Uitvoeringsnotitie sociale woningbouw

(1)

Uitvoeringsnotitie sociale woningbouw

GEMEENTE DE BILT, BILTHOVEN, 18 APRIL 2017

(2)

(3)

Voorwoord

De gemeente De Bilt is een zeer aantrekkelijke woongemeente. De woningvoorraad bestaat uit 19.529 woningen (1-1-2017) en is opgebouwd uit een mix van sociale huur, vrije sector huur en koopwoningen. Woonstichting SSW bezit in de gemeente De Bilt circa 5.000 verhuureenheden en is daarmee de belangrijkste sociale huisvester in de gemeente. Om nieuwbouw in de sociale sector mogelijk te maken hanteert de gemeente een verlaagde, aangepaste grondprijs.

De vraag naar betaalbare woningen in onze gemeente is groot, het aanbod is gering. De noodzaak om woningen in dit segment toe te voegen wordt gedeeld. Deze woningen worden echter niet door de markt gerealiseerd, dit zijn vaak geen winstgevende projecten. De gemeente moet hierin actief optreden en bemiddelen met corporatie(s) en particuliere initiatiefnemers.

In deze notie aandacht voor het vergroten van de sociale woningvoorraad in de gemeente De Bilt

(4)

(5)

5 CONCEPT SOCIALE WONINGBOUW, GEMEENTE DE BILT

Inhoudsopgave

Voorwoord 3

Inhoudsopgave 5

1. De opgave 6

1.1 De druk op de sociale huurwoningmarkt is groot 6

1.1.1 Economische aantrekkelijkheid van de regio 6

1.1.2 Ontbreken van goede alternatieven 6

1.1.3 Huishoudensverdunning 7

1.1.4 Extramuralisering zorg 7

1.1.5 Urgent woningzoekenden 7

1.2 Nieuwbouw sociale sector is complex 8

1.2.1 Prijsstelling sociale woningvoorraad 8

1.2.2 Marktuitvraag Almere ‘goedhuurwoning’ 8

1.3 Opgave sociale woningbouw 9

2 Aanpak 11

2.1 Stap 1, zoektocht naar locaties 11

2.1.1 Inventarisatie grondposities 11

2.1.2 Onderzoek naar haalbaarheid woningbouw 11

2.2 Stap 2, de beschikbare locaties lijken onvoldoende voor de gehele opgave 12

2.3 Stap 3, extra inspanningen 12

2.3.1 Potentiele locaties bieden mogelijk een bijdrage 12

2.3.2 Oprekken van de rode contour overwegen 12

2.3.3 Particuliere ontwikkelaars laten bijdragen 13

2.3.4 Huidige voorraad sociale huurwoningen beter benutten 14

2.3.5 Transformatie actief stimuleren 15

3 Werkwijze 16

3.1 Focus 16

3.2 Uitvoering acties 16

3.3 Capaciteit en budget 16

3.3.1 Capaciteit 16

3.3.2 Budget 17

3.4 Communicatie 17

3.5 Evaluatie 18

Bijlagen 19

Bijlage 1 Gemeentelijke (her)ontwikkelingslocaties 20

Bijlage 2 Woonstichting SSW (her)ontwikkelingslocaties 23

Bijlage 3 Overige potentiele (her)ontwikkelingslocaties 25

Bijlage 4 Beantwoording motie ‘goed huurwoning’ 26

(6)

6 SOCIALE WONINGBOUW, GEMEENTE DE BILT

1. De opgave

1.1 De druk op de sociale huurwoningmarkt is groot

De druk op de sociale huurwoningmarkt in de gemeente De Bilt is groot. Het is lastig voor woningzoekenden met een beperkt inkomen om aan een sociale huurwoning te komen. De wachttijd voor een sociale huurwoning is lang, in 2016 bedroeg deze gemiddeld 8,5 jaar.

Gezien de ontwikkelingen, die hier onder zullen worden toegelicht, is de verwachting dat deze gemiddelde wachttijd komende jaren in de hele regio onveranderd hoog blijft.

1.1.1 Economische aantrekkelijkheid van de regio

De regio Utrecht is een economische zeer aantrekkelijke regio met een hoog kennisniveau.

Nationale maar ook internationale bedrijven trekken naar onze regio. Een goed voorbeeld is het Utrecht Science Park waar de gemeente De Bilt deel van uitmaakt. Grote, internationale

bedrijven vestigen zich hier en trekken voornamelijk hoogopgeleide werknemers aan uit binnen en buitenland. Deze werknemers zoeken woonruimte en met name expats drijven de

woningprijzen op aangezien zij bereid zijn flink te betalen voor woonruimte. Voor de regulier woningzoekenden vormt deze doelgroep concurrentie, met name op de vrije sectorhuurmarkt, met hoge woningprijzen tot gevolg. De doorstroming vanuit de sociale sector wordt hierdoor verder beperkt.

1.1.2 Ontbreken van goede alternatieven

Het ontbreek in onze gemeente, en in de gehele woningmarktregio, aan een betaalbaar alternatief voor sociale huur. Er is een tekort aan woningen in het vrije sector huursegment (€ 710,68 tot € 1000,-) en in het betaalbare koopsegment (< € 200.000,-). Door weinig aanbod in deze woningsegmenten stromen mensen niet door vanuit de sociale sector. Een flink aantal huurders van een sociale huurwoning zouden volgens de huidige wet- en regelgeving niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, zogeheten scheefwoners. Deze

huishoudens zouden eigenlijk door kunnen stromen naar een vrije sector huurwoning of een goedkope koopwoning. Het is daarom van belang om komende jaren ook in deze segmenten woningen toe te voegen, daarmee wordt de doorstroming op gang gebracht. Dit is een van de ambities die is opgenomen in het Aanvullend woonbeleid, van Woningwet naar gemeentelijk beleid (april 2016).

(7)

1.1.3 Huishoudensverdunning

Het aantal huishoudens neemt komende jaren toe, de verwachting is dat in de gemeente De Bilt in de periode 2016- 2026 het aantal huishoudens met 845 toeneemt. Deze stijging is te verklaren door het feit dat er steeds meer 1- persoonshuishoudens zijn. In onze gemeente is deze geheel toe te schrijven aan de vergrijzing, enkel in de leeftijdscategorieën vanaf 55+ is een toename in aantal huishoudens te zien.

Tabel 1: Huishoudensprognose naar doelgroep 2016- 2026/ 2040

Doelgroep Huishoudens

2016

Huishoudens 2026

Ontwikkeling 2016-2026

Huishoudens 2040

Ontwikkeling 2016-2040

Alleenstaand <25 245 135 -110 110 -135

Alleenstaand 25- 35 875 660 -215 545 -330

Stellen < 35 575 330 -245 250 -325

(1 ouder) gezinnen 6.250 5.985 -265 5.715 -535

Alleenstaand en stellen 35-54 2.160 1.840 -320 1.495 -665

Alleenstaand en stellen 55- 74 5.660 6.010 350 5.200 -460

Alleenstaand en stellen >75 3.140 4.800 1.660 6.980 +3.840

Overige* 60 50 -10 50 -10

Totaal 18.965 19.810 + 845 20.345 +1.380

*o.a. woongroepen, instellingen, studentenwoningen.

Bron: Aanvullend woonbeleid van Woningwet naar gemeentelijk beleid, De Bilt 2016

1.1.4 Extramuralisering zorg

Door veranderingen in de zorg zijn steeds meer mensen met een geestelijke of verstandelijke beperking aangewezen op een reguliere woning. Het aantal instellingen met intramurale plaatsen neemt komende jaren verder af. Deze nieuwe doelgroep zal grotendeels gehuisvest moeten worden binnen de sociale woningvoorraad.

Daarnaast is er een grote, toenemende groep senioren die voorheen doorstroomde naar een zorginstelling maar nu langer zelfstandig thuis moet blijven wonen. De eventuele zorg wordt aan huis geleverd. Dit heeft invloed op de doorstroming op de woningmarkt, ook binnen de sociale huursector, deze stagneert.

1.1.5 Urgent woningzoekenden

Er zijn verschillende doelgroepen met een urgente woningvraag. Huishoudens die vanwege hun situatie voorrang krijgen op regulier woningzoekenden.De regels om in aanmerking te komen voor een urgentie zijn regionaal (U16 regio) gelijk en vastgelegd in de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2015- gemeente De Bilt. We maken onderscheid tussen enerzijds reguliere huishoudens met een ‘urgentie’ en anderzijds statushouders.

Regulier urgenten

De criteria om in aanmerking te komen voor een urgentie zijn met ingang van juli 2015 regionaal aangescherpt. Het doel is om het aantal urgenties terug te dringen en daarmee regulier woningzoekenden meer kans te geven. In onderstaande tabel het aantal afgegeven urgenties in de periode 2012-2016 in de gemeente De Bilt.

