Zienswijzenotitie b Zienswijzenotitie b Zienswijzenotitie b
Zienswijzenotitie betreffende het ontwerpbestemmingsplan “etreffende het ontwerpbestemmingsplan “etreffende het ontwerpbestemmingsplan “Dwars Hommelstraat 15a Betreffende het ontwerpbestemmingsplan “Dwars Hommelstraat 15a BDwars Hommelstraat 15a BDwars Hommelstraat 15a Beuningeneuningeneuningeneuningen””””....
Het ontwerpplan heeft ter inzage gelegen van 13 oktober tot en met 24 november 2017.
Er zijn tijdig vier zienswijzen binnengekomen: van de bewoners van Kloosterstraat 12 in Beuningen, van de bewoners van Dwars
Hommelstraat 17 in Beuningen en 82 medeondertekenaars, namens het bedrijf gevestigd aan Waardhuizenstraat 3 in Beuningen en van de bewoners van Dwars Hommelstraat 1 in Beuningen. Ten behoeve van het anonimiseren van de zienswijzen in publicaties hieronder opgenomen als appellant 1, appellant 2, appellant 3 en appellant 4.
De in dit ontwerp bestemmingsplan geplande ontwikkelingen zijn in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Voor de ontwikkelingslocatie geldt het bestemmingsplan Buitengebied Beuningen, vastgesteld 14 juni 2011.
Het vigerende bestemmingsplan kent ter plaatse van de ontwikkelingslocatie de bestemmingen ‘agrarisch’, en een klein deel aan de westzijde
‘wonen’. Het agrarische deel van het plangebied heeft de bestemming agrarisch met waarden, de waarde betreft de landschappelijke waarde.
Binnen deze bestemmingen is de gewenste ontwikkeling niet mogelijk.
Om de gewenste bouw van recreatiewoningen, mogelijk te maken is het nodig dat het bestemmingsplan herzien wordt. Daarnaast wordt de bestemming van het bestaande bijgebouw met bed & breakfast accommodatie gewijzigd van ‘wonen’ naar ‘recreatie’.
In de ingebrachte zienswijzen worden een aantal mogelijke tekortkomingen in de ruimtelijke onderbouwing aangegeven, die aanleiding zijn om te verzoeken om het plan aan te passen. In onderstaande tabel zijn de zienswijzen samengevat en vervolgens voorzien van een reactie.
Samenvatting zienswijzeSamenvatting zienswijze Samenvatting zienswijzeSamenvatting zienswijze BeantwoordingBeantwoordingBeantwoordingBeantwoording AppellAppellant 1AppellAppellant 1ant 1 ant 1
gedateerd 5 november 2017, ontvangen 8 november 2017
1.1 De ladder duurzame verstedelijking is niet goed toegepast.
De totale ontwikkeling bedraagt meer dan 500m2, wanneer de recreatiewoningen en B&B worden opgeteld. Dan overschrijdt het initiatief de ondergrens voor toets aan de ladder.
De ontwikkeling betreft alleen de recreatiewoningen, de B&B is een al bestaande voorziening. Voor de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking moet de nieuwe ontwikkeling in ogenschouw worden genomen, niet bestaande
voorzieningen.
De totale oppervlakte van de 5 recreatiewoningen is maximaal 5 x 80m2 + 5x 6m2 voor de tuinhuisjes, totaal maximaal 430m2. Dit blijft onder de ondergrens van 500m2 voor de toets van de ladder voor duurzame verstedelijking.
1.2 De B&B wordt gelegaliseerd. De B&B is legaal, de vergunning is verleend op 16 april 2013, binnen de regels van het bestemmingsplan Buitengebied.
Het betreffende gebouw ligt in de huidige situatie voor de helft in de bestemming
‘wonen’ en voor de andere helft in de bestemming ‘agrarisch’. Zoals aangegeven in de toelichting beoogt het voorliggende bestemmingsplan deze onduidelijkheid te beëindigen, door het bijgebouw in het plangebied op te nemen.
Gezien de relatie met recreatie is voor de voorliggende oplossing gekozen.
1.3 In de Gelderse omgevingsverordening is aangegeven permanente bewoning van recreatiewoningen moet worden uitgesloten.
In de regels wordt permanente bewoning uitgesloten. Onder meer is
in artikel 3.4.1e als strijdig gebruik opgenomen ‘woondoeleinden’ en onder h.
‘permanente bewoning van de recreatiewoningen of de bed &
breakfastvoorzieningen’. Dit komt overeen met de regels voor de Groene Heuvels en Hof van Wezel.
