Quickscan – scenario-onderzoek - Schaapskooi
1. Inleiding
2. Doelstelling + resultaat 3. Opzet onderzoek
4. Overzicht locaties + scenario’s 5. Uitgangspunten
6. Beoordelingscriteria 7. Beoordeling scenario’s 8. Vergelijking scenario’s 9. Conclusie
Inhoudsopgave
Doelstelling + resultaat
Doelstelling:
Een toekomstbestendig gemeenschapshuis ontwikkelen, dat bijdraagt aan de zelfstandigheid van de Gastelnaar en de versterking van de leefbaarheid(o.a. maatschappelijk, cultureel, zorg en recreatie) in Gastel en de direct omliggende omgeving.
Resultaat:
Eind 2019 een toekomstbestendig gemeenschapshuis realiseren van
circa 710 m2 in Gastel.
Opzet onderzoek
De Pint De huidige locatie
A. Prioriteren locaties
B. Financiële haalbaarheid De Cranehoeve
Raad – jan. 2018
Raad – Q2 2018*
* Binnen kaders informeren –> voorstel voor beschikbaar stellen krediet
Overzicht locaties
Scenario’s
Scenario 1: huidige locatie De Schaapskooi – volledige nieuwbouw
• variant 1a: nieuwbouw + parkeren eigen terrein + wijk
• variant 1b: nieuwbouw + parkeren eigen terrein + weiland (aankoop niet haalbaar)
Scenario 2: locatie Cranehoeve – ver-/nieuwbouw
• variant 2a: ver-/nieuwbouw + parkeren eigen terrein + wijk
• variant 2b: ver-/nieuwbouw + parkeren eigen Scenario 3: Locatie De Pint – volledige nieuwbouw
• variant 3a: alleen op maaiveld begane grond
• variant 3b: begane grond + 1
everdieping
Uitgangspunten:
Totaal PvE:
710 m2 (bruto vloeroppervlak)
Financieel:
Beschikbaar krediet: € 1.498.000 incl. BTW.
Planning:
Uiterlijk eind 2019 of zoveel eerder als mogelijk.
Uitgangspunten:
Beoordelingscriteria
Onderdeel A: inhoudelijk afweging 1. Ligging locatie
2. Bereikbaarheid (per auto/fiets/lopen/OV)
(hoe goed is de locatie bereikbaar? Denk ook aan verkeersveiligheid.
3. Parkeervoorziening
(op basis van parkeerberekening minimaal 18 ppl nodig.
Hoe kunnen deze op de locatie en/of in de direct omliggende buurt worden ingepast?).
4. Samenwerking met andere voorzieningen
(bijvoorbeeld: school/zorgvoorzieningen/kapel)
5. Exploitatie mogelijkheden
(In hoeverre biedt de locatie (nieuwe) exploitatie mogelijkheden)
6. Tijdelijke voorzieningen noodzakelijk
(bij nieuwbouw op dezelfde locatie moet gemeenschapshuis tijdelijk dicht of tijdelijke huisvesting worden georganiseerd).
7. Doorlooptijd
(wat is de ingeschatte doorlooptijd om tot oplevering te komen van het nieuwe gebouw?)
8. Draagvlak
(Wat vindt het bestuur van De Schaapskooi, de gebruikers en de dorpsraad?)
Scenario 1:
locatie huidige Schaapskooi
Nieuwbouw op de huidige plek van de Schaapskooi.
Parkeren: verkenning ‘t Lange
Parkeren: verkenning ‘t Lange
De afvaardiging van de direct omwonenden blijft bij het volgende standpunt:
Wij zijn het unaniem met elkaar eens dat het scenario niet gaat werken voor de buurt. Een nieuwe
Schaapskooi van een dergelijke omvang kan niet op de huidige locatie gebouwd worden. Alle redenen hiertoe staan in onze eerste brief, wij vinden het dan ook niet nodig om die redenen hier te herhalen.
De beste oplossing is ons inziens dat de nieuwe Schaapskooi in de Cranehoeve komt.
