directie Ruimte & Mobiliteit
dienst Omgevingsvergunningen (R)
Besluit van de Deputatie
kenmerk 20/b.13-497 - OMV-referentie 2019138920 betreft OVberoep - Eeklo - Floreal-Germinal vzw
het regulariseren van bouwwerken in strijd met de vergunde bouwplannen
bevoegde gedeputeerde Leentje Grillaert 1. Feitelijke en juridische gronden
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, zoals vastgesteld bij Besluit van 15 mei 2009 van de Vlaamse Regering houdende coördinatie van de decreetgeving op de ruimtelijke ordening, hierna VCRO;
Gelet op het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, hierna OMVD, en het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het OMVD, hierna OMVB;
De heer Klaas Van de Sompel, architect, heeft namens Floreal-Germinal vzw, met als contactadres Hoogstraat 26-28 te 1000 Brussel, per beveiligde zending van 11 december 2019 een aanvraag voor een omgevingsvergunning
ingediend.
Deze aanvraag heeft als omgevingsvergunning-referentie: 2019138920.
De aanvraag heeft betrekking op een terrein gelegen te Eeklo, Kerkstraat 45, kadastraal gekend 2° afdeling, sectie E, nr. 545g;
Het betreft een aanvraag voor een omgevingsvergunning met volgende stedenbouwkundige handelingen: het regulariseren van bouwwerken in strijd met de vergunde bouwplannen.
De aanvraag omvat geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten, vegetatiewijziging of kleinhandelsactiviteit.
De aanvraag werd in eerste aanleg behandeld volgens de vereenvoudigde procedure.
Het college van burgemeester en schepenen heeft in zitting van 25 februari 2020 de omgevingsvergunning gedeeltelijk verleend onder voorwaarden.
Tegen deze beslissing werd per beveiligde zending van maandag 30 maart 2020 beroep ingesteld door advocaat Stijn Butenaerts namens de aanvrager.
De gemachtigde provinciale ambtenaar heeft dit beroep op 23 april 2020 ontvankelijk en volledig verklaard.
vergadering van
25 juni 2020 aanwezig
Detollenaere Didier,
wnd. gouverneur-voorzitter
Moens Kurt Grillaert Leentje Gillis Riet
Charlier Anna Maria
leden
De Smet Albert,
provinciegriffier
dossiernummer:
2002310 zittingnummer:
87 termijn:
26 juni 2020
Gelet op het eensluidend verslag van de provinciaal omgevingsambtenaar van 5 juni 2020;
Dat alle partijen het verslag van de provinciaal omgevingsambtenaar toegestuurd kregen, met de mogelijkheid om een schriftelijke repliek te bezorgen, en om telefonisch, in conferentiegesprek, gehoord te worden.
Er werd een repliek ontvangen, en geen verzoek om telefonisch gehoord te worden. Deze repliek wordt aan het slot besproken.
1.1 Stedenbouwkundige basisgegevens
- De bouwplaats is volgens de planologische voorzieningen van het bij koninklijk besluit van 24 maart 1978 vastgesteld gewestplan Eeklo - Aalter, gelegen in een woongebied.
Het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen - het inrichtingsbesluit - bepaalt in artikel 5.1.0. dat: "De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.".
- De aanvraag is niet gelegen binnen het bestemmingsgebied van een bijzonder plan van aanleg, noch binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
- De bouwplaats is gesitueerd binnen de grenzen van het PRUP "Afbakening kleinstedelijk gebied Eeklo” zoals vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 september 2009, maar in dit uitvoeringsplan werd geen specifieke bestemming toegekend aan het perceel, zodat de bestemming volgens het gewestplan van kracht blijft.
- De bouwplaats is gesitueerd binnen de grenzen van het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan “Windlandschap Eeklo - Maldegem”, zoals vastgesteld door de Vlaamse Regering op 29 april 2015.
Volgens het verordend grafisch plan is de bouwplaats gelegen in een overdruk uitsluitingszone voor windturbines.
Dit uitvoeringsplan betreft een overdruk plan dat als doel heeft het
windpotentieel van de zone Eeklo-Maldegem in te vullen. Het uitvoeringsplan wijzigt geen bestemming en omvat enkel inrichtingsprincipes voor de oprichting van grote en middelgrote windturbines.
Voorliggende aanvraag heeft hier geen betrekking op.
1.2 Andere relevante gegevens betreffende de ruimtelijke context
- Het terrein is niet gelegen op minder dan 30 m van het domein van autosnelwegen, hoofdwegen of primaire wegen categorie I volgens het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen of langs gewest- of provinciewegen.
- Het terrein is niet gelegen langs of dichtbij een bestaande of geplande bevaarbare waterloop of een geklasseerde waterloop van 1°, 2° of 3° categorie.
- De aanvraag heeft geen verband met landbouw en maakt geen toepassing van artikels 4.4.3 tot en met 4.4.9, artikel 4.4.23 en artikel 4.4.26 § 2 van de VCRO.
