Omgevingsvergunning
Kenmerk: HZ_WABO-19-1529
Burgemeester en wethouders van gemeente Gooise Meren hebben op 2 september 2019 van Westerveld Properties II B.V., de heer J. Achterberg een aanvraag om omgevingsvergunning ontvangen voor het realiseren van een extra bouwlaag op gebouwdeel C (7 appartementen) op het perceel Olmenlaan 4-44 te Bussum.
De aanvraag heeft betrekking op de volgende activiteiten als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo):
• Het bouwen van een bouwwerk (art. 2.1 lid 1 onder a Wabo)
• Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening (art. 2.1 lid 1 onder c Wabo)
Besluit
Burgemeester en wethouders besluiten, gelet op de bepalingen in de Wabo, de omgevingsvergunning voor het realiseren van een extra bouwlaag op gebouwdeel C (7 appartementen) op het perceel Olmenlaan 4-44 te Bussum te verlenen voor de volgende activiteiten:
• Het bouwen van een bouwwerk
• Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening
Voor de overwegingen die hebben geleid tot het verlenen van de vergunning verwijzen wij u naar de bijlagen bij dit besluit.
Kenmerk: HZ_WABO-19-1529
Zaaknummer: 1627088
Verzenddatum besluit: ……
Toezending:
Dit besluit is digitaal verzonden aan:
De aanvrager;
Westerveld Properties II B.V.
de heer J. Achterberg Molweg 32
3784 VC TERSCHUUR hans@achterberggroep.nl Stukken bij besluit
De volgende documenten maken onderdeel uit van dit besluit:
- Bijlage I – Overwegingen - Bijlage II – Voorschriften - Bijlage III – Zienswijzen - W. Aanvraagformulier publ.
Bouwkundige gegevens
- W.T. 1455C_H02 Plattegronden 3e verd. en dakopbouw - Bestaand - W.T. 1455C_H03 Gevels - Bestaand
- W.T. 1455C_H04 Doorsneden - Bestaand - W.T. 1455C_D01 Situatie (aanvulling 14-05)
- W.T. 1455C_D02-3C_Plattegrond_3de_200306 (aanvulling 09-03) - W.T. 1455C_D03C_Gevelaanzichten_200306 (aanvulling 06-03) - W.T. 1455C_D04C_Doorsnedetekening_200306 (aanvulling 06-03) - W.T. 1455C_D06_Detailtekeningen_200319 (aanvulling 19-03) - W.T. 1455C_D07 Plattegronden bouwbesluitgegevens - W.T. 1455C_D08 Brandcompartimentering (aanvulling 01-11) - W.T. 1455C_D09 Vluchtrouteaanduiding (aanvulling 01-11) - W.T. 1455C_I02 Installaties
- W.T. 1455C_W02-0C_Gasaansluitingen (aanvulling 01-11)
- W.T. 1455C_W02-3C_installatietekening_200306 (aanvulling 06-03) Constructieve gegevens
- W. 1455_D3_Statische_berekening_060320 (aanvulling 09-03) - W.T. 1455_C01A_Constructie Bouwdeel C (aanvulling 06-11) - W.T. 1455_C01B_dakvloer Bouwdeel C (aanvulling 06-11) - W.T. 1455_C01C_dakopbouw Bouwdeel C (aanvulling 06-11) - W.T. 1455_C01-1_Constructie_15-04-2020 (aanvulling 16-04) - W.T. 1455_C01-2_Constructie_13-03-2020 (aanvulling 13-03) Natuur
- W. Aerius_Rekenresultaten_Gebruiksfase (aanvulling 06-03) - W. Aerius_Rekenresultaten_Aanlegfase (aanvulling 06-03)
- W. Bijlage_6_onderbouwing_AERIUS_BJZ_06-03-2020 (aanvulling 06-03) Geluid
- W. Ontwerpbesluit hogere waarden geluid (aanvulling 07-01-20) Overige
- W. 1455-RO_optoppen_CV4_Ruimtelijke_Onderbouwing (aanvulling 06-03) - W. 1455_Bouwbesluittoets (aanvulling 01-11)
- W. Checklist-veilig-onderhoud (aanvulling 01-11) - W. 1455_VenG plan_2019
- W. Presentatie_tekeningen_20200306 (aanvulling 06-03) Beroep
Tegen het besluit kan binnen zes weken na bekendmaking beroep worden aangetekend. Het beroepsschrift moet worden ingediend bij de Rechtbank Midden Nederland, sector bestuursrecht, postbus 16005, 3500 DA Utrecht. Het indienen van een beroepschrift schorst de werking van het besluit niet.
