Bestemmingsplan
Paadje 12, Nieuwe Niedorp 2017
Aveco de Bondt bezoekadres
postbus postcode telefoon telefax e-mail internet
Burgemeester van der Borchstraat 2 64
7450 AB Holten (0)548 85 33 33 (0)548 85 33 99
holten@avecodebondt.nl www.avecodebondt.nl projectnaam Bestemmingsplan Paadje 12, Nieuwe Niedorp 2017
projectnummer 17.2130
opdrachtgever P.J. de Graaf
status Vaststelling versie 03
aantal pagina's
datum 6 november 2017
auteur J.M. Miellet
BESTEMMINGSPLAN
Paadje 12, Nieuwe Niedorp 2017
TOELICHTING
INHOUDSOPGAVE
1 INLEIDING 5
1.1 Aanleiding en doel van het plan 5
1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied 5
2 HISTORIE EN HUIDIGE SITUATIE 7
2.1 Tot nu toe 7
2.2 Huidige feitelijke situatie 8
2.3 Beoogde situatie 11
3 BEELDKWALITEIT 14
3.1 Inleiding 14
3.2 Ontstaansgeschiedenis 14
3.3 Ordeningsprincipes 15
3.4 Bebouwingskarakteristiek 16
3.5 Beeldkwaliteitsrichtlijnen 17
3.5.1 Landschappelijke inpassing erf 18
3.5.2 Streefwaarden inrichtingsplan bebouwing 19
4 RUIMTELIJK BELEIDSKADER 20
4.1 Rijksbeleid 20
4.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking 20
4.2 Provinciaal beleid 21
4.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040 21
4.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (2016) 22
4.2.3 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 23
4.3 Gemeentelijk beleid 25
4.3.1 Strategische visie gemeente Hollands Kroon 25
4.3.2 Omgevingsvisie gemeente Hollands Kroon 26
4.3.3 Geldend planologisch kader 26
4.3.4 Regeling bijbehorende bouwwerken bij woningen gemeente Hollands
Kroon 28
4.3.5 Algehele conclusie 28
5 VERANTWOORDING MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN 29
5.1 Bedrijven en milieuzonering 29
5.2 Geur: geurhinder en veehouderij 32
5.2.1 Uitgangspunten 33
5.2.2 Geuronderzoek voorgrondbelasting 38
5.2.3 Achtergrondbelasting; goed/acceptabel woon- en leefklimaat 41
5.2.4 Conclusie 43
5.3 Luchtkwaliteit en fijnstof 44
5.3.1 Onderhavig plan als milieubelastende activiteit 44
5.3.2 Onderhavig plan als milieuhinder gevoelige functie 45
5.4 Akoestiek, wegverkeer 48
5.5 Bodem 49
5.6 Waterhuishouding 51
5.7 Ecologie 52
5.7.1 Soortenbescherming 53
5.7.2 Gebiedsbescherming 56
5.8 Erfgoed 57
5.8.1 Archeologie 58
5.8.2 Cultuurhistorie 58
5.9 Externe veiligheid 59
5.10 Kabels en leidingen 60
5.11 Verkeer en parkeren 61
5.11.1 Verkeer 61
5.11.2 Parkeren 62
6 JURIDISCHE TOELICHTING 64
6.1 Inleiding 64
6.2 Plansystematiek 64
6.3 Toelichting op de regels 64
6.4 Overige aspecten 67
7 UITVOERBAARHEID 68
7.1 Grondexploitatie 68
7.2 Onderzoeks- en plankosten 68
7.3 Planschade 68
7.4 Conclusie 68
7.5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 69
7.5.1 Vooroverleg 69
7.5.2 Ontwerp bestemmingsplan 69
7.5.3 Vastgesteld bestemmingsplan 69
SEPARATE BIJLAGEN
Bijlage 1: Inrichtingsplan c.q. landschappelijke inpassing Bijlage 2: Geuronderzoek De Roever Omgevingsadvies Bijlage 3: Akoestisch onderzoek
Bijlage 4: Advies externe veiligheid Veiligheidsregio Noord-Holland Noord Bijlage 5: Toets Ladder voor duurzame verstedelijking
Bijlage 6: Nota van zienswijzen
1 INLEIDING
1.1 Aanleiding en doel van het plan
Camping ‘Het Witte Hek’ is al ruim 40 jaar gevestigd op een bestaand (agrarisch) bouwvlak aan Paadje 12 te Nieuwe Niedorp. Enige jaren geleden heeft deze camping een nieuwe eigenaar gekregen. De nieuwe eigenaar is reeds vanaf de overname van het bedrijf voornemens de camping te revitaliseren en het aantal recreatieve nachtverblijfseenheden, binnen het bestaande forse oppervlak van het recreatieterrein, uit te breiden.
Als gevolg van gewijzigde/vervallen (kampeer)wetgevingen en het beëindigde fruitteeltbedrijf, is het daarnaast noodzakelijk om het ruim 40 jaar oude recreatieterrein weer te voorzien van een passende juridisch-planologische regeling. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.
Voorgeschiedenis
Ten behoeve van het onderhavige plan is reeds in 2013 een bestemmingsplan vastgesteld om het recreatiebedrijf te voorzien van een passend juridisch-planologisch regiem. Dit bestemmingsplan is in 2015 gedeeltelijk vernietigd door de Raad van State, hoofdzakelijk omdat onvoldoende rekening werd gehouden met de ontwikkelingsmogelijkheden van de noordelijk gelegen agrarische onderneming. In dit bestemmingsplan zijn de gebruiksmogelijkheden van het recreatieterrein echter dusdanig ingeperkt, en juridisch geborgd, zodat de betreffende agrarische onderneming volledig gebruik kan maken van de planologische uitbreidingsmogelijkheden. In volgende hoofdstukken wordt exact weergegeven waarom het recreatieterrein nu wel van een passend planologisch regiem kan worden voorzien.
1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied
Het plangebied is gelegen aan Paadje 12 te Nieuw Niedorp. Paadje 12 ligt in het Buitengebied op een bestaand bouwvlak van een voormalig fruitteeltbedrijf ten zuidoosten van de bebouwde kom van Nieuwe Niedorp. De begrenzing van het plangebied is gelijk aan het bouwvlak van het voormalige fruitteeltbedrijf en is in figuur 1.1 weergegeven.
Figuur 1.1: ligging en (globale) begrenzing van het plangebied (bron: google + kadaster)
2 HISTORIE EN HUIDIGE SITUATIE
2.1 Tot nu toe
(Kampeer)vergunningen
Camping ‘Het Witte Hek’ is reeds ruim 40 jaar in het plangebied gevestigd. Het kampeerterrein is als neventak van het aldaar gevestigde agrarische bedrijf (fruitteeltbedrijf) gestart. Ten behoeve van het kampeerterrein is reeds in 1989 (van daarvoor zijn geen gegevens bekend) een kampeervergunning op grond van de Kampeerwet verleend voor in totaal 35 kampeermiddelen, waarvan:
- 8 tenten, tentwagens, kampeerauto’s en toercaravans op toeristische standplaatsen;
- 5 tenten, tentwagens, kampeerauto’s en toercaravans op seizoenstandplaatsen;
- 22 tenten, tentwagens, kampeerauto’s en toercaravans (toer- en stacaravans) op jaarstandplaatsen.
In 2002 is deze vergunning vervangen door een vergunning op grond van de ‘Wet op de openluchtrecreatie’, waarin dezelfde kampeermiddelen zijn vergund voor een periode van 7,5 maanden per jaar (15 maart tot en met 31 oktober).
Bestemmingsplan Buitengebied Niedorp-Zuid (1994)
Het plangebied is in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Niedorp-Zuid’ bestemd als
‘Agrarische bedrijven’. Het gehele agrarische bouwvlak (c.q. agrarische bedrijfsbestemming) is nader aangeduid als ‘kamperen toegestaan’. Binnen deze bestemming betreft het fruitteeltbedrijf de hoofdtak en het kampeerterrein de neventak. Het recreatieterrein was derhalve ook in dit bestemmingsplan juridisch- planologisch ‘vergund’.
Het fruitteeltbedrijf heeft in de loop der tijd zijn functie verloren. Bij de overname van het bedrijfsperceel, door de initiatiefnemer van onderhavig plan, is het fruitteeltbedrijf definitief beëindigd.
Juridisch-planologische procedure t.b.v. camping Het Witte Hek
Bij de overname van het bedrijfsperceel door de initiatiefnemer is een juridisch- planologische procedure gestart ten einde het verblijfsrecreatieterrein als hoofdfunctie op het bedrijfsperceel voort te zetten. Hierbij werd ingezet op een algehele revitalisering van het terrein en een beperkte toename van het aantal recreatieve (nacht)verblijfseenheden zonder vergroting van het reeds forse oppervlak van het bedrijfsperceel. Dit bestemmingsplan is als gevolg van beroep door de eigenaren van de agrarische onderneming aan Paadje 14-18 gedeeltelijk vernietigd.
