The Committee reports to the central bank Governors of the Group of Ten countries and seeks the Governors' endorsement for its major initiatives

(1)

Bijlagen

Bijlagen

Bijlage I Informatie Basel II akkoord Bijlage II Mail te interviewen personen Bjilage III Lijst met geïnterviewde personen Bijlage IV Interviewschema

Bijlage V Residuele grondwaardeberekening Bjilage VI Publiekrecht

Bijage VII Voorbeeld grondexploitatie

(2)

Bijlage I Informatie Basel II akkoord

(3)

Bijlage I Informatie Basel II Akkoord

The Basel Committee on Banking Supervision (bron: http://www.bis.org/bcbs/aboutbcbs.htm)

The Basel Committee, established by the central-bank Governors of the Group of Ten countries at the end of 1974, meets regularly four times a year. It has about twenty-five technical working groups and task forces which also meet regularly.

The Committee's members come from Belgium, Canada, France, Germany, Italy, Japan, Luxembourg, the Netherlands, Spain, Sweden, Switzerland, United Kingdom and United States. Countries are represented by their central bank and also by the authority with formal responsibility for the prudential supervision of banking business where this is not the central bank. The present Chairman of the Committee is Mr Jaime Caruana, Governor of the Bank of Spain, who succeeded Mr William J McDonough on 1 May 2003.

The Committee does not possess any formal supranational supervisory authority, and its conclusions do not, and were never intended to, have legal force. Rather, it formulates broad supervisory standards and guidelines and recommends statements of best practice in the expectation that individual authorities will take steps to implement them through

detailed arrangements - statutory or otherwise - which are best suited to their own national systems. In this way, the Committee encourages convergence towards common approaches and common standards without attempting detailed harmonisation of member countries' supervisory techniques.

The Committee reports to the central bank Governors of the Group of Ten countries and seeks the Governors' endorsement for its major initiatives. In addition, however, since the Committee contains representatives from institutions which are not central banks, the decisions it takes carry the commitment of many national authorities outside the central banking fraternity. These decisions cover a very wide range of financial issues. One important objective of the Committee's work has been to close gaps in international supervisory coverage in pursuit of two basic principles: that no foreign banking

establishment should escape supervision; and that supervision should be adequate. To achieve this, the Committee has issued a long series of documents since 1975.

In 1988, the Committee decided to introduce a capital measurement system commonly referred to as the Basel Capital Accord. This system provided for the implementation of a credit risk measurement framework with a minimum capital standard of 8% by end-1992.

Since 1988, this framework has been progressively introduced not only in member countries but also in virtually all other countries with active international banks. In June 1999, the Committee issued a proposal for a New Capital Adequacy Framework to replace the 1988 Accord. The proposed capital framework consists of three pillars: minimum capital requirements, which seek to refine the standardised rules set forth in the 1988 Accord;

supervisory review of an institution's internal assessment process and capital adequacy; and effective use of disclosure to strengthen market discipline as a complement to supervisory efforts. Following extensive interaction with banks and industry groups, the revised framework was issued on 26 June 2004. This text will serve as a basis for national rule- making and approval processes to continue and for banks to complete their preparations for the new framework's implementation.

Over the past few years, the Committee has moved more aggressively to promote sound supervisory standards worldwide. In close collaboration with many non-G-10 supervisory authorities, the Committee in 1997 developed a set of "Core Principles for Effective Banking Supervision", which provides a comprehensive blueprint for an effective supervisory system.

To facilitate implementation and assessment, the Committee in October 1999 developed the

"Core Principles Methodology". A review of the Core Principles and the Methodology will shortly commence.

(4)

In order to enable a wider group of countries to be associated with the work being pursued in Basel, the Committee has always encouraged contacts and cooperation between its members and other banking supervisory authorities. It circulates to supervisors throughout the world published and unpublished papers. In many cases, supervisory authorities in non- G-10 countries have seen fit publicly to associate themselves with the Committee's

initiatives. Contacts have been further strengthened by an International Conference of Banking Supervisors which takes place every two years. The next ICBS will be held in Madrid in September 2004.

The Committee's Secretariat is provided by the Bank for International Settlements in Basel.

The twelve person Secretariat is mainly staffed by professional supervisors on temporary secondment from member institutions. In addition to undertaking the secretarial work for the Committee and its many expert sub-committees, it stands ready to give advice to supervisory authorities in all countries.

Principles for the Management of Credit Risk (bron:

http://www.bis.org/publ/bcbs54.htm) Introduction

1. While financial institutions have faced difficulties over the years for a multitude of

reasons, the major cause of serious banking problems continues to be directly related to lax credit standards for borrowers and counterparties, poor portfolio risk management, or a lack of attention to changes in economic or other circumstances that can lead to a

deterioration in the credit standing of a bank’s counterparties. This experience is common in both G-10 and non-G-10 countries.

2. Credit risk is most simply defined as the potential that a bank borrower or counterparty will fail to meet its obligations in accordance with agreed terms. The goal of credit risk management is to maximise a bank’s risk-adjusted rate of return by maintaining credit risk exposure within acceptable parameters. Banks need to manage the credit risk inherent in the entire portfolio as well as the risk in individual credits or transactions. Banks should also consider the relationships between credit risk and other risks. The effective

management of credit risk is a critical component of a comprehensive approach to risk management and essential to the long-term success of any banking organisation.

