bericht Memo 1. Inleiding 2. De Zwarte Waterzone Paula Bijlsma Waterzone

(1)

bericht

Aan

Van Paula Bijlsma

Datum 27 augustus 2018

Onderwerp Notitie ten behoeve van de Visievorming Zwarte Waterzone

Memo

Ruimte en Economie

Telefoon (038) 498 2176

1. Inleiding

In de zone rondom het Zwarte Water spelen verschillende initiatieven en komt de nodige dynamiek op gang. Dit zal uiteindelijk leiden tot een (gedeeltelijke) verkleuring van het gebied. Naast het waterschap dat in het kader van het

Hoogwaterbeschermingsprogramma met planvorming rondom dijkversterking bezig is, zijn er in het gebied verschillende initiatieven die vragen om een gemeentelijke

strategie en visie op het gebied. Door de verschillende ontwikkelingen en deelgebieden met elkaar te verbinden is het mogelijk de (meekoppel)kansen te benutten die zich voordoen. De verschillende delen van de stad rondom het Zwarte Water worden zo beter met elkaar verbonden, en er kan een kwaliteitsslag gemaakt worden, zowel ruimtelijk, functioneel als sociaal-economisch.

In mei 2016 is een eerste startnotitie in het pfo behandeld over de verschillende

ontwikkelingen in het gebied. Sinds die startnotitie is er veel gebeurd; er zijn initiatieven en initiatiefnemers bijgekomen en afgevallen. Inmiddels is er een gebiedssamenwerking op gang gekomen met drie partijen; het waterschap Drents Overijsselse Delta,

ontwikkelaar Bemog, en de gemeente Zwolle.

Het doel van deze notitie is om u te informeren over het gebiedsproces om te komen tot een gezamenlijke haalbare gebiedsvisie voor de Zwarte Waterzone en om de

gemeentelijke kaders die daarbij worden meegegeven vast te stellen.

2. De Zwarte Waterzone

Het Zwarte Water is de centrale blauwe lijn door de stad; daar waar Zwolle is ontstaan.

Het positioneert Zwolle in het landschap en legt de verbinding tussen de binnenstad en het buitengebied. We komen uit een tijd dat de oevers werden ingericht voor industrie (veevoer overslag, scheepswerven, gasfabriek).

De stad keerde zich af van haar oorsprong. In en nabij de binnenstad is al een kentering zichtbaar. Het water wordt gezien en gebruikt. Door de gebieds-

ontwikkeling Zwarte Waterzone ontstaat de kans om de stad opnieuw te positioneren aan het water.

Het water beter beleefbaar te maken en het toevoegen van nieuwe aantrekkelijke openbare ruimte.

(2)

bericht

Vanuit het centrum zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden die verschillen van elkaar in mate van stedelijkheid, aanwezige functies en de vormgeving van dijk en oever. Er is sprake van een geleidelijke overgang van centrum naar landschap

(intensief -> extensief, cultuurlijk-> natuurlijk, drukte – rust, dicht ->open).

De Zwarte Waterzone is één van de groene vingers van Zwolle. Deze gaat over in het groen- en natuurgebieden langs Zwarte Water en Vecht. De groene vingers geven structuur aan de stad en verbinden de stad met het landschap. Het zijn groene longen, die koelte brengen tot diep in de stad. Ze bieden ruimte aan recreatief gebruik en recreatieve routes. Het water en de oevers vormen een ecologische verbinding van stedelijk maar ook regionaal belang.

Hoogwaterbeschermingsprogramma (HWBP) Stadsdijken

Het waterschap heeft voor het hele traject van de dijk een forse opgave om de dijk te verbeteren (https://www.wdodelta.nl/projecten/hwbp/stadsdijken-zwolle/). Op sommige plekken is de dijk niet hoog of stevig genoeg en op andere plekken is er sprake van piping (de dijk kan inzakken doordat er zand onder de dijk wordt weggespoeld). Het oplossen van deze problemen vraagt om ruimte en heeft dan ook een forse ruimtelijke impact. De planvorming van het HWBP is al ver gevorderd. Momenteel is het

waterschap bezig met de aanbesteding (ontwerp en uitvoering) en de subsidie

aanvraag. Er kunnen echter nog wijzigingen plaatsvinden in de voorkeursalternatieven.