- De aanvraag heeft geen betrekking op enig erfgoed, valt buiten een archeologische zone en komt niet voor op de kaart met archeologische waarden.
- Het terrein ligt niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied, een speciale beschermingszone, of in een park of een bos.
1.3 Adviezen eerste aanleg
- 4 februari 2020 hulpverleningszone Meetjesland: voorwaardelijk gunstig 1.4 Beschrijving van de omgeving, historiek en de aanvraag
Uit het ingestelde onderzoek blijkt dat het eigendom gelegen is in het centrum van Eeklo in de onmiddellijke omgeving van de Markt, het stadhuis en de neogotische Sint-Vincentiuskerk. Rond de kerk en marktplein heeft zich een gesloten straatbeeld ontwikkeld waarbij verschillende functies complementair naast elkaar bestaan, namelijk wonen, diensten, handel en horeca. Verder weg van het centrum langs de invalswegen naar de markt evolueert het straatbeeld eerder naar een woonfunctie met zowel ééngezinswoningen als
meergezinswoningen, in beperkte mate zijn nog andere functies aanwezig.
Het eigendom is gelegen langs dergelijke invalsweg, meer bepaald langs de noordwestzijde van de Kerkstraat, zijnde een voldoende uitgeruste lokale gemeenteweg met een smal profiel en parkeervoorzieningen langs één zijde.
Het eigendom maakt er deel uit van de gesloten gebouwencluster die zich gevormd heeft tussen de wegen Teirlinckstraat en Kerkplein, zijnde 2 zijstraten van de Kerkstraat. Het overheersende straatgabariet binnen deze cluster bestaat uit 2 à 3 volwaardige bouwlagen onder hellende bedaking en omvat zowel één- als meergezinswoningen en in beperkte mate andere functies zoals diensten en handel.
De bouwplaats omvat het kadastrale perceel nr. 545 g en is ongeveer 875 m² groot. Het betreft een samengesteld perceel met een relatief smal
straatgedeelte van 11,48 m breed en op een diepte van ongeveer 28 m een achterliggend deel dat verbreedt achter de links en rechts belendende straatkavels. Langs de linkerzijde wordt aangesloten op een handelswoning met bakkerij, opgetrokken binnen een straatgabariet van 2 bouwlagen onder zadeldak en verschillende annexen onder platte bedaking en één of twee bouwlagen hoog. Rechts wordt aangesloten op een residentiële woning, bestaande uit een straatgabariet van twee volwaardige bouwlagen onder zadeldak. Langs de achterzijde geeft het eigendom uit op de gesloten bebouwing langs de achterliggende Prinsenhofstraat. De afstand tussen Kerkstraat en Prinsenhofstraat bedraagt ter hoogte van de bouwplaats ongeveer 95 m.
Het eigendom is langs de straatzijde bebouwd met een gelijkvloerse
kantoorruimte en bovenliggende appartementen. Achterliggend is het eigendom bebouwd met een zaal en autobergplaatsen.
De hoofdbouw omvat 4 bouwlagen. Het straatgabariet bestaat hierbij uit 2 volwaardige bouwlagen en 2 bouwlagen onder mansardedak en diverse dakuitbouwen. Langs de achterzijde omvat het gebouw een gabariet van 4 volwaardige bouwlagen onder platte bedaking.
In zitting van 3 juni 2008 werd door de stad Eeklo een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het afbreken van het bestaande burelencomplex en bond moyson, het verbouwen van de zaal-uitbating, en het nieuwbouwen van de burelen en een appartementsgebouw (5) en 7 autobergplaatsen.
Volgens de goedgekeurde bouwplannen werd hierbij voorzien in het behoud van de straatgevel van het bestaande gebouw dat was opgenomen in de inventaris van het Bouwkundig Erfgoed.
Tijdens de bouwwerken in uitvoering van voormelde vergunning, is de stabiliteit van de voorgevel in het gedrang gekomen en werd deze gesloopt en opnieuw gereconstrueerd.
In zitting van 16 maart 2010 werd door de stad Eeklo een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het slopen en reconstrueren van de voorgevel van vergunde burelen met appartementen (regularisatie).
Voorliggende aanvraag betreft het regulariseren van een verschillende bouwwerken die in strijd met de op 3 juni 2008 en 16 maart 2010 vergunde bouwplannen werden uitgevoerd.
De gewijzigde uitvoering kan als volgt worden opgelijst:
- op de eerste verdieping werden de twee vergunde wooneenheden samengevoegd naar één appartement
- aan de achtergevel werden op alle verdiepingen de terrassen anders uitgevoerd dan vergund en werden de raamopeningen gewijzigd;
- aan de achterzijde van de hoofdbouw is in de vergunde toestand nog een deel hellend dak voorzien hetwelk werd vervangen door een plat dak;
- de trap en de lift werden gespiegeld waardoor de volledige binnen indeling op de verdiepingen gewijzigd werd;
- een klein deel van de achterbouw werd hoger uitgevoerd dan vergund (gelijkvloers);
- er werd een uitbreiding van de voorziene overkapping van de doorrit gerealiseerd waardoor thans de volledige doorrit werd overkapt
dewelke werd afgewerkt met een houten lattenwerk (evenals delen van de muur van de overdekte gang);
- het vrijstaand sanitair blok werd anders uitgevoerd dan vergund;
- de voorgevel werd vereenvoudigd uitgevoerd: het schrijnwerk op niveau 1 werd uitgevoerd zonder bakstenen tussenschotten, de versierde kroonlijsten werden vervangen door een standaardafwerking en de voorgevel is uitgevoerd in rode boerensteen in plaats van de vergunde licht geel geschilderde baksteen
- de kelderverdieping werd niet uitgevoerd.
