Ouderen in de stad, hoe financier je dat? – Anke ZeinstraVan der Waals / Zeinstra architekten

(1)

‘sleutelen aan de huisvestingsopgave’ stimuleringsfonds voor de creatieve industrie

(2)

ouderen samen ^{in de}stad, ^hoe financier ^{je dat}?

recente historie

BUYSKADE AMSTERDAM 1994-2004 gemengd project

samenwerking : corporatie, soc ontwikkelaar, ontwikkelende aannemer,bank

sociale huur

koop appartementen koop

huisjes opgetilde straat

kantoren

(3)

ouderen samen

^{in de}

stad ^,

^hoe

financier

^{je dat}

^?

Hoge

aanleiding onderzoek

- de stad: verschillende mensen , verschillende inkomens.

- de woningcorporaties moeten zich beperken tot de kernopgave segregatie dreigt op basis van inkomen

- andere organisatie van de zorg, mensen blijven langer thuis wonen oorspronkelijke vraag bij ons onderzoek:

- kunnen ouderen zelf het heft in handen nemen en komen tot een woonvorm waar verschillende inkomensgroepen samen wonen,

is een wooncoöperatie daarvoor een geëigende vorm?

- wat voor financiering is mogelijk?

Kan er gebruik worden gemaakt van waarde van eigenwoningbezit.

(4)

samenstelling team:

Van der Waals / Zeinstra architekten

i.s.m. > studiotransit en Amory Jurriëns

ouderen samen ^{in de}stad, hoe financier ^{je dat}?

(5)

Onderzoek

ahv 3 initiatieven in Amsterdam op 3 locaties

- één voor pilot wooncoöperaties Amsterdam - één voor bestaand gebouw gemeente (tender)

- één voor bestaande gebouwen en terrein gemeente (tender)

- welke ontwikkelingsvorm,

overleg met de groep, politieke druk op voorwaarden tender

- programma van eisen en schetsontwerp / verkaveling - mogelijke ontwikkelaars en ontwikkelvormen

- opzet bruikbaar rekenmodel voor dit soort initiatieven:

wat zijn de parameters:

huur, bruto/netto, ook wegen van de gemeenschappelijke ruimtes, verhouding eigen inbreng vs bancaire lening

- op zoek naar ‘sociale’ fondsen en ontwikkelaars - welke aanbevelingen volgen hieruit voor derden:

rijksoverheid, gemeente, fondsen, banken,

(6)

korte terugblik in de historie:

historie wooncoöperatie in Amsterdam dubbeltjespanden:

1868

BOUWMAATSCHAPPIJ TOT VERKRIJGING VAN EIGEN WONINGEN

- eerste coöperatieve woningbouwvereniging in Amsterdam - arbeiders, lage huur

- pas realisatie na steun van notabelen: laagrentende leningen en korting op grondprijs

(7)

historie wooncoöperatie in Amsterdam SAMENWERKING 1908 cooperatie

- woningwet 1901 gaf mogelijkheid tot financiele steun woningbouw

- middenhuur

- eerste projecten eigen financiering,

- - 3e project ook financiele steun overheid:

-laagrentende lening, -gemeentelijke bijdrage

(8)

3 GROEPEN IN AMSTERDAM: Villa des Roses, Akropolis pilots Uilenburgerhof WOONCOÖPERATIE: (on) mogelijkheden ? - regelgeving en beleid OVERHEID

nieuwe woningwet 2015 : beperkte rol woningcorporaties

nieuwe mogelijkheden voor wooncoöperatie

- verkrijgen van LOCATIES,

- pilot wooncoöperaties: 3 locaties, vaste grondprijs met voorwaarden - tenders gemeente: biedingen op programma en prijs

- FINANCIERING: banken?

fondsen?

eigen vermogen, aandelen/participaties

(9)

WOONCOÖPERATIE 2 mogelijke rechtsvormen:

- vereniging : geen winstoogmerk, bestuur niet aansprakelijk - coöperatie: economisch doel, verschillende vormen van aansprakelijkheid

- mogelijk gemaakt in woningwet 2015 oogmerk:

-betaalbare huurwoningen die niet meedoen met de vastgoedspeculatie

- zelfbeheer

- geen leegstand, zelfwerkzaam - nabuurschap, zorg

- veel werk….

(10)

- KOSTEN: -grondkosten

-bouwkosten BVO/GBO -bijkomende kosten,

- FINANCIERING: - BANK? rente?

- fondsen? gebruikelijke opbrengst, uitponden?

- eigen vermogen inzetten, welke vorm?

(aandelen/participaties)

(11)

- KOSTEN: -grondkosten

-bouwkosten BVO/GBO -bijkomende kosten,

- FINANCIERING: - BANK? rente?

- fondsen? gebruikelijke opbrengst, uitponden?

- eigen vermogen inzetten, welke vorm?

(aandelen/participaties)

rente is hoger dan bij particuliere hypotheek, geëist wordt een zakelijke onderlegger

-eigen vermogen -fonds

-aandelen/

participaties 30 a 40%

-bancaire lening

60 a 70%

(12)

FINANCIERING:

- BANK max 70%

- OVERIG :

LEDEN

- contributie dekt administratieve lasten

- eigen vermogen te vormen door (klein) bedrag in te leggen - bij aanvaarden van woning:

VERPLICHTE INLEG bijv bedrag per lid, per m2, ..

