Uitsnede detailkaarten Plannen

Bebouwd gebied

Bos, natuur en recreatiegroen Het kabinet ziet zelf ook in dat maatregelen

nodig zijn, blijkens de woningmarktbrief die minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken in november 2017 naar de Tweede Kamer stuurde. En ook dat de opgave voor een groot deel binnenstedelijk ligt. De minister kondigt in haar brief aan dat het Rijk in stedelijke gebieden met de grootste vraag naar woningen een ‘actievere en regisserende rol’

zal spelen. Het gaat in ieder geval om woning- bouwafspraken met de regio’s Amsterdam en Utrecht, maar de verdere invulling van deze nieuwe rol is nog onduidelijk.

Stad of weiland

Intussen zien projectontwikkelaars hun kans schoon. Zij bezitten duizenden hectaren weiland en denken die binnen afzienbare tijd eindelijk te kunnen gaan benutten. Zij zien zich echter geconfronteerd met partijen die de weilanden groen willen houden. Bijvoor- beeld om de transformatie van leegstaande

kantoren en verdere verdichting van de stad te bevorderen. Praktijk- hoogleraar Gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw vindt dat het tijd wordt voor Vinex-achtige oplossingen: opnieuw bouwen aan de rand van de bestaande stad. Het Economisch Instituut voor de Bouw doet er een schepje bovenop en roept provincies op om snel een eind te maken aan restrictief woningbouwbeleid. Hamit Karakus van Platform 31 reageert fel en noemt het volbouwen van weilanden een verraad aan de stad.

Welke rol voor gemeenten?

Alhoewel partijen in deze discussie soms diametraal tegenover staan, is voldoende duidelijk dat het niet lukt om de geplande nieuwbouwop- gave in zijn geheel te realiseren in bestaand stedelijk gebied. De opgave is simpelweg te groot. De huishoudensverdunning en energietransitie zullen nieuwe gebiedsontwikkelingen binnen én buiten bestaand stedelijk gebied veroorzaken.

De vraag is welke rol gemeenten hierin gaan spelen. Gaan zij proactief zélf plannen maken? Of wachten ze tot marktpartijen met plannen komen? Een belangrijke keuze is in ieder geval of gemeenten een actief of passief grondbeleid willen voeren. Die keuze moet gemaakt worden.

En bij die keuze behoort tevens een keuze welke publiek- en/of privaatrechtelijke instrumenten daarbij worden ingezet.

Aan de hand van de gebiedsontwikkeling Bloemendalerpolder (tussen Muiden en Weesp in het zuiden van Noord-Holland) beschrijven wij wat er kan gebeuren als geen heldere keuzes worden gemaakt op het gebied van grondbeleid en ontwikkelstrategie.

Casus Bloemendalerpolder: geen ontwikkelstrategie In 2003 besluit de provincie Noord-Holland dat er ongeveer 5.000 woningen zullen worden gebouwd in Muiden en Weesp: in de Bloemendalerpolder en op het terrein van de voormalige Koninklijke Nederlandse Springstoffenfabriek (KNSF). Er wordt in de jaren daaraan voorafgaande al vaak gesproken over toekomstige woningbouw: het is geen geheim dat de provincie graag wil dat er duizenden nieuwe woningen worden gebouwd, maar de gemeenten Weesp en Muiden weigeren telkens. Het gevolg is dat er informeel al jaren bekend is dat er een keer flink gebouwd gaat worden. De gemeenten en provincie

nemen echter geen juridische maatregelen – zoals het vestigen van een voorkeursrecht gemeenten – en stellen geen ontwikkelstrategie op.

De weilanden worden daardoor speelbal van speculanten.

Door de plannen van de provincie worden de weilanden veel geld waard. Boeren krijgen flinke bedragen aangeboden voor hun ‘warme grond’. Zo verkopen al in november 2001 de boeren Gerrit en Hendrik Roest de grond van hun melkveebedrijf – 35 hectare langs de A1 – voor

€ 7,7 miljoen. Ze ontvangen ruim € 20 per vierkante meter – meer dan de prijs die landbouwgrond normaal gesproken opbrengt. De gebroe- ders Roest verkopen hun grond aan Weespmui BV. De aandeelhouders van Weespmui BV zijn de Amsterdamse zakenlieden Tom van Dam en John Wijsmuller. De laatste heeft een slechte reputatie. Wijsmuller was een zakenpartner van Willem Endstra en Jan-Dirk Paarlberg.

Twee derde van de aandelen van Weespmui BV worden vervolgens weer doorverkocht aan een bouwbedrijf uit de regio Rijnmond. Wijsmuller en Van Dam houden elk een zesde. Uit gegevens van het kadaster blijkt dat Weespmui in totaal bijna € 36 miljoen betaalt voor 113 hectare weiland.

Weespmui BV benadert vervolgens twee projectontwikkelaars en een Amsterdamse corporatie. De corporatie wil € 75 miljoen neerleggen voor de 113 hectare landbouwgrond en het recht om 1.200 woningen te ontwikkelen. Er wordt lang onderhandeld met deze drie partijen omdat Weespmui BV aangeeft dat de verwachting is dat er uiteindelijk nog méér woningen zullen worden gebouwd.

Uiteindelijk belandt in 2007 de grond bij een van deze twee projectontwikkelaars voor € 71 miljoen, zo blijkt uit gegevens van het kadaster.

Afgesproken wordt dat het bouwbedrijf uit de regio Rijnmond de huizen zal bouwen en een premie krijgt voor elke woning die wordt opgeleverd.

Duidelijk is dat de 113 hectare in de Bloemendalerpolder, waarvoor in 2003 € 36 miljoen is betaald, inmiddels vele tientallen miljoenen euro’s duurder is geworden. De ontwikkelaars zijn daar niet blij mee, maar hebben geen keus. Ook andere ontwikkelaars in de Bloemendalerpol- der moeten zwaar in de buidel tasten.

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) schrijft in 2004: ‘In november 2000 is minder dan 20 ha in handen van projectontwikkelaars,

Bloemendalerpolder.

Bron: PBL 2004, Natuurbalans Bloemendalerpolder.

(8)

Ar tik elen

1958

2000

in maart 2002 ligt het areaal boven de zestig, en in januari 2003 is 160 hectare – ongeveer de helft van de Bloemendalerpolder – eigendom van projectontwikkelaars. Was de gemiddelde prijs per hectare in 2001 nog

€ 150.000, in 2003 schommelde die tussen de € 230.000 en € 500.000.’

Grondspeculanten hebben de grondprijzen fors opgedreven. Als gevolg daarvan moest het aantal woningen in de polder steeds verder worden opgeschroefd – tegen de afspraken in. Gemeentebestuurders die protesteerden, werden door toenmalig gedeputeerde Hooijmaijers opzij gezet.²

De opgeblazen prijzen die de ontwikkelaars hebben betaald, moeten op één of andere manier worden terugverdiend. De bouwers willen compensatie voor de hoge verwervingskosten, maar daarvan willen de overheidspartijen niets horen. Een complicerende factor is de afspraak dat twee derde van de polder wordt ingericht als natuur- en recreatie- gebied. Met de bouwers en ontwikkelaars is afgesproken dat zij

€ 75 miljoen van deze natuurontwikkelingskosten voor hun rekening nemen. Bijna direct na de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst voor de gebiedsontwikkeling belanden de onderhandelingen tussen de overheid en de marktpartijen in een impasse.

De berekeningen van de twee partijen lopen sterk uiteen. In de ramin- gen van de overheid is er een sluitende begroting. De marktpartijen verwachten dat de kosten veel hoger, en de opbrengsten veel lager zullen uitvallen. Op zich is dat niet ongebruikelijk, dat is onderhande- lingstactiek. Eind 2007 heeft de businesscase een gat van meer dan

€ 100 miljoen tussen de standpunten van markt en overheid.

