Splitsing in appartementsrechten

(1)

Splitsing in appartementsrechten

Valkuilen voor makelaars

19 november 2020

Wiebe Dijkstra

(2)

• Waarom?

• Wat is het?

• Wat staat er in de akte?

• Hoe ziet de splitsingstekening eruit?

• Aandachtspunten: waar moet je op letten?

• Het appartementsrecht zelf

• Overdracht

• Bestemming/gebruik

• Ingebruikname/ballotage

• Huishoudelijk reglement

• Financiën

• Wijzigen splitsingsakte

Inleiding

Splitsing in appartementsrechten

(3)

Waarom?

3 Valkuilen voor makelaars – Splitsing in appartementsrechten - 19 november 2020

• In de praktijk bestaat de behoefte om eigendom van gebouwen verticaal op te splitsen

• Sinds 1952 kennen we de splitsing in appartementsrechten

• De regeling is nu terug te vinden in

Titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (vanaf artikel 5:106)

(4)

Wat is het?

• Verdeling van een gebouw met grond of los stuk grond in appartementsrechten

• Appartementsrecht geeft recht op aandeel in gemeenschap

• Nodig:

• Notariële akte van splitsing in appartementsrechten

• Splitsingstekening

• Inschrijving in de openbare registers

(5)

Wat staat er in de akte?

• Omschrijving afzonderlijke appartementen

• Splitsingsreglement

• Vaak een modelreglement

• Breukdeel

• Wat is gemeenschappelijk en wat is privé

• Wie moet waaraan meebetalen en voor welk deel

• Statuten vereniging van eigenaars

(6)

Hoe ziet de splitsingstekening eruit?

• 2D – tekening

• Dikke lijnen: privégedeelten

• Rest is gemeenschappelijk

(7)

Aandachtspunt: het appartementsrecht zelf

• Komt de feitelijke toestand overeen met de juridische?

• Let op bij oude splitsingen:

• Tussentijdse verbouwingen?

• Ruilingen? Met name bij bergingen/parkeerplaatsen

• Oplossing?

• Wijzigen splitsingsakte (en splitsingstekening)

• Feitelijk terugruilen

• Juridisch leveren

(8)

Aandachtspunt: het appartementsrecht zelf

Voorbeeld ontleend aan Hof Amsterdam 8 oktober 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3629)

• Gebouw bestaat uit 4 appartementsrechten: A1, A2, A3 en A4

• X is eigenaar van appartement A3 en A4

• X wijzigt de indeling van appartement A4 en deelt het op in twee zelfstandige woonruimten (met eigen voordeur)

• De VvE besluit op voorstel van X dat mag worden overgegaan tot deze aanpassing

• Pollvraag: Gaat dat goed?

(9)

Aandachtspunt: het appartementsrecht zelf

• Gebouw bestaat uit 4 appartementsrechten: A1, A2, A3 en A4

• X is eigenaar van appartement A3 en A4

• X voorziet appartement A3 van een groter balkon

• De VvE besluit op voorstel van X dat mag worden overgegaan tot deze aanpassing

• Pollvraag: Gaat dat goed?

(10)

Aandachtspunt: het appartementsrecht zelf

Voorbeeld ontleend aan Hof Amsterdam 8 oktober 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3629) Nee, dat gaat niet goed:

• Het opsplitsen van een appartement is een fundamentele ingreep in de hoedanigheid van een appartementsrecht

• Door de vergroting van het balkon klopt de splitsingsakte en de splitsingstekening niet meer

• Dit kan alleen door wijziging van de splitsingsakte en splitsingstekening

(11)

Aandachtspunt: overdracht

Is het appartement vrij overdraagbaar?

• Pakket woning – berging – parkeerplaats moet bijeen blijven

• Aanbiedingsregeling

• Beperking kan blijken uit splitsingsakte, maar ook uit voorgaande akte tot levering

(12)

Aandachtspunt: overdracht

Voorbeeld ontleend aan Rechtbank Gelderland 4 februari 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:1620)

• A verkoopt aan B: een appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats

• Voorgaande akte bevat kettingbeding ten behoeve van de Gemeente:

• Parkeerplaats mag alleen samen met woning worden vervreemd

• De Gemeente verleent geen toestemming om af te wijken

• Pollvraag: Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?

(13)

Aandachtspunt: overdracht

Voorbeeld ontleend aan Rechtbank Gelderland 4 februari 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:1620)

Ja, er is een koopovereenkomst tot stand gekomen:

• Er is niet gebleken dat A aan B heeft meegedeeld dat toestemming van de Gemeente nodig was

• De koopovereenkomst bevat geen opschortende voorwaarde

• Gevolg:

• A is gehouden de parkeerplaats aan B te leveren

• Dat betekent verbreken van de ketting, dus boete

(14)

Aandachtspunt: bestemming/gebruik

• De splitsingsakte vermeldt de bestemming van het appartementsrecht

• Bijvoorbeeld: woning, bedrijfsruimte, berging, parkeerplaats

• Uitgangspunt: eigenaar is bevoegd om zijn appartement overeenkomstig de bestemming te gebruiken of in gebruik te geven

• Het splitsingsreglement kan afwijken:

• Verhuur beperkt?