1.4 In de Gelderse omgevingsverordening is onder artikel 2.2.2.3 lid 2 opgenomen dat nieuwbouw van recreatiewoningen alleen is toegestaan wanneer daaraan de eis van bedrijfsmatige exploitatie wordt verbonden. In de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan is dit onvoldoende onderbouwd.
De initiatiefnemer heeft in de voorbereiding van de totstandkoming van het plan een bedrijfsplan opgesteld. Dit bedrijfsplan verstrekt aan en getoetst door de gemeente.
Het bedrijfsplan gaat uit van een combinatie van activiteiten van de recreatiewoningen, de B&B en fruitteelt, conform het concept van het plan
‘recreëren in de boomgaard’. Het bedrijfsplan voorziet in een
ondernemersinkomen, daarmee is de bedrijfsmatige exploitatie aangetoond. Het bedrijfsplan is niet openbaar op grond van de vertrouwelijke financiële informatie.
De toelichting van het bestemmingsplan wordt op dit punt aangevuld.
1.5 In de toelichting (paragraaf 3.4 gemeentelijke beleid, structuurvisie) is aangegeven dat de gemeente het unieke en waardevolle Waaloevergebied duurzaam wil ontwikkelen en behouden voor de toekomst.
De toelichting concludeert zonder onderbouwing dat het ontwerpplan hieraan voldoet.
De basis voor de keuzes in de structuurvisie zijn zes strategische thema’s. Een van deze thema’s (nummer 5) is:
“Economische ontwikkeling passen binnen het landschappelijke karakter. (…) Land- en tuinbouw blijven belangrijk en worden naast een toename van natuurbeheer, toerisme en recreatie binnen het landschappelijk karakter geaccommodeerd.”
De toelichting van het bestemmingsplan wordt op dit punt aangevuld.
1.6 In de toelichting (paragraaf 3.4 gemeentelijk beleid, Landschapsvisie) is aangegeven dat uitgangspunt van de landschapsontwikkelingsvisie is een vitaal platteland met ontwikkelingsmogelijkheden op het
Ten behoeve van het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, deze is als bijlage bij de toelichting opgenomen.
Uitgangspunt van de ontwikkeling is de boomgaard. Dit wordt in het
beeldkwaliteitsplan nadrukkelijk beschreven. “De boomgaard is de drager van de
gebied van landbouw, recreatie, ontgrondingen, nieuwe landgoederen en eventueel nieuwe vormen van energie, mits zij bijdragen aan de karakteristiek van het landschap.
De toelichting concludeert zonder onderbouwing dat het ontwerpplan hieraan voldoet.
ontwikkeling en wordt dusdanig ingepast dat de hoogwaardige kwaliteit van het landschappelijke en agrarische karakter gewaarborgd is.”
Het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld door de commissie ruimtelijke kwaliteit.
In de regels is het behoud van de boomgaard geborgd.
1.7 Appellant verwoordt de vrees dat met het voorliggende plan de deur wordt opengezet voor een ontwikkeling waarbij op termijn het hele oeverwallengebied wordt volgebouwd met
recreatievoorzieningen en het voorliggende plan een precedent schept.
In diverse in de toelichting aangehaald beleidsnota’s is aangegeven dat de gemeente recreatie en toerisme wil bevorderen.
Naast de genoemde stukken is door de raad in juli 2015 de visie op recreatie en toerisme vast gesteld. Hierin is opgenomen dat kleinschalige ontwikkelingen in het oeverwallengebied mogelijk moeten zijn.
De toelichting wordt aangevuld met de gemeentelijke visie op recreatie en toerisme.
1.8 Appellant geeft aan dat hergebruik van bestaande agrarische gebouwen naar recreatieve functies minder bezwaarlijk zou zijn.
Van deze mening wordt kennis genomen.
1.9 In de regels wordt ondersteunende horeca mogelijk gemaakt. Zonder nadere beperking is dit niet wenselijk.
In de regels is onder artikel 1.42 de definitie van ondersteunende horeca
opgenomen: ‘een horecavoorziening binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is, maar waar men uitsluitend ten behoeve van de
hoofdfunctie een ruimte specifiek heeft ingericht voor de consumptie van drank en etenswaren’. Hiermee is dit voldoende beperkt.
1.10 Het plan suggereert dat de B&B hier reeds aanwezig is.
Dit is correct, zie de beantwoording onder 1.2, de vergunning hiervoor is verleend op 16 april 2013.
