Prestatieafspraken 2020
De Woningstichting, huurders, gemeente Wageningen
1
1 Inleiding
Dit zijn de prestatieafspraken voor 2020 tussen de huurders, de gemeente Wageningen en de Woningstichting.
Het doel van het maken van deze prestatieafspraken is het borgen van een significante bijdrage van alle partijen aan het uitvoeren van het lokale woonbeleid van de gemeente. Dit gebeurt op basis van gelijkwaardig overleg tussen de drie partijen.
De gemeente heeft de verantwoordelijkheid voor het brede, lokale woonbeleid, zoals vastgelegd in de Woonvisie en Woningmarktstrategie. De Woningstichting levert hieraan een bijdrage vanuit haar kerntaak. De huurders vertegenwoordigen het huurdersbelang en nemen actief deel aan themasessies en werkgroepen.
Tevens denken zij vooraf mee over de huurderscommunicatie en leveren zij een bijdrage aan de organisatie van workshops op de verschillende thema’s.
Proces
De gemeente Wageningen heeft in samenwerking met betrokken partijen in 2016 de Woonvisie “Samen Wonen 2016-2025” opgesteld. In 2019 heeft de gemeente Wageningen een Woningmarktstrategie vastgesteld waarin is vastgelegd dat bij projecten minimaal 30% sociale huur wordt gerealiseerd. De Woningstichting doet jaarlijks een bod op de Woonvisie en geeft aan welk aandeel zij aan de Woningmarktstrategie kan leveren. Er is door de Woningstichting en haar huurders een activiteitenoverzicht voorbereid, en de Woningstichting heeft op 1 juli 2019 een bod uitgebracht voor 2020-2025. Het bod 2020 en de evaluatie van de prestatieafspraken van 2019 (zie bijlage) vormen de basis voor de nieuwe prestatieafspraken voor 2020.
De prestatieafspraken tussen de Woningstichting, de huurders en de gemeente zijn onderverdeeld in drie thema’s: ‘wonen & zorg’, ‘betaalbaarheid & beschikbaarheid’ en ‘duurzaamheid’. In overleg met huurders, gemeente en de Woningstichting is ervoor gekozen de prestatieafspraken van 2019 te evalueren en bestaande afspraken waar nodig aan te passen of te laten vervallen. Deze aangepaste afspraken maken deel uit van de prestatieafspraken voor 2020. De resultaten van de prestatieafspraken uit 2019 worden geborgd in de werkafspraken.
De prestatieafspraken zullen twee keer in het jaar worden geëvalueerd met als resultaat een verslag met de status per afspraak. De Woningstichting zal hiertoe het initiatief nemen. Waar nodig zal overleg tussen de partijen plaatsvinden.
Leeswijzer
In dit document zijn de prestatieafspraken tussen gemeente Wageningen, de Woningstichting en huurders opgenomen. De Woonvisie is leidend voor de opbouw van deze afspraken. Per thema zijn verschillende ambities opgesteld. Deze ambities worden kort omschreven en zo nodig toegelicht. Hierna worden concrete stappen voor 2020 en soms verder geformuleerd.
Naast de concrete prestaties voor 2020 is er een groot aantal afspraken die niet zozeer voor 2020, maar meer doorlopend gelden. Per ambitie zijn de werkafspraken benoemd.
2
2 Wonen & Zorg
2.1 Zelfstandig wonen
Inwoners zo zelfstandig mogelijk laten wonen in een woning op maat, met voldoende mogelijkheden voor zorg op maat.
We hebben de ambitie om een woonomgeving te creëren die inwoners in staat stelt om langer zelfstandig te wonen. Daarvoor is inzicht in de behoefte naar wonen met zorg van essentieel belang. Daarnaast willen we flexibiliteit creëren voor het realiseren van tijdelijke woonruimte voor ‘urgente’ woonvragen.
Dit doen we in 2020:
Zicht op behoefte krijgen en een woonomgeving creëren die inwoners in staat stelt langer zelfstandig te wonen
1. In januari 2020 neemt de gemeente het initiatief voor een gezamenlijk statement Wonen en Zorg. De gemeente, de Woningstichting en huurders realiseren dit statement samen met andere relevante partijen zoals zorgaanbieders. Het statement wordt opgesteld vanuit bestaand beleid en recente onderzoeksresultaten.
