Landgoederen in Winterswijk Drie vormen, drie beleidslijnen
Gemeente Winterswijk
Afdeling Stedelijke en Landschapsontwikkeling Team Nationaal Landschap
Februari 2010
Inhoudsopgave
1 Inleiding ... 3
1.1 Aanleiding ... 3
1.2 Toekomstvisie Winterswijk ... 4
1.3 Definities... 4
1.4 Beleidsachtergronden ... 5
1.5 Burgerparticipatie... 7
1.6 Leeswijzer... 7
2 Drie vormen landgoederen nader bekeken ... 8
2.1 Inleiding ... 8
2.2 NSW-gerangschikte grond ... 8
2.2 Bestaande NSW-landgoederen... 8
2.3 Nieuwe landgoederen ... 9
3 Drie beleidslijnen ... 11
3.1 Inleiding ... 11
3.2 NSW-Gerangschikte grond ... 11
3.3 Nieuwe landgoederen ... 12
3.3.1 De plek: het nieuwe groen... 12
3.3.2 De plek: het nieuwe rood... 13
3.3.3 De ruimtelijke voorwaarden ... 13
3.4 Stappenplan voor landgoederen (nieuw en herontwikkeling) ... 14
3.5 Bestemmingsplan ... 17
4 Locatierichtingen nieuwe landgoederen... 19
4.1 Inleiding ... 19
4.2 Toelichting locatierichtingen nieuwe landgoederen ... 19
4.3 Plankaart: locatierichtingen nieuwe landgoederen ... 21
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Het Winterswijkse buitengebied is een bijzonder cultuurlandschap. De historische gebouwen, de herkenbare verkaveling en de aanwezige beplanting zijn erfenissen van het agrarische verleden van het Winterswijkse buitengebied.
Landgoederen spelen daarin zowel vroeger als in het heden een belangrijke rol. Op landgoederen komen wisselende combinaties van functies voor die essentieel zijn voor behoud van het cultuurlandschap:
Een combinatie van waardevolle rode elementen (karakteristieke en monumentale gebouwen) en groene elementen (landschaps- en natuurelementen);
Een combinatie van agrarisch gebruik en natuurbeheer houtwallen en wonen;
Een bedrijfssysteem waarin agrarisch gebruik, bosbouw en landschapsbeheer samengaan;
Wonen
De raad van de gemeente Winterswijk heeft op 30 november 2006 een moratorium ingesteld voor de uitvoering van het beleid voor ‘nieuw op te richten landgoederen’.
Een moratorium wordt gebruikt om een wettelijke regeling tijdelijk op te schorten. In dit geval dus de toepassing van het provinciale beleid voor nieuw op te richten landgoederen. Een nieuw landgoed is in dat beleid een combinatie van nieuwe natuur, woningbouw eventueel cultuurgrond, houtwallen en/of bos. Bij het instellen van het moratorium heeft de raad gezegd behoefte te hebben aan nieuw beleid voor landgoederen. Daarmee heeft de raad de directe aanleiding gegeven voor deze nota.
In Winterswijk zijn circa 132 NSW-landgoederen. Gezamenlijk hebben deze NSW- landgoederen een oppervlakte die bijna 25% van het buitengebied van Winterswijk bedraagt.
De particuliere landgoedeigenaren in Winterswijk hebben zich verenigd in de werkgroep NSW-landgoederen Winterswijk e.o.. Deze werkgroep heeft een visie op laten stellen op de landgoederen in Winterswijk. In de visie van de particuliere eigenaren (1997) worden de volgende functies genoemd als landgoed functies:
Pacht en bewoning;
Landbouw;
Bosbouw;
Recreatie;
Cultuurhistorie;
Natuur en landschap;
Wonen.
Voor sommige landgoederen leveren de bovenstaande functies op dit moment onvoldoende inkomsten. Een gebrek aan inkomsten is een bedreiging voor het instandhouden van het landgoed. De gemeente Winterswijk wil in overleg met eigenaren bestaande functies opnieuw ontwikkelen en/of nieuwe functies ontwikkelen. Dit is een tweede belangrijke aanleiding voor deze nota. In deze nota worden om deze reden kaders gegeven voor zowel de bestaande landgoederen en voor nieuw op te richten landgoederen in Winterswijk.
Uitgangspunt ten opzichte van het provinciale beleid is dat de gemeente vrij is om een stringenter beleid te voeren. Soepeler dan het provinciaal beleid kan daarentegen niet. De in deze nota opgenomen beleidsregels voor nieuwe landgoederen in de gemeente Winterswijk vormen een eerste toetsingskader, waarna een initiatiefnemer in gesprek kan treden met de gemeente omtrent de (on)mogelijkheden en eventuele nadere voorwaarden voor het ontwikkelen van een nieuw landgoed.
1.2 Toekomstvisie Winterswijk
De komende decennia zal Winterswijk geconfronteerd worden met tal van ontwikkelingen die vragen om integraal beleid van de gemeente. Hierbij valt te denken aan een stagnerende bevolkingsgroei, bevolkingssamenstelling, de exploitatie van voorzieningen en de leefbaarheid in de kom en het buitengebied van Winterswijk.
De kaders voor dit integrale beleid zijn vertaald in een toekomstvisie voor Winterswijk (Beleidskader 2008-2011). Het streefbeeld voor het landelijk gebied (zoekgebied voor (nieuwe) landgoederen) van de gemeente richt zich op het ontwikkelen van een onderscheidend gebied, waarin de kracht van het waardevol cultuurlandschap wordt benut voor een duurzame economische ontwikkeling: het Nationaal Landschap Winterswijk!
Een aantal aspecten spelen hierbij een rol:
Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) is de basis voor ontwikkeling en versterking van het kenmerkende coulissen landschap;
Het cultuurhistorische erfgoed is de basis voor nieuwe initiatieven en functies:
‘behoud door ontwikkeling’;
Behoud, ontwikkeling en beheer van de bestaande NSW-landgoederen;
De agrarische structuur moet versterkt worden en boeren dienen voldoende economische perspectieven geboden te worden;
Versterking van de leefbaarheid in het buitengebied (stagnerende bevolkingsgroei)
Dit landgoederenbeleid is een beleidsinstrument dat een bijdrage moet leveren aan de bovenstaande aspecten, zodat het streefbeeld voor het landelijk gebied van Winterswijk concrete uitwerking kan krijgen.
1.3 Definities
In deze notitie worden drie typen landgoederen van elkaar onderscheiden:
1. Een NSW-landgoed zonder gebouwen: een stuk grond (onbebouwde onroerende zaak) zonder woonhuis dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet;
2a. NSW-Landgoed met gebouwen: een groot stuk grond van meerdere hectares, met landerijen, tuinen en daarop vaak een of meerdere landhuizen, een kasteel, grote boerderij of kerk1 (in dit document bestaande NSW- landgoederen genoemd, waaronder ook de voormalige scholtegoederen vallen);
2b. Scholtegoederen: Dit type landgoed verwijst naar de scholten, een maatschappelijke klasse van rijke horige boeren, die tussen 1600 en 1900 de rechten van de vroegere adellijke grondheren overnamen. De scholtefamilies
1 www.landgoederen.net
groeiden uit tot een rijke boerenadel, die zich als rechtmatige eigenaar beschouwde van alle boerderijen die tot het voormalige hofgoed behoorden.