3. For most banks, loans are the largest and most obvious source of credit risk; however, other sources of credit risk exist throughout the activities of a bank, including in the banking book and in the trading book, and both on and off the balance sheet. Banks are increasingly facing credit risk (or counterparty risk) in various financial instruments other than loans, including acceptances, interbank transactions, trade financing, foreign exchange transactions, financial futures, swaps, bonds, equities, options, and in the extension of commitments and guarantees, and the settlement of transactions.

4. Since exposure to credit risk continues to be the leading source of problems in banks world-wide, banks and their supervisors should be able to draw useful lessons from past experiences. Banks should now have a keen awareness of the need to identify, measure, monitor and control credit risk as well as to determine that they hold adequate capital against these risks and that they are adequately compensated for risks incurred. The Basel Committee is issuing this document in order to encourage banking supervisors globally to promote sound practices for managing credit risk. Although the principles contained in this paper are most clearly applicable to the business of lending, they should be applied to all activities where credit risk is present.

5. The sound practices set out in this document specifically address the following areas: (i) establishing an appropriate credit risk environment; (ii) operating under a sound credit- granting process; (iii) maintaining an appropriate credit administration, measurement and monitoring process; and (iv) ensuring adequate controls over credit risk. Although specific

(5)

credit risk management practices may differ among banks depending upon the nature and complexity of their credit activities, a comprehensive credit risk management program will address these four areas. These practices should also be applied in conjunction with sound practices related to the assessment of asset quality, the adequacy of provisions and

reserves, and the disclosure of credit risk, all of which have been addressed in other recent Basel Committee documents.1

6. While the exact approach chosen by individual supervisors will depend on a host of factors, including their on-site and off-site supervisory techniques and the degree to which external auditors are also used in the supervisory function, all members of the Basel Committee agree that the principles set out in this paper should be used in evaluating a bank’s credit risk management system. Supervisory expectations for the credit risk management approach used by individual banks should be commensurate with the scope and sophistication of the bank’s activities. For smaller or less sophisticated banks,

supervisors need to determine that the credit risk management approach used is sufficient for their activities and that they have instilled sufficient risk-return discipline in their credit risk management processes. The Committee stipulates in Sections II to VI of the paper, principles for banking supervisory authorities to apply in assessing bank’s credit risk management systems. In addition, the appendix provides an overview of credit problems commonly seen by supervisors.

7. A further particular instance of credit risk relates to the process of settling financial transactions. If one side of a transaction is settled but the other fails, a loss may be

incurred that is equal to the principal amount of the transaction. Even if one party is simply late in settling, then the other party may incur a loss relating to missed investment

opportunities. Settlement risk (i.e. the risk that the completion or settlement of a financial transaction will fail to take place as expected) thus includes elements of liquidity, market, operational and reputational risk as well as credit risk. The level of risk is determined by the particular arrangements for settlement. Factors in such arrangements that have a bearing on credit risk include: the timing of the exchange of value; payment/settlement finality; and the role of intermediaries and clearing houses.2

8. This paper was originally published for consultation in July 1999. The Committee is grateful to the central banks, supervisory authorities, banking associations, and institutions that provided comments. These comments have informed the production of this final version of the paper.

---

1 See in particular Sound Practices for Loan Accounting and Disclosure (July 1999) and Best Practices for Credit Risk Disclosure (September 2000).

2See in particular Supervisory Guidance for Managing Settlement Risk in Foreign Exchange Transactions (September 2000), in which the annotated bibliography (annex 3) provides a list of publications related to various settlement risks.

(6)

Bijlage II Mail te interviewen personen

Bijlage II Mail te interviewen personen

Geachte heer ,

Hierbij zend ik u informatie over het onderwerp van ons gesprek dat is gepland op juni.

Het interview is in het kader van mijn afstudeerstage van mijn studie Bedrijfskunde aan de universiteit in Groningen. Ik loop een aantal maanden stage bij de FGH Bank in Utrecht.

Mijn onderzoek richt zich op de risico’s omtrent grondontwikkeling en dan in het bijzonder de risico’s voor de financierende partij. Graag zou ik door middel van een interview ingaan op variabelen die onzekerheid bepalen bij de ontwikkeling van grond.

Tijdens het gesprek zou ik het graag willen hebben over de factoren die de waarde van grond bepalen. Vragen die hierbij aan de orde komen zijn:

Welke factoren zijn van invloed op de waarde van grond?

Welke factoren zijn van invloed op de continuïteit van de waarde?

Ook zou ik het graag willen hebben over de kwaliteiten van een ondernemer die vereist zijn bij de ontwikkeling van grondposities.

Om het risico goed in te kunnen schatten is het maken van scenario’s een middel om inzicht te krijgen in de mate van risico. Graag zou ik het in het interview willen hebben over hoe het proces van grondontwikkeling gefaseerd zou kunnen worden, teneinde het risico op een gegeven moment van de grondontwikkeling in te kunnen schatten.

De functie van het interview is het verzamelen van gegevens. De vragen zullen open zijn.

Ik hoop dat ik u hiermee voldoende geïnformeerd heb.