In vervolg hierop wordt gezamenlijk een Strategische Agenda Wonen en Zorg opgesteld waarin de opgave voor de komende jaren wordt benoemd en welke uitvoeringsinstrumenten en acties hieraan zijn verbonden. Hierin is in ieder geval aandacht voor de onderwerpen:
a. Beschermd Wonen;
b. Maatschappelijke Opvang;
c. Kleinschalige Woonzorgvoorziening;
d. Draagkracht van de woonomgeving
e. Langer zelfstandig thuis wonen in relatie tot woningaanpassingen;
f. Passende woningvoorraad voor de kwetsbare inwoner.
Onderzoek en advies naar Anders Wonen in Wageningen
2. De gemeente onderzoekt de behoefte van de doelgroepen en alternatieven in Anders Wonen, zoals bijvoorbeeld prikkelarme woningen. Op initiatief van de huurders gaat de gemeente een
stageovereenkomst aan met een student van de WUR, die dit onderzoek zal uitvoeren. Eventuele regionale voorbeelden worden hierin meegenomen. De Woningstichting en huurders worden hierbij betrokken en ontvangen een terugkoppeling van de resultaten en het advies.
Werkafspraken
I. De gemeente is verantwoordelijk voor de toegang tot de benodigde zorg en ondersteuning samen met zorg- en welzijnspartijen. De Woningstichting is verantwoordelijk voor de match tussen vraag en aanbod van het vastgoed.
II. De gemeente en de Woningstichting zorgen voor een sluitend netwerk met zorgpartijen voor zorg en ondersteuning van specifieke doelgroepen, onder regie van het Startpunt. De Woningstichting signaleert en de gemeente neemt de regie in de zorgtaak. Voor deze samenwerking wordt een convenant opgesteld.
III. De Woningstichting zet in het kader van de gemeentelijke taakstelling maximaal 10 woningen in om kamergewijs te verhuren aan statushouders. De gemeente is regievoerder en monitort samen met de Woningstichting de voortgang. Hierbij monitoren de Woningstichting en gemeente of dit aantal
3
voldoende is. De Woningstichting zorgt dat er geen clustering plaats vindt en hanteert als uitgangspunt dat het effect op de wachttijd voor regulier woningzoekenden beperkt is.
IV. De gemeente en de Woningstichting zorgen er samen voor dat mensen zo lang mogelijk veilig en zelfstandig thuis kunnen wonen in een passende woning. Indien nodig kan een huurder aanspraak maken op WMO-voorzieningen. Als ouderen uit een grote eengezinswoning of appartement een verhuiswens hebben, dan kunnen ze verhuizen naar een passende woning. De ouderenmakelaar van de Woningstichting helpt hen daarbij. Om in aanmerking te komen voor het ouderenproject moet worden voldaan aan de gestelde voorwaarden.
V. De Woningstichting heeft in haar portefeuilleplan opgenomen om algemene voorzieningen aan te brengen in de daarvoor aangewezen seniorencomplexen om bewoners langer zelfstanding thuis te kunnen laten wonen (bijvoorbeeld logeerkamers, oplaadpunten voor scootmobielen, klusruimtes, recreatieruimte/huiskamer daar waar mogelijk).
VI. De Woningstichting investeert daar waar mogelijk in woningen voor ouderen en mensen met beperkingen dicht bij voorzieningen. Zij denkt actief mee in mogelijke locaties. In de
Woningmarktstrategie heeft de gemeente de volgende locaties specifiek aangewezen voor de doelgroep senioren: Duivendaal, gebied rond de Aula, Costerweg 5. De gemeente toetst tevens op de criteria van de Woningmarktstrategie.
VII. De Woningstichting levert bij nieuwbouw of renovatie per project maatwerk, kijkend naar de locatie en doelgroep. Waar nodig en mogelijk ontwikkelt zij kleinschalige woonzorginitiatieven in een
leegstaand pand of een woonvorm met gecombineerde doelgroepen. Zij denkt actief mee in mogelijke locaties en rekenen op de bereidwilligheid van de eigenaren en betaalbaarheid van de grond.
VIII. In plan Torckdael heeft de Woningstichting woningen voorzien van domotica en levensloopbestendige aanpassingen, passend bij de zorgkwaliteit/leefstijl. De bouw van de laatste fase van dit project, fase III, wordt gestart in 2020.
IX. Binnen haar woningvoorraad heeft de Woningstichting 603 woningen gelabeld als oppluswoningen. In deze woningen worden voorzieningen aangebracht waardoor bewoners zo lang mogelijk in hun eigen buurt kunnen blijven wonen. Deze woningen zijn vastgoed-afhankelijk en zijn opgesplitst in drie categorieën:
a. Bij vervanging bestaande elementen thermostatische mengkraan, éénhendelmengkraan, verlichting bij toegangsdeur/voordeur, anti-slipvloer, hoogte deurbel-brievenbus-handgreep aanpassen, teruggebogen deurklink en rookmelder.
b. In overleg met huurder toiletverhoger, beugels, extra rookmelder, drempels verwijderen (in de woning).
c. Maatwerk: raambediening, dorpels galerijen.