In de 19e eeuw ontstaat het typerende ‘scholtehuis’. Het heeft de vorm van een herenhuis dat dwars vóór de oude boerderij is geplaatst. Rond 1900 is de oriëntatie op de omgeving van veel scholtegoederen veranderd. Het front van de boerderij is door middel van verbouwingen omgedraaid naar de weg. De oude toegangsweg tot het erf werd dan een rustieke bomenallee, waarmee het scholtegoed van boerderij tot landgoed werd omgevormd.
2. Een nieuw landgoed: een gebied van 10 hectare met daarop één woongebouw van allure met in beginsel maximaal twee wooneenheden en een minimale omvang van het nieuwe bos en/of natuurgebied van 5 hectare.
1.4 Beleidsachtergronden
1.4.1 Rijksbeleid
Het rijk heeft in de structuurschema de Groene Ruimte I (1995) voorgesteld om nieuwe landgoederen te stichten en provincies verzocht hieraan mee te werken. De structuurschema gebruikte het rijk om aan te geven dat het met nieuwe landgoederen vooral nieuw bos en/of natuur wil realiseren. Het rijk verstaat dan ook onder een landgoed ook wel ‘een openbaar toegankelijk bos/natuurcomplex’ (al dan niet met overige gronden) met daarop een woongebouw van allure met maximaal 2 á 3 wooneenheden. Naar de mening van het rijk is de minimale omvang van het landgoed 5 hectare.
Het rijk wenste echter niet overal nieuwe landgoederen op te richten. Uitgezonderd zijn belangrijke weidevogel- en ganzengebieden en een aantal kwetsbare open landschappen zoals opgenomen in de Structuurschema Groene Ruimte I. De nadere invulling van het rijksbeleid werd als een taak van de provincies gezien. Deze beleidslijn is destijds vastgelegd in de Vinex Actualisatie en vervolgens bevestigd in het Structuurschema Groene Ruimte II (2002). Hierin is echter aangegeven dat een nieuw landgoed naast bos ook uit natuur en parkachtig gebied kan bestaan.
Nota Ruimte
In de vigerende Nota Ruimte, die onder andere gebaseerd is op het structuurschema Groene Ruimte II, is deze beleidslijn bevestigd. Zo staat in de Nota Ruimte dat met behulp van onder andere nieuwe landgoederen financiële middelen kunnen worden gegenereerd voor de aanleg van recreatie- en/of natuurgebieden.
In de Nota Ruimte vraagt het rijk de provincies een planologisch kader op te stellen voor het thema bebouwing in het buitengebied. Een dergelijk provinciaal kader legt vast welke randvoorwaarden de provincies hanteren voor mogelijkheden voor hergebruik van bestaande vrijkomende bebouwing, de mogelijkheden voor ‘ruimte voor ruimte’ en de mogelijkheden voor nieuwbouw gekoppeld aan een substantiële kwaliteitsverbetering van natuur, water, landschap en/of recreatie, waaronder de ontwikkeling van Nieuwe Landgoederen. In dit kader dient volgens de Nota Ruimte nadrukkelijk aandacht te worden besteed aan een adequate borging van zowel de ontwerpkwaliteit als de financiële koppeling tussen de realisatie van rood en groen (en/of blauw).
1.4.2 Provinciaal beleid
Ter bevordering van de landschappelijke en ecologische kwaliteit, de toegankelijkheid en de aantrekkelijkheid voor recreanten met name wandelaars, wordt in Gelderland de mogelijkheid geboden om nieuwe landgoederen aan te leggen.
Als definitie van een nieuw landgoed geldt: een openbaar toegankelijk bos- en/of natuurcomplex (al dan niet met overige gronden) met daarin een woongebouw van allure met in beginsel maximaal drie wooneenheden en een minimale omvang van het nieuwe bos of natuurgebied van 5 ha.
Nieuwe landgoederen kunnen gesticht worden in delen van het groenblauwe raamwerk (EHS-verweving, EHS-verbindingszones) en in het multifunctioneel gebied, niet in EHS-natuur, waardevol open gebied, in weidevogel- en ganzen- gebieden van provinciaal belang of in het concentratiegebied voor intensieve teelten.
Gebieden die met name geschikt geacht worden zijn gebieden met een grote mate van verweving, gebieden waar bosaanleg gewenst is, grondwaterbeschermings- gebieden e.d.
Het is mogelijk om landgoederen te stichten met een veelvoud van minstens 5 ha openbaar toegankelijk bos en/of natuur, waarbij in een woongebouw een veelvoud van drie wooneenheden wordt geschapen, mits passend bij de kwaliteiten van de plek. Hierbij kunnen bijvoorbeeld water- en verkeersaspecten in het geding zijn.
De hoofdfunctie van het nieuwe gebouw of de nieuwe gebouwen, is wonen. Een daaraan ondergeschikte kantoorfunctie is acceptabel.
Bij initiatieven voor een nieuw landgoed dient er sprake te zijn van een totaalvisie inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitsplan en exploitatieopzet. Behalve de bestemmingsplanwijziging dient de gemeente met de initiatiefnemer voor een nieuw landgoed een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding af te sluiten over de inrichting en beheer van het nieuwe landgoed. Deze overeenkomst dient bij het bestemmingsplan te worden gevoegd. Het gaat immers ook om het duurzaam in stand houden van de landgoedkwaliteiten.
1.4.3 Gemeentelijk beleid
De gemeenteraad van Winterswijk heeft in december 2005 de Visie Buitengebied.
Vastgesteld. De Visie Buitengebied geeft aan wat de hoofdlijnen van beleid zijn van de gemeente voor het buitengebied. De Visie Buitengebied is daarmee onder andere een basis voor het Bestemmingsplan Buitengebied. Het landgoederenbeleid wordt een onderdeel van deze Visie Buitengebied. Concrete projecten kunnen op basis van dit nieuwe beleid worden toegevoegd aan de Visie Buitengebied. Het onderstaande citaat uit de Visie Buitengebied vormt de basis voor het toekomstige landgoederenbeleid:
“Het Winterswijkse cultuurlandschap herbergt diverse combinaties van functies. Deze combinaties van functies vormen een dynamisch geheel. De gemeente Winterswijk begeleidt verschuivingen binnen de functiecombinaties actief. De gemeente doet dit om kansen voor het cultuurlandschap te benutten. Om dit cultuurlandschap te behouden is het conserveren van het bestaande niet genoeg. Ook het bieden van ruimte aan nieuwe ontwikkelingen is nodig voor een kwalitatief hoogwaardig landschap. De fysieke kwaliteit van het landschap is verdeeld in twee delen: groene landschapselementen en rode landschapselementen. De afwisseling en het gebruik van de onbebouwde en de bebouwde ruimte maken het landschap tot wat het is.