1.5 Openbaar onderzoek
De aanvraag valt binnen het toepassingsgebied van de vereenvoudigde
procedure, bijgevolg dient geen openbaar onderzoek te worden georganiseerd.
1.6 Raadpleging aanpalende eigenaar
De aanpalende eigenaar werd aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom.
Er werden geen standpunten ingediend.
1.7 Motivering beslissing college van burgemeester en schepenen
"...
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Vooreerst dient gesteld dat regularisatieaanvragen moeten behandeld worden als elke andere aanvraag. De vergunningverlenende overheid moet er zich voor hoeden niet te zwichten voor het gewicht van het voldongen feit. Er moet worden uitgegaan van de toestand zoals deze was voor de uitvoering van de wederrechtelijk uitgevoerde werken en de aanvraag moet worden
beoordeeld op dezelfde wijze als elke andere aanvraag in functie van de goede ruimtelijke aanleg van de plaats zoals die thans wenselijk is.
Naast het juridisch aspect dient elke aanvraag tot omgevingsvergunning beoordeeld in functie van de goede ruimtelijke ordening.
Voor het betrokken terrein gelden geen specifieke stedenbouwkundige voorschriften opgelegd door een bijzonder plan van aanleg of een verkaveling zodat bij de beoordeling van onderhavige aanvraag naar de inpasbaarheid en verenigbaarheid met het woongebied geen concrete normen of verplichtingen kunnen worden gehanteerd.
Bijgevolg zijn de specifieke kenmerken en karakteristieken van de omgeving van het betrokken terrein doorslaggevend. Elke aanvraag tot omgevingsvergunning dient hierbij beoordeeld in functie van een verantwoorde stedenbouwkundige uitbouw van het betrokken gebied en in de context van het omliggende bebouwingsbeeld in toepassing van artikels 1.1.4. en 4.3.1. van de VCRO.
Volgens de vaste rechtspraak van de Raad van State moet de overheid bij de beoordeling van de goede plaatselijke ordening in de eerste plaats in concreto nagaan of de aanvraag
verenigbaar is met de ordening van de onmiddellijke omgeving (R.v.St., Bormans, nr. 160.445, 22 juni 2006). Een aanvraag mag niet enkel beoordeeld worden in functie van het gevraagde bouwproject alleen, maar de beslissing moet rekening houden met de vergunde gebouwen uit de onmiddellijke omgeving (R.v.St., Vanassche, nr. 178.805, 22 januari 2008).
Een goed beleid van ruimtelijke ordening moet er in eerste instantie op gericht zijn om de doelstellingen zoals deze in de gewestplannen zijn vastgelegd te realiseren. Concreet betekent dit dat de ingediende projecten minstens een bestendiging van de huidige ruimtelijke kwaliteiten moeten nastreven, en bij voorkeur zelfs een verbetering ervan moeten inhouden. De aanvraag betreft het regulariseren van een aantal bouwwerken die in strijd met de op 3 juni 2008 en 16 maart 2010 vergunde bouwplannen werden uitgevoerd.
Er dient hierbij bemerkt dat het oorspronkelijk concept tot behoud van de bestaande voorgevel van het voormalige pand Volkshuis Germinal dat opgenomen was op de lijst van bouwkundig erfgoed en van daar uit vertrekkend een 15 m diep bouwvolume over vier bouwlagen, verlaten werd door de bestaande gevel destijds vooralsnog volledig af te breken en een volledige nieuwbouw te realiseren. Uitgaand van het reeds vergunde volume werd namelijk een volledig nieuwbouwproject voorzien dat echter onder de huidige bepalingen van het voormelde beeldkwaliteitsplan als nieuwbouwvolume niet vergunningsvatbaar zou zijn omdat dit niet beantwoordt aan de harmonieregel. Deze omvat een toetsing van het project aan het bestaande referentiebeeld van de straat dat gevormd wordt door de buitenkant van de gebouwde omgeving.
De harmonie met de omgeving en het referentiebeeld beginnen met voldoende kennis van de ruimtelijke kenmerken van de omgeving. Het bestaande gebouw past zich zeer duidelijk niet in binnen het bestaande en gewenste gabarit van de straat en kan dus ook niet als precedent dienen voor latere projecten. Bovendien wordt nu vastgesteld dat het nieuwbouwproject nog verder werd uitgebreid ten opzicht van de vergunde situatie door aan de achterzijde te werken met volwaardige vier volwaardige bouwlagen over de volledige breedte van het perceel en afgewerkt met plat dak in plaats van de vergunde drie bouwlagen + hellend dakvlak met een dakuitbouw.