• Seniorenappartement?

(15)

Aandachtspunt: bestemming/gebruik

Voorbeeld ontleend aan Hof Amsterdam 6 augustus 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2898)

• A is eigenaar van een appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van:

• een bovenwoning, gelegen op de tweede verdieping; en

• een berging op de zolderverdieping

• De splitsingsakte vermeldt: het privégedeelte moet worden gebruikt overeenkomstig de bestemming

• De bestemming is woning

• Pollvraag: A gebruikt de zolderverdieping

als slaapruimte; mag dat?

(16)

Aandachtspunt: bestemming/gebruik

Voorbeeld ontleend aan Hof Amsterdam 6 augustus 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2898)

Volgens Hof Amsterdam niet:

• Het gebruik van de berging als slaapruimte is als zodanig niet in strijd met de in de splitsingsakte vermelde woonbestemming

• Maar daarmee is niet alles gezegd: de in de splitsingsakte verwoorde bestemming betreft het appartement als geheel

• Er moet ook betekenis worden toegekend aan de bewoordingen waarmee de onderscheiden appartementsrechten zijn omschreven

• Conclusie: berging is een opslagruimte, geen slaapruimte

Denk in dit verband ook aan het gebruik van een voormalige bedrijfsruimte als woning!

(17)

Aandachtspunt: bestemming/gebruik

• A is eigenaar van een appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woning

• Volgens de splitsingsakte is de bestemming: woning met berging voor privédoeleinden

• Pollvraag: A wil het appartement verhuren als B&B;

mag dat?

(18)

Aandachtspunt: bestemming/gebruik

Het Hof Amsterdam concludeert dat dat in dit geval niet mag:

• De bestemming woning voor privédoeleinden is duidelijk en niet voor tweeërlei uitleg vatbaar

• De gebruikte termen veronderstellen een zekere mate van bestendigheid

• Toeristen wonen er niet, maar verblijven er slechts tijdelijk

Uitspraken wisselen en zijn met name afhankelijk van:

• de in de splitsingsakte vermelde bestemming; en

• de uitwerking van die bestemming in het splitsingsreglement

(19)

Aandachtspunt: ingebruikname/ballotage

De bestemming klopt, mag je het appartement dan gebruiken?

• Ook het in gebruik nemen an sich kan aan regels gebonden zijn:

• Annex 1 bij de modelreglementen

• Zelfstandige ballotageregeling

• Toestemming van (het bestuur van) de VvE

(20)

Aandachtspunt: huishoudelijk reglement

Wat kun je opnemen in een huishoudelijk reglement?

• Regels over het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten

• Regels van orde voor de privégedeelten, maar alleen als de splitsingsakte daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent

(21)

Aandachtspunt: huishoudelijk reglement

Voorbeeld ontleend aan Rechtbank Oost-Brabant 29 januari 2020 (ECLI:NL:RBOBR:2020:476)

• Bestemming appartementen is seniorenhuisvesting

• Volgens de splitsingsakte vindt voorafgaand aan de ondertekening van een koopovereenkomst een kennismakingsgesprek plaats

• De splitsingsakte bepaalt verder dat bij huishoudelijk reglement nadere invulling kan worden gegeven aan het doel van dit gesprek

• In het huishoudelijk reglement is opgenomen dat personen jonger dan 50 jaar geen senior zijn

• De VvE besluit tot aanpassing van het huishoudelijk reglement; de leeftijd wordt verhoogd naar 65 jaar

• Pollvraag: Kan dit?

(22)

Aandachtspunt: huishoudelijk reglement

Voorbeeld ontleend aan Rechtbank Oost-Brabant 29 januari 2020 (ECLI:NL:RBOBR:2020:476)

Nee, de in het huishoudelijk reglement opgenomen toelatingseisen moeten volgens de rechtbank voor niet-geschreven worden gehouden:

• De toelatingseisen zijn weliswaar toelaatbaar, maar moeten wel in de splitsingsakte zijn opgenomen

• Regels uit het huishoudelijk reglement mogen niet zover gaan dat de eigenaar of gebruiker het gebruik geheel wordt ontzegd om redenen die niet uit de splitsingsakte voortvloeien

Vaste rechtspraak:

Een toelatingsregeling kan – met het oog op de voor het rechtsverkeer van registergoederen vereiste publiciteit - slechts in de splitsingsakte zelf worden opgenomen

(23)

Aandachtspunt: huishoudelijk reglement

Voorbeeld ontleend aan Hof Den Bosch 9 mei 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:1722)

• Huishoudelijk reglement bepaalt dat het houden van huisdieren (honden en katten) in het privégedeelte niet is toegestaan

• A en B wonen in het complex en willen een hond adopteren

• De VvE geeft geen toestemming voor het houden van een hond

• Pollvraag: Kan de VvE het verbod met succes handhaven?