In het cultuurlandschap zijn groene en rode elementen met elkaar verweven. Het behoud van authenticiteit en kwaliteit van gebouwen en groen staat hoog in het vaandel van het gemeentelijk beleid. Karakteristieke groene landschapselementen dienen in het gemeentelijk beleid te worden beschermd. De aandacht gaat daarbij primair uit naar dragers van het landschap, bijzonder kwetsbare elementen, moeilijk te vernieuwen elementen en zeldzame elementen. De veelheid van kleine elementen is daarbij karakteristiek voor Winterswijk.
De realisatie van nieuwe landgoederen vraagt om grote zorgvuldigheid. Voorkomen moet worden dat het kleinschalige landschap dichtslibt met bos door de ontwikkeling van landgoederen. Om de landschappelijke inpassing te waarborgen dienen landgoederen die worden gerealiseerd naast bos nadrukkelijk ook reserveren voor landbouwgronden of extensieve graslanden. Nieuwe landgoederen, met een nieuw te bouwen landhuis, zullen slechts in beperkte mate worden toegestaan. Dit mede vanwege de relatief grote bouwmassa van het landhuis. In het landelijk gebied van Winterswijk is reeds veel bebouwing aanwezig. Het vinden van een passende vorm van hergebruik van bestaande bebouwingscomplexen in het landelijk gebied (bijvoorbeeld op bestaande landgoederen) is reeds een probleem. Nieuwe landgoederen zullen alleen worden toegestaan indien er een grote winst is te behalen voor natuur, landschap en recreatief medegebruik.” (Visie Buitengebied, 2005).
Naast de Visie Buitengebied zal ook het LandschapsOntwikkelingsPlan (verder kortweg LOP genoemd) een belangrijk kader vormen voor het gemeentelijke landgoederenbeleid. Het beleid uit het LOP is met name van belang voor het beheer van bestaande landgoederen (met en zonder bebouwing) en de inrichting en locatie van nieuwe landgoederen. Het landgoederenbeleid uit deze nota hangt daarom nauw samen met het LOP.
1.5 Burgerparticipatie
De stichting Waardevol CultuurLandschap Winterswijk (verder WCL genoemd) fungeert als klankbord voor nieuw gemeentelijk beleid en bij de ontwikkeling van nieuwe landgoederen.
Naast de vertegenwoordiging in de WCL, kennen de landgoederen in Winterswijk een belangenbehartiger. Dit is de werkgroep NSW-Winterswijk e.o. (verder NSW- werkgroep genoemd). De NSW-werkgroep werkt samen met het Gelders particulier Grondbezit (verder GPG genoemd). De GPG is op haar beurt aangesloten bij de Federatie Particulier Grondbezit De NSW-werkgroep is een belangrijk aanspreekpunt voor vraagstukken rond landgoederen.
1.6 Leeswijzer
In hoofdstuk 1 (inleiding) zijn de uitgangspunten, de achtergrond geschetst, definities gegeven en de aanpak beschreven. In hoofdstuk 2 worden de definities uit hoofdstuk 1 verder uitgewerkt en toegelicht. Hoofdstuk 3 fungeert als beleidslijn over hoe in de toekomst dient te worden omgegaan met de drie verschillende vormen van
landgoederen in Winterswijk. Hoofdstuk 4 geeft invulling aan ‘locatierichtingen nieuwe landgoederen’. Het resultaat is een plankaart met locatierichtingen waar de realisatie van nieuwe landgoederen mogelijk is onder bepaalde voorwaarden (zie hoofdstuk 3)
2 Drie vormen landgoederen nader bekeken
2.1 Inleiding
De drie landgoedtypen (zoals onderscheiden in de inleiding) vragen om gemeentelijk beleid. Het landgoederenbeleid zal slechts ten dele worden opgenomen in het nieuwe Bestemmingsplan Buitengebied. De ontwikkeling van bestaande en nieuwe landgoederen vraagt om maatwerk (inclusief bestemmingsplan), waarbij dit beleid als kader dient. In dit hoofdstuk worden de drie landgoedtypen nader bekeken. Hierbij worden de specifieke kenmerken en vraagstukken van het landgoedtype genoemd.
2.2 NSW-gerangschikte grond
De Natuurschoonwet (verder NSW genoemd) is in 1928 opgesteld om te voorkomen dat, door versnippering van landgoederen, natuurschoon zou verdwijnen. Door het bieden van fiscale voordelen wordt de eigenaar gestimuleerd om versnippering te voorkomen en daarmee het natuurschoon te behouden. Het rangschikken van gronden onder de NSW is een bevoegdheid van het Ministerie van Financiën en het Ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Voedselkwaliteit (zie Rangschikkings- besluit natuurschoonwet 1928).
De NSW stelt eisen aan de inrichting van de gerangschikte terreinen. De terreinen moeten driezijdig omzoomd zijn met houtopstanden. Ook is er een percentage bos (30%) of natuur (50%) vereist. Verder moet het terrein grotendeels openbaar toegankelijk zijn (75 meter pad per hectare). Dit laatste is van belang voor recreatief medegebruik van het landgoed. De eigenaar gaat bij rangschikking onder de NSW een verplichting aan voor de duur van 25 jaar. Een eigenaar is vrij om het landgoed onder de NSW-status te rangschikken.
De gemeente is bij deze landgoederen betrokken, omdat het gebruik van de gronden wordt beoordeeld aan de hand van het gemeentelijk landschapsbeleid (het LOP) en het Bestemmingsplan Buitengebied. Een bosperceel moet bijvoorbeeld als zodanig bestemd zijn en landbouwgrond als landbouwgrond. Wanneer een initiatiefnemer het grondgebruik wil veranderen (omdat hij wil voldoen aan de rangschikkingvereisten) dan wordt dit getoetst door de gemeente. De gemeente toetst hierbij of het veranderde grondgebruik landschappelijk en ecologisch gewenst is. Om hierbij geen volledige bestemmingsplan procedure te hoeven doorlopen, wordt in het nieuwe bestemmingsplan voor het buitengebied van Winterswijk een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ex. artikel 3.6 lid 1a van de Wet ruimtelijke ordening (verder Wro genoemd). Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk landbouwgrond om te zetten in bos of natuur zonder dat een volledige bestemmingsplanherziening noodzakelijk is. Wel dient te worden voldaan aan het natuurgebiedsplan van de provincie Gelderland.
Op dit type landgoed komen geen gebouwen voor, anders dan een materialenberging voor onderhoud van het bos en/of natuur. Er zijn echter eigenaren die bijvoorbeeld woonbebouwing, materiaalberging of gebouwen t.b.v.
natuureducatie willen toevoegen aan deze landgoederen. Ook de staat van onderhoud van deze landgoederen, de toeristische ontsluiting en de financiering van het beheer leiden tot vraagstukken voor dit type landgoed.
2.2 Bestaande NSW-landgoederen
Dit type landgoed is eigenlijk een variatie op het eerstgenoemde type. Het verschil is dat op deze landgoederen wel diverse opstallen staan, zoals woningen en/of agrarische bedrijven.