De mogelijke ontwikkelingen in het plangebied kunnen ook voor het waterschap een oplossing bieden voor een aantal complexe opgaven. Belangrijk is dan wel dat er voor het einde van 2018 een door de gemeenteraad vastgestelde visie ligt.

(3)

bericht

3. Het visiegebied

Het plangebied van de visie betreft de strook van het Zwarte Water (Holtenbroekzijde) van de Holtenbroekerbrug tot aan de Mastenbroekerbrug.

Binnen het plangebied zijn een tweetal potentiele ontwikkellocaties te onderscheiden.

Locatie Leenman/Triferto/Botermanhaven

Deze locatie is een stedelijke locatie, welke geheel buitendijks ligt. Het Zwarte Water is nauwelijks beleefbaar in dit deelgebied. Het terrein is niet openbaar toegankelijk en er zijn geen doorgaande routes langs het water. De locatie ligt binnen de geluidzone van het bedrijverterrein Voorst. Ook A28 en de Blaloweg hebben een geluidzone vanwege verkeerslawaai. Dit betekent dat geluidgevoelige functies (bijv. woningbouw) in principe niet mogelijke zijn. De dijkversterking in het gebied is een zeer complexe opgave.

Vanwege o.a. de vele coupures in de dijk, de waardevolle bomen en de ondergrondse infra.

(4)

bericht

Het terrein is een bedrijventerrein van ca. 5 hectare welke zijn bedrijfsfunctie deels heeft verloren. Op de historische scheepswerf Leenman is in één van de gebouwen een skischool gevestigd. De grote loods, de kraan en de hellingbaan op het terrein zijn cultuurhistorisch waardevol. Inmiddels is er een initiatiefnemer die de loods en hellingbaan langdurig wil huren, opknappen en gebruiken voor leisure en horeca. Het initiatief kan de zo gewenste dynamiek in het gebied op gang brengen.

Het terrein van Triftero (kunstmestgroothandel) heeft een tijd leeggestaan, maar wordt sinds een aantal weken tijdelijk verhuurd aan een Kampens overslagbedrijf voor veevoedergrondstoffen. Deltion gebruikt het terrein ook tijdelijk als parkeervoorziening.

De eigenaar wil het terrein uiteindelijk verkopen. Bemog heeft een overeenkomst met de eigenaar van eerste recht op koop.

De Botermanhaven is een verwaarloosd terrein waar een loods op staat welke in gebruik is bij de Pinkstergemeente voor opslag. In het haventje ligt een woonboot met timmerwerkplaats. De Botermanhaven is in eigendom van de Gemeente Zwolle.

Leenman werf

Een mogelijk toekomstbeeld voor deze locatie is een plek met een openbaar karakter met meer stedelijke publieke functies, te denken valt aan horeca, leisure, hotel, sport, jachthaven, rederij, onderwijs, cultuur.

Locatie Havens

De tweede ontwikkellocatie is de locatie van de jachtwerf Dijkzicht, de

watersportvereniging en de Hanzehaven; een gebied van ongeveer 6 hectare. Het gebied ligt geheel buitendijks en ligt vanuit Holtenbroek gezien verscholen achter de dijk. In het gebied wordt ook gewoond, er zijn een aantal (bedrijfs)woningen aanwezig.

De beide jachthavens, de verenigingshaven en De Hanze bieden in totaal 255 ligplaatsen. Jachthavens vervullen een belangrijke behoefte aan recreatie voor de inwoners van stad en regio. Beiden hebben een wachtlijst.

Het gebied maakt deel uit van de stedelijke hoofdgroenstructuur. Bouwen in de hoofdgroenstructuur is alleen mogelijk als de functies die de hoodstructuur ter plaatse vervult blijven bestaan of worden versterkt.

Bemog heeft de Jachtwerf Dijkzicht verworven en heeft een positie via overeenkomsten met eigenaren van de Hanzehaven. De tussengelegen watersportvereniging Zwolle heeft aangegeven onder voorwaarden mee te willen werken aan verplaatsing.

(5)

bericht

Mogelijk toekomstbeeld voor deze locatie zijn woningbouwontwikkelingen in het groenstedelijk woonmilieu. Belangrijk is dat het gebied een openbaar karakter krijgt en dat het Zwarte Water voor de bestaande buurt beter toegankelijk en beleefbaar wordt.

De locatie ligt geheel buitendijks en zal een waterrobuuste inrichting moeten krijgen.

