Bestemmingsplan. Harmonieplein Kindcentrum 0-12 jaar. Bestemmingsplan Harmonieplein Kindcentrum 0-12 jaar Ontwerp

Maart 2019 Ontwerp

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 2

Bestemmingsplan

“Harmonieplein Kindcentrum 0-12 jaar”

Bestemmingsplan: “Harmonieplein Kindcentrum 0-12 jaar”

IDN: “NL.IMRO.1904.BPHarmplKindcenMRS-OW01”

Status: Ontwerp

Datum: Maart 2019

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 3

T

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 4

I

H

1

I

... 6

1.1 ALGEMEEN (AANLEIDING EN DOELSTELLING) ... 6

1.2 LIGGING EN BEGRENZING VAN HET PLANGEBIED ... 7

1.3 VIGERENDE BESTEMMINGSPLANNEN ... 9

1.4 LEESWIJZER ... 10

H

2

A

... 11

2.1 ONTSTAANSGESCHIEDENIS EN HISTORIE ... 11

2.2 BESTAANDE STRUCTUUR ... 12

H

3

B

... 14

3.1 RIJKSBELEID ... 14

3.2 PROVINCIAAL BELEID ... 19

3.3 GEMEENTELIJK BELEID ... 21

H

4

V

... 29

4.1 GEBIEDSVISIE ... 29

4.2 LOCATIE SPECIFIEKE ONTWIKKELINGEN ... 30

H

5

O

... 34

5.1 BODEMKWALITEIT ... 34

5.2 GELUID ... 35

5.3 LUCHTKWALITEIT ... 37

5.4 BEDRIJVEN EN MILIEUZONERING ... 41

5.5 EXTERNE VEILIGHEID ... 47

5.6 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE ... 48

5.7 FLORA EN FAUNA ... 51

5.7 WATER ... 54

5.8 PARKEREN EN VERKEER ... 60

5.9 DUURZAAMHEID ... 64

5.10 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ... 65

H

6

J

... 67

6.1 INLEIDING ... 67

6.2 OPZET VAN DE REGELS ... 67

6.3 VERANTWOORDING VAN DE REGELS ... 68

H

7

E

... 71

H

8

V

... 72

8.1 VOOROVERLEG ... 72

8.2 INSPRAAK ... 72

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 5

B

... 74

BIJLAGE 1 STEDENBOUWKUNDIG PLAN ... 75

BIJLAGE 2 VERKENNEND BODEM- EN ASBESTBODEMONDERZOEK ... 76

BIJLAGE 3 AFPERKEND (AANVULLEND) BODEMONDERZOEK ... 77

BIJLAGE 4 AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEER HARMONIEPLEIN ... 78

BIJLAGE 5 AKOESTISCH ONDERZOEK KINDCENTRUM ... 79

BIJLAGE 6 MEMO FUNCTIES HARMONIEPLEIN MAARSSEN ... 80

BIJLAGE 7 MEMO GELUID MUZIEKSCHOOL OP HARMONIEPLEIN ... 81

BIJLAGE 8 ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK... 82

BIJLAGE 9 NATUURTOETS 2016 ... 83

BIJLAGE 10 QUICKSCAN FLORA EN FAUNA 2018 ... 84

BIJLAGE 11 VELDONDERZOEK GIERZWALUW EN VLEERMUIZEN ... 85

BIJLAGE 12 BEA PAARDENKASTANJE HARMONIEPLEIN ... 86

BIJLAGE 13 BEMALINGSADVIES ... 87

BIJLAGE 14 AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R. ... 88

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 6

H

1 I

1.1 Algemeen (aanleiding en doelstelling)

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het Harmonieplein, gelegen in het hart van Maarssen-dorp. De gemeenteraad heeft op 7 maart 2017, na een uitgebreid participatief traject, ingestemd met het

stedenbouwkundig plan “Harmonieplein” om het gebied te ontwikkelen tot een aantrekkelijke plek met verschillende centrumfuncties zoals wonen, onderwijs, gezondheidszorg, cultuur, lichte horeca zoals daghoreca/winkelondersteunende horeca, dienstverlening en andere maatschappelijke voorzieningen.

Daarnaast is het streven een aantrekkelijk dorpsplein te maken met speelvoorzieningen en waar leuke activiteiten kunnen worden georganiseerd zoals een weekmarkt. Op deze manier krijgt dit deel van het dorp, dat grenst aan het beschermd dorpsgezicht, een gewenste kwaliteitsimpuls. Tot slot is bij de opstelling van het stedenbouwkundig plan veel aandacht besteed aan de verkeersafwikkeling en parkeren.

Het stedenbouwkundig plan is uitgewerkt naar een Nota van uitgangspunten en daarna naar drie ontwerpbestemmingsplannen met één gezamenlijke toelichting.

De deelplannen zijn:

1. KC – Kindcentrum 0-12 jaar (deelgebied 1); een bouwenvelop voor het realiseren van een nieuw kindcentrum waarin worden gehuisvest: twee basisscholen, peuterspeelzaal, kinderopvang en BSO, met een gymzaal, een (semi-openbaar) schoolplein, een speelplein voor de kinderen van 0-4 jaar, voldoende parkeerplaatsen (ook voor minder validen) voor auto’s en fietsen en een kiss&ride-strook.

Opgemerkt wordt dat in dit deelgebied tevens gronden aan de tuin van woning Bolensteinsestraat 19 worden toegevoegd;

2. Zuidelijk bouwblok (deelgebied 2); een bouwenvelop voor 34 woningen met zorg (met 2 gezamenlijk te gebruiken ruimtes die eventueel in 2 woningen kunnen worden omgezet waarmee het totaal op 36 woningen komt), 4 grondgebonden woningen, 1 karakteristieke villa en 9 appartementen met in de plint een centrumfunctie. Daarnaast worden er voldoende parkeerplaatsen (ook voor minder validen) gerealiseerd op eigen terrein aan de achterzijde van de bebouwing en in het openbaar gebied.

3. Noordelijk bouwblok (deelgebied 3); voorlopige invulling bestaande uit ca. 31 woningen (appartementen), lichte vorm van horeca, maatschappelijke functies (zoals een bibliotheek,

gezondheidszorg, apotheek) en voldoende (openbare) parkeergelegenheid. Binnen dit deelgebied zijn maatschappelijke voorzieningen gepland op zowel de begane grond (plint) als, naar verwachting, op de verdiepingen. Indien de maatschappelijke functies ook op de verdiepingen komen dan worden er minder appartementen gerealiseerd. Het Noordblok kan qua invulling nog wijzigen omdat de aanbestedingsprocedure nog moet worden doorlopen en er ontwikkelingen rond het Noordblok zijn die invloed hebben op de invulling.

4. Het dorpsplein en de rest van de openbare ruimte (deelgebied 3); een aantrekkelijk, duurzaam ingericht en levendig dorpsplein (minimale breedte van het plein bedraagt 25 meter) dat geschikt is voor zonnige horecaterrassen, spelende kinderen, markten, evenementen en festivals. Er is aandacht voor de opvang van regenwater en de aanleg van aantrekkelijk groen. Ook is er aandacht voor minder validen en het stallen van fietsen. De monumentale paardenkastanjeboom op het schoolplein van Het Kompas wordt behouden en zal zorgvuldig worden ingepast in de nieuwe openbare ruimte. Waar mogelijk worden extra parkeerplaatsen (dus bovenop de gestelde norm van de ontwikkeling) gerealiseerd voor het centrum van Maarssen.

Voor de leesbaarheid is in afbeelding 1.1 een indicatieve inrichtingstekening van de deelplannen opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 7

Afbeelding 1.1: Indicatieve inrichting Harmonieplein (Bron: gemeente Stichtse Vecht)

Op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Maarssen aan de Vecht’ is het realiseren van de hiervoor genoemde deelplannen niet toegestaan. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Opgemerkt wordt dat afgezien van de hiervoor genoemde ontwikkelingen ook enkele andere zaken worden meegenomen in deelgebied 3 (Noordblok), waaronder:

 het openbaar gebied (minimale breedte van het plein bedraagt 25 meter);

 het bieden van de mogelijkheid voor een terras op grasveld naast het gebouw waar voorheen bakker Olink was gevestigd eventueel in combinatie met nieuwbouw (uitsluitend indien het bestaande naastgelegen cirkelvormige gebouw wordt gesloopt);

 het bestemmen van de terrassen voor horeca, het houden van evenementen en een weekmarkt.