Als een beroepsschrift is ingediend, is het in spoedeisende gevallen ook mogelijk om een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening in te dienen. U kunt uw verzoek richten aan de rechtbank Midden Nederland, sector bestuursrecht ter attentie van de voorzieningenrechter, postbus 16005, 3500 DA Utrecht. Aan deze procedure zijn griffiekosten verbonden. Wanneer een voorlopige voorziening wordt aangevraagd treedt de beschikking pas in werking nadat hierover door de Voorzieningenrechter een beslissing is genomen.
Inwerkingtreding vergunning
Dit besluit treedt in werking op de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken met ingang van de dag na verzenddatum van deze brief. Indien binnen de bedoelde termijn bij de bevoegde rechter een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, treedt het besluit niet in werking voordat op dat verzoek is beslist.
Procedure
De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in § 3.3 (de uitgebreide voorbereidingsprocedure) van de Wabo.
Op 14 oktober 2019 is er om aanvullende gegevens gevraagd en op 8 november 2019 zijn de ontbrekende stukken ingediend. Hiermee voldoet de aanvraag aan de ontvankelijkheidseisen, zoals gesteld in de Ministeriele regeling omgevingsrecht (Mor).
De aanvraag is beoordeeld voor de activiteit “bouwen” en de activiteit “planologische afwijking” aan artikel 2.10 en artikel 2.12 van de Wabo.
Tevens is de aanvraag getoetst aan het Besluit omgevingsrecht, Bouwbesluit 2012, Bouwverordening Gooise Meren 2016 en de Mor.
Ter inzage/Zienswijzen.
Het conceptbesluit op de aanvraag om omgevingsvergunning heeft vanaf d.d. ……… gedurende 6 weken voor een ieder ter inzag gelegen. Er zijn wel / geen zienswijzen ontvangen. Voor een overzicht van de zienswijzen wordt verwezen naar bijlage III bij dit besluit.
Voorschriften
Voor de voorschriften behorende bij deze vergunning verwijzen wij u naar de bijlagen bij dit besluit.
Hoogachtend,
burgemeester en wethouders van Gooise Meren, namens hen,
mw. drs. G.H.M. Reuvers
Hoofd van de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving
Bijlage I
Kenmerk: HZ_WABO-19-1529
Overwegingen
Het (ver)bouwen van een bouwwerk en handelen in strijd met regels Ruimtelijke Ordening
Aanvraag
Het realiseren van een extra bouwlaag op gebouwdeel C op het perceel Olmenlaan 4-44 te Bussum. Hiermee worden 7 extra appartementen gecreëerd waarvan 3 als sociale huurwoningen.
Bestemmingsplan
Het bouwplan is getoetst aan het bestemmingsplannen “Centrum” en het paraplubestemmingsplan
“Parkeernormen Gooise Meren” en de op grond daarvan gestelde regels. De gronden zijn binnen het bestemmingsplan “Centrum” bestemd als “Kantoor” met een maximale bouwhoogte van 11 meter.
- Het bouwplan voorziet in het ophogen van het gebouw met een extra bouwlaag bestemd voor wonen (7 appartementen). Het bouwplan is ten aanzien van het gebruik in strijd met het bestemmingsplan.
- Door het realiseren van een bouwlaag bovenop de bestaande bouw wordt de maximale bouwhoogte overschreden. Het gebouw wordt 13,7 meter hoog, terwijl 11 meter is toegestaan.
Voor het overige voldoet het bouwplan aan de regels van de bestemmingsplannen.
Afwijken van het bestemmingsplan
Artikel 2.12, lid 1, onder a onder 1º van de Wabo geeft de bevoegdheid om in afwijking van het geldende bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels. Het geldende bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan voor het wijzigen van de bouwhoogte.
Artikel 2.12, lid 1 onder a onder 2º van de Wabo geeft de bevoegdheid om in afwijking van het geldende bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, met toepassing van de in artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (hierna Bor) aangewezen gevallen. De in dit artikel opgenomen regels bieden geen mogelijkheden om het bouwplan mogelijk te maken.
Artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 3º geeft bevoegdheid af te wijken van het geldende bestemmingsplan in overige gevallen. Deze bevoegdheid mag worden toegepast, mits in het besluit is aangetoond dat de afwijking niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Om dit aan te tonen heeft aanvrager een ruimtelijke onderbouwing aangeleverd.