Vanuit recreatief oogpunt is het niet gewenst dat de recreatieve ligplaatsen van de Hanzehaven en de watersportvereniging verdwijnen. Daarom zullen de ligplaatsen (afgestemd op de toekomstige trends) bij woningbouwontwikkeling binnen Zwolle gecompenseerd moeten worden.

Jachtwerf Dijkzicht

Het tussenliggende gebied

Het gebied tussen de twee ontwikkellocaties wordt niet met vastgoed ontwikkeld, maar wordt wel meegenomen in de visie, omdat het de doorlopende verbinding is tussen de twee locaties. De buurt en de Klooienberg hebben een inrichtingsplan voor het gebied ontwikkeld, wat de toegankelijkheid en het recreatief gebruik van het gebied bevorderd.

De gemeente is eigenaar van het brugwachtershuisje bij de Twistvlietbrug. De nieuwe bestemming van het huisje wordt meegenomen bij de gebiedsontwikkeling.

4. Gebiedsvisie en -samenwerking

Partijen zijn uitgedaagd om verder te denken dan de solitaire locatieontwikkelingen en samen te werken in een integrale gebiedsontwikkeling. Daarbij is ook de onderlinge afhankelijkheid duidelijk gemaakt. Het terrein van Leenman, Triferto en de

Botermanhaven ligt binnen de geluidzone van Voorst. Woningbouw op deze locatie is niet mogelijk. De gemeenteraad heeft een duidelijke afspraak met de ondernemers van Voorst gemaakt: geen nieuwe woningen binnen de geluidzone. Het uitgangspunt van geen woningbouw op deze locatie, maakt het voor de eigenaren lastig om tot een haalbare herontwikkeling te komen.

(6)

bericht

Ook ligt een solitaire woningbouwontwikkeling op de locaties van de

watersportvereniging en de Hanzehaven niet voor de hand. Het betreft hier de stedelijke hoofdgroenstructuur en bovendien is het buitendijks gebied. Maar op het moment dat de beide locaties in ontwikkeling aan elkaar en de overige opgaven (zowel stedelijk als op buurtnivo) gekoppeld worden is het mogelijk om voor het gehele gebied tot een kwaliteitsimpuls te komen.

Beoogd resultaat

Het beoogd resultaat van de gezamenlijke integrale gebiedsontwikkeling is om zoveel meerwaarde te creëren in het gebied, waardoor het mogelijk wordt om een enorme kwaliteitsverbetering te bewerkstelligen, zowel ruimtelijk, als ook sociaal-economisch.

Dat betekent dat er een gezamenlijke ontwikkeling op gang komt, waarbij er mogelijke woningen gebouwd worden op de Locatie havens en dat het gebied Leenman/Triferto/

Botermanhaven ook ontwikkeld kan worden op een zodanig manier dat financieel het

‘zoet’ van de woningbouw verrekend wordt met het eventuele ‘zuur’ van de ontwikkeling Leenman/Triferto/ Botermanhaven. Waarbij voor de gehele zone een enorme

kwaliteitsslag gemaakt kan worden en veel kansen, opgaven ook vanuit de wijk meegekoppeld kunnen worden.

Projectorganisatie voor de visiefase

Er is inmiddels gezamenlijk een projectorganisatie opgezet om de (on)mogelijkheden van een integrale gebiedsontwikkeling te verkennen en te komen tot een gezamenlijke visie voor het gebied. Er wordt gewerkt met een projectgroep, en verschillende

werkgroepen (een brede werkgroep, een werkgroep waterkering en een werkgroep communicatie). Voor de bijeenkomsten van de brede werkgroep worden ook Provincie, Rijkswaterstaat, Deltion College, Watersportvereniging, Wijkorganisatie Holtenbroek NU, Triferto, Leenman en de Klooienberg uitgenodigd.

Bemog heeft Bureau Maan ingehuurd als stedenbouwkundig adviseur. Voor Zwolle nemen Henk Snel en Paula Bijlsma deel aan de projectgroep.

De projectgroep heeft de volgende doelstelling geformuleerd:

het gezamenlijk opstellen van een integrale gebiedsvisie voor de Zwarte Waterzone, waarna door middel van bestemmingstransformatie, onhaalbare herontwikkelingen haalbaar worden. De visie brengt in beeld hoe de verschillende wensen, ambities en ontwikkelingen elkaar versterken, meerwaarde creëren en in de tijd optimaal ontwikkeld kunnen worden.