Uitspraak Raad van State
De onderdelen van het bestemmingsplan die betrekking hadden op het verblijfsrecreatieterrein zijn vernietigd. In de uitspraak heeft de Afdeling medegedeeld dat in het vernietigde bestemmingsplan de (nacht)verblijfseenheden niet aangemerkt konden worden als ‘niet-geurgevoelig’ omdat verblijf in de eenheden te langdurig was (250 dagen per jaar). Bovendien was in delen van het plangebied jaarrond verblijf toegestaan. Daarnaast waren de maximale planologische uitbreidingsmogelijkheden van het agrarische bedrijf aan Paadje 14 niet in beeld gebracht. Hierdoor vormde het recreatieterrein een belemmering voor zowel de huidige bedrijfsvoering als voor de uitbreidingsmogelijkheden van het agrarische bedrijf.
2.2 Huidige feitelijke situatie De omgeving
De camping is gelegen in landelijk gebied en wordt omlijst door open agrarisch cultuurgebied. Aan de noordzijde van de camping bevindt zich een agrarisch bedrijf, waar rundvee en pluimvee zijn vergund. De kern Nieuwe Niedorp ligt hemelsbreed op minder dan een kilometer afstand van het bedrijf (aan de westzijde).
De camping
Aan Paadje 12 te Nieuwe Niedorp is camping ‘Het Witte Hek’ gevestigd. Het gehele plangebied is in gebruik door de camping. Het oppervlak bedraagt 12.840 m² en biedt ruimte aan:
- een karakteristieke bedrijfswoning met daaraan vast gebouwd een stolpschuur;
- een vrijstaande schuur t.b.v. afvalverzameling en -scheiding;
- 22 stacaravans c.q. chaletjes;
- 5 vakantiewoninkjes;
- 5 seizoensplaatsen voor mobiele kampeermiddelen (op zeer ruime standplaatsen) - 8 passantenplaatsen voor mobiele kampeermiddelen (op zeer ruime
standplaatsen);
- Speeltuintje, jeu-de-boules baan;
- Groene inrichting met o.a. een fruitboomgaardje.
De voorzijde (westzijde) van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit de woonboerderij (de bedrijfswoning) en de gezamenlijke voorzieningen (zie figuur 2.1). De sanitaire voorzieningen voor de camping zijn gesitueerd in de aanwezige bebouwing van de woonboerderij en de schuur biedt ruimte aan afvalverzameling en – scheidingsvoorzieningen.
De achterzijde (oostzijde) van het terrein biedt ruimte aan de recreatieve verblijfseenheden. De noordelijke helft van dit deel is geheel ingericht met de bestaande stacaravans/chaletjes en enkele recreatiewoningen. Dit deel van het terrein is het meest
intensief in gebruik. De omvang van de standplaatsen zijn echter nog relatief fors (2 standplaatsen van circa 170 m², de overige standplaatsen zijn groter dan 200 m²). De zuidelijke helft van het plangebied betreft een vrijwel open, maar groen ingericht perceel met standplaatsen voor mobiele kampeermiddelen.
In de huidige situatie verkeert een significant deel van de verblijven in slechte staat of zijn niet meer representatief. Enkele stacaravans zijn reeds vervangen door nieuwe(re) representatieve stacaravans/chaletjes (zie figuur 2.2).
Bedrijfsmatige en seizoensgebonden exploitatie
De camping wordt bedrijfsmatig geëxploiteerd. Een groot deel van de aanwezige stacaravans/chaletjes is in eigendom van recreanten. De standplaatsen worden echter door de recreanten gehuurd. Daarnaast is een deel van de stacaravans/chaletjes in eigendom van Camping ‘Het Witte Hek’ en wordt verhuurd aan recreanten. In feite verschilt deze werkwijze niet van recreanten met mobiele caravans. Deze mobiele caravans zijn ook in eigendom van de recreant en huren de standplaats.
Figuur 2.1: luchtfoto van het recreatieterrein van 30-06-2015 (bron: Google Earth)
Figuur 2.2: Nieuwe vs. oude recreatieve (nacht)verblijven
De camping is niet het gehele jaar geopend. Het recreatieterrein is elk jaar in de periode van 1 april tot en met 15 oktober geopend. Voor de camping geldt dus een
‘wintersluiting’.
Landelijke en groene inrichting
Het terrein heeft in de huidige situatie reeds een zeer groene en landelijke uitstaling.
Doordat de camping reeds decennia oud is een groot deel van de beplanting reeds volgroeid. Een deel van de hoogstamfruitbomen van het voormalige fruitteelt bedrijf zijn behouden gebleven (zie figuur 2.3). Een deel van de standplaatsen, ter plaatse van de oudere stacaravans/chaletjes, bestaat echter nog uit ‘ongewenste’ gebiedsvreemde beplantingen, waaronder de conifeer. Het perceel wordt omlijst door elzensingels. Er staat ook een elzensingel centraal op het perceel. In het zuidelijke deel zijn haagbeuken aanwezig ten behoeve van een groene scheiding van de zeer ruime standplaatsen.
Figuur 2.3: De oude hoogstam fruitbomen (boven) en groen ingericht terrein met afschermende hagen
2.3 Beoogde situatie
De initiatiefnemer is voornemens camping ‘Het Witte Hek’ te revitaliseren c.q.
herontwikkelen en te voorzien van een kwaliteitsimpuls zodat de camping weer beter aansluit bij de behoeften en eisen van de consument. Doel van de revitalisering is het creëren van een gezond en vitaal verblijfsrecreatieterrein, dat enerzijds zorgt voor een stabiel inkomen voor de initiatiefnemer en anderzijds een steentje bijdraagt aan revitalisering van de verblijfsrecreatiemarkt in de regio Noord-Holland Noord.
Het inspelen op behoeften van de klant is cruciaal voor een gezonde bedrijfsvoering. De camping dient in te spelen in de veranderende behoeften en eisen van de consument.
De klant van Camping Het Witte Hek komt voor rust, ruimte en kleinschaligheid. De initiatiefnemer is voornemens deze kwaliteiten te behouden en waar mogelijk/noodzakelijk te versterken.
Behoud van het karakter: groen en rust
Het landelijke groene karakter van de camping, de kleinschaligheid en de natuurlijke uitstraling blijven in de toekomst behouden en worden, waar mogelijk, versterkt. De omlijsting door weilanden, de nabijheid van agrarische bedrijvigheid, koeien in de weide en de smalle weggetjes en slootjes in de directe omgeving geven de camping zijn karakteristieke uitstraling. Allemaal aspecten die door de bewuste bezoeker van de camping als positief en prettig worden ervaren. Het gevoel te kamperen op een boerenerf, wat de campingbezoeker zo aantrekkelijk vindt, wordt versterkt door de aanwezigheid van de voormalige boerderij en de bestaande boomgaard. Daarmee heeft de camping in de basis al alle ingrediënten in zich, om een toekomstbestendig en goedlopend landelijk recreatiebedrijf te blijven. De beoogde situatie borduurt dan ook voort op deze aanwezige kwaliteiten.
Figuur 2.4: voorbeeld toekomstige luxe chaletjes
Revitalisering van het recreatieterrein
Om de camping weer beter aan te laten sluiten bij de behoeften van de klant worden de onderstaande ontwikkelingen doorgevoerd:
- Vervangen van de bestaande verouderde verblijfseenheden door nieuwe representatieve chaletjes;
- Herinrichting van het terrein (zie figuur 2.4 voor een impressie):
Uitdunnen van het noordelijke deel van het terrein waardoor grotere standplaatsen worden gecreëerd;
Opwaarderen van paden op het terrein;
Verwijderen van gebiedsvreemde beplantingen als de conifeer en vervangen door fraaie gebiedseigen beplantingen en afschermde hagen, waaronder de groenblijvende groenafscheiding van 30 meter langs de noordelijke perceelgrens;
- In het zuidelijk deel van het plangebied het aantal (nacht)verblijfseenheden uitbreiden tot 38 chaletjes. Op het terrein worden moderne luxe chaletjes dwars op het pad geplaatst. Op het terrein is reeds één luxe chalet aanwezig (nog niet in gebruik). De nieuw te plaatsen chaletjes zullen vergelijkbaar zijn (zie figuur 2.4);
- Behoud en versterking van de landschappelijke structuur en de oude boomgaard;
- Behoud van de karakteristieke voormalige agrarische bedrijfswoning, de stolpschuur, en de losstaande schuur aan de noordzijde van het plangebied.
