Raadhuisstraat 1
Postbus 35, 7720 AA Dalfsen XXXXXXX
Marshoekersteeg 5 7722 KP DALFSEN
Uw aanvraag ontvangen: Ons kenmerk: Inlichtingen bij: Centrale nummer:
27 maart 2015 Z24575 de heer R. Pap (0529) 48 83 88
Onderwerp: Datum:
brief + besluit aanvraag omgevingsvergunning 19 april 2016
Geachte XXXXXXX,
Op 27 maart 2015 hebben wij uw aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor een tweede wooneenheid binnen de bestaande boerderij op het perceel Marshoekersteeg 5, 7 en 7A in Dalfsen.
Verlenen omgevingsvergunning
Wij hebben besloten de omgevingsvergunning te verlenen. Het besluit met bijbehorende voorschriften hebben wij bijgevoegd. Wij raden u aan om alles zorgvuldig door te nemen. Dit kan veel
misverstanden voorkomen. U moet namelijk de aan de vergunning verbonden voorschriften naleven.
Publicatie
Het besluit wordt door ons gepubliceerd op onze website
http://www.dalfsen.nl/Inwoners/themas/wonenenleefomgeving/omgevingsvergunningbouwen.htm, de Staatscourant en in het weekblad “Dalfser Courant” van 20 april 2016.
Meer informatie
Als u vragen hebt over deze brief, kunt u telefonisch of schriftelijk contact opnemen met
de heer R. Pap, telefoonnummer 0529 488 226. Wilt u bij vragen of overleg het kenmerk bovenin deze brief bij de hand houden, zodat wij u vlot van dienst kunnen zijn.
Met vriendelijke groet,
namens burgemeester en wethouders van Dalfsen,
M.J. Duijtshoff,
manager Publieksdienstverlening
Bijlage: omgevingsvergunning
OMGEVINGSVERGUNNING
Wij hebben op 27 maart 2015 een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen voor het realiseren van een tweede wooneenheid binnen de bestaande boerderij op het perceel Marshoekersteeg 5, 7 en 7A in Dalfsen, kadastraal bekend Gemeente Dalfsen, sectie X, nummer 491. De aanvraag is
geregistreerd onder nummer Z24575.
Het betreft een verzoek van:
XXXXXXXX Marshoekersteeg 5 7722 KP DALFSEN
Besluit
Gelet op § 2.1. van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) besluiten wij de omgevingsvergunning te verlenen.
Wij verlenen de omgevingsvergunning onder de bepaling dat de genoemde stukken deel uitmaken van de vergunning. De omgevingsvergunning wordt verleend voor de volgende activiteit(en):
1. het bouwen van een bouwwerk;
2. een aangewezen monument, te slopen, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen of te laten gebruiken waardoor het wordt ontsierd of in gevaar wordt gebracht;
3. handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening (RO).
Procedure
Wij hebben dit besluit voorbereid volgens de uitgebreide voorbereidingsprocedure overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.10 van de Wabo. De aanvraag heeft betrekking op de activiteit bouwen, artikel 2.1 lid 1 sub a, de activiteit monument, artikel 2.2, handelen in strijd met regels Ruimtelijke ordening, artikel 2.1 lid 1 sub c, en is beoordeeld aan § 2.3 van de Wabo.
U heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat uw aanvraag voldoet aan de van toepassing zijnde regels en voorschriften en daarom verlenen wij u de gevraagde omgevingsvergunning.
Ontvankelijkheid
Na ontvangst van de aanvraag hebben wij deze aan de hand van de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor) getoetst op ontvankelijkheid. Daarbij is gebleken dat een aantal gegevens ontbrak. De aanvrager is hierop in de gelegenheid gesteld om aanvullende gegevens te leveren. We hebben de aanvullende gegevens ontvangen op 19 mei 2015. Hierdoor is de wettelijke procedure verlengd met 41 dagen. Wij zijn van oordeel dat de aanvraag en de latere aanvulling daarop voldoende informatie bevat voor een goede beoordeling van de gevolgen van de activiteit op de fysieke leefomgeving. De aanvraag is dan ook ontvankelijk en in behandeling genomen.
Ter inzage legging/Zienswijzen
Het voornemen om vergunning te verlenen voor de aangevraagde activiteiten is middels publicatie op onze website www.dalfsen.nl (bekendmakingen) en in het weekblad “Dalfser Courant” 24 februari 2016 bekend gemaakt. Vervolgens hebben de ontwerp-omgevingsvergunning en de daarbij behorende stukken vanaf 25 februari 2015 zes weken ter inzage gelegen en is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen kenbaar te maken. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt.