2.2 Specifieke doelgroepen
Specifieke doelgroepen wonen zoveel mogelijk geïntegreerd in diverse buurten
Wageningers doen naar vermogen mee. Hierbij helpt het dat specifieke doelgroepen (inwoners die specifieke hulp en ondersteuning nodig hebben, zoals mensen met een beperking, statushouders en andere inwoners die urgent woonruimte nodig hebben) verspreid over Wageningen wonen. De kans op ontmoeting en integratie neemt hierdoor toe. Partijen zoeken samen voortdurend naar een balans in wijken en complexen tussen vragende en dragende inwoners.
De gemeente is verantwoordelijk voor de toegang tot de benodigde zorg en ondersteuning zodat het in gedifferentieerde wijken goed wonen is voor inwoners. De Woningstichting is verantwoordelijk voor een passend aanbod van sociale huurwoningen. Huurders hebben een signaalfunctie.
4 Dit doen we in 2020:
3. De gemeente en de Woningstichting gaan met betrokken partijen de begeleiding van statushouders evalueren met als doel heldere afspraken over rollen en verantwoordelijkheden en over de output na een begeleidingstraject door Vluchtelingenwerk.
Werkafspraken
I. In de labeling (het maken van strategische keuzes) van haar woningen voor de verschillende doelgroepen, neemt de Woningstichting differentiatie in de wijken als uitgangspunt.
II. De Woningstichting verhuurt woningen in diverse buurten voor specifieke doelgroepen. RIBW en Johanniter-opvang zijn verantwoordelijk voor de begeleiding van deze huurders. Als de vraag stijgt, kijkt de Woningstichting met de gemeente of ze hierop in kunnen spelen, op basis van de
uitgangspunten in de nog vast te stellen Strategische agenda Wonen en Zorg.
III. De Woningstichting licht jaarlijks in het eerste kwartaal de plaatsing van specifieke doelgroepen toe aan de gemeente en huurders.
IV. De gemeente en de Woningstichting werken ieder vanuit hun eigen rol aan buurten die leefbaar en veilig zijn en waar voldoende sociale samenhang is. De Woningstichting doet dit door (intensief) beheer in buurten die dat nodig hebben, het inzetten van woonconsulenten en buurtbeheerders, veiligheidsmaatregelen en het stimuleren van bewonersinitiatieven. De Woningstichting voert de regie over deze activiteiten zelf, maar betrekt relevante gespecialiseerde partijen om diensten uit te voeren wanneer dit gewenst is. Het gaat hier om diensten die zijn vastgelegd in artikel 45 van de Woningwet en in artikel 51 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv). De gemeente doet dit als verantwoordelijke partij voor een schone en veilige openbare ruimte.
V. Voor leefbaarheid zet de Woningstichting een bedrag per VHE in dat binnen de wettelijke basisnorm valt.
VI. Jaarlijks (tot en met 2021) dragen de gemeente en de Woningstichting financieel bij aan
Buurtbemiddeling. In het convenant Buurtbemiddeling staan de samenwerkingsafspraken benoemd.
2.3 Kleinschalige woon(zorg)initiatieven
Stimuleren van kleinschalige woon(zorg)initiatieven
Wonen en zorg kan op veel verschillende manieren worden gecombineerd. Om dit te bereiken wordt er o.a.
beschermd wonen gerealiseerd. De gemeente is hierbij verantwoordelijk voor de toegang tot de benodigde zorg en ondersteuning van haar inwoners. De Woningstichting zorgt voor de match tussen vraag en aanbod in het vastgoed.
Werkafspraken
I. De Woningstichting neemt een actieve houding aan bij de uitwerking en realisatie van
woonzorginitiatieven, wanneer het initiatief financieel haalbaar is. Uitgangspunt hierbij zijn flexibele woningen die in de toekomst regulier verhuurd kunnen worden. Bij de realisatie hiervan geldt dat een wooninitiatief vooraf door de gemeente getoetst is op de kaders van vraag en aanbod, zoals in de Woningmarktstrategie is vastgesteld. Daarnaast ondersteunt de gemeente initiatiefnemers met kennis en kunde.
II. De Woningstichting investeert waar (financieel) mogelijk in de transformatie van bestaande gebouwen naar geschikte woonruimte.
