GEMEENTE
MIDDEN-DRENTHE
GEMEENTE
MIDDEN-DRENTHE
activiteiten 2022 activiteiten 2022
juni 2021
juni 2021
1 1. INLEIDING
Voor u ligt het activiteitenoverzicht 2022 van Actium, met daarin de voorgenomen activiteiten van Actium in Midden-Drenthe voor 2022 en een doorkijk naar de jaren tot en met 2026. In dit activiteitenoverzicht geven we aan wat de volkshuisvestelijke bijdrage is van Actium aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente Midden-Drenthe. De gemeente heeft in 2017 haar nieuwe Woonplan 2017-2021 vastgesteld. Begin 2018 is de meerjarige raamovereenkomst prestatieafspraken 2018-2021 vastgesteld tussen de gemeente, corporaties Actium en Woonservice en huurdersorganisaties MEVM en Samen Sterk. Deze prestatieafspraken worden jaarlijks geactualiseerd. In 2021 wordt het nieuwste woningmarktonderzoek in de gemeente De Wolden uitgevoerd, in samenwerking met vijf gemeenten uit Zuidwest- en Midden-Drenthe, de corporaties en huurdersvertegenwoordigers.
Sinds 2018 werkt Actium vanuit een strategische koers aan haar missie: een thuis voor onze huurders, nu en in de toekomst. We hanteren hierbij drie pijlers: we hebben oog voor ieder mens, we zijn vernieuwend en we gaan voor duurzaam. Onze missie en pijlers zijn de leidraad bij ons denken en doen en klinken dan ook door in onze activiteiten. Momenteel wordt deze koers herijkt.
Vanaf 2022 werken we met de strategische koers 2022 en verder.
Het activiteitenoverzicht 2022 van Actium gaat in op de onderwerpen die belangrijk zijn voor ons en onze klanten en op de actuele thema’s voor de gemeente Midden-Drenthe. Achtereenvolgens benoemen we de stand van zaken en voorgenomen maatregelen op de volgende onderwerpen:
• Voorraad woongelegenheden
• Voorraadontwikkeling
• Kwaliteit
• Betaalbaarheid en bereikbaarheid
• Wonen, welzijn, zorg
• Leefbaarheid en participatie
• Financiën
Alle standgegevens in dit activiteitenoverzicht zijn van peildatum 31 december 2020, tenzij anders vermeld. Daarnaast wordt de meerjarenbegroting 2021 aangehouden.
Met de activiteiten in dit activiteitenoverzicht verwachten we een substantiële bijdrage te kunnen leveren aan de volkshuisvestelijke doelstellingen van gemeente Midden-Drenthe. We zien het activiteitenoverzicht als inzet voor de prestatieafspraken, waarin we graag willen vastleggen wat gemeente Midden-Drenthe, Actium, Woonservice en MEVM in 2022 en de jaren daarna voor elkaar kunnen betekenen.
De activiteiten in dit overzicht en de daaruit voortvloeiende resultaten zijn onder voorbehoud van definitieve besluitvorming en begroting.
2 2. VOORRAAD WOONGELEGENHEDEN
In totaal heeft Actium ruim 1.000 woningen in Midden-Drenthe, zoals onderstaande tabel laat zien.
Ons bezit is geconcentreerd in de kernen Bovensmilde, Hoogersmilde en Smilde.
Tabel 2.1: Huidige woningvoorraad Actium
Voorraad Aantal
Sociale huurwoningen 1030
Vrije sector huurwoningen (niet-DAEB) 0
Eindtotaal 1030
Waarvan nul-treden 341
Een deel van onze portefeuille in Midden-Drenthe betreft woningen met een specifieke bestemming. De intramurale zorgplaatsen zijn gesitueerd in de complexen ’t Beurtschip (Smilde) en Geelbroekerweg (Hooghalen).
Tabel 2.2: Verhuureenheden in beheer naar soort
Soort Aantal
Woningen (zelfstandig) 1030
Intramurale zorgplaatsen 42
MOG (o.a. zorgcomplexen) 8
Overige verhuureenheden (garages, BOG, ed.) 46
Totaal verhuureenheden 1126
Verhuureenheden in beheer, niet in eigendom 1
Eindtotaal 1127
Onderstaande tabel zegt iets over de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen. In Midden- Drenthe verhuren wij onze sociale huurwoningen op dit moment tegen gemiddeld 63% van de wettelijke maximaal toegestane huurprijs.
Tabel 2.3: Overzicht gemiddelde huurprijs per woning t.o.v. WWS-punten Gemiddelde aantal WWS-punten per woningen 160 Gemiddelde toegestane maximale huurprijs (€) € 840 Gemiddelde werkelijke huurprijs (€) € 528 Gemiddelde percentage van maximale huurprijs (%) 63%
3 3. VOORRAADONTWIKKELING
In dit hoofdstuk laten we zien hoe de woningvoorraad zich naar verwachting ontwikkelt tot en met 2026, als gevolg van sloop, verkoop en nieuwbouw van woningen. Ook maken we de verkoopvoorraad en projectenportefeuille van Actium inzichtelijk, inclusief de verwachte, benodigde investeringen. Het betreft de verwachting zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2021.