Omdat de faseringen van de drie deelgebieden niet gelijk oplopen en voorkomen dient te worden dat het ene deelgebied onnodig vertraagt door het proces van het andere deelgebied is er voor gekozen om voor elk deelgebied een apart bestemmingsplan op te stellen. Wel is vanwege de grote samenhang van de

ontwikkelingen deze toelichting voor de gehele ontwikkeling opgesteld. De toelichting spitst zich nu toe op de twee deelplannen Kindcentrum en Zuidblok. De definitieve invulling van het Noordblok is nog niet ver genoeg om een bestemmingsplan te kunnen maken. In de toelichting wordt wel ter informatie de voorlopige invulling van het Noordblok beschreven. In de voorliggend toelichting wordt aangetoond dat de gebiedsontwikkeling vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het totale plangebied van de drie deelgebieden is gelegen in het hart van Maarssen-dorp en omvat het Harmonieplein evenals de daaraan grenzende bebouwing. In afbeelding 1.2 is de ligging van het plangebied in de kern Maarssen-Dorp en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeeldingen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 8

Afbeelding 1.2 Ligging van het plangebied in Maarssen-Dorp (Bron: Kadaster)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 9

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

1.3.1 Algemeen

Het totale plangebied van alle drie de deelgebieden is gelegen binnen de planbegrenzing van het

bestemmingsplan ’Maarssen aan de Vecht’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Maarssen op 1 juli 2008. Hierna is een uitsnede van de planverbeelding behorende bij dit bestemmingsplan opgenomen.

Afbeelding 1.3: Uitsnede geldend bestemmingsplan (Bron: gemeente Stichtse Vecht)

De bestaande gebouwen in het plangebied hebben overwegend een maatschappelijke bestemming.

Uitsluitend de woning aan de Gaslaan 16-18 (Groene kruis gebouw) is van een andere bestemming voorzien, te weten een woonbestemming.

1.3.2 Strijdigheid

Het realiseren van de in de aanleiding beschreven ontwikkelingen zijn niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan vanwege het ontbreken van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. Met de bestemmingsplannen wordt het juridisch planologisch kader geboden om de voorgenomen ontwikkelingen te kunnen realiseren. Na het onherroepelijk worden van de bestemmingsplannen zal het geldend

bestemmingsplan ‘Maarssen aan de Vecht’ voor dat betreffende deelgebied komen te vervallen en worden vervangen door het nieuwe planologisch kader.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 10

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een analyse van het plangebied gegeven.

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente Stichtse Vecht beschreven.

Hoofdstuk 4 bevat de visie en uitgangspunten van het plan.

In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue.

In de hoofdstukken 6 en 7 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 8 omvat een beschrijving van het vooroverleg en de inspraak.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 11

H

2 A

2.1 Ontstaansgeschiedenis en historie

In de dorpskom van Maarssen-Dorp kunnen verschillende deelgebieden worden onderscheiden. De

differentiatie is gemaakt op grond van de volgende tijdsperiodes waarin de stedenbouwkundige opzet en een groot deel van de bebouwing tot stand is gekomen:

 periode vóór 1850;

 periode van 1850 tot 1940;

 periode na 1940.

Het Harmonieplein is gerealiseerd in de jaren zeventig. Het Harmonieplein dankt zijn naam aan het vroegere Café Restaurant 'de Harmonie'.

De stedenbouwkundige opzet is gedicteerd door de eisen die aan de afwikkeling van autoverkeer en parkeren werden gesteld. Door de hierdoor vrij in de ruimte staande gebouwen ontbreekt een samenhangende stedenbouwkundige opzet. In afbeelding 2.1 zijn enkele historische topografische kaarten/luchtfoto’s van het gebied opgenomen. Afbeelding 2.2 omvat een historische foto van het vroegere café restaurant ‘de

Harmonie’.

Afbeelding 2.1 Historische kaarten/luchtfoto’s uit 1940, 1950 en 2015 (Bron: Provincie Utrecht)

Afbeelding 2.2 Historische foto Café Restaurant 'de Harmonie' (Bron: Historische Kring)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 12 Met betrekking tot de bebouwingsstructuur valt het Harmonieplein op vanwege de lage ruimtelijke kwaliteit;

dit is veelal te wijten aan de minder gelukkige inpassing van de recente bouw. Er is te weinig rekening gehouden met het dorpse karakter van Maarssen.

Bij Koninklijk Besluit (KB) van 27 augustus 1962 is een deel van de dorpscentrum van Maarssen aangewezen als beschermd dorpsgezicht in de zin van de Monumentenwet (tegenwoordig Erfgoedwet). Het plangebied is, vanwege de relatief recente bouw en de beperkte ruimtelijke kwaliteit, buiten de begrenzing van zowel het rijks- als gemeentelijk beschermd dorpsgezicht gehouden.

2.2 Bestaande structuur

Het plangebied is gelegen in het hart van Maarssen-dorp en omvat het Harmonieplein evenals de daaraan grenzende bebouwing. Het plangebied ligt globaal tussen de Bolensteinsestraat, het Harmonieplein, de Gaslaan en de Bolensteinseweg.

Het plangebied is momenteel grotendeels bebouwd, waarbij het merendeel maatschappelijke voorzieningen betreffen. Zo zijn er binnen het plangebied onder meer twee basisscholen, kinder- en naschoolse opvang, een peuterspeelzaal, theater/partycentrum ’t Zand en Bibliotheek Maarssendorp gevestigd. Daarnaast ligt binnen het plangebied een woning (Gaslaan 16, het Groene Kruis gebouw) waar een maatschappelijke voorziening in is gevestigd. De overige tussenliggende gronden zijn ingericht als groen, tuin, terras, weg, voetgangersgebied en parkeervoorziening.

Direct aangrenzend ten oosten van het plangebied bevindt zich het ‘haakgebouw’ waarin diverse

centrumfuncties, overwegend horecavoorzieningen, zijn gevestigd. Hier ligt ook een kantorencomplex dat zeer recent is herbestemd tot appartementen en maatschappelijke voorzieningen. Aan de Gaslaan ten zuiden van het plangebied zijn nog 5 vrijstaande woningen en een appartementencomplex van woningbouwvereniging Portaal gelegen, de muziekschool en kerkcentrum Open Hof. Daarnaast wordt op de kop van de Gaslaan op de locatie van de voormalige brandweergarage een nieuw appartementencomplex gerealiseerd. Ten noorden van het plangebied ligt de Bolensteinsestraat met een afwisseling van woningen en centrumfuncties waaronder horeca. Ten westen van het plangebied ligt de monumentale Buitenplaats Bolenstein, een woning en horecagelegenheid.

Het plangebied wordt hierna weergegeven met een rode belijning. Daarnaast zijn de individuele deelplannen aangegeven met de witte omlijningen. Opgemerkt wordt dat de openbare ruimte binnen de rode omlijning wordt meegenomen in het deelplan voor het Noordblok.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 13

Afbeelding 2.3 Weergave plangebied (Bron luchtfoto: provincie Utrecht)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 14

H

3 B

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Wel willen we er op wijzen dat dit jaar een aantal belangrijke nieuwe nota’s worden opgesteld en vastgesteld, waaronder de Nationale OmgevingsVisie (NOVI) die maar verwachting in het tweede kwartaal van 2019 door de tweede kamer zal worden aangenomen. Dit document zal de basis vormen voor de

Provinciale OmgevingsVisie (POVI) en de gemeentelijke Omgevingsvisie. Deze documenten hangen samen met de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting in 2021 in werking zal treden. Voor zover wij de ontwerp en concept documenten hebben kunnen beoordelen zijn de plannen voor het Harmonieplein hiermee in overeenstemming. Lopende deze bestemmingsplanprocedure kan het zijn dat de nieuwe visies hier een plek krijgen. De gemeente werkt zelf momenteel aan de actualisering van de Woonvisie 2017-2022 en Horecavisie.