Voor vragen kunt u me mailen of bellen:

Email: Stagiair4@FGH.nl Tel: 0624640189 Met vriendelijke groet, Brune Riemeijer

(7)

Bijlage III Lijst met geinterviewde personen

Bjilage III Lijst met geinterviewde personen

FGH intern

Dhr. Keur Directeur

Dhr. Overdijk Directeur

Dhr. Boerrigter Hoofd Analyse & Administratie Dhr. De Ruiter Hoofd Taxatie & Research Dhr. Nibbering Hoofd Vastgoedadvies

Dhr. Gielgens Directeur Verkoop regio noord Dhr. R. Van de Bilt Hoofd RAVM

Dhr. P. Steenaart Teamleider Risicomanagement

Extern

dhr. D.F. Bong Rabo Vastgoed dhr. J. Boomkamp Volker Wessels dhr. H. Copier Giesbers Groep dhr. H. Dekker Makelaardij Schep

dhr. R. Pietersen Heijmans Vastgoedontwikkeling dhr. W. Scheffers AM Grondbedrijf

dhr. G. Veldhuizen Van Wijnen dhr. H. Vos Rabo Vastgoed dhr. H. Wijnbergen BAM Vastgoed

(8)

Bijlage IV interviewdschema

Bijlage IV Interviewschema Doel van het interview:

Het verzamelen van gegevens over hoe externe grondontwikkelexperts het risico omtrent grondfinanciering bepalen. Het inventariseren van variabelen die grondontwikkelexperts meewegen in hun beslissing welke grondpositie al dan niet te ontwikkelen.

Te interviewen personen:

Experts op het gebied van grondontwikkeling. Personen die voor grote projectontwikkelende ondernemingen verantwoordelijk zijn voor beslissingen over de ontwikkeling van

grondposities.

Hoofdvragen zijn:

- Hoe kan de mate van zekerheid dat het onderpand (de grondpositie) haar waarde continueert bepaald worden?

- Hoe kan de mate van zekerheid bepaald worden dat de ondernemer de grondontwikkeling naar verwachtingen uitvoert?

- Hoe kan het grondontwikkelingsproces gefaseerd worden teneinde het risico gedurende het grondontwikkelproces te bepalen?

Interviewvragen:

De factoren uit het theoretisch raamwerk zijn geoperationaliseerd naar open vragen, die als leidraad dienen voor het interview.

Doel Risicosoort Factoren

Locatie Markt Ontwikkelplannen

Stakeholders Publiekrecht Exploitatie De waarde van grond

=

mate van zekerheid dat de grond waarde behoudt

Milieu Ondernemerschap

Kennis Ervaring Risico

grondfinanciering

= mate van zekerheid dat de

klant aan verplichtingen

voldoet

Klantrisico

=

de mate van zekerheid dat klant over juiste capaciteiten bezit om grondontwikkeling tot een goed

einde te brengen. Financieel

Algemene vragen

1) Welke factoren zijn van invloed op het risico van grondontwikkeling

2) Welke factoren zijn van invloed op de waarde en de continuïteit van de waarde van grondposities

Vragen met betrekking tot de Locatie:

3) Welke factoren bepalen de kwaliteit van de locatie van grond?

4) Waar wordt op gelet bij de beoordeling van de ligging van de grondpositie op macro-, meso- en microniveau?

Vragen met betrekking tot de markt

5) In hoeverre speelt de huidige markt een rol bij de ontwikkeling van grondposities?

6) Op basis van welke variabelen bepaald u de ‘kwaliteit’ van de markt over een aantal jaar

(9)

Bijlage IV interviewdschema

7) Welke factoren bepalen of de markt gunstig is voor grondontwikkeling?

Vragen met betrekking tot ontwikkelplannen

8) Hoe wordt bepaald of een grondpositie geschikt is voor welke bebouwing.

9) Op basis van welke criteria wordt besloten welk vastgoed ontwikkeld wordt.

Vragen met betrekking tot stakeholders

10) Welke belangengroepen kunnen invloed uitoefenen op de ontwikkeling van grondposities?

11) Gaat men na of er tegengestelde belangen bestaan?

12) Hoe kan omgegaan worden belangengroepen met negatieve gevoelens?

Vragen met betrekking tot publiekrecht

13) Welke publiekrechtelijke procedures zijn van invloed op de ontwikkeling van grond.

14) In hoeverre wordt gezorgd dat men inzicht krijgt in de gevoerde procedures 15) In hoeverre toetst u de publiekrechtelijke procedures

16) In hoeverre speelt politiek een rol?

17) In hoeverre houden de overheden zich aan de wettelijk vastgestelde termijnen?

Vragen met betrekking tot grondexploitatie

17) Welke risico’s spelen een rol bij het bouwen woonrijp maken van grond?

Vragen met betrekking tot milieu

18) Welke milieufactoren zijn van invloed op de continuïteit van de waarde Vragen met betrekking tot ondernemerschap

19) Over welke kwaliteiten moet een ondernemer beschikken om de ontwikkeling van grond tot een goedeinde te brengen.

Vragen met betrekking tot kennis en ervaring

20) In hoeverre is ervaring van belang bij de ontwikkeling van grond?

21) Van welke gebieden dient een ondernemer kennis te bezitten om grond te ontwikkelen?

Vragen met betrekking tot fasering

22) Hoe zou grondontwikkeltraject gefaseerd moeten worden?