Uitgangspunten:

1 we zijn altijd op zoek naar meervoudige waardecreatie 2 we zetten in op een hoge levenskwaliteit (leefomgeving) 3 we willen duurzaam erfgoed voor de stad creëren 4 communicatie en participatie stemmen we op elkaar af 5 afstemming op de planning van het waterschap (HWBP)

De planning van de projectgroep is strak en wordt gekoppeld aan de planning van het waterschap. Dat betekent dat de gezamenlijke visie voor een einde van 2018 door de

(7)

bericht

gemeenteraad moet zijn vastgesteld. Er is voor de zomer veel tijd verloren gegaan met een mede ontwikkelaar die zich uiteindelijk heeft teruggetrokken.

Brugwachtershuisje

Rol gemeente

In de fase van visievorming is de gemeente actief deelnemer, maar niet de trekker van het proces, dat is de ontwikkelaar. Belangrijk is wel dat we als gemeente onze eigen kaders en randvoorwaarden formuleren en deze meegeven in het proces (zie paragraaf 5). We hebben in het proces een duidelijk publiekrechtelijke rol, maar ook

privaatrechtelijke verantwoordelijkheid. Onderdeel van de visievorming is het onderzoek of er tot een mogelijke haalbare businesscase te komen is.

Participatie en communicatie.

Er is door de werkgroep communicatie (Holtenbroek NU, waterschap, Bemog,

gemeente Zwolle) een gezamenlijk communicatieplan opgesteld. Kern daarvan zijn de

“Oeverateliers” voor de buurt. Op 1 en 2 oktober kunnen omwonenden (Holtenbroek en Stadshagen) en overige belangstellenden (o.a. ondernemersvereniging Voorst,

booteigenaren) meedenken en meeschetsen aan de visieontwikkeling. Belangrijk is om te kijken of er wensen vanuit de buurt meegekoppeld kunnen worden. De direct

omwonenden (Holtenbroek en Stadshagen) krijgen een persoonlijke uitnodiging voor de avonden. Overige belangstellenden worden via publicaties en een flyer uitgenodigd.

Vanwege de verwachte belangstelling worden er twee avonden georganiseerd.

Aanmelden is wel noodzakelijk.

In eerste instantie was het de bedoeling deze ateliers afgelopen mei te houden, maar op dat moment bestonden problemen bij een mede ontwikkelaar, die zich uiteindelijk heeft teruggetrokken.

De resultaten van de avonden en de ontwerp-visie zullen voordat de visie naar de raad gaat teruggekoppeld worden aan de deelnemers.

(8)

bericht

Intentieovereenkomst

Begin van dit jaar werd er nog gesproken over een brede intentieverklaring tussen meerder partijen. Inmiddels is het door de gewijzigde omstandigheden beter om een volwaardige intentieovereenkomst (IOK) met Bemog af te sluiten. Het waterschap heeft middels een brief aangegeven de samenwerking te onderschrijven.

In de IOK wordt het doel van de samenwerking onderschreven, leggen we als gemeente onze kaders globaal vast en worden afspraken gemaakt over de onderzoeken die gedaan moeten worden. De IOK loopt tot de vaststelling van de gezamenlijke visie door de raad en geeft een doorzicht van activiteiten na de visiefase.

5. Gemeentelijke kaders en onderzoeksvragen

Omdat de gemeente niet zelf de visie maakt, maar het een gezamenlijk proces is, is het wel van belang dat we als gemeente onze eigen kaders en randvoorwaarden

meegeven aan het proces. Deze kaders en randvoorwaarden zijn gedestilleerd uit het bestaande beleid (o.a. Omgevingsvisie deel 1, strategische opgaves), en het in ontwikkeling zijnde beleid.

Gemeentelijke kaders voor de visie Zwarte Waterzone:

Gebiedsontwikkeling

- Door de ontwikkeling van de locatie Leenman/Triferto/Botermanhaven en de locatie Havens wordt een kwaliteitsverbetering bewerkstelligt in de gehele Zwarte waterzone, incl het tussenliggende gebied. Door nu aan de visie te werken, kunnen de meekoppelkansen met het Hoogwaterbeschermings- programma (HWBP) optimaal benut worden.