2.4 Kwaliteit van de leefomgeving
5
Kwalitatieve en kwantitatieve inzet op meer openbaar groen, groene speelplekken en een prettige leefomgeving
De kwaliteit van de leefomgeving is belangrijk. Zo heeft groen veel positieve effecten op de gezondheid en welzijn van mensen. Het draagt bij aan het verminderen van stress, en stimuleert sociaal contact. Hierom wordt het bestaande groen zo veel mogelijk behouden. Daarnaast verdient het grofvuilprobleem ook speciale aandacht, omdat dit ook invloed heeft op het aanzicht en de leefbaarheid van buurten.
Dit doen we in 2020:
Grofvuilproblemen aanpakken
4. De gemeente heeft een plan van aanpak voor grofvuil opgesteld en is in 2019 samen met de Woningstichting gestart bij de Asterstraat. Met deze ervaringen worden de activiteiten verder uitgebreid naar andere flats. In de Nude wordt het grofvuilprobleem gecombineerd met het Groot Onderhoud bij twee flats. De renovatie start in de loop van 2020 en ervaringen worden ingezet in de rest van de wijk.
5. Bij nieuwbouw of renovatie gaat de Woningstichting in gesprek met de gemeente om te
inventariseren of het mogelijk is om snippergroen over te nemen. Dit snippergroen is dan nodig om het project te realiseren.
6. De gemeente is verantwoordelijk voor het in goede staat houden van bestaand openbaar groen dat in het bezit blijft van de gemeente, ten behoeve van de leefbaarheid van woonwijken.
7. Gemeente en de Woningstichting hebben contact wanneer sprake is van grofvuil rond de complexen van de Woningstichting. De gemeente is daarbij verantwoordelijk voor het ophalen van grofvuil, waarvoor € 15,- wordt doorbelast aan inwoners. De Woningstichting spreekt haar huurders aan op het plaatsen van grofvuil in en rond de complexen.
8. Voor handhaving van het grofvuilbeleid heeft de gemeente schone buurtcoaches ingezet die bij plaatsingen in de gaten houden, opruimen, inwoners aanspreken en BOA’s inschakelen voor handhaving.
De Nude, wijk van de toekomst
9. In de Nude werken de gemeente en de Woningstichting samen aan een integrale wijkaanpak. De gemeente zorgt voor (her)inrichting van het openbaar groen en is verantwoordelijk voor
afvalverzameling, verharding, veiligheid en toegankelijkheid van de omgeving. De Woningstichting renoveert en verduurzaamd twee flats. Partijen sluiten hierover een intentieovereenkomst.
Themabijeenkomst leefbaarheid
10. Onder regie van de Woningstichting wordt jaarlijks met de gemeente en de huurders een themabijeenkomst over leefbaarheid georganiseerd, waarin gezamenlijk wordt bepaald welke onderwerpen en knelpunten binnen dit thema relevant zijn om op te pakken. Het is de bedoeling dat bij de volgende Prestatieafspraken leefbaarheid een afzonderlijk thema wordt.
Woonoverlast aanpakken
11. In 2019 is onder de regie van de gemeente samen met de huurders, de Woningstichting, politie en zorg- en welzijnspartijen een Taskforce gestart met als doel een structurele aanpak in de
samenwerking bij woonoverlast neer te zetten en zorg te bieden voor verwarde personen en hun omgeving.
12. De Taskforce woonoverlast heeft een advies uitgebracht en een uitvoeringsagenda opgesteld. Alle partijen committeren zich vanaf 2020 aan de uitvoeringsagenda van de Taskforce. De
uitvoeringsagenda is geborgd in de stedelijke stuurgroep waar zowel de gemeente als de Woningstichting deelnemer in zijn samen met lokale partijen. Na implementatie van de
6
uitvoeringsagenda vindt jaarlijks een evaluatie plaats. De resultaten worden ook gedeeld met de huurders.
Werkafspraken
I. Bij sloop en vervangende nieuwbouwprojecten is het de intentie van de Woningstichting om het verwijderde groen terug te brengen.
7
3 Beschikbaarheid & betaalbaarheid
We hebben de ambitie om voldoende passende woningen te bieden, afgestemd op de huishoudsamenstelling, levensfase en financiële situatie. De druk op de woningmarkt stijgt terwijl er beperkt ruimte is voor nieuwe woningbouw. Daarnaast is het de uitdaging om de juiste woningen op de juiste locatie te bouwen om optimaal aan te sluiten bij de woningbehoefte van diverse doelgroepen. Naast nieuwbouw is het stimuleren van doorstroming een beproeft instrument om passend te huisvesten. Met het stimuleren van doorstroming komen woningen in de bestaande voorraad vrij zodat huishoudens naar een passende woning kunnen verhuizen.