Tabel 2: Regulier urgenten gehuisvest in De Bilt

2012 2013 2014 2015 2016

53 24 29 31 26

(8)

Statushouders

Een statushouder/ vergunninghouder is een asielzoeker met een verblijfsvergunning. Deze persoon heeft recht op een woning en krijgt een urgentie. Het aantal statushouders is afgelopen jaar flink toegenomen als gevolg van de wereldwijde politieke onrust. Iedere

gemeente krijgt op basis van inwoneraantal halfjaarlijks een zogenoemde taakstelling vanuit het Rijk, het aantal te huisvesten statushouders. In onderstaande tabel is te zien dat de taakstelling afgelopen jaren flink is toegenomen.

Tabel 3: Taakstelling De Bilt

2012-1 2012-2 2013-1 2013-2 2014-1 2014-2 2015-1 2015-2 2016-1 2016-2 2017-1

10 4 11 12 16 17 35 37 50 50 32

Beide ‘urgente doelgroepen’ krijgen voorrang op regulier woningzoekenden. Jaarlijks komen er gemiddeld 300/ 350 sociale huurwoningen vrij, een stijgende lijn in het aantal urgenties betekent dat er minder woningen beschikbaar zijn voor regulier woningzoekenden.

1.2 Nieuwbouw sociale sector is complex

Het aantal geschikte locaties voor sociale woningbouw is beperkt, niet alleen in de gemeente De Bilt maar in de hele woningmarktregio. Veel binnenstedelijke locaties zijn klein van omvang en worden regelmatig beperkt door omliggende woningen of bedrijfspanden. Het ontwikkelen van kleine locaties is vanwege de complexe omgeving en het beperkt aantal woningen vaak relatief kostbaar, zeker in de sociale sector. Grote uitbreidingslocaties kennen wij niet in de onze gemeente. Wij zijn dus aangewezen op vooral kleine locaties.

1.2.1 Prijsstelling sociale woningvoorraad

De sociale woningvoorraad bestaat uit woningen met een maximale huurprijs van €710,68 (prijspeil 2017). Steeds meer nieuwbouw- en grootschalige renovatie projecten neigen richting deze maximale prijsgrens. Deze trend is (landelijk) al jaren zichtbaar. De betaalbaarheid voor de doelgroep komt hierdoor in het gedrang.

De passendheidstoets die per 1-1-2016 is ingesteld moet er voor zorgen dat het inkomen beter is afgestemd op de huurprijs van de woning. De regel is dat huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag (daar vaak afhankelijk van zijn om rond te kunnen komen) afhankelijk van de omvang van het huishouden een woning kunnen huren tot de grens van € 592,55/

€ 635,05. Door grootschalige renovatie en sloop- nieuwbouw neemt de voorraad woningen onder de huurtoeslaggrens af (het gaat immers om verouderde en daardoor vaak goedkope woningvoorraad). Dit betekent dat huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens een steeds beperktere keuze hebben binnen de sociale woningvoorraad.

1.2.2 Marktuitvraag Almere ‘goedhuurwoning’

Gemeente Almere wilde de trend van alsmaar duurdere sociale huurwoningen doorbreken en marktpartijen uitdagen echt goedkope én duurzame sociale huurwoningen te realiseren. De term ‘goedhuurwoning’ werd geïntroduceerd, een duurzame en betaalbare sociale huurwoning, een woning waarvan de huur ‐ én energielasten gecombineerd zo laag mogelijk zijn. Gemeente Almere heeft hier de maximale prijsgrens aangekoppeld van € 550,- kale huur en hiermee ingestoken op betaalbaarheid.

(9)

In maart 2015 heeft Almere haar uitvraag ’goedhuurwoning’ in de markt gezet. Er hebben 20 marktpartijen gereageerd, uiteindelijk zijn twee winnaars gekozen die hun variant gaan

realiseren. De eerste partij is Think Wonen, van der Horst en de tweede partij is Trebbe samen met de Alliantie

Gemeente Almere heeft voor dit initiatief naast veel ambtelijke capaciteit meerdere locaties beschikbaar gesteld, haar reguliere grondprijs voor sociale woningbouw gehandhaafd en een stimuleringssubsidie van €1.500,- per woningen beschikbaar gesteld. Met deze innovatie uitvraag heeft gemeente Almere bewezen dat ontwikkelaars in staat zijn goedkope, duurzame sociale woningen te realiseren. Dit biedt kansen, ook voor ons.

Bijlage 4 gaat uitgebreid in op het concept ‘goedhuurwoning’ en de beantwoording van uw motie (november 2016).

1.3 Opgave sociale woningbouw

Adviesbureau Rigo heeft begin 2016 voor de hele U16 regio onderzoek gedaan naar de

minimale omvang van de sociale woningvoorraad per gemeente. Het onderzoek concludeert dat de gemeente De Bilt in 2030 behoefte heeft aan 4.920 sociale huurwoningen.

De gemeente De Bilt heeft deze ambitie, minimaal 4.920 sociale huurwoningen (DAEB) in 2030, overgenomen als ambitie in het ‘aanvullend Woonbeleid, van Woningwet naar gemeentelijk beleid (april 2016). Woonstichting SSW heeft het aanvullend woonbeleid als onderlegger gebruikt voor haar Portefeuilleplan (april 2016) en zet ook in op 4.920 sociale huurwoningen in 2030. Deze gezamenlijke ambitie hebben is vervolgens bevestigd in de Prestatieafspraken 2017 – 2021. Met daarbij de expliciete afspraak dat woningen die uit de sociale voorraad verdwijnen door verkoop (verkoopvijver 104 woningen) of overheveling naar het niet-DAEB (totaal 257 woningen) worden vervangen.

Om onze ambitie waar te kunnen maken en in 2030 een voorraad sociale huurwoningen (DAEB) van 4.920 te bezitten moeten we uitbreiden met circa 450 woningen.

(10)

(11)

2 Aanpak

De uitdaging is om komende jaren, tot aan 2030, circa 450 nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad in de gemeente De Bilt.

2.1 Stap 1, zoektocht naar locaties

Het ligt voor de hand dat er locaties nodig zijn voor het toevoegen van nieuwe, sociale huurwoningen. In het meest gunstige geval zijn dit locaties in bezit van gemeente De Bilt of Woonstichting SSW, dan kan gericht gestuurd worden op het woningbouwprogramma.

2.1.1 Inventarisatie grondposities

Het aantal grondposities van zowel gemeente als SSW is beperkt. Om te zien waar de mogelijkheden liggen hebben beiden een lijst gemaakt met mogelijke locaties. Er is een

fasering aangebracht om inzicht te geven in de tijdsplanning wanneer met welke locatie aan de slag te gaan.

- Gemeente De Bilt potentiele locaties (bijlage 1) - Woonstichting SSW potentiele locaties (bijlage 2)

Actie Door wie Wanneer

Het selecteren van 2 locaties voor woningbouw. Dit kunnen locaties zijn van de lijsten (bijlagen 1,2,3) of nu nog onbekende locaties

Aanjager 2017

2.1.2 Onderzoek naar haalbaarheid woningbouw

Niet alle locaties in bezit van gemeente of SSW zijn per definitie geschikt voor (sociale) woningbouw. Woningcorporaties hebben met intrede van de Woningwet een strikter werkpakket gekregen waarbij de focus met name ligt op sociale woningbouw. De gemeente heeft echter te maken met een breder afwegingskader, niet alleen ‘wonen’ behoeft aandacht maar ook bedrijvigheid, verenigingsleven, sociale voorzieningen etc. moeten ingepast worden binnen de bestaande woonomgeving, in iedere wijk. Daarnaast speelt ook de financiële doelstelling die we ons zelf gesteld hebben (begroting 2017). Daarom moet per locatie worden afgewogen wat de beste invulling is voor die betreffende locatie. Daarnaast is er tussen verschillende locaties samenhang aangezien ze vlakbij elkaar gelegen zijn en/ of deel uit maken van een gebied waar een visie voor wordt ontwikkeld.

Indien uit de afweging blijkt dat woningbouw de beste invulling is voor de betreffende locatie dan moeten we ook aandacht hebben voor andere aspecten, zoals bij ieder ‘project’. Denk hierbij aan milieu en geluidsaspecten, bestemmingsplan, parkeren, financiën, ruimtelijke procedures etc. Indien er geen belemmerende factoren zijn kan het project door en wordt het een regulier ‘woningbouwproject’ en zal een projectleider het project oppakken.