Omdat de historie van deze landgoederen (soms scholtegoederen) nog steeds zichtbaar is, en gewaardeerd wordt, is het van belang de kenmerkende samenhang tussen de verschillende functies binnen het landgoed te behouden. De landbouw is nu vaak de belangrijkste inkomsten bron voor de landgoederen. Direct, door het voeren van een agrarisch bedrijf, maar vaak ook indirect door het verpachten (c.q.
verhuren) van gebouwen en grond.
Deze bestaande inkomstenbronnen van deze landgoederen worden echter vaak te smal. Dit wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door de prijsontwikkeling in pacht en huur die achterblijft met de beheerkosten van een landgoed (b.v het onderhoud van
‘monumentale’ gebouwen). Dit betekent niet alleen een inkomsten derving voor landgoedeigenaar, maar ook het versmallen van de economische basis van het landgoed. De gevolgen van deze economische terugval zijn duidelijk herkenbaar in het onderhoud van historische en landschappelijk belangrijke gebouwen. De inkomsten om dit onderhoud te financieren ontbreken simpelweg. De gemeente Winterswijk wil daarom in samenwerking met de landgoedeigenaren werken aan het herontwikkelen van de landgoederen. Het doel is het vinden van nieuwe economische dragers die passen bij de bijzondere kwaliteiten van het Nationaal Landschap Winterswijk.
De gemeente Winterswijk hecht grote waarde aan het behoud van de historische landgoederen. De gemeente heeft echter geen directe zeggenschap over dit private bezit. Daarom werkt de gemeente samen met de eigenaren. Ook wordt er samengewerkt met de provincie Gelderland. De gemeente creëert in haar beleid ruimte om nieuwe ontwikkelingen van landgoederen mogelijk te maken én te stimuleren. Het doel is dat de bestaande landgoederen voldoende inkomsten voortbrengen om in stand gehouden te kunnen worden. De bescherming van de aanwezige (cultuurhistorische) waarden is daarbij erg belangrijk. De aanwezige waarden geven volop kansen voor de realisatie van een bijzonder project met een zeer mooi eindresultaat.
Het streven naar behoud van bestaande waarden stelt eisen aan de inpassing van nieuwe functies. Het historische karakter van de gebouwen en de landschapselementen (zoals fruitboomgaarden en laanbeplanting) is een grote meerwaarde. Het zoeken van nieuwe functies is een proces met een open einde. Het is vooraf niet altijd te voorspellen welke (combinatie van) functie(s) geschikt is voor vestiging op een landgoed. Vanwege deze onvoorspelbaarheid wil de gemeente geen ‘lijstjes’ aanleggen van mogelijke nieuwe functies. Er wordt een beroep gedaan op de creativiteit en het ondernemerschap van de landgoedeigenaren. De gemeente Winterswijk acht een combinatie van wonen en werken het meest kansrijk, mede gezien de grootte van de gebouwen. Voor de functieverandering van gebouwen in het buitengebied is beleid opgesteld door de Regio Achterhoek. Dit beleid is na accordering door de Gedeputeerde Staten van Gelderland onderdeel geworden van het Streekplan. Dit beleid is vervolgens vertaald in de gemeentelijke nota Functies zoeken plaatsen zoeken functies in Winterswijk. Dit beleid biedt een belangrijke basis voor de herontwikkeling van de gebouwen op landgoederen. Wanneer de bebouwing zeer grootschalig is, moet een maatwerkoplossing gezocht worden. Hierbij wordt expliciet in beeld gebracht op welk punt het initiatief afwijkt van het vastgestelde beleid. Ook bij maatwerk wordt dus gezocht naar een oplossing die past binnen de algemene uitgangspunten van het vastgestelde beleid.
2.3 Nieuwe landgoederen
Een nieuw op te richten landgoed bestaat uit twee elementen: grond en opstallen.
Wat de grond betreft leidt een nieuw landgoed tot de transformatie van minmaal 5 ha landbouwgrond naar nieuwe bos/natuur- en landschapselementen. De nieuwe
opstallen bestaan bij een nieuw landgoed uit een nieuw landhuis en het daarbij behorende bijgebouw. Het totale nieuw op te richten landgoed is minimaal 10 hectare.
Voor grote delen van het buitengebied is de meerwaarde van een nieuw landgoed beperkt. Het landschap van Winterswijk herbergt bijzondere kwaliteiten en de toevoeging van nieuwe natuur- en landschapselementen weegt dan niet op tegen het negatieve effect van het nieuwe rood. Extra verstening van het landelijk gebied van Winterswijk is ongewenst. Door extra verstening bestaat het gevaar dat ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het landelijk gebied onder druk komen te staan en mogelijk zelfs verdwijnen. Toch kunnen ook in Winterswijk nieuwe landgoederen een bijdrage leveren aan de doelen van de overheid op het gebied van natuur en landschap. De mogelijkheid voor nieuwe landgoederen wordt dus niet geheel uitgesloten.
De provincie Gelderland heeft in het Streekplan 2005 kaders geschetst voor landgoederen beleid. Op hoofdlijnen komen deze er op neer dat de omzetting van 5 ha landbouwgrond in nieuw bos en/of natuur de mogelijkheid voor de bouw van een landhuis oplevert. De gemeente Winterswijk kiest ervoor dit beleid niet te volgen. In plaats daarvan wordt gekozen voor beleid dat meer aansluit op de specifieke kenmerken van ons buitengebied. In het volgende hoofdstuk wordt dit verder uitgewerkt. De hoofdlijn is dat voor het oprichten van een nieuw landgoed voor de gewenste kwaliteitsverbetering een minimale oppervlakte van 10 hectare wordt aangehouden. Er dient sprake te zijn van een toename van minimaal 5 hectare bos/en of natuur. Overige gronden kunnen een agrarische bestemming krijgen.
3 Drie beleidslijnen
3.1 Inleiding
In het voorgaande hoofdstuk is uiteengezet welke vormen van landgoederen in de gemeente Winterswijk bestaan en welke problematiek hierbij aan de orde is. De volgende stap is een vertaalslag te maken richting beleid. De vraag die hier beantwoord dient te worden is: hoe moet in de toekomst met de landgoederen in Winterswijk worden omgegaan? Elke vorm van landgoederen kent een eigen beleidslijn. De drie beleidslijnen zijn als volgt te typeren:
1. NSW-gerangschikte grond: Behouden en faciliteren
2. Bestaande NSW-landgoederen: Faciliteren en behoud door ontwikkeling 3. Nieuwe landgoederen: Locatierichtingen
Vervolgens wordt verder ingegaan op een stappenplan voor het herontwikkelen van bestaande landgoederen en de realisatie van nieuwe landgoederen. Het hoofdstuk sluit af met een stappenplan over de doorvertaling van een landgoedinitiatief naar het bestemmingsplan.
De beleidslijn nieuwe landgoederen wordt doorgezet in het volgende hoofdstuk. Hier zijn op kaart locatierichtingen aangewezen voor dit type landgoederen. Kernelement is dat de ontwikkeling van nieuwe landgoederen dient plaats te vinden binnen zogenaamde ‘locatierichtingen’. Het doel hiervan is een zo optimaal mogelijke bijdrage leveren aan de realisatie van de ‘Toekomstvisie Winterswijk’. Realisatie van nieuwe landgoederen buiten de locatierichtingen is niet mogelijk.