Stedenbouw en ruimtelijke ordening
Het plaatsen van een vierde bouwlaag op toren C, uitgevoerd zoals in het voorstel, is voorstelbaar en passend binnen de ruimtelijke structuur. Aangezien aansluiting wordt gezocht bij de bouwhoogte van de overige gebouwdelen en deze hoogte past binnen het stedelijk karakter van de omgeving zijn er geen
stedenbouwkundige bezwaren tegen het realiseren van een extra bouwlaag op gebouwdeel C.
Ruimtelijke onderbouwing
Het project is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing met kenmerk VWI-1455-optoppenC_V4 d.d. maart 2020 en maakt onderdeel uit van het besluit omgevingsvergunning. In de onderbouwing zijn de relevante milieuaspecten onderzocht en is beargumenteerd waarom het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening.
De ruimtelijke onderbouwing is getoetst op volledigheid en juistheid. Hieromtrent wordt het volgende overwogen;
Besluit hogere waarden geluid
Op 23 december 2019 heeft de Omgevingsdienst Flevoland & Gooi en Vechtstreek (OFGV) het bouwplan beoordeeld op het gebied van geluid. Van de zeven nieuwe woningen zullen vijf woningen een hogere
geluidbelasting ondervinden dan de voorkeursgrenswaarde genoemd in artikel 82 van de Wet geluidhinder. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. Om het plan mogelijk te maken is het nodig dat voor deze woningen een hogere waardenprocedure wordt doorlopen.
Het voornemen tot dit besluit op grond van artikel 83 en 110a van de Wet geluidhinder met betrekking tot vaststelling van hogere waarden ten behoeve van de bouw van 7 appartementen aan de Olmenlaan 4-44 te Bussum ligt gelijktijdig met dit ontwerp omgevingsvergunning ter inzage.
Bodem
Voor het perceel Olmenlaan 4-44 zijn geen specifieke gegevens voorhanden waaruit blijkt dat er binnen het perceel in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden en/of dat men
bodemverontreiniging verwacht . Daarnaast zullen er bij de bouw-uitvoering geen grondroerende
werkzaamheden plaatsvinden. Om die reden kan afgezien worden van nader bodemonderzoek in het kader van de ontwikkeling.
Bedrijven en Milieuzonering
In de beoogde functiewijziging en optopping van het gebouw ontstaat er een nagenoeg 100% woon situatie, De enige niet woon-functie is het consultatiebureau. Binnen het bestemmingsplan is deze functiemenging al mogelijk voor bepaalde bestemmingen.
De gemaakte woningen hebben geen nadeel van het consultatiebureau, de bestaande woningen in de
omgeving krijgen te maken met minder hinder door minder kantoren, en nieuw te vestigen kantoren hoeven in dezelfde mate rekening te houden met de nieuwe woningen, omdat deze rondom het plangebied nu ook al aanwezig zijn.
Ecologie
De ontwikkeling zal geen negatief effect hebben op beschermde soorten. Het terrein op de locatie is reeds grotendeels verhard en het gebouw is (deels) continue in gebruik.
De projectlocatie is niet gelegen in beschermd natuurgebied. Het dichtstbijzijnde natuurgebied is het
Naardermeer. Dit gebied valt onder het Natuurnetwerk Nederland en ligt op ruim 1,2 kilometer afstand van de Olmenlaan Bouwdeel C. Gezien de relatief kleinschalige ingreep en de tussenliggende verstorende elementen (wegen, woningen, bedrijvigheid) zijn er geen negatieve effecten te verwachten op het beschermde
natuurgebied.
- Ten aanzien van alle dieren en planten (beschermd of niet beschermd) geldt dat men zich dient te houden aan de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna naar redelijkheid zoveel mogelijk voorkomen moeten worden. In dit specifieke geval zijn naar verwachting geen speciale
maatregelen nodig;
- Wanneer tijdens werkzaamheden toch beschermde soorten worden aangetroffen, dienen werkzaamheden tijdelijk te worden stilgelegd en moet contact opgenomen worden met een deskundige (volgens
omschrijving van het Ministerie van EZ) op het gebied van flora en fauna. Overleg met de deskundige moet duidelijk maken hoe met de ontstane situatie kan worden omgegaan.
Stikstofdepositie
Door het bureau BJZ.nu is een Aerius-berekening uitgevoerd, De berekening is opgenomen in het rapport
‘AERIUS Berekening Olmenlaan 2-44, Bussum’ aangeleverd d.d. 6 maart 2020.