(12)

2.2 Stap 2, de beschikbare locaties lijken onvoldoende voor de gehele opgave

De opgave om tot aan 2030 tenminste 450 sociale huurwoningen toe te voegen aan de woningvoorraad is groot en ambitieus. Een eerste stap wordt gezet door de plannen voor sociale woningbouw van SSW op de locaties de Leijen zuid (99 appartementen) en Melkweg (30 woningen). De bij stap 1 genoemde locaties lijken op het eerste gezicht onvoldoende om de gehele opgave te realiseren. Immers niet alle locatie zijn geschikt voor woningbouw, voor iedere locatie wordt de afweging gemaakt of woningbouw de beste invulling is voor die betreffende locatie. Daarnaast kan bewust de keuze worden gemaakt voor een mix van woningbouwsegmenten. Indien gekozen wordt voor sociale woningbouw heeft dit financiële consequenties, de opbrengsten zijn dan lager en dat is een keuze.

Wij schatten op dit moment in dat circa de helft van de opgave op de locaties (bijlage 1 en 2) kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat we nog 200- 220 sociale huurwoningen moeten toevoegen op andere locaties en of op een andere wijze.

2.3 Stap 3, extra inspanningen

2.3.1 Potentiele locaties bieden mogelijk een bijdrage

We moeten op actief zoek naar alternatieve locaties, acquisitie. Locaties die niet in eigendom zijn van gemeente of SSW maar wel interessant zijn en mogelijkheden tot (her) ontwikkeling bieden. Er is een derde lijst opgesteld met ‘overige potentiele locaties’. Ook hiervoor geldt dat het niet zeker is woningbouw de beste en/ of enige invulling is. Deze integrale afweging moet nog gemaakt worden.

Op de lijst staan vooralsnog de volgende drie locaties:

- Schapenweide Bilthoven

- Centrumgebied/ Kwinkelier Bilthoven - Molenkamp De Bilt

2.3.2 Oprekken van de rode contour overwegen

De rode contour ligt strak om de bebouwing van onze kernen heen. Dit betekent dat er zeer beperkte mogelijkheid is tot uitbreiden van de woningvoorraad. Alle uitbreiding moet op binnenstedelijke locaties, binnen de bebouwde omgeving dus. De locaties zoals opgenomen in bijlage 1, 2 en 3 liggen allen binnen de rode contour.

De komende periode gaan wij aan de slag met verschillende locaties, allen binnen de rode contour. Tijdens de evaluatie, 1^e kwartaal 2018 (zie pagina 17) zal meer helderheid zijn over de mogelijkheden van woningbouw op de verschillende locaties. Er is dan gesproken met het RVOB over de Schapenwei en ook de pilot omgevingsvisie kern De Bilt heeft dan meer vorm gekregen. De evaluatie is naar onze mening een goed moment om ook de discussie omtrent de rode contour te betrekken. Bij deze discussie zal niet alleen naar woningbouw worden gekeken maar ook naar de leefbaarheid, vitaliteit en de kwaliteit van de kernrandzones.

(13)

2.3.3 Particuliere ontwikkelaars laten bijdragen

Woonstichting SSW is de grootste en belangrijkste partner in sociale huisvesting in de

gemeente De Bilt. Echter, ook andere partijen kunnen bijdragen aan het toevoegen van sociale huurwoningen dan wel alternatieven die leiden tot doorstroming binnen of vanuit de sociale huursector. Wij hebben ons de ambitie gesteld (aanvullend woonbeleid, van Woningwet naar gemeentelijke beleid, 2016) dat 30% van alle nieuwbouw in het segment ‘betaalbaar’ moet worden gerealiseerd. Dit betekent in de sociale huur dan wel in de goedkope koop

(appartement < €180.000,- en grondgebonden < €200.000,-). Onze focus ligt daarmee op betaalbaarheid.

Sociale woningbouw door andere partijen stimuleren

Gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een verordening die stelt dat iedere

woningbouwontwikkeling van 4 of meer woningen tenminste 1 sociale huurwoning moet bevatten. Dit mag op de locatie zelf zijn maar ook elders binnen de gemeentegrenzen. Indien dit niet haalbaar is voor de ontwikkelaar dan kan deze een financiële bijdrage storten in het fonds sociale woningbouw. Juridisch is deze eis lastig, toch is het Utrechtse Heuvelrug

afgelopen jaren gelukt en hebben verschillende particulieren sociale huurwoningen gerealiseerd.

Acties Door wie Wanneer

In U16 verband het voorbeeld van Utrechtse Heuvelrug bespreken en mogelijk uitrollen in meer gemeenten om zo daadkrachtiger tegenover particuliere ontwikkelaars te kunnen optreden.

Medewerkers 2^e helft 2017

Een planeconoom inhuren om particuliere woningbouw initiatieven door te rekenen op de haalbaarheid van een

‘betaalbaar’ woningbouwprogramma. Zo willen we meer grip krijgen en actief sturen op onze ambities.

Medewerkers en

planeconoom

Direct

Middeldure huurwoningen stimuleren

Door gebrek aan huurwoningen in onze gemeente met een huur net boven de sociale huurprijsgrens van € 710,68 is het voor huishoudens lastig om door te stromen. Er is geen betaalbaar alternatief dus blijft men zitten. Privaatrechtelijk is het niet mogelijk om een huurprijs vast te leggen en te borgen.

De Minister werkt, mede op verzoek van de gemeente De Bilt, aan een wetswijziging die het mogelijk maakt deze woningcategorie in het bestemmingsplan vast te leggen. Indien deze wetswijziging van kracht wordt is het voor de gemeente mogelijk meer te sturen op dit segment huurwoningen. Wij moeten daarbij wel aandacht houden voor een goede verhouding van kwaliteit, vierkante meters en prijs.

Afhankelijk van de wetswijziging en daarmee de juridische borging, sturen op meer nieuwbouw door ontwikkelaars in dit prijssegment.

Medewerkers Per direct

(14)

Goedkope koopwoningen stimuleren

Een goedkope koopwoning kan qua maandlasten gelijk of zelfs lager zijn dan de woonlasten voor een sociale huurwoning. Voor huishoudens die in aanmerking komen voor een hypotheek is dit mogelijk een alternatief en een reden om de stap van huur naar koop te maken.

De gemeente heeft daarom de ambitie om te sturen op meer nieuwbouw in de goedkope koopsector, appartementen < € 180.000 en grondgebonden <€ 200.000,-.

Uitvoering geven aan de ambitie, indien de locatie zich hiervoor leent en het financieel haalbaar is (doorrekening planeconoom) strikter vasthouden bij particuliere ontwikkelingen aan deze maximale prijsgrenzen.

Medewerkers en

planeconoom

Per direct

2.3.4 Huidige voorraad sociale huurwoningen beter benutten

Samenstelling woningvoorraad

Het aantal 1- persoonshuishoudens neemt komende jaren toe. Dit betekent dat er een

groeiende groep alleenstaanden op zoek gaat naar een sociale huurwoning. Veranderende wet er regelgeving stelt dat eengezinswoningen enkel toegankelijk zijn voor

meerpersoonshuishoudens (Huisvestingsverordening regio Utrecht 2015 gemeente De Bilt).

Daarnaast is de huurprijs voor een eengezinswoning vaak hoger dan voor een appartement en daarmee een financiële belemmering voor alleenstaanden. Op dit moment bestaat de sociale woningvoorraad van SSW voor een relatief groot deel (1860 woningen) uit eengezinswoningen.

Wellicht is het mogelijk om de bestaande woningvoorraad aan te passen en zo meer huishoudens te huisvesten.

Gemeente De Bilt en SSW onderzoeken de mogelijkheden om eengezinswoningen om te vormen tot appartementen om zo beter aan te sluiten bij de doelgroep en conform de

‘passendheidstoets’ meer huishoudens te kunnen huisvesten.

Medewerkers samen met SSW

2^e helft 2017

Doorstroming stimuleren

De gemiddelde woonduur van een huishouden in een sociale huurwoning is 10 tot 15 jaar. Een lange woonduur betekent dat er binnen een huishouden veel kan veranderen, bijvoorbeeld in gezinsomvang en inkomen. Een aanzienlijk deel van de sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die volgens de huidige wet- en regelgeving niet meer in aanmerking zouden komen voor een sociale huurwoning (scheefwoners genoemd). Zij houden daarmee woningen bezet voor de doelgroep waarvoor deze bedoeld zijn. Deze huishoudens zouden door moeten stromen naar een vrije sectorhuurwoning (eventueel uit de niet-DAEB voorraad van SSW) of een koopwoning. In de praktijk blijkt dit erg lastig te stimuleren.

De niet- DAEB tak van SSW promoten/ meer bekendheid geven

als goed alternatief. Medewerkers

samen met SSW

Per direct

De verkoopvijver van SSW benadrukken, de stap van huur naar

koop interessanter maken. Medewerkers

samen met SSW

Per direct

Omwonenden actief informeren bij nieuwbouwprojecten in de

buurt. Medewerkers

samen met SSW

Per direct

(15)

Afspraken/ monitoren verkoop sociale huurwoningen

Woonstichting SSW heeft een beperkt aantal woningen bestempeld voor verkoop. In totaal gaat het om 105 woningen (stand februari 2017). Deze woningen zijn of worden aan de huidige bewoner aangeboden. Indien deze interesse heeft en de financiering rond krijgt kan dit huishouden de stap van sociale huur naar koop maken. Bij geen interesse of geen financiering blijft de woning tot huuropzegging in de sociale huursector. Bij huuropzegging wordt de woning op de markt aangeboden. Door de verkoop van deze woningen neemt de voorraad sociale huurwoningen af. De verwachting is dat deze woningen heel geleidelijk aan, gemiddeld circa 5 woningen per jaar, verkocht worden en dus uit de voorraad verdwijnen. Om een afname van de sociale woningvoorraad te voorkomen moet hier nieuwbouw tegen over staan.