Verklaring van geen bedenkingen
De Wabo bepaalt in artikel 2.27 in samenhang met artikel 6.5 Bor dat, indien het voornemen bestaat om een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het geldende bestemmingsplan, de gemeenteraad vooraf hiervoor een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen moet afgeven.
De ontwikkeling aan Marshoekersteeg 5-7 valt onder de ‘lijst met categorieën van gevallen waarvoor geen vvgb nodig is’, die door de gemeenteraad is vastgesteld. Voorwaarde hiervoor is dat er een landschappelijk en erfinrichtingsplan wordt ingediend dat door Het Oversticht is goedgekeurd.
Basisregistraties Adressen en Gebouwen ( BAG) Door uw aanvraag wijzigen de gegevens in de BAG.
Oude gebruiksoppervlakte: 117 m2 Nieuwe gebruiksoppervlakte: 186 m2
SquitXO/22592
Bijgevoegde documenten
De volgende documenten behoren bij het besluit:
Naam bijlage Type Datum ingediend
Verbouw woning a.d. Marshoekersteeg 5 te OLO aanvraagformulier 27 maart 2015
Kooiker-daglicht-ventilatie_pdf OLO overig 1 april 2015
Onderbouwing-verbouwing_pdf OLO overig 6 mei 2015
Aanvulling-Kooiker-07-07-2015_pdf OLO overig 7 juli 2015
Marshoekersteeg advies ervenconsulent advies 24 september 2015
monumentenadvies 24-11-2015 OLO advies 24 november 2015
15-038-Kooiker-verbouw-woning-5_pdf OLO overig 8 december 2015
15-038-Landschap-inpass-26-01-2016-2_pdf OLO overig 26 januari 2016
Kooiker-daglicht-ventilatie-2_pdf OLO overig 9 februari 2016
Ruimtelijke onderbouwing Marshoekersteeg 5-7 Bijlage 1 16 februari 2016 Beroepsclausule
Tegen dit besluit kunnen belanghebbenden, die tijdig zienswijzen hebben ingediend tegen het ontwerpbesluit, binnen zes weken na de dag van terinzagelegging van dit besluit een beroepschrift indienen. Dit is ook mogelijk als de belanghebbende aantoont tijdens de periode van terinzagelegging van het ontwerpbesluit hier redelijkerwijs niet toe in staat is geweest. Voor het indienen van een beroepschrift is griffierecht verschuldigd. Een beroepschrift kunt u indienen bij: Rechtbank Overijssel, Sector Bestuursrecht, Postbus 10067, 8000 GB Zwolle; of digitaal via
http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht (alleen met DigiD).
Voorlopige voorziening
Naast het indienen van een beroepschrift kunt u ook een voorlopige voorziening aanvragen. Het indienen van een beroepschrift schorst niet automatisch de werking van een besluit. Degene die een beroep heeft ingediend kan daarnaast bij spoedeisend belang een verzoek om voorlopige voorziening indienen bij de voorzieningenrechter: Rechtbank Overijssel, Postbus 10067, 8000 GB Zwolle; of digitaal via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht (alleen met DigiD). Bij dit verzoek moet u een afschrift van het beroepschrift meesturen.
Inwerkingtreding en geldigheid vergunning
De vergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de termijn voor het indienen van een beroepschrift, tenzij ook een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend. Als binnen de termijn voor het indienen van een beroepschrift een verzoek om voorlopige voorziening is gevraagd treedt het besluit niet in werking voordat op dat verzoek is beslist. De gemeente kan de
omgevingsvergunning na een half jaar intrekken als er geen gebruik van de vergunning is gemaakt.
Van de voornemens over een intrekking wordt u door ons geïnformeerd.
Dalfsen, 19 april 2016
namens burgemeester en wethouders van Dalfsen,
M.J. Duijtshoff,
manager Publieksdienstverlening
Inhoudelijke beoordeling
Aan het besluit liggen de volgende inhoudelijke overwegingen ten grondslag:
- Het (ver)bouwen van een bouwwerk
Bij het nemen van het besluit hebben wij overwogen dat:
1. Bestemmingsplan:
Op het perceel is het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Buitengebied Gemeente Dalfsen”, inclusief de daarbij behorende herzieningen van toepassing. Het perceel is volgens de bij het bestemmingsplan behorende plankaart bestemd voor “Agrarisch" met de aanduiding ‘agrarisch bedrijf b’, de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 6' en de gebiedsaanduidingen;
'verkavelingsstructuur' en 'luchtvaartverkeerzone' waarop de bestemmingsplanvoorschriften/-regels van toepassing zijn.