(10)

Bijlage V Residuele grondwaardeberekening

Bjilage V Residuele grondwaardeberekening

(11)

Bijlage VI Publiekrecht

Bijlage VI Publiekrecht

WRO, Vijfde Nota Ruimte en de Nota grondbeleid.

Tot het recht van de ruimtelijke ordening wordt dat deel van het recht gerekend dat de overheid het juridisch kader en instrumentarium biedt voor het bedrijven van ruimtelijke ordening, alsmede de regels omtrent het gebruik van die instrumenten (Van der Loo, 2005, p.).

De WRO is de belangrijkste bron van zekerheid van de overheid. De WRO regelt de totstandkoming van ruimtelijke plannen zoals (landelijke) planologische kernbeslissingen, (provinciale) streekplannen en (gemeentelijke) bestemmingsplannen. De wet bepaalt de taken van de overheid en de rechten en plichten van burgers, bedrijven en instellingen.

Het stelsel van ruimtelijke planning is sterk gedecentraliseerd. De in juridisch opzicht belangrijkste bevoegdheden berusten bij de gemeenten, die bestemmingsplannen vaststellen. Dit zijn de enige ruimtelijke plannen die voor de burgers rechtsreeks juridisch bindend zijn.

Na ruim 35 jaar is de Wet op de ruimtelijke ordening aan een fundamentele herziening toe.

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening is op 23 mei 2003 aan de Tweede Kamer gezonden.

Deze wacht is in maart 2005 behandeld. Men verwacht dat de nieuwe wet RO begin 2007 in werking treedt.

In 2001 kwam de Vijfde Nota RO tot stand via procedure voor planologische kernbeslissingen. De Vijfde Nota RO bevat de uitgangspunten en hoofdlijnen van het nationaal ruimtelijke beleid. Echter deze Nota is, door kabinetswisselingen, nooit behandeld door de tweede kamer. Het kabinet Balkenende II heeft de onderdelen van ruimtelijk beleid, waaronder de Vijfde Nota RO, samen gevoegd tot één Nota Ruimte.

De planhorizon van de Nota Ruimte is 2020. De periode 2020-2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. De PKB zal worden herzien binnen tien jaar na de inwerkingtreding.

De Nota Ruimte is begin 2005 behandeld in de Tweede Kamer. Op dit moment ligt de herziene versie ter inzage en is bedoeld voor de eindstemming door de Tweede Kamer.

De Nota Grondbeleid vloeit voort uit de Vijfde Nota RO, die later is opgegaan in de Nota Ruimte. De nota bevat het grondbeleid. Grondbeleid omvat het geheel aan geschreven en ongeschreven spelregels en de door de overheden gehanteerde beleidsstrategieën ten aanzien van de grondmarkt. Grondbeleid is in wezen het beleid met betrekking tot de verwerving, het bouwrijp maken en de uitgifte van grond en in voorkomend geval het beheer van gronden in het kader van ruimtelijk - ordeningsbeleid (Van der Loo, 2004, p.27).

De Nota Grondbeleid is bedoeld om het instrumentarium voor het grondbeleid te moderniseren. Dit naar aanleiding van de gewijzigde verhoudingen op de grondmarkt en het nieuwe ruimtelijk beleid uit de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening (Nota Ruimte).

De Nota kent een drieledige doelstelling. Ten eerste het ruimtelijk gebruik beter laten aansluiten op het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik. Ten tweede de bevordering van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap van de burger en de marktwerking op de grondmarkt. Ten derde een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid.

De Nota Grondbeleid bevat geen specifieke procedures, wel een instrumentarium. Het instrumentarium dat de overheid kan en wil hanteren hangt af van de rol van de overheid.

Hier wordt in de volgende paragraaf op in gegaan

De Beslissingen omtrent de ruimtelijke ordening op lokaal niveau, kennen hun oorsprong in de WRO, de Nota Ruimte en de Nota Grondbeleid.

Uit een planologische kernbeslissing of een provinciaal structuurplan kan worden afgeleid wat gemeentelijke doelstellingen omtrent woningbouw worden. Dit doet zekerheid toenemen over ontwikkelingsplannen binnen een gemeente of regio. De beslissingen en plannen zijn echter niet concreet en niet bindend.

(12)

Rol van de overheid op de grondmarkt

in paragraaf 5.1.3 kwam naar voren dat de overheid veel invloed heeft op de grondwaarde.

Op de grondmarkt speelt de overheid namelijk een belangrijke rol, echter deze rol kan verschillen. De onzekerheid omtrent het publiekrecht is afhankelijk van de rol die de overheid wenst te spelen. Het is dus van belang om duidelijk te hebben welke rol de overheid inneemt bij de ontwikkeling van grondposities. Oftewel, in welke mate de overheid de grondmarkt wenst te beïnvloeden.

De overheid kan verschillende rollen innemen bij de ontwikkeling. Twee uitersten zijn de actieve of de faciliterende rol. In het geval van actief grondbeleid gedraagt de overheid zich als een marktpartij door zelf grond te verwerven, te ontwikkelen en te verkopen (Publieke instrumenten daarvoor zijn vooral de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet). Bij faciliterend grondbeleid beperkt de overheid zich tot regulering van activiteiten van de private sector. Bestaande instrumenten daarvoor zijn het bestemmingsplan, de exploitatie-overeenkomst en de baatbelasting. In de praktijk is meestal sprake van mengvormen van actief en faciliterend grondbeleid.