Tabel 3.1: Voorraadontwikkeling als gevolg van sloop, verkoop en nieuwbouw (aantal woongelegenheden)
2021 2022 2023-2026
Aantal sloop 0 0 0
Aantal verkoop -5 -5 -20
Aantal nieuwbouw 0 0 11*
Voorraadontwikkeling -5 -5 -9
Verwachte voorraad 1025 1020 1011*
* Inclusief 11 fictieve nieuwbouw. Dat betekent dat we hiervoor wel investeringscapaciteit hebben begroot, maar nog geen concrete grondlocatie in beeld hebben.
Voor de periode 2022-2026 heeft Actium geen concrete nieuwbouwprojecten opgenomen. Echter, door verkoop zal op termijn de verwachte voorraad verder afnemen dan gewenst in onze portefeuillestrategie. Actium heeft daarom voor de periode 2023-2026 investeringscapaciteit gereserveerd voor een aantal nieuwbouwwoningen. We staan dus nadrukkelijk open voor kleinschalige nieuwbouwprojecten in de kernen waar wij al bezit hebben en houden graag afstemming met u als gemeente over dit onderwerp.
In 2021 wordt het gezamenlijke woningmarktonderzoek voor de gemeenten in Zuidwest-Drenthe opgeleverd. De inzichten naar aanleiding van het woningmarktonderzoek en de daarop volgende actualisatie van uw woonvisie kunnen aanleiding zijn voor Actium om haar portefeuillestrategie in 2022 bij te stellen.
Verkoop
Bovenstaande tabel 3.1 laat zien dat we tot en met 2025 vijf woningen per jaar verwachten te verkopen in Midden-Drenthe. Onderstaande tabel 3.2 laat zien hoeveel sociale huurwoningen van Actium op dit moment een verkooplabel hebben, uitgesplitst naar postcodegebied. We kunnen niet op voorhand voorspellen welke woningen op welk moment verkocht zullen worden.
Tabel 3.2: Verkoopvoorraad Actium op viercijferig postcodeniveau
Kern Postcode Huidige verkoopvoorraad (aantal)
Bovensmilde 9421 6
Hoogersmilde 9423 20
Smilde 9422 27
Eindtotaal 53
We labelen woningen voor verkoop als er sprake is van zogenaamd ‘versnipperd bezit’ of als we in bepaalde wijken of buurten weinig of een afnemende vraag naar (bepaalde typen) huurwoningen zien of verwachten. Deze labeling hangt sterk samen met de demografische ontwikkelingen in de regio. Actium beoogt met haar visie op verkoop haar vastgoed op zowel maatschappelijk als financieel verantwoorde wijze te verkopen. De verkoop van deze woningen biedt kansen voor zittende huurders, starters en andere gegadigden die graag in de betreffende wijk willen wonen.
Woningen met het label Verkoop worden in eerste instantie aan de zittende huurder aangeboden.
4
Wanneer de huurder de woning niet kan of wil kopen, kan de huurder de woning gewoon blijven huren. Bij het vrijkomen, na vertrek van de zittende huurder, komt de woning in aanmerking voor verkoop en wordt de woning als verkoopwoning op de markt gebracht. Actium hanteert hierbij een zelfbewoningsplicht, wat inhoudt dat de koper zelf de intentie moet hebben om de gekochte woning te gaan bewonen voor de duur van ten minste één jaar. De woning mag vervolgens niet binnen een jaar zonder toestemming van Actium worden verkocht (antispeculatiebeding). In Midden- Drenthe verkoopt Actium in principe geen woningen met een energielabel D of slechter.
Informeren kopers sociale huurwoningen
Vanaf 2019 werkt Actium samen met het Drents Energieloket en een aantal andere corporaties.
Het Drents Energieloket stelt informatiepakketten beschikbaar aan de corporaties, over het energiezuiniger maken van woningen. Actium is voornemens om deze pakketjes te verstrekken aan kopers. Op dit moment ontbreekt nog informatie over gemeentelijke verduurzamingsregelingen en leningen. Actium vraagt de gemeente om deze gemeente specifieke informatie te delen met Actium en ook toe te voegen in de pakketjes in de vorm van een brochure of brief.
Nieuwbouw
Actium heeft in de meerjarenbegroting 2021 voor de periode 2022 tot en met 2026 geen concrete nieuwbouwprojecten opgenomen. Wel hebben wij investeringscapaciteit begroot voor 11 nieuwbouwwoningen in de periode 2023-2026, waarvoor wij nog geen concrete grondlocaties in beeld hebben. Bij nieuwbouw zorgt Actium ervoor dat minimaal 80% van nieuw te bouwen sociale huurwoningen bereikbaar is voor de primaire, huurtoeslaggerechtigde doelgroep en daarom een huurprijs krijgt tot en met de eerste (€ 633,25) of de tweede aftoppingsgrens (€ 678,66) (prijspeil 2021). Onderstaande tabel 3.3 geeft inzicht in de verwachte, benodigde investeringen.