Beide documenten worden dit jaar vastgesteld door de gemeenteraad. Ook hiervoor geld dat deze stukken lopende het proces van dit bestemmingsplan worden ingevoegd. Dit bestemmingsplan is, zoals we nu kunnen constateren, niet in strijd met bovengenoemde ontwerp stukken.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

3.1.1.1 Algemeen

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

3.1.1.2 Rijksdoelen en regionale opgaven

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

 Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk- economische structuur van Nederland;

 Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

 Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan.

Opgaven van nationaal belang in de provincie Utrecht zijn:

 Het goed laten functioneren van de ‘draaischijf’ Nederland (weg, spoorweg en vaarweg) inclusief een goed regionaal openbaar vervoer en het uitvoeren van het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer

 Versterking van de primaire waterkeringen (hoogwaterbeschermingsprogramma) en het samen met decentrale overheden uitvoeren van het gebiedsgerichte deelprogramma Rivieren (Lek en Neder-Rijn) van het Deltaprogramma;

 Het samenwerken met decentrale overheden in de generieke deelprogramma’s Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;

 Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden;

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 15

 Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV) en het indien nodig ruimtelijk accommoderen van de inzet van de regio op geothermie (waaronder warmtekoudeopslag) in de ondergrond;

 Het op lange termijn stimuleren van regionale ontwikkeling van de A12-zone.

3.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigt en

geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

3.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo.

Hierna wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de van belangzijnde onderdelen.

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt bijvoorbeeld vanaf twaalf woningen dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maatschappelijke voorzieningen, (zorg)woningen (meer dan 12) en horeca. Daarnaast biedt het plan de mogelijkheid tot het realiseren van dienstverlenende bedrijven. Gelet op het feit dat deze functies worden gerealiseerd door herontwikkeling dient het plan te worden beschouwd als zijnde een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 16 Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een

beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Voorliggend plan voorziet onder meer in het realiseren van een kindcentrum, woningen en centrumfuncties.

Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies alsmede de stedelijke opgave ten aanzien van woningbouw (lokale behoefte) kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot de gemeente Stichtse Vecht.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Hierna wordt per functie de behoefte nader onderbouwd.

(Sociale zorg-) woningen

De gemeenteraad heeft op 1 juni 2016 de Woonvisie Stichtse Vecht 2017-2022 vastgesteld. In dit document zijn prognoses opgenomen ten aanzien van de woningbehoefte alsmede concrete beleidsambities

opgenomen.

De bovengenoemde Woonvisie wordt momenteel geactualiseerd. Deze is gestoeld op de meest actuele cijfers uit het regionale woningbehoefteonderzoek van eind 2018. Belangrijke uitgangspunten zijn hierbij:

duurzaamheid (aardgasvrij en energieneutraal wonen), experimentele en alternatieve woonvormen, aanbod van starterswoningen en levensloopbestendige woningen en bevordering van de doorstroming. Er moet sprake zijn van een goede mix van sociale huur en betaalbare koop met een diversiteit aan doelgroepen om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen. Daarnaast krijgen inwoners met een middeninkomen extra aandacht in deze actualisatie. Zij vallen vaak tussen wal en schip, verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor een vrije sector huurwoning. Daarbij komt dat het aanbod in de categorie middenhuur zeer beperkt is. Het uitgangspunt bij nieuwbouw is een woonprogramma van minimaal 30% sociale huur opleggen en bij grote ontwikkelingen (van meer dan 25 woningen) tevens 20% middenhuur opleggen. De ambities ten aanzien van duurzaamheid zijn binnen Stichtse Vecht zeer hoog maar ook wettelijk is het verplicht om (bestaande) woningen aardgasvrij en nieuwbouwwoningen energieneutraal te maken. Vaststelling van deze geactualiseerde woonvisie zal in 2019 plaatsvinden. In dit geval is nog uitgegaan van de geldende Woonvisie.

Vooralsnog zien wij geen strijdigheid met de geactualiseerde Woonvisie.

Hierna wordt ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan (sociale zorg-) woningen.

Kwantitatieve behoefte

De gemeente Stichtse Vecht streeft ernaar om in een tijdsbestek van 5 jaar de woningvoorraad voldoende uit te breiden om passend wonen voor iedereen in Stichtse Vecht mogelijk te maken, rekening houdend met een dalende gemiddelde woningbezetting en de resultaten uit het woningmarktonderzoek. De lokale

woningbehoefte is in ruimtelijk opzicht in te passen op de beschikbare locaties binnen de rode contour. Veel van deze locaties betreffen herontwikkel- en zogeheten inbreidingslocaties. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 – 2028 (PRS) wordt voor Stichtse Vecht uitgegaan van een woningbouwprogramma van 1800 woningen tot 2028. Van dit programma zijn inmiddels enkele woningbouwprojecten gerealiseerd. De geprognosticeerde eigen behoefte (1000 woningen) maakt onderdeel uit van deze 1800 woningen. De scope van de PRS (2028) reikt verder dat die van het gemeentelijk woningmarktonderzoek en de gemeentelijke Woonvisie. De gemeente wil zich inzetten voor deze regionale vraag en tot 2028 1800 woningen realiseren, wat betekent dat er tijdens de looptijd van de gemeentelijke Woonvisie tot 2022 1400 woningen worden gerealiseerd. Hiermee komen we tegemoet aan een deel van de regionale behoefte en aan de taakstelling van vergunninghouders.

Binnen het plangebied kunnen naar schatting circa 81 woningen gerealiseerd worden. Met deze ontwikkeling wordt op een binnenstedelijke locatie, binnen de rode contour, in beperkte bijgedragen aan het realiseren van voldoende woningen in de gemeente Stichtse Vecht. Geconcludeerd wordt dat er nadrukkelijk sprake is van kwantitatieve behoefte naar nieuwe woningen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 17 Kwalitatieve behoefte

Dit bestemmingsplan voorziet in grondgebonden woningen, gestapelde woningen en sociale woningen met zorg. Het Woningmarktonderzoek 2016 vormde de basis voor het opstellen van de gemeentelijke woonvisie.

Hierna zijn onderdelen uit het Woningmarktonderzoek opgenomen.

In 2015 telt de gemeente Stichtse Vecht 26.110 zelfstandige woningen (exclusief zogenaamde bewoonde andere ruimtes, BAR). De woonbehoefte (zelfstandige huur- en koopwoningen) in Stichtse Vecht wordt in 2020 geraamd op 26.692 en in 2025 op 27.121, hetgeen een toename is van respectievelijk 582 en 1.011 woningen.

De huidige planvoorraad in de gemeente Stichtse Vecht bedraagt circa 1.000 woningen. Er is dus vrijwel sprake van een evenwicht tussen geraamde woonbehoefte op basis van de woonbehoefteprognoses en de

planvoorraad, met als kanttekening dat een deel van deze planvoorraad al uitgewerkt is in (aanzetten) tot concrete plannen en een ander deel vooralsnog intenties betreft.

De geraamde demografische ontwikkeling heeft tot gevolg dat er voornamelijk behoefte ontstaat aan kleine, betaalbare meergezinswoningen (woningen die samen met andere woon, c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormen, bijvoorbeeld appartementen), zowel in de koop- als huursector. Wat betreft de

eengezinswoningen ramen de prognoses juist een dalende behoefte in de huursector. In de koopsector is wel sprake van een toenemende behoefte aan eengezinswoningen. In onderstaande tabel is het een en ander weergegeven.