3.2 NSW-Gerangschikte grond
Ontwikkelingen zijn mogelijk, wanneer dit in overeenstemming met het landschap gebeurt en er geen belangen van anderen geschaad worden. Instandhouding kan waar nodig gefacilieerd worden (bijvoorbeeld door fondsvorming) op basis van het LOP en regelingen vanuit LNV. Nieuwbouw door middel van het toevoegen van een woning wordt niet toestaan op basis van het landgoederen beleid, omdat dit tot nieuwe bouwlocaties leidt. Dit is in principe onwenselijk, vanwege de verstening van het landschap. In het kader van het instandhouden van NSW-gerangschikte grond mag bebouwing worden toegevoegd ten behoeve van de opslag en berging van materialen voor beheer van het natuurgebied en een uitkijkplatform. Het op te richten bouwwerk moet qua maatvoering, vorm en schaal passen bij het landschap.
3.2 Bestaande NSW-landgoederen
Dit type landgoed verdient veel aandacht en inzet. Veelal moeten er (nieuwe) economische dragers behouden of gevonden worden. Het herontwikkelen van bestaande landgoederen gebeurt in fasen, omdat niet alles in één keer aangepakt kan worden. De eerste fase richt zich op de leegstaande karakteristieke en monumentale bebouwing die op veel landgoederen (waaronder voormalige Scholtegoederen) te vinden is. De bestaande functies worden erkend. Toch richt de eerste fase zich met name op het vinden van nieuwe economische functies. Ook bij deze landgoederen is nieuwbouw in principe ongewenst. Wel kan er nieuwbouw plaatsvinden wanneer daar voldoende compenserende sloop voor plaats vindt. Dit kan op dezelfde locatie zijn, maar mag ook elders plaatsvinden. De historische waarde en opbouw van het erf mogen niet aangetast worden. Het herontwikkelen kan, net als bij de gerangschikte grond, waar nodig gefacilieerd worden (bijvoorbeeld door fondsvorming) op basis van het LOP en regelingen vanuit LNV.
De normen uit het functieveranderingsbeleid (Functies zoeken plaatsen zoeken functies in Winterswijk) qua oppervlakte voor hergebruik mogen beperkt overschreden worden wanneer het gaat om monumentale gebouwen. Deze nieuwe functie moet dan wel passend zijn voor de locatie en rekening houden met de omgevingskenmerken (b.v. ligging in de EHS). Ten aanzien van de herontwikkeling van bestaande landgoederen gelden de volgende uitgangspunten:
Behoud en ontwikkeling van het cultureel erfgoed;
Nieuwe economische dragers zijn gewenst, maar dienen te passen bij de aard en schaal van het Nationaal Landschap Winterswijk en de locatie van herontwikkeling;
De herontwikkeling is een aanvulling op de diversiteit van het Winterswijkse Landschap en de Winterswijkse economie. Het is ongewenst dat verschillende initiatieven leiden tot identieke herontwikkelingen;
De herontwikkeling leidt niet tot een onevenredige toename van verkeerstromen;
De volgende gemeentelijke beleidsnota’s zijn leidraad/inspiratiebron voor herontwikkeling van bestaande landgoederen:
o De normen uit functieveranderingbeleid (functies zoeken plaatsen zoeken functies in Winterswijk) zijn leidend voor de herontwikkeling. Hiervan mag beperkt afgeweken worden, mits gemotiveerd;
o Leidraad voor erfinrichting is de kadernota ‘Achterhoekse erven veranderen’
o Inspiratiebron voor herontwikkeling van het landgoed ten aanzien van cultuurhistorie is ‘De cultuurhistorische atlas Winterswijk’
o Het Landschapontwikkelingsplan geeft aan kaders hoe de herontwikkeling een bijdrage kan leveren aan de aantrekkelijkheid en identiteit van het landschap.
3.3 Nieuwe landgoederen
Het realiseren van een nieuw landgoed is mogelijk in de gemeente Winterswijk, maar is wel gebonden aan een aantal voorwaarden. Immers het gemeentelijke beleid is er op gericht om verstening van het landschap tegen te gaan. Het realiseren van een ruimtelijke kwaliteit is een basisvoorwaarde voor toekomstige ontwikkelingen in Winterswijk. In deze paragraaf worden de voorwaarden uiteengezet waaraan de realisatie van een nieuw landgoed aan moet voldoen en richt zich op een drietal aspecten:
1. De plek: het nieuwe groen 2. De plek: het nieuwe rood 3. De ruimtelijke voorwaarden
3.3.1 De plek: het nieuwe groen
Een nieuw landgoed moet een bijdrage leveren aan, de landschappelijke kwaliteit, de ecologische kwaliteit en de toeristische ontsluiting van het buitengebied. Dit gebeurt door de aanleg van nieuwe landschapselementen, nieuwe natuur en het open stellen van het nieuwe landgoed. De locatie van een nieuw landgoed moet dan ook zodanig gekozen worden dat op deze drie punten daadwerkelijk een meerwaarde kan worden bereikt.
Voorkomen moet worden dat de aanleg van nieuwe natuur- en/of landschapselementen leidt tot een aantasting van bestaande waarden. Het nieuwe
landgoed wordt daarom afgestemd op het omliggende landschapstype. De volgende voorwaarden worden daarom gehanteerd:
Nieuwe houtopstanden worden niet toegestaan in de karakteristieke open gebieden. In het (voorontwerp) bestemmingsplan voor het buitengebied van Winterswijk is een kaart opgenomen waarop de karakteristieke open gebieden zijn aangegeven;
Nieuwe houtopstanden en nieuwe natuur worden niet toegestaan op essen.
Vanuit cultuurhistorisch oogpunt hebben de essen bij uitstek immers een agrarische functie;
Voor wat betreft de kwalitatieve aspecten van de nieuwe natuur zal aangesloten moeten worden bij de natuurdoelen, zoals de provincie deze heeft geformuleerd in het ‘Natuurbeheerplan Provincie Gelderland’ dat inwerking is getreden per 1 oktober 2009 en het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) van de gemeente Winterswijk.
3.3.2 De plek: het nieuwe rood
Naast de ‘groene elementen’ moet ook de nieuwbouw van een landhuis acceptabel zijn op de betreffende locatie. De toevoeging van nieuw rood is in principe ongewenst in het buitengebied van Winterswijk. De volgende voorwaarden worden gehanteerd voor de locatie van het nieuwe rood:
De nieuwe woonbebouwing wordt niet toegestaan in de bestaande ecologische hoofdstructuur (EHS).
Om de toename van bebouwing in het buitengebied te voorkomen heeft het de gemeentelijke voorkeur om geen nieuwe bouwvlakken te creëren.