Het betreffende pand is gebouwd, aan het interne afwerking wordt momenteel nog gewerkt. Na voltooiing wordt de B&B in gebruik genomen.
1.11 De regels geven een verruiming voor de B&B tot 120m2 ten opzichte van de huidige regels.
Deze verruiming is niet aan de orde. In artikel 3.2.4d van de regels is opgenomen dat de voor de B&B gebruikte oppervlakte niet meer mag bedragen dan 100m2.
Dit is conform de regels van het bestemmingsplan Buitengebied.
Om dit nader te verduidelijken wordt in de regels de tabel onder artikel 3.1.2a aangepast: verblijfsrecratie-2, activiteit agrarisch bijgebouw en bed+breakfast, max. 120m2 (bed+breakfast max. 100m2).
Conclusie Conclusie Conclusie Conclusie
De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Aanpassingen
De toelichting wordt op aangevuld voor de onderdelen 3.3 provinciaal beleid, 3.4 gemeentelijk beleid en 4.9 ecologie. Artikel 3.1.2a van de regels wordt aangevuld ter verduidelijking.
Appell AppellAppell Appellant 2ant 2ant 2 ant 2
Gedateerd 27 oktober 2017, ontvangen 21 november 2017
2.1 De rust ter plekke wordt verstoord. In de toelichting zijn de gevolgen van het plan voor de omgeving besproken. De maximale hindercontour van recreatiewoningen kan worden gesteld op 10 meter, dit is gebaseerd op hotels en pensions volgens de VNG richtlijn bedrijven en milieuzonering.
De afstand tussen het bouwblok van de recreatiewoning en de perceelsgrens van appellant bedraagt 40 meter, zie onderstaande afbeelding.
voor de duidelijkheid.
2.2 Het plan is in strijd met de te hanteren spuitzone. In de toelichting is ingegaan op de combinatie van fruitteelt en recreatie in relatie tot spuiten. Er is sprake van een ‘eigen’ boomgaard, uit jurisprudentie blijkt dat er geen sprake is van gevoeligheid voor de eigen boomgaard. Door de initiatiefnemer worden voldoende aanpassingen aan de bedrijfsvoering gedaan.
Ten opzichte van de omwonenden wijzigt het reguliere beheer van de boomgaard niet, in die zin dat de situatie voor de omliggende woningen verbeterd wat betreft het gebruik van bestrijdingsmiddelen.
2.3 Het wordt onveilig door toenemend verkeer in een stiltegebied.
Er is geen sprake van een stiltegebied.
In de toelichting is ingegaan op de verwachte toename van het aantal
verkeersbewegingen. Uitgaande van 6 autoritten per etmaal per recreatiewoning, is de toename 30 autoritten per etmaal bij maximale bezetting. Dit is een zeer beperkte toename van de verkeersintensiteit.
2.4 Onrust in de omgeving en straat nemen toe. Verwezen wordt naar de beantwoording onder 2.1 en 2.3 2.5 Het lawaai door mensen zal sterk toenemen. Verwezen wordt naar de beantwoording onder 2.1 en 2.3 2.6 Er wordt veel gewandeld omdat er weinig verkeer is. Verwezen wordt naar de beantwoording onder 2.3 2.7 Er huist een kolonie vleermuizen en drie soorten
uilen, deze mogen niet worden verstoord.
In de toelichting is ingegaan op het aspect ecologie. Door de wijziging van het beheer verbetert de ecologische situatie ten opzichte van de huidige boomgaard welke volledig op productie is gericht.
Er is aanvullend flora- en fauna onderzoek gedaan. Uit dit onderzoek blijkt dat geen sprake is van negatieve gevolgen door de ontwikkeling.
De toelichting wordt aangevuld met dit flora- en fauna onderzoek en het rapport wordt als bijlage toegevoegd.
2.8 Het onroerend goed zal in waarde dalen. Belanghebbenden kunnen, na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, een verzoek tot planschade indienen op grond van artikel 6.1 Wro.
2.9 De vrijheid, rust en veiligheid van appellant wordt ontnomen.
Verwezen wordt naar de beantwoording onder 2.1 en 2.3
2.10 Criminaliteit wordt aantrekkelijk gemaakt. Van deze mening wordt kennisgenomen. Er is geen rechtstreekse relatie tussen criminaliteit en recreatiewoningen.
2.11 Wanneer de huisjes worden verkocht, dan komen er vreemde mensen.
Dit geldt in het algemeen voor verkoop van gronden, woningen of landerijen.