Geconcludeerd wordt dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningplichtig.
Luchtkwaliteit
De bestaande luchtkwaliteit o.a. langs de Brinklaan (representatief voor het plan Olmenlaan 4-44) is van een voldoende kwaliteit is voor een aanvaardbaar woon- en leefkwaliteit. De reeds aanwezige concentraties zijn geen belemmering voor het realiseren van het gewijzigde gebruik.
Waterhuishouding
Het bouwoppervlak van het pand wordt niet gewijzigd. Deze Ruimtelijke Onderbouwing voorziet alleen in een functiewijziging van het pand, en een extra woonlaag. De bestaande waterhuishouding in de bodem en het omliggende rioleringsstelsel zullen nagenoeg niet wijzigen.
Conform de Leidraad Riolering, het vigerend waterschapsbeleid en het gemeentelijk beleid is het voor nieuwbouw wel gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering.
Externe Veiligheid
Een woongebouw betreft een kwetsbaar object, waardoor de uitbreiding getoetst dient te worden aan de wetgeving omtrent externe veiligheid.
In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gevestigd.
De locatie ligt wel binnen het invloedsgebied van het spoortraject Weest-Hilversum. Over dit spoortraject worden gevaarlijke stoffen vervoerd.
De ontwikkeling die met voorliggend plan mogelijk wordt gemaakt, ligt met een afstand van 160m niet binnen het plasbrandaandachtsgebied (> 40m afstand tot het spoor. De 1%-letaliteitsafstand ligt op > `100m.).
De uitbreiding zorgt voor een dusdanig kleine toename van de personendichtheid, dat kan worden aangenomen dat er ook na de uitbreiding geen overschrijding zal zijn van de oriëntatiewaarde. Het is redelijkerwijs te
verwachten dat met de verandering de dichtheid van personen met niet meer dan 10 procent toeneemt.
Er bestaat vanuit het thema externe veiligheid geen belemmering voor de ontwikkeling.
Verkeer en parkeren
Met toevoeging van de woningen zoals deze nu aangevraagd worden, bedraagt de totale parkeerbehoefte 63 parkeerplaatsen. Naast het pand licht op eigen terrein een parkeerterrein met 68 parkeerplaatsen. De behoefte aan fietsparkeerplaatsen bedraagt in het totaal 158. In het plan wordt voorzien in een fietsparkeerplaats waar 180 fietsen gestald kunnen worden.
De ontsluiting van het perceel blijft ongewijzigd en voldoet aan de verkeerskundige eisen die daaraan gesteld worden.
Het bestaande parkeer terrein krijgt een toegangscontrole systeem, om te garanderen dat de parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor de bewoners en gebruikers van het pand.
Verkeerskundig is het plan dan ook akkoord.
Participatie
Initiatiefnemer heeft een actieve rol genomen in het kader van burgerparticipatie. Met de bewoners van de in gebouwdeel B aanwezige woongroep voor jongvolwassenen met een licht verstandelijke beperking zijn afspraken gemaakt over een groene aankleding van de gevel die grenst aan het dakterras van gebouwdeel B.
Daarnaast is contact gezocht met de bewoners in de nabije omgeving. Er zijn geen signalen dat er weerstand bestaat tegen de bouw van de derde woonlaag op gebouwdeel C.
Conclusie
Aan de hand van de ruimtelijke onderbouwing is onderzocht of de bouw van de derde laag op gebouwdeel C van het pand aan de Olmenlaan 4-44 te Bussum in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Het bouwplan is op de daarvoor van belang zijnde milieuaspecten getoetst. Geconcludeerd kan worden dat onderhavig plan inpasbaar is en er geen onaanvaardbare negatieve effecten zijn op de in de omgeving aanwezige waarden en belangen.
Derhalve kan op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3˚ van de Wabo in afwijking van het bestemmingsplan
‘Centrum’ een omgevingsvergunning worden verleend.
Kostenverhaal
Op basis van artikel 6.12 juncto artikel 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening is een planschade- en anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Gooise Meren. Met het aangaan van deze overeenkomst is het verhaal van de gemeentelijke kosten verzekerd.
Bouwbesluit
Het is voldoende aannemelijk gemaakt dat het bouwplan in overeenstemming is met het Bouwbesluit 2012.
Op het gebied van constructie zijn er voorwaarden opgenomen in bijlage II ‘Voorschriften’.
Bouwverordening
Het bouwplan is in overeenstemming met de Bouwverordening.