Ieder kwartaal het aantal verkopen monitoren en indien dit een

hoger aantal betreft dan verwacht concrete afspraken maken Medewerkers samen met SSW

Per direct

2.3.5 Transformatie actief stimuleren

Het transformeren van panden die nu nog niet de functie wonen hebben behoort ook tot de mogelijkheden. De ambitie vanuit de gemeente is er, deze is ook vastgelegd in het Aanvullend woonbeleid, van Woningwet naar gemeentelijk beleid (april 2016). Ook vanuit economisch perspectief is het wenselijk om de kantorenleegstand terug te dringen door transformatie. De gemeente heeft het ruimtelijk mogelijk gemaakt, middels het 2.12 beleid, om tijdelijk (maximaal voor 10 jaar) een pand te transformeren.

Op dit moment lopen er in de gemeente twee concrete initiatieven van particulieren die mogelijkheden zien tot transformatie naar wonen.

Actief medewerking verlenen aan mogelijke initiatieven die zich

aandienen. Medewerkers

en aanjager Per direct Informatie ophalen

- Regio gemeenten met ervaring - Ontwikkelmaatschappij Utrecht

- Landelijke pilot ‘nu al eenvoudig beter’

- Expertteam versnellen van het Ministerie

Medewerkers

en aanjager Per direct

Lijst van leegstaand vastgoed up to date houden en eigenaren

en evt makelaars actief benaderen. Medewerkers Per direct

(16)

3 Werkwijze

Waar zetten we komende jaren op in, hoe pakken we komende periode de genoemde acties op en welke capaciteit en budget is hiervoor noodzakelijk?

3.1 Focus

Realiteit is dat we beperkte mogelijkheden hebben, zowel wat betreft ambtelijke capaciteit als ook financieel. Wij willen daarom realistisch zijn en ons komende periode focussen om zo tot resultaten te kunnen komen.

- Betaalbaarheid

Betaalbaarheid staat voorop, het toevoegen van sociale huurwoningen & betaalbare koopwoningen krijgt prioritiet. Dit betekent extra druk op de keuze voor (betaalbare)

woningbouw bij gemeentelijke grondposities en strak vasthouden aan onze wensen en daarop sturen bij particuliere initiatiefnemers.

- Snelheid

Voortgang boeken staat centraal, dit jaar nog zullen vele acties opgepakt worden en zullen er twee nieuwe, tot op heden zachte locaties geselecteerd zijn voor woningbouw. Dit is een realistisch aantal voor onze organisatie. Versnellen waar mogelijk, binnen de juridische kaders.

3.2 Uitvoering acties

In hoofdstuk 2 zijn per thema verschillende acties opgenomen. Deze zullen we komende

periode, deels samen met SSW en of regio gemeenten, oppakken en uitvoeren. In de tabellen is te zien welke tijdsplanning de actie(s) kennen. De ambitie is om jaarlijks twee locaties van de lijst zachte locaties dan wel een nog onbekende locaties te selecteren voor woningbouw. De integrale afweging is dan gemaakt en gekozen is voor woningbouw en niet voor een andere maatschappelijke doelstelling.

3.3 Capaciteit en budget

Er is capaciteit en budget noodzakelijk om alle acties voortvarend op te pakken en uit te kunnen voeren. Hieronder geven wij een nadere toelichting.

3.3.1 Capaciteit

Met de bestaande capaciteit kunnen we een flink aantal acties oppakken. Om de gewenste versnelling aan te brengen en daadkrachtig tot nieuwe locaties voor sociale woningbouw te komen is tijdelijk extra capaciteit nodig.

(17)

Wij stellen voor een zogenoemde ‘aanjager sociale woningbouw’ aan te stellen. Deze aanjager is verantwoordelijk voor de in dit rapport beschreven acties, waardoor hij of zij bijdraagt aan het realiseren van de ambitie: 450 extra sociale huurwoningen tot aan 2030. Daarnaast is de aanjager verantwoordelijk voor het maken van taakstellende afspraken tussen gemeente en SSW. Tenslotte realiseert de aanjager een versnelling, zodat de bij woningbouwontwikkeling gebruikelijke doorlooptijden worden verkort. De Provincie ziet de noodzaak tot het tijdelijk aanstellen van een ‘aanjager’ sociale woningbouw ook en is daarom bereid tot co- financiering.

Daarnaast is het noodzakelijk regelmatig een planeconoom in te huren indien we meer grip op particuliere ontwikkelingen/ initiatieven willen krijgen. Het aantal particuliere initiatieven neemt toe, de economie trekt aan en ontwikkelaars zien weer mogelijkheden. Om particulieren er toe te bewegen bij te dragen aan onze ambitie (betaalbare woningbouw) moeten wij inzicht hebben in de financiële haalbaarheid hiervan. Een planeconoom kan dit voor ons in kaart brengen zodat onze positie richting de initiatiefnemer sterker is.

Indien besloten is welke locatie(s) geschikt is voor woningbouw (van zacht naar hard), wat het woningbouwprogramma wordt en welke partners betrokken worden is sprake van een concreet project. Een projectleider zal het project dan overnemen. Vanaf dat moment komt door

grondverkoop ook weer geld binnen om de projectleider te kunnen faciliteren. Wij gaan vooralsnog uit van een projectleider per locatie voor de periode van 1 jaar voor 16 uur per week (gelijk aan project Holsblokkenweg Westbroek). Daarnaast zullen uiteraard ook de overige disciplines hun bijdrage aan het project moeten leveren. Indien de locatie definitief is en de projectleider is aangesteld zal een projectaanpak worden opgesteld voorzien van een globale uren inschatting.

3.3.2 Budget

Wij stellen voor om middels de voorjaarsnota een budget van € 150.000,- beschikbaar te stellen. Het bedrag van € 150.000,- is nodig ter stimulering van sociale woningbouw. Hieronder verstaan wij onder ander het tijdelijk uitbreiden van de capaciteit middels het aantrekken van een ‘aanjager’. Daarnaast is budget nodig voor het regelmatig inhuren van een planeconoom en budget om alle genoemde acties uit deze notitie te kunnen uitvoeren.

Indien er concrete woningbouwlocaties naar voren komen die ontwikkeld zullen worden zal, in veel gevallen, de raad om een voorbereidingskrediet gevraagd worden.

3.4 Communicatie

Voor iedere locatie wordt een integrale afweging gemaakt of (sociale) woningbouw de beste invulling is. Indien besloten is over de invulling van de locatie en gestart wordt met de planvorming en ontwikkeling is sprake van een regulier ‘project’. Wij passen Factor C toe.

Factor C is een visie die stelt dat beleid communicatief tot stand komt, dat wil zeggen: in contact met de omgeving. Met als resultaat beleid waarin signalen en geluiden uit de omgeving verwerkt zijn.

(18)

Factor C

Factor C bestaat uit het doorlopen van drie stappen; krachtenveld, kernboodschap en kalender.

Dit wordt gedaan samen met de beleidsmakers en communicatieadviseurs van de gemeente en andere relevante partijen zoals woningbouwcorporatie en ontwikkelaars.

- Krachtenveld

Per project wordt een krachtenveldanalyse gemaakt, de actoren worden in kaart gebracht. Op deze manier ontstaat een compleet, actueel overzicht van de belangrijkste actoren, welke rol zij hebben en op welk participatieniveau ze betrokken worden.

- Kernboodschap

Er wordt per project een kernboodschap opgesteld. De kernboodschap is de rode draad binnen alle communicatie-uitingen van de gemeente De Bilt en woningbouwcorporatie of ontwikkelaar en sluit aan bij de beleving van de verschillende doelgroepen: inwoners, woningzoekenden, omwonenden van de locaties, raadsleden maar bijvoorbeeld ook professionals. De

kernboodschap wordt gedurende de projecten aangepast.

- Kalender

Er wordt per project een communicatiekalender opgesteld. Op basis van de mijlpalen in het project wordt ingevuld welke communicatieacties kunnen worden uitgevoerd per doelgroep.

Ook wordt het participatieniveau aangegeven. De kalender is een dynamisch document dat steeds gedetailleerder wordt naarmate er meer mijlpalen in het project bekend zijn.