VRIJWILLIGE INLEG, eigen vermogen leden inzetten - afspraken over rente, max bedrag, termijn terugbetaling?

CROWDLENDING buiten de leden:

- werven laagrentende leningen onder BETROKKENEN, rond de groep

- GEMEENTEFONDS??

- INVESTEERDER

- SOCIALE FONDSEN?

(13)

Huur -100%

-85%

financieringskosten

-15% exploitatie

0 10j 20j 30j 40j

uitponden?

of sociaal fonds vormen?

(14)

vergelijking buitenland AMSTERDAM - HAMBURG HAMBURG

-direkt Kredite -bank

-eigen kapitaal

(15)

HAMBURG, verschillen:

- financiering van ‘Wohngenossenschaft’ is eenvoudiger dan in NL omdat het een erkende rechtsvorm is.

Er zijn sociale fondsen die mee financieren . Er zijn banken die willen financieren

- de stad stelt een vaste grondprijs vast ≤ €600/m2

voor kavels met gemengd programma ; percentage voor sociale huur en ‘Baugruppen’ of ‘Wohngenossenschaften’

-bij een BG of WG mag max 20% de inkomensgrens overschrijden

-een relatief hoge eigen inleg, ook bij sh, 300-400/m2

(16)

VILLA DES ROSES,

wooncoöperatie i.o.:

- bestaand pand van gemeente komt op de markt GROEP:

- gemengd vrije sector en soc.huur - naast ouderen ook studenten

- gemeenschappelijke voorzieningen - ‘delen’ met de buurt

(17)

VILLA DES ROSES,

wooncoöperatie i.o.:

nu:

- samen met corporatie - schets indeling

woning en collectieve ruimtes - verhouding bruto/netto

- globale bouwkosten - duurzaamheid

(18)

Hoe verder?

VILLA DES ROSES,

coöperatieve vereniging i.o.:

- maken van een financiele opzet:

obv globale indeling, bruto/netto, huurprijzen eigen inbreng, fondsen, aandelen/obligaties

- gesprekken met woningcorporatie over vorm van samenwerking, diverse varianten

- de

tender

, wanneer?

de bieding

uitwerken van bieding wordt bemoeilijkt door het grondbeleid van de gemeente. Een vaste grondprijs voor bepaalde gemengde kavels zou beter zijn. De selectieprocedure kan dan obv plan en doelstellingen.

(19)

VVA, AKROPOLIS PILOTS

3 pilotlocaties wooncoöperaties Amsterdam

(20)

VVA, AKROPOLIS PILOTS

pilot wooncoöperaties Amsterdam : nieuwbouw GEMEENTE:

- vaste grondprijs

‘korting’ op marktprijs - max volume

- sh & mh, max huur - inkomenseisen

GROEP

- alle leeftijden

- wonen en werken - collectiviteit

(21)

Hoe verder?

VVA, AKROPOLIS PILOTS pilot wooncoöperaties :

- maken van een proefverkaveling voor pilot locatie,

- maken van een financiele opzet:

obv globale indeling, bruto/netto, huurprijzen eigen inbreng, fondsen, aandelen/obligaties

- Selectie gemeente van de groepen obv financieel plan, programma, [middenhuur en sociale huur]

- probleem :

door grondprijs wordt het moeilijk de gewenste woningen te realiseren,

mensen met hogere inkomens kunnen niet deelnemen terwijl die ook belangrijk zijn voor de financiering.

(22)

UILENBURGERHOF,

coöperatie i.o.:

- gemeente: terrein met bestaand en nieuw - hoogste bieder?

- voor ouderen?

- zorg voorzieningen?

- ‘delen’ met de buurt

(23)

ouderen samen ^{in de}stad, ^hoe financier ^{je dat}? nu:

UILENBURGERHOF

, beheercoöperatie

- politieke druk - ouderen en zorg - overleg gemeente

- overleg marktpartijen - tender??

(24)

team:

van der Waals / Zeinstra architekten

> studiotransit Amory Jurriëns

(gespreks) partners:

de drie groepen: - Villa des Roses - Akropolis Pilots - Uilenburgerhof

overleg:

- Platform Wooninitiatieven Amsterdam - Vereniging Akropolis Amsterdam

kennis: - WOON!

Financieel - Fakton, PT finance

corporatie: - Habion

gemeente: - team zelfbouw

- team ouderenhuisvesting

Ouderen in de stad, hoe financier je dat? – Anke ZeinstraVan der Waals / Zeinstra architekten

ouderen samen

stad ,

financier

?

Van der Waals / Zeinstra architekten

Onderzoek

VILLA DES ROSES,

VILLA DES ROSES,

VILLA DES ROSES,

tender

VVA, AKROPOLIS PILOTS

VVA, AKROPOLIS PILOTS

VVA, AKROPOLIS PILOTS pilot wooncoöperaties :

UILENBURGERHOF,

UILENBURGERHOF

stad ^,

^?