3.1 Beschikbaarheid
Voor Wageningse huishoudens met een laag (of lager midden-) inkomen is voldoende passende woonruimte beschikbaar
We hebben de ambitie om voldoende woningen te bieden voor de lage en lagere middeninkomens. Om dit te bereiken nemen we maatregelen om de kernvoorraad aan te laten sluiten bij de behoefte die er in Wageningen is. De huidige kernvoorraad sociale huurwoningen in Wageningen kent een omvang van 5.070 woningen. In de Woonvisie is zien de verwachte toekomstige ontwikkelingen op het terrein van demografie en economie (op basis het onderzoek Scenario’s huishoudensontwikkeling 2016-2030) benoemd. Dit betekent dat de benodigde kernvoorraad in 2021 een omvang zou moeten hebben van tussen de 5.204 en 5.384 woningen. In de
Woningmarktstrategie is de behoefte aan sociale huurwoningen geactualiseerd en is vastgelegd dat er tussen 2019 en 2028 behoefte is een netto groei van 250 tot 300 sociale huurwoningen. Tot 2035 is de behoefte zelfs 375 tot 420 sociale huurwoningen.
De Woningstichting ziet de toename van de kernvoorraad in Wageningen als een belangrijke opgave in Wageningen en heeft als ambitie hieraan een bijdrage te leveren. Wel met de afweging met de betaalbaarheid voor alle huurders en de kwaliteit van de bestaande woningen constant in het achterhoofd. De Woningstichting neemt daarnaast doorstromingsmaatregelen om meer passende woningen te kunnen bieden. De
Woningstichting brengt vraag en aanbod continu in kaart, zodat de portefeuillestrategie dynamisch is en schaarste en verdringing van bepaalde doelgroepen kan worden voorkomen.
Dit doen we in 2020:
Bij vraag aansluitende kernvoorraad creëren
13. De gemeente en de Woningstichting gaan met elkaar in gesprek over de prioritering1 van de ambities voor de komende 5-10 jaar. Het gaat om investeringen in betaalbaarheid, beschikbaarheid en/of duurzaamheid. In 2020 maken de Woningstichting, de huurders en gemeente concrete afspraken welke uitwerking dit heeft voor de omvang en samenstelling van de kernvoorraad van de
Woningstichting.
14. De gemeente implementeert2 de Woningmarktstrategie en evalueert de resultaten één keer in de drie jaar. Hierin worden ook de afspraken met de Woningstichting over sociale huur meegenomen. Als de resultaten daartoe aanleiding geven, bespreken de gemeente, de Woningstichting en huurders deze en stemmen te nemen acties af.
1 Prioriteren: rangschikken naar belangrijkheid.
2 Implementeren: uitvoeren.
8
15. De Woningstichting heeft als uitgangspunt een evenredige balans zodat in een complex niet meer dan 20% van de woningen bewoond is door specifieke doelgroepen (tenzij het een complex betreft dat expliciet voor een specifieke doelgroep is bedoeld). Wanneer de 20% is bereikt gaan partijen met elkaar in gesprek.
16. De Woningstichting verhuurt minimaal zeven woningen aan het Kernteam voor MO Wageningen en spant zich in om dit aantal te verhogen tot tien (gezien de wachtlijst).
17. De Woningstichting bemiddelt cliënten die uitstromen vanuit de MO en BW. Op basis van de ontwikkelingen in 2019 levert de Woningstichting 15 woningen voor de uitstroom MO en BW.
Hierbinnen valt ook één woning voor de pilot ‘Housing first’ (huisvesting daklozen).
Doorstromingsmaatregelen nemen
18. De gemeente en de Woningstichting onderzoeken of het juridisch mogelijk is om grote
eengezinswoningen met voorrang aan te bieden aan huurders van de Woningstichting en daarna aan gezinnen uit de gemeente Wageningen. Over de uitkomst van het onderzoek wordt met partijen een vervolgafspraak gemaakt.
19. In 2019 heeft de gemeente een breed gedragen traject ingezet voor het opstellen van een
doelgroepenverordening. Met een doelgroepenverordening wordt het nieuw te bouwen segment, de kwaliteit en de instandhoudingstermijn voor sociale en midden huur geborgd. In het eerste half jaar van 2020 wordt deze doelgroepenverordening ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.
20. Bij sloop en nieuwbouw van bestaand bezit heeft de Woningstichting het recht om uitsluitend sociale huurwoningen terug te bouwen.