Het bouwplan is strijdig met het bestemmingsplan en de daarbij behorende voorschriften/regels, omdat een tweede (bedrijfs)woning op het perceel niet is toegestaan.
Indien sprake is van strijd met de regels wordt de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor de activiteit ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’, en wordt de vergunning slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.
2. Bouwbesluit:
Er is voldoende aannemelijk gemaakt dat het bouwplan voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2012.
3. Bouwverordening:
Er is voldoende aannemelijk gemaakt dat het bouwplan voldoet aan de voorschriften van de bouwverordening.
4. Welstand:
De gevelwijzigingen zijn ter beoordeling voorgelegd aan de monumentencommissie van Het Oversticht en akkoord bevonden op 24 november 2015.
- Het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen, dan wel herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een gemeentelijk of provinciaal monument op een wijze waardoor het monument wordt ontsierd of in gevaar wordt gebracht
Bij het nemen van het besluit hebben wij overwogen dat:
1. Het pand Marshoekersteeg 5, 7 en 7A in Dalfsen is aangewezen als beschermd monument in de zin van de erfgoedverordening 2012 gemeente Dalfsen.
Volgens de erfgoedverordening 2012 gemeente Dalfsen is het verboden, om zonder of in afwijking van een vergunning een beschermd monument in enig opzicht te wijzigen.
2. In de vergadering van 11 augustus 2015 concludeerde de commissie als volgt: “Het achterhuis van de boerderij (nummer 5) is inmiddels verbouwd tot woonhuis. Hierbij zijn de gevelopeningen in de twee zijgevels en de achtergevel behoorlijk gewijzigd. Zo zijn alle houten staldeuren verwijderd en deels vervangen door (deur)ramen voorzien van gemetselde onderdorpels. In de oostgevel is het metselwerk vernieuwd. Bovendien zijn in de oostgevel, de zichtgevel aan de Marshoekersteeg, alle kenmerkende stalramen verdwenen en zijn de nieuw gemaakte gevelopeningen afwijkend van aard. De windveer in de achtergevel is vernieuwd door een gezaagd model. Intern is o.a. een betonvloer gestort en zijn nieuwe binnenwanden en
gipsplafonds aangebracht. De commissie heeft op zich geen bedenking tegen de verbouwing van het achterhuis van de boerderij tot woonhuis. Wel is de commissie van mening dat de vele externe wijzigingen, vooral die van de oostgevel, de karakteristiek van de monumentale boerderij onaanvaardbaar aantasten. De commissie heeft het volgende ter overweging meegegeven.
“Mogelijkheden tot verbetering van de gerealiseerde situatie kunnen zijn: het donker schilderen van het grote gat in de achtergevel, opdat dit minder opvalt en het optimaliseren van de erfinrichting. Bij de westgevel is de ritmiek van de gevelopeningen gehandhaafd, maar is de
nieuwe invulling van de gevelopeningen minder gelukkig. Dat zou op enig moment in de
toekomst nog wel eens ten goede veranderd kunnen worden. De geheel vernieuwde oostgevel is te ingrijpend gewijzigd en is bovendien ook de zichtgevel aan de openbare weg. Deze oostgevel zou om die redenen feitelijk opnieuw gewijzigd moeten worden, waarbij de oude ritmiek van de achterhuisgevel en de oude gevelopeningen het uitgangspunt vormen.”
In de vergadering van 17 november 2015 wordt een voorstel met opties voor wijziging van de oostgevel en de achtergevel alsook de erfinrichting met de aanvragers besproken. De commissie constateert dat feitelijk geen van de voorgelegde opties voor de oostgevel recht doet aan het kenmerkende karakter van een achterhuis van een boerderij. Wat de oostgevel betreft adviseert de commissie alle aangebrachte luiken te verwijderen om meer het gevelbeeld van een
achterhuis te bereiken (optie 1). Eventueel kunnen, zoals de aanvrager oppert, deuren geplaatst worden - als ware het staldeuren - maar niet bij het afwijkende horizontale keukenraam. De commissie adviseert in de achtergevel alleen het buitenkozijn van de grote gevelopening wit te laten en de invulling van deze opening donker te schilderen, opdat het geheel minder opvallend wordt. Het door de aanvrager voorgestelde donkergroen is een passende keuze. Verder adviseert de commissie dat het de voorkeur verdient op het erf te parkeren in plaats van aan de weg. De aanvrager geeft aan dat het geen probleem is verder op het erf te parkeren.