Uiteindelijk wordt het dilemma opgelost door méér huizen dan afgesproken in de polder te bouwen. Daarmee worden de opbrengsten verhoogd. In de eerste helft van 2008 verschijnen er nieuwe plukjes bebouwing in de plannen voor de Bloemendalerpolder. Op drie locaties wordt verdicht. De sportvelden op de grens van Muiden moeten wijken voor rijtjeshuizen. Tegen eerdere afspraken in worden er plannen gemaakt voor 20 villa’s langs de lommerrijke – en beschermde – oevers van de Vecht. Zo wordt het aantal woningen verhoogd van 2.350 naar 2.870. En mocht dat nóg niet genoeg zijn om de businesscase sluitend te krijgen, dan mogen de ontwikkelaars tot 3.000 huizen bouwen.³

Nieuwe instrumenten zijn nodig

Is de Bloemendalerpolder een extreme casus? Nee, handel in grond is aan de orde van de dag in ons land waar het recht op zelfrealisatie geldt en de Rijksoverheid weigert om wetgeving voor aanvullend instrumentarium vast te stellen. Kostenverhaal is ondertussen prima geregeld voor gemeenten, maar grondhandel met oplopende grondprijzen voor woningbouwprojecten en excessieve winsten voor handelaren en speculanten kan niet worden voorkomen. Ténzij overheden (toch weer) actieve grondpolitiek bedrijven en zelf op grote schaal gronden gaan opkopen. Het PBL schrijft daarover: ‘Ervaringen in onder andere Meer- stad Groningen laten zien dat de keuze van een plangebied voor groen en rood, en een sterke grondpositie van de overheid sleutelfactoren zijn om tot een evenwichtig resultaat te komen. In de Bloemendaler- polder is de grondpositie van de overheid aanzienlijk minder sterk dan die van private partijen’ (PBL, 2004).

Wiens probleem is het?

Bij de Bloemendalerpolder waren zowel het Rijksvastgoedbedrijf, de provincie als twee gemeenten betrokken. Het toenmalige Ministerie van VROM gaf het project zelfs officieel de status van ‘voorbeeldpro- ject’. En toch kregen speculanten alle ruimte. Hoe kan dat?

Het PBL schrijft in 2004: ‘Vooral onduidelijk is wie in het gebied de regie op zich neemt. In juli 2004 stapten drie wethouders van Muiden op, omdat de bevolking en de gemeenteraad sterke weerstand toonden tegen de bouwplannen. De provincie Noord-Holland trekt nu haar eigen plan.’

Een gebiedsontwikkeling is een project. Bij projectmatig werken is een belangrijk principe wie de eigenaar (opdrachtgever) van het project is: wie ligt ervan wakker als er problemen zijn? Hoe is de sturing geregeld? De provincie vond dat de gemeenten verantwoordelijk waren voor het project, maar de gemeenten vonden dat ze het ‘door de strot geduwd kregen’ en wilden de alsmaar stijgende woningaan- tallen niet. Het Rijksvastgoedbedrijf zat met name aan tafel om de uitvoering van de motie van de Tweede Kamer te bewaken: omdat het gebied een beschermde Rijksbufferzone was alsmede onderdeel van het Groene Hart, eiste de Tweede Kamer dat twee derde van het gebied groen zou blijven. Kortom, bij de Bloemendalerpolder voelde geen van de overheidspartijen zich verantwoordelijk voor de integrale ontwikkelstrategie en was er niemand die ervan wakker lag (of iedereen een beetje).

De gevolgen zijn niet fraai: er moeten honderden woningen extra worden gebouwd om speculatiewinsten te kunnen terugverdienen. Parken worden kleiner. Maatschappelijke voorzieningen staan onder druk. Het aantal woningen per hectare is verhoogd, wat leidt tot minder openbare ruimte en kleinere achtertuinen. Er is geen geld meer voor sociale woningbouw. Kortom: het publieke belang is geschaad ten gunste van het private belang van enkele grondhandelaren.

Bloemendalerpolder.

Bron: PBL.

(9)

Ar tik elen

Controle op grondmarkt door erfpacht

Hoe het wel moet, laat de gemeente Amsterdam zien. En dat komt mede door het systeem van erfpacht. Hoewel erfpacht soms wordt verguisd, is het een geweldig instrument om speculatie tegen te gaan.

In de algemene erfpachtvoorwaarden is vastgelegd dat als de bestemming op een kavel wijzigt, de gemeente het recht heeft om de waarde van de grond aan te passen en daarmee dus ook de canon. Hierdoor komt de waardestijging die het gevolg is van een bestemmingswijzi- ging bij de gemeenschap terecht.

Daardoor kan Amsterdam het zich permitteren om – zoals zij recent heeft gedaan – voor het Hamerkwartier in Amsterdam-Noord, wat nu nog een bedrijventerrein is, een gebiedsvisie vast te stellen waardoor er meer dan 5.000 woningen kunnen worden gebouwd. Amsterdam hoeft geen actieve grondpolitiek te voeren: als de eigenaar van een erfpachtrecht in het Hamerkwartier woningen wil bouwen, dan zal Amsterdam daaraan voorwaarden verbinden, waaronder een hogere grondwaarde. Overigens is het bij de ontwikkeling van het Hamer- kwartier wel zo dat de gemeente afhankelijk is van particulier initiatief óf er gebouwd wordt. De gemeente past hier passieve grondpolitiek toe in de verwachting dat het commercieel voldoende aanlokkelijk is voor marktpartijen om te gaan bouwen.

Een directeur van de Zuidas meldde ooit dat ‘zonder erfpacht de Zuidas niet gebouwd zou kunnen worden’. De ontwikkeling van de Mahler-kavel, grenzend aan het ABN AMRO hoofdkantoor, illustreert het belang van erfpacht. Nu is er 200.000 m² bvo-kantoorruimte ontwikkeld op de Mahler-kavel, maar 20 jaar geleden lag er nog een tennisclub op de erfpachtgrond. Een Amsterdamse ontwikkelaar kocht de tennisclub inclusief erfpachtrecht voor € 20 miljoen. Nadat er afspraken waren gemaakt over het ontwikkelvolume en de bouwclaim, kocht het gemeentelijk grondbedrijf het erfpachtrecht van de ontwikkelaar voor zo’n € 30 miljoen, om de kavel vervolgens weer in erfpacht uit te geven – met de nieuwe bestemming kantoren – aan de ontwikkelaar voor € 200 miljoen. De waardestijging van de grond van bijna

€ 170 miljoen kwam hiermee ten gunste van de gemeenschap.

Een rechte rug

Maar ook zonder erfpacht kunnen gemeenten de regie voeren. De gemeente Utrecht heeft dat bijvoorbeeld gedaan bij de ontwikkeling van Leidse Rijn, de grootste Vinex-locatie van Nederland (ruim 30.000 nieuwbouwwoningen). De gemeente heeft onder meer – vooraf – afspraken gemaakt met projectontwikkelaars over de grondverwerving.

Door middel van het model van de bouwclaim hebben de ontwikkelaars de gronden ingeleverd bij de gemeente om er vervolgens een bouwrecht voor terug te krijgen. Het bouwclaimmodel is een vorm van actieve grondpolitiek waarbij de gemeente uiteindelijk toch eigenaar van de grond wordt. Maar dan moet de gemeente wel de expertise in huis hebben om deze afspraken te kunnen maken. Want er zijn ook voorbeelden waarbij het bouwclaimmodel geen geslaagd voorbeeld is van invloed nemen door de gemeentelijke overheid, waarbij er voor de gronden te veel betaald is en door projectontwikkelaars hard onderhandeld is over de aantallen in het bouwclaimmodel. Ook heeft het bouwclaimmodel soms geleid tot verdichting van het programma en de kwaliteitsconcessies. Het bouwclaimmodel is arbeidsintensief en het vergt veel kennis van de markt en regelgeving. Vooral kleinere en middelgrote gemeenten hebben die kennis veelal niet.