21. Afhankelijk van het vergunningstraject door de gemeente en de oplossingen van de stikstofdiscussie start de Woningstichting in 2020 met de bouw van drie nieuwbouwprojecten:
a. Fase 3 Torckdael: 15 zorgappartementen met gezamenlijke ruimte.
b. Locatie Ireneschool: 24 sociale appartementen en 12 sociale huurwoningen.
c. Deelplan 3 Kortenoord: 38 sociale huurwoningen en 14 zorgwoningen.
Werkafspraken
I. De gemeente en de Woningstichting overleggen over mogelijkheden voor locaties om 30% sociale woningbouw per project te realiseren. Over nieuwe ontwikkellocaties informeert de gemeente de Woningstichting. De Woningstichting neemt het initiatief om met ontwikkelaars in gesprek te gaan over de realisatie van sociale huurwoningen (strategisch beraad). In 2020 gaat het o.a. om het project De Dreijen fase 1.
II. De gemeente gaat uit van een sociale grondprijs van €14.855,- exclusief btw (prijspeil 1 januari 2019) voor te realiseren woningen met een sociale huurprijs onder de liberalisatiegrens (tot €720,42 prijspeil 1 januari 2019).
III. De Woningstichting verlengt de pilot ouderenproject en zet een ouderenmakelaar in om de doorstroming te bevorderen met als doelstelling maximaal 25 doorstromingen per jaar. De
Woningstichting maakt het effect van het ouderenproject en de doorstroommaatregelen tijdens de jaarlijkse evaluatie van het Huurbeleid zichtbaar.
IV. De Woningstichting heeft 603 woningen die aangewezen zijn voor de doelgroep 65 jaar en ouder. Als zo’n woning vrijkomt, geeft de Woningstichting voorrang aan huishoudens waarvan de hoofdhuurder minimaal 65 jaar is op het moment van acceptatie van de woning. Bij geen geschikte kandidaten is 55 jaar de ondergrens.
V. Bij nieuw te bouwen woningen voor senioren worden de bouwplannen getoetst op de uitkomsten van het woonwensenonderzoek senioren uit 2018.
VI. De Woningstichting kijkt waar het mogelijk is om woningen te verkopen en te variëren in huurprijzen, om zo meer differentiatie in buurten krijgen. Het vergroten van het (koop)aanbod is echter geen
9
kerntaak van de Woningstichting. De verkoopopbrengsten zet de Woningstichting in voor het toevoegen van sociale huurwoningen en het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.
VII. Op dit moment zijn 400 woningen in het portefeuilleplan van de Woningstichting gelabeld voor de vrije sector. De Woningstichting zorgt ervoor dat deze woningen ondanks de hoge mutatiegraad dat de leefbaarheid in de buurt niet achteruit gaat.
VIII. Het aanbod lotingwoningen is uitgebreid naar 600, door 150 bovenwoningen en appartementen zonder lift met 2 slaapkamers toe te voegen aan de voorraad lotingwoningen. De lotingwoningen zijn verspreid over de stad. Het is mogelijk om maximaal 20% van de mutaties via loting te verhuren. De Woningstichting monitort of de grens van 20% niet wordt overschreden.
IX. De twee keer 10% extra toewijzingsvrijheid wordt o.a. ingezet om de doorstroomprojecten te faciliteren. Deze extra ruimte kan worden ingezet tot 1 januari 2021.
3.2 Betaalbaarheid
In Wageningen zijn voldoende betaalbare sociale huurwoningen aanwezig. De woonlasten van deze woningen sluiten aan bij het budget van de huurders.
Wij hebben de ambitie dat de sociale huurwoningen in Wageningen betaalbaar zijn voor de verschillende huishoudenstypes die vallen binnen de doelgroep van de Woningstichting. Ook wordt er ingezet op communicatie en voorlichting, zodat huurders meer inzicht krijgen in hun woonlasten, en hoe zij deze in de hand kunnen houden.
Dit doen we in 2020:
Acceptabele woonlasten realiseren
22. De Woningstichting streeft bij huurverhoging naar betaalbaarheid en een goede prijs-
kwaliteitsverhouding van de woningen. Wanneer het Sociaal Huurakkoord 2018-2021 wettelijk is vastgelegd (naar verwachting in 2020) bepaalt de Woningstichting of zij aansluit bij de
uitgangspunten. De huurders maken hierbij gebruik van hun adviesrecht.
23. Om te sturen op betaalbaarheid benut de Woningstichting de wettelijke mogelijkheden. De netto huur van sociale huurwoningen komt na de huurverhoging niet boven de liberalisatiegrens maar wordt afgetopt op € 720,42 (prijspeil 1 januari 2019). Huurders met een hoog inkomen die te maken krijgen met een inkomensdaling houden hiermee recht op huurtoeslag.