Mocht het, hoe jammer dan ook, de ontwikkeling van de Cranehoeve of de Pint niet door te kunnen gaan dan blijft voor de buurt de enige mogelijk over om het weiland naast de huidige schaapskooi aan te kopen. Wel zal het een langer traject en moeilijker traject worden maar we hebben de oude Schaapskooi nog dus haast moeten we niet maken, zeker niet met de bedragen die ermee gemoeid zijn. Hier gaat de kwaliteit boven kwantiteit. De nieuwe Schaapskooi wordt dan in de wei gebouwd en vanuit de Heistraat (of eventueel Hoevestraat) komt een ontsluitingsweg. Nogmaals met de plannen om de nieuwe Schaapskooi van het geplande formaat op de huidige locatie te bouwen kunnen de buurtbewoners het absoluut niet eens zijn. Een paar extra parkeerplaatsen creëren voor een gebouw waar meer dan 400 mensen in kunnen doet niets af aan onze overtuiging dat het huidige plan niet door kan gaan.
De gemeente(ambtelijk) is van mening dat nieuwbouw van het gemeenschapshuis op de huidige locatie - variant 1 nog steeds een volwaardig alternatief is. Deze oplossing voldoet ons inziens aan de gesteld eisen.
Hierbij zijn wij wel van mening dat het wenselijker zou zijn om op de naastgelegen grond (extra)
parkeerplaatsen te realiseren. Tot op heden hebben wij met de eigenaar geen overeenstemming kunnen bereiken over de aankoop van de gronden. Voor de eis van de omwonenden om voor de realisatie van het gemeenschapshuis een extra ontsluitingsweg te realiseren kunnen wij geen onderbouwing vinden. De huidige ontsluiting via ’t Lange voldoet ons inziens ook als de verkeersintensiteit bij het nieuwe
gemeenschapshuis toe zou nemen. Op basis van de verkeer- en parkeerstudie zien wij wel mogelijkheden om binnen de bestaande openbare ruimte zaken te verbeteren (aanbrengen van markeringen voor
parkeervakken, eenrichtingsverkeer etc.). Voor afvaardiging van de omwonenden is dit geen oplossing.
Reactie afvaardiging direct omwonenden
Het voorgestelde scenario om de Schaapskooi in het naastgelegen weiland te bouwen, is niet mogelijk omdat dit scenario niet past binnen de Verordening Ruimte van de Provincie. Wij zien ook geen mogelijkheden om dit scenario te onderbouwen. Ook hier geldt dat wij dan de grond moeten kunnen verwerven.
Reactie afvaardiging direct omwonenden
Scenario 2:
De Cranehoeve
• parkeervariant 2a: deels eigen terrein + rondom plein
• parkeervariant 2b: volledig eigen terrein
Scenario 2:
De Cranehoeve
Let op!: betreft schetsplan met voorlopige indeling
Parkeren variant 2a:
deel eigen terrein / deel rondom plein
6 parkeerplaatsen 2 parkeerplaatsen
10 parkeerplaatsen rondom plein
Let op!: betreft schetsplan met voorlopige indeling
Parkeren variant 2b:
eigen terrein
8 parkeerplaatsen 10 parkeerplaatsen
Let op!: betreft schetsplan met voorlopige indeling
Scenario 3: De Pint
• variant 3a: begane grond
• variant 3b: verdieping
Scenario 3: De Pint
Scenario 3: De Pint
263 m
Let op!: betreft schetsplan met voorlopige indeling
Scenario 3: De Pint
263 m2
Let op!: betreft schetsplan met voorlopige indeling
Uitkomst beoordeling bestuur Schaapskooi
Noot: Punt 6 en 7 van de beoordelingscriteria zijn niet relevant voor bepaling top 3 wanneer lange termijndoel als hoofddoel wordt gesteld
Hier onder vindt u de onderbouwing van onze keuze op basis van de door u gegeven beoordelingscriteria waarbij we ons beperkt hebben bij het geven van een onderbouwing wanneer wij deze verder nodig achtte. (Deze reactie is voor de bijeenkomst van 11 december jl. ingediend bij de gemeente).
Motivatie per punt:
Punt 1: ligging ++ Cranehoeve,
Ligging centraal in het dorp.
Ligt gekoppeld aan evenemententerrein.
Zichtlocatie.
Punt 2: Bereikbaarheid ++ Cranehoeve
Openbaar vervoer stopt voor de deur.
Verkeersveiligheid is gegarandeerd door verkeersdrempels waardoor het geen doorgaande weg.
+/- De Pint
Bereikbaarheid is prima maar grote zorg om verkeersveiligheid ivm ligging aan drukke, doorgaande weg.
Uitkomst beoordeling
bestuur Schaapskooi
Punt 3: parkeervoorziening LET OP!!!