3.5 Evaluatie

Wij gaan voortvarend aan de slag met het oppakken van de genoemde acties, een evaluatie moment plannen wij het 1^e kwartaal van 2018. Op dat moment willen wij terugblikken op de activiteiten en extra inzet die is geleverd, en inschatten hoever we zijn met de ambitie van 450 woningen. Liggen we op schema of moet er extra inzet bij?

Daarnaast verwachten wij dat er meer duidelijkheid is over de mogelijke invulling van de locatie Schapenweide. Of dat deze locatie mogelijk een extra bijdrage kan leveren aan de woningbouw ambitie. Ook heeft de pilot omgevingsvisie kern De Bilt meer vorm gekregen en kunnen we mogelijk al aan de slag met de locaties die in dat gebied liggen.

(19)

Bijlagen

(20)

Bijlage 1 Gemeentelijke (her)ontwikkelingslocaties

De gemeente heeft verschillende zogeheten herontwikkelingslocaties. Dit zijn locaties in eigendom van de gemeente waar een functie zoals een kerk, een school of een

verenigingsgebouw gaat verdwijnen en waar een nieuwe invulling voor gezocht kan worden.

Zoals eerder aangegeven wordt per locatie de afweging gemaakt of woningbouw de juiste invulling is.

De locaties zijn overeenkomstig de ‘uitgangspuntennotitie gemeentelijke

herontwikkelingslocaties, vastgesteld in de gemeenteraad van 26 mei 2016 en de genoemde locaties tijdens de raadscommissie van 24 januari 2017.

In groen de harde, concrete projecten waar de gemeente op dit moment aan werkt en in rood potentiele toekomstige ontwikkellocaties.

Harde plannen, lopende projecten

Plan Werkschuit, Beatrixlaan 1 Bilthoven Termijn

Wat Herontwikkeling naar wonen: 27 appartementen 2017-2018

Partijen Gemeente De Bilt

Stappen BP beoogde vaststelling mei 2017 Status Anti kraak bewoning

Zachte plannen, Fase 1 (start planvorming 2017)

Plan Locatie tussen Versteeglaan 92 en tennishal Groenekan Termijn

Wat Invulling met woningbouw Start 2017

Stappen Start proces Q2 2017

Status Onbebouwde locatie met woonbestemming

Plan Locatie rondom HF Witte Centrum De Bilt Termijn

Wat Invulling met woningbouw, motie raad maart 2017 Start 2017

Stappen

Status Onbebouwde locatie

Samenhang pilot omgevingsvisie kern De Bilt

Plan Nijepoort school bovenbouw Groenekanseweg 21 Groenekan Termijn Wat Herontwikkeling naar ??

De afweging tot (sociale) woningbouw, maatschappelijk, ez of anders moet nog worden gemaakt.

?

Stappen Start proces ism dorpsraad Groenekan Q4 2017 Status

(21)

Plan Nijepoort school onderbouw Groenekanseweg 32 Groenekan Termijn Wat Herontwikkeling naar ??

?

Stappen Start proces ism dorpsraad Groenekan Q4 2017 Status

Plan Peuterspeelzaal Oranjelaan 22 Groenekan Termijn

Wat Herontwikkeling naar ??

?

Stappen Start proces ism dorpsraad Groenekan Q4 2017 Status Gesloopt, braakliggend terrein

Fase 2 (start keuze maken invulling 2018- 2019)

Plan Rataplan Jan Steenlaan 34 a/b/c Bilthoven Termijn

?

Stappen Q1 2018 start proces herontwikkeling locatie Status Gesloopt, tijdelijk bruikleen door HNL tot 1-1-2019

Plan Theresiaschool, Gregoriuslaan 10 Bilthoven Termijn

?

Stappen Start proces herontwikkeling locatie Q2 2017 Status Anti kraak bewoning

Plan Theo Thijssenschool Jasmijnstraat 6 De Bilt Termijn

Wat Herontwikkeling naar ?? (samen met Jasmijnstraat 4)

?

Stappen Start proces herontwikkeling locatie Q3 2017

Status Anti kraak bewoning en tijdelijke verhuur KDV de vriendjes en de Harmonie

Plan Woning bij Theo Thijssenschool Jasmijnstraat 4 De Bilt Termijn Wat Herontwikkeling naar ?? (samen met Jasmijnstraat 6)

?

Stappen Start proces herontwikkeling locatie Q3 2017 Status Anti kraak bewoning

(22)

Plan Woning en Peuterspeelzaal, B de Withstraat 2 en 2A De Bilt Termijn Wat Herontwikkeling naar ??

?

Stappen

Status Anti kraak bewoning

Plan ’t Hoekie Dr. T.M.C. Asserweg 2 De Bilt Termijn

?

Stappen

Status Anti kraak bewoning

Fase 3 (start keuze maken invulling 2020 en later)

Plan Achterblijvende zwembadlocatie Brandenburgerweg Bilthoven Termijn

Wat Invulling met woningbouw ?

Stappen Onherroepelijke omgevingsvergunning zwembad nodig Q 4 2017 Start proces herontwikkeling Q1 2018

Status Huidig zwembad

(23)

Bijlage 2 Woonstichting SSW (her)ontwikkelingslocaties

Woonstichting SSW heeft komende jaren verschillende locaties en plannen voor woningbouw.

Eerst in groen de harde plannen, plannen waar SSW concreet aan werkt en waar zij budget voor heeft gereserveerd in haar begroting. Vervolgens in rood mogelijke plannen/ locaties voor toekomstige woningbouw.

Harde projecten

Plan De Leyen Zuid Bilthoven Termijn

Wat Realisatie 99 sociale huurwoningen (levensloopbestendig) Partijen SSW, gemeente, De Vries en Verburg

Stappen SSW: besluitvorming RvC over programma en exploitatieresultaat Najaar 2016 Gemeente: uitwerkingsplan in procedure nemen Winter 2016/2017

Uitvoeringsbesluit SSW Februari 2017

Start bouw Zomer 2017

Status Loopt

Plan De Melkweg Bilthoven Termijn

Wat Realisatie 30 sociale huurwoningen plus 68 koopwoningen allen eengezinswoningen

Partijen SSW, gemeente, Era

Stappen Overeenstemming bereiken over hoe we binnen de juridische en politieke mogelijkheden project kunnen realiseren.

SSW: afstemming met ministerie over wijze realiseren koopwoningen en

interne besluitvorming. Augustus 2016

SSW: afstemming met gemeente over (het laten) realiseren van

koopwoningen. Februari 2017

Status Loopt

Plan Tuinstraatkwartier De Bilt Termijn

Wat Aanpak 179 woningen, duplex en eengezinswoningen Bij sloop met vervangende nieuwbouw volgens het

haalbaarheidsonderzoek van SSW loopt het aantal woningen terug met 36 woningen.

Tot 2018 voorbereidingen Van 2018 tot 2021 realisatie

Partijen SSW, bewoners, gemeente

Stappen SSW draagvlak onder bewoners creëren via woonwensenonderzoek. Oktober-november 2016

SSW planuitwerking met in achtneming resultaten woonwensenonderzoek

Ontwikkelbesluit mei 2017 Gemeente: onderzoeken mogelijkheden/bereidheid verruiming

bestemmingsplannen t.b.v. hogere dichtheid Status Loopt

(24)

Zachte projecten

Plan Locatie Bilthoven Termijn

Wat Nieuwbouw woningen in combinatie met aanpak aangrenzende buurt Vanaf 2019 Partijen SSW, bewoners en gemeente

Stappen 2 woningen zijn in ieder geval mogelijk op de locatie. Bij definitieve planontwikkeling onderzoeken of er meer mogelijk is. Daarbij ook de aanpak van aangrenzende buurt betrekken.

Status

Plan Locatie De Bilt Termijn

Wat Bij einde exploitatie de locatie gebruiken voor herontwikkeling. Het zijn

nu 18 kleine appartementen op een grote groene kavel. Vanaf 2021 Partijen SSW, gemeente, bewoners/omwonenden

Stappen Verruimen van het aantal sociale huurwoningen (meer dan 18 woningen, maximaal 36 lijkt mogelijk) door verdichting door herverkaveling locatie en hoger bouwen.

Gemeente: onderzoeken mogelijkheden/bereidheid verruiming bestemmingsplannen t.b.v. hogere dichtheid

Status

Plan Locatie De Bilt Termijn

Wat Bij einde exploitatie de locatie gebruiken voor herontwikkeling. Nu 150

begane grond- en maisonnettewoningen (zonder lift) Vanaf 2022 Partijen SSW, gemeente, bewoners/omwonenden

Stappen Verruimen van het aantal sociale huurwoningen door verdichting door herverkaveling locatie en eventueel uitbreiding via achterliggend bedrijventerrein.