Initiatiefnemers kunnen bijvoorbeeld gebruik maken van bestaande of al dan niet voormalige bouwvlakken. Wellicht bestaan er ook mogelijkheden om alle bebouwing op een bestaand bouwvlak te slopen en het nieuwe landhuis op een nieuwe bouwlocatie c.q. bouwvlak te creëren. Indien op het bouwvlak belangrijke en/of architectonische gebouwen aanwezig zijn, dan moet dit monument of op een MIP-lijst (Monumenten Inventarisatie Project) voorkomend gebouw bij het landhuis betrokken c.q. geïntegreerd worden.
Maximaal 10% van het nieuwe landgoed behoort tot het niet publiek toegankelijke deel. Dit deel wordt de huiskavel genoemd. Hierop mag maximaal 1 woongebouw gerealiseerd worden met een maximale inhoud van 2000 m3. Het woongebouw bevat maximaal 2 wooneenheden. De provincie Gelderland schrijft voor dat maximaal één woongebouw gerealiseerd mag worden. Het is echter de vraag in hoeverre dit past bij de karakteristiek van het Winterswijkse erf, dat uitgaat van losstaande gebouwen. In overleg met de provincie zal per geval gezocht moeten worden naar de juiste invulling van het ensemble: het Winterswijkse erf. Bijgebouwen dienen een architectonische eenheid te vormen met het woongebouw. Per wooneenheid mag maximaal 100 m2 aan bijgebouwen gerealiseerd worden. Het geheel van landhuis met bijgebouwen en landgoed straalt beeldkwaliteit en sluit aan bij de karakteristiek van het omliggende landschap. De bouwhoogte is in belangrijke mate bepalend voor de beeldkwaliteit en zal daarom passend moeten zijn in de onmiddellijke omgeving. Er dient een redelijke verhouding te zijn tussen het bebouwd oppervlak van de woning en de bijgebouwen;
3.3.3 De ruimtelijke voorwaarden
Naast de locatie van het landgoed is ook de invulling van die locatie van groot belang. Voor de invulling van de nieuwe landgoedlocatie gelden de volgende voorwaarden:
Een nieuw op te richten landgoed dient plaats te vinden binnen de
‘locatierichtingen nieuwe landgoederen’. Hoofdstuk 4 gaat hier verder op in;
voor het oprichten van een nieuw landgoed wordt voor de gewenste kwaliteitsverbetering een minimale oppervlakte van 10 hectare aangehouden. Er dient sprake te zijn van een toename van minimaal 5 hectare bos/en of natuur (snelgroeiend bos en extensieve landbouw maakt geen onderdeel van deze oppervlakte uit). Overige gronden kunnen een agrarische bestemming krijgen. Een nieuw landgoed bestaat in principe nooit voor 100% uit bos, maar kenmerkt zich door de afwisseling tussen open en dichte gebieden, passend in het Achterhoekse coulisselandschap’
De gronden van het nieuwe landgoed (exclusief de huiskavel) zijn voor het publiek toegankelijk, rekening houdend met het agrarisch gebruik. De recreatieve functies op het landgoed hebben een extensief karakter en mogen niet conflicteren met de bij het gebied passende natuurdoeltypen en natuurwaarden (Natuurbeheerplan Provincie Gelderland en het LOP). Onder extensieve recreatie wordt verstaan dat de inrichting voor recreatie in hoofdzaak wordt gevormd door basisvoorzieningen, voornamelijk in de vorm van paden (o.a. voor wandelen). Hierbij dienen de wegen en paden ten minste toegankelijk te zijn voor wandelaars.
De realisatie van het nieuwe landschap is passend voor het omringende landschap qua inrichting en natuurdoeltype. Leidraad hiervoor is het LOP en de ‘Cultuurhistorische Atlas Winterswijk’. De atlas is een inspiratiebron voor een op te richten nieuw landgoed. Met het stichten van een nieuw landgoed mag geen totaal nieuw landschap ontstaan, maar moet het aansluiten bij bestaande landschapstypen.
Een initiatief mag niet leiden tot onevenredige beperkingen voor de omliggende (agrarische) bedrijven. Dit wil zeggen dat zij niet mogen worden belemmerd in de bedrijfsvoering, zowel op basis van de vergunde rechten als op basis van de vergunde uitbreidingsmogelijkheden. De minimale afstand van het agrarische bouwperceel wordt bepaald aan de hand van de wet ‘Geurhinder en veehouderij’;
De herontwikkeling leidt niet tot een onevenredige toename van verkeerstromen;
3.4 Stappenplan voor landgoederen (nieuw en herontwikkeling)
Een initiatiefnemer dient altijd forse investeringen te doen en de ervaring leert dat landgoedontwikkeling een langdurig traject is. Mede ten behoeve van de initiatiefnemer is daarom een stappenplan ontwikkeld dat zekerheid biedt aan zowel gemeente als initiatiefnemer. Dit stappenplan is ook toepasbaar op de herontwikkeling van bestaande NSW-landgoederen en voor de aanleg van nieuwe landgoederen.
Voordat een initiatiefnemer over kan gaan tot het daadwerkelijk realiseren van een nieuw landgoed of herontwikkeling van een bestaand landgoed dienen een aantal fasen te worden doorlopen. Globaal worden de volgende 5 fasen onderscheiden:
Fase 1: Principeverzoek en globaal programma van eisen;
Fase 2: Gebiedsanalyse en definitief programma van eisen;
Fase 3: Totaalvisie – Inrichtingsplan – Beeldkwaliteitplan – Exploitatieopzet;
Fase 4: Anterieure overeenkomst herziening bestemmingsplan;
Fase 5: Privaatrechtelijke overeenkomst en voorontwerp-bestemmingsplan.
Fase 1 Principeverzoek en globaal programma van eisen
In de eerste fase wordt door de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend. Het principeverzoek wordt behandeld wanneer in een startnotitie de volgende gegevens zijn opgenomen:
een globale omschrijving van het voornemen met betrekking tot te realiseren functies en inrichting;
een heldere en inzichtelijke omschrijving van de langdurige bijdrage die wordt geleverd aan landschap, recreatie, natuur en water;
een overzicht van het op de locatie betrekking hebbende relevante beleid (streekplan, landschapsontwikkelingsplan Winterswijk, Landgoederenbeleid, functieveranderingsbeleid, etc)
de omvang en begrenzing van het plan;
de functie van de (nieuwe) bebouwing;
de wijze van exploitatie/ bedrijfsvoering van het landgoed.
Het principeverzoek wordt voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders, waarna een uitspraak over de kansrijkheid/wenselijkheid van de beoogde landgoedontwikkeling wordt gedaan. Het college van B&W spreekt afhankelijk van de gewenstheid van het verzoek (op basis van het bestaande beleid, uit om al dan niet medewerking te verlenen aan het initiatief. Het geeft waar nodig een beperkt en globaal programma van eisen aan. Ook dit op basis van bestaand beleid.
Voordat het college van B&W een besluit neemt wordt het verzoek ook voorgelegd aan diverse partijen ter advisering, zoals de stuurgroep Herinrichting Winterswijk Oost, de Stichting WCL en de provincie Gelderland.
