Bijlage 1 bij Raadsvoorstel “No Go besluit Uden Centrum West”.
Werkzaamheden Centrum West sinds december 2009, ten behoeve van besluitvorming Go / No Go medio 2010.
28 juni 2010
In december 2009 is het “Addendum Centrum West” door de raad vastgesteld. Daarin is afgesproken dat UCW bv en de gemeente tot juni 2010 samen zouden proberen het project Centrum West haalbaar te maken. Medio 2010 zou daarover vervolgens een Go / No Go besluit genomen worden.
Sinds december 2009 zijn diverse werkzaamheden parallel uitgevoerd. In deze memo informeren wij u over de verrichte werkzaamheden en de belangrijkste uitkomsten daarvan.
Hieronder komt een aantal verschillende onderwerpen aan de orde.
1. VO uitwerken naar DO
UCW bv heeft het VO dat u in december 2009 heeft goedgekeurd uitgewerkt naar een Definitief Ontwerp (DO). Die mate van gedetailleerde uitwerking is enerzijds nuttig voor UCW bv om zo min mogelijk ontwerponzekerheden over te hebben, met het oog op de financiële haalbaarheid.
Anderzijds is dit waardevol voor de gemeente om zekerheid te hebben over hetgeen gebouwd zal gaan worden. De toetsing van dat DO door gemeente vindt in de maanden mei en juni 2010 plaats.
Het is denkbaar dat uit die toetsing nog aanpassingen volgen die de financiële haalbaarheid beïnvloeden.
Het VO dat de raad in december 2009 heeft goedgekeurd werd op dat moment nog door de gemeente getoetst. De uitkomsten van die toetsing maakten een aanpassing van dat VO nodig in Deelgebied II (hoek Birgittinessenstraat / St. Janstraat / Oranjestraat): UCW bv heeft voorgesteld in dat Deelgebied de parkeergarage te draaien. Daardoor was het mogelijk om de hellingbaan flauwer uit te voeren en om extra parkeerplekken toe te voegen. De in- en uitrit van die hellingbaan bevindt zich in het huidige ontwerp aan de Birgittinessenstraat, vlak naast de Oranjestraat. De nu voorgestelde oplossing is voor de afdeling verkeer (OW) van de gemeente echter niet acceptabel in verband met de veiligheid, overzichtelijkheid en de afwikkeling van het verkeer. Het voorgestelde ontwerp van Deelgebied II staat hiermee momenteel ter discussie; er is vooralsnog geen andere ontwerpoplossing voor deze hellingbaan.
2. Onderzoek naar Mogelijke Financiële Maatregelen
In december 2009 heeft de raad besloten een onderzoek uit te voeren naar mogelijke financiële maatregelen om de haalbaarheid van het project Centrum West te verbeteren, ook in kader van landelijk toegepaste crisismaatregelen. Overeenkomstig het raadsbesluit uit december 2009 zijn zowel maatregelen onderzocht die de gemeente geen geld zouden kosten als ook mogelijke maatregelen die de gemeente wel geld zouden kosten.
Er zijn ca 20 financiële maatregelen geïnventariseerd en onderzocht, waaronder ook crisismaatregelen die andere gemeentes uitvoeren. De belangrijkste conclusie daaruit is dat vrijwel alle denkbare maatregelen de gemeente geld kosten of risico’s opleveren. Het haalbaarheid van het project is dus niet of nauwelijks niet te verbeteren door “slim samen te werken” in het verdelen van taken.
3. Residuele grondwaarde berekening Centrum West
De gemeente en UCW bv hadden de intentie om gezamenlijk vast te stellen wat het financiële tekort is op het project Centrum West, om vervolgens te kunnen werken aan een oplossing om dit tekort te overbruggen en een haalbaar project te hebben. Hiervoor heeft UCW bv een zogenaamde
“residuele grondwaardeberekening” laten opstellen door Basalt, gebaseerd op berekeningen van onder andere bouwkosten, opbrengsten, winstprognoses, rentes, etc.