In het geval van de Bloemendalerpolder was er nog een andere optie voor de overheden geweest: het simpelweg niet accepteren van de hoge grondprijzen. De businesscase kende destijds een tekort van

€ 100 miljoen. Het probleem was echter dat gedeputeerde Hooij-

maijers wilde dat er snel woningen zouden worden gebouwd. Bij gebiedsontwikkeling is er sprake van de drie G’s: het draait om grond, geld en geduld. Als de overheid geen geduld heeft, dan moet de porte- monnee worden getrokken (geld). Daardoor wordt – indirect – grond- speculatie beloond. Want de overheden hadden ervoor kunnen kiezen om het gat in de businesscase niet te dichten door een verhoging van het aantal woningen. Dat kan alleen als overheden aan de voorzijde volstrekte duidelijkheid geven dat er niet aan het programma wordt gemorreld. Marktpartijen kunnen uitstekend rekenen: als zij weten dat het maximale programma écht niet verhoogd wordt, dan houden zij hiermee rekening bij het inkopen van grond. Hiervoor is een rechte rug van de overheid noodzakelijk. Maar bij de Bloemendalerpolder vonden de marktpartijen steeds een gewillig oor bij gedeputeerde Hooijmaij- ers, en werd het aantal woningen een aantal keren verhoogd, waardoor er ook steeds meer voor de grond kon worden betaald.

Een rechte rug vergt moed en een duidelijke politieke steun van gemeenteraad en provinciale staten. Een anterieure overeenkomst komt dan niet tot stand en een exploitatieplan is dan het gevolg. De kans is dan groot dat het woningbouwproject in een impasse belandt. Als de overheid volhardt niet toe te geven moeten de ontwikkelaars – uiteindelijk – de grondkosten op een andere wijze dan in de grondexploitatie terugverdienen. Bijvoorbeeld door deze (voor een deel) in de vastgoed- exploitatie terug te verdienen in plaats van alleen maar in de grondexploitatie. Dan zetten ze een deel van hun projectontwikkelingswinst in om de te hoge grondprijzen te bekostigen.

En ten slotte kunnen ontwikkelaars simpelweg afschrijven op de grond. Dat gebeurde enkele jaren geleden in de crisis ook. Toen was vooral de accountant de drijvende kracht achter de afschrijvingen. Dat kan ook de rechte rug van de overheid zijn. Of is het nodig dat er een nieuwe ‘toezichthouder’ wordt ingesteld om de rug recht te houden?

Noten

1 Werkzaam bij de adviesgroep Ruimte, Economie en Wonen van Twynstra Gudde.

2 Zoals bekend is Hooijmaijers in april 2015 in hoger beroep veroordeeld tot 2,5 jaar cel voor omkoping, witwassen en valsheid in geschrifte. De delicten vonden plaats in zijn periode als gedeputeerde ruimtelijke ordening voor de provincie Noord-Holland.

3 De reconstructie van deze casus is gebaseerd op het artikel ‘Ambitieus “voor- beeldproject” drijft grondprijzen op’ uit de NRC van 8 september 2010 en de publicatie Bloemendalerpolder Natuurbalans van Planbureau voor de Leefomgeving uit 2004.

(10)

Ar tik elen

Middeldure huur: een nieuw

instrument voor de woningmarkt?

Door de druk op de sociale huurvoorraad en de aantrekkende koopwoningmarkt kunnen starters die niet in aan- merking komen voor een sociale huurwoning en doorstromers vanuit de sociale huur geen opvolgende stap in hun wooncarrière maken. Hoe kan middeldure huur bijdragen aan een goed functionerende woningmarkt?

Paul Rutte¹

Er is veel belangstelling voor de categorie middeldure huur. Woningen tussen de € 711 en circa € 950 huur per maand. Waarom? De druk op de sociale huurvoorraad blijft onverminderd groot en de koopwoningmarkt trekt sterk aan. Een gevolg hiervan is dat starters die niet in aanmerking komen voor sociale huur en doorstromers vanuit de sociale huur geen stap of opvolgende stap in hun wooncarrière kunnen maken. De middeldure huur wordt wel gezien als een ontbrekende schakel voor een goed functionerende woningmarkt.

Wie moeten het doen? De woningcorporaties hebben zich bijna geheel teruggetrokken uit dit segment. De nieuwe Woningwet stelt strikte eisen aan corporaties. Zij concentreren zich dan ook op het zogenaamde DAEB-segment. De doelgroep waarvoor ze ook bedoeld zijn.

Slechts onder zeer strikte voorwaarden kunnen zij zich nog beperkt begeven in het zogenaamde niet-DAEB segment. Corporaties mogen alleen deze niet-DAEB activiteiten uitvoeren als commerciële bedrijven geen interesse hebben. Dit moet blijken uit een markttoets die door de gemeente wordt uitgevoerd.

De markt, dat wil zeggen institutionele en particuliere beleggers, moet dit oppakken. In 2016 was de categorie vrijesectorhuur goed voor zo’n 10% van de totale woningvoorraad. Welk instrumentarium hebben gemeenten om de categorie middeldure huur af te dwingen en te stimuleren? Grofweg kan er een onderscheid worden gemaakt tussen publiekrechtelijke instrumenten en privaatrechtelijke instrumenten.

Utrecht en Amsterdam

Zowel de gemeente Utrecht als Amsterdam zijn actief met beleid om de categorie middeldure huur te stimuleren. In beide gemeenten is de druk op de woningmarkt waarschijnlijk het grootst in Nederland.

Belangrijk verschil: Amsterdam zet ook erfpacht in als instrument.

In Grondzaken in de Praktijk 2017 nummer 4 van augustus 2017 is in een bijdrage van Van Baardewijk uitgebreid ingegaan op de mogelijkheden die het gewijzigde Bro per 1 juli 2017 geeft. Gemeenten kunnen nu in hun bestemmingsplannen eisen opnemen over middeldure huurwoningen. Het gebruik is gekoppeld aan een maximale aanvangshuur- prijs en een minimale instandhoudingstermijn. Beide zaken dienen in een verordening door de gemeente te worden vastgelegd.

Naast deze twee elementen voegt de gemeente Utrecht nog een belangrijk ander element toe. Een minimale oppervlakte van de woning.

De gemeente wil hiermee voorkomen dat er een eenzijdig aanbod komt van kleine appartementen dat niet aansluit bij de diverse vraag van de doelgroep. De minimale omvang kan overigens nog verschillen per gebied binnen de gemeente. In het stationsgebied bijvoorbeeld kan een lagere minimale omvang als uitgangspunt worden genomen dan in de ring daaromheen. Uiteindelijk wil je als gemeente sturen op huurprijs per vierkante meter. In de huidige markt hebben beleggers immers de neiging om kleine appartementen met relatief hoge huren te realiseren.

Voor een door NS Vastgoed te initiëren project in het stationsgebied gaf de gemeente Utrecht de volgende uitgangspunten uit het Actieplan middeldure huur:

t IVVSQSJKTQFSNBBOE QSJKTQFJM

t minimaal 20 jaar exploitatie en na 20 jaar de mogelijkheid tot VJUQPOEFO

t JOEFYPQEFIVVSNBYJNBBMJOGMBUJF $1*

t woninggrootte minimaal 40 m² bij € 710 huur en minimaal 60 m² bij € 950 huur per maand.

Erfpacht

Veel beleggers vinden dit allemaal bij elkaar opgeteld wel wat ver gaan.

Belangenverenigingen IVBN en Neprom komen in het verweer. Met name de lange exploitatieperiode van 20 jaar met maximaal een huurstijging op inflatieniveau roept weerstand op. Of er wat meer ruimte komt in de regels van de gemeente Utrecht zal er sterk van afhangen of er de komende periode ondanks het verweer toch initiatieven genomen zullen worden door de markt in de ‘streng’ geregu- leerde categorie.