Figuur 2.4: inrichtingsplan ‘Het Witte Hek’
Bedrijfsmatige en seizoensgebonden exploitatie
Ook in de toekomstige situatie is sprake van een bedrijfsmatige en seizoensgebonden exploitatie van het recreatieterrein. Om een gezonde verblijfsrecreatiemarkt in de Kop van Noord-Holland te behouden en om ongewenste ontwikkelingen op recreatieparken te voorkomen (zoals permanente bewoning) worden in dit bestemmingsplan op verschillende vlakken maatregelen getroffen die dit juridisch gaan borgen. Bovendien wordt door het treffen van deze juridisch geborgde maatregelen voorkomen dat op het terrein geurgevoelige objecten ontstaan. Onderstaand zijn deze maatregelen opgesomd:
1. Er wordt niet uitgegaan van het overgangsrecht omdat daarover vooralsnog te veel juridische onduidelijkheden bestaan. Dat betekent dat middels onderhavig plan de in het plangebied voorkomende bestaande ‘geurgevoelige objecten’ (enkele recreatieve (nacht)verblijfseenheden) worden opgeheven en dat deze belemmering voor het agrarische bedrijf worden beëindigd. De planologische uitbreidingsmogelijkheden van de agrarische onderneming aan Paadje 14-18 worden derhalve niet ingeperkt, maar worden juist ruimer;
2. De (zomer)openstelling van Camping Het Witte Hek wordt ingeperkt. Deze beperkte openstelling is geborgd in de regels van het bestemmingsplan. De camping maakt geen gebruik van de 231 dagen openstelling op grond van uitspraak 201308826/4/R4, maar beperkt de openstelling tot maximaal 180 dagen op grond van uitspraak ECLI:NL:RBOVE:2014:4200. Het kampeerseizoen loopt van 1 april tot en met 27 september;
3. Langdurig gebruik van de recreatieve (nacht)verblijfseenheden op de seizoensplaatsen wordt uitgesloten door in de regels het gebruik van de recreatieve (nacht)verblijfseenheden door dezelfde personen in te perken tot maximaal 3 weken achtereen, waarna het gebruik van de standplaats door deze personen één week is uitgesloten;
4. Permanent gebruik wordt uitgesloten door in de regels te borgen dat de recreanten elders dienen te beschikken over een hoofdverblijf;
5. In de regels wordt geborgd dat sprake moet zijn van een bedrijfsmatige exploitatie van het recreatieterrein zodat te allen tijde misstanden met betrekking tot permanent verblijf kan worden voorkomen (bijvoorbeeld als gevolg van versnipperd eigendom van de camping met als gevolg dat de eigenaar nauwelijks tot geen invloed kan uitoefenen op het verblijf op de camping).
Het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 3) gaat in op de richtlijnen voor wat betreft beeldkwaliteit van het recreatieterrein in zijn omgeving. Het stelt eisen aan de uitstraling van de bebouwing en aan de landschappelijke inpassing van het terrein.
De wijze waarop de beoogde situatie juridisch is vastgelegd in dit bestemmingsplan wordt omschreven in Hoofdstuk 6 en in paragraaf ‘geur’.
3 BEELDKWALITEIT
3.1 Inleiding
Op grond van de Provinciale Ruimtelijke Verordening is een beeldkwaliteitsplan verplicht (zie ook paragraaf 4.2). De ruimtelijke ingreep in het plangebied betreft de herstructurering en revitalisering van het terrein. De vaste kampeermiddelen worden gerealiseerd in één bouwlaag (eventueel met een kap). Deze verschijningsvorm past bij de reeds bestaande vaste kampeermiddelen op het terrein. Bij het opstellen van deze paragraaf is gebruik gemaakt van de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie van de Provincie Noord-Holland (zie ook paragraaf 4.2.3).
3.2 Ontstaansgeschiedenis Het kleipolder landschap
Noord-Holland Noord, zoals wij dat nu kennen, was voor onze jaartelling een groot waddengebied, dat gedeeltelijk werd afgesloten door een strandwallenzone. De zee brak echter regelmatig door de strandwallenzone heen, waardoor zich een veenlaag vormde door het groeien en afsterven van waterplanten. Het gebied was door de tijd heen niet altijd bewoonbaar.
Vanaf de zesde of zevende eeuw werd het gebied permanent bewoond. Om te kunnen leven werd het veen ontgonnen, maar dit leidde tot inklinking, terwijl de zeespiegel steeg. Om droge voeten te houden, werden terpen of werven opgeworpen en dijken en kades aangelegd. De eerste dorpen bevinden zich op de kreekruggen. Op den duur is het veenpakket helemaal verdwenen en is het Westfriese kleipolderlandschap met vele karakteristieke Noord-Hollandse stolpboerderijen ontstaan.
In het landschap aan het begin van de twintigste eeuw is de ontwikkeling van het gebied nog duidelijk te zien. Het smalle opstrekkende verkavelingspatroon verraadt de aanwezigheid van een oorspronkelijke veenlaag. Ook doorbraakkolken zijn nog terug te vinden. Nieuwe elementen zijn er ook te zien: de eerste inpolderingen van de Zuiderzee, zoals de Groetpolder en de Waardpolder, zijn gerealiseerd. In de daaropvolgende jaren is er veel veranderd; de Zuiderzee is IJsselmeer geworden, nog meer gebieden zijn ingepolderd (o.a. de Wieringermeer) en de ruilverkavelingen leidden tot een nieuw verkavelingspatroon. Noord-Holland Noord is geworden tot een landschap met diverse polders en de aanleg van de autosnelweg A7 en de spoorlijn naar Den Helder hebben ertoe geleid dat het gebied nu deel uitmaakt van een veel groter netwerk.
3.3 Ordeningsprincipes Kleipolderlandschap
De begrenzing van het oude zeekleigebied wordt gevormd door de Westfriese Omringdijk. Door de continuïteit van deze dijk is dit een sterk beeldbepalend element in het landschap. Het kleipolderlandschap wordt verder gekenmerkt door een patroon van kreekruggen waarop de oude ontginningsdorpen liggen en een samenhangend patroon van boezemvaarten, lintdorpen en binnendijken.
Omgeving Paadje 12
Het perceel Paadje 12 valt binnen de Oosterpolder. Om een helder beeld te krijgen van de landschappelijke structuur van de polder, wordt een onderscheid gemaakt in de netwerken en de opgaande elementen. Wanneer wordt gekeken naar de netwerken valt op dat het water een sterke noordoost-zuidwest oriëntatie heeft. De wegen hebben een ruitpatroon, veroorzaakt door de richting van het water en de richting van de bebouwing, die juist zuidoost-noordwest gericht is. Hieruit blijkt dat de ooit aanwezige veenlaag veel invloed heeft gehad op de ordening van het landschap. De structuren van de opgaande beplanting zijn enerzijds gekoppeld aan de wegen (lijnvormige structuur) en anderzijds aan de boerenerven en dorpslinten (puntvormige structuur). Het Paadje is West-Friesland medio 1575 West-Friesland medio 1730
Nieuwe Niedorp e.o. medio 1925 Nieuwe Niedorp e.o. medio 2004 Figuur 3.1: Uitsneden van geografische kaarten van West-Friesland
van oorsprong een lange ontginningsweg die vrijwel parallel is gelegen aan de N242, het betreft een secundaire verbindingsweg.
3.4 Bebouwingskarakteristiek Algemeen
De dorpen in de regio kenmerken zich door hun lintbebouwing. Deze lintbebouwing is niet meer overal zichtbaar door diverse uitbreidingen. De bebouwing in het lint heeft een sterk individueel karakter. De bebouwingsdichtheid varieert, evenals de soort bebouwing en de bebouwingsafstand tot de weg. Alle rooilijnen van de woningen zijn vrijwel evenwijdig aan de weg. De meest opvallende bebouwing voor West-Friesland is de stolpboerderij. De nokrichting van de bestaande (stolp)boerderijen en de later bijgebouwde schuren is overwegend evenwijdig aan de landschappelijke structuur.
Omgevingsplangebied
Het bebouwingsbeeld in de directe omgeving van het plangebied bestaat overwegend dit individuele vrijstaande bedrijfs- en woonbebouwing met incidentele stolpboerderijen met later bijgebouwde schuren. Deze bebouwing kent een rechthoekige massaopbouw en heeft een massief karakter. De vrijstaande bebouwing bestaat overwegend uit één bouwlaag met zadelkap. Het bebouwingsbeeld in het plangebied bestaat momenteel overwegend uit stacaravans en recreatiewoningen gesitueerd in een losse structuur.
Figuur 3.2: Ordeningsprincipe in de omgeving van het plangebied (bron: Google Earth)
Inpassing in de wijdere omgeving
Als we op een hoog schaalniveau naar de omgeving kijken, dan ligt het Paadje in het oude Westfriese land. Ten noorden en ten oosten liggen de veel nieuwere Wieringerwaard en Groetpolder. Het oude Westfriese land is inmiddels ook veranderd, vooral in de tijden van de ruilverkaveling. In de Oosterpolder heeft ruilverkaveling plaatsgevonden, waardoor de maat en de schaal van het landschap groter is dan dat oorspronkelijk het geval was. Ten tijde van de ruilverkaveling zijn diverse wegen beplant, waardoor het landschap meer een besloten sfeer krijgt. Typerend voor voornamelijk het westelijke deel van West-Friesland is de (onregelmatig) opstrekkende strokenverkaveling. Dergelijke ontginningen zijn niet zeldzaam, maar komen door herinrichtingen wel steeds minder vaak voor. Het buitengebied rondom het Paadje heeft een open karakter. De boerenerven met erfbeplanting zijn door het omringende open landschap sterk beeldbepalend. De weg heeft meestal aan twee en soms aan één zijde een sloot.
Bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen
De lintbebouwing, de afwisseling van bebouwing met beplante erven en open gebied aan het lint zijn kenmerkend in de omgeving van het plangebied. Aantasting van het karakter dient voorkomen te worden. In het buitengebied en ter plaatse van het plangebied hebben de erven een besloten karakter met van daaruit ruim zicht op het buitengebied. De nieuwe ontwikkeling dient erop gericht te zijn om de aanwezige overgangen van het recreatieterrein naar het buitengebied te respecteren en te versterken. In de huidige situatie is sprake van een enigszins verrommeld en onhelder ruimtelijk beeld, doordat de recreatieverblijven niet tot nauwelijks zijn ingepast in het landschap en vaak een opvallende kleurstelling hebben. De opvallende bebouwing is een negatief element in de omgeving. Met de nieuwe ontwikkeling dient gestreefd te worden naar een verbetering van deze situatie door rekening te houden met groene overgangen naar het landschap en een terughoudend materiaal- en kleurgebruik van de bebouwing.
3.5 Beeldkwaliteitsrichtlijnen
De bebouwing dient dusdanig ingepast te worden, dat rekening gehouden wordt met de karakteristieken van de omgeving. Het geheel dient ingepast te zijn met opgaand groen en (de bestaande) kavelsloten. Met andere woorden, het erf dient een groene
verdichting in het landschap te worden. Op het erf dient samenhang te bestaan tussen de verschillende bouwvormen. Dit betekent met name afstemming in de plaatsing en bouwrichting van de verschillende bouwvormen.
De genoemde uitgangspunten leiden tot de hiernavolgende randvoorwaarden, waarbij een onderscheid gemaakt is in erf en bebouwing. De landschappelijke inpassing gaat uit van ingrepen op het eigen terrein. Voor toelichting op de randvoorwaarden: zie figuur 3.2.
3.5.1 Landschappelijke inpassing erf
- De bestaande sloten rondom het erf handhaven.
- De bestaande bomen rondom en op het erf handhaven.
- Het erf aan de noordwestzijde (langs het Paadje) aanvullen met bomen van de 1e orde. Deze boomsoort afstemmen op de onderliggende grondsoort.
- De bestaande inheemse beplanting aan de zuidwestelijke rand van het perceel handhaven en aanvullen met bomen van de 1e orde.
- Een eventuele erfafscheiding tussen de recreatiekavels bestaat uit een haag van inheemse soort.
Figuur 3.3: Boven: de bestaande houtwal aan de zuidzijde van het plangebied.
Onder: Landschappelijke inpassing van het erf (blauw is water; lichtgroen is nieuwe beplanting; donkergroen is bestaande beplanting; plaatsing van de recreatieve eenheden achter de rode streep)
3.5.2 Streefwaarden inrichtingsplan bebouwing
- De kampeermiddelen situeren achter de rooilijn van het stolpgedeelte.
- De kampeermiddelen worden met de (nok)richting haaks op de zuidwestelijke sloot geplaatst.
- De eenheden kennen een onderlinge verspringende rooilijn.
- De eenheden bestaan uit één bouwlaag met zadelkap.
- Het toegepaste materiaalgebruik heeft een hout-look en het kleurgebruik is terughoudend.
- De kampeermiddelen dienen op ruime kavels gesitueerd te worden, met een streefoppervlakte van 200 m² of meer per kavel
4 RUIMTELIJK BELEIDSKADER
4.1 Rijksbeleid
4.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking
Artikel 3.1.6 lid 2 Bro geeft aan dat de toelichting van een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende voorwaarde:
De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Overheden moeten op basis hiervan nieuwe stedelijke ontwikkelingen motiveren met behulp van de zgn. ‘Ladder’. De ladder borgt een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen. Als eerste dient de vraag te worden beantwoord wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: “Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” In de handreiking1staat aangegeven dat onder andere stedelijke voorzieningen in elk geval wordt verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Het planvoornemen betreft op basis van de gegeven omschrijving een stedelijke ontwikkeling
Voor het planvoornemen is de laddertoets doorlopen. De gehele rapportage is als bijlage opgenomen.
1Handreiking ladder voor duurzame ontwikkeling, Ministerie van Infrastructuur en Milieu, d.d. 2 november 2013.
4.2 Provinciaal beleid
4.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040
Op 21 juni 2010 is door Provinciale Staten de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld. Hierin zet de provincie haar visie op de (ruimtelijke) ontwikkeling van Noord-Holland uiteen. Daarbij omschrijft de provincie ook het beeld van Noord-Holland in 2040.
Noord-Holland moet een aantrekkelijke provincie blijven. In de structuurvisie heeft de provincie hiervoor verschillende provinciale belangen aangewezen. Hierbij zijn drie hoofdbelangen onderscheiden. Deze drie hoofdbelangen zijn samen het ruimtelijke streven van de provincie. In de volgende figuur is dit in een overzicht weergegeven.
In het onderste van de zes kaders onder ‘duurzaam ruimtegebruik’ wordt als één van de speerpunten genoemd het bieden van voldoende en gedifferentieerde ruimte voor recreatie en toeristische voorzieningen. Uitgangspunt voor het recreatiebeleid van de provincie in relatie tot verstedelijking is intensieve recreatiegebieden dicht bij de steden en extensieve recreatie daarbuiten.
De provincie benoemt in haar structuurvisie dat er behoefte is aan ruimte voor de groei van toeristische en recreatieve ondernemers. De ruimtevraag voor deze recreatieve en toeristische voorzieningen valt vrijwel altijd buiten Bestaand Stedelijk Gebied. De
Figuur 4.1: Overzicht provinciale belangen (bron: Provincie Noord-Holland)
provincie concludeert dat vooral behoefte is aan uitbreiding van bungalowparken, hotelcapaciteit, toeristische plaatsen op campings en (vergroting van) ligplaatsen in jachthavens. Voor veel campings is herstructurering noodzakelijk.
Om de provinciale belangen te waarborgen is door Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld.
4.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (2016)
De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is inmiddels een aantal keer aangepast en herzien. De meest recente versie betreft de geheel herziene “Provinciale Ruimtelijke Verordening” (PRV) vastgesteld door Provinciale Staten op 15-01-2016 een, laatstelijk gewijzigd op 27-06-2016. Per 01-03-2017 is de nieuwste verordening van kracht.
Op het voorliggende planvoornemen is tot 1 maart 2017 geen wijziging qua provinciale regelgeving van toepassing. De inhoudelijke eisen voor het afwijken van de PRV zijn gelijk gebleven. Zoals ook onder de PRV 2010 bepalen artikel 14 en artikel 15 de kaders waarbinnen de provincie de provinciale belangen behartigd.
Op 3 juli 2012 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Holland op basis van het voorgaande bestemmingsplan reeds ontheffing verleend van artikel 14, lid 1 PRV. De verleende ontheffing is inmiddels vervallen. Er dient derhalve opnieuw te worden beoordeeld of het plan voldoet aan de Verordening. Onderstaand is de toets aan de relevante regels opgenomen.
Artikel 5a Nieuwe stedelijke ontwikkeling
1. Een bestemmingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.
2. Gedeputeerde staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.
In het onderhavige plan is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Een recreatieterrein betreft een stedelijke voorziening in de vorm van leisure. Het is twijfelachtig of sprake is van een ‘nieuwe’ stedelijke voorziening. Het betreft namelijk een bestaande camping, het plangebied wordt niet vergroot en de bouwmogelijkheden worden middels onderhavig bestemmingsplan verkleind (het agrarische bedrijf kon immers het gehele bouwvlak vol bouwen terwijl de bouwmogelijkheden van het recreatieterrein gelimiteerd zijn en er geen bebouwing voor agrarische doeleinden meer zijn toegestaan). Indien jurisprudentie van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt gevolgd kan echter sprake zijn van een ‘nieuwe’ stedelijke functie omdat het bestemmingsplan (beperkt) meer bouwmogelijkheden voor de stedelijke functie recreatie/leisure mogelijk maakt door meer chaletjes c.q. recreatiewoningen toe te staan.
Artikel 5a van de PRV richt zich enkel op de regionale afstemming binnen de regio. Het onderhavige plan heeft gelet op de aard en omvang, een beperkte uitbreiding van - in het verleden - vergunde aantal eenheden binnen het bestaande oppervlak van het recreatieterrein, geen gemeentegrensoverschrijdend karakter. Er bestaat in dit geval dan ook geen aanleiding om dit plan regionaal af te stemmen, mede gezien artikel 5c. Dit wordt ondersteund door de reactie van GS op het bestemmingsplan. In het kader van het vooroverleg is het bestemmingsplan aangeboden aan GS. De GS hebben aangegeven in te kunnen stemmen met het ontwerpbestemmingsplan.
Artikel 15 Ruimtelijke kwaliteitseis ingeval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het landelijk gebied
Het onderhavige plan wordt conform 15 landschappelijk ingepast. Zie paragraaf 4.2.3 en de bijlage voor de nadere motivering.