In verband met meningsverschillen tussen de gemeente en UCW bv over allerlei onderdelen uit die berekeningen is het partijen niet gelukt om het eens te worden over het daadwerkelijke financiële tekort van het project.
De gemeente is van mening dat een groot aantal elementen uit de berekening van UCW bv te ruim zijn ingeschat, waardoor er teveel zekerheden in het project worden ingebouwd en het financieel tekort onnodig hoog uitvalt. Zo zijn de bouwkosten hoog ingeschat, zijn indexen te hoog
meegenomen, zijn alle historische kosten van UCW bv in de exploitatie verwerkt, zijn de gehanteerde winstprognoses te hoog voor deze situatie, etc. De gemeente is hierbij geadviseerd door Metrum en Koopmanschap Advies.
Uit de berekening van UCW bv volgde een tekort van € 13 mln a € 14 mln, na betaling van de grondkosten aan de gemeente. Naar de mening van de gemeente is dit tekort aanzienlijk lager, eerder in de richting van een tekort van orde van grootte € 5 mln (na betaling grondkosten aan de gemeente en na afname van de openbare parkeerplekken door de gemeente).
Overigens lijkt de mening van de gemeente te worden bevestigd door het nadien uitgevoerde onafhankelijke onderzoek van de BNG.
4. BNG onderzoek
De gemeente en UCW bv hebben gezamenlijk de Bank Nederlandse Gemeente (BNG) gevraagd vanuit haar onafhankelijke rol aan partijen te adviseren over de haalbaarheid en financierbaarheid van het project.
BNG heeft zich hierbij eerst gericht op de vraag hoe het haalbaar gemaakt kan worden (als basisvoorwaarde voor elk project en voor de financiering) en vervolgens gekeken naar de financiering van het project.
De BNG constateert dat de berekeningen van UCW bv “te ruim” zijn in de huidige markt, of te wel de berekeningen bevatten te veel ingebouwde zekerheden. Daardoor wordt het financiële tekort onnodig hoog. BNG heeft zich hierbij gebaseerd op de kengetallen uit Bouwkostenkompas.
Ook constateert BNG dat hiervoor een forse inspanning van beide partijen nodig is, omdat er diverse onzekerheden in het project zitten.
BNG adviseert in haar onderzoek om de volgende stappen te doorlopen om te komen tot een financieel haalbaar plan:
o UCW bv zou de bouwkostenramingen (kosten) moeten terugbrengen naar een marktconform niveau (een verlaging van minimaal 6% a maximaal 16%).
o UCW bv zou haar bijkomende kosten moeten terugbrengen naar een marktconform niveau, zeker gezien de marktomstandigheden waar met lagere marges gewerkt wordt (een verlaging van bijkomende kosten van 16% a 26%).
o UCW bv zou een aanzienlijk deel van haar historische kosten moeten afboeken; deze “sunk costs” komen bij een No Go besluit immers ook niet terug.
o Vervolgens zouden UCW bv en de gemeente samen kunnen proberen de resterende risico’s te beheersen, om zo het project haalbaar te maken.
Dit advies van de BNG bevestigt het standpunt van de gemeente dat UCW bv door het aanscherpen van haar projectberekeningen in staat zou moeten zijn het grootste deel van het financiële tekort dat zij aangeven weg te kunnen nemen, waardoor wellicht een overbrugbaar tekort zou ontstaan.
Tabel: één van de scenario’s die BNG heeft uitgewerkt om het project “sluitend” te maken.
Het resultaat van de genoemde aannames resulteren in een sluitend project en een rendement op Eigen Vermogen van UCW bv van 4%.
Scenario 5 Mix van aannames idem in EUR
Effectieve beheersing kostenrisico’s 33% -900.505
Effectieve beheersing opbrengstenrisico’s 33% -1.944.092 Afwijking bouwkosten tov opgave Basalt -11% -4.303.151 Afwijking bijkomende kosten tov opgave Basalt -20% -1.104.116
Mate waarin historische kosten zijn meegewogen 45% -2.750.000
Rendement op Eigen Vermogen +4%
Bron: eindrapport BNG, 4 juni 2010
5. BNG Advies over Go / No Go
Naar aanleiding van de brief van UCW bv d.d. 31 mei 2010 heeft BNG in de maand juni een aanvullend advies opgesteld waarin zij een mogelijke route heeft weergegeven waarlangs partijen wellicht nog tot overeenstemming zouden kunnen komen. De gemeente en UCW bv hebben het advies van de BNG betrokken bij hun gesprekken gedurende de maand juni.