Vindt de markt dat de gemeente Utrecht wel erg ver gaat in zijn regelgeving voor middeldure huur, de gemeente Amsterdam doet er

Foto: Tineke ten Have

(11)

Ar tik elen

een tandje bij. Daar staat tegenover dat de gemeente Amsterdam ook bereid is genoegen te nemen met minder grondopbrengst uit erfpacht.

In 2015 was het aandeel middeldure huur in de Amsterdamse voorraad relatief klein met 5,6%. De gemeente wil dat aandeel laten groeien. Ook hier een Actieplan middeldure huur om die ambitie waar te maken.

De gemeente streeft voor 2018 en 2019 naar 1.000 woningen per jaar.

Daarna wil de gemeente tot 2025 ten minste 1.500 middeldure huurwoningen per jaar realiseren in Amsterdam. De voorwaarden worden vastgelegd in de huisvestingsverordening en het erfpachtcontract.

Naast sturen op woninggrootte, een inflatievolgend huurbeleid en een NJOJNBMFFYQMPJUBUJFQFSJPEF KBBSJOQMBBUTWBOKBBSJO6USFDIU

wil de gemeente Amsterdam ook iets afspreken over de toewijzing.

Om de doorstroming te bevorderen moet de helft van de woningen worden toegewezen aan huishoudens die een sociale huurwoning van een woningcorporatie achterlaten. Om te voorkomen dat er nieuwe scheefwoners ontstaan moeten de doorstromers voldoen aan de inko- menseis van maximaal 1,5 x modaal. Voor die overige woningen geldt overigens ook een inkomen van maximaal 1,5 x modaal. De toewijzing wordt geregeld via de huisvestingsverordening. Na eerste toewijzing zal er geen jaarlijkse inkomenstoets komen. Verder mag verhuurder de huurder niet verplichten een parkeerplaats te huren waardoor alsnog de totale huurlasten te hoog worden.

Het stellen van deze eisen kost geld. Voor de bepaling van de grondprijzen wordt door de gemeente in de residuele grondwaardebepa- ling rekening gehouden met de voorwaarden die gesteld worden op het gebied van exploitatietermijn, huurindexatie en woninggrootte.

De gemeente spreekt niet van een korting op de grondprijs maar van minderopbrengsten. Keur ik ook goed.

Effect residuele grondwaarde

In tabel 1 is het effect te zien van de woninggrootte op de residuele grondwaarde voor zowel huur- als koopwoningen.

A B C D E F G H

VON koop p/m² GBO

Beleg- gings- waarde 5,00%

GBO Huur Huur p/m²

Stiko p/m²

Grond- prijs koop p/m²

Grond- prijs huur p/m² 2.500 2.550 80 850 10,6 2.000 500 550 3.500 3.517 58 850 14,7 2.000 1.500 1.517 4.500 4.340 47 850 18,1 2.000 2.500 2.340 5.500 5.514 37 850 23,0 2.000 3.500 3.514

Tabel 1.

Bij aangenomen gelijkblijvende stichtingskosten exclusief grond van

€ 2000 per vierkante meter GBO is er een sterk stijgende residuele grondprijs per vierkante meter. Op zich niet verrassend, maar het laat

vooral de noodzaak zien vanuit gemeenteperspectief om te sturen op de grootte van een woning bij middeldure huur. Opvallend is in de huidige markt dat bij een aangenomen bruto aanvangsrendement van 5% er nauwelijks verschil is in verkoopwaarde en beleggingswaarde.

De gemeente Amsterdam houdt in haar grondprijzenbeleid overigens rekening met een afslag van 5% van VON-prijs naar markconforme beleggingswaarde.

Tabel 2 laat zien wat de gemeente Amsterdam inschat als effect op de grondprijzen als de gemeente voor de uitgifte zowel stuurt op beperk- ende exploitatievoorwaarden zoals 25 jaar niet uitponden als op een JOGMBUJFWPMHFOEIVVSCFMFJE (FOEBBSOBBTUPPLOPHTUVSFOPQXPOJOH- HSPPUUF )

De delta in grondopbrengst per vierkante meter bij een middeldure huurwoning met een huur van € 850 per maand en een gewenste grootte van 60 m² GBO heeft een lagere grondopbrengst van € 900 per vierkante meter dan een beleggershuurwoning waarbij niet ge- stuurd wordt op grootte en geen beperkingen gelden ten aanzien van de exploitatie.

De gemeente Amsterdam schat het totale effect voor de stad op een lagere grondopbrengst voor de periode van het actieplan middeldure huur van 7 jaar in op circa € 160 miljoen, ervan uitgaande dat de ambitie van 1.500 middeldure huurwoningen per jaar wordt waargemaakt.

Lopende afspraken met marktpartijen kunnen vaak niet of maar beperkt worden aangepast.

De gemeenten Amsterdam en Utrecht zetten in op middeldure huur om hun woningmarkt beter te laten functioneren. Amsterdam zet daarbij ook nog het middel in van erfpacht. Het initiatief is positief, maar wel erg sterk gereguleerd. Misschien nog wel sterker gereguleerd dan de sociale woningbouw. De praktijk zal moeten uitwijzen of de regelgeving werkbaar is.

Noot

1BVM3VUUFJTXFSL[BBNCJK/44UBUJPOT

A B C D E F G H I

VON koop p/m² GBO

Beleggings- waarde met afslag 5%

Oppervlak bij markt- conforme huur € 850

Gewenste oppervlakte

Grondprijs koop

Grondprijs markt- conforme huur

Grondprijs huur met beperkingen

Grondprijs huur met beperkingen en sturen op grootte

Delta F-H

2.500 2.500 80 80 450 450 350 350 100

3.500 3.325 58 75 1.300 1.100 950 750 350

4.500 4.275 47 65 2.100 1.900 1.700 1.300 600

5.500 5.225 37 60 2.950 2.700 2.450 1.800 900

Tabel 2.

(12)

Ar tik elen

COLUMN

Het bestemmingsplan als hinderpaal voor economische ontwikkeling?

Een van de hardnekkigste aannames over bestemmingsplannen is dat ze de economische groei belemmeren. Volgens die veronderstelling houden bestemmingsplannen allerlei gewenste ontwikkelingen tegen. Bestem- mingsplannen zouden zo ook hebben bijgedragen aan de economische crisis. Gemeenten en Afdelingen RO en Grondzaken mogen dat in hun zak steken. Maar klopt deze stelling?

De eenvoudigste weerlegging van die stelling is om erop te wijzen dat er sinds de inwerkingtreding van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in 1965 een overschot aan kantoren, bedrijventerreinen en winkels is gecreëerd en er circa 4,6 miljoen woningen zijn gebouwd. Maar dat is heel kort door de bocht.

Het is een feit dat de meeste bestemmingsplannen in Nederland con- serverend van aard zijn. Maar herziening van bestemmingsplannen of afwijking daarvan voor nieuwe initiatieven is schering en inslag in de Nederlandse praktijk. Het bestemmingsplan biedt slechts de rechtszeker- heid over wat er in ieder geval wel mag. Het biedt zeker niet de zekerheid dat de eigenaar of buurman geen nieuwe mogelijkheden krijgt. Dus het conserverende karakter moet met een flinke korrel zout genomen worden.

Als we inzoomen op bestemmingsplannen valt nog wat op. Voor bestaande woongebieden gelden veelal conserverende plannen, maar daar zijn weinig ontwikkelingen aan de orde. Bestemmingsplannen bieden trouwens tegenwoordig veel ruimte voor bedrijvigheid aan huis. Voor bedrijventerreinen gelden meestal zeer globale plannen. En voor terreinen waar een transformatie wenselijk is, bieden gemeenten vaak ruime mogelijkheden. De afgelopen vijftien jaar zijn er 500.000 woningen gebouwd binnen de steden, vaak op basis van bestemmingsplannen.¹

De echte belemmering zit in het buitengebied. Daar laten gemeenten, gesteund door provincie en Rijk, vrijwel geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen toe. Wel krijgen agrarische bedrijven de ruimte. Voor nieuwe bedrijventerreinen en woonwijken is een goede onderbouwing nodig. Die moet de toetsing aan de ladder van duurzame verstedelijking doorstaan.