Artikel 26 Gebieden voor grootschalige en gecombineerde landbouw
Het plangebied ligt binnen een gebied dat is aangeduid als ‘Gebieden voor grootschalige en gecombineerde landbouw’. Dit artikel is slechts van toepassing op agrarische bedrijven en bevat de regels omtrent de (door)ontwikkeling van deze bedrijven.
Conclusie
Gezien het bovenstaande vormt de Provinciale Ruimtelijke Verordening geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
4.2.3 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie
Provinciale Staten hebben in juni 2010 de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie vastgesteld. Momenteel werkt de provincie aan een nieuwe leidraad, die momenteel alleen als concept beschikbaar is (en daarmee nog geen vigerend beleid is). In dit beleidskader is door de provincie aangegeven welke landschappelijke en cultuurhistorische elementen overwogen moeten worden bij (ruimtelijke) ontwikkelingen en uitgangspunt kunnen zijn voor plannen. De ontwikkelingsgerichte benadering is het uitgangspunt van het beleid: behoud door ontwikkeling.
In de Leidraad wordt ingegaan op de kernkwaliteiten die gelden als basis voor de ruimtelijke kwaliteit van het landschap van Noord-Holland. De provincie onderscheidt de volgende:
- Aardkundige waarden: deze worden onderverdeeld in “aardkundige monumenten”
en “bijzondere aardkundige waarden”.
- Archeologische waarden.
- Tijdsdiepte: er moet zorgvuldig omgegaan worden met de bestaande (historische) kenmerken van het landschap. De provincie Noord-Holland wil dat de gelaagdheid van het landschap wordt meegenomen bij ruimtelijke ontwikkeling.
- Historische structuurlijnen: er dient bij nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk rekening te worden gehouden met de verkavelingsstructuren van het oorspronkelijke landschap.
- Cultuurhistorische objecten.
- Openheid: waarbij thema’s zoals verrommeling en verstedelijking een rol spelen, behoud van grootschalige open gebieden.
- Stilte.
- Donkerte.
- Dorps-DNA: de specifieke eigenheid en identiteit van dorpen behouden.
Het grondgebied van de provincie Noord-Holland is in de Leidraad ingedeeld in verschillende landschapstypen. In de voormalige gemeente Niedorp komen twee verschillende landschapstypen voor. Het grootste gedeelte van de gemeente valt binnen het oude zeekleilandschap. De Groetpolder maakt deel uit van het aandijkingenlandschap. Per landschapstype zijn de kernkwaliteiten van het gebied weergegeven. Voor het aandijkingenlandschap is de openheid en grootschaligheid zeer kenmerkend. Voor het zeekleilandschap zijn de lintdorpen, molens, stolpen, de Westfriese Omringdijk en het halfopen karakter van het landschap kenmerkend.
In de Leidraad wordt eveneens een aantal structuurdragers van provinciaal belang aangegeven. Hiervoor geldt als algemene regel “behoud en versterking van de kernkwaliteiten van het landschap bij ruimtelijke ontwikkelingen buiten het bestaand bebouwd gebied”. Dergelijke structuren kunnen als uitgangspunt genomen worden bij nieuwe ontwikkelingen. Een van de structuurdragers van Noord-Holland, die binnen de Hollands Kroon voorkomt, maar buiten het plangebied gelegen is, is de Westfriese Omringdijk. De Westfriese Omringdijk moet worden behouden als beschermd dijklichaam met bijbehorende beschermde onderdelen zoals wielen en kleiputten.
Vanwege de herkenbaarheid van de dijk in het open landschap is handhaving van een brede open zone aan weerzijden van de dijk gewenst. De continuïteit van het dijkprofiel, het behoud van het oorspronkelijke tracé en de materiaalkeuze dragen bij aan de herkenbaarheid van de dijk in het landschap.
De Leidraad Landschap en Cultuurhistorie heeft aan de basis gestaan bij de uitwerking van het beeldkwaliteitsplan voor de Camping (zie hoofdstuk 3 en bijlage 1).
4.3 Gemeentelijk beleid
4.3.1 Strategische visie gemeente Hollands Kroon
De gemeente beschikt over een “Strategische visie gemeente Hollands Kroon; Ruimte voor rust én dynamiek” (vastgesteld door de raad d.d. 24-05-2012 en laatstelijk geactualiseerd d.d. 26-09-2013) die richtinggevende ideeën over verschillende beleidsterreinen voor de nabije en verdere toekomst bevat. Het doel is vooral het geven van inzicht in waar de gemeenteraad naar streeft. Naast een richtsnoer is de visie een toetsingskader voor beleidsplannen, organisatieontwikkeling en de verdere ontwikkeling van het gemeentelijk dienst-verleningsconcept. Los van de ‘waan van de dag’ kan de raad aan de hand van de strategische visie keuzes op hoofdlijnen maken voor de langere termijn. De visie dient als basis voor de uitvoering van gemeentelijke programma’s in de komende jaren.
Relevante ambities
De ‘nieuwe’ gemeente Hollands Kroon houdt zich nadrukkelijk bezig met vraagstukken op het terrein van werkgelegenheid, impuls aan recreatie & toerisme en investeren in duurzame bedrijvigheid. In de Kop zijn alle vormen en facetten van ‘recreatie & toerisme aanwezig waarbij Hollands Kroon zich toelegt op ontwikkelingen passend binnen de bestaande kwaliteiten: ‘ruimte voor rust’. Deze ambitie behoort tot de prioritaire ambities.
Kwaliteit voor kwantiteit
De ontwikkelingen binnen Hollands Kroon zijn primair gericht op kwaliteitsverbetering in plaats van volumevergroting. Dit principe zien we terug in de woningbouw, recreatie &
toerisme, zelfs in de gemeentelijke dienstverlening. Het principe van kwaliteit voor kwantiteit is uiteraard geen 'Wet van Meden en Perzen'. Zo worden grootschalige ontwikkelingen niet uitgesloten of geweerd, mits deze bijdragen aan onze ambities of op specifieke plekken zullen gaan plaatsvinden. Maar de focus ligt op verbetering, vernieuwing, verbreding en verdieping.
Recreatie en toersime
Recreatie & Toerisme is voor Hollands Kroon belangrijk voor de Kop van levensbelang.
De bijdrage vanuit Hollands Kroon moet complementair zijn aan de omliggende gemeente. Kernwoorden hierbij zijn 'groot door kleinschalig te denken en te doen' en 'accent ligt op zien, doen en beleven'. De gemeente Hollands Kroon is niet voornemens een breed recreatie & toerismebeleid te ontwikkelen maar in samenwerking met de partners tot een concrete 'To Do-list' te ontwikkelen.
Conclusie
Gezien het bovenstaande van de ‘strategische visie’ past het beleid volledig binnen de visie van de gemeente Hollands Kroon. Een bestaande camping binnen de kwaliteit
‘ruimte voor rust’ wordt verbeterd en vernieuwd.
4.3.2 Omgevingsvisie gemeente Hollands Kroon
In de Omgevingsvisie voor de gemeente Hollands Kroon staan de ontwikkelingen van de fysieke leefomgeving voor op de lange termijn beschreven. De visie is vastgesteld op 29 november 2016. In de omgevingsvisie is onder meer op het thema Vrijetijdsbusiness ingegaan. Daarom is het wenselijk om een product of dienstverlening te koppelen aan een verhaal en/of een activiteit op locatie. Bij recreëren gaat het niet meer alleen een leuke tijd of ergens geweest zijn, maar ook om een persoonlijke ontwikkeling, creatieve expressie en beleving. Recreatie wordt verrijkt met belevingen, ervaringen, activiteiten, kenniswerving en sociale contacten. Vrijetijdsbusiness is voor de gemeente belangrijk, maar voor de regio van levensbelang. Kernwoorden hierbij zijn 'groot door kleinschalig te denken en te doen' en het accent ligt op zien, doen en beleven. De gemeente gaat hiervoor geen beleid opstellen maar zullen samen met de gemeentelijke partners concrete plannen ontwikkelen en uitwerken.
Uitgangspunt bij het voorliggende plan is dat het buitenleven zoveel mogelijk beleefd kan worden. In centrale voorzieningen als horeca, een zwembad e.d. is dan ook niet of slechts zeer beperkte mate voorzien. Hiermee past het planvoornemen in de contouren van de gemeentelijke omgevingsvisie.
4.3.3 Geldend planologisch kader
De planologische voorgeschiedenis van de camping is complex. Voor het terrein is eerder een bestemmingsplan opgesteld wat door de gemeente Hollands Kroon is vastgesteld op 1 oktober 2013. Tegen dit bestemmingsplan is beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State. De Raad van State heeft een groot deel van het bestemmingsplan voor Paadje 12 te Nieuwe Niedorp vernietigd (ECLI:NL:RVS:2015:422, 18 februari 2015). Dit had betrekking op de geurgevoeligheid van de kampeermiddelen en recreatiewoningen, de jaarronde openstelling van een deel van het recreatieterrein, de bestaande planologische (uitbreidings)mogelijkheden van het naastgelegen agrarische bedrijf (Paadje 14) en de onderbouwing dat voor de camping sprake is van een goed woon- en leefklimaat op grond van de goede ruimtelijke ordening in verband met het mogelijk maken van geurgevoelige objecten in het plangebied.