De huidige voorraad sociale huurwoningen matcht niet met de behoefte. Er is een behoefte aan kleinere wooneenheden terwijl er vooral grote gezinswoningen (die met name voor aantal punten te duur zijn dus niet passend voor de doelgroep waardoor aftopping moet plaatsvinden) aanwezig zijn. De woningen waar behoefte aan is, zijn soms bovendien bewoond door inwoners met een voor de doelgroep te hoog inkomen. Tot slot leidt toewijzing van woningen aan vergunninghouders en urgenten soms tot verdringing op de woningmarkt.

Stichtse Vecht wil voldoende aanbod van beschikbare goedkope woningen. Daarom wil ze ruimte bieden aan woningcorporaties om haar sociale huurvoorraad uit te breiden en te transformeren en projectontwikkelaars stimuleren om goedkope koopwoningen. Zoals in het hoofdlijnenakkoord 2014- 2018 is opgenomen, realiseren wij 30% sociale woningen (huur en koop) van alle nieuwbouwwoningen in Stichtse Vecht. Omdat uit het woningmarktonderzoek blijkt dat 13% van de totale behoefte sociale huur betreft, zullen wij van alle toe te voegen woningen in ieder geval 13 % sociale huur realiseren.

Bureau Companen heeft begin 2015 in kaart gebracht hoe vraag naar en aanbod van geschikte zelfstandige woningen zich de komende tijd ontwikkelen in relatie tot de scheiding van wonen en zorg. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn:

 In de periode tot 2025 ligt er nog een opgave om 40 woningen voor ‘verzorgd wonen’ te realiseren.

Het gaat hierbij om woningen nabij een verzorgingshuis of dienstencentrum waaruit zorg geleverd kan worden. Het tekort aan ‘verzorgd wonen’ doet zich vooral voor in Maarssenbroek

 Companen verwacht in 2025 een tekort van 3100 ‘geschikte’ woningen voor de doelgroep. Er zijn echter wel voldoende woningen die geschikt te maken zijn. Als definitie voor een ‘geschikte’ woning is hierbij gehanteerd dat het gaat om woningen waarbij alle primaire voorzieningen gelijkvloers/ zonder traplopen bereikbaar zijn.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 18 Met de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in appartementen, grotere eengezinswoningen en sociale

woningen met zorg. Hiermee wordt expliciet ingespeeld op de hiervoor genoemde kwalitatieve behoefte.

Maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om op de begane grond van de bebouwing binnen de centrumbestemming (maatschappelijk) dienstverlenende bedrijven te realiseren. Maatschappelijke voorzieningen zijn in het Noordblok zowel op de begane grond als op de verdiepingen toegestaan.

Gelet op het feit dat de functies uitsluitend op de begane grond worden toegestaan betekent dat de omvang van de functies beperkt zal zijn. Er worden uitsluitend functies toegestaan die functioneel in overeenstemming zijn met de locatie (centrumgebied). Het toestaan van de functies komt voort uit de beleidsambities om het centrumgebied sterker neer te zetten als hoogwaardig woon- en verblijfsmilieu. Daarnaast draagt het bij aan het tot stand brengen van de gewenste levendigheid. Het zijn functies passend in centrumgebieden, zoals kapsalons, tandartspraktijken en soortgelijke voorzieningen. De komende jaren zullen er in de gemeente meer (zorg)woningen worden gebouwd, met als gevolg dat het aantal inwoners in het gebied zal gaan toenemen.

Het is daarom wenselijk dat de mogelijkheid bestaat om in de directe omgeving van nieuwe

(zorg)voorzieningen (zoals gepland in deelgebied 2) nieuwe maatschappelijke functies te realiseren om zodoende aan te sluiten bij de toenemende behoefte. Tot slot wordt opgemerkt dat in de huidige situatie en in het geldende bestemmingsplan omvangrijkere maatschappelijke functies zijn toegestaan.

Centrumfuncties (horeca en detailhandel)

Het nieuwe horecabeleid biedt ruimte om binnen het centrum van Maarssen dorp

daghoreca/winkelondersteunende horeca bij recht toe te staan. Het gaat in dat geval om horeca die het winkelend publiek ondersteunt en dagjesmensen faciliteert. Het plan voorziet middels een

centrumbestemming in de mogelijkheid tot het vestigen van een daghorecagelegenheid. Het plan is om in ieder geval op de westelijke hoek van het Noordblok een daghoreca voorziening of restaurant te vestigen. De horecavoorziening mag uitsluitend op de begane grond worden uitgeoefend.

Een toevoeging van een enkele horecavoorziening in een lichte categorie wordt aanvaardbaar geacht en sluit aan bij de beleidsambities voor het centrumgebied om het levendiger te maken en te herontwikkelen tot een hoog woon- en verblijfsgebied. De combinatie van de lichte vorm van horeca met o.a. de bibliotheek kan elkaar ook versterken.

De gemeentelijke retailvisie ziet het Harmonieplein als onderdeel van het centrum en ziet hier kansen voor versterking van het winkelgebied. De centrumbestemming biedt hier voldoende ruimte voor. Een

onacceptabele toename van leegstand is niet te verwachten gezien de beperkte omvang van de beschikbare ruimte voor deze voorzieningen.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder.

De herontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied van Maarssen-Dorp. Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied.

Conclusie

Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat er sprake is van behoefte en een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee voldoet het voornemen aan de geactualiseerde ‘Ladder voor duurzame

verstedelijking’.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 19

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016)

3.2.1.1 Algemeen

Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 vastgesteld. De provinciale structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht voor de periode tot 2028. In de

structuurvisie wordt aangegeven welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe er uitvoering wordt gegeven aan dit beleid.

Op basis van de verbeelding van de structuurvisie ligt het plangebied binnen de rode contour in het stedelijk gebied. Hierna zal op de van belang zijnde aspecten nader worden ingegaan.

Algemene beleidslijn verstedelijking

In het verstedelijkingsbeleid richt de provincie zich primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven onze steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wil de provincie de verstedelijking zoveel mogelijk koppelen aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk.

Binnenstedelijke woningbouw

In het ruimtelijk beleid maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling.

Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom vindt de provincie het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De provincie wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

Het bodem- en watersysteem

Het bodem- en watersysteem vormt een belangrijke basis voor het duurzaam functioneren van het landelijk en stedelijk gebied. Dit systeem is kwetsbaar voor overstromingen, wateroverlast en watertekort. We stimuleren met ons beleid dat bij ontwikkelingen rekening gehouden wordt met kwaliteiten en kwetsbaarheden. De kwetsbaarheden kunnen versterkt worden door klimaatverandering. Hier lopen onderzoeken naar, zoals het Deltaprogramma en onderzoeken naar de kwetsbaarheid van de huidige waterwinlocaties (zowel

grondwaterwinning, als oppervlaktewaterwinning) en de toekomstige behoefte aan waterwinlocaties. Wij volgen ze, dragen eraan bij en passen er, indien nodig, ons ruimtelijk beleid en de inzet van instrumenten op aan. Bij de herijking van de PRS geldt dit voor de deltabeslissingen en de ruimtelijke bescherming van grondwater die potentieel geschikt is voor drinkwaterwinning. De waterbeheerders zijn bij de realisatie van het bodem- en waterbeleid een belangrijke partner.

Klimaatverandering, gezondheid en veiligheid

Voor een duurzame leefomgeving is het belangrijk dat we rekening houden met de veranderingen die op ons afkomen. Een belangrijk onderdeel hiervan is de verandering van het klimaat en de steeds beperkter

wordende beschikbaarheid van fossiele brandstoffen. We willen in ons beleid hiermee rekening houden en er op inspelen door enerzijds ruimtelijke maatregelen te nemen die ervoor zorgen dat we beter om kunnen gaan met de klimaatverandering en anderzijds energiebesparing en het gebruik van duurzame energiebronnen te stimuleren. Hierbij vinden we het ook belangrijk dat de leefomgeving gezond, veilig en aantrekkelijk blijft. We stimuleren het meenemen van deze aspecten bij ruimtelijke ontwikkeling.