Dergelijke bouwvolumes zijn niet in overeenstemming met het beeldkwaliteitsplan en hebben een ongewenste precedentswaarde voor andere projecten in de omgeving.
Bovendien wordt vastgesteld dat de parking achteraan volledig in beton werd uitgevoerd in plaats van de oorspronkelijk vergunde grastegels (zowel de parkeerplaatsen zelf als de
circulatieruimte). Dit is niet aanvaardbaar omdat het niet beantwoordt aan de bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. De regularisatie van deze betonverharding maakt geen deel uit van de huidige aanvraag, doch werd wel opgemerkt bij de vergelijking van de vergunde plannen van 3 juni 2008 en de werkelijk uitvoering aangeduid op het bijgeleverde inplantingsplan en de fotoreeks van de bestaande toestand. Hiervoor zal een handhavingsdossier opgestart worden.
Tenslotte wordt nog gesteld dat de bestaande voorgevel in een niet geverfde rode boerensteen werd uitgevoerd terwijl op de vergunde plannen voorzien was dat deze zou geschilderd worden.
Omdat deze steensoort heel specifiek een te schilderen steensoort betreft die in de bestaande toestand visueel een niet afgewerkt straatbeeld geeft en bovendien al cementsluier vertoont, moet deze verplicht geschilderd worden in een kleur die voorafgaand ter goedkeuring aan de dienst Omgeving moet voorgelegd worden.
Algemene conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is (of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden) met de wettelijke bepalingen, alsook met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. Het wijzigen van vergunde grastegels naar betonverharding én de regularisatie van het afwerken van de bovenste bouwlaag met een volledig plat dak worden uit de vergunning gesloten. ..."
1.8 Argumentatie appellant, hier de aanvrager
In eerste instantie wordt de ontvankelijkheid en het belang van verzoekster toegelicht.
Vervolgens wordt het voorwerp van de vergunningsaanvraag beschreven en wordt de bestreden beslissing hernomen.
Inhoudelijk wordt opgemerkt dat de aanvraag voldoet aan alle juridische voorschriften.
Verder wordt vermeld dat de bestreden beslissing niet aantoont in welke zin en om welke specifieke redenen de thans bestaande toestand niet in
overeenstemming zou zijn met de harmonieregel / beeldkwaliteitsplan en hierdoor een precedent zou kunnen vormen voor de toekomstige ontwikkeling.
Appellant is tevens van mening dat er niet kan betwist worden dat er ook in de reeds vergunde toestand er duidelijk sprake was van vier volwaardige
bouwlagen met het enige verschil dat in de thans bestaande toestand de bovenste bouwlaag werd afgewerkt met een plat dak in plaats van een hellend dakvlak met een dakuitbouw. In het kader van de algemene
stedenbouwkundige tendens om kwalitatief en geconcentreerd stedelijk te wonen werd er geopteerd om de vergunde vierde bouwlaag over de volledige perceelbreedte op dezelfde hoogte te bouwen. Dit is volledig aanvaardbaar om effectief tot een kwalitatief wonen te komen. Onder de schuine dakvlakken was er immers te weinig nuttige ruimte om de bewoonbare oppervlakte maximaal te kunnen gebruiken en vermits het hier ook al geen grote appartementen
betreffen, was voormelde ingreep een absolute noodzaak om de vereiste woonkwaliteit te kunnen verzekeren. De stedenbouwkundige impact ten opzichte van de omliggende bebouwing is hierbij totaal verwaarloosbaar.
Verder stelt verzoekster vast dat hij niet de enige is in de straat die beschikt over een plat dak. Er dient nochtans vastgesteld dat er in de Kerkstraat verschillende - quasi alle - panden zijn die over een plat dak beschikken.
Tevens dient vastgesteld dat in de onmiddellijke omgeving nog heel wat andere gebouwen aanwezig zijn die over een gelijkaardige rode voorgevel beschikken. De thans aanwezige donkerrode kleur van het gebouw is derhalve volledig harmonieus met de omgeving. Hoewel verzoekster zich niet
uitdrukkelijk verzet tegen het naleven van de door het CBS opgelegde
voorwaarde om de voorgevel te schilderen in een kleur die voorafgaandelijk ter goedkeuring aan de Stad Eeklo dient te worden voorgelegd, kan aldus tevens de noodzakelijkheid van deze voorwaarde in vraag worden gesteld.
ook wat betreft het aspect verharding / hemelwater dient wederom te worden vastgesteld dat de beslissing haar beweringen niet in het minste aannemelijk maakt en daarbij eveneens duidelijk tekortschiet in de formele en materiële motiveringsverplichting. Verzoekster merkt hierbij verder op dat het aspect van de betonverharding op de parkeerplaatsen en de circulatieruimte geen
voorwerp uitmaakte van onderhavige regularisatieaanvraag en dit aspect thans het voorwerp uitmaakt van een handhavingsdossier.