Status

Plan Locatie Bilthoven Termijn

Wat Bij einde exploitatie de locatie gebruiken voor herontwikkeling. Het zijn

nu 24 kleine appartementen op een grote groene kavel. Vanaf 2029 Partijen SSW, gemeente, bewoners/omwonenden

Stappen Verruimen van het aantal sociale huurwoningen van (meer dan 24 woningen, maximaal 48 lijkt mogelijk) door verdichting door herverkaveling locatie en hoger bouwen.

Gemeente: onderzoeken mogelijkheden/bereidheid verruiming bestemmingsplannen t.b.v. hogere dichtheid

Status

(25)

Bijlage 3 Overige potentiele (her)ontwikkelingslocaties

In de gemeente De Bilt zijn nog enkele locaties, niet in eigendom van gemeente of

woonstichting SSW, die interessant zijn als (her)ontwikkelingslocatie. Ook hier geldt dat niet zeker is of woningbouw de beste en of enige invulling is voor de betreffende locatie. Gezien het feit dat we bij onderstaande locaties geheel afhankelijk zijn van externe partijen is de

doorlooptijd, termijn, lastig in te schatten.

Zachte projecten

Plan Schapenweide Bilthoven Termijn

Wat Visie ontwikkeling Start 2017

Partijen Rijksvastgoed, gemeente De Bilt

Stappen Oriënterende gesprekken over mogelijke verkoop terrein met eigenaar Rijksvastgoed

Status

Plan Centrumgebied/ Kwinkelier Bilthoven Termijn

Wat Opplussen en renoveren winkelgebied, inclusief toevoegen van winkels

woningen 2017- 2019

Partijen Lisman

Stappen Gesprekken met eigenaar lopen Status

Plan Molenkamp De Bilt Termijn

Wat Verbeteren woon- en leefklimaat door herontwikkeling bedrijventerrein

naar een vitaal gebied ?

Partijen Ondernemers, gemeente De Bilt, SSW Stappen

Status

(26)

Bijlage 4 Beantwoording motie ‘goed huurwoning’

Motie ‘Goed huurwoning’

Onderzoek naar het concept ‘goedhuurwoning’ als één van de oplossingen voor de gemeente De Bilt om de sociale huurmarkt te vergroten

oplossingen voor gemeente

GEMEENTE DE BILT, BILTHOVEN, MAART,2017

(27)

Voorwoord

Op 3 november 2016 is de volgende, breed gedragen motie aangenomen:

‘Onderzoek naar concept ‘goedhuurwoning’ als één van de oplossingen voor gemeente De Bilt om de sociale huurmarkt te vergroten’

Het college wordt gevraagd:

- Te onderzoeken of het concept ‘goedhuurwoning’ een uitvoerbaar alternatief is voor onze gemeente om snel goedkope sociale huurwoningen in onze gemeente te bouwen - De raad te rapporteren over de uitkomsten van het onderzoek in het eerste kwartaal

2017.

In deze notitie wordt ingegaan op het concept ’goedhuurwoning’, de ervaringen van de

gemeente Almere tot nu toe en de mogelijkheden van dit type woningen voor de gemeente De Bilt.

(28)

(29)

Inhoudsopgave

Voorwoord 27

Inhoudsopgave 29

1 Concept ‘goedhuurwoning’ 31

1.1 Achtergrond ‘goedhuurwoning’ 31

1.2 Omschrijving ’goedhuurwoning’ 31

2 Ervaringen in gemeente Almere 32

2.1 Uitvraag gemeente Almere 32

2.1.1 Marktuitvraag 32

2.1.2 Marktopbrengst 32

2.2 Stand van zaken 33

2.2.1 Project Think Wonen, van der Horst 33

2.2.2 Project Trebbe, de Alliantie 34

2.2.3 Gemeente Almere 34

3 Mogelijkheden in gemeente De Bilt 35

3.1 Huidige afspraken/ lokale situatie 35

3.1.1 Sociale woningvoorraad – nieuwbouw 35

3.1.2 Samenwerkingsafspraken SSW 35

3.2 Kansen 36

3.3 Aanpak 36

4 Beantwoording motie 38

Bijlagen 39

Bijlage 1 Motie 40

Bijlage 2 Uitvraag Almere 41

(30)

(31)

1 Concept ‘goedhuurwoning’

1.1 Achtergrond ‘goedhuurwoning’

De sociale woningvoorraad bestaat uit woningen met een maximale huurprijs van €710,68 (prijspeil 2017). Steeds meer nieuwbouw- en grootschalige renovatie projecten neigen richting deze maximale prijsgrens. Deze trend is (landelijk) al jaren zichtbaar. De betaalbaarheid voor de doelgroep komt hierdoor in het gedrang.

De passendheidstoets die per 1-1-2016 is ingesteld moet er voor zorgen dat het inkomen beter is afgestemd op de huurprijs van de woning. De regel is dat huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag (daar vaak afhankelijk van zijn om rond te kunnen komen) afhankelijk van de omvang van het huishouden een woning kunnen huren tot de grens van € 592,55/

€ 635,05. Door grootschalige renovatie en sloop- nieuwbouw neemt de voorraad woningen onder de huurtoeslaggrens af. Dit betekent dat huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens een (steeds) beperktere keuze hebben binnen de sociale woningvoorraad.

Almere wilde deze trend doorbreken en marktpartijen uitdagen echt goedkope én duurzame sociale huurwoningen te realiseren.

1.2 Omschrijving ’goedhuurwoning’

De ‘goedhuurwoning’ is een duurzame en betaalbare sociale huurwoning, een woning waarvan de huur ‐ én energielasten gecombineerd zo laag mogelijk zijn. Gemeente Almere heeft hier de maximale prijsgrens aangekoppeld van € 550,- kale huur. Voor een huishouden dat maximaal recht heeft op huurtoeslag komt de netto kale huur uit op € 280,-. Doordat de woning zo energie zuinig is zijn er maandelijks nauwelijks energiekosten voor de huurder. De eigenaar van de woning, de corporatie, heeft hiervoor flink moeten investeren en kan als tegemoetkoming hiervoor een maandelijkse energieprestatie vergoeding (EPV) doorbelasten aan de huurder, dit is in het voorbeeld van Almere circa € 70,-. Totaal zijn de netto maandelijkse woonlasten voor het huishouden in dit voorbeeld circa € 350,- per maand.

(32)

2 Ervaringen in gemeente Almere

2.1 Uitvraag gemeente Almere

2.1.1 Marktuitvraag

De gemeente Almere heeft in maart 2015 haar uitvraag ’goedhuurwoningen’ in de markt gezet.

Het doel was om met deze uitvraag op zoek te gaan naar partijen die goedkope huurwoningen kunnen ontwikkelen, bouwen en exploiteren. De kale huurprijs was vastgesteld op maximaal

€550,- per maand. Hiermee wil Almere de trend van steeds maar duurder wordende sociale huurwoningen doorbreken. De behoefte aan goedkope sociale huurwoningen is immers groot terwijl deze nauwelijks worden gebouwd.

De uitvraag (zie bijlage 2) werd gedaan in samenwerking met het ‘woningbouwatelier. Dit is een gezamenlijk initiatief van gemeente Almere, het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Rijksvastgoedbedrijf om innovatieve ideeën en experimenten op het gebied van ‘wonen’ vlot te trekken.

De gemeente Almere stelde voor dit project meerdere locaties beschikbaar. De reguliere grondprijs voor sociale woningbouw bleef gehandhaafd, er was wel sprake van een stimuleringssubsidie van € 1.500,- per woning (bron: www.Almere.nl)

2.1.2 Marktopbrengst

In totaal zijn er 20 inzendingen van marktpartijen ontvangen. Hieruit zijn vijf partijen geselecteerd die hun plannen verder uit mochten werken. Uiteindelijk zijn er in maart 2016 twee ontwerpen uitgekozen voor totaal 96 woningen. De twee geselecteerde partijen zijn:

- Think Wonen, van der Horst

36 grondgebonden, nul op de meter woningen met een vloeroppervlakte van 80m² BVO. De huur van de woningen ligt op € 550,- per maand.

- Trebbe, de Alliantie

60 grondgebonden energie neutrale woningen deels eenlaags met kap en deels tweelaags met kap met een vloeroppervlakte van 80m² tot 110m² voor een huurprijs van € 550,- per maand.

Geconcludeerd kan worden dat het voor marktpartijen mogelijk is een duurzame, betaalbare sociale huurwoning te realiseren. Dit biedt niet alleen in Almere kansen maar zeker ook in andere gemeenten.

(33)

2.2 Stand van zaken

De twee geselecteerde partijen die de uitvraag gewonnen hebben zijn vanaf maart 2016, ieder afzonderlijk verder gegaan met het traject van planvorming, het aanvragen van de benodigde vergunningen en vervolgens de realisatie.

2.2.1 Project Think Wonen, van der Horst

Think is geen klassieke aannemer. Het bedrijf bouwt de woningen in een fabriek. Zolang de woning minder dan 6 meter breed is, kunnen de benedenverdieping en de

bovenverdieping apart op een vrachtwagen naar de bouwplaats worden vervoerd. De hele plaatsing duurt slechts één dag. De woningen zijn duurzaam en overtreffen alle vereisten van het Bouwbesluit (norm 2025 wordt behaald).