3.2.1.2 Toetsing van het initiatief aan de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herrijking 2016) Het in dit bestemmingsplan besloten voornemen voorziet in het herontwikkelen van het Harmonieplein en de daaraan grenzende bebouwing. Daarnaast biedt de nieuwe bebouwing (beperkte) mogelijkheden voor nieuwe centrumfuncties zoals horecavestigingen in de lichte categorie waaronder daghoreca/winkelondersteunende horeca, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlenende bedrijven. Het plan draagt daarmee bij aan het

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 20 vergroten van de levendigheid en reuring ter plaatse (dynamisch gebied). Voor wat betreft de algemene

beleidslijn verstedelijking en binnenstedelijke woningbouw wordt opgemerkt dat er sprake is van een binnenstedelijke locatie, waarbij een gebied met een matige ruimtelijke kwaliteit wordt omgevormd tot een aantrekkelijk en hoogwaardig woon- en verblijfsgebied. Met het plan is rekening gehouden met het bodem- en watersysteem alsmede aanverwante onderwerpen zoals klimaatverandering, gezondheid en veiligheid. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van deze toelichting. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de Provinciale Ruimtelijke StructuurvisieUtrecht.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016)

3.2.2.1 Algemeen

Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (PRV) in werking getreden. De verordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

In voorliggend geval is geconstateerd dat uitsluitend artikel 1.11 en 1.13 van toepassing zijn. Hierna wordt nader ingegaan op de betreffende artikelen.

Artikel 1.11 Beschermingszone drinkwaterwinning

1. Als ‘Beschermingszone drinkwaterwinning’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Bodem en water.

2. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’

bevat bestemmingen en regels die het waterwinbelang beschermen indien nieuwe functies een verontreinigingsrisico vormen voor het grond- en oppervlaktewater.

3. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’ bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het waterwinbelang rekening is gehouden.

Artikel 1.13 Overstroombaar gebied

1. Als ‘overstroombaar gebied’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Bodem en Water.

2. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘overstroombaar gebied’ bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven.

3. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘overstroombaar gebied’

bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het over stromingsrisico is omgegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 21 3.2.2.2 Toetsing van het initiatief aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013

(herijking 2016)

Artikel 1.11 Beschermingszone drinkwaterwinning

Binnen het plangebied worden geen activiteiten toegestaan die een mogelijk risico vormen voor grond- /drinkwater. Het plan is dan ook in overeenstemming met artikel 1.1.1 van de verordening.

Artikel 1.13 Overstroombaar gebied

Het plangebied ligt buitendijks, waarbij redelijkerwijs geen rekening kan worden gehouden met maatregelen.

Voor een nadere toelichting op de waterhuishouding wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van deze toelichting.

Hier wordt gesteld dat het plan niet in strijd is met artikel 1.13 van de verordening.

3.2.3 Toetsing van het initiatief aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 verwoorde en in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013-2028 verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. Met betrekking tot dit bestemmingsplan zijn de

‘Toekomstvisie Stichtse Vecht 2013-2040 – Focus op morgen’, ‘Stedenbouwkundigplan Harmonieplein’,

‘Woonvisie Stichtse Vecht 2017-2022’, ‘Horecabeleid Stichtse Vecht’ en het “Gemeentelijke Verkeers- en Vervoerplan Stichtse Vecht 2013” van belang.

Voor wat betreft de gemeentelijke beleidsdocumenten ten aanzien van milieu- en omgevingsaspecten (o.a.

duurzaamheid) wordt verwezen naar hoofdstuk 5.

3.3.1 Toekomstvisie Stichtse Vecht 2013-2040 – Focus op morgen

3.3.1.1 Algemeen

De gemeenteraad Stichtse Vecht heeft op 29 januari 2013 de toekomstvisie ‘Focus op morgen’ vastgesteld. De toekomstvisie bevat vier hoofddelen: de kernkwaliteiten laten de sterke kanten van dit gebied zien. De trends en ontwikkelingen geven aan waar Stichtse Vecht in de toekomst mee te maken krijgt. De opgaven en kansen voor de toekomst zijn uitgesplitst naar mensen, gebied, economische vitaliteit en bestuurlijke opgaven. Ze laten de strategische vraagstukken, kansen en ontwikkelingen zien en wat de visie is. Het laatste onderdeel van de visie schetst het vervolg: de overdracht aan het college en de nog te ontwikkelen deelvisies.

In voorliggend geval zijn met name het onderdeel opgaven en kansen ten aanzien van de thema’s ‘Mensen’ en

‘Gebied’ van belang. Hierna wordt op de desbetreffende thema’s nader ingegaan.

In het kader van de nieuwe omgevingswet die in 2021 in werking zal treden en de Nationale OmgevingsVisie (NOVI) die naar verwachting in 2019 door de tweede kamer wordt aangenomen zal de gemeente een Gemeentelijke OmgevingsVisie maken. Aangezien deze documenten nog niet voorhanden zijn kunnen we het bestemmingsplan daar nu nog niet formeel aan toetsen. Het ligt niet in de lijn van verwachtingen dat deze gebiedsontwikkeling in strijd zal zijn met deze toekomstige documenten.

3.3.1.2 Mensen

De diversiteit in de kernen is van groot belang voor de leefbaarheid. Van hier uit geredeneerd is het belangrijk dat elke kern ‘vitaal’ is en dus ook een bepaalde mate van diversiteit qua bevolkingsopbouw kent. Hierbij zijn accentverschillen acceptabel: kernen trekken door hun ligging, voorzieningenniveau en uitstraling mensen aan of niet.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 22 De diversiteit staat onder druk doordat er geen goede doorstroming is op de woningmarkt. Hierdoor zijn er

steeds minder huisvestingsmogelijkheden voor starters en ouderen. Een goede verdeling van jong en oud is van cruciaal belang voor de vitaliteit van de samenleving. Samen met partners en ontwikkelaars zal in alle kernen gezocht worden naar mogelijkheden om starters te huisvesten. Zij zorgen voor aanwas van de gemeente.

Naast ruimte voor starters is ruimte voor sociale woningbouw en vestigingsmogelijkheden voor middeninkomens nodig. Op deze manier kunnen we doorstroming bevorderen en een diverse

bevolkingsopbouw nastreven. De bouw moet passen binnen de opgave van behoud van de natuurwaarden en het historisch erfgoed in het gebied. Hierbij zal zoveel mogelijk binnenstedelijk naar een oplossing worden gezocht. Ook moet rekening gehouden worden met de identiteit en omvang van de kernen.

3.3.1.3 Gebied

Stichtse Vecht ligt tussen Utrecht en Amsterdam in en fungeert als een rustpunt. Zowel recreatief als op woongebied. Op economisch en cultureel gebied kunnen we niet concurreren met deze steden en dit moeten we ook niet willen. De komende jaren gaat de vergrijzing hard en als de gemeente niets doet loopt het aantal inwoners terug. Omdat dit gevolgen heeft voor de vitaliteit van de kernen, de kwaliteit en betaalbaarheid van maatschappelijke voorzieningen, is nieuwbouw noodzakelijk. Niet als doel op zich maar als een logische ontwikkeling.

Het landschap blijft open en groen. We zijn en blijven een open gebied met kleinschalige woonkernen. Dat betekent voor de toekomst dat we geen grote, nieuwe en op zichzelf staande uitbreidingslocaties willen. Wel zullen we beperkt bouwen toelaten, waarbij het buitengebied zoveel mogelijk wordt ontzien. Om het inwoneraantal stabiel te houden is –gelet op de demografische ontwikkelingen- extra woningbouw noodzakelijk.

De voorkeur gaat uit naar verdere verdichting van het binnenstedelijk gebied. Daar, maar ook in de kleinere kernen, wordt gedacht aan inbreiding- en verdichtingslocaties en creatief omgaan met mogelijkheden en kansen.

