MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING

(1)

218 22/10/2009 MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING

A. VOORWERP VAN DE AANVRAAG

Aanvraag tot verkavelen van een perceel grond in 5 loten (4 bouwloten + 1 lot achterliggende grond) B. ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED

Gewestplan: woongebied.

- BPA: geen

- Ruimtelijk uitvoeringsplan:

C. OVEREENSTEMMING EN VERENIGBAARHEID VAN DE AANVRAAG MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT Het gewestplan is van toepassing. De aanvraag is in overeenstemming niet het stedenbouwkundig voorschrift:

woongebied. Lot 5 wordt voorbestemd aan wedr. Monten-Vanoch, eigenaar van percelen 50 d en 67 a; aldus kan deze persoon rechtstreeks vanaf zijn eigendom deze percelen bereiken.

D. BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED

De verkaveling is een verdere verdichting van het gehucht Overpelt Fabriek en situeert zich bijgevolg in de onmiddellijke buurt van het bedrijventerrein Nolirnpark. Het ligt afgelegen van alle gemeentelijke voorzieningen zoals school, parochiezaal, kerkhof, kerk, gemeentehuis. Dit gedeelte van Overpelt heeft een woonfunctie, met matige aanwezigheid van middenstand, heeft een normale dichtheid en ligt ingebed tussen het bedrijventerrein, natuurgebieden en de Noord-Zuidverbinding.

E. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED

Het terrein zelf is onbebouwd en bevat een enkele hoogstammige loofboom, die tevens op het plan afgebeeld staat. Het peil van het bouwlot, ter hoogte van de voorgestelde bouwlijn, ligt ca 0.10m lager dan de as van de voorliggende weg.

F. VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT

(Dit omvat aspecten zoals het duurzaam en efficiënt grondgebruik (rekening houdend met archeologisch patrimonium, bodemgesteldheid, oriëntatie, zichtassen enz.), de gekozen dichtheid, indeling en gebouwentypologie en de invloed van de geplande verkaveling op de omgeving op ruimtelijk, architectonisch en landschappelijk vlak en wat de mobiliteit betreft.)

De verkaveling is een verdere verdichting van de open ruimte fangs de Leukenstreat; de gecreeerde loten zijn bestemd voor verkoop. De voorgevellijnen van de bestaande bebouwing langs deze straat wordt doorgetrokken.

De toegepaste architectuur zal een voortzetting zijn van die van de omliggende bestaande woningen. De materiaalkeuze moet in harmonie zijn van de bestaande toestand. Deze materialen zullen duurzaam en esthetisch verantwoord opgevat moeten worden. De hoofdfunctie zal wonen zijn!

ORIËNTATIE

De inplanting van de woningen is traditioneel met voorgevel op 5.00m van de rooilijn en de vrijstaande zijgevels op minimaal op 3.00 m van de zijdelingse perceelsgrenzen. De orientatie is ideaal daar de tuinzone naar het zuiden gericht is.

FUNCTIES

Binnen de verkaveling geeft het wonen de hoofdtoon aan. Dat betekent dat op elke kavel één residentiële woning wordt opgericht. Woningsplitsing is niet toegelaten evenals nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf.

GEKOZEN WONINGTYPOLOGIE

Enkel halfopen bebouwing, zoals aangegeven op het verkavelingsplan, wordt toegelaten.

(2)

SCHAKELING VAN DE WONINGEN

De voorzien halfopen bebouwingen van hoofdgebouwen gebeuren op de loten 1 en 2 en de loten 3 en 4.

GRAAD VAN PRIVACY

Er dienen voldoende maatregelen genomen te worden om inkijk tussen de woningen op beide bouwloten tot een minimum te beperken en al zo de privacy ervan zo ruim mogelijk te maken.

De mandelige muur (tussen 1 en 2 en tussen 3 en 4) mogen verlengd worden tot op een diepte van 6m. achter de aangegeven achtergevellijn op het gelijkvloers en met een maximum hoogte van 2 meter. Dit kan enkel met wederzijds akkoord van de twee eigenaars.

RELATIE MET OPENBAAR DOMEIN

Goede ontsluiting van beide loten.

INRICHTING VAN OPENBAAR DOMEIN

Niet van toepassing!

PARKEERVOORZIENINGEN

Niet van toepassing, parkeren dient te gebeuren op de loten zelf!

NIVEAUVERSCHILLEN

Ter hoogte van de bouwlijn, ligt het perceel ca 0.10m. lager dan het peil van de voorliggende weg.

GROENVOORZIENINGEN

VERKEERSAFWIKKELING

DICHTHEID

Totale oppervlakte = 0.27 ha

4 kavels in de verkaveling -3 ca. 15 woningen / ha

G. TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING

De verkaveling is een verdere invulling van een te verdichten gebied. Volgens het gewestplan is de achterliggende grond landbouwgrond en kan bijgevolg niet verder verdicht worden.