24. Om bij nieuwbouw en renovatie betaalbare, duurzame woningen financieel te kunnen blijven realiseren, zal de Woningstichting de extra bandbreedte van 1% boven de maximale
huursomontwikkeling worden toegestaan. De toelichting en motivatie aan gemeente en huurders vindt plaats in het jaarlijkse procesevaluatie Huurbeleid en Huurverhoging.
25. De gemeente en de Woningstichting starten een pilot vroegsignalering huurschulden/financiële problemen. In 2020 worden 12 gezinnen met financiële problemen begeleid. Hierbij wordt de energiecoach ingezet en kan als laatste redmiddel op basis van financiële urgentie (met eventueel ondersteuning van de gemeente) een verhuizing naar een goedkopere huurwoning worden ingezet. In het 4e kwartaal van 2020 vindt de evaluatie van de pilot plaats. De resultaten zullen input zijn voor het door de gemeente in 2021 te ontwikkelen armoedebeleid.
Communicatie en voorlichting over budget en betaalbaarheid bevorderen
26. In het kader van de pilot vroegsignalering maakt de gemeente een voor alle inwoners goed leesbaar informatiepakket over de mogelijke toeslagen waar huurders recht op hebben. Dit informatiepakket is in het 1e kwartaal van 2020 beschikbaar voor alle huurders.
10
27. De gemeente en ketenpartners onderzoeken de mogelijkheid om de laagdrempelige inloop bij het Startpunt uit te breiden met alle in de Schulddienstverlening actieve partijen. Door een brede bezetting kunnen eenvoudige financiële vragen direct beantwoord worden en desgewenst afspraken gemaakt worden. De inkomensbrigade van de gemeente vervalt.
28. De Woningstichting onderzoekt op basis van de rekentool in Huiswaarts wat de mogelijkheden zijn om nieuwe huurders met een risicoprofiel via een adviesgesprek voor te lichten over financiële risico’s.
Tijdens dit gesprek is ook aandacht voor het volgen van een budgettraining van Welsaam, waarbij tools worden aangereikt om financiële tegenslagen op te vangen.
Werkafspraken
I. De Woningstichting gaat samen met een medewerker van het Startpunt op huisbezoek wanneer zij bij het constateren van huurachterstand geen contact krijgt met de huurder. De Startpuntmedewerker zorgt voor de brede vraagverheldering en stelt samen met de huurder een plan van aanpak op om eventuele schulden/en of huurachterstand zo beperkt mogelijk te houden.
II. De Woningstichting heeft in haar huurbeleid vastgelegd dat ze gebruik kan maken van de wettelijke mogelijkheden om huren inkomensafhankelijk te verhogen. De Woningstichting kiest ervoor om deze inkomensafhankelijke huurverhoging in te zetten voor het uitvoeren van duurzaamheidsinvesteringen in haar bestaand bezit.
11
4 Duurzaamheid
Duurzaamheidsmaatregelen leiden tot stabilisering of daling van de totale woonlasten voor bewoners.
De energietransitie die in Nederland aan de gang is, wordt ook door de Woningstichting opgepakt. Hierbij is het doel dat de maatregelen die genomen worden uiteindelijk niet tot financiële nadelen voor bewoners zorgen.
De Woningstichting investeert in duurzame maatregelen zoals isolatie en zonnepanelen om de woningvoorraad te verduurzamen, en stuurt aan op bijna energie-neutrale nieuwbouw. Een belangrijk onderdeel van het verduurzamen (van woningen) ligt in het voorlichten van bewoners over de mogelijkheden die er zijn om duurzamer te wonen: zowel via aanpassingen aan de woning als aan een verandering in woongedrag en wat dit voor hun woonlasten betekent.
Dit doen we in 2020:
Inzetten op verduurzaming van de woningvoorraad
29. De gemeente zal in samenwerking met betrokken partijen in juni 2020 een warmtevisie vaststellen. In dit kader organiseren de gemeente en de Woningstichting een aparte bijeenkomst voor huurders van de Woningstichting. Bij de vervolgstappen worden de huurders op de hoogte gehouden en worden inwoners actief betrokken.
30. De gemeente en de Woningstichting onderzoeken samen met andere grote warmtevragers in Wageningen de haalbaarheid en wenselijkheid van het aansluiten van 6.200 woningen op een warmtenet aangesloten op de restwarmte vanuit Parenco.
31. Op initiatief van en samen met bewoners onderzoeken de gemeente en de Woningstichting het aansluiten van de woningen in de Benedenbuurt op een warmtenet.