3.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan de toekomstvisie ‘Focus op morgen’

Met het transformeren van het gebied tot hoogwaardige woon- en verblijfsgebied wordt invulling gegeven aan de beleidsambitie genoemd in de structuurvisie. Hierin is aangegeven dat de voorkeur uitgaat naar verdere verdichting van het binnenstedelijk gebied in plaats van uitbreiding buiten de rode contouren (landelijk gebied) en creatief om te gaan met mogelijkheden en kansen.

Met het plan wordt op een binnenstedelijke locatie, passend binnen het principe “inbreiding voor uitbreiding”, voorzien in divers aanbod aan woningen en (maatschappelijke) voorzieningen in Maarssen-Dorp. Daarnaast wordt met de centrumfuncties bijgedragen aan het tot stand brengen van de gewenste reuring en

levendigheid in het gebied en draagt de aanleg van een centraal dorpsplein bij in de versterking van het centrum. De voorgestelde bebouwing zal qua hoogte en vormgeving een relatie zoeken met bebouwing in de rest van het centrum. Geconcludeerd wordt dat de structuurvisie de gewenste ontwikkeling niet in de weg staat.

3.3.2 Stedenbouwkundig plan Harmonieplein

3.3.2.1 Algemeen

Op 7 maart 2017 heeft de gemeenteraad van Stichtse Vecht het stedenbouwkundig plan ‘Harmonieplein’

vastgesteld. Het stedenbouwkundig plan vormt de basis voor voorliggend bestemmingsplan en is in samenspraak met omwonenden, belanghebbenden en de gemeenteraad opgesteld.

In het stedenbouwkundig plan is onder meer gekeken naar de geschiedenis van het gebied. Daarnaast omvat het een locatie-analyse en visie welke is uitgewerkt in een concreet stedenbouwkundig plan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 23 3.3.2.2 Stedenbouwkundige visie en beeldkwaliteit

Het stedenbouwkundig model is opgezet rondom het vernieuwde levendige Harmonieplein. Deze nieuwe levendigheid komt voort uit de optimale bezonning. Door het Harmonieplein voldoende breedte te geven ontstaat er ruimte voor terrassen en een speelplek voor kinderen. In het zuidelijke bouwblok hebben de grondgebonden woningen een voordeur aan het plein en een optimale tuin op het zuiden en met verhoogde begane grond is er ook ruimte voor klein ondernemers. In dit blok is ruimte voor een aantal statige

herenhuizen. In het noordelijke bouwblok komen hoofdzakelijk appartementen met een buitenruimte op het zuiden richting het Harmonieplein. In de plint is ruimte voor centrumvoorzieningen zoals diensten en daghoreca. Parkeren voor bewoners wordt opgelost in de bouwblokken. Op de kop van het Harmonieplein komt het Kindcentrum met groot schoolplein.

Met het plan Harmonieplein ambieert de Gemeente Stichtse Vecht om een belangrijke bijdrage te leveren aan de kwaliteit van het centrum van Maarssen-dorp. De sfeer op het plein wordt naast de bezonning mede bepaald door de beeldkwaliteit van de architectuur en van de inrichting van de openbare ruimte. De minimale beeldkwaliteitscriteria zijn vastgelegd in het stedenbouwkundig plan. Aan deze kwalitatieve criteria worden ingediende bebouwingsvoorstellen in samenspraak met gemeente, welstand en supervisor getoetst. Het onderdeel beeldkwaliteit van het stedenbouwkundig plan dient als inspiratie en als kader (ondergrens) voor de ontwikkelingen.

3.3.2.3 Toetsing van het initiatief aan het Stedenbouwkundig plan Harmonieplein

Het stedenbouwkundig plan heeft de basis gevormd bij het opstellen van het bestemmingsplan. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn daar waar noodzakelijk bevonden expliciet vastgelegd in

voorliggend bestemmingsplan. Het gaat hierbij onder meer om de bouwhoogten en de toegestane functies per deelgebied. Het stedenbouwkundig plan is in bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

De bouwhoogtes voor het IKC zijn ten opzichte van het stedenbouwkundig plan iets aangepast. De goothoogtes wijken iets af ten opzichte van het stedenbouwkundig plan. Dit heeft te maken met de bruto hoogte die nodig is voor een speellokaal (4.10) en een school met twee verdiepingen (7.20 voor twee klaslokalen boven elkaar). Met deze kleine aanpassing is de school bouwkundig te realiseren op de beschikbare footprint. Dergelijke marges kunnen in het bestemmingsplan worden opgevangen door de algemene ontheffingsregeling van 15%.

3.3.3 Woonvisie Stichtse Vecht 2017-2022

3.3.3.1 Algemeen

De gemeenteraad heeft op 1 juni 2016 de Woonvisie Stichtse Vecht 2017-2022 vastgesteld. In dit document zijn prognoses opgenomen ten aanzien van de woningbehoefte alsmede concrete beleidsambities

opgenomen.

In voorliggend geval zijn met name onderstaande beleidsuitspraken van belang, te weten:

 Stichtse Vecht geeft prioriteit aan bouwen voor haar eigen inwoners en bouwt daarnaast ook voor de regio;

 Van alle nieuw te bouwen woningen wordt 30% sociaal (huur en koop) gerealiseerd

 Stichtse Vecht zorgt ervoor dat iedereen zo lang mogelijk in zijn vertrouwde omgeving kan blijven wonen.

De bovengenoemde Woonvisie wordt momenteel geactualiseerd. Deze is gestoeld op de meest actuele cijfers uit het regionale woningbehoefteonderzoek van eind 2018. Belangrijke uitgangspunten zijn hierbij:

duurzaamheid (aardgasvrij en energieneutraal wonen), experimentele en alternatieve woonvormen, aanbod van starterswoningen en levensloopbestendige woningen en bevordering van de doorstroming. Er moet sprake zijn van een goede mix van sociale huur en betaalbare koop met een diversiteit aan doelgroepen om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen. Daarnaast krijgen inwoners met een middeninkomen extra aandacht in deze actualisatie. Zij vallen vaak tussen wal en schip, verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor een vrije sector huurwoning. Daarbij komt dat het aanbod in de categorie middenhuur zeer

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 24 beperkt is. Het uitgangspunt bij nieuwbouw is een woonprogramma van minimaal 30% sociale huur opleggen en bij grote ontwikkelingen (van meer dan 25 woningen) tevens 20% middenhuur opleggen. De ambities ten aanzien van duurzaamheid zijn binnen Stichtse Vecht zeer hoog maar ook wettelijk is het verplicht om (bestaande) woningen aardgasvrij en nieuwbouwwoningen energieneutraal te maken. Vaststelling van deze geactualiseerde woonvisie zal in 2019 plaatsvinden. In dit geval is nog uitgegaan van de geldende Woonvisie.

3.3.3.2 Beleidsuitspraken

Stichtse Vecht geeft prioriteit aan bouwen voor haar eigen inwoners en bouwt daarnaast ook voor de regio;

De gemeente Stichtse Vecht streeft ernaar om in een tijdsbestek van 5 jaar de woningvoorraad voldoende uit te breiden om passend wonen voor iedereen in Stichtse Vecht mogelijk te maken, rekening houdend met een dalende gemiddelde woningbezetting en de resultaten uit het woningmarktonderzoek. De lokale

woningbehoefte is in ruimtelijk opzicht in te passen op de beschikbare locaties binnen de rode contour. Veel van deze locaties betreffen herontwikkel- en zogeheten inbreidingslocaties. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 – 2028 (PRS) wordt voor Stichtse Vecht uitgegaan van een woningbouwprogramma van 1800 woningen tot 2028. Van dit programma zijn inmiddels enkele woningbouwprojecten gerealiseerd. De geprognosticeerde eigen behoefte (1000 woningen) maakt onderdeel uit van deze 1800 woningen. De scope van de PRS (2028) reikt verder dat die van het gemeentelijk woningmarktonderzoek en de gemeentelijke Woonvisie. De gemeente wil zich inzetten voor deze regionale vraag en tot 2028 1800 woningen realiseren, wat betekent dat er tijdens de looptijd van de gemeentelijke Woonvisie tot 2022 1400 woningen worden gerealiseerd. Hiermee komen we tegemoet aan een deel van de regionale behoefte en aan de taakstelling van vergunninghouders.