3/8 22/10/2009

(3)

-2

,

DiensttlÓo cl vri De sec~~ taris tir.

*ne

Plan ga ,fcrcTE'

van DE;;.' 0 7. fNftIVRAAG`'s ¢ 1'/OOI4 Provincie LI

Gemeente O

S. R..i ^.~

-it::: LT

`.lesluit

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN VERKAVELINGSVERGUNNING

BI EN

amens het schel college

1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING

1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN)

~~~ kwak

1111116=111

1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUWEN)

Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift

Er zijn meer dan voldoende voorzieningen Enkel eengezinswoningen, met inbegrip van rgwoningen in de onmiddellijke omgeving. worden toegelaten.

Verkeersgenererende activiteiten zijn hier ongewenst, en de percelen zijn te klein om meergezinswoningen mogelijk te maken.

Daarom wordt geopteerd N/001-

eengezinswoningen. Voorzieningen voor een inwonende hulpbehoevenden zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de woning. Voor de definitie van zorgwoningen wordt verwezen naar de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN)

Woningsplitsing is niet toegelaten, evenals Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals nevenbestemmingen vreemd aan de kantoorfunctie, vrij beroep, handel, horeca, dienstverlening en woonfunctie zelf. ambacht zijn toegelaten, mits aan alle van de volgende

vereisten voldaan is:

Slechts een beperkt gedeelte van de

woning kan ingericht worden als 1 de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie;

nevenbestemming. Het accent van de 2. de complementaire functie beslaat een geringere verkaveling ligt immers op 'wonen'. oppervlakte dan de woonfunctie met een totale maximale

vloeroppervlakte van 60 vierkante meter.

1.2. BESTEMMING BIJGEBOUWEN)

. Onder bijgebouwen wordt verstaan `losstaande bijgebouwen'

en 'aangebouwde bijgebouwen' in de zijtuinstrook.

Bestemming: tuinberging, autostalplaats

Totale maximale vloeroppervlakte van 40 vierkante meter.

4/8 22/10/2009

(4)

1.3. BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE

Toelichting Stedenbouwkundi voorschrift Binnen de verkaveling wordt bewust

geopteerd voor een dieptewerking ten voordele van de privacy. Immers, door de zijdelingse grenzen tussen de kavels hard te definiëren, door de kavels smal te maken en door voldoende diepe tuinen mogelijk te maken, kan elke woning optimaal geënt worden op haar tuin zonder dat de privacy in het gedrang komt. Er worden enkel tuinen toegestaan om het residentiële karakter van de verkaveling te waarborgen.

Private tuinen niet streekeigen beplanting.

2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN

2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW(EN) 2.1.A. TYPOLOGIE

Omwille van het straatbeeld en de dichtheid in de onmiddellijke buurt is het aangewezen om te opteren voor halfopen bebouwing.

Halfopen bebouwing zoals verkavelingsplan.

weergegeven op het

2.1.B. INPLANTING

Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift Van deze maat mag afgeweken worden;

zolang de te bouwen constructie opgetrokken wordt binnen het op plan aangegeven bouwvak.

Op het verkavelingsplan wordt de zone voor het hoofdgebouw voorgesteld:

- voorgevelbouwlijn op 6m uit de rooilijn

- diepte op het gelijkvloers: minimum 8m — maximum 14m - diepte op de verdieping: minimum 8m — maximum 12m 2.1.C. BOUWVOLUME

Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift Doordat het hoofdvolume vast is voor elke Bouwdiepte:

kavel (verplicht te bouwen volume) en - diepte op het gelijkvloers: minimum 8m -- maximum 14m doordat het hoofdvolume duidelijk hoger is - diepte op de verdieping: minimum 8m -- maximum 12m dan de bijgebouwen ontstaat een ritmiek Bouwhoogte:

van variaties op een zelfde thema. - verplicht 2 bouwlagen onder de kroonlijst vanaf de voorgevel over een minimale bouwdiepte van 8m

- kroonlijsthoogte verplicht 6.5m voor de zone met 2 bouwlagen en van het gelijkvloers maximaal 3.5 m, dit begrepen tussen kroonlijst en maaiveld (dat maximaal 30cm boven wegpeil mag liggen).

Dakvorm: verplicht plat dak

5/8 22/10/20 9

(5)

618

-5

~,-

^~~/

22/10/2009 2.2.A. INPLANTING

. In de achtertuinzone:

- op te richten op minimaal 2m van de perceelsgrenzen of bij plaatsing op of tegen de perceelsgrens is het schriftelijk akkoord van de aanpalende eigenaar(s) vereist

in de zijtuinstrook

- aangebouwd tegen de zijgevel van het hoofdgebouw - voorgevelbouwlijn bijgebouw op minimaal 8m uit de rooilijn - achtergevelbouwlijn bijgebouw op maximaal 14m uit de

rooilijn

De bijgebouwen van loten 2 en 3 moeten verplicht worden gekoppeld.

2.2.B. BOUWVOLUME