Tabel 3.3: Investeringen nieuwbouw (x €1.000)
2021 2022 2023-2026
Investeringen nieuwbouw 0 0 2.482
5 4. KWALITEIT
Duurzaamheid
Actium zet zich stevig in op duurzaamheid. Zo hebben we in februari 2020 onze Duurzaamheidsvisie vastgesteld, waarin beschreven staat waar we willen staan in 2050. Ons duurzaamheidsprogramma vertaalt deze visie vervolgens naar concrete doelstellingen. We werken aan vier thema’s: Materiaal & afval, Reizen, Energie en Natuur & Biodiversiteit. Middels de
‘spelregels’ van The Natural Step methode zetten we dagelijks stappen naar o.a. een duurzame woningvoorraad en bedrijfsvoering.
Aan de gemeente en MEVM vragen we om samen met ons op te trekken bij het werken aan de voornoemde thema’s. Graag delen wij onze kennis en benutten we die van de gemeente en MEVM om samen voorwaarts te gaan.
Vanuit de Regionale Energie Strategie (RES) heeft gemeente Midden- Drenthe sprintsessies georganiseerd waaraan Actium heeft deelgenomen. Het afgelopen jaar hebben er diverse overleggen plaatsgevonden in het kader van de Warmtetransitievisie (WTV). Bij de verduurzaming van onze woningvoorraad geeft Actium prioriteit aan huizen in wijken en dorpen waarvan duidelijk is wat de alternatieve energiebron voor aardgas wordt. We blijven daarmee graag nauw betrokken bij de verdere totstandkoming van de WTV en de daaropvolgende formulering van de Wijkuitvoeringsplannen.
Ook heeft Actium zich op hoofdlijnen verbonden aan de Drentse deal “Expeditie naar Energieneutraal wonen”. Actium zal zich tot het uiterste inspannen om ook aan dit versnelde streven naar een energieneutrale woningvoorraad in 2040 te voldoen. Echter, gezien de opgave en impact daarvan op bewoners, eigen organisatie en de samenwerkende partijen kunnen we op dit moment de realiteit van deze ambitie niet inschatten.
Investeringen
Actium wil de kwaliteit van haar woningen op peil houden. Van 2022 tot en met 2026 verwachten we ongeveer 12,3 miljoen euro te investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad in Midden- Drenthe. Dit doen we door het uitvoeren van renovaties en planmatig onderhoud.
Strategie duurzaamheid
In voorgaande activiteitenoverzichten werd de huidige en toekomstige energetische kwaliteit na realisatie van projecten, getoond aan de hand van de energie-index. Met de inwerkingtreding van de NTA 8800 op 1 januari jl. wordt de energie-index niet meer gebruikt en sturen we gericht op CO2-emissie en aardgasverbruik. We richten ons uitsluitend op aardgasverbruik omdat we hiermee onze CO2 voetafdruk effectief kunnen verkleinen.
Onze woningen worden door nieuwbouw en (no-regret)renovatie steeds meer geëlektrificeerd, waardoor het aardgasverbruik van onze woningen afneemt. Op deze wijze werken we naar een CO2- neutrale woningvoorraad waarbij de benodigde elektriciteit CO2-vrij zal worden opgewekt en geleverd zoals dit in het klimaatakkoord onder de klimaattafel Elektriciteit is geregeld. De doelstellingen voor de middellange (2030) en lange termijn (2050) staan hieronder in tabel 4.2
We verkleinen onze ecologische voetafdruk door met al onze activiteiten niet meer CO2 en andere schadelijke stoffen uit te stoten dan de aarde kan verwerken. Daarnaast dagen we onze huurders en samenwerkingspartners uit om dit ook te doen. Samen leveren we een bijdrage aan het herstel van de aarde. Dit willen wij in 2050 bereikt hebben en voortzetten.
6
benoemd, ten opzichte van de huidige gemiddelde CO2-emissie per woning (nulmeting).
Vanwege de verandering van de rekenmethodiek en dataconversies is het niet mogelijk om een correcte meerjarenprognose op te stellen. Voor dit moment kunnen we daarom het effect van onze verbetermaatregelen door sloop/nieuwbouw en renovaties uitsluitend indicatief tonen.
Grafiek 4.1 geeft het indicatieve resultaat van de CO2 reductie op de gehele woningvoorraad weer.
In deze grafiek wordt onze doelstelling en prognose van CO2 uitstoot per woning (OGE) weergegeven voor de gehele woningvoorraad op Actium-niveau.
Grafiek 4.1: Indicatieve CO2-reductie gehele woningvoorraad (Actium-niveau)
= prognose gemiddelde CO2 uitstoot (per OGE) = doelstelling gemiddelde CO2 uitstoot (per OGE)
Tabel 4.2: Doelstelling CO2- emissie a.g.v. aardgasverbruik zelfstandige woningvoorraad
Nulmeting 2017 Wens 1-1-2030 Wens 2050 Gemiddelde CO2-emissie a.g.v.
aardgasverbruik² (kg/jaar)
2318 1733 0
Planmatig onderhoud en renovatie
Voorheen werd in een cyclus van 8 jaar alle woningen geïnspecteerd en onderhouden. Actium is bezig om de gehele woningvoorraad aan de hand van de conditiemeting NEN2767 op te nemen.