Om de grondmarkt te kunnen beïnvloeden is het voor de overheid van belang inzicht te hebben in de wijze waarop de grondprijzen tot stand komen. De grondmarkt is onderhevig aan verschillende invloedssferen waaronder het grondbeleid. Echter, door het voeren van grondbeleid kunnen overheden, via een meer of minder actieve rol het spel op de grondmarkt beïnvloeden (Van der Loo, 2003, p.30).

De waarde van de grond is gebaseerd op wat je met die grond kunt doen. De mogelijkheden zijn aan regels gebonden, namelijk het bestemmingsplan. Ook kan de overheid regels aan de mogelijkheden stellen door middel van de exploitatievergunningen.

Dit zijn middelen om de hoeveelheid grond per grondfunctie te bepalen en dus om de grondprijzen te beïnvloeden. Het gebruik van deze instrumenten is dus van invloed op het publiekrechtelijk risico..

Het is van belang om de rol van de overheid en zeker die van de gemeente zo goed mogelijk in beeld te hebben. Dit omdat het publiekrechtelijk risico voor een groot deel afhangt van een actieve dan wel faciliterende overheid. Aan de hand hiervan kan de bekeken worden of de grondposities kunnen worden ontwikkeld door een marktpartij.

Wanneer een gemeente in het verleden vaak de voorkeur heeft gegeven aan een actieve rol is de kans groot dat dit in de toekomst opnieuw zo is. Het is dus zaak duidelijk in beeld te krijgen wat de gemeente met de grond wil.

In de volgende paragrafen worden de instrumenten toegelicht waarmee de overheid invloed kan uitoefenen op de grondmarkt.

Het Bestemmingsplan

Bestemmingsplannen zijn de enige ruimtelijke plannen die voor burgers juridisch bindend zijn.

Een bestemmingswijziging van een grondpositie is vaak van grote invloed op de waarde van de grond. Ook de mate van waarschijnlijkheid dat de wijziging doorgaat vertaalt zich in de grondprijs, nog voordat de bestemming vaststaat.

De gemeenteraad is verplicht voor het gebied van de gemeente dat niet tot de bebouwde kom behoort, een bestemmingsplan vast te stellen. Voor het gebied binnen de bebouwde kom is de raad bevoegd tot het vaststellen van een bestemmingsplan.

In het bestemmingsplan wordt de bestemming van de in het plan begrepen grond (waaronder ook water) aangewezen en worden zo nodig in verband met die bestemming voorschriften gegeven omtrent het gebruik van de in het plan begrepen grond en de zich daarop bevindende opstallen.

Men kiest soms voor een globaal bestemmingsplan. Deze zijn vatbaar voor veel

verschillende invullingen, wat de mogelijkheden voor de marktpartijen vergroot. Hieronder zal de procedure worden toegelicht.

(13)

Inspraak

Voordat de gemeente een bestemmingsplan opstelt, zet zij haar ideeën op papier. Hieraan gaat vooraf een onderzoeks- en overlegfase. B&W plegen in ieder geval overleg met de besturen van betrokken gemeenten, diensten van het Rijk en provincie, alsmede de betrokken waterschapsbesturen.

Vervolgens peilt de gemeente de mening van de bevolking en de andere belanghebbenden.

Dit kan onder andere door middel van een inspraakbijeenkomst. Daarnaast kunnen burgers schriftelijk hun mening kenbaar maken bij de gemeente.

Bezwaar

Naar de inspraakmogelijkheid van verschillende overheden en burgers volgt de

voorbereidingsfase. Hieruit volgt een ontwerpbestemmingsplan. Dit ontwerp moet geplaatst worden in de plaatselijke bladen en de Staatscourant. Het plan ligt vier weken ter inzage.

Bezwaar kan schriftelijk kenbaar worden gemaakt.

Heeft niemand iets kenbaar gemaakt, dan is de gemeente verplicht om het

bestemmingsplan binnen acht weken vast te stellen. Zijn er wel andere meningen naar voren gekomen, dan heeft de gemeente vier maanden om het bestemmingsplan vast te stellen.

Na dagtekening van het besluit heeft de gemeente vier weken de tijd om het ter inzage te stellen. De termijn van de inzage is vier weken. Bovendien legt de gemeente het plan voor aan de provinciale overheid.

De burger heeft opnieuw vier weken om zijn bedenkingen schriftelijk neer te leggen bij Gedeputeerde Staten. Dit geldt ook voor de wijzigingen die de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan heeft aangebracht.

Gedeputeerde Staten hebben maximaal zes maanden om het bestemmingsplan al dan niet goed te keuren. Zijn er geen bedenkingen geuit, dan is de termijn twaalf weken. Binnen twee weken na het nemen van een besluit, maken Gedeputeerde Staten dit kenbaar in de plaatselijke bladen en de Staatscourant.

Na het besluit van Gedeputeerde Staten ligt het plan nog zes weken ter inzage.