De BNG heeft allereerst geadviseerd dat UCW bv een aantal maatregelen zou moeten doorvoeren om het financiële tekort te beperken. Dit betreft onder andere het verlagen van de rendementseis van UCW bv en het afboeken van een groot deel van de reeds gemaakte kosten door UCW bv.
BNG is van mening dat de bijdrage die dan additioneel van de gemeente nog benodigd is
substantieel lager kan zijn dan UCW bv in haar brief aangeeft: BNG geeft een maximale bijdrage van de gemeente van € 3 mln als richtinggevend.
Vervolgens zou dit resterende financiële tekort wellicht met de gemeente gedeeld kunnen worden door middel van een “kick back fee”. De gemeente zou een financiële bijdrage dan alleen doen indien UCW bv tegenvallers in het project zou hebben. Maar eventuele meevallers zouden ook ten goede komen aan de gemeente. De BNG gaf aan dat een basis voor de verrekening zou kunnen zijn een rendementseis op eigen vermogen voor UCW bv van 4%, tevens de risicoreservering.
Zo’n kick back fee is echter in de praktijk lastig vorm te geven. De inhoud van de verrekeningen binnen een BV zijn niet transparant voor buitenstaanders, waardoor verrekening lastig is. En omdat dit zou betekenen dat de gemeente risicodragend in de ontwikkeling gaat deelnemen zou dit consequenties kunnen hebben voor de verplichtingen om het project europees aan te besteden, hetgeen voor UCW bv onwenselijk is. Daarnaast is UCW bv voornemens grote delen van de werkzaamheden door haar aandeelhouders te laten uitvoeren; waardoor de transparantie van het rendement van de BV minimaal is.
Dit Advies is als bijlage bij het raadsvoorstel vermeld.
6. Nieuw brancherings- en invullingsadvies
Bij het Masterplan en de SOK is een brancheringsadvies opgesteld, uitgaande van een vulling met voornamelijk hogere segment retailers, zoals “single brand stores”. In verband met de gewijzigde marktomstandigheden is een gewijzigde brancheringsvisie opgesteld door de
brancheadviescommissie, de rapportage “Brancherings- en invullingsadvies Uden Centrum West”
uit mei 2010.
Hierin zijn de voornaamste wijzigingen ten opzichte van de eerdere branchevisie:
o Het niveau van branchering is aangepast naar midden / middenhoog, waarbij er nog altijd een gemengd beeld moet blijven bestaan. Dit past beter bij het aantrekken van grotere winkelformules.
o Er zijn beperkingen gesteld aan het aandeel en type verplaatsers vanuit het huidige centrum, om nadelige werking op het bestaande centrum te voorkomen.
o Er is afgesproken een Branchetoetsingscommissie (BTC) in te stellen bestaande uit Kamer van Koophandel, gemeente en UCW bv die adviseert over individuele retailers en over de totale vulling die ontstaat.
o Indien de BTC van mening verschilt wordt over individuele retailers een besluit aan B&W voorgelegd.
Uden Promotie heeft deelgenomen in deze brancheadviescommissie, maar zal geen zitting hebben in de BTC, omdat a) dit gaat over individuele retailers die concurrerend kunnen zijn voor bestaande retailers en Uden Promotie daarmee in belangenverstrengeling terecht zal komen, b) vanuit vertrouwelijkheid en c) dit door de gemeente privaatrechtelijk zo is afgesproken met UCW bv.
UCW bv heeft een eerste beeld van de retailers aan de gemeente overlegd, als bijlage bij haar brief van 31 mei 2010. De BTC is van mening dat dit een bijzonder groot aandeel mode bevat en vraagt zich af of dat niet ontwrichtend zal werken binnen het bestaande centrum.