Huurders bewust maken van de mogelijkheden om energie te besparen
32. De Woningstichting monitort en coached huurders van de Nul-op-de-meter woningen in Kortenoord.
De huurders en gemeente worden meegenomen in de resultaten.
33. De Woningstichting start in twee wijken met het aanbieden van duurzaamheidspakketten.
34. De gemeente nodigt de Woningstichting uit om de mogelijkheden te verkennen voor klimaat
adaptieve en duurzame maatregelen. Hierbij wordt onder andere gedacht aan: hoeveelheid bestrating in tuinen, mogelijke subsidie om regenwater af te koppelen, zonnepanelen en het gebruik van
duurzame bouwmaterialen.
35. Gemeente breidt het aantal gratis speeddates voor alle inwoners met energieadviseurs verder uit. De gemeente, de Woningstichting en huurders organiseren een inspiratieavond Duurzaamheid.
Werkafspraken
I. De Woningstichting investeert in duurzame maatregelen zoals isolatie en zonnepanelen om de woningvoorraad te verduurzamen. Doelen zijn: beperken van de woonlasten, verhogen van het wooncomfort voor huurders en bijdragen aan energiebesparing.
II. De Woningstichting onderzoekt bij elke renovatie- of nieuwbouwlocatie of meer geïnvesteerd kan worden in duurzaamheid, afhankelijk van financiën en/of locatie. Er wordt daarbij onder andere gebruik gemaakt van bewezen energiesystemen die gemakkelijk te hanteren zijn door de huurders.
III. De Woningstichting investeert extra in duurzaamheid bij de eerste twee flats in de Nude en in de nieuwbouw op de locatie Ireneschool.
IV. De Woningstichting staat open voor duurzaamheidsinitiatieven van bewoners. De Woningstichting verbetert het duurzaamheidsniveau bij grote onderhoudsprojecten. De planning en de Energie- indexen die hieruit voortkomen zijn weergegeven in bijlage 1. De Woningstichting kijkt bij
12
verduurzaming goed naar de staat van onderhoud. Hiermee worden onnodige kapitaalsuitgaven voorkomen.
V. Gemeente, de Woningstichting en bewonerscoöperatie Warmtenet Oost Wageningen (WOW) continueren de samenwerking met het doel om een warmtenet in de Benedenbuurt te realiseren.
VI. Bij renovatie van keukens wordt met de gemeente bekeken wat de mogelijkheden zijn voor
afvalscheiding in de keuken. Hierbij volgt een aanbod aan de bewoner voor mogelijke voorziening in de keuken om afval te scheiden.
VII. De gemeente blijft communiceren over energiebesparende maatregelen en mogelijkheden via Wageningenwoontduurzaam.nl.
13
Bijlage 1: planning energie-indexen
14
Bijlage 2: woningen per huurklasse
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2019 2020 2021 2022 2023
Woningen per huurklasse 2019 tm 2023
Vrije sector (vanaf € 720)
Duur sociaal (€ 651 tot € 720)
Betaalbaar hoog (€ 607 tot € 651)
Betaalbaar laag (€ 424 tot € 607)
Goedkoop (tot € 424)
15
Bijlage 3: evaluatie 2019
16
Overeenkomst prestatieafspraken
Tussen gemeente Wageningen, de Woningstichting
en Huurdersorganisatie de Woningstichting*
De gemeente Wageningen, op basis van artikel 171 lid 2 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de wethouder wonen mevrouw A.M.E. Janssen, ten deze handelend ter uitvoering van het besluit van het college van 10 december 2019 tot het aangaan van deze overeenkomst, hierna te noemen “de gemeente”,
en
de Woningstichting, rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw J.L. Barnard, directeur/bestuurder
overwegende,
dat de gemeente Wageningen en de Woningstichting, - hierna gezamenlijk te noemen partijen- hebben besloten hun voornemens op het terrein van het wonen in brede zin, ter ondersteuning van de uitwerking van de Woonvisie 2016 – 2025 verklaren te zijn overeengekomen een samenstel van afspraken, zoals vastgelegd in dit document, geldend voor de periode 2020-2023.
De overeenkomst is gesloten te Wageningen, d.d. 12 december 2019
Namens de gemeente,
Mevrouw A.M.E. Janssen, wethouder Wijken, Ruimtelijke Ordening en Cultuur
Namens de Woningstichting,
Mevrouw A.L. Barnard, directeur/bestuurder
Namens Huurdersorganisatie de Woningstichting (HO): ‘voor gezien’
Mevrouw J.C. van Rennes
* De Huurdersorganisatie van De Woningstichting tekent ‘ voor gezien‘.