1.9 Adviezen in beroepsfase
1.9.1 Advies college van burgemeester en schepenen
Er werd op 27 april 2020 opnieuw advies gevraagd aan het college van burgemeester en schepenen.
Het college van burgemeester en schepenen van de stad Eeklo heeft in zitting van 5 mei 2020 beslist om bij haar standpunt te blijven zoals geformuleerd in de bestreden beslissing.
2. Motivering
2.1 De watertoets - hemelwaterverordening
Overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 gecoördineerd op 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid dient de aanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het terrein ligt volgens de watertoetskaarten niet in een recent overstroomd gebied of in (mogelijk) overstromingsgevoelig gebied en er worden geen waterproblemen vermeld.
Het ontwerp wijzigt de bebouwde oppervlakte nauwelijks, bijgevolg is er geen schadelijk effect voor de plaatselijke waterhuishouding te verwachten en worden de doelstellingen van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid niet geschaad.
Om dezelfde reden is de aanvraag vrijgesteld van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke
stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-
voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, hierna hemelwaterverordening.
Volgens de rioleringsdatabank is de Kerkstraat gelegen in centraal gebied en voorzien van een gemengde riolering aangesloten op een
waterzuiveringsinstallatie. Het project sluit hierop aan en voorziet een ontdubbeling van regenwater / vuilwater op eigen terrein, dit voldoet.
Uit dit alles dient besloten de aanvraag een adequaat afvoersysteem voorziet conform de hieromtrent geldende regelgeving en de watertoets doorstaat.
Door de stad Eeklo worden opmerkingen geformuleerd inzake het niet naleven van de hemelwaterverordening voor wat betreft de gewijzigde uitvoering van verharding / parking.
Evenwel dient opgemerkt dat de gewijzigde uitvoering van de verharding geen deel uitmaakt van het voorwerp van de aanvraag en bijgevolg niet wordt beoordeeld binnen voorliggende aanvraag. Een beoordeling ten gronde hieromtrent is ook niet mogelijk gelet op het ontbreken van essentiële gegevens in het dossier inzake uitvoeringswijze, afwateringswijze, infiltratievoorzieningen, … .
2.2 De MER-toets
Artikel 4.3.1. van het Decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid vereist dat bepaalde projecten aan een
milieueffectrapportage worden onderworpen.
Huidige aanvraag omvat geen project dat is opgenomen in de lijsten van bijlage I, II of III van het MER-besluit van 10 december 2004.
De aanvraag dient niet aan een MER-screening te worden onderworpen en wordt geacht door diens ligging binnen het dens bebouwde centrum van Eeklo langs een openbare weg geen aanzienlijke milieueffecten te kunnen
veroorzaken. De beoogde invulling is een voortzetting van in de omgeving bestaande ruimtelijke invulling, zonder opmerkelijke afval- , verontreiniging-, risico- of hindercreatie.
Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten zal bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
2.3 De natuurtoets
Artikel 16 van het Decreet natuurbehoud legt aan de overheid op er voor te zorgen dat geen vermijdbare schade aan de natuur kan ontstaan door het verlenen van een vergunning.
Volgens de biologische waarderingskaarten worden op de bouwplaats geen uitzonderlijke natuurelementen aangeduid, het betreft minder dichte en dichte bebouwing.
Dit komt overeen met de foto’s van de aanvraag waarop geen groen- of natuurelementen waarneembaar zijn.
Gelet op de ligging van de bouwplaats binnen de bestaande gevormde kern en de aard en omvang van de werken, die kaderen in functie van de realisatie van de gewestplanbestemming, dient besloten dat er geen negatief effect op de beperkt aanwezige natuurwaarden te verwachten is.
Uit dit alles volgt dat er geen sprake is van enige vermijdbare natuurschade ten gevolge van het uitvoeren van de voorgestelde handelingen en zijn bijkomende milderende maatregelen tijdens de uitvoeringsfase van de handelingen niet noodzakelijk.
De aanvraag doorstaat de natuurtoets.
2.4 Mobiliteit
Rekening houdende met de aard van de aanvraag, waarbij het aantal woongelegenheden wordt verminderd van 5 naar 4, is enige invloed op de plaatselijke mobiliteit langs de Kerkstraat niet te verwachten.
2.5 Archeologietoets
Het decreet betreffende het onroerend erfgoed van 12 juli 2013 bepaalt dat een archeologienota dient toegevoegd te worden bij een aanvraag tot
omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
Een bekrachtigde archeologienota zoals vermeld in artikel 5.4.8 van het onroerend erfgoeddecreet is niet vereist, omdat de aanvraag voldoet aan voorwaarden die het decreet daarvoor heeft bepaald. Het betreft immers een regularisatie.
2.6 Wegenis
Uit het gunstig advies van de wegbeheerder / gemeente of het ontbreken van opmerkingen hieromtrent kan worden afgeleid dat de handelingen worden uitgevoerd op een voldoende afstand van de aanliggende wegen / rooilijnen.