En terecht, want we willen ons land niet verder laten dichtslibben. Ook vergt bouwen in Nederland een lange voorbereiding. Als er geen MER nodig is, beslaan de voorbereiding en de procedure al gauw drie jaar.

En het bouwrijp maken duurt vaak ook een à twee jaar. Toch was er de afgelopen tien jaar geen tekort aan bestemmingsplancapaciteit voor uitleglocaties.

Hoe zit het nou met de behoefte? Er is nog steeds een overschot aan bedrijventerreinen. En veel kantoren staan leeg. De situatie met winkels is nog erger. Daar is in het hele land sprake van een overschot. Bedrij- ven krijgen dus genoeg ruimte van onze ruimtelijke ordening. Wel is er inmiddels een grote woningbehoefte in de Randstad. Deels kan deze worden opgevangen in het bestaande stedelijk gebied. Denk aan alle transformatiegebieden. Waarschijnlijk moeten er echter ook veel nieuwe locaties komen. Dat is een hele toer.

De afgelopen vijftien jaar was er blijkens onderzoek van onder andere het EIB en Kadaster geen tekort aan bouwgrond en harde plancapaciteit in bestemmingsplannen voor woningbouw. De ruimtelijke ordening was dus geen onoverkomelijke hinderpaal. Maar volgens het onderzoek

‘investeren in de Nederlandse woningmarkt’ van het EIB uit 2016 wordt in veel provincies in 2025 wel een tekort verwacht.² De capaciteit zal achter- blijven bij de groei van het aantal huishoudens.

De conclusie mag dus luiden dat er bij bedrijventerreinen, kantoren en winkels geen tekort is, en ook niet te verwachten is. Voor woningbouw ging het goed, maar komt er in de meeste provincies wel een tekort aan.

In sommige regio’s is dat tekort al een feit en de prognoses gaan uit van een onstuimige groei in de Randstad. Dus in de nabije toekomst zal de stelling dat bestemmingsplannen een hinderpaal zijn voor woningbouw waarschijnlijk eindelijk opgaan.

Maar diezelfde hinderpaal zal voor bestaande bewoners, ondernemers, sporters en andere ruimtegebruikers ook een zegen zijn als waarborg tegen verdichting ten koste van de ruimtelijke kwaliteit.

Hendrik van Sandick Van Sandick Advies

Noten

1 Claassens, J.en Koomen, E. (2017). ‘Steden blijven verdichten’, ROM 35(9), 18-25.

2 Zie ook het rapport ‘Staat van de woningmarkt 2016’, Kamerstukken II 2016/17, 32 847, nr. 282, bijlage.

Foto: Shutterstock

(13)

Ar tik elen

Kostenverhaalskeuzes via de Crisis- en herstelwet

Met de Crisis- en herstelwet wordt geanticipeerd op de Omgevingswet. Per tranche van het Besluit uitvoering Chw worden nieuwe experimenten mogelijk gemaakt. De 16e tranche biedt nieuwe mogelijkheden qua kostenverhaal.

Deze lijken op de consultatieversie van de Aanvullingswet grondeigendom, maar de 16e tranche laat ook nieuwe keuzes toe. In dit artikel wordt op de nieuwe mogelijkheden ingegaan.

E.J. van Baardewijk¹

Inleiding

Met een flinke regelmaat worden nieuwe tranches van het Besluit uitvoering (hierna: Bu) Chw vastgesteld. Inmiddels is de 16e tranche aan de beurt. Deze is, in het kader van de zogenaamde ‘voorhangprocedu- re’, op 8 juni 2017 in ontwerp aan de Tweede Kamer aangeboden. Deze tranche biedt in artikel 7v lid 1 tot en met 22, voor een aantal projecten waarin een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte kan worden vastgesteld, de mogelijkheid om te experimenteren met een eigen rekensystematiek voor kostenverhaal. Bepaalde ontwikkelingsopgaven kunnen bijna niet gerealiseerd worden met het systeem van kostenverhaal van afdeling 6.4 Wro. Concreet wordt gedoeld op organische gebiedsontwikkeling met globale plannen waarvoor gemeenten nu, op grond van het Bu Chw, experimenteren met een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. Zo verklaart de toelichting op de 16e tranche de reden om qua kostenverhaal deze experimenteerruimte te bieden.

De regeling is van toepassing voor een beperkt aantal plannen.

De relevantie is echter groter. De toelichting geeft namelijk aan dat dit experiment vooruit loopt op de systematiek van kostenverhaal in de consultatieversie van de Aanvullingswet grondeigendom.

Ervaringen van deelnemende gemeenten zullen worden meegenomen bij de verdere vormgeving en uitwerking van die Aanvullingswet.

In dit artikel geef ik een aantal elementen van de mogelijkheden van deze rekensystematiek weer met hier en daar enig commen- taar.

Mogelijkheden keuzes kostenverhaal

Zoals gezegd kan voor een beperkt aantal plannen de regeling worden toegepast. De betreffende gemeenten hoeven er niet voor te kiezen.

Ze mogen ook kiezen voor een mogelijkheid die artikel 7c lid 10 van het Bu Chw biedt om de vaststelling van regels over het kostenverhaal door te schuiven naar het moment van een omgevingsvergunning en (met de 15e tranche ook) voor het toepassen van lid 11 door vergunningen bij een niet gedekt tekort te weigeren. Daarnaast mag ook nog steeds gebruik worden gemaakt van afdeling 6.4 Wro. Alles bij bestemmingsplannen met verbrede reikwijdte.

In het navolgende gaat het steeds over leden van artikel 7v, tenzij anders vermeld.

Herkenbare principes

Een aantal principes is herkenbaar uit afdeling 6.4 Wro en de Omge- vingswet, zoals de voorrang van een anterieure overeenkomst, een afgebakend exploitatiegebied, de kostenverhaalscriteria profijt, toere- kenbaarheid en proportionaliteit, het betalen van een bijdrage en het opmaken van een latere afrekening. Betaling moet plaatsvinden voor de start van de activiteit, tenzij in de beschikking over de te betalen geldsom anders is bepaald.² De regeling plankosten exploitatieplan is van toepassing. Aangewezen activiteiten (voorheen: aangewezen bouwplannen)³ zijn dezelfde, zij het dat er twee aan zijn toegevoegd.⁴ Er zijn ook nieuwe elementen. Daarover nu verder.

Macro-aftopping, inbrengwaarden en binnenplanse verevening

Een principieel punt lijkt mij keuzemogelijkheden rond macro-aftopping en opnemen van inbrengwaarden. Zo kan er bijvoorbeeld gekozen worden voor het niet toepassen van de macro-aftopping (lid 4d). Dat principe is in de Wro vervat in artikel 6.16 en houdt in dat niet meer kosten kunnen worden verhaald dan tot het niveau van de geraamde opbrengsten. In de 15e tranche wordt de mogelijkheid geboden om een omgevingsvergunning te weigeren wanneer de exploitatieopzet een tekort bevat dat niet gedekt is. De 16e tranche gaat daarin verder. Volgens de toelichting is de reden daarvan dat men met die weigeringsmoge- lijkheid nog steeds vastzit aan de rekensystematiek van afdeling 6.4 Wro. En die systematiek geeft volgens de toelichting niet in alle gevallen de juiste oplossing. Die rekensystematiek houdt in dat er, behalve kosten, ook opbrengsten moeten worden geraamd. Opbrengsten worden daarin geraamd, zoals gezegd, om de macro-aftopping te kunnen vaststellen, maar ook om de omslag van de kosten te kunnen bepalen.