Beroep

Binnen de laatste inzage termijn kan men nog in beroep gaan bij de rechter, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in Den Haag. De rechter neemt in principe binnen twaalf maanden een beslissing

Na de termijn van zes weken treed het plan sowieso in werking, ook wanneer personen in beroep zijn gegaan. Men kan voorkomen dat het plan in werking treedt door een ‘verzoek tot voorlopige voorziening’ in te stellen.

(14)

Fase Stappen min.lengte max.lengte cum.min. cum.max

inspraak inspraak en overleg geen voorgeschreven duur

vaststelling ontw.best.plan

bezwaar Ter inzagelegging

ontw.best.plan 4 weken 4 weken 4 weken 4 weken Vaststelling bestemmingsplan 8 weken 16 weken 12 weken 20 weken Ter inzagelegging bestem.plan 4 weken 4 weken 16 weken 24 weken Bezwaar bij Ged. Staten 4 weken 4 weken 20 weken 28 weken Behandeling Ged. Staten 12 weken 24 weken 32 weken 52 weken

Ter inzagelegging bij Ged.

Staten 6 weken 6 weken 38 weken 58 weken

Beroep Beroep bij Raad van State 52 weken 52 weken 90 weken 110 weken Tabel 6.1: Termijnen Bestemmingswijzigingsprocedure

De WRO biedt een aantal mogelijkheden om via het verlenen van vrijstelling op één of meerdere onderdelen (voorschriften) af te wijken. De bevoegdheden om vrijstelling te verlenen zijn geregeld in de artikelen 17 en 19 WRO. Artikel zeventien regelt tijdelijke wijzigingen. Artikel 19 regelt permanente wijzigingen, dit wordt ook wel de ‘artikel 19- procedure’ genoemd.

Vrijstelling van het bestemmingsplan betekent dat het plan tóch uitgevoerd mag worden, ook al past het niet in het bestemmingsplan. Burgers kunnen bezwaar maken tegen een vrijstellingsbesluit. De procedure is er in een ‘zware’ en een ‘lichte’ vorm.

De ‘korte’ artikel 19-procedure geldt voor beperkte uitbreidingen van onder andere woningen, gebouwen en openbare nutsvoorzieningen. Voor de meeste (grote) bouwprojecten geldt een ‘lange’ procedure. Deze kent de volgende stappen.

1. Bij de voorbereiding van een vrijstelling peilt de gemeente de mening van de bevolking en andere belanghebbenden (inspraak).

2. de gemeenteraad beslist binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag om vrijstelling of de aanvraag wordt afgewezen of dat de artikel 19-procedure wordt gestart. In het laatste geval wordt de aanvraag ter inzage gelegd.

3. Schriftelijke zienswijzen tegen de aanvraag om vrijstelling indienen binnen vier weken.

4. De gemeenteraad beslist binnen acht weken tot het aanvragen van een ‘verklaring van geen bezwaar’ bij Gedeputeerde Staten.

5. GS nemen binnen acht weken een beslissing over die aanvraag.

6. De gemeenteraad moet binnen twee weken een besluit nemen over het verlenen van de vrijstelling.

7. Bezwaarschrift binnen zes weken indienen bij de gemeenteraad. Verzoek om voorlopige voorziening indienen bij de President van de rechtbank.

8. Bij ongegrond verklaren bezwaarschrift: binnen zes weken beroep instellen bij de rechtbank.

9. Hoger beroep binnen zes weken instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening heeft gevolgen voor het bestemmingsplan. De positie van het bestemmingsplan wordt in het wetsvoorstel aanzienlijk versterkt. Hieronder volgen de belangrijkste veranderingen:

- Bestemmingsplannen worden voor het gehele gemeentelijke grondgebied verplicht.

- Door provinciale goedkeuring achteraf te vervangen door een toets tijdens de totstandkoming, wordt de bestemmingsprocedure aanzienlijk verkort. (van 58 naar 34 weken).

(15)

- Bestemmingsplannen ouder dan tien jaar worden bevroren, waardoor gemeenten geen vergunningen meer kunnen afgeven.

- Iedereen kan bij de gemeenteraad een verzoek tot herziening van een bestemmingsplan indienen.

- Gemeenten doen jaarlijks verslag van hun ruimtelijk beleid.

Wanneer de gemeente op termijn de bestemming van een stuk grond wil veranderen, is het niet gewenst dat er nog bouwvergunningen worden verstrekt voor realisering van de huidige bestemming. De gemeente kan een voorbereidingsbesluit nemen. Dit houdt in dat de gemeente verklaart dat voor een bepaald gebied een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid. Het besluit heeft een werkingsduur van twee jaar.

Het voorbereidingsbesluit heeft tot gevolg dat het college van Burgemeester en Wethouders bouwvergunningen nog niet kan afgeven. Deze zogeheten aanhoudingsplicht kunnen B en W onder bepaalde voorwaarden doorbreken. Als binnen de werkingsduur van een voorbereidingsbesluit een nieuw bestemmingsplan in procedure wordt gebracht, kan de aanhoudingsplicht doorlopen totdat het bestemmingsplan in werking is getreden. De aanhoudingsplicht vervalt eerder, wanneer de gemeente de termijnen in de bestemmingsplanprocedure overschrijdt. Tegen een voorbereidingsbesluit kan bezwaar en beroep worden gemaakt.