Bij deze score is geen rekening gehouden met de huidige kennis mbt de mening van de omwonenden de huidige Schaapskooi omdat dit bij de andere twee locaties nog niet geïnventariseerd is.
++ Huidige locatie
Parkeerplaatsen voor het gebouw kunnen overdag ook gebruikt worden door de school.
++ Cranehoeve
Parkeerplaatsen voor het gebouw kunnen overdag ook gebruikt worden door de school.
+ Pint
Parkeren op eigen terrein is positief echter onze zorg zit bij het uitrijden op drukke doorgaande weg en de verwachting dat de in/uitrit niet breed genoeg is om elkaar te passeren.
Uitkomst beoordeling
bestuur Schaapskooi
Punt 4: Samenwerking met andere voorziening:
++ Huidige locatie Ligging bij het speelveld Ligging nabij school
Ligging nabij seniorenwoningen
++ Cranehoeve
Veilige loopafstand van speelveld Veilige loopafstand van school
Veilige loopafstand naar seniorenwoning Ligt tegenover de kapel
Samenwerking met evenementen op het plein o.a. Kermis, Pleinfeest, Rommelmarkt, Carnaval
+/- de Pint
De enige voorziening die dichtbij zou zijn is Huize te Gastel.
Uitkomst beoordeling
bestuur Schaapskooi
Punt 5: Exploitatie mogelijkheden ++ Cranehoeve
Deze locatie biedt mogelijkheid om café functie in de huidige setting op te nemen in nieuw gemeenschapshuis en op een nader te bepalen manier te exploiteren. Waardoor het exploitatie plaatje een positiever beeld zal laten zien. Bij alle op het Cornelisplein georganiseerde activiteiten is het gemeenschapshuis direct in beeld en toegankelijk waardoor de verwachting is dat er meer gebruik zal worden gemaakt van het gemeenschapshuis.
Punt 8: Draagvlak op basis van informele informatie welke momenteel bekend is bij bestuur/werkgroep Schaapskooi:
++ Cranehoeve
Tijdens lokale activiteiten heeft het bestuur gepeild wat de mening van de inwoners is mbt de Cranehoeve als locatie, hier wordt positief op gereageerd.
Vooral het voordeel dat op deze locatie de café functie zou kunnen behouden wordt toegejuicht.
+/- de Pint
Wij waarderen het initiatief van de ondernemer maar hebben nog geen positieve terugkoppelingen gehad van inwoners wanneer wij deze optie aan hen voorleggen.
Uitkomst beoordeling
bestuur Schaapskooi
Inloopbijeenkomst 11 december 2017
Aantal ingeleverde stemmen: 166 (waarvan ongeldige stemmen: 7)
De aanwezigen hadden een leeftijdssamenstelling van 18 tot en met 75 jaar.
De uitkomst van de quickscan naar de drie locaties heeft geleid tot de volgende priortering van de locaties:
1. De locatie Cranehoeve
2. De huidige locatie van De Schaapskooi 3. De Pint
Uitkomst bijeenkomst Dorpsraad
+ Bestuur Schaapskooi
Uitkomst bijeenkomst Dorpsraad + Bestuur Schaapskooi
Tips:
Met betrekking tot plan de Cranehoeve:
Weg voor de cranehoeve aanpassen in een eenrichtingsverkeerweg vanuit de Dijk Is het mogelijk om de weg tussen de drempels af te sluiten bij grote evenementen Doorgang achter door naar speelveld
Is het mogelijk om bij een groot evenement de kinderen aan de achterkant op een gesloten terrein te laten spelen.
Bij direct omwonenden markering voor garages ivm verboden te parkeren Oog hebben voor parkeerplaatsen in Heistraat
Met betrekking tot plan de schaapskooi:
Ontsluiting van ’t Lange Parkeerplaatsen in de wei
Compleet aankopen van grond naast huidige locatie en daar nieuwbouw realiseren en voldoende parkeerplaatsen.
Met betrekking tot locatie de Pint:
Bij verdiepingsvloer is lift gewenst
Zorgen over verkeersveiligheid ivm kinderen/ Jeugdclub
Is er aan de zijkant voldoende ruimte om twee auto’s elkaar te laten passeren vanaf of naar parkeergelegenheid achter
Afstand tot speelveld dat bij de school ligt Ver gelegen van speelveld