Dat gebeurt naar rato van verschillen in opbrengend vermogen van de grond. De toelichting geeft aan dat het ramen van de grondopbrengsten voor organische ontwikkelingen lastig is (zie de toelichting op lid 11). Dan is de huidige rekensystematiek als te beperkend te beschouwen en is de mogelijkheid om een vergunning bij een ongedekt tekort te weigeren dus een ontoereikende mogelijkheid.

Het afzien van het ramen van opbrengsten en van het toepassen van de macro-aftopping is een keuzekwestie. Wanneer gemeenten gebruik willen maken van de experimenteerruimte van artikel 7v zijn niet alle onderdelen een kwestie van keuzes. Sommige onderdelen maken dwin- gend onderdeel uit van deze rekensystematiek. Lid 21 maakt duidelijk dat alleen kosten kunnen worden verhaald van werken, werkzaamhe-

(14)

Ar tik elen

den en maatregelen. Kosten van inbrengwaarden komen niet in aanmerking, met uitzondering van kosten van verwerving van gronden voor voorzieningen van openbaar nut. Dit betekent dat inbrengwaarden van uitgeefbare delen niet binnenplans worden verevend.

Zoals gezegd is het een keuzekwestie om de macro-aftopping al dan niet toe te passen. Gemeenten zouden ervoor kunnen kiezen dit wel te doen. Er zijn situaties denkbaar waarin dit wenselijk is. Immers, als de gemeente het tekort niet voor haar rekening neemt, zal het plan geheel of deels onrendabel zijn met de kans dat er geen (integrale) ontwikkeling tot stand komt. Wil de gemeente de integrale ontwikkeling, dan ligt het voor de hand de macro-aftopping toe te passen. Maar als ze dat doet, mogen dus de kosten van verwerving van uitgeefbare percelen niet in de exploitatieopzet worden opgenomen, want volgens lid 21 zijn alleen de verwervingskosten van de gronden van openbare voorzieningen verhaalbaar. Gevolg is dat de verwervingskosten (inbrengwaarden) van uitgeefbare percelen geen rol spelen bij het bepalen van de balans tussen kosten en opbrengsten. Gevolg daarvan is dat onduidelijk wordt of de ontwikkeling, geheel of deels, onrendabel wordt zonder gemeentelijke bijdrage. Kosten van percelen met hoge inbrengwaarden worden niet verevend en de (her)ontwikkeling ervan kan daardoor worden belemmerd. Vanwege consistentie zou men zeggen dat, als gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid de macro-aftopping toe te passen, ook de opname van kosten van inbrengwaarden van uitgeefbare delen verplicht moet zijn.

Kiest de gemeente voor toepassing van de macro-aftopping dan is er vrijheid (gemotiveerd) eigen keuzes te maken voor het berekenen van de grondopbrengsten. De prijzen van een grondprijzennota of de WOZ-waarden van de onroerende zaken kunnen als vertrekpunt worden genomen.

Voorlopige bijdragen bij uitnodigingsplanologie en globale plannen Lid 11 bepaalt dat de kosten in of op grond van het bestemmingsplan verdeeld worden over de activiteiten of de samenhangende activiteiten.

De toelichting geeft aan dat dit de mogelijkheid biedt af te wijken van de Wro, die uitgaat van een omslag naar rato van de grondopbrengsten. Dat geeft gemeenten de flexibiliteit om te werken met uitnodigingsplanologie en/of met globale plannen, waarvoor het moeilijk kan zijn vooraf de opbrengsten te berekenen. Dan is het navenant lastig de kosten om te slaan naar rato van de opbrengsten. De gemeente mag zelf bepalen hoe ze de kosten verdeelt, mits deugdelijk gemotiveerd.

Blijkens de toelichting mag ze ook een voorlopige bijdrage bepalen.

Later volgt een eindafrekening en wordt de definitieve bijdrage bepaald. Volgens lid 17 laat een eindafrekening niet toe dat een aanvullende geldsom verschuldigd is.

De voorlopige bijdrage kan ook aan de hand van forfaitaire bijdragen worden bepaald. Een algemene toepassing van forfaitaire bijdragen zou mijns inziens neerkomen op een nogal grofmazige aanpak. Hier ligt een vraagstuk dat om een afzonderlijke behandeling vraagt.

Het lijkt mij dat gemeenten voor zichzelf weinig reden zullen hebben een (voorlopige) bijdrage op een betrekkelijk laag bedrag vast te stellen.

Dat werkt door naar zowel de kosten- als de opbrengstenkant. Het gaat daarbij enerzijds om de mate van benutting van de (her)ontwikkelings- mogelijkheden en anderzijds om de daarbij behorende investeringen.

Wat de opbrengsten betreft zullen gemeenten (in gevallen van uitnodigingsplanologie) veelal ervan uitgaan dat niet alle mogelijkheden worden benut. Ze zullen bijvoorbeeld een aanname doen van een percentage van benutting.⁵ De voorlopige bijdrage betreft immers wel een verdeling op basis van de te realiseren opbrengsten. Wanneer het percentage op 100 wordt gesteld en tegen het bepaalde eindmoment is 60% daarvan gerealiseerd, dan heeft de gemeente aan bijdragen slechts

Foto: Shutterstock

(15)

Ar tik elen

60% van de kosten verhaald. Wordt het percentage daarentegen op 60 gesteld, dan heeft de gemeente alles verhaald.

Aan de kostenkant geldt het omgekeerde: worden de kosten op 60%

van de potentieel denkbare investeringen⁶ gesteld, en dat blijkt na verloop van tijd te weinig te zijn, dan heeft de gemeente – voor de reeds gestarte activiteiten – geen recht op nabetaling. Dat zal leiden tot de neiging om voorzichtig te zijn en eerder een hoger percentage te kiezen. Dat moet uiteraard worden gemotiveerd, maar vanwege onzekerheden in het kader van uitnodigingsplanologie waarin denken in bandbreedtes erbij hoort, lijkt die motivering niet het probleem. De uitdaging is veeleer de (voorlopige) bijdragen op een dusdanig niveau vast te stellen dat ze vanuit de businesscases van initiatiefnemers ook haalbaar zijn. Het spanningsveld zit dus tussen enerzijds het organi- seren van een haalbaar niveau aan bijdragen voor initiatiefnemers en anderzijds het voorkomen van te lage bijdragen waar gemeenten later geen nabetaling op kunnen verkrijgen.

Kostenverhaal via open normen en beleidsregels in relatie tot contracteren Lid 12 maakt het mogelijk om qua kostenverhaalsregels te werken met open normen. Als deze interpretatie behoeven kan de gemeenteraad daarover beleidsregels vaststellen. De toelichting geeft aan dat open normen zaken minder in detail vastleggen en ruimte scheppen voor een afweging die op de situatie en concrete activiteit is afgestemd op het moment dat ze worden toegepast. De toelichting stelt dat dit past bij de flexibiliteit waar behoefte aan is bij organische ontwikkeling. In- teressant is de opmerking in de toelichting over de eventuele behoefte aan een flexibel investeringsprogramma. Zie mijn opmerking hiervoor over potentieel denkbare investeringen. Het werken met open normen maakt mijns inziens het probleem van een te lage bijdrage in relatie tot de eindafrekening niet anders.

Het hanteren van een flexibel investeringsprogramma en open normen zou samen kunnen gaan met herzieningen van de kostenverhaalsregels: wanneer na verloop van tijd blijkt dat er meer (her)ontwikkeld wordt dan was aangenomen, kan het investeringsprogramma worden vergroot in samenhang met een verhoging van de kosten.

De toelichting geeft aan dat het werken met open normen de mogelijkheid om te contracteren vergroot, omdat er ruimte is deze nader in te vullen. Dat lijkt mij een winstpunt. Want publiekrechtelijk ontbreekt de mogelijkheid om naderhand een nabetaling op te leggen als de voorlopige bijdrage te laag is. Maar privaatrechtelijk is een afspraak hier- over wel mogelijk. En daar hoeft ook geen bezwaar tegen te zijn wanneer een latere vergroting van het investeringsprogramma (gepaard gaande met meer/duurdere voorzieningen in de openbare ruimte) leidt tot opwaardering van de gronden in het exploitatiegebied. Als zulke omstandigheden van tevoren bekend waren geweest, zou er van tevoren ook een hogere bijdrage gerekend zijn. Dat heeft niets met baatafroming te maken, maar nog steeds alles met kostenverhaal.