Concluderend kunnen de volgende factoren worden onderscheiden aan de hand waarvan de onzekerheid omtrent het bestemmingsplan kan worden bepaald:

Bestemmingsstatus grond

- Klopt de huidige status van de grond met de plannen van de ontwikkelaar - Is de overheid bereid de bestemming te wijzigen/vrijstelling te verlenen - In welk stadium bevindt zich de wijzigingsprocedure

- Zijn er bezwaren, zo ja gegrond/wat is de kans van slagen - Is er een exploitatievergunning nodig?

- Bestaat er een voorbereidingsbesluit?

Kostenverhaal

Wanneer de overheid faciliterend optreedt, wordt getracht de hun kosten van de exploitatie te verhalen op alle particuliere investeerders.

Er bestaan vier methoden waaruit gemeenten, afhankelijk van de lokale omstandigheden, kunnen kiezen voor het verhalen van kosten op private exploitanten. Als gemeenten zelf grond in eigendom hebben (actief grondbeleid), kunnen zij de gemaakte kosten in rekening brengen via de gronduitgifteprijs. Is dat niet zo (faciliterend grondbeleid), dan kan de gemeente de kosten van de publieke voorzieningen verhalen via een:

- gemengde grondexploitatie en kostenverhaal op basis van een PPS of projectontwikkelingovereenkomst.

- Exploitatieovereenkomst met de private eigenaar op grond van de gemeentelijke exploitatieverordening (artikel 42 WRO)

- Heffing van de baatbelasting (artikel 222 Gemeentewet)

De exploitatieovereenkomst komt op vrijwillige basis tussen partijen tot stand en is gebaseerd op de exploitatieverordening, die elke gemeente behoort te hebben. De exploitatieverordening is voorgeschreven in artikel 42 WRO. Op basis van dit artikel stelt de gemeenteraad een verordening vast waarin de voorwaarden worden vastgelegd waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan de exploitatie van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Deze bevat ondermeer voorschriften omtrent:

- de gevallen waarin en de wijze waarop het treffen van voorzieningen voor doeleinden van openbaar nut afhankelijk wordt gesteld van de afstand van grond aan de gemeente;

- het aandeel van de kosten van voorzieningen van openbaar nut dat ten laste wordt gebracht van de gronden die door deze voorzieningen worden gebaat en de wijze waarop deze kosten over de genoemde gronden worden omgeslagen.

(16)

Als er geen overeenstemming bestaat over een exploitatieovereenkomst kan de overheid de kosten verhalen via de baatbelasting. Deze bevoegdheid is neergelegd in artikel 222 van de gemeentewet. Voor de gemeente is het nadeel daarvan dat de mogelijkheden van de baatbelasting voor het verhaal van kosten beperkt zijn. De baatbelasting is vooral gericht op het verhaal van fysieke kosten in bestaande situaties (b.v. verbetering winkelpromenade), maar schiet bij nieuwbouwprojecten tekort. Zo kunnen met de baatbelasting bovenwijkse voorzieningen, kosten van opstellen bestemmingsplan, planschade, vereveningsbijdrage en

fondsbijdragen niet worden verhaald. Dit werkt ‘free-riders’ gedrag inde hand. De gemeenteraad bepaalt of baatbelasting wordt geheven en voor welk bedrag.

Belanghebbende aan wie een aanslag baatbelasting is opgelegd, kan daarentegen bezwaar en beroep instellen.

Vanuit het perspectief dat alle belanghebbenden binnen een exploitatiegebied behoren bij te dragen aan de door de overheid aangebrachte voorzieningen en mede gelet op de hierboven geschetste knelpunten wil de overheid een vergunningsstelsel voor grondexploitatie invoeren. Dit stelsel zal worden geregeld in de (nieuwe) Grondexploitatiewet. Deze wet schrijft voor dat projectontwikkelaars en exploitanten zich moeten inschrijven voor een vergunning om grond te exploiteren. Deze vergunning wordt pas afgegeven als de plannen en voorwaarden overeen komen met de bestemming en de wensen van de gemeente. Elke exploitant c.q. ontwikkelaar wordt dan verplicht een exploitatievergunning aan te vragen. Door de wet is de gemeente in staat:

- het meebetalen van de kosten af te dwingen;

- helder te maken welke kosten kunnen worden verhaald;

- nadere eisen te stellen aan de locatie.

Wel blijft de private overeenkomst voorop staan, wanneer men er in onderhandeling uitkomt, zal de vergunning worden verstrekt. Het stelsel laat de mogelijkheid voor een PPS intact. De wet is eind 2004 goedgekeurd door de ministerraad en wacht op behandeling in de Tweede Kamer.

In de Nota Grondbeleid staat dat gemeenten hun methode doelbewust af dienen te stemmen op het gewenste bouwprogramma en de kwaliteiten die daarbij horen. De grondprijsmethode fungeert derhalve als instrument om bepaalde publieke doelen te bevorderen.

Om te kunnen ontwikkelen wat men van plan is zijn vergunningen nodig. Dit omdat de overheid de door haar gemaakte kosten wil kunnen verhalen op de ontwikkelaars en invloed wil hebben op het te bouwen vastgoed. Zolang de niet duidelijk is hoe de ontwikkelaars en de overheid tot overeenstemming komen bestaat onzekerheid over de bouw van het uiteindelijke project. De Exploitatiewet zal de overeenkomst belangrijker maken.