Redelijke eisen van welstand
Het bouwplan is om advies voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit & Erfgoed (CRK&E). De CRK&E heeft het bouwplan in de zitting op 26 februari 2020 beoordeeld en een aangepast plan op afstand op 17 maart 2020 beoordeeld. Zij heeft ons positief geadviseerd onder voorwaarde dat de kleur- en materiaalkeuze beter gespecificeerd wordt op de detailtekeningen. De aangepaste detailtekeningen zijn op 20 maart 2020 door de secretaris akkoord bevonden. De commissie is zorgvuldig te werk gegaan en heeft in redelijkheid tot dit advies kunnen komen, zodat wij haar advies integraal overnemen.
Bijlage II
Kenmerk: HZ_WABO-19-1529
Voorschriften
Het (ver)bouwen van een bouwwerk en handelen in strijd met regels Ruimtelijke Ordening
• U dient de start van de werkzaamheden minimaal twee werkdagen van te voren te melden aan het bouwtoezicht van de gemeente Gooise Meren. Dit kunt u doen door contact op te nemen met de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving, te bereiken op telefoonnummer (035) 2070 920 of per e-mail vergunningen@gooisemeren.nl. Daarnaast moeten alle belangrijke tussenstappen tijdens de bouw aan het bouwtoezicht worden gemeld, zodat zij daarop kunnen controleren.
• U dient de gereedmelding van de werkzaamheden uiterlijk op de dag van beëindiging van de werkzaamheden te melden aan het bouwtoezicht van de gemeente Gooise Meren. Dit kunt u doen door contact op te nemen met de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving, te bereiken op telefoonnummer (035) 2070 920 of per e-mail vergunningen@gooisemeren.nl.
• Het bouwwerk mag niet in gebruik worden genomen voordat dit is gereedgemeld en deze gereedmelding is geaccepteerd.
• Zijn uw gegevens ten behoeve van de bouwregistratie nog niet ingediend, of wilt u deze wijzigen? Dan dient u deze (gewijzigde) gegevens minimaal vijf werkdagen voor de start van de werkzaamheden bij de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving in te dienen. U doet dit bij voorkeur als aanvulling op uw omgevingsvergunning via www.omgevingsloket.nl.
Bouwbesluit
Er moet worden gebouwd overeenkomstig het Bouwbesluit 2012.
Aanleveren statische berekening
Conform afdeling 2.1 van het Bouwbesluit dient de bouwconstructie duurzaam bestand te zijn tegen de daarop werkende krachten. Op grond hiervan mag pas worden gebouwd nadat is gebleken dat de uiterste
grenstoestand van de bouwconstructie bij de fundamentele belastingcombinaties, bepaald volgens de NEN-EN 1990 niet wordt overschreden. Uiterlijk drie weken voor aanvang van de werkzaamheden dienen de
constructieberekeningen van de desbetreffende werkzaamheden ter goedkeuring te zijn voorgelegd aan het hoofd van de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving van de gemeente Gooise Meren. Houdt u rekening met de mogelijkheid dat wij de gegevens kunnen afkeuren of dat er nog aanpassingen nodig zijn.
De volgende constructieve stukken dienen in een later stadium (3 weken voor start bouw betreffende constructie onderdeel) nog ingediend te worden:
- Staalconstructie (tekening, berekening en verbindingen).
- Ankerplan (tekening en berekening).
- Dakplaten (tekening en berekening).
Aanleveren gegevens
Aan deze omgevingsvergunning zijn voorschriften verbonden met betrekking tot het alsnog aanleveren van gegevens. U moet u daaraan voldoen binnen de door ons aangegeven termijn. Aanvullende gegevens kunt u bij ons indienen als aanvulling op uw omgevingsvergunning via www.omgevingsloket.nl. Houdt u rekening met de mogelijkheid dat wij de gegevens kunnen afkeuren of dat er nog aanpassingen nodig zijn.
Wet Natuurbescherming
De werkzaamheden dienen zoveel mogelijk buiten het broedseizoen plaats te vinden ( grofweg van half maart – half juli). Mocht dit niet mogelijk zijn dan alvorens het werk te starten het werkgebied grondig controleren op de aanwezigheid van broedende vogels. Het verjagen van vogels tijdens het broedseizoen is verboden.
De werkzaamheden en het gebruik mag geen negatieve invloed hebben op aangewezen Natura 2000-gebieden.
Hierover kunt u contact opnemen met de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord.
Bijlage III
Kenmerk: HZ_WABO-19-1529