Het bestemmingsplan uit 2013 voor Paadje 12 heeft alleen betrekking op het gedeelte van het plangebied waarop de bedrijfswoning, de bijbehorende bebouwing en de gebouwen ten behoeve van beheer- en sanitair voorzieningen staan. Hier is de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’ van kracht.
Voor de overige gronden in het plangebied, die met het besluit van de Raad van State niet meer in het bestemmingsplan voor Paadje 12 liggen, geldt het bestemmingsplan
‘Buitengebied Niedorp-Zuid’ zoals dat op 7 juli 1994 door de gemeenteraad is vastgesteld en op 21 februari 1995 door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd. In dit
bestemmingsplan vallen de gronden in het plangebied onder de bestemming ‘Agrarische bedrijven’. Deze gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijven met de bijbehorende gebouwen (waaronder dienstwoningen, andere bouwwerken, erven en agrarische cultuurgronden). Er is tevens een aanduiding opgenomen voor ‘kamperen toegestaan’, waarmee de gronden tevens zijn bestemd voor standplaatsen voor kampeermiddelen met de bijbehorende was-, toilet- en beheersgebouwen. De huidige omvang van het recreatieterrein komt overeen met de omvang van het bouwvlak in het bestemmingsplan (zie figuur 4.2).
Figuur 4.2: Boven: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Niedorp-Zuid’ 199. Onder een luchtfoto met daarin de kadastrale kaarten waarop duidelijke waarneembaar is dat de omvang van het huidige recreatieterrein overeenkomt met de bouwvlak.
De plannen van de initiatiefnemer voor herstructurering en opwaardering (zie hoofdstuk 2) passen grotendeels niet binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Niedorp-Zuid’.
Daarnaast wordt opgemerkt dat de huidige bestemming niet in overeenstemming met het werkelijke gebruik van de gronden, aangezien de agrarische functie in het plangebied reeds beëindigd is.
4.3.4 Regeling bijbehorende bouwwerken bij woningen gemeente Hollands Kroon
Op 24 januari 2013 heeft de gemeenteraad van Hollands Kroon de Regeling bijbehorende bouwwerken bij woningen vastgesteld. Deze regeling heeft tot doel de verschillende regelingen die er in de voormalige gemeenten Anna Paulowna, Niedorp, Wieringen en Wieringermeer gelden ten aanzien van onder andere aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen en aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven, te uniformeren.
De regeling maakt een onderscheid tussen woningen binnen en buiten de bebouwde kom. De gemeente heeft ervoor gekozen een ruime regeling vast te stellen die de nodige ruimte biedt voor bouw- en gebruiksregels. Inwoners krijgen binnen hetgeen dat als maximaal ruimtelijk aanvaardbaar wordt geacht de ruimte om hun bouwwensen en gebruikswensen te realiseren. Per aspect wordt hierbij uitgegaan van de meest soepele regeling van de oude gemeenten, mits deze op zichzelf én cumulatief geen afbreuk doet aan de totale regeling dan wel leidt tot onevenredige beperkingen c.q. belemmeringen voor omliggende percelen. De regeling is, daar waar nodig en gewenst, verwerkt in voorliggend bestemmingsplan.
4.3.5 Algehele conclusie
De opwaardering en herstructurering van het kampeerterrein past binnen het geldende beleidskader. Verder kan geconcludeerd worden dat de twee geldende bestemmingsplannen de beoogde invulling van de camping niet volledig mogelijk maken. Daarom is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.
5 VERANTWOORDING MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN
5.1 Bedrijven en milieuzonering
Milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) in de directe omgeving van zogenoemde milieuhinder gevoelige bestemmingen (zoals wonen) kunnen hinder vanwege geur, stof, geluid, gevaar en dergelijke veroorzaken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, zoals dat uitgangspunt is van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), dient te worden aangetoond dat ter plaatse van milieuhinder gevoelige bestemmingen sprake is van een ‘goed woon- en leefklimaat’.
VNG-publicatie ‘Bedrijven & milieuzonering”
Om niet alle ontwikkelingen bij voorbaat te onderwerpen aan een onnodig langdurig en kostbaar onderzoek is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ uitgebracht. Deze uitgave maakt gebruik van het principe ‘functiescheiding’. Door voldoende afstand aan te houden tussen nader bepaalde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige bestemmingen kan eenvoudigweg in veel gevallen worden aangetoond dat sprake is een ‘goed woon- en leefklimaat’. De VNG-publicatie betreft zgn. pseudowetgeving (geen wetgeving maar een algemeen door de rechter aanvaarde methode).
De VNG-publicatie maakt gebruik van een basiszoneringslijst waarin voor nader gedefinieerde bedrijfscategorieën richtafstanden zijn bepaald. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimaal aan te houden afstand tussen een milieubelastende activiteit en de milieuhinder gevoelige bestemming waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van milieubelastende (bedrijfs)activiteiten betreffende geluid, geur, stof en gevaar redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde maten zijn indicatief; met een goede motivering (waaronder een onderzoek naar de feitelijke milieubelastende activiteiten) kan hiervan worden afgeweken.
Naast de gegeven richtafstanden hanteert de VNG-publicatie twee omgevingstypen, namelijk: een rustige woonwijk/buitengebied en een gemengd gebied. In een rustige woonwijk of buitengebied (omgevingstype 1) wordt functiescheiding nagestreefd.
Tussen milieuhinder gevoelige functies en bedrijven dient de minimaal aan te houden
‘richtafstand’ in acht te worden genomen. In geval van een gemengd gebied (omgevingstype 2), waar sprake is van functiemenging, kan een verkleinde richtafstand worden gehanteerd. In tegenstelling tot rustige woongebieden worden in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van milieuhinder gevoelige functies acceptabel geacht. De richtafstand mag in deze gebieden met één afstandsstap worden verkleind (10 meter behorende bij milieucategorie 1 wordt 0 meter, 30 meter van milieucategorie 2 wordt 10 meter van milieucategorie 1, etc.).
Toetsing van het onderhavige plan
De omgeving van het plangebied rondom Paadje 12 wordt gekenmerkt door open landelijk gebied met enkele verspreid liggende woningen en agrarische bedrijven. Het gebied heeft een lage adressendichtheid. Dergelijke gebieden worden gekenmerkt als
‘rustig buitengebied’. De richtafstanden kunnen derhalve niet met één stap worden verkleind.
Een recreatieterrein wordt gekenmerkt als een milieubelastende activiteit én als een milieuhinder gevoelige bestemming. Dit betekent dat de uitbreiding van het recreatieterrein op de betreffende gronden kan worden belemmerd door mogelijke hinder van milieubelastende bestemmingen in de directe omgeving van het plangebied.
De uitbreiding van het recreatieterrein kan echter ook mogelijke hinder op milieugevoelige bestemmingen in de directe omgeving creëren. Daarnaast wordt met onderhavige plan een agrarisch bedrijf (fruitteelt) juridisch-planologisch beëindigd.
Onderhavig plan als milieubelastende activiteit
Het recreatieterrein bestaat uit de elementen bedrijfswoning en het recreatieterrein in de vorm van recreatief nachtverblijf. De bedrijfswoning betreft geen milieubelastende activiteit. Het recreatieterrein betreft een milieubelastende activiteit voor de aspecten geur en geluid. De richtafstanden bedragen respectievelijk 30 en 50 meter. Binnen de richtafstand voor geur liggen geen hinder gevoelige objecten. Binnen de geluidscontour van het recreatieterrein ligt één hinder gevoelige functie. De agrarische bedrijfswoning aan Paadje 14 ligt op een afstand van circa 40 meter. De fysieke omvang van het recreatieterrein blijft echter gelijk (12.840 m²) en de begrenzing van het terrein wordt niet gewijzigd. De afstand van het recreatieterrein tot hinder gevoelige functies in de omgeving blijft derhalve gelijk. Het recreatieterrein kan gezien het bovenstaande worden beschouwd als een bestaande activiteit. Bovendien wordt door de herinrichting van het recreatieterrein een deel van de recreatieve activiteiten verplaatst van de noord- naar de zuidzijde. Hierdoor wordt de intensiteit van de ‘milieubelastende activiteiten’ binnen de richtafstand verlaagd en verplaatst naar het zuidelijke deel, ruim buiten de richtafstand van 50 meter (naar circa 80 tot 180 meter vanaf de bedrijfswoning). Gezien het voorgaande kunnen de volgende twee conclusies worden gesteld:
1. Het recreatieterrein betreft een bestaande camping en de grens van het terrein wordt niet verplaatst. Bestaande situaties hoeven conform de systematiek van de VNG-publicatie niet opnieuw te worden getoetst;
2. Als gevolg van de herinrichting worden activiteiten buiten de richtafstand geplaatst waardoor de ‘intensiteit’ afneemt.