Slot

De 16e tranche biedt in bepaalde opzichten gemeenten gelegenheid zelf een rekensystematiek te kiezen. Doordat maatwerk mogelijk is, ontstaat flexibiliteit die bij uitnodigingsplanologie van belang is. Het belang van de regeling is dat ervaring kan worden opgedaan met de experimenten. Vraag is wel of deze ervaring dusdanig tijdig beschikbaar komt, dat die kan worden verwerkt in de Aanvullingswet grondeigendom.

Noten

1 Evert Jan van Baardewijk is senior adviseur grondbeleid & vastgoedrecht bij Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling.

2 Bij wanbetaling kan de geldsom bij dwangbevel worden ingevorderd.

3 Er wordt gesproken over activiteiten, daar waar Wro en Wabo spreken over omge- vingsvergunningen. Hier ligt een link met de consultatieversie van de Invoerings- wet Omgevingswet, op grond waarvan niet voor alle gevallen vergunning nodig is. In de toelichting op lid 9 wordt gezegd dat in het Bu Chw dit punt nog niet speelt, maar bij wijze van experiment al wel wordt gewerkt met de vaststelling van een ‘geldsom bij beschikking’. Die vaststelling kan onder de Omgevingswet niet gekoppeld zijn aan vergunningen, maar wel aan activiteiten.

4 Te weten: (1) de bouw van een gebouw, dat geen hoofdgebouw is, met ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlak en (2) de wijziging van het gebruik van een locatie, voor zover dat in het bestemmingsplan is bepaald. De bouw van kassen met ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlak keert niet terug, maar het eerste is een verbreding van de bepaling over kassen. En mochten kassen hoofdgebouwen betreffen, dan vallen ze onder een andere categorie aangewezen activiteiten.

5 Als het globale plannen met meer functies betreft zou dat een verondersteld percentage per functie kunnen zijn.

6 Om in het voorbeeld te blijven: als verondersteld wordt dat 60% van de opbrengsten wordt gerealiseerd, hoort daarbij dat de betreffende uitgeefbare gronden bouwrijp worden gemaakt (ingeval van sloop en nieuwbouw). Dat hoeft niet te betekenen dat daar een niveau van 60% van de investeringen in de openbare ruimte bij hoort. Het is best mogelijk dat de eerste 50% (her)ontwikkeling van de uitgeefbare gronden 75% van de investeringen in de openbare ruimte vereist en dat de volgende 10% nog eens 15% investeringen in de openbare ruimte vereist, zodat 60% benutting leidt tot 90.

(16)

Ar tik elen

COLUMN

Voorziene krimp

Het kan soms snel gaan. Op dinsdag 10 oktober 2017 hield ik de aanwe- zigen tijdens een kennismiddag van ons kantoor voor dat de gemeente Bronckhorst zich wegens bevolkingskrimp mocht beroepen op onvoorziene omstandigheden. Volgens de rechtbank hoefde zij daarom een met een ontwikkelaar gesloten samenwerkingsovereenkomst niet onverkort na te komen. Prettige uitspraak voor de gemeente. Op vrij- dag de 13e wees de Hoge Raad echter arrest in deze kwestie. Dat bleek een ongeluksdag te zijn voor de in de Achterhoek gelegen gemeente.

Volgens ons hoogste rechtscollege was er voor de gemeente helemaal geen rechtvaardiging om het samenwerkingscontract – dat inhoudelijk gezien ook een bevoegdhedenovereenkomst was, omdat de gemeente zorg zou dragen voor het benodigde bestemmingsplan – niet na te komen (HR 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2615). De lokale overheid was volgens de raadsheren namelijk al lang bekend met de bevolkingskrimp toen zij de samenwerkingsovereenkomst sloot. Op dat moment had de gemeente al moeten inzien dat het gecontracteerde bouwproject op losse schroeven stond. Van een onvoorziene en noodzakelijker- wijs in de toekomst gelegen omstandigheid was geen sprake. Lijkt mij een correcte constatering. Voorzienbaar zelfs.

Vanwege diezelfde bevolkingskrimp had de gemeente ná het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst haar woningbouwbeleid aangepast. U raadt de denkwijze van de gemeente misschien al. Door deze latere én onvoorziene beleidswijziging kon het bouwproject volgens de gemeente niet doorgaan. Een wel vaker door gemeenten toegepaste truc. Je voert eerst een beleidswijziging door. Daarna beroep je je op onvoorziene omstandigheden om je te kunnen onttrekken aan een overeenkomst. De Hoge Raad gaat er dit keer niet in mee. Maar die beleidswijziging dan, zo hoor ik u denken, die was toch onvoorzien en dus een rechtvaardiging voor een beroep op onvoorziene omstandigheden? Jawel, zeggen onze hoogste rechters. Die beleidswijziging was onvoorzien. Maar het vormt geen voldoende rechtvaardiging voor het niet hoeven nakomen van het contract. De Hoge Raad tilt namelijk zwaar aan de handelwijze van de gemeente richting

de projectontwikkelaar. Die werkwijze krijgt in cassatie geen groen licht.

De gemeente had de voorafgaande wetenschap van bevolkingskrimp helemaal niet gedeeld met de projectontwikkelaar bij het aangaan van de overeenkomst. Zelfs niet toen de projectontwikkelaar aangaf over te zullen gaan tot het bouwrijp maken van de gronden. Tja, het is voorzienbaar dat dit stilzwijgen vroeg of laat eens tegen je zal werken.

Bovendien constateert de Hoge Raad dat de gemeente geen adequate schadevergoeding bood toen zij haar verplichtingen om het bestemmingsplan vast te stellen niet meer na wilde komen. Niet alleen deed de gemeente een financieel bod van niks. Ook verzuimde zij met haar wederpartij in overleg te gaan over een aanpassing van het contract, terwijl zij daar nu juist letterlijk wél toe gehouden was bij onvoorziene omstandigheden. Je hebt geen glazen bol nodig om op voorhand te kunnen zien, dat dit wel eens een wanprestatie van jewelste zou kunnen opleveren. De Hoge Raad geeft dan ook helemaal niets voor de argumenten van de gemeente. Die had gewoon haar contractuele verplichtingen moeten nakomen. Dat is niet gebeurd. Dus is de gemeente schadeplichtig.

Schrale troost wellicht, maar Bronckhorst staat niet alleen. De gemeenten Almelo en Goeree-Overflakkee gingen haar al voor. Ook deze overheden kwamen hun verplichtingen uit een bevoegdhedenovereenkomst niet na. Ze zijn schadeplichtig bevonden voor het verzaken van hun inspanningsplicht om te zorgen voor een juiste planologische titel. Ik herhaal: schadeplichtig voor de onjuiste nakoming van een inspanningsplicht! Telkens als ik dit voorhoud aan iemand die bij een gemeente werkt, zie ik een verbaasde blik. Een inspanningsverplich- ting is toch helemaal geen resultaatsverplichting?! Tuurlijk, is ook zo.

Maar het ontslaat je er als gemeente mooi niet van om je stinkende best te moeten doen voor je contractuele wederpartij. Belofte maakt schuld.

Ook als je krimpt.

Manfred Fokkema

Foto: Shutterstock

(17)

Ar tik elen

Regeling Plankosten

(Staatscourant nr. 6470)

In Grondzaken in de Praktijk 2017, nummer 6, verschenen in december, stond een artikel met als titel ‘Regeling Plankosten exploitatieplan, enkele verhelderingen’, voor redactielid Harry Nijland aanleiding voor deze reﬂectie.