In toepassing van de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de site gelegen is aan voldoende uitgeruste openbare wegenis.
2.7 Advies brandweer
Het advies van de brandweer van 4 februari 2020 (ref P401-001545 01), zie punt 1.3, is strikt te volgen, dit betreft immers een noodzakelijkheid inzake brandveiligheid.
De opgelegde voorwaarden hebben betrekking op brand- en uitvoeringstechnische maatregelen die geen invloed hebben op het stedenbouwkundig aspect van het dossier.
2.8 De juridische toets
Gelet op de devolutieve werking van het beroep wordt de aanvraag wordt in zijn totaliteit beoordeeld.
De vergunningverlenende overheid dient de aanvraag te toetsen aan de gebruikelijke inzichten en noden betreffende een goede aanleg der plaats, gebaseerd op de eerder geciteerde voorschriften van het van kracht zijnde gewestplan als meest recente en gedetailleerde plan.
De realisatie van dergelijke op wonen gerichte projecten is principieel in overeenstemming met de voorschriften van het geldend gewestplan, zoals hoger omschreven in punt 1.1.
In de bestreden beslissing wordt vaak verwezen naar het beeldkwaliteitsplan en de harmonieregel. Evenwel dient opgemerkt dat het beeldkwaliteitsplan geen verordenend karakter heeft.
2.9 De goede ruimtelijke ordening
Naast het juridisch aspect dient elke aanvraag tot omgevingsvergunning beoordeeld in functie van de goede ruimtelijke ordening.
Voor het betrokken terrein gelden geen specifieke stedenbouwkundige
voorschriften opgelegd door een bijzonder plan van aanleg of een verkaveling zodat bij de beoordeling van onderhavige aanvraag naar de inpasbaarheid en verenigbaarheid met het gebied geen concrete normen of verplichtingen kunnen worden gehanteerd.
Bijgevolg zijn de specifieke kenmerken en karakteristieken van de omgeving van het betrokken terrein doorslaggevend. Elke aanvraag tot
omgevingsvergunning dient hierbij beoordeeld in functie van een verantwoorde stedenbouwkundige uitbouw van het betrokken gebied en in de context van het omliggende bebouwingsbeeld in toepassing van artikels 1.1.4. en 4.3.1. van de VCRO.
De aanvraag betreft het regulariseren van verschillende constructieve bouwwerken die in strijd met de op 3 juni 2008 en 16 maart 2010 vergunde bouwplannen werden uitgevoerd, zie beschrijving in punt 1.5.
Regularisatieaanvragen moeten in principe op dezelfde wijze worden
behandeld als andere aanvragen, en de vergunningverlenende overheid moet zich ervoor hoeden dat ze niet zwicht voor het gewicht van het voldongen feit.
Er moet worden uitgegaan van de toestand zoals die was voor de uitvoering van de wederrechtelijk uitgevoerde werken en de aanvraag moet worden
beoordeeld op dezelfde wijze als elke andere aanvraag in functie van de goede ruimtelijke aanleg van de plaats zoals die thans wenselijk is.
De wijzigingen langs de straatzijde hebben een beperkte ruimtelijke impact en geven geen aanleiding tot stedenbouwkundige bezwaren.
De voorgestelde straatgevel is ruimtelijk inpasbaar in de omgeving en voldoende afgestemd op omgevende bebouwing zonder een hypotheek te leggen op de verdere uitbouw van het gebied en waarbij een optimaal ruimtegebruik voorop gesteld wordt als duurzaam inrichtingsprincipe.
Vanuit architecturaal oogpunt is de nieuwe straatgevel grotendeels een bestendiging van de straatgevel van het afgebroken gebouw zoals deze wordt vermeld in de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed, een gevel die initieel zou behouden blijven. De bouwfysische toestand maakte een behoud van de oorspronkelijke gevel evenwel onmogelijk. De gereconstrueerde gevel
integreert zich harmonieus in het bestaande straatbeeld van de Kerkstraat op nagenoeg dezelfde wijze als de afgebroken gevel. Het eenvoudiger uitvoeren van de gevel (zonder bakstenen tussenschotten op de eerste verdieping en met eenvoudige kroonlijsten) doet hier geen afbreuk aan.
Verder dient vastgesteld dat het materiaalgebruik zich op een voldoende wijze laat integreren binnen het bestaande straatbeeld van de Kerkstraat waar een divers materiaalgebruik en kleurgebruik waarneembaar zijn. Uit een evaluatie van de bebouwing langs de Kerkstraat blijkt dat traditioneel gevelmetselwerk de hoofdtoon vormt en een rode kleur meermaals voorkomt. Bijkomende maatregelen, zoals bv het schilderen van de gevel, betreft geen
noodzakelijkheid inzake ruimtelijke integratie.
Ook de gewijzigde uitvoering van de binnenindeling van het gebouw geeft geen aanleiding tot stedenbouwkundige bezwaren. Het betreft interne
inrichtingswerken die gebeuren binnen het reeds vergunde gabariet en de ruimtelijke integratie van het gebouw binnen het stedelijk weefsel niet wijzigen.