Factoren die van invloed zijn op onzekerheid:

- Exploitatieovereenkomst nodig/inhoud exploitatieovereenkomst - PPS of andere samenwerkingsvormen

- Baatbelasting

- Moet de ontwikkelaar planschade betalen voor omwonenden - Past het plan in het gewenste bouwprogramma

Verwerving door de Gemeente

Grondverwerving betreft in feite het verwerven van grond door deze te kopen of anderszins te verwerven. Dit laatste kan bijvoorbeeld door grond te ruilen of te onteigenen

dan wel via een voorkeursrecht te bewerkstelligen, zodat de grond kan worden gekocht op een later tijdstip.

In wezen kunnen twee soorten van grondverwerving worden onderscheiden:

a) het verwerven van grond door de ene particulier van een andere particulier. Ook de overheid kan als ware als particulier grond verwerven;

(17)

b) het verwerven van grond door een overheidsinstantie van een particuliere eigenaar (of andere overheidsinstantie) met het doel om op die grond een voorziening aan te brengen in het algemeen belang.

De aan- en verkopen, bedoeld onder a) zijn transacties in het vrije economische

verkeer. Bij de groep onder b) is er steeds een overheidsinstantie betrokken en vindt in feite aankoop plaats op onteigeningsbasis. Dat wil zeggen dat het minnelijk overleg tot aankoop plaatsvindt met in het achterhoofd dat als de transactie mislukt, onteigening op basis van de Onteigeningswet zal geschieden.

Wanneer de gemeente besluit de grond actief te ontwikkelen heeft de gemeente het recht de gronden te onteigenen. Dit heeft gevolgen voor de waarde van de grond. Het is dus van belang in beeld te krijgen wanneer de overheid dit instrument gebruikt, wat de kans is dat de overheid het instrument zal gaan gebruiken en wat de mogelijkheden zijn van de marktpartij om dit tegen te gaan.

Onteigening kan alleen geschieden in het algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling. Voordat tot onteigening wordt overgegaan, moet eerst geprobeerd worden om via minnelijke weg te komen tot verwerving van de gronden. De onteigeningsprocedure kent een administratieve en een gerechtelijke fase. Pas in de gerechtelijke fase wordt de onteigening uitgesproken. De in de Onteigeningswet geformuleerde titels voor onteigening die het meest worden toegepast zijn: de ruimtelijke ontwikkeling en de volkshuisvesting, de aanleg van wegen, spoorlijnen en bruggen e.d. en zandwinning. Uit jurisprudentie blijkt dat de volgende criteria worden gebruikt. Er moet sprake zijn van: publiek belang, noodzaak en urgentie.

Onteigening op basis van bijzondere of administratieve onteigeningstitels:

1. voor de aanleg, het herstel of onderhoud van waterkeringen en bouw van militaire verdedigingswerken;

2. voor de aanleg en verbetering van wegen, bruggen, spoorwegwerken, kanalen,havenwerken, werken ten behoeve van de bestrijding van verontreiniging van oppervlaktewateren en terreinen en werken voor de luchtvaar, alsmede ten behoeve van de verbetering of verruiming van rivieren;

3. voor de openbare drinkwatervoorziening en de verwijdering van afvalstoffen;

4. voor de winning van oppervlaktedelfstoffen;

5. in geval van buitengewone omstandigheden;

6. in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en van de volkshuisvesting;

7. van octrooien van uitvinding;

8. van de rechten, voortvloeiende uit een aanvraag om octrooi;

9. in het belang van de landinrichting;

10. in het belang van de natuurbescherming.

Wanneer titel overeenkomt met een plan van de eigenaar mag de eigenaar zelf ontwikkelen.

Dit is vooral van belang bij titel nummer 6. Wanneer je kunt aantonen dat je wil, en in staat bent tot het bouwen van woningen, dan kan hierover een exploitatieovereenkomst gesloten worden met de gemeente. De gemeente kan dan niet onteigenen. Mocht de gemeente andere plannen hebben met het stuk grond, dan wordt het stuk grond wel tegen de marktprijs onteigend.

De Wvg heeft tot doel de gemeente via het voorkeursrecht een instrument te verschaffen om de regie te voeren bij de realisering van de door de gemeente gewenste ruimtelijke ontwikkeling en daarbij ongewenste prijsopdrijving te voorkomen (Van het Loo, 2003, p.49).

De Wvg geeft gemeenten een wettelijk recht (en geen plicht) van voorrang op de verwerving

van onroerende zaken. De Wvg beoogt aan gemeenten, ten opzichte van andere marktpartijen, een voorkeurspositie toe te kennen in het geval de eigenaar besluit zijn

(18)

perceel te verkopen. De eigenaar wordt door het voorkeursrecht verplicht de grond eerst aan de gemeente te koop aan

te bieden. Het wettelijk voorkeursrecht is aldus een passief verwervingsinstrument in tegenstelling tot onteigening.

Door het voorkeursrecht kan de gemeente meer invloed krijgen op een integrale en evenwichtige ontwikkeling van een project. Naast een tijdige realisering van een project kan ook worden gedacht aan zaken als volkshuisvesting, bepaling van de uitgifteprijzen, keuze van bouwmaterialen, soort bedrijven en dergelijke.

(19)

Bijlage VII Voorbeeld grondexploitatie