Van alle nieuw te bouwen woningen wordt 30% sociaal (huur en koop) gerealiseerd

Stichtse Vecht wil voldoende aanbod van beschikbare goedkope woningen. Daarom wil ze ruimte bieden aan woningcorporaties om haar sociale huurvoorraad uit te breiden en te transformeren en projectontwikkelaars stimuleren om goedkope koopwoningen. Zoals in het hoofdlijnenakkoord 2014- 2018 is opgenomen, realiseren wij 30% sociale woningen (huur en koop) van alle nieuwbouwwoningen in Stichtse Vecht. Omdat uit het woningmarktonderzoek blijkt dat 13% van de totale behoefte sociale huur betreft, is het voornemen van alle toe te voegen woningen in ieder geval 13 % sociale huur realiseren.

Stichtse Vecht zorgt ervoor dat iedereen zo lang mogelijk in zijn vertrouwde omgeving kan blijven wonen.

Bureau Companen heeft begin 2015 in kaart gebracht hoe vraag naar en aanbod van geschikte zelfstandige woningen zich de komende tijd ontwikkelen in relatie tot de scheiding van wonen en zorg. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn:

 In de periode tot 2025 ligt er nog een opgave om 40 woningen voor ‘verzorgd wonen’ te realiseren.

Het gaat hierbij om woningen nabij een verzorgingshuis of dienstencentrum waaruit zorg geleverd kan worden. Het tekort aan ‘verzorgd wonen’ doet zich vooral voor in Maarssenbroek

 Companen verwacht in 2025 een tekort van 3100 ‘geschikte’ woningen voor de doelgroep. Er zijn echter wel voldoende woningen die geschikt te maken zijn. Als definitie voor een ‘geschikte’ woning is hierbij gehanteerd dat het gaat om woningen waarbij alle primaire voorzieningen gelijkvloers/ zonder traplopen bereikbaar zijn.

3.3.3.3 Toetsing van het initiatief aan de Woonvisie Stichtse Vecht 2017-2022

Met dit bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan het beleidsvoornemen om in het binnenstedelijk gebied te voorzien in voldoende woningen. Met het realiseren van circa 81 woningen binnen het plangebied wordt een bescheiden bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van 1800 woningen tot 2028. Het plan biedt twee woningtypen (aaneengebouwd en appartementen) aan waarmee goed ingespeeld kan worden op de vraag vanuit de markt. De woningen zijn vooral geschikt voor middeninkomens, maar ook zijn er

mogelijkheden voor senioren/zorgbehoevenden (appartementen/sociale woningen met zorg). Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling prima past binnen de geldende gemeentelijke woonvisie. Zoals beschreven wordt bovengenoemde Woonvisie momenteel geactualiseerd. Vooralsnog zien wij geen strijdigheid met de geactualiseerde Woonvisie.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 25 3.3.4 Horecabeleid Stichtse Vecht

3.3.4.1 Algemeen

Na de gemeentelijke fusie in 2011 is een tijdelijk horecabeleid vastgesteld: Gastvrij Stichtse Vecht, Nota tijdelijk horecabeleid 2013. De gemeente Stichtse Vecht acht de tijd rijp voor een nieuw gemeentelijk

horecabeleidskader. Met nieuw beleid kan worden ingespeeld op trends in de horecamarkt en de veranderen de regelgeving. In 2016 is door DTNP reeds een kwantitatieve analyse gemaakt van de aanbodstructuur, positie en het perspectief voor horeca in Stichtse Vecht. In het eerste helft van 2017 hebben de visie en het beleid gestalte gekregen in actieve samenspraak met de lokale horecasector.

Het nieuwe Horecabeleid voor Stichtse Vecht wordt in 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Op dit moment kunnen we het bestemmingsplan nog niet formeel toetsen aan bovengenoemd document. Toetsing aan het ontwerpdocument laat wel zien dat het bestemmingsplan hiermee niet in strijd is.

3.3.4.2 Perspectief horecasector

De horeca manifesteert zich landelijk als een groeimarkt doordat consumenten weer meer buiten de deur eten en de horeca als ontmoetingsplek gebruiken. In de gemeente Stichtse Vecht zijn daarnaast extra groeikansen.

Het inwonerstal in de directe regio groeit sterk.

Met name langs de Vecht, zowel in de dorpscentra als in het buitengebied, zijn de potenties voor (meer) horeca het grootst. Het centra van Maarsen-Dorp en Breukelen zijn de hoofdcentra van de gemeente en blijven de belangrijkste locaties voor horecabezoek.

Naar dagconcepten en terrassen, in centra al dan niet gecombineerd met detailhandel (blurring), zal een stijgende vraag zijn. Het restaurantenaanbod is reeds de sterkst ontwikkelde sector in de gemeente, maar kan zich juist vanwege deze bekendheid als ‘goed restaurantengebied ‘ blijven ontwikkelen.

Ook de trend van een toename in de overnachtingscapaciteit in hotels, logementen en B&B’s kan worden doorgezet, rekening houdend met het toeristische potentieel en ook de groei van de zakelijke markt in de steden.

De behoefte en het draagvlak voor een café in het lokale dorpscentrum zal blijven bestaan. Op basis van trends wordt hiervoor ook in Stichtse Vecht echter geen groei meer voorzien.

3.3.4.3 Horeca en terrassen centra Maarssen en Breukelen

In de centrumgebied van Maarssen en Breukelen wordt de doorontwikkeling van horeca die overdag en ’s avonds hun publiek trekken mogelijk gemaakt en wordt, waar dit ruimtelijk kan, meer ruimte geboden voor terrassen. Lichte vormen van horeca, zoals lunchroom en coffeebar kunnen in de twee grootste centra aan het aanbod worden toegevoegd.

3.3.4.4 Toetsing van het initiatief aan het (concept)Horecabeleid Stichtse Vecht

Het voorgenomen plan biedt mogelijkheden om aan het nieuwe Harmonieplein horeca te realiseren. Het gaat in eerste instantie om lichte horeca zoals daghoreca/winkelondersteunende horeca of een restaurant in het Noordblok, nabij het kindcentrum. De locatie is gunstig gelegen wat betreft bezonning en zichtbaarheid. Met de beoogde horeca wordt bijgedragen aan de gewenste levendigheid in het gebied. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het (concept) horecabeleid.

3.3.5 Retailvisie

3.3.5.1 Algemeen

De retailvisie legt de richtlijnen voor nabije toekomst vast. Hiermee worden de retailvoorzieningen in de dorpscentra zoveel mogelijk gefaciliteerd ten behoeve van de werkgelegenheid en de leefbaarheid van de kernen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 26 Het gekozen beleid op basis van recente onderzoeksrapporten is gebaseerd op concentreren, versterken en

vernieuwen. Dit betekent:

Concentratie

 Concentratie van winkelvoorzieningen in de centrumgebieden van de 4 grootste kernen:

Maarssenbroek, Maarssen-dorp, Breukelen en Loenen aan de Vecht.

 Het ontstaan van nieuwe winkelcentra voorkomen en het stimuleren van verspreid liggende winkels om te verhuizen naar deze centrumgebieden.

 Faciliteren van aanwezige retail in kleinere dorpskernen, maar geen actief beleid ter versterking daarvan.

 In de periferie op bedrijventerreinen slechts volumineuze detailhandel toestaan.

Versterken

 Zorgen voor een goede bereikbaarheid en voldoende gratis parkeervoorzieningen.

 Een ruime winkeltijdenverordening en een aantrekkelijk marktbeleid.

 Een standplaatsenbeleid dat aanvullend is op de reguliere detailhandel, d.w.z. differentieert per woonkern.

Vernieuwen

 Het stimuleren van nieuwe winkelconcepten als (instore) pick-up points en blurring in de centrumgebieden.

 Het faciliteren van distributiepunten voor e-commerce op bedrijventerreinen.