De interne bediening via trap- en lifthal worden gespiegeld waardoor ruimtes beter kunnen worden benut rekening houdende met de schuin oplopende perceelsgrens. Deze werken brengen de toegankelijkheid van het gebouw niet in het gedrang. Verder worden twee woongelegenheden samengevoegd tot een groter geheel met een voldoende woonkwaliteit en belichting.
De gewijzigde uitvoering van het gelijkvloers is eveneens verwaarloosbaar qua ruimtelijke impact.
De beperkt hogere uitvoering (van 3,6 m naar 4,8 m) van de achterbouw langs de linkerzijde van het perceel is gelet op de oriëntatie van betrokken percelen niet nadelig voor de bebouwing op het links belendende perceel. Het betreft het aanhouden van de hogere plafondhoogte van de hoofdbouw over de volledige diepte van het ontworpen gebouw.
Het verder overbouwen van de onderdoorrit zal zorgen voor een verbeterde ruimtelijke samenhang met het afgescheiden sanitair blok achteraan rechts op het eigendom. Om voldoende kwalitatief te zijn worden hierbij lichtkoepels voorzien. De hoogte van de overkapping is op een voldoende wijze afgestemd op de reeds bestaande achterbouwen.
De gewijzigde uitvoering van het sanitair blok bestaat uit het rechttrekken van de gevel langs de binnenzijde van de site. Deze werken brengen de
toegankelijkheid van het achterliggende gedeelte niet in het gedrang. Na uitvoering van de werken rest een voldoende doorgang van 3 m breed, zijnde breder dan de onderdoorrit langs de straatzijde.
De overige aanpassingen bevinden zich op de verdiepingen en bestaan uit een gewijzigde uitvoering van de terrassen en het optrekken van het gabariet van de hoofdbouw tot 4 volwaardige bouwlagen onder platte bedaking.
De aanpassingen aan het gabariet worden uitgevoerd om de bouwzone optimaal of beter te kunnen benutten zonder afbreuk te doen aan het initieel vergunde gebouw van 3 juni 2008. Ook in de reeds vergunde toestand was er duidelijk sprake van vier volwaardige woonlagen met het enige verschil dat in de thans bestaande toestand de bovenste woonlaag werd afgewerkt met een plat dak in plaats van een hellend dakvlak met een dakuitbouw. Op deze manier kan net zoals bij de verhoging van de kniklijn van het mansardedak langs de voorzijde van het gebouw de woonoppervlakte beter worden benut.
Door het terugtrekken van de achtergevel wordt een betere en voldoende ruime buitenruimte bekomen. Inkijk is in dergelijke gebieden niet uit te sluiten, evenwel dient erover gewaakt dat deze de ongemakken tussen buren niet overschrijdt. Het terras op de bovenste verdieping is volledig gericht naar het achtergebied en zonder directe inkijk naar de belendende percelen. De afstand tot achterliggende woonprojecten langs de Prinsenhofstraat is voldoende ruim om niet als hinderlijk te worden beschouwd.
Ook de gewijzigde uitvoering van het terras op de eerste verdieping geeft geen aanleiding tot stedenbouwkundige bezwaren en is grotendeels ingegeven door de gewijzigde inrichting van de eerste verdieping waarbij 2 woonentiteiten werden hervormd tot één woongelegenheid met 2 slaapkamers. Ook in de reeds vergunde toestand was er duidelijk sprake van de inrichting van een vergelijkbaar terras over de volledige breedte van het gebouw. In gewijzigde uitvoering wordt de terrasoppervlakte beperkt tot de rechterzijde van het gebouw en wordt ten opzichte van de linkse perceelsgrens een voldoende ruime afstand gehouden. Richting de tuinzone van het rechts belendende perceel verhindert een terrasmuur de inkijk tussen percelen.
Op de tweede verdieping wordt eveneens een aanpassing van de dakterrassen voorzien. Een wijziging ten opzichte van de vergunde toestand is enkel
aanvaardbaar indien deze leidt tot een betere aanleg der plaats.
In voorliggend dossier dient vastgesteld dat de vergunde terrassen een beperkte meerwaarde hebben naar woonkwaliteit door het ontbreken van een directe relatie met de leefvertrekken. Het betreft terrassen die in hoofdzaak werden voorzien in functie van onderhoud en beveiliging bij de schuiframen van de slaapkamers. Het uitbreiden van dergelijke terrassen die voorzien zijn op amper 1,3 m van de zijdelingse perceelgrenzen en zonder voorzieningen tegen zijdelingse inkijk zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet
aanvaardbaar. Een uitbreiding van de terrasruimte nodigt uit tot een intensiever gebruik welke in dit geval ruimtelijk niet gewenst is. Geenszins is er sprake dat de gewijzigde uitvoering van de dakterrassen op de eerste verdieping leidt tot een betere aanleg der plaats. In vergelijking met de vergunde toestand wordt middels de aanvraag niet tot een betere ruimtelijke integratie gekomen.