Fase 2 Gebiedsanalyse, definitief programma van eisen en intentieovereenkomst Nadat het college de principebereidheid heeft uitgesproken, wordt aan de initiatiefnemer gevraagd een gebiedsanalyse van het te ontwikkelen gebied op te stellen. In dit document worden onderwerpen, zoals landschap, cultuurhistorie, natuur, water, occupatiepatroon en infrastructuur nader beschouwd. In de analyse wordt het gehele grondgebied van het (nieuwe) landgoed in relatie tot zijn omgeving bestudeerd. Een juiste en volledige analyse vormt een goede basis voor het opstellen van een inrichtingsplan.
Na ambtelijke accordering van de gebiedsanalyse stelt de initiatiefnemer, in overleg met de gemeente, een programma van eisen op te stellen. Hierbij zal ook contact worden opgenomen met de welstandscommissie en waar nodig ook de cultuurhistorische adviescommissie voor wat betreft eisen aan de nieuwe/bestaande bebouwing op het landgoed.
Op basis van het programma van eisen wordt door het college van B&W en initiatiefnemer een wederzijdse intentieovereenkomst getekend. Deze intentieovereenkomst geeft de initiatiefnemer een bepaalde mate van zekerheid dat het landgoed, met hulp van de gemeente, daadwerkelijk gerealiseerd kan worden.
Deze zekerheid is van belang omdat er dient te worden geïnvesteerd in onderzoeken, architecten etc.
Fase 3 Totaalvisie
Na het sluiten van de intentieovereenkomst dient de initiatiefnemer een totaalvisie op te stellen. De totaalvisie van een landgoed bestaat uit de volgende drie documenten:
a. een inrichtingsplan;
b. een beeldkwaliteitplan;
c. en een exploitatieopzet.
Hieronder wordt uiteengezet waar de drie deeldocumenten aan moeten voldoen. De documenten worden inhoudelijk getoetst aan de hier vermelde eisen.
Ad a. inrichtingsplan
Het inrichtingsplan geeft inzage in de totale omvang van het (nieuwe) landgoed; de situering van de gebouwen, de functie van de gronden en de delen die publiek toegankelijk zijn. Daarnaast geeft het inrichtingsplan inzicht in de beplantingsvormen en de te realiseren natuurdoeltypen. De inrichting van nieuwe natuur mag niet strijdig zijn met het ‘Natuurbeheerplan Provincie Gelderland’ en het LOP van de gemeente Winterswijk. Het inrichtingsplan is het plan dat ruimtelijk gezien het meest relevant is.
Voornamelijk op basis van dit plan zal een voorontwerp-bestemmingsplan worden opgesteld.
Ad. b. beeldkwaliteitplan (inclusief bouwplan voor het hoofdgebouw)
Een op te stellen beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de kwaliteit van het (nieuwe) landgoed en geeft aan op welke wijze (fysiek en architectonisch) de bebouwing deel gaat uitmaken van het gebied. De beoordeling van het "woongebouw van allure"
(één gebouw) bij nieuwe landgoederen zal mede aan de hand van een beeldkwaliteitplan plaatsvinden.
Het beeldkwaliteitplan wordt door de welstandscommissie getoetst aan de welstandsnota. Regionale verschijningsvormen en cultuurverleden dienen een inspiratiebron te zijn voor de vormgeving van nieuwe gebouwen. Hiervoor is in een vroeg stadium van het planvormingsproces een adviserende rol weggelegd voor de cultuurhistorische adviescommissie.
Ad. c. exploitatieopzet
Uit de exploitatieopzet blijkt een duurzaam beheer en onderhoud van het gehele landgoed. Hierbij leveren de inkomsten uit de ‘rode’ ontwikkeling, tezamen met mogelijke beheersovereenkomsten, de basis voor het duurzaam beheer. Het verdient de voorkeur van de gemeente om de nieuwe landgoederen te rangschikken onder de NSW.
De totaalvisie wordt door de gemeente gecontroleerd en, na toetsing van de welstandscommissie en cultuurhistorische adviescommissie, voorgelegd aan het college van B&W. Indien het college instemt met de totaalvisie kan worden overgegaan tot de bestemmingsplanprocedure.
Fase 4 Anterieure overeenkomst
In het kader van de Wro dient een anterieure overeenkomst te worden afgesloten. In deze overeenkomst wordt vastgelegd welke onderzoeken dienen te worden aangeleverd en welke voorzieningen worden aangelegd. Alvorens de overeenkomst wordt afgesloten wordt de raadscommissie geïnformeerd over het voornemen van het college van B&W om een bestemmingsplanprocedure te starten voor de locatie.
Fase 5 procedure bestemmingsplan en privaatrechtelijke overeenkomst
Het in procedure brengen van het bestemmingsplan vangt aan na afsluiting van de privaatrechtelijke overeenkomst en het indienen van een voorontwerp- bestemmingsplan met onderzoeken door de initiatiefnemer. Een dergelijke plan dient uit het oogpunt van volledigheid vergezeld te gaan van de vereiste onderzoeken, het inrichtingsplan, een beeldkwaliteitplan, een bouwplan voor een woongebouw, een bijbehorende exploitatieopzet en een privaatrechtelijke overeenkomst waarmee
inrichting en beheer worden afgedekt. De gemeente zal zich vervolgens inspannen voor de procedurele afwikkeling van het bestemmingsplan.
Een privaatrechtelijke overeenkomst wordt gesloten (met kettingbeding voor rechtsopvolger, eventuele planschadeclaims zijn voor rekening van de initiatiefnemer en boetebeding van € 350.000,-) tussen initiatiefnemer en gemeente over:
• de ontwikkeling binnen een bepaalde periode van het private deel van het landgoed, dat wil zeggen het landhuis, met bijgebouwen, op de huiskavel, conform de verleende bouwvergunning;
• de ontwikkeling binnen een bepaalde periode van het voor de functie natuur in te richten deel van het landgoed, conform het goedgekeurde inrichtingsplan;
• de vestiging en duurzame instandhouding van de publieke toegankelijkheid op het landgoed;
• de duurzame instandhouding van de afzonderlijke onderdelen van het landgoed conform de bouwvergunning en het inrichtingsplan;
• de duurzame instandhouding van het landgoed als geheel;
o Het beheer van de afzonderlijke onderdelen van het landgoed, conform de exploitatieovereenkomst;
o Het heeft de gemeentelijke voorkeur om het landgoed te rangschikken onder de NSW.
Bovenstaande voorwaarden zijn niet uitputtend. Er kan sprake zijn van maatwerk, maar in principe moeten alle initiatieven aan deze uitgangspunten voldoen. Of het aangevraagde landgoed daadwerkelijk mogelijk wordt, is pas duidelijk nadat wettelijke procedures zijn doorlopen en overleg is gevoerd met o.a. provincie, waterschap en belanghebbenden. Het is aan te bevelen om het laatstgenoemde overleg naar voren te trekken in de procedure.