Harry Nijland¹

In de vorige editie van ons tijdschrift stond een artikel met als titel ‘Regeling Plankosten exploitatieplan, enkele verhelderingen’. Ja- renlang gepolder is gestold in een ingenieus bouwwerk: de Regeling. Ter redactie was er waardering voor de verhelderingen maar bij enkele redactieleden ook een wat onbe- stemd gevoel. In het artikel komen namelijk wezenlijke zaken aan de orde zoals toereke- ning van rente en inflatie, actualisatie en evaluatie, overgangsrecht, en toepassing van de regeling bij de eindafrekening. De exegese in het artikel laat zien dat buiten kijf staat dat aanvullende uitleg nuttig is. Die vervult alleszins een behoefte bij de beantwoording van de symfonie aan vragen die kan worden waargenomen. De uitleg maakt echter geen onderdeel uit van de Regeling. Dat is jammer.

Want het artikel geeft aanvullende houvast.

En dat leidt tot behoefte aan autorisatie van verbeteringen voor zover die valide zijn.

Een kernpunt is dat de Regeling geldt voor nieuw vast te stellen exploitatieplannen.

Herzieningen van vigerende exploitatieplannen en ontwerp exploitatieplannen die voor 1 april 2017 ter inzage waren gelegd, zijn uit- gezonderd. Maar is dat wel zo? Het zou kunnen zijn dat een gemeente in het verleden in de tekst van een vastgesteld exploitatieplan al kenbaar heeft gemaakt zich te willen aan- sluiten bij de tekst van een Regeling zodra die van kracht is.Het artikel stelt verder dat door een nieuw exploitatieplan vast te stellen, de Regeling van toepassing kan worden.

Het is in onze ogen niet goed denkbaar dat de Regeling een zelfstandige drijfveer zou kunnen zijn om een nieuw exploitatieplan vast te stellen. Daarvoor is ook samenhang met een nieuwe ruimtelijke maatregel (denk aan een nieuw bestemmingsplan) nodig. De publicatie spreekt ook over een wijziging van een exploitatieplan. Het is niet messcherp wat daarmee wordt bedoeld.

Welk onderscheid met een herziening wordt bedoeld?

De Regeling levert een nominaal bedrag op aan plankosten en dat loopt mee in de exploi- tatieplanopzet en dat bedrag geldt op het moment van vaststellen van het exploitatieplan.

Daarna groeit het bedrag met rente. Het is nuttig na te gaan hoe dit bedrag tot uitkering komt, of heeft het louter fictieve status in een tariefberekening. Het zijn gerealiseerde kosten in een exploitatieplanbegroting. Maar hoe is dan het boekingsproces?

De gemeente belast een tariefberekening.

Maken we journaalposten? En zo ja, welke dan? Hoe komt het geld tot feitelijke uitkering, een gedeelte van de plankosten is al gemaakt, en een ander deel is gedurende de looptijd nodig. En hoe passen we dat in? Is er een relatie met het verantwoordingsschema in de BBV Notitie Faciliterend Grondbeleid van 2016? Vragen die alleszins oplosbaar zijn maar op de werkvloer vergt het intense aandacht die afleidt van het primaire proces, namelijk: het ontwikkelen en uitvoeren van trefzeker grondbeleid. De behoefte blijft aan regelgeving die de charme van eenvoud heeft.

Actualisatie is ook een aandachtspunt.

Die kent mogelijk meer gelaagdheid dan de uitleg in het artikel bij artikel 9 van de Regeling doet vermoeden. We snijden het op:

(1) natuurlijk kan de regeling zelf worden ge- actualiseerd, we hebben regeling 2017, (2) de tarieven en prijzen worden van jaar tot jaar herzien en zijn dan input voor de rekenmo- dule om de plankosten te berekenen waarvan de uitslag wordt opgenomen in een eerste exploitatieopzet bij een nieuw exploitatieplan. En een plan dat in 2018 wordt vastgesteld heeft de notatie ’Regeling 2017, Versie tarieven en prijzen 2018’. Dat is conform het aangehaalde artikel. Maar er is mogelijk meer. Kan het zijn dat bij een herziening in 2019 blijkt dat de hoeveelheden activiteiten

en producten toch anders blijken te zijn? Kan het zijn dat dan de notatie bij een exploitatieopzet in 2018 in eerste instantie is: ‘Regeling 2017, Versie tarieven en prijzen 2018, Versie activiteiten/producten/ factoren 2018’. Omdat bij een herziening in 2019 zou kunnen blijken dat de activiteiten/ producten/ factoren anders worden ingeschat, wordt dan de notatie

‘Regeling 2017, Versie tarieven en prijzen 2018, Versie activiteiten/producten/factoren 2019’. Stel dat de hoeveelheid onteigeningen meevalt, dan is er aanleiding tot bijstel- ling. Anders laten we nodeloos een te hoge exploitatiebijdrage in tact. Een aanpassing van activiteiten/producten/factoren leidt, consequent redenerend, met terugwerkende kracht dan tot een mutatie op de initiële plankostenberekening in de exploitatiebe- groting die behoort bij het destijds vastge- stelde exploitatieplan. Wat is er op tegen om bij een herziening van een exploitatieplan de ingevulde staten nog eens na te lopen, zonder te tornen aan de tarieven. Het is nuttig dat de regeling wordt geëvalueerd (binnen vijf jaar, zie artikel 10) maar de populatie aan nieuwe exploitatieplannen die te maken heeft met de Regeling is wellicht beperkt. Mogelijk dat een evaluatie voortvarender kan. Gemeen- ten werkten doorgaans al met een eerder concept-rekenmodel dat nu in een juridisch kader is gegoten. Daarbij ligt er een kans om te bezien of de regeling steviger houvast kan bieden bij rekensommen die onderdeel zijn van een anterieure overeenkomst 6.24.1 Wro.

Noot

1 Redacteur van het Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling.

(18)

Ar tik elen

Publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling: sneller, beter en goedkoper

Een recente publicatie over publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling geeft lessons learned uit het verleden en tips voor de toekomst. Simpeler aanbesteden en prikkels voor betere samenwerking leiden tot meer snelheid en kwaliteit in gebiedsontwikkeling. De publicatie was een initiatief van Deloitte Real Estate & Partner- ships en uitgebracht in samenwerking met private en publieke partijen.

¹

Frank ten Have²

Terugkijken

Reeds in 2008 was een eerdere soortgelijke publicatie uitgebracht waarin ook een aantal toen- tertijd succesvolle PPS’en werden beschreven.

Van die vijf grote gebiedsontwikkelingen zijn Vathorst en Paleiskwartier Den Bosch redelijk ongeschonden (wat de samenwerking betreft) door de crisis gekomen. Saendelft is in goed overleg voortgezet door private partijen na uit- treding van de gemeente in 2013 met een aantal

samenwerkingsafspraken. Wateringse Veld is in 2013 grotendeels afgerond maar in 2016 uitgebreid met een nieuw plangebied in dezelfde samenwerking. In Meerstad Groningen zijn partijen uit de samenwerking gestapt en is de gemeente Groningen alleen verder gegaan.

Het beeld dat er grootschalig ont-GEM’t is in de samenwerkingen lijkt dus niet helemaal te kloppen. Wat zijn nu de factoren die van belang zijn geweest in de vraag of de samenwerkingen duurzaam zijn gebleken? Daarbij blijkt dat het risico toeneemt naarmate het

aantal partijen in de samenwerking toeneemt (hoe meer partijen bij elkaar hoe lastiger).

Ook is de financiering van groot belang; daar waar winsten gereserveerd waren gebleven is de samenwerking makkelijker gebleven in zware tijden. Herfinancieringen en bijstorten van eigen vermogen bleken vaak onoverko- melijk. En tot slot is gebleken dat met name grootschalige publieke voorzieningen en infrastructuur de samenwerking extra kan belasten als dat onderdeel is van de gezamen- lijke businesscase.

Foto: Shutterstock