De hoogte van de bijgebouwen wordt beperkt tot maximaal 3.5, dit begrepen tussen kroonlijst en maaiveld (dat max 30cm boven het wegpeil mag liggen).

Dakvorm: verplicht plat dak

2.2.C. VERSCHIJNINGSVORM

Dit hoeft geen toelichting. De bijgebouwen moeten één architecturaal geheel vormen met het hoofdvolume. Anders als bij het hoofdvolume, kunnen hier kleur- en materiaalaccenten gebruikt worden.

Bijgebouwen in de zijtuinstrook dienen te worden opgevat als een open structuur, zodat doorzichten mogelijk zijn.

2.3. VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN 2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM

Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift Er wordt in het concept erg veel belang GEVELMATERIALEN

gehecht aan het kader waarbinnen de De gevelmaterialen van het hoofdvolume bestaan woningen tot stand kunnen komen. Dat hoofdzakelijk uit een handvorm geveisteen met een donkere betekent dat initiatief tot het creëren van

architectuur de drijfveer zal zijn om deze verkaveling tot een kwalitatieve

zwart-bruine kleur.

Architectuur:

woonomgeving te laten worden.

Het concept van de verkaveling is dusdanig De architectuur van alle gebouwen dient modern en dat binnen een minimum aan grenzen een hedendaags te zijn met een strakke vormgeving. Neo-stijlen maximum aan architecturale vrijheid wordt (pastoriestiji enz.) en rustieke bebouwingswijzen (fermette voorzien. Het residentieel karakter van de

verkaveling zal hoe dan ook door materiaalgebruik onderstreept worden.

enz.) zijn niet toegelaten.

2.2. VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW(EN)

(6)

De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden.

Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen.

Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit het verkavelingsconcept en niet moeten vastgelegd warden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen.

Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg.

Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 30 m2) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.

3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE

3.1. RELIEFWIJZIGINGEN

Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift Het gaat om een zeer vlak terrein, waar

reliëfwijzigingen niet wenselijk zijn.

Reliëfwijzigingen worden niet toegestaan.

_Inritten onder het peil van de voorliggende weg zijn verboden,

3.2. VERHARDINGEN

Het is de bedoeling het groene karakter van Verhardingen in de bouwvrije zones moeten beperkt blijven tot de verkaveling te bewaren. Gezien de de noodzakelijke verhardingen voor inritten, tuinpaden en beperkte perceelsoppervlakte is dit enkel

mogelijk door alle verhardingen buiten de bouwzones te verbieden. De bouwvrije strook van 2 meter naast de blinde gevel van de buur, evenals de volledige achtertuin dient met groen aangelegd te worden.

terrassen.

3.3. INRICHTINGSELEMENTEN

Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift Het groene karakter

gevrijwaard te worden.

dient optimaal Vrijstaande bijgebouwen zijn toegestaan, zie 2.2.

Voorschriften voor bijgebouwen.

3.4. AFSLUITINGEN

Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift Gezien de beperkte oppervlakte van de Aard en afmetingen

tuintjes zijn voldoende hoge afsluitingen In de voortuinzone:

nodig om voldoende privacy te garanderen. - rooilijn: geen afsluitingen toegestaan

Inkijk langs de achterzijde is er niet omwille - zijdelingse perceelscheidingen: afsluitingen, maximale van het bufferzonegebied. hoogte 1 meter.

In de achtertuinzone:

- achterste perceelgrens: afsluitingen maximale hoogte 2 meter

- zijdelingse perceelscheidingen: afsluitingen maximale hoogte 2 meter.

- zijdelingse perceelscheidingen: mits akkoord van de aanpalende eigenaar, kan de blinde gevel op de

perceelsgrens over een lengte van 5m en een hoogte van

7/8 22110/2009

~ ~

(7)

Ga"o/r I(? ~~

r

~7~cSj h~y0%~

ry~,~,

~(r~a~

j ~~~d~; •~, 8

^~

~~~

~:~~. ~

~

yak 4. o",;:

~

.~~~.~

~~n

^ge

n

~~~ecteiar ~ ~ ~gen. ~

~,

~

s

--, -

~` }~

,, oc.'_r

22/10/2009

$/8

2m doorgetrokken warden als scheidingsmuur tussen de twee achtertuinzones.

Zowel in de voortuin- als de achtertuinzone zijn afsluitingen enkel toegelaten als zij zijn uitgevoerd met groenaanplantingen.

(hagen, draad met klimop en dergelijke). Draadafsluitingen zonder begroeiing, hout of andere materialen zijn niet toegelaten. Met uitzondering van het doortrekken van de blinde gevel als scheidingsmuur op de zijdelingse perceelsgrens met een maximale lengte van 5m en een hoogte van 2m.

"NE VARIETIJR" GETEKEND FNi_IiVï)I.

GEHECHT TE BLIJVEN AAN EEN AKTE VERLEDEN VOOR GEASSOCIEERD NOTARIS MET STANDPLAATS TE NEERPED

OP ‘S / t.. / oviA