NEN 2767 is het instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van gebouwen. De kwaliteitsscore die voortvloeit uit de opname stelt Actium in staat om gericht en efficiënt planmatig onderhoud te plannen en uit te voeren. Van 2022 tot met 2026 verwachten we in Midden- Drenthe ongeveer 4 miljoen euro uit te geven aan planmatig onderhoud. Ook renoveren we in dit tijdsbestek 35 wooneenheden in Midden- Drenthe. Hier is een investering van circa 3 miljoen euro mee gemoeid.
Onderstaande tabellen geven de kwalitatieve opgave en bijbehorende investeringen en uitgaven weer.
Tabel 4.3: Kwalitatieve opgave*
2021 2022
2023- 2026
Renovatie woningen 26 0 35
Energetische maatregelen: isolatie 0 0 0
Planmatig onderhoud 257 1.118 1.694
* Renovatie en energetische maatregelen geeft het aantal woningen weer. Planmatig onderhoud geeft het aantal activiteiten.
7
Tabel 4.5: Renovatie (aantal woningen)
Naam project 2021 2022 2023-2026
Renovatie klein Bovensmilde 26 0 0
Renovatiegroot Bovensmilde 0 0 35
Totaal renovatie 26 104 35
Tabel 4.6: Planmatig onderhoud 2022 (aantal activiteiten)
Wijk Aantal activiteiten Investering (x €1.000)
Midden Drenthe: Bovensmilde 348 1262
Midden Drenthe: Hoogersmilde 132 369
Midden Drenthe: Hooghalen 19 43
Midden Drenthe: Smilde 619 1459
Tabel 4.4: Investeringen en uitgaven met betrekking tot de kwalitatieve opgave (x € 1.000)*
2021 2022 2023-2026
Renovatie woningen € 832 € 0 € 2.975
Planmatig onderhoud € 216 € 3.134 € 897
Eindtotaal € 1.048 € 3.134 € 3.872
8 5. BETAALBAARHEID EN BEREIKBAARHEID
Actium wil dat haar woningen betaalbaar en bereikbaar blijven, vooral voor huishoudens met een bescheiden inkomen. Betaalbaarheid gaat voor Actium verder dan alleen de hoogte van de huurprijzen. We maken gebruik van een breed pakket aan maatregelen om wonen betaalbaar te houden en om betaalbaarheidsrisico’s voor onze huurders te minimaliseren. Een aantal van deze maatregelen lichten we hieronder toe.
Streefhuren
Actium zorgt ervoor dat de woningvoorraad betaalbaar en bereikbaar is voor woningzoekenden in haar werkgebied, nu en in de toekomst. Het streefhuurbeleid dat wij voeren, doet recht aan de verschillen in ons werkgebied, de kwaliteit van ons woningaanbod, de verschillen in de omvang van de vraag van onze primaire doelgroep en aan onze verschillende marktposities.
Onderstaande tabel 5.1 laat zien welke ambities Actium heeft ten aanzien van de verdeling van de woningvoorraad in de gemeente Midden-Drenthe over de huurprijsklassen. Conform de prestatieafspraken, zorgen we dat minimaal 95% van de woningvoorraad een huurprijs heeft tot de tweede aftoppingsgrens (lager dan € 678,66, prijspeil 2021) en daarmee betaalbaar en bereikbaar blijft voor onze primaire doelgroep. Langzamerhand zullen de huurprijzen van de woningen toegroeien naar deze verdeling over de huurprijsklassen, met name doordat woningen van huurder wisselen. Gemiddeld wisselt per jaar ongeveer 9% van de woningen van Actium van huurder.
Tabel 5.1: Verdeling van de streefhuren naar huurprijsklassen (zelfstandige woongelegenheden) Huurprijsklasselabel Vastgesteld streefhuurbeleid (%)
Goedkoop (t/m €442,46) 7%
Betaalbaar-laag (€442,47 t/m €633,25) 79%
Betaalbaar-hoog (€633,26 t/m € 678,66) 9%
Duur (€678,67 t/m 752,33) 4%
Vrije sector (> €752,33) 0%
Eindtotaal 100%
Jaarlijkse huurverhoging
In 2021 worden de huren in de sociale sector bevroren. Dat heeft de overheid besloten. De huren van alle huurders die nu een huis, kamer of woonwagen van Actium huren worden in juli niet verhoogd.
Ook geldt in 2021 de Wet eenmalige huurverlaging. Huurders met een laag inkomen die in een relatief dure huurwoning wonen hebben recht op deze huurverlaging. Als zij in 2019 voldeden aan inkomensgrenzen passend bij hun type huishouden, krijgen zij per 1 mei automatisch huurverlaging tot de voor hun huishouden geldende aftoppingsgrens. Huurders die te maken hebben gehad met een inkomensdaling na 2019 en op basis van hun lagere inkomen in aanmerking komen voor huurverlaging, kunnen dat tot 31 december zelf aanvragen.
Passend toewijzen
Actium wijst alle sociale huurwoningen toe volgens haar toewijzingsbeleid. Dit toewijzingsbeleid wordt schematisch weergegeven in onderstaande tabel.