7. Advies Branchetoetsingscommissie Uden Centrum West
De Branchetoetsingscommissie (BTC) van het project Uden Centrum West heeft het voorstel van UCW bv voor de invulling met winkelformules in Deelgebied I getoetst. De BTC bestaat uit 3 leden: de Kamer van Koophandel, de gemeente Uden en de ontwikkelaar UCW bv.
De BTC is verdeeld in haar conclusies. De kern van het advies is:
- De voorgestelde branchering sluit niet aan bij alle criteria uit het bijgestelde brancheadvies. Het is bijvoorbeeld positief dat er geen verplaatsers zijn opgenomen, maar de invulling is te eenzijdig in het modische segment en te eenzijdig gericht op alleen grotere formules.
- De kwaliteit van de voorgestelde winkelformules wijkt af van de oorspronkelijke en de bijgestelde ambities van het project. De segmentering is enigszins lager dan altijd gewenst, en gezien de vorm van de winkeloppervlaktes kan niet worden uitgesloten dat discount formules in beeld komen om alle oppervlaktes verhuurd te krijgen.
- De vorm van het gebouw stelt beperkingen aan de formules die daar een plek kunnen krijgen, qua vorm en afmeting. De vorm van het gebouw is zodanig dat een betere invulling echter niet makkelijk te realiseren zal zijn.
UCW bv is het met een aantal fundamentele onderdelen van dit advies oneens, hetgeen onderstreept dat de BTC verdeeld in haar advies. UCW bv is onder andere van mening dat:
• Onterecht wordt gestreefd naar een hoogwaardige invulling, terwijl daar geen markt voor is;
• Het onterecht is om een gebouw te vragen dat deze hoogwaardigheid zou kunnen faciliteren, terwijl daar geen markt voor is;
• Het voorgestelde ontwerp juist wel goed aansluit bij de vraag die er in de markt wel is;
• De voorgestelde mix van partijen minstens gelijkwaardig is aan bijvoorbeeld een V&D variant (die was al voor het sluiten van de SOK niet meer in beeld);
• afgesproken is dat omwille van de financiële haalbaarheid van het project ook naar middensegment gekeken kan worden.
• Het streven van UCW bv om op deze A1 locatie meer fashion toe te laten juist wenselijk zou zijn;
• Er geen verschil gemaakt moet worden tussen de H&M en de New Yorker.
De BTC is overigens wel unaniem van mening dat de komst van de H&M een goede toevoeging zou zijn voor het centrum.
8. Subsidieonderzoek More
Bureau More heeft een onderzoek uitgevoerd naar de subsidies die verkregen zouden kunnen worden voor Centrum West. Hieruit volgde een maximale te krijgen bijdrage (streefcijfer) uit subsidies van € 1.059.000,-, waarbij vermeld moet worden dat een aantal opbrengsten maximaal is meegenomen. Het binnenkrijgen van deze omvang aan subsidies is dus risicovol.
In juni heeft More de verwachtingen in haar definitieve rapportage op enkele punten naar beneden bijgesteld, waardoor het streefcijfer voor subsidies omlaag is gegaan. More schat het streefcijfer voor de bijdrage uit subsidies momenteel op circa € 850.000,-.
Een reële verwachting van de opbrengst uit subsidies bedraagt naar de inschatting van de gemeente ca € 500.000,-.
9. Verwervingen
De gemeente heeft de verwervingen gecontinueerd. Momenteel moet nog één verwerving worden afgerond in Deelgebied II, maar daarover zijn al vergaande afspraken gemaakt. In deelgebied I
De indruk is dat beide niet belemmerend zullen zijn voor de start van de werkzaamheden.
De verwervingen vallen uiteindelijk duurder uit dan oorspronkelijk geraamd. Dit wordt binnen de gemeente deels opgevangen met de post onvoorzien in de grex, maar dit leidt tevens tot het tekort op de laatste grex. Overigens draagt UCW bv mee in een deel van de meerkosten, namelijk wanneer de verwervingkosten voor een deelgebied de raming meer dan 10% overschrijden.