Achter Think wonen staat Van der Horst, een ondernemer en investeerder in de vastgoedsector.

Deze partner zorgt voor een goed sluitende business case. De capaciteit van Think is circa 200 woningen.

In Almere gaat Think Wonen grondgebonden gezinswoningen van circa 80m² realiseren. De woningen krijgen twee slaapkamers en o op de meter is het uitgangspunt. De planvorming loopt, er is echter op dit moment nog geen omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente Almere. De start bouw is dan ook nog onduidelijk.

(34)

2.2.2 Project Trebbe, de Alliantie

Ontwikkelaar en bouwer Trebbe is vanaf maart 2016 aan de slag gegaan met het opstellen van een stedenbouwkundig plan en het uit ontwikkelen van de woningen. Op dit moment, maart 2017 is het plan bijna goedgekeurd door de welstandcommissie en kan vervolgens de

omgevingsvergunning aangevraagd worden. De start bouw staat gepland voor september 2017.

Het plan is iets aangepast ten opzichte van het oorspronkelijke, ingediende plan. Er komen, mede op verzoek van woningbouwvereniging de Alliantie die de woningen afneemt en gaat beheren, totaal 58 eengezinswoningen op 3 verschillende locaties binnen de wijk. Op deze manier worden de woningen gemixt in de wijk ten gunste van de diversiteit. De woningen hebben een EPC van 0,0 en zijn daarmee erg energiezuinig maar niet energieneutraal.

Trebbe gaf aan dat het proces vanaf maart 2016 tot nu toe veel inspanning heeft gevergd van alle deelnemende partijen. Maar succes is nabij, de start bouw staat gepland. Ook andere gemeenten en corporaties hebben interesse getoond en zich gemeld bij ontwikkelaar Trebbe.

De mogelijkheden zijn divers, er kan bijvoorbeeld gekozen worden voor een mix van sociale huur, middeldure huur en of koop.

2.2.3 Gemeente Almere

Er is contact gezocht met de gemeente Almere om informatie en kennis uit te wisselen over het doorlopen traject tot nu toe. Almere concludeert het volgende:

- Het is een arbeidsintensief traject en kost veel tijd

- Er is een hoog percentage afvallers onder de inzendingen, ondanks de beperkte “set spelregels”

- Er is te snel volledig commitment van exploitant/ belegger vereist - Het is belangrijk om de locaties op voorhand goed vast te leggen

- De voorwaarden moeten goed doordacht zijn, bijvoorbeeld de eis die werd gesteld dat de woning geschikt moet zijn voor minimaal 3 personen.

(35)

3 Mogelijkheden in gemeente De Bilt

3.1 Huidige afspraken/ lokale situatie

Al vele jaren werken gemeente De Bilt en Woonstichting SSW samen aan de ontwikkeling en beheer van een goede opbouw van de sociale woningvoorraad. Enkele nieuwbouwprojecten lopen al vele jaren en er liggen afspraken uit het verleden die voortgezet moeten worden.

3.1.1 Sociale woningvoorraad – nieuwbouw

Ook wij merken dat het in onze gemeente lastig is betaalbare sociale huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens/ huurtoeslaggrens (afhankelijk van de huishoudenssamenstelling

€ 592,55/ € 635,05) toe te voegen. De nieuwbouw in de sociale sector die afgelopen jaren is opgeleverd heeft vaak een huur hoger dan deze grenzen en is daarmee niet voor alle doelgroepen beschikbaar. De passendheidstoets die per 1-1-2016 van kracht is stelt dat de huurprijs afgestemd moet zijn op het inkomen. Een grote groep is daarmee aangewezen op het woningaanbod tot de aftoppingsgrens.

De huidige samenstelling van de woningvoorraad verandert ook door (grootschalige) renovatie en sloop- nieuwbouw. De vaak eenvoudige woningen met een lage huurprijs worden flink opgeknapt bij grootschalige renovatie of moeten plaats maken bij sloop- nieuwbouwprojecten voor kwalitatief veel betere maar ook duurdere woningen.

De mogelijkheden voor nieuwbouw binnen onze gemeentegrenzen zijn schaars. Ook de relatief hoge grondprijs (in de hele regio) en door de aantrekkende economie stijgende bouwkosten drukken negatief op de uiteindelijke huurprijs bij nieuwbouw.

3.1.2 Samenwerkingsafspraken SSW

Met onze grootste, lokale partner in sociale huisvesting Woonstichting SSW werken wij nauw samen. Met hen en huurdersvereniging Woonspraak hebben wij Prestatieafspraken vastgesteld voor de periode 2017-2021. In deze Prestatieafspraken staan afspraken over en weer om samen de Biltse volkshuisvesting te versterken.

Een concrete actie voor komende jaren is om samen te kijken naar het op een andere manier vormgeven van de grondprijs, om zo de grondkosten mogelijk te verlagen en daarmee. Daarbij kijken we ook nadrukkelijk naar nieuwe mogelijkheden van duurzaam materiaalgebruik, bouwmethoden en technieken.

SSW is onze eerste samenwerkingspartner, de afspraak is dat indien de gemeente grond beschikbaar heeft en daar sociale woningbouw wil realiseren, SSW de eerste partij is die wij hiervoor benaderen (voor zover dit past binnen de nationale en Europese wet- en regelgeving).

In de Prestatieafspraken is afgesproken dat SSW 6 maanden de tijd heeft om te reageren op het grondaanbod van de gemeente, dit is inclusief een goedgekeurd besluit van de Raad van Commissarissen van SSW. Indien SSW geen interesse heeft of er een andere belemmering is waardoor niet tot overeenstemming kan worden gekomen dan kan de gemeente een andere woningcorporatie uit de woningmarktregio (U16 gemeenten) benaderen. Direct een brede uitvraag aan diverse woningcorporaties is dus volgens de huidige afspraken niet mogelijk.

(36)

3.2 Kansen

Nu blijkt dat gemeente Almere verschillende partijen heeft gevonden die ‘goedhuurwoningen‘

kunnen realiseren lijkt het ook voor andere gemeenten, waaronder de gemeente De Bilt, mogelijk het concept verder uit te rollen en vorm te geven.

Waar liggen de kansen?

- Wij zien kansen om het concept niet enkel voor betaalbare sociale huurwoningen uit te rollen maar zeker ook binnen het goedkope koopsegment (appartementen

< € 180.000 grondgebonden woningen < € 200.000,-).

- Wij kunnen leren van het traject dat gemeente Almere heeft doorlopen. Door ambtelijk afstemming te zoeken kunnen wij profijt hebben van door hen opgedane ervaringen.

- Twee winnaars, een in samenwerking met een corporatie en een zelfstandig, die ieder hun eigen traject doorlopen tot uiteindelijke realisatie van goedhuurwoningen.

Langzaam aan wordt inzichtelijk wat de te nemen hobbels zijn voor deze twee verschillende partijen waar wij van kunnen leren.

- Het concept is bekend bij een groot aantal marktpartijen. Er hebben maar liefst 20 partijen meegedaan (een inzending voor de prijsvraag gedaan) waarvan er vijf het concept hebben uitgewerkt voor een tweede ronde.

- De koppeling met het thema duurzaamheid. De Bilt heeft grote ambities ten aanzien van duurzaamheid. Iedere initiatiefnemer wordt gewezen op het belang van

‘duurzaamheid’, afdwingen is niet mogelijk en in de praktijk wordt daarom vaak

vanwege kostenaspect minder duurzaam gebouwd dan gewenst. Dit is een kans om de koppeling te borgen.

- Bij eigen grondpositie (met name herontwikkelingslocaties) is te sturen op het programma.

3.3 Aanpak

Hoe kunnen wij het concept van Almere uitrollen in de gemeente De Bilt? Onze aanpak is als volgt:

1. Grondposities in kaart brengen (notitie strategie sociale woningbouw) 2. Keuze maken voor woningbouw of anders op de betreffende locatie

3. Keuze maken voor woningbouwcategorie sociale huur of goedkope koop of anders*1 4. Informatie inwinnen bij gemeente Almere en de twee winnende partijen

5. Koppelen SSW en twee winnende partijen voor mogelijke samenwerking (door stap 12) 6. Marktuitvraag document opstellen

a. Randvoorwaarden en programma van eisen bepalen

i. Inclusief locaties, grondprijs, stimuleringsbijdrage, maximale huurprijs, juridische kaders etc.

b. Budget voor extra stimulans beschikbaar stellen (wanneer raad?) c. Wedstrijdregels vaststellen

7. SSW als eerste benaderen voor grondaanbod/ marktuitvraag conform afspraak 8. Indien SSW ingaat op het aanbod door met SSW (stap 12), anders door met brede

marktuitvraag

(37)

9. Marktuitvraag/ prijsvraag breed uitzetten en publiciteit genereren 10. Inzendingen beoordelen

11. Winnaar(s) selecteren

12. Traject doorlopen van voorbereiding, start bouw en oplevering woningen

*1 rekening houdend met geldende nationale en Europese wet- en regelgeving

Onze ambitie is om in 2017 een uitvraag/prijsvraag voor tenminste 1 locatie, grondpositie gemeente De Bilt, te doen om goedhuurwoningen/ goedkoopwoningen te realiseren binnen de gemeentegrenzen.