9
Tabel 5.2: Huurinkomenstabel voor woningtoewijzing
Aanvullend op de passendheidsnorm uit de Woningwet (de gekleurde vakken in tabel 5.2), sluiten we in ons toewijzingsbeleid de secundaire en tertiaire doelgroep (hogere inkomens) uit voor de woningen met een lage huurprijs. Zo zorgen we dat de goedkope en betaalbare woningen beschikbaar blijven voor onze primaire doelgroep. Tot slot zorgen we er met dit toewijzingsbeleid voor dat de secundaire doelgroep niet tussen wal en schip valt bij toewijzing van sociale huurwoningen.
Identificeren van schulden en achterstanden
Actium is één van de signaalpartners in het kader van de gewijzigde wet gemeentelijke
schuldhulpverlening. Andere signaalpartners zijn de zorgverzekeraar, de energiemaatschappij en het waterbedrijf. De essentie van de wetswijziging is om problematische schulden te voorkomen. In 2022 willen we dit graag verder ontwikkelen en zetten we in op schuldpreventie. Schuldpreventie gericht op allerlei groepen huurders met als doel om op enigerlei wijze bij te dragen aan gezond financieel gedrag van huurders.
Woonlastenonderzoek
In 2018 werd samen met andere corporaties en huurdersorganisaties een grootschalig onderzoek uitgevoerd naar betaalbaarheid. Dit onderzoek gaf veel inzicht in de groep huurders met een betaalbaarheidsrisico’s en het effect van de genomen maatregelen, zoals het passend toewijzen en energiebesparende maatregelen. De groep huishoudens die net wel of niet rond kan komen blijft onze aandacht krijgen. Nu het laatste woonlastenonderzoek een paar jaar oud is, willen we hier in 2022 graag een vervolg aan geven samen met collega corporaties en huurdersorganisaties.
De manier waarop we dit onderzoek gaan uitvoeren, zal gezamenlijk verkend moeten worden.
Inzichtelijk maken woonlasten
Woonlasten bestaan niet alleen uit de huurlasten. Ook de energielasten en gemeentelijke heffingen spelen een rol. Om woningzoekenden inzicht te geven in de verwachte totale woonlasten van een aangeboden woning, toont Actium bij elke woningadvertentie op www.thuiskompas.nl een
10
woonlastencalculator. We blijven aandacht houden voor de groep huishoudens die net wel of niet rond kan komen. De huidige opgave om verdergaand te verduurzamen zorgt voor een bredere focus dan alleen op een lage huurprijs.
Woonruimteverdeling
In april 2020 is Thuiskompas gelanceerd. In 2022 hebben deelnemende corporaties en beleidsambtenaren van de Thuiskompas-werkgemeenten toegang tot een digitaal dashboard. Dit dashboard bevat managementinformatie over woningzoekenden en de toewijzing van woningen.
Momenteel wordt geëxperimenteerd met een proefversie.
11 6. WONEN, WELZIJN, ZORG
Passend wonen begint bij ons, een leven lang. Huurders voelen zich welkom bij ons. We bieden altijd een geschikt thuis in een geschikte woonomgeving, waar ze – als het nodig is – de zorg en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. Daarom zijn de werelden van wonen, welzijn en zorg voor ons onlosmakelijk met elkaar verbonden. Vanuit die visie werken we met een meerjarenprogramma Wonen, Welzijn, Zorg aan een vijftal verbeterdoelen:
1. We benutten onze brugfunctie tussen bewoners onderling, en bewoners en maatschappelijke organisaties, beter.
2. We spelen beter in op de vraag naar woningen voor kwetsbare doelgroepen.
3. Er is meer begrip voor kwetsbare doelgroepen in de wijk.
4. We stellen ons meer dienstverlenend op wanneer iemand extra ondersteuning kan gebruiken, en hanteren hierbij de principes van positieve gezondheid.
5. Oudere huurders kunnen langer zelfstandig blijven wonen in onze woningen.
Deze doelen vormen voor ons de basis om ouderen en kwetsbare doelgroepen te huisvesten. Een deel van deze doelgroepen huisvesten wij met voorrang buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem Thuiskompas om. Dit is uiteraard van invloed op de beschikbaarheid van vrijkomende woningen voor reguliere woningzoekenden. Actium heeft jaarlijks 20% vrije beleidsruimte voor toewijzingen die afwijken van de reguliere toewijzingsregels binnen het samenwerkingsverband Thuiskompas. Onder de afwijkende toewijzingen vallen alle bemiddelde woningen, zoals de toewijzingen aan bijzondere doelgroepen, waaronder slachtoffers van mensenhandel, mensen met ernstige psychische problemen en cliënten die uitstromen uit Beschermd Wonen, Medisch Verblijf en Maatschappelijke opvang. Maar ook woningtoewijzingen waarbij extra eisen worden gesteld (zoals een maximale huishoudgrootte of voorrang op basis van zorgvraag) gaan ten koste van de vrije beleidsruimte. De huisvesting van statushouders valt niet onder de vrije beleidsruimte, maar mogen ook niet worden beschouwd als regulier en worden apart gecategoriseerd.
Samenwerking
Het werken aan onze verbeterdoelen en huisvesten van ouderen en kwetsbare doelgroepen doen we in samenwerking met onze stakeholders, zoals andere corporaties, gemeenten, welzijns-, en zorgorganisaties. Allereerst door gezamenlijk woningmarktonderzoek te doen om vraag en aanbod en opgaven t.a.v. de intramurale en extramurale zorgvraag zo goed mogelijk in beeld te krijgen.