Het agrarische fruitteeltbedrijf in onderhavig plangebied wordt middels onderhavig bestemmingsplan juridisch-planologisch beëindigd. De mogelijke hinder afkomstig van het fruitteeltbedrijf wordt derhalve opgeheven. Een belangrijke vorm van hinder afkomstig van fruitteeltbedrijven, die niet is opgenomen in de VNG-publicatie, betreft de
spuitzone ten behoeve van insectenbestrijdingsmiddelen rondom fruitboomgaarden.
Deze zone bedraagt minimaal 50 meter. Met deze hindercontour hoeft vanuit het plangebied geen rekening meer gehouden te worden.
Tabel 1: Richtafstanden tabel
Onderhavig plan als milieuhinder gevoelige functie
De bedrijfswoning betreft in alle gevallen een gevoelig object. De bedrijfswoning betreft echter een bestaande functie waaraan niets wordt gewijzigd. De bedrijfswoning dient derhalve te worden beschouwd als een bestaand milieuhinder gevoelig object en vormt een belemmerende functie voor milieubelastende activiteiten in de omgeving.
Milieubelastende activiteiten in de omgeving dienen derhalve rekening te houden met de bedrijfswoning.
Tabel 2: in de omgeving liggende milieubelastende activiteiten
Het gehele recreatieterrein betreft voor het aspect luchtkwaliteit in zijn geheel een gevoelig object. De richtafstand wordt overschreden. Voor het aspect luchtkwaliteit is de richtafstand uit de VNG-publicatie niet leidend, maar exacte normen die zijn vastgelegd in wetgeving (o.a. Wet milieubeheer). Ten behoeve van het aspect luchtkwaliteit is een onderzoek uitgevoerd. Het aspect luchtkwaliteit is nader verantwoord in paragraaf ‘luchtkwaliteit’.
Niet het terrein, maar de recreatieve nachtverblijven kunnen in bepaalde gevallen aangemerkt worden als geurgevoelige objecten. De richtafstand voor geur wordt ter plaatse van de recreatieve nachtverblijven overschreden. De bedrijfsvoering van het recreatieterrein is echter dusdanig beperkt zodat geen sprake meer is van een geurgevoelig object. Voor het aspect geur is de VNG-publicatie bovendien eveneens niet
SBI-2008 OMSCHRIJVING AFSTANDEN
-
Nummer GEUR STOF GELUID CATEGORIE
553, 552 0 Kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken) 30 0 50 3.1 011, 012,
013
- Akkerbouw en fruitteelt (bedrijfsgebouwen) 10 10 30 2
0141, 0142
- Fokken en houden van rundvee 100 30 30 3.2
0147 1 Fokken en houden van pluimvee, legkippen 200 30 50 4.1 473 1 Benzineservisestations LPG > 1000 m³/jr. 30 0 30 4.1
Functie Feitelijke afstand (bouwvlak tot
bouwvlak) Sprake van overschrijding
richtafstand
Melkveehouderij, Paadje 14 0 meter Voor geur, stof en geluid Pluimveehouderij, Paadje 14 0 meter Voor geur, stof en geluid
Tankstation, Paadje 3 300 meter Geen overschrijding
leidend, maar de ‘Wet geurhinder en veehouderij’. Het aspect geur is nader verantwoord in paragraaf ‘Geur’.
Recreatieve nachtverblijven betreffen in de zin van de Wet geluidhinder geen geluidgevoelige objecten. Daarnaast liggen binnen de 30 meter richtlijn van de agrarische onderneming slechts de bestaande recreatieve verblijven. De nieuwe verblijven worden op minimaal 80 meter (tot circa 280 m) vanaf het agrarische bedrijf geplaatst.
Voor het aspect geur is niet de ‘VNG uitgave’, maar de ‘Wet geurhinder en veehouderij’
leidend. In paragraaf ‘Geur’ is dit aspect reeds verantwoord. Het aspect ‘stof’ (fijn stof) is reeds verantwoord in paragraaf ‘Luchtkwaliteit’. Voor het aspect geluid vormt de VNG uitgave wel het eerste toetsingskader voor geluidsgevoelige objecten.
Conclusie
Op basis van de VNG-publicatie ligt een deel van het plangebied binnen enkele richtafstanden. In enkele gevallen is echter sprake van een bestaande c.q. verlichtende situatie en voor enkele milieubelastende activiteiten vormt de VNG-publicatie niet het finale toetsingskader. De aspecten geur, luchtkwaliteit (in de vorm van fijnstof) en geluid worden nader verantwoord in de betreffende paragrafen. Voor de overige aspecten wordt aan de richtafstanden voldaan en kan op basis van de VNG-publicatie direct worden gesteld dat sprake is van een ‘goed- woon en leefklimaat’. Voor de overige hiervoor beschreven aspecten kan op basis van de VNG-publicatie reeds worden beoordeeld dat sprake is van een ‘goed woon- en leefklimaat’.
5.2 Geur: geurhinder en veehouderij
De ‘Wet geurhinder en veehouderij’ (Wvg) vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de ‘Wet milieubeheer’, waar het gaat om geurhinder veroorzaakt door het houden van dieren (voorgrondbelasting). Daarnaast heeft de wet als input gediend voor de ‘Handleiding geurhinder en veehouderij’ om de zgn. ‘omgekeerde werking’ in het kader van een ‘goed woon- en leefklimaat’ (achtergrondbelasting) te kunnen bepalen/berekenen.
Op basis van de Wgv is de gemeente bevoegd af te wijken van de reguliere normen van de Wgv en voor het eigen grondgebied afwijkende normen vast te stellen. De gemeente Hollands Kroon heeft hier geen gebruik van gemaakt. De reguliere normen uit de ‘Wet geurhinder en veehouderij’ zijn derhalve leidend.
De wet maakt onderscheid tussen diersoorten waarvoor een geuremissie factor is vastgesteld en diersoorten waarvoor die niet zijn vastgesteld. Voor de diersoorten waarvoor de factor wel is vastgesteld dienen de geurcontouren te worden berekend
door middel van het programma V-Stacks. Zonder berekening kan niet worden beoordeeld of aan de normen kan worden voldaan.
Voor de bedrijven waarvoor de factor niet is vastgesteld worden vaste afstanden gehanteerd. De minimaal aan te houden vaste afstand bedraagt 50 m tot geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom (gemeten vanaf het emissiepunt tot de gevel van het geurgevoelige object).
Naast het bepalen en berekenen van de geurcontour op basis van de feitelijke agrarische bedrijfsvoering dient tevens rekening te worden gehouden met de planologische uitbreidingsmogelijkheden. Dat betekent dat rekening gehouden moet worden met een reële uitbreiding van het agrarische bedrijf binnen het vigerende planologische regiem en binnen de geldende wet- en regelgeving.
5.2.1 Uitgangspunten
In de omgeving liggende agrarische bedrijven
In de omgeving van het onderhavige plangebied ligt één bedrijf dat bijzonder van belang is voor het onderhavige plan. Op het buurperceel, aan Paadje 14, is een gemengd agrarisch bedrijf gevestigd dat bestaat uit een bedrijfstak melkvee en een bedrijfstak (leg)pluimvee. Het bouwvlak van het agrarische bedrijf Paadje 14 grenst direct aan het bouwvlak van onderhavig plan. Bij de vormgeving van het onderhavige plan heeft het agrarische bedrijf aan Paadje 14 derhalve een bepalende factor gespeeld. Ten behoeve van het onderhavige plan is een geuronderzoek uitgevoerd (in combinatie met een luchtkwaliteitsonderzoek). Voor het berekenen van de achtergrondbelasting zijn alle agrarische bedrijven binnen een straal van twee kilometer van het plangebied betrokken.
Bestaande geurgevoelige objecten
Het plangebied bestaat uit de voormalige agrarische bedrijfswoning, in de huidige situatie bestemd als ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’ en aangeduid als ‘bedrijfswoning’, en uit de recreatieve (nacht)verblijfseenheden.
De bedrijfswoning betrof een agrarische bedrijfswoning als onderdeel van een fruitteeltbedrijf. De bedrijfswoning heeft nooit onderdeel uitgemaakt van een veehouderij. De bedrijfswoning dient derhalve als een ‘regulier’ geurgevoelig object te worden beschouwd.
Recreatieve (nacht)verblijfseenheden waren al op basis van het bestemmingsplan en de verleende kampeervergunningen reeds vanaf 1989 toegestaan. Op basis van de vergunningen waren 22 stacaravans jaarrond toegestaan. Conform de vergunning op grond van de Wet op de openluchtrecreatie mochten alle recreatieve (nacht)verblijfseenheden van 15 maart tot 31 oktober worden gebruikt (7,5 maanden per jaar). Conform jurisprudentie betroffen deze stacaravans geurgevoelige objecten omdat ‘langdurig wordt verbleven’ (langer dan 180 dagen). Voor de stacaravans is in het
verleden geen bouwvergunning verleend. Enkele eenheden vallen echter onder het overgangsrecht en vormen in dat geval bestaande geurgevoelige objecten. Echter, omdat het bovenstaande momenteel nog teveel juridische onzekerheden omvat worden de recreatieve (nacht)verblijfseenheden in onderhavig plan niet beschouwd als bestaande geurgevoelige objecten.