(38)

4 Beantwoording motie

De gemeente Almere heeft door haar innovatieve uitvraag ’goedhuurwoning’ bewezen dat ontwikkelaars in staat zijn goedkope energiezuinige sociale huurwoningen te realiseren. Dit biedt niet alleen in Almere maar ook in andere gemeenten zoals De Bilt kansen.

Wij kijken breder dan enkel ‘sociale huurwoningen’, ook aan energiezuinige goedkope koopwoningen (appartementen < €180.000,- en grondgebonden woningen < €200.000,-) is behoefte en kan dit ‘concept’ een bijdrage leveren.

Middels voorgestelde ‘aanpak’ gaan wij komende maanden aan de slag met het selecteren van een locatie en het voorbereiden van een marktuitvraag. Hierbij zullen wij ook de afweging maken of wij net als Almere inzetten op betaalbaarheid en dus een maximale huurprijs koppelen of meer inzetten op duurzaamheid in de sociale sector. Indien wij zover zijn komen wij bij u terug voor een budgetvoorstel om een stimuleringsbijdrage te kunnen leveren aan het project.

Het doel is om in de gemeente De Bilt ‘goedhuurwoningen’ en/ of goedkoopwoningen toe te voegen. Om daarmee de trend te doorbreken en huishoudens met een beperkt inkomen goed, duurzaam en betaalbaar te huisvesten. Over de voortgang van dit traject houden wij u via het mededelingenblad op de hoogte.

(39)

Bijlagen

(40)

Bijlage 1 Motie

(41)

Bijlage 2 Uitvraag Almere

Uitvraag Goedhuurwoningen Almere

De uitdaging

Almere zoekt partners die een doorbraak kunnen forceren in de almaar stijgende huren in de sociale huursector.

Inleiding

De betaalbaarheid van het wonen in Nederland is een groot en groeiend probleem voor veel huishoudens die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Kale huren van rond € 600,‐ of meer per maand zijn tegenwoordig eerder regel dan uitzondering. Een groeiende groep huishoudens met een minimuminkomen kan zo’n sociale huurwoning niet meer betalen, ook niet als het huishouden recht heeft op de maximale huurtoeslag.

Net als in de rest van Nederland worden nieuwe goedkope huurwoningen in Almere nauwelijks meer gebouwd. Het gebrek aan betaalbare huurwoningen dreigt een serieus probleem te worden in de stad. Daarom wil het gemeentebestuur van Almere 200 ‘Goedhuurwoningen’

laten realiseren. De ‘Goedhuurwoning’ is een duurzame en betaalbare sociale huurwoning, een woning waarvan de huur‐ én energielasten gecombineerd zo laag mogelijk zijn.

Wij zijn op zoek naar partijen die deze uitdaging met ons willen aangaan en met ons een doorbraak op de sociale woningmarkt willen forceren door nieuwe sociale huurwoningen te bouwen met een zeer lage huur en zo laag mogelijke energielasten. De ambitie van Almere is woningen te realiseren met woonlasten (huur plus energie) onder € 550,‐ per maand. Alleen dan wordt het wonen voor huishoudens met lage inkomens weer betaalbaar.

Wij vragen partijen om hun grenzen te verleggen en een nieuwe kwaliteitsstandaard neer te zetten op de woningmarkt. De uitdaging ligt in (prijs)innovaties van product en proces.

Goedkoper en slimmer voorbereiden, bouwen en beheren. Om ruimte te bieden voor alle initiatieven die toegevoegde waarde hebben voor de stad is de uiterste bovengrens in deze uitvraag een woning met een maximale kale huur¹ van € 550,‐ per maand. Voorop staat: zo goedkoop mogelijk goed huren.

Wij roepen partijen, zoals woningcorporaties, beleggers, financiers, ontwikkelaars,

bewoners(groepen), bouwers, architecten, etc. op om met ons mee te doen en te komen met goede ideeën en oplossingen. En ons eventueel uit te dagen met innovatieve, creatieve en/of onorthodoxe oplossingen.

Deze uitvraag wordt georganiseerd in samenwerking met het (nieuwe) Woningbouwatelier.

Het Woningbouwatelier is een gezamenlijk initiatief van de gemeente Almere, het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Rijksvastgoedbedrijf met als doel om met behulp van innovatieve ideeën en experimenten op het gebied van wonen de dynamiek op de woningmarkt weer aan te jagen. De experimenten in Almere hebben een voorbeeldfunctie voor de rest van het land en zullen breed onder de aandacht worden gebracht.

1 Kale huur (netto huur): huur zonder bijkomende kosten, zoals servicekosten.

(42)

HOOFDSTUK 1: Opdrachtomschrijving

1.1 Opgave

De opgave is het ontwerpen, bouwen en exploiteren van een project van sociale huurwoningen (grondgebonden en/of gestapeld) met zeer lage woonlasten (huur plus energie). De ambitie is om woningen te realiseren met huur‐ én energielasten niet hoger dan € 550,‐ per maand. Voor de inzendingen geldt een maximale kale huur van € 550,‐ per maand.

De gemeente Almere roept partijen op om te komen met initiatieven. Zowel kleinschalige (15 tot 20 woningen) als grootschaligere initiatieven (50 of meer) zijn welkom. In totaal is er ruimte voor ongeveer 200 woningen. Naar verwachting zullen er dus meerdere initiatieven geselecteerd worden voor (mogelijke) realisatie.

Voor deze uitvraag stelt de gemeente een aanmoedigingssubsidie beschikbaar van € 1.500,‐

per te realiseren woning. Op deze wijze hoopt de gemeente het (beter) mogelijk te maken om sociale huurwoningen met zeer lage woonlasten te bouwen en exploiteren .

1.2 Locatie

Voor dit project reserveert de gemeente op meerdere locaties in Almere bouwkavels. De exacte kavels zijn op dit moment nog niet bepaald. De aanwijzing daarvan geschiedt (mede) op basis van de inzendingen. Daarbij wordt o.a. gekeken naar de passendheid van het

programma op de locaties. Voor de start van de uitwerkingsfase krijgen geselecteerde partijen hier duidelijkheid over.

Hieronder volgt een globale beschrijving van de beoogde locaties en de daar geldende bouwregels.

1. Almere Buiten, Buenos Airesstraat: stadsdeelcentrum locatie. Deze locatie bevindt zich tegen het centrum van Almere Buiten aan. In het stadsdeelwinkelcentrum bevinden zich ongeveer 100 winkels op het gebied van mode en lifestyle. Maar er bevinden zich ook supermarkten en horeca. Daarnaast is Doemere (met 40 winkels op het gebied van huis en tuin) hier gevestigd. Op deze locatie kunnen maximaal 80 gestapelde woningen worden gerealiseerd. De locatie bestaat uit verschillende delen met verschillende maximale

bouwhoogtes van 5, 16 en 37 meter. Het parkeren wordt opgelost in het openbaar gebied.

2. Almere Buiten, Indische Buurt: een gemengd gebied. In deze strook bevinden zich zowel woningen als voorzieningen (scholen, horeca, sporthal, religieuze voorzieningen, etc.).

De bereikbaarheid (zowel met de auto alsmede met het openbaar vervoer) is goed. De locatie is geschikt voor zowel grondgebonden als gestapelde woningen. De voorkeur gaat uit naar gestapelde woningen, of een combinatie van grondgebonden en gestapelde woningen. Voor de grondgebonden woningen geldt een maximale bouwhoogte van 16 meter. Voor gestapelde woningen geldt een maximale bouwhoogte van 40 meter. Op deze locatie realiseren partijen zelf parkeervoorzieningen op de uit te geven kavel.

3. Almere Hout, Nobelhorst: Aan de oostkant van Almere, in het stadsdeel Hout verrijst in de komende jaren een geheel nieuwe wijk. Deze nieuwe wijk, die stadsdorp Nobelhorst heet, gaat ruimte bieden aan circa 4.300 woningen, circa 40.000 m2 bedrijvigheid en een scala van voorzieningen. De locatie is geschikt voor zowel grondgebonden als

gestapelde woningen. Voor de grondgebonden woningen geldt een maximale bouwhoogte van 16 meter. Voor gestapelde woningen geldt een maximale bouwhoogte van 40 meter. Het parkeren wordt opgelost in het openbaar gebied.