We kijken uit naar de resultaten van het regionale woningmarktonderzoek in zuidwest Drenthe en het nieuwe Woonplan dat op basis daarvan zal worden opgesteld in Midden-Drenthe, met daarin een woonzorgparagraaf. Daarnaast heeft Actium veel ogen en oren in de wijk, waardoor we kunnen signaleren en bruggen kunnen slaan tussen bewoners onderling en maatschappelijke organisaties. Met veel welzijns- en zorgorganisaties hebben we individuele samenwerkingsovereenkomsten. We hebben in Midden-Drenthe een goede samenwerking binnen het verband van WelWoZo. In deze samenwerking werken we met projecten en activiteiten aan de thema’s langer thuis wonen, weer thuis wonen, en de ondersteuning van kwetsbare inwoners.
Verder neemt Actium deel aan de wijkteams en OGGZ-netwerk over probleemsituaties rond zorgwekkende, zorgvragende en zorgmijdende mensen. Die samenwerkingen zetten we graag voort in 2022.
Statushouders
Uitgangspunt voor Actium is dat de gemeentelijke taakstelling voor huisvesting van statushouders in eerste instantie een verantwoordelijkheid van de gemeente is, en dat de gemeente zich als
12
regievoerder blijft inspannen om de gemeentelijke taakstelling te realiseren. Actium draagt bij aan het realiseren van deze taakstelling en spant zich in om binnen het corporatieve deel aan haar marktaandeel te voldoen. Omdat Actium de huisvesting van statushouders bij uitstek een regionaal vraagstuk vindt, werkt zij graag collegiaal (met andere corporaties en gemeenten) samen wanneer de situatie daarom vraagt. Zo verkennen we in 2021 de mogelijkheden om op provinciaal niveau samen te werken op dit gebied, om hier in 2022 uitvoering aan te kunnen geven. We verwachten van de gemeente een inspanning om voldoende koppelingen te maken en waar mogelijk locaties en complexen aan te wijzen om spoedige en passende huisvesting mogelijk te maken. Actium ziet voor zichzelf een rol weggelegd in het informeren van statushouders over het ‘wonen’ in Nederland en te zorgen voor een zachte landing in de wijk. Na een succesvolle pilot in Assen willen we de woontraining voor statushouders die van ons huren ook graag aanbieden in Midden-Drenthe.
Uitstroom Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Medisch Verblijf
In het programma WeerThuis werkt Actium samen met alle gemeenten, corporaties en zorgorganisaties in de regio Assen aan het realiseren van deze uitstroom. We streven binnen dit programma naar regionale spreiding, een zachte landing in de wijk en het aanbieden van voldoende woningen. Om dit goed te laten verlopen, is Actium samen met zes andere regionale corporaties bezig met het inrichten van een ‘coördinatieplatform bijzondere doelgroepen’. Via dit platform kan de huisvesting van bijzondere doelgroepen, met uitzondering van statushouders en urgenten, gezamenlijk georganiseerd worden. De planning is erop gericht dat dit coordinatieplatform in de tweede helft van 2021 van start gaat. Het jaar 2022 gebruiken we om te monitoren of aan de uitgangspunten zoals regionale spreiding en de aantallen woningen wordt voldaan en het platform van meerwaarde is.
Binnen de eerder genoemde 20% vrije beleidsruimte bij woningtoewijzing hanteren Actium en de andere corporaties circa 5% van de jaarlijkse mutaties als richtinggevend percentage om beschikbaar te stellen aan cliënten die uitstromen uit Beschermd Wonen, Medisch Verblijf en Maatschappelijke Opvang. In het verder borgen van de hierboven genoemde afspraken en het uitwerken van de intenties en uitgangspunten werken we in de Kerngroep Weer Thuis nauw samen met uw gemeente.
Ouderen
Huurders wonen steeds vaker tot op hoge leeftijd zelfstandig in hun huidige woning, mede ingegeven door het scheiden van wonen en zorg. Pas wanneer sprake is van een intensievere zorgvraag komt men in aanmerking voor beschut, beschermd of intramuraal wonen. Voor het gros van de ouderen geldt dat zij hier niet voor in aanmerking (zullen) komen. Met allerlei inspanningen vanuit ons programma Wonen, Welzijn en Zorg en het samenwerkingsverband WelWoZo faciliteren we het langer (of weer) zelfstandig thuis wonen en ondersteunen we kwetsbare huurders. Deze projecten richten zich vooral op bewustwording van onze oudere huurders en het faciliteren van de behoeften van ouderen. Zo bieden we iedere huurder vanaf 70 jaar met mobiliteitsbeperkingen het Langer Zelfstandig Thuis pakket aan, om gratis kleine woningaanpassingen te laten verrichten in huis.. De komende jaren inventariseren we welke woningen (potentieel) levensloopgeschikt te maken zijn en zoeken we nadrukkelijk naar
‘tussenvormen’, zoals beschut en geclusterd wonen, in samenwerking met de gemeente en zorgorganisaties. Daarnaast stimuleren en begeleiden we ouderen die willen en kunnen doorstromen naar beter passende, zodat ook meer mogelijkheden ontstaan voor andere doelgroepen.