De commissie concludeert dat, mits aan bovenstaande voorwaarden voldaan wordt, het ingediende bouwplan niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van monumentale waarden. Dat advies nemen wij over.
- Het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening (artikel 2.12) Bij het nemen van het besluit hebben wij overwogen dat:
Zoals bij de activiteit ‘Het (ver)bouwen van een bouwwerk’ al is aangegeven, is uw plan strijdig met het bestemmingsplan en de daarbij behorende voorschriften/regels.
De algemene afwijkingsregels van het bestemmingsplan bieden geen mogelijkheid om hiervan af te wijken. Artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 Wabo biedt wel de mogelijkheid om met
omgevingsvergunning van het bestemmingsplan af te wijken. Deze afwijking wordt kortweg het projectafwijkingsbesluit genoemd. Wij zijn wel bereid mee te werken aan het (bouw)plan via een projectafwijkingsbesluit op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo.
Het project afwijkingsbesluit moet aan een goede ruimtelijke ordening voldoen. Deze ruimtelijke onderbouwing bevat alle onderwerpen die vanuit de ruimtelijke ordening van belang zijn.
Alle aspecten die van belang zijn worden getoetst en toegelicht in de bijgevoegde bijlage 1:
“Ruimtelijke onderbouwing Marshoekersteeg 5-7”
Voorschriften
Wij hebben de volgende voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden:
- Het (ver)bouwen van een bouwwerk
a. het bouwwerk moet worden uitgevoerd conform de bij dit besluit behorende stukken;
b. er moet worden gebouwd volgens de bepalingen van het Bouwbesluit en de Bouwverordening.
- Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (artikel 2.12) Voor de landschappelijke inpassing en verbetering van de ruimtelijke kwaliteit:
a. moet de splitsing van de woning en de herinrichting van het erf gerealiseerd worden zoals is aangegeven in de Landschappelijke Inpassing Marshoekersteeg 5-7, “gewijzigde situatie” van Bouwtektuur van 26-01-2016 nr. 15-038-LI (zie bijlage Landschappelijk inpassingsplan Bouwtektuur van 26-01-2016 nr. 15-038-LI.);
b. moet binnen twee jaar na het tekenen van de ontwikkelingsovereenkomst (15-02-2016) de erfbeplanting volgens de Landschappelijk Inpassing Marshoekersteeg 5-7 “gewijzigde situatie” aan de oostzijde van de boerderij (zie Landschappelijke Inpassing, Bouwtektuur van 26-01-2016 nr. 15-038-LI) worden geplant op de aangegeven locatie en deze moet minimaal tien jaar in stand worden gehouden.
Verplichtingen
Wij hebben de volgende verplichtingen aan de omgevingsvergunning verbonden:
- Algemeen
De vergunninghouder moet ervoor zorgen dat de omgevingsvergunning altijd op het werk aanwezig is en op aanvraag van de toezichthouders getoond kan worden.
Wij wijzen u erop dat uw werkzaamheden de flora en fauna in het gebied kunnen aantasten. Het aanvragen van een ontheffing van de Flora- en faunawet is uw eigen verantwoordelijkheid. Indien u in overeenstemming werkt met de ‘Gedragscode van gemeenten Dalfsen, Staphorst en
Zwartewaterland’, te vinden op www.drloket.nl, is een ontheffing mogelijk niet nodig.
- Het (ver)bouwen van een bouwwerk Verbod voor ingebruikneming
Het is verboden een bouwwerk, waarvoor omgevingsvergunning is verleend in gebruik te geven of te nemen indien:
a. er niet gebouwd is overeenkomstig de verleende omgevingsvergunning.
Overige opmerkingen
a. de omgevingsvergunning wordt verleend behoudens rechten van derden;
b. indien u start met de werkzaamheden, voordat deze vergunning onherroepelijk is, handelt u daarmee op eigen risico en kunt u bij vernietiging van deze vergunning door bezwaar of beroep de gemeente in geen enkel opzicht aansprakelijk houden;
c. de uitgegraven grond voor het bouwen van het bouwwerk moet op eigen perceel opgeslagen worden, of in overleg met de gemeente Dalfsen afgevoerd worden;
d. houdt het bouwperceel en de omgeving schoon en laat geen materialen en afval rond slingeren of wegwaaien. Indien u hier geen gehoor aangeeft zijn wij genoodzaakt passende maatregelen te nemen;
e. in de bebouwde kom de bouwplaats afschermen met bouwhekken.
Om een afspraak te maken met één van de wijkuitvoerders, of met één van de toezichthouders kunt u bellen met 140529.