Een bestemmingsplan is niet het instrument om te regelen hoe of aan wie onroerende zaken verkocht worden.
2.12 Het wordt onveilig omdat niet bekend is welke mensen huren of bewonen.
Verwezen wordt naar de beantwoording onder 2.10
2.13 In de gemeente Beuningen zijn voldoende recreatiewoningen aanwezig (Groene Heuvels).
Verwezen wordt naar de beantwoording onder 1.7
2.14 (toevoeging medeondertekenaar nr. 4) Deze bestemmingsplan wijziging leidt tot meer wijzigingen in het buitengebied. Het begint klein, het eindigt groot.
Verwezen wordt naar de beantwoording onder 1.6 en 1.7
2.15 (toevoeging medeondertekenaar nr. 4)
Is er mogelijk sprake van belangenverstrengeling, vanwege het raadlidmaatschap van initiatiefnemer.
Raadsleden hebben gelijke rechten en plichten als niet-raadsleden.
Er is op een aantal momenten publiciteit geweest rond het plan, naast de procedurele bekendmakingen is er bijv. een artikel geweest in de Gelderlander.
Door initiatiefnemer is een aantal omwonenden vooraf ingelicht over het plan.
Het voorliggende initiatief is open en transparant tot stand gekomen, en conform de gebruikelijke procedure behandeld als vergelijkbare verzoeken.
2.16 (toevoeging medeondertekenaar nr. 21)
Het plan is te groot om landelijkheid van het gebied te waarborgen.
Verwezen wordt naar de beantwoording onder 1.6 en 1.7
Conclusie Conclusie Conclusie Conclusie
De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Aanpassing
De toelichting wordt aangevuld voor het onderdeel Ecologie/flora en fauna Appellant 3
Appellant 3Appellant 3 Appellant 3
Gedateerd 21 november 2017, ontvangen 22 november 2017
3.1 De mogelijkheden voor het loon- en
grondverzetbedrijf moeten ongewijzigd blijven.
In de toelichting is in de paragraaf bedrijven en milieuzonering ingegaan op de omliggende bedrijven, waaronder het loon- en grondverzetbedrijf.
De grens van het bestemmingsvlak van dit bedrijf ligt hemelsbreed op ca. 130 meter afstand van het bouwvlak voor de recreatiewoningen, zie onderstaande afbeelding. De maximale hindercontour van loonbedrijven is 50 meter op grond van het aspect geluid volgens de VNG richtlijn bedrijven en milieuzonering.
Er wordt voldoende afstand gehouden tot het loon- en grondverzetbedrijf. Het bedrijf wordt niet beperkt door de recreatiewoningen.
3.2 De mogelijkheden voor akkerbouw en fruitteelt op het perceel tegenover, zuidzijde Dwars
Hommelstraat moeten ongewijzigd blijven.
Bij de beoordeling dient te worden getoetst aan de bestaande situatie.
In de bestaande situatie is ter plekke sprake van akkerbouw. Voor
akkerbouwgewassen zijn geen wettelijke normen voor bespuitingen opgenomen, waardoor deze geen belemmering vormen.
Indien appellant fruitbomen wil planten op het betreffende perceel, dan zullen deze hemelsbreed op tenminste 30 meter vanaf de recreatiewoningen komen.
Dit is de afstand vanaf het bouwblok voor de recreatiewoning, via de overzijde van
de straat en incl. de A-watergang aan de overzijde van de straat. Zie ook onderstaand beeld.
Deze 30 meter is ongerekend de beschermingszone van 4 meter langs een A- watergang op grond van de keur van het Waterschap Rivierenland en beperkende regels op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer.
Fruittelers zijn sinds 2016 wettelijk verplicht om tenminste 75% driftreducerende spuitkoppen te gebruiken, op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer.
Daarnaast is in het Activiteitenbesluit opgenomen in artikel 3.80 lid 4a dat rondom oppervlaktewater bij de teelt van appelen, peren en overige pit- en steenvruchten een teeltvrije zone van tenminste 900 cm in acht wordt genomen.
Ook op grond van de keur van het Waterschap Rivierenland is een fruitteler verplicht om driftbeperkende spuitmethoden toe te passen wanneer er sprake is van een water toevoerende sloot. Met de A-watergang is hier sprake van een watertoevoerende sloot.
Verder zijn er bestaande woningen enigszins dichterbij een eventuele toekomstige fruitboomgaard dan de recreatiewoningen. Hiermee zal appellant als eerste rekening moeten houden bij aanplant van fruitbomen en de bijbehorende spuitzone.