(24)

Aandachtspunt: huishoudelijk reglement

Voorbeeld ontleend aan Hof Den Bosch 9 mei 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:1722)

Nee:

een algeheel verbod op het houden van honden en katten is geen regel van orde, maar een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van een appartement

(25)

Aandachtspunt: financiën

• Is de VvE financieel gezond?

• Sinds 1 januari 2018: Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars

• Minimale jaarlijkse reservering

(26)

Aandachtspunt: financiën

Bij overdracht:

• Koper is hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen die de verkoper aan de VvE verschuldigd is geworden gedurende het afgelopen en lopende

boekjaar

• Koper is aansprakelijk voor door de VvE aangegane geldleningen

• Koper is niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave van de VvE blijkt

(27)

Wijzigen splitsingsakte

Hoe?

• Notariële akte, eventueel nieuwe splitsingstekening en inschrijving openbare registers

• Met medewerking van alle appartementseigenaars OF:

• Met medewerking van het bestuur, indien het VvE-besluit is genomen in een vergadering waar 80% voor stemt

• (tenzij de splitsingsakte een grotere meerderheid voorschrijft)

(28)

Wijzigen splitsingsakte

Voorbeeld ontleend aan Hof Den Bosch 23 juli 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:2376)

• A is eigenaar van een woonappartement

• Tijdens de vergadering van de VvE is aan A een exclusief gebruiksrecht toegekend voor gebruik van een gedeelte van het gemeenschappelijke dak

• Het besluit is genomen met een gewone meerderheid van stemmen

• Pollvraag: Is dit VvE-besluit vernietigbaar?

(29)

Wijzigen splitsingsakte

Voorbeeld ontleend aan Hof Den Bosch 23 juli 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:2376)

Ja, zegt Hof Den Bosch, want:

• Door de in de overeenkomst met A gemaakte afspraken, waaronder onbepaalde tijd, en de mogelijkheid van overdraagbaarheid aan een

nieuwe koper is sprake van een exclusief gebruiksrecht met een permanent karakter

• Volgens de heersende leer vereist het toekennen van een exclusief gebruiksrecht wijziging van de splitsingsakte

• Besluit is nietig, want niet genomen met de voorgeschreven meerderheid van stemmen

(30)

Energiebesparing: oplaadpunten

• Oplaadpunt op gemeenschappelijk gedeelte

• Oplaadpunt op privégedeelte

• Artikel 28.3 Modelreglement 2017: Aanbrengen binnen privégedeelte is toegestaan zonder toestemming VvE, mits voldaan aan voorwaarden

• Eventueel via “VvE Energiebespaarlening”

(31)

Energiebesparing: zonnepanelen

• Zonnepanelen op gemeenschappelijk dak mogelijk?

• Artikel 24.3 Modelreglement 2017: mag slechts met

toestemming VvE of volgens regels huishoudelijk reglement

• Gezamenlijke zonnepanelen

• “Eigen” zonnepanelen

• Eventueel via onderdeel van

“VvE Energiebespaarlening”

(32)

Energiebesparing: zonnepanelen

Voorbeeld ontleend aan Rechtbank Gelderland 15 april 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:2276)

• Volgens artikel 13 lid 1 van het betreffende splitsingsreglement is iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de VvE verboden

• Eind 2015 heeft A 12 zonnepanelen op het gemeenschappelijke dak van het complex gelegd

• Op 12 december 2019 sommeert het bestuur van de VvE A om de zonnepanelen te verwijderen

• Pollvraag: Kan de VvE dit van A eisen?

(33)

Energiebesparing: zonnepanelen

Voorbeeld ontleend aan Rechtbank Gelderland 15 april 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:2276)

De rechtbank twijfelt:

• Splitsingsreglement bevat geen bepaling specifiek over zonnepanelen

• Het is niet duidelijk of zonnepanelen onder artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement vallen

Maar oordeelt dat de zonnepanelen mogen blijven:

• De zonnepanelen zijn tot de brief van 12 december 2019 geen bron van discussie geweest

• Uit niets is gebleken dat A er rekening mee moest houden dat (nadere) toestemming nog vereist was en nog minder dat die hem zoveel jaren achteraf nog zou worden onthouden

Conclusie: op tijd actie ondernemen!

(34)

Toekomst: nieuwe wetgeving?

• Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland

• Vervolg Boek 5 BW van de toekomst

• Ontwerpwetsvoorstellen ter verbetering appartementsrecht

• Aanzet voor discussie: besluiten tot (groot)onderhoud, energiebesparing (laadpalen en zonnepanelen), mobiliteit, Wmo-voorzieningen en

financiering daarvan

(35)

Even sparren?

Neem contact met ons op!

Wiebe Dijkstra

w.dijkstra@hekkelman.nl

Meike van den Heuvel

m.van.den.heuvel@hekkelman.nl 024 - 382 84 86