3.5 Bestemmingsplan
Nieuwe landgoederen moeten in het bestemmingsplan geregeld worden. Een stedenbouwkundig bureau dient een bestemmingsplanherziening met een passende bestemmingsregeling op te stellen. Het ligt voor de hand om hiervoor bij systematiek van het nieuwe bestemmingsplan voor het buitengebied van Winterswijk (met in acht neming van de dan geldende RO-standaarden) aan te sluiten. Deze systematiek laat zich als volgt samenvatten:
Landgoederen worden met uitzondering van een aantal grote, reeds bestaande, landgoederen met een dubbelbestemming “landgoed” niet apart bestemd.
De woning of het wooncomplex krijgt de bestemming “Wonen” met een aanduiding
“maximaal aantal wooneenheden”.
Natuur- of bosgebied dat deel uitmaakt van het landgoed krijgt de bestemming
“Natuur” respectievelijk “Bos”.
Betrokken agrarische gronden krijgen vanwege het meer extensieve karakter en mogelijke groentoevoegingen de bestemming “Agrarisch met waarden”.
Indien het gebied een bepaalde bescherming geniet, zal die bescherming ook na de bestemmingswijziging blijven gelden. Zo wordt bijvoorbeeld het reliëf, de beplantingsstructuur en de openheid van “esgronden” door het bestemmingsplan
beschermd. Zeker gezien de openstellingverplichting van het landgoed zullen de diverse bestemmingen (extensief) recreatief medegebruik mogelijk moeten maken.
4 Locatierichtingen nieuwe landgoederen
4.1 Inleiding
In het voorgaande hoofdstuk zijn beleidslijnen uiteengezet omtrent gerangschikte, bestaande en nieuwe landgoederen. Dit hoofdstuk is een gebiedsgerichte uitwerking ten aanzien van de realisatie van nieuwe landgoederen. De vraag wordt beantwoord waar deze ontwikkeling wel gewenst is en waar niet.
Dit hoofdstuk bestaat uit twee aspecten. Eerst wordt een toelichting gegeven op de het fenomeen ‘locatierichtingen nieuwe landgoederen’. Het resultaat van dit hoofdstuk is een plankaart waarop is aangegeven waar nieuwe landgoederen gewenst zijn.
4.2 Toelichting locatierichtingen nieuwe landgoederen
Het gehele grondgebied van Winterswijk is door het rijk aangewezen als Nationaal Landschap. Het betreft een bijzonder landschap met essen, houtwallen, landgoederen scholtegoederen, beeklopen etc: het coulisselandschap. Juist de samenhang tussen al deze landschapskenmerken maakt dat dit landschap een visitekaartje is naar Nederland, Europa én de rest van de wereld. Ingrepen hierin dienen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te gebeuren. Een zorgvuldigheid die niet moet leiden tot een museumlandschap, maar een landschap waar het nu én in de toekomst goed leven, werken en recreëren is.
De provincie Gelderland heeft het buitengebied van Winterswijk aangewezen als waardevol landschap. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits deze op een goede wijze rekening houden met de kernkwaliteiten van het landschap. Daarnaast kent de gemeente veel gronden die zijn aangewezen als Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ontwikkelingen zijn hierin (beperkt) mogelijk, mits rekening gehouden wordt met de hiervoor opgestelde spelregels.
De gemeente zet in op het behouden en versterken van het landelijk gebied. Eén van de middelen die het hiervoor inzet is het voorkomen van een verdere verstening van het landelijk gebied. Een verdere verstening van het landelijk gebied heeft als gevolg dat ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten steeds verder onder druk komen te staan.
Het ontwikkelen van nieuwe landgoederen betekent een extra verstening van het landelijk gebied. Immers de mogelijkheid wordt geboden om een landhuis te bouwen met een maximale inhoud van 2000 m3. Dit betekent dat een ‘tegenprestatie’ wordt gevraagd voor het ontwikkelen van een nieuw landgoed. Een tegenprestatie die ertoe moet leiden dat de kwaliteit van het waardevolle buitengebied van Winterswijk substantieel verbeterd.
Om deze kwalitatieve verbetering te realiseren zijn ‘locatierichtingen nieuwe landgoederen’ aangewezen. De locatierichtingen liggen zodanig dat de realisatie van nieuwe landgoederen een bijdrage levert aan het versterken van de ecologische hoofdstructuur. Concreet krijgt dit vorm door het omzetten van landbouwgronden in nieuwe natuur ten dienste van de EHS. De koppeling van het landgoederenbeleid aan de EHS voorkomt dat op willekeurige plaatsen natuurontwikkeling zal plaatsvinden. De locatierichtingen zijn gelokaliseerd op plekken waar versterking van de EHS het meest gewenst is.
Het bouwen van een landhuis is niet toegestaan binnen de bestaande (EHS). Voor verdere bebouwing (bijgebouwen) in de EHS gelden de ‘spelregels EHS’, die zijn opgesteld door de provincie Gelderland. De realisatie van nieuwe landgoederen buiten de locatierichtingen is niet mogelijk. Een kwalitatieve bijdrage aan ecologie,
landschap en cultuurhistorie is hier in mindere mate mogelijk. De plankaart op de volgende pagina laat de EHS in de gemeente Winterswijk zien in relatie tot de locatierichtingen nieuwe landgoederen. De locatierichtingen zijn niet strak begrenst, aangezien de realisatie van een nieuw landgoed maatwerk is. Echter, het geeft wel sturing aan de ontwikkeling van dit type landgoederen. Het gaat om de volgende locatierichtingen, die ook in het LOP aan de orde komen:
1. Ecologische verbinding landgoed Loytink – Landgoed Bonnink: door ontwikkelingen bij ’t Hilgelo staat het kleinschalige landschap op sommige plekken onder druk. Een nieuw landgoed in deze moet een bijdrage leveren aan een natte verbinding in de vorm van moerasbosjes, poelen voor amfibieën en paaiplaatsen voor vis;
2. Ecologische verbinding tussen Mentink en Bekendelle: Natuurontwikkeling in de vorm van bossen en heide. Basis hiervoor zijn historische kaarten van rond 1900, zoals ook in het LOP is opgenomen. Hierop is te zien dat dit gebied in het verleden zich kenmerkte als bos- en heidegebied. De Nota Ruimte (rijksbeleid) gaat in op het realiseren van een robuuste ecologische verbindingszone tussen de Veluwe en Duitsland. Ter hoogte van het bedrijventerrein aan de Misteweg staat deze verbinding onder druk, vanwege de aanwezige functies in dit gebied. Deze locatierichting heeft als doelstelling een bijdrage te leveren aan de realisatie van de robuuste ecologische verbinding tussen Mentink en Bekendelle;
3. Ecologische verbinding Boven Slinge West: deze verbinding is vanuit ecologisch opzicht zwak en kan versterkt worden. Bij landgoed ontwikkeling in deze zone moet rekening gehouden worden met aanwezige essen;
4. Ecologische verbinding Zwillbrocker Veen – Ratum (Muggenhoek): Deze verbinding is zwak en kan verbeteren door het aanleggen van heischrale graslanden en poelen. Bij landgoedontwikkeling is het van belang rekening te houden met de openheid van het gebied.
4.3 Plankaart: locatierichtingen nieuwe landgoederen