2.10 Replieken naar aanleiding van het verslag poa en/of de hoorzitting
In de repliek wordt onder andere gesteld dat het advies van het college van burgemeester en schepenen niet gemotiveerd is, en betreffende de uitsluiting va de uitkragende terrassen dat de afbraak en herstel ervan in de vergunde toestand een zeer ingrijpende ingreep uitmaakt, die zelfs de stabiliteit van het
gebouw in het gedrang kan brengen, en dat er alternatieven zijn, zoals het verplaatsen van de balustrade naar de vergunde plek, met behoud van de terrassen.
De naar aanleiding van het verslag en/of de hoorzitting geformuleerde
replieken zijn niet van die aard dat deze een gewijzigd standpunt ten opzichte van dat van de provinciaal omgevingsambtenaar, dat bijgetreden wordt verantwoorden.
2.11 Conclusie
Op basis van de aanvraag met omgevingsvergunning-referentie 2019138920 ingediend door Floreal-Germinal vzw kan een omgevingsvergunning worden verleend mits het opleggen van voorwaarden.
3. Besluit
Artikel 1: Op basis van de aanvraag met omgevingsvergunning-referentie 2019138920 ingediend door Floreal-Germinal vzw wordt een omgevingsvergunning verleend onder volgende voorwaarden:
- Het advies van de brandweer van 4 februari 2020 (ref P401-001545 01), zie punt 1.3, is strikt te volgen
- De uitbreiding van de uitkragende dakterrassen op de tweede verdieping worden uit de vergunning gesloten
De adviezen en reglementen van de nutsmaatschappijen zijn na te leven.
Eventuele kosten voor uitbreiding van de netten zijn ten laste van de aanvrager.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Artikel 2: De beslissing dient te worden bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het OVB.
Hou rekening met volgende wettelijke bepalingen, relevant na een beslissing van de deputatie:
Omgevingsvergunningen zijn uitvoerbaar conform de bepalingen van artikel 35 (beslissingen in eerste aanleg) en 55 (beslissingen in beroep) van het Omgevingsvergunningsdecreet.
Bekendmaking
De beslissing dient te worden bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het OVB.
De gele affiches (A2-formaat) dienen bij de gemeente opgevraagd te worden.
Verval omgevingsvergunningen stedenbouwkundige handelingen
Artikel 99. § 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100. De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101. De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor
Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee of drie jaar, vermeld in artikel 99, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de
aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee of drie jaar, vermeld in artikel 99, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een
maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee of drie jaar, vermeld in artikel 99, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden laatste aanleg
Tegen een beslissing genomen in laatste aanleg kan, overeenkomstig de modaliteiten en de termijnen beschreven in artikel 105 van het Omgevingsvergunningsdecreet, beroep worden ingediend bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen ( Ellips-gebouw, Koning Albert II – laan 35 bus 81, 1030 Brussel, www.rvvb.be )
uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning Artikel 105.
§ 1. De uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissing betreffende een omgevingsvergunning, genomen in laatste administratieve aanleg, of de aktename of de niet-aktename van een melding, vermeld in artikel 111, kan bestreden worden bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, vermeld in titel IV, hoofdstuk VIII, van de VCRO.
§ 2. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder, de exploitant of de persoon die de melding heeft verricht;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties, vermeld in artikel 24 of in artikel 42 of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde, als die instantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° ...;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Omgeving of, bij zijn afwezigheid, zijn gemachtigde;
7° de leidend ambtenaar van het Agentschap Innoveren en Ondernemen of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde, als het project vergunningsplichtige kleinhandelsactiviteiten omvat;
8° de leidend ambtenaar van het agentschap, bevoegd voor natuur en bos, of, bij zijn afwezigheid, zijn gemachtigde als het project vergunningsplichtige wijzigingen van de vegetatie omvat.
De persoon aan wie kan worden verweten dat hij een voor hem nadelige vergunningsbeslissing niet heeft bestreden door middel van het daartoe openstaande georganiseerd administratief beroep bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, wordt geacht te hebben verzaakt aan zijn recht om zich tot de Raad voor Vergunningsbetwistingen te wenden.
De bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, die nagelaten heeft een uitdrukkelijke beslissing te nemen in eerste administratieve aanleg, wordt geacht te hebben verzaakt aan zijn recht om zich tot de Raad voor Vergunningsbetwistingen te wenden, behoudens overmacht.
§ 3. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een vervaltermijn van vijfenveertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening, voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de beslissing in de overige gevallen.
§ 4. Elk van de personen, vermeld in paragraaf 2, eerste lid, kan in de zaak tussenkomen.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de ruimtelijke ordening. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Gent, 25 juni 2020 namens de Deputatie:
De provinciegriffier, De wnd. gouverneur-voorzitter,
Reden: Ik keur dit document goed
Getekend door: Didier Detollenaere (Signature) Getekend op: 2020-06-26 12:32:21 +01:00