Conclusie Conclusie Conclusie Conclusie
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Appellant 4 Appellant 4Appellant 4 Appellant 4
Gedateerd 23 november 2017, ontvangen 27 november 2017
4.1 De rust wordt verstoord. Verwezen wordt naar de beantwoording onder 2.1 4.2 Het aantal verkeersbewegingen neemt drastisch toe. Verwezen wordt naar de beantwoording onder 2.3 4.3 Het oeverwallengebied wordt minder aantrekkelijk
door toename van verkeersdruk, de veiligheid en de kwaliteit van de leefomgeving wordt aangetast.
Het plan is in conflict met de Omgevingsvisie van de provincie Gelderland.
Verwezen wordt naar de beantwoording onder 1.5, 1.6 en 1.7.
Door appellant is niet aangegeven op welk onderdeel het plan in strijd is met de omgevingsvisie van de provincie Gelderland. In de toelichting van het
bestemmingsplan is aangegeven dat de ontwikkeling past binnen het beleid van de provincie.
4.4 Appellant maakt de vergelijking met activiteiten in het Roodslag.
Het Roodslag is bestemd als natuurgebied, de huidige bestemming van het perceel van initiatiefnemer is agrarisch. Deze vergelijking is niet juist.
4.5 Appellant heeft bezwaar tegen het toestaan van een vergaderfunctie in de B&B schuur en ook tegen een verkooppunt voor extern aangekochte producten.
Hiermee neemt de verkeersdrukte verder toe.
In de regels van het plan is opgenomen: detailhandel is niet toegestaan, met uitzondering van detailhandel in streekgebonden producten en agrarisch gerelateerde producten in ondergeschikte vorm. Dit komt overeen met de regels van het bestemmingsplan Buitengebied Beuningen.
De vergaderfunctie is een beperkte nevenactiviteit, hiervoor is een beperking opgenomen tot maximaal 25% van de gebouwde oppervlakte. De bovengenoemde detailhandel valt eveneens binnen deze 25%.
4.6 De ontwikkeling bedraagt meer dan 500m2 uit de Bro (ladder voor duurzame verstedelijking
Verwezen wordt naar de beantwoording onder 1.1
4.7 De nokhoogte van 6,5 meter is ruim hoger dan de bomen in de boomgaard. De vakantiewoningen zijn een ernstige aantasting van de landschappelijke waarde.
Voor het plan is een beeldkwaliteitsplan gemaakt, deze is als bijlage toegevoegd bij het ontwerpbestemmingsplan. In het beeldkwaliteitsplan is aangegeven dat de boomgaard moet bestaan uit halfhoge en hoge fruitbomen. In de regels van het plan is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen in artikel 7.1.1.
Voor de recreatiewoningen is in het beeldkwaliteitsplan o.a. opgenomen dat de recreatiewoningen terughoudend vormgegeven dienen te worden met een landelijk en agrarisch karakter. Met een wisselende kaprichting en variatie in de
bouwhoogte. Niet alle recreatiewoningen mogen de maximaal toelaatbare bouwhoogte hebben.
Het beeldkwaliteitsplan wordt toegevoegd aan het welstandsbeleid van de gemeente Beuningen. Bij een vergunningsaanvraag voor de bouw van de recreatiewoningen dient dit te worden getoetst aan het beeldkwaliteitsplan.
Hiermee is de landschappelijke kwaliteit geborgd.
4.8 De huisjes komen te liggen in de spuitzone van de boomgaard.
Het is niet te handhaven dat er niet wordt gespoten tijdens het verblijf in B&B of vakantiewoningen.
Verwezen wordt naar de beantwoording onder 2.2.
Aanvullend: feitelijke handhaving wordt niet geregeld in de regels van een bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat het de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer is om zorg te dragen voor de verblijfskwaliteit van de recreanten.
Dit is algemene wet- en regelgeving welke voor iedereen geldt.
Daarnaast is de overheid verplicht om over te gaan tot handhaving indien een melding wordt gedaan.
Conclusie Conclusie Conclusie Conclusie
De zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Conclusie:
Conclusie:
Conclusie:
Conclusie:
De zienswijzen geven geen aanleiding om géén medewerking te verlenen aan de gewenste ontwikkeling binnen het plangebied. Wel zullen de toelichting en de regels worden aangepast. Overigens maakt de beantwoording van de zienswijzen ook onderdeel uit van de toelichting.