- De beide locaties kennen een onderlinge afhankelijkheid. Zonder een kwalitatief goede ontwikkeling van de Leenman/Triferto locatie, zal er geen woningbouw op de locatie van de watersportverening en de Hanzehaven worden

toegestaan. Voor het eventueel bebouwen van het jachtwerfje Dijkzicht moet een apart onderzoeks en besluitvormingstraject gelopen worden.

Energie en Milieu

- De Zwarte Waterzone transformeert tot een veilig en gezond woon- en werkgebied. De energievoorziening is duurzaam en maakt zoveel mogelijk gebruik van energie bronnen in de directe omgeving. Onderzocht moet worden of aansluiten met een toekomstige warmtenet in Holtenbroek mogelijk is. De Zwarte Waterzone levert geen beperkingen op voor de aanwezige bedrijven op Voorst.

- Op de de locatie Leenman/Triferto/Botermanhaven zullen geen geluidgevoelige functies (o.a. woningbouw) gerealiseerd kunnen worden.

Milieurandvoorwaarden, ook ten aanzien van veiligheidscontouren van bedrijven op Voorst, zijn bepalend voor de nieuwe functies.

(9)

bericht

Wonen

- De locatie havens kent een kwalitatief hoogwaardig groenstedelijk woonmilieu.

De bouwenveloppe/ woningbouwopgave is integraal onderdeel van de wijk, in samenhang met het positioneringsstatement Holtenbroek, en houdt rekening met de huidige woningverdeling in Holtenbroek. De voorgestelde verdeling naar prijsklasse is globaal 20/50/30, grondgebonden en niet grondgebonden. 20%

goedkoop betreft zowel goedkope koop als sociale huur. De nadruk ligt op middelduur (huur en koop). In het woningaanbod is aandacht voor vernieuwende, collectieve, levensloopbestendige (samen)woonvormen.

Toevoegen van waterwoningen is een grote kans.

- De woonbuurt is nadrukkelijk onderdeel van Holtenbroek, geen “gated- community”. De woningen zijn (deels) bereikbaar voor inwoners van Holtenbroek (doorstromers).

Natuur, groen en recreatie

- Het streven is de oevers in het gehele plangebied openbaar toegankelijk te maken en zo worden ingericht dat deze uitnodigen tot gebruik (fiets- en

wandelpaden, verblijf ) en daarmee het water beter beleefbaar te maken. (incl kansen voor recreatieve rondjes vanuit Stadshagen). De ambitie is om

uiteindelijk een doorgaande wandelroute langs het Zwarte Water van de binnenstad naar Holtenbroek te realiseren. De oevers worden zoveel mogelijk natuurvriendelijke ingericht.

- Locatie havens betreft bouwen in de stedelijke hoofdgroenstructuur, dit

betekent een stevige opgave om in de gehele zone een groene kwaliteitsimpuls te geven. De noodzakelijke kwalitatief hoogwaardige groencompensatie wordt ook meegekoppeld met de ingrepen die het waterschap gaat doen in het kader van het HWBP. Natuurinclusief bouwen op beide locaties is een must.

- De dijk is in het een doorgaande groene recreatieve zone waarin zowel het wandel-als fietsroutenetwerk een plek hebben met fijnmazige aansluitingen op de wijk.

- De ligplaatsen van de Hanzehaven en de watersportvereniging mogen niet verdwijnen, deze moeten verplaatst/gecompenseerd worden. Een onderzoek naar de toekomstige behoefte aan jachthavens (trends en ontwikkelingen, bijv.

‘van bezit naar gebruik’) is helpend zijn om de juiste wijze/omvang en de locatie(s) van compensatie te bepalen.

Water en klimaat

- De locatie havens ligt buitendijks en zal een waterrobuuste inrichting moeten krijgen. De bergingsfunctie in tijden van hoge waterstanden die het gebiedje nu heeft zal gehandhaafd moeten blijven. Dit betekent niet de hele locatie integraal ophogen tot dijkhoogte. Er moet een goed ontwerp komen met mogelijk

verschillende overstromingsprofielen. Dit is een ontwerpuitdaging en kan de aantrekkelijkheid van het gebied en de beleefbaarheid van het water vergroten.

(10)

bericht

- Het gehele gebied wordt klimaatadaptief ingericht.

Cultuurhistorie

- Cultuurhistorie waarden in het gebied worden geinventariseerd en meegenomen bij de toekomstige planuitwerkingen.