 Het creëren van een communicatieplatform voor stakeholders op gebied van kennisdeling en informatie-uitwisseling.

3.3.5.2 Maarssen-Dorp

Het centrum van Maarssen-Dorp ligt tussen het Harmonieplein en het Pieter de Hoogplein. Het kenmerkt zich als een gevarieerd gebied met winkeltjes, horeca, kantoren en maatschappelijke voorzieningen. Door het stimuleren van nieuwe ontwikkelingen en blurring wordt de concentratie van retail in het centrum geconcentreerd. In het bestemmingsplan wordt hiervoor een centrumbestemming opgenomen.

Daarnaast is er een buurtwinkelcentrum aan de Plesmanlaan, en enkele verspreid liggende winkels op diverse plekken. Voor het winkelcentrum aan de Plesmanlaan geldt dat dit ongewijzigd blijft.

Voor de solitaire winkels buiten het centrum zal waar mogelijk de retailfunctie vervangen worden door een woonfunctie.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 27

Afbeelding 3.1 Begrenzing Centrum Maarssen Dorp (Bron: gemeente Stichtse Vecht)

3.3.5.3 Toetsing van het initiatief aan het Retailbeleid

Het voorgenomen plan biedt mogelijkheden om in het Zuidblok aan het nieuwe Harmonieplein een kleinschalige centrumfunctie te realiseren. Met een dergelijke functie wordt bijgedragen aan de gewenste levendigheid in het gebied. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het retailbeleid.

3.3.6 Gemeentelijke Verkeers- en Vervoerplan Stichtse Vecht 2013 (GVVP Stichtse Vecht 2013)

3.3.6.1 Algemeen

De Planwet Verkeer en Vervoer (1998) schrijft voor dat alle lagere overheden een zichtbaar en samenhangend verkeer- en vervoerbeleid moeten voeren, dat richting geeft aan de door het gemeentebestuur te nemen beslissingen op het gebied van verkeer en vervoer. Het is aan de gemeente om de beleidslijnen vast te leggen in een verkeersvisie, vastgelegd in een Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan (GVVP), dat volgens de Planwet Verkeer en Vervoer moet passen binnen de regionale en landelijke beleidskaders.

Het GVVP Stichtse Vecht 2013-2017 heeft ten doel een zichtbaar en samenhangend verkeer- en vervoerbeleid te kunnen voeren, dat richting geeft aan de door het gemeentebestuur te nemen beslissingen op het gebied van verkeer en vervoer. Het GVVP bestaat uit verschillende onderdelen die op verschillende momenten zijn geactualiseerd, namelijk:

 Deel A (algemeen): juli 2013

 Deel B (parkeren): juli 2015

 Deel C (langzaam verkeer): maart 2016

 Deel D (auto landbouw en vrachtverkeer): juli 2017

 Deel D (trajectnota Zandpad): november 2017

 Deel E (openbaar vervoer): april 2015.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 28 3.3.6.2 Toetsing van het initiatief aan het GVVP Stichtse Vecht 2013-2017

Bij het bepalen van de inrichting van het plangebied en het benodigde aantal parkeerplaatsen is gekeken naar het GVVP Deel B (parkeren): juli 2015. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op het onderdeel verkeer en parkeren. Kortheidshalve wordt naar het betreffende hoofdstuk verwezen. Hier wordt geconcludeerd dat de wijze van inrichting van het plangebied ten aanzien van verkeer en parkeren in overeenstemming is met het GVVP Stichtse Vecht 2013-2017.

3.3.7 Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies 29

Hoofdstuk 4 Visie en uitgangspunten

In hoofdstuk 2 is al ingegaan op de historische ontwikkeling van het gebied en de huidige situatie in het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ontwikkeling zelf ingegaan.

4.1 Gebiedsvisie

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het Harmonieplein, gelegen in het hart van Maarssen-dorp. De gemeenteraad heeft op 7 maart 2017, na een intensief participatief traject, ingestemd met het

stedenbouwkundig plan “Harmonieplein”. Het doel van deze gebiedsontwikkeling is een aantrekkelijk dorpsplein voor Maarssen-Dorp te realiseren met verschillende centrumfuncties, zoals wonen, onderwijs, cultuur, gezondheidszorg, lichte horeca waaronder daghoreca/winkelondersteunende horeca en

speelvoorzieningen en waar ook leuke activiteiten kunnen worden georganiseerd zoals een weekmarkt. Op deze manier krijgt dit deel van het dorp, dat grenst aan het beschermd dorpsgezicht, een belangrijke en gewenste kwaliteitsimpuls. Verder is gekeken naar een goede oplossing voor de verkeersafwikkeling en voldoende parkeerplaatsen.

Het plan bestaat feitelijk uit drie deelplannen:

De drie deelplannen zijn:

1. KC – Kindcentrum 0-12 jaar (deelgebied 1); een bouwenvelop voor het realiseren van een nieuw kindcentrum waarin worden gehuisvest: twee basisscholen, peuterspeelzaal, kinderopvang en BSO, met een gymzaal, een (semi-openbaar) schoolplein, een speelplein voor de kinderen van 0-4 jaar, parkeerplaatsen (ook voor minder validen) voor auto’s en fietsen en een kiss&ride-strook. Opgemerkt wordt dat in dit deelgebied tevens gronden aan de tuin van woning Bolensteinsestraat 19 worden toegevoegd;

2. Zuidelijk bouwblok (deelgebied 2); een bouwenvelop voor 34 woningen met zorg (met 2 gezamenlijk te gebruiken ruimtes die eventueel in 2 woningen kunnen worden omgezet waarmee het totaal op 36 woningen komt), 4 grondgebonden woningen, 1 karakteristieke villa (Groene Kruis gebouw) en 9 appartementen met in de plint een centrumfunctie. Daarnaast worden er voldoende parkeerplaatsen (ook voor minder validen) gerealiseerd op eigen terrein aan de achterzijde van de bebouwing en in het openbaar gebied.

3. Noordelijk bouwblok (deelgebied 3); voorlopige invulling bestaande uit ca. 31 woningen (appartementen), lichte vorm van horeca, maatschappelijke functies (zoals een bibliotheek,

gezondheidszorg, apotheek) en voldoende (openbare) parkeergelegenheid (ook voor minder validen).

Binnen dit deelgebied zijn maatschappelijke voorzieningen gepland op zowel de begane grond (plint) als, naar verwachting, op de verdiepingen. Indien de maatschappelijke functies ook op de

verdiepingen komen dan worden er minder appartementen gerealiseerd. Het Noordblok kan qua invulling nog wijzigen omdat de aanbestedingsprocedure nog moet worden doorlopen en er ontwikkelingen rond het Noordblok zijn die invloed hebben op de invulling.

4. Het dorpsplein en de rest van de openbare ruimte; een aantrekkelijk, duurzaam ingericht en levendig dorpsplein (minimale breedte van het plein bedraagt 25 meter) dat geschikt is voor zonnige

horecaterrassen, spelende kinderen, markten, evenementen en festivals. Er is aandacht voor de opvang van regenwater en de aanleg van aantrekkelijk groen. Ook is er aandacht voor minder validen en het stallen van fietsen. De monumentale paardenkastanjeboom op het schoolplein van Het Kompas wordt behouden en zal zorgvuldig worden ingepast in de nieuwe openbare ruimte. Waar mogelijk worden extra parkeerplaatsen (dus bovenop de gestelde norm van de ontwikkeling) gerealiseerd voor het centrum van Maarssen.

Hierna wordt per deelgebied een beknopte toelichting gegeven. De genoemde voorwaarden komen voort uit het stedenbouwkundig plan, de overleggen met de klankbordgroep en overige gemaakte afspraken. Voor een uitgebreide omschrijving van het gebied wordt daarom naar het stedenbouwkundig plan verwezen dat opgenomen is in bijlage 1 bij deze toelichting.

Voor de leesbaarheid is hierna nogmaals de afbeelding met daarin de indicatieve inrichting van de deelgebieden opgenomen.