13
In Smilde verkennen we de mogelijkheden om in het dorp toekomstbestendige ouderenzorg te realiseren, zowel intramuraal als extramuraal. Deze verkenning doen we samen met zorgorganisaties Interzorg en Icare, de welzijnsorganisatie Midden-Drenthe en de gemeente. We vragen hiervoor de samenwerking met de gemeente in de gebiedsontwikkeling van het Beurtschip.
Verder streeft Actium voor haar werkgebied naar een uniforme wijze van werken en beleid in het aanpassen van woningen met een bijdrage vanuit de Wmo. We willen graag toe naar het organiseren van één toegang voor de huurder om een Wmo-aanvraag te doen. Hierover hebben we afspraken gemaakt met de gemeente en willen we in 2021 het Wmo-convenant vaststellen, zodat we in 2022 uitvoering kunnen geven aan deze afspraken.
14 7. LEEFBAARHEID EN PARTICIPATIE
Leefbaarheid
Actium vindt het belangrijk dat haar huurders prettig kunnen wonen en neemt daarom haar maatschappelijke verantwoordelijkheid op het gebied van leefbaarheid. We bepalen het niveau van inzet op leefbaarheid aan de hand van een leefbaarheidsmonitor. Hierbij hebben we met behulp van het landelijke instrument Leefbaarometer van het ministerie van BZK, op laag geografisch schaalniveau informatie over de leefbaarheid in dat gebied inzichtelijk. De leefbaarheid in ons werkgebied scoort zeer positief in vergelijking met de rest van het land. Door straten, buurten, wijken of kernen in ons werkgebied met elkaar te vergelijken krijgen we inzicht in de benodigde inzet op leefbaarheid.
Aan de leefbaarheidsscores vanuit de Leefbaarometer worden drie niveaus van inzet op leefbaarheid gekoppeld, respectievelijk plusplus, plus en basis (zie onderstaand figuur 1). De leefbaarheid in ons werkgebied in gemeente Midden-Drenthe scoort relatief goed ten opzichte van het gehele werkgebied van Actium. In Midden-Drenthe kiezen we alsnog voor het basispakket aangevuld met een extra inzet in de vorm van een plus- en plusplusprogramma. We zorgen er met het basispakket voor dat de directe omgeving van onze woningen schoon, heel en veilig blijft. In het geval van sociale problematiek zorgen we dat signalen bij de hulpverleningsinstanties terecht komen. We handelen en bemiddelen bij overlastmeldingen en faciliteren leefbaarheidsinitiatieven op verzoek van huurders. Als onderdeel van het pluspluspakket werken we in Midden-Drenthe ook aan leefbaarheid vanuit een visie op de Smildes. De visie is vertaald in een uitvoeringsprogramma met activiteiten, waar we samen met de gemeente en andere partners aan werken.
Figuur 1: Drie niveaus van inzet op leefbaarheid
Op basis van de leefbaarheidsscores bepalen we ook onze personele en financiële inzet.
Tabel 7.1: Begrote uitgaven aan leefbaarheid
2021 2022 2023-2026
Uitgaven leefbaarheid 75.000 67.000 268.000
Samen met bewoners, de gemeente Midden-Drenthe en Welzijnswerk Midden-Drenthe werken we aan het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk. Goedlopende initiatieven als het
15
bewonersinfohuis in Bovensmilde blijven we faciliteren en ondersteunen. De projectgroep initieert daarnaast nieuwe activiteiten om de leefbaarheid te verbeteren en ondersteunt en faciliteert initiatieven van bewoners waar gewenst.
Huurdersparticipatie
Wij vinden huurdersparticipatie van essentieel belang, omdat we nadrukkelijk niet voor, maar met onze huurders wensen te denken.
Het huurdersplatform Mit En Veur Mekoar (MEVM) vertegenwoordigt formeel de belangen van onze huurders op bedrijfsniveau. Daarom betrekken we de bestuursleden van MEVM actief bij ons beleid en onze dienstverlening. MEVM praat mee en adviseert ons gevraagd en ongevraagd over onze beleidskeuzes. We hechten ook aan andere contacten met huurders en woningzoekenden.
Met participatie op wijk- en complexniveau wordt de structurele invloed van huurders op het schaalniveau van een complex, buurt, of wijk bedoeld. Participatie op dit niveau betreft een meer laagdrempelige en toegankelijke vorm van participatie, waarbij het formele karakter in principe wordt losgelaten. De focus van deze vorm ligt vaak op het gebied van woningverbetering, sociale cohesie en de directe leefomgeving.
We ontwikkelen naast de bestaande commissies ook tijdelijke bewonersgroepen. Het idee is dat (nog niet) actieve bewoners worden gevraagd om hun ervaring, kennis of expertise te delen.
Bewoners worden benaderd als ervaringsdeskundigen. Hierbij krijgt de mate van betrokkenheid en kwaliteit van inbreng voorrang boven de mate van representativiteit, die juist bij bestaande huurdervertegenwoordigingen uitgangspunt is.