De woning aan Paadje 16 betreft eveneens een bestaand geurgevoelig object. In de huidige situatie is reeds sprake van een overbelaste situatie ter plaatse van Paadje 16.
Deze overbelaste situatie zorgt ervoor dat eventuele doorontwikkeling van het agrarische bedrijf verder vanaf deze woning geplaatst dient te worden (in bijvoorbeeld oostelijke en/of zuidelijke richting, richting Paadje 12).
Toekomstige geurgevoelige objecten
De bedrijfswoning aan Paadje 12 en de woning Paadje 16 blijven geurgevoelige objecten. Ter hoogte van het geurgevoelige object aan Paadje 12 mogen de normen bij uitbreiding van het agrarische bedrijf derhalve niet worden overschreden. De bedrijfswoning vormt in de bestaande situatie en in de toekomstige situatie de belemmerende factor voor het agrarische bedrijf aan Paadje 14-18.
De recreatieve (nacht)verblijfseenheden: om het agrarische bedrijf aan Paadje 14-18 niet in de uitbreidingsmogelijkheden te belemmeren wordt de bedrijfsvoering van de
‘Camping Het Witte Hek’ dusdanig aangepast zodat geen sprake meer is van geurgevoelige objecten door de openingstijden van de camping in de regels van het bestemmingsplan in te perken. Daar waar in de huidige situatie nog wel sprake kan zijn van geurgevoelige recreatieve nachtverblijven (middels overgangsrecht), worden in de toekomstige situatie geen geurgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Het onderhavige plan zorgt er derhalve voor dat belemmeringen voor doorontwikkeling van het agrarische bedrijf aan Paadje 14-18 definitief worden opgeheven. Aan de hand van jurisprudentie is nauwkeurig beoordeeld of sprake is van een geurgevoelig object.
Onderstaand is de relevante jurisprudentie opgesomd. In deze paragraaf zijn uitsluitend de belangrijkste aspecten opgesomd.
1. In beginsel is een vast kampeermiddel (waaronder een chalet en een recreatiewoning), zonder inperkingen, een geurgevoelig object. Dit blijkt uit ABRvS, 200900791/1/M2 van 23 september 2009.
2. Uit ABRvS, 201111498/1/T1/R4 van 13 februari 2013 blijkt dat de Wgv alleen bescherming biedt aan personen tegen langdurige blootstelling aan geurhinder in gebouwen. Indien geen sprake is van een langdurig verblijf in een gebouw wordt niet voorzien in de realisatie van geurgevoelige objecten in de zin van de Wgv en wordt een hogere geurbelasting acceptabel geacht.
3. Uit ABRvS, 201308826/1/R4 van 11 maart 2015 in combinatie met ABRvS, 201308826/4/R4 van 16 juni 2014 blijkt dat als op grond van de planregels een
minicamping een zomer-openstelling kent (in dit geval van 15 maart tot en met 31 oktober; 231 dagen) en kampeerders niet meer dan enkele weken per jaar op de camping verblijven, geen sprake is van permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik voor menselijk verblijf. In deze uitspraak betrof het verblijf van maximaal enkele weken per jaar een aanname door RvS. Dit maximum verblijf was namelijk in het betreffende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Giessenlanden niet geborgd in de regels. Net als op de Camping Het Witte Hek wordt ook op dergelijke minicampings door recreanten regelmatig een standplaats gehuurd voor het gehele seizoen, maar betreft dit niet het hoofdverblijf. Daar waar in deze uitspraak door de RvS een aanname is gedaan dat op de minicamping slechts enkele weken wordt verbleven kan ook voor camping Het Witte Hek de aanname worden gemaakt dat mensen slechts enkele weken c.q. in de weekenden komen (ze hebben immers het hoofdverblijf elders). Bovendien is de beperkte (zomer)openstelling van Camping Het Witte Hek eveneens in de regels geborgd. In tegenstelling tot de mini-camping is deze openstelling echter niet gedurende 231 dagen per jaar, maar gedurende maximaal 180 dagen per jaar (zie uitspraak onder 4).
4. Uit ECLI:NL:RBOVE:2014:4200 van 4 augustus 2014 blijkt dat stacaravans niet aangemerkt kunnen worden als geurgevoelig object. De betreffende uitspraak had betrekking op Camping ’t Eeser Heideveld te De Pol. Dit recreatiepark is vergelijkbaar met het recreatiepark Het Witte Hek. Het park betreft een recreatiepark met hoofdzakelijk stacaravans en chaletjes, echter de omvang is circa 3,5 maal de omvang van camping Het Witte Hek. Rechtbank bepaalde dat bij een beperkt gebruik van 6 maanden (ca. 180 dagen) een stacaravan niet kon worden aangemerkt als geurgevoelig object. “Stacaravans zijn dan immers niet bedoeld om permanent of op een daarmee vergelijkbare wijze voor menselijk verblijf te worden gebruikt.” In het betreffende bestemmingsplan is slechts permanente bewoning van stacaravans uitgesloten.
5. De eerdere uitspraak met betrekking tot de camping ‘Het witte Hek’
(201400171/1/R1 van 18 februari 2015). Het verblijf in de recreatieve (nacht)verblijfseenheden uitsluitend in de weekenden of schoolvakanties was niet in de regels geborgd. In combinatie met de zeer ruime (zomer)openstelling gedurende maximaal 250 dagen worden de recreatieve (nacht)verblijfseenheden beschouwd als geurgevoelig object. Daar waar in de uitspraak onder punt 3 wel een aanname is gemaakt dat slechts gedurende enkele weken op de camping wordt verbleven, wordt deze aanname niet voor Camping Het Witte Hek gemaakt.
Borging ‘niet-geurgevoelige objecten’
Om te borgen dat in het onderhavige plangebied geen geur gevoelige recreatieve eenheden worden gerealiseerd worden de onderstaande maatregelen getroffen:
1. Er wordt niet uitgegaan van het overgangsrecht omdat daarover vooralsnog te veel juridische onduidelijkheden bestaan. Dat betekent dat middels onderhavig plan de in het plangebied voorkomende bestaande ‘geurgevoelige objecten’ (enkele recreatieve (nacht)verblijfseenheden) worden opgeheven en dat deze belemmering voor het agrarische bedrijf worden beëindigd. De planologische uitbreidingsmogelijkheden van de agrarische onderneming aan Paadje 14-18 worden derhalve niet ingeperkt, maar worden juist ruimer;
2. de (zomer)openstelling van Camping Het Witte Hek wordt ingeperkt. Deze beperkte openstelling is geborgd in de regels van het bestemmingsplan. De camping maakt geen gebruik van de 231 dagen openstelling op grond van uitspraak 201308826/4/R4, maar beperkt de openstelling tot maximaal 180 dagen op grond van uitspraak ECLI:NL:RBOVE:2014:4200. Het kampeerseizoen loopt van 1 april tot en met 27 september;
3. Langdurig gebruik van de recreatieve (nacht)verblijfseenheden op de seizoensplaatsen wordt uitgesloten door in de regels het gebruik van de recreatieve (nacht)verblijfseenheden door dezelfde personen in te perken tot maximaal 3 weken achtereen, waarna het gebruik van de standplaats door deze personen één week is uitgesloten;
4. Permanent gebruik wordt uitgesloten door in de regels te borgen dat de recreanten elders dienen te beschikken over een hoofdverblijf;
5. In de regels wordt geborgd dat sprake moet zijn van een bedrijfsmatige exploitatie van het recreatieterrein zodat te allen tijde misstanden met betrekking tot permanent verblijf kan worden voorkomen (bijvoorbeeld als gevolg van versnipperd eigendom van de camping met als gevolg dat de eigenaar nauwelijks tot geen invloed kan uitoefenen op het verblijf op de camping).
Maximale planologische uitbreidingsmogelijkheden
Het onderhavige plan dient de maximale uitbreidingsmogelijkheden van het agrarische bedrijf aan Paadje 14-18 te bepalen. Het bedrijf kan immers binnen het vigerende bouwvlak uitbreiden door bijvoorbeeld een nieuwe stal te realiseren. Als gevolg van het onderhavige plan mogen deze ontwikkelingsmogelijkheden niet verder worden ingeperkt. Deze ‘maximale uitbreidingsmogelijkheden’ moeten binnen de kaders van de huidige ‘wet- en regelgeving’ passen. Enerzijds wordt dit kader gevormd door het huidige planologische kader in de vorm van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied. Anderzijds moet deze uitbreiding op basis van de huidige milieuwetgeving realiseerbaar zijn. Normen ten aanzien van o.a. geur en fijnstof mogen ter plaatse van bestaande ‘milieuhinder gevoelige objecten’ niet worden overschreden. Het onderhavige plan dient derhalve rekening te houden met de belangen van het agrarische bedrijf. Andersom dient het agrarische bedrijf rekening te houden met de bestaande rechten van o.a. Camping Het Witte Hek.