Verkeer

- Beide ontwikkellocaties moeten zo optimaal mogelijk ontsloten worden, rekening houdend met bestaande functies en bewoners. De dijk zelf mag voor de locatie havens niet als auto-ontsluiting gebruikt worden, daarmee wordt vermenging van autoverkeer met fiets- en wandel gebruik (veelal recreatief) zoveel mogelijk vermeden.

Participatie

- Bij de visievorming worden de omwonenden en andere belangstellende partijen betrokken door middel van “Oeverateliers”. Bewoners en partijen kunnen meedenken en meeschetsen. Men krijgt de gelegenheid om de eigen belangen en ideeën naar voren te brengen. Voordat de visie aan de raad ter vast stelling wordt aangeboden, worden de resultaten van de ateliers aan de deelnemers teruggekoppeld.

Onderzoeksvragen

Ten behoeve van het opstellen van een visie en de besluitvorming daar omtrent moet er nog een aantal onderzoeksvragen beantwoord worden. Deze vragen zijn:

- Wat is de beste optie voor waterrobuuste inrichting van de locatie Havens?

- Welke bergingscompensatie is noodzakelijk, of wenselijk voor de locatie Havens ?

- Wat is de toekomstige behoefte aan ligplaatsen en op welke wijze kunnen de ligplaatsen van de Watersportvereniging en de Hanzehaven gecompenseerd worden en hoe draagt een jachthaven het meeste bij aan de (binnen)stad?

- Wat is de meest optimale ontsluiting voor beide locaties?

- Inrichtingsaspecten, kwaliteitsverbetering:

o Op welke wijze kunnen de oevers/kades van de beide locaties een openbare karakter krijgen

o Op welke wijze wordt er optimaal ingezet op een groene kwaliteitsimpuls van de beide ontwikkellocaties

o Op welke wijze kan buiten de beide ontwikkellocaties ingezet worden op een kwaliteitsverbetering van het groen, mogelijk in combinatie met het HWBP

- Energie: bestaat er een mogelijkheid om de locatie Havens aan te sluiten op de toekomstige geothermiebron

- Wat is de beste bestemming voor het brugwachtershuisje (ook een vraag aan de bewoners in de Oeverateliers)?

- Is het mogelijk de Botermanhaven 1 op 1 te gunnen aan Bemog?

- Met welke specifieke milieutechnische randvoorwaarden moet bij beide ontwikkellocaties rekening gehouden worden?

(11)

bericht

6. Vervolg

De gemeenschappelijke integrale visie zal eind 2018 aan de gemeenteraad ter vaststelling worden aangeboden. Dit is een belangrijk eerste GO/NO GO moment. De raad moet afwegen of de (financieel) haalbare visie ook de gewenste ruimtelijke, maatschappelijke en economische meerwaarde voor het gebied met zich meebrengt.

Met de vaststelling van de visie door de raad wordt de eerste fase afgesloten.

In de fase daarna moeten de partijen (ontwikkelaar, grondeigenaren, waterschap en gemeente) in overleg treden om afspraken te maken en overeenkomsten te sluiten over de realisatie van de visie. Er zullen eerst samenwerkings-, exploitatie- en realisatie overeenkomsten gesloten moeten worden, alvorens de visie tot uitvoering kan worden gebracht. Onderdeel van deze fase is ook een nadere haalbaarheidsstudie, de

ontwikkelaar zal daartoe ook nadere stedenbouwkundige plannen moeten opstellen. Dit gebeurt ook in overleg met het waterschap en de aannemer die het waterschap de opdracht (ontwerp en uitvoering) gunt. Gemeente heeft als eigenaar van de

Botermanhaven ook een privaatrechtelijke rol in deze onderhandelingen. Voorwaarde is dat de onderlinge afhankelijkheid van de te ontwikkelen locaties goed wordt geregeld.

Het kan niet zo zijn dat uiteindelijk alleen de woningbouw op de locatie “havens” wordt gerealiseerd en dat de ontwikkeling van Leenman/Triferto/Botermanhaven niet van de grond komt en daar de problemen niet opgelost en onvoldoende kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd.

Pas als de onderhandeling succesvol verlopen zijn en de benodigde overeenkomsten gesloten zijn, kan een bestemmingsplan worden opgesteld en vastgesteld.