Tabel 7.2: Begrote uitgaven aan participatie in Midden-Drenthe (€)
2021 2022 2023-2026
Participatie 9.800 9.900 39.600 Bewonerscommissie 5.250 5.250 21.000
Belanghebbenden
De relatie tussen huurdersorganisaties, gemeente en woningcorporaties is met de komst van de Woningwet verstevigd. Hiervoor is wederzijdse informatie-uitwisseling en afstemming belangrijk.
Actium gaat de dialoog met haar belanghebbenden graag aan. Dit doen we natuurlijk tijdens reguliere ontmoetingen, maar als het nodig is ook tussentijds en op verschillende manieren. We benaderen bijvoorbeeld de gemeenteraad actief om kennis te delen en actuele vragen te beantwoorden.
16 8. FINANCIËN
Actium is een financieel gezonde corporatie. Dat willen we graag zo houden. Echter, we zien dat er verschillende ontwikkelingen gaande zijn die onze financiële positie de komende jaren sterk beïnvloeden. De sterk toegenomen kosten van nieuwbouw en onderhoud, in combinatie met de huurbevriezing voor 2021, leiden ertoe dat Actium de komende jaren naar verwachting fors zal gaan interen op haar vermogen. Hogere bouwkosten in combinatie met forse uitbreidingsopgaven leiden tot een flinke afname van ons eigen vermogen en daarmee onze solvabiliteit. Tegelijkertijd zien we dat, als gevolg van de duurzaamheidseisen, we nog meer dan voorheen genoodzaakt zijn om bestaand bezit te vernieuwen in plaats van te verbeteren. Dit als gevolg van de technische staat van een deel van het bezit dat niet kan worden gerenoveerd tot CO2-neutrale woningen. Bestaand bezit dat wel kan worden verbeterd in het kader van duurzaamheid zal tot een forse investeringsopgave leiden. Deze ontwikkelingen maken dat onze toekomstige financiële positie onder druk komt te staan. We verwachten in de toekomst niet al onze gewenste opgaven te kunnen vervullen, hetgeen noodzaakt tot het maken van keuzes.
Het hoofddoel van ons financieel beleid is het waarborgen van de financiële continuïteit, zodat we ook in de toekomst goed en betaalbaar wonen kunnen blijven aanbieden aan de primaire doelgroep.
Die continuïteit waarborgen we door sturing op onze financiële ratio’s. Om eventuele risico’s op te vangen, hanteert Actium strengere normen op de ICR en Loan to Value dan haar externe toezichthouders het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) voorschrijven. Op grond van de hiervoor genoemde ontwikkelingen, in combinatie met de herijking van onze complexstrategieën, voorzien wij een verslechtering van onze financiële ratio’s voor de komende jaren.
Onderstaande tabel 8.1 geeft een inschatting van de ontwikkeling van de ratio’s van Actium op basis van onze geactualiseerde complexstrategieën, de meest recente projectenplanning en de verwachte verkopen. In onderstaande overzicht is rekening gehouden met eventueel fictieve nieuwbouw die moet worden opgevoerd teneinde aan de meerjarige prestatieafspraken te kunnen voldoen.
Tabel 8.1: Overzicht financiële ratio’s (bron: Jaarplan en meerjarenbegroting 2021)
Norm WSW/Aw
Norm
Actium 2021 2022 2023 2024 2025 2026
ICR min. 1,4 min. 1,6 1,95 2,43 2,11 2,34 2,31 2,29
Solvabiliteit
(beleidswaarde) min. 15% min.15% 36% 34% 30% 25% 22% 19%
Loan to Value
(beleidswaarde) max. 85%
max.
77% 58% 61% 64% 70% 72% 76%
Dekkingsratio (marktwaarde in
verhuurde staat) max. 70%
max.
70% 39% 39% 39% 40% 39% 39%
In aanmerking dient te worden genomen dat financiële prognoses op de lange termijn een grotere mate van onzekerheid met zich meebrengen. De effecten van de Coronacisis zijn nog onzeker, hoewel we verwachten en zien dat deze voor de corporatiesector weinig directe gevolgen heeft voor wat betreft de financiële continuïteit. Verder is het van belang te melden dat er veranderingen zijn in het borgingsstelsel. Eén van de onderdelen van het stelsel betreft het feit dat gemeenten, al dan niet gemaximeerd, door middel van generieke achtervang borg staan voor nieuwe aan te trekken
17
leningen. Alle voorgenomen investeringen in dit activiteitenoverzicht zijn onder voorbehoud van het sluiten van de generieke achtervangovereenkomst door de gemeente met het WSW.
De bovenstaande financiële ratio’s zijn eind april 2020 gewijzigd door de externe toezichthouders.
Op basis daarvan zijn de interne normen van Actium geactualiseerd.
Dit activiteitenoverzicht is met uiterste zorg voor u samengesteld en maakt deel uit van de cyclus woonvisie, activiteitenoverzicht, prestatieafspraken zoals deze in de Woningwet 2015 is opgenomen. Het activiteitenoverzicht is de eerste stap in de
totstandkoming van de prestatieafspraken, waarin de afspraken tussen gemeente, corporatie en
huurdersorganisatie vastgelegd worden. Aan het activiteitenoverzicht zelf kunnen geen rechten